XXX年房地产市场政策环境分析

XXX年房地产市场政策环境分析一、前言近3年，房地产市场波动专门大，不确定因素增多。07年房地产市场过热导致政策调控，导致08年房地产市场的下滑，然后又是由于政策扶持，09年房地产市场再次回暖，在年底房地产市场价格和成交量均达到并超过了07年的水平。从市场波动规律能够看出，中国房地产市场所面临最不确定的因素莫过于政策因素。因此政策因素是我们把握并推测房地产市场最重要的依据之一。

09年立即过去，在12月5日至7日，中央政府召开了经济工作会议，对全年的经济工作做了相应的总结，并制定2010年的政策方向。会议中传达的经济走势与政策信息对房地产市场在2010年的走势，都会有着较大的阻碍。

本文依照经济工作会议中，对房地产市场有相关阻碍的因素，结合其他相关的数据，对以后的政策环境加以分析，提出相关工作建议，以供参考。摘要：1、国民经济有望在2010年复原，但仍有不确定性，作为经济支柱之一，房地产市场依旧起到重要作用2、房地产市场在09年大幅上涨，专门一线都市，具有局部调整的可能性3、调控政策以平稳为主基调，2010年年度中期有加息的可能

二、2009年国民经济进展

12月7日中国社科院公布了“经济蓝皮书”，对2009年的经济做了总结，并对2010年的经济形势进行了展望。蓝皮书表示09年中国GDP增长速度能够达到8.3%，对明年的经济形势的特点和指标做了推测。依照国内的推测以及判定，国内外明年的经济形势的特点能够用“温顺”二字来概括。投资、消费、出口、物价等指标都将是一个温顺上涨的态势，这就决定了明年的经济增长速度也将是比较温顺的，估量能够达到9%以上。

尽管蓝皮书对2010年的经济表示乐观，但乐观的基础并不牢靠。社科院院长陈佳贵就提出以后经济进展形势进展面临着4大挑战。

第一，世界金融危机造成的阻碍，世界经济复苏的要紧措施还要连续。在这种情形下，明年我国的出口也只能是复原型的增长。2009年我们的进出口都显现了极度的下滑态势，进口增长率在2009年的推测结果是负20%，出口增长率大致是负的19.5%。（附言：在现时期贸易出口的兴衰与房地产业出现负相关的特点，这一点值得我们尤为注意。）中国社会科学院张涛博士表示，由于09年外贸出口基数较低，因此明年外贸出口会增长17%到18%的水平以上。

第二，我国经济回升的基础还不够牢固。今年要紧是依靠投资拉动，即便是投资拉动，然而民间的投资还没有真正拉动起来，要紧是依靠中央政府和地点政府的投资。要使经济保持比较正常的增长速度，还要靠民间投资的增长。

09年在外贸受阻的条件下，政府要紧靠增加投资，扩大内需来拉动经济的进展。增加投资确实是扩大基础设施建设，加大固定资产投资。而扩大内需则要靠房地产业。政府内部经济学家差不多明确表态房地产行业的核心作用，国家统计局总经济师姚景源表示，“房地产行业专门重要，它拉动50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家用电器，甚至能够一直拉到窗帘、纺织品，因此它的拉动力专门强。从整个经济进展、扩大内需专门是以消费为主拉动经济来讲，那个行业专门重要。”

房地产行业占GDP的6.6%和1/4的投资，与房地产直截了当相关的产业达到60个。在此情形下，给房地产市场降温必定慎之又慎。最近网上引起热议的一位政府高官曾提出，“房地产业已把握了国家经济的命脉。”能够看出房地产业对国家支柱产业的地位可不能改变，尽管迫于民生的压力，不便官方提出这一观点。但这差不多是不争的事实。

此外09年政府为拉动经济，付出了大量的投资，不管是中央政府依旧地点财政都承担着压力。在12月11日的新闻联播中报导，中央政府严查地点政府小金库，查处小金库达108亿元之多。在经济进展投资方面，中央政府也是想尽一切方法，从此行动也可见一斑。

社科院博士张涛表示，2009年我们差不多依靠投资拉动增长量，形势专门明朗，因此2009年我们推测的结果是全社会固定资产投资名义增长率达到32%的水平。2010年，我们的投资跟进工作会连续，然而投资的力度会有所减缓，但仍旧保持着相对高位的水平，到23%左右的投资增长速度。

因此在蓝皮书中提出民间投资的方法，也是规律的必定。这也为我们公司以后的进展提供新的安全的投资渠道，值得关注。

第三，扩大消费需求，专门是扩大居民消费需求尽管是我们面临的一个重要任务和课题，这差不多在社会上达成了共识。然而要真正实现这一目标，还需要一个较长的时期，也还需要一些大政策的出台。因此，明年的消费增长，专门是居民的消费增长只能是保持适度增长的态势。

第四，我们的宏观政策的着力点也将是保持经济稳固、较快的增长，既要保增长，又要防止经济过热，显现大起大落的局面。小结：

经济蓝皮书中反映的经济数据和建议，是中央政府经济工作会议政策制定的要紧依据。决定着以后政策的走向。从经济进展趋势分析，对2010年房地产市场比较有利的方面包括：1、国民经济复原的基础尚不牢固，因此政府依旧会在专门大程度上依靠房地产业稳固进展的支持。这既包括房地产市场消费开释内需，也包括房地产投资对相关行业的带动作用。2、为了拉动09年经济进展，国家固定资产投资规模耗费了大量政府资源，在2010年政府的投资压力过大，有将部分固定资产投资向民间资本开放的可能，为民间资本制造更多的投资渠道。

而关于房地产业不利的方面是，假如2010年经济复原较快，专门是贸易出口的转暖，国民经济压力减轻，而同时房地产市场的结构性矛盾日益突出，可能会引起政府对房地产市场的调控。最要紧的威逼来自政府的加息政策。从经济会议中了解到，假如年中经济回暖的话，是专门有可能采纳加息的政策来稳固房地产市场过热的倾向。三、09年房地产市场回忆

国家统计局的数据信息，09年我国房地产市场进展迅猛。不仅一扫08年的颓势，甚至超过了07年的进展水平。（一）投资增长迅速

1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。（二）商品房销售面积及销售额大幅增长

1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。

1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。（三）贷款大幅提高，同比增幅40%1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；利用外资413亿元，下降31.4%；企业自筹资金15909亿元，增长18.3%；其他资金22854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款13347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。（四）70个大中都市房屋销售价格指数均有较大提升11月份，全国70个大中都市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。一般商品住宅销售价格上涨7.8%，高档住宅销售价格上涨4.1%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨10.4%，环比上涨2.1%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的都市有67个，其中涨幅最大的5个都市是：广州14.7%、深圳12.6%、金华11.8%、银川10.4%、海口9.6%；价格下降的都市有3个：吉林下降2.9%、唐山下降2.1%、徐州下降0.8%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的都市有67个，其中涨幅最大的5个都市是：海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、银川2.6%；价格下降的都市有1个：锦州下降0.3%。小结：

09年房地产市场的迅速进展，应该感谢08年的国际金融危机，正是这场金融危机，迫使一向依靠贸易出口的政府，由高调调整房地产业，转向稳固和扶持房地产市场的进展。也正是这场金融危机，使政府在连续高涨的房地产价格和一系列地王面前视而不见。在09年，我们唯独看到政府对房地产的调控确实是敦促地点政府和开发商，加大开工力度，以及成效甚微的打击囤地政策。

尽管由于经济的缘故为房地产市场的进展带来了机遇，然而政府对房地产市场并不放心，专门针对今年一线都市房地产市场的迅猛进展，针对一线都市的房地产泡沫问题，也存在调整的可能性。四、2010年政策对房地产市场的阻碍

12月5日到7日，中央经济工作会议召开。扩大消费成为调经济结构的重点。由于总基调是保持稳固增长，宏观经济政策要稳，房地产政策也可不能大动干戈，否则宏观经济的稳固就成为无本之木。（一）房地产相关政策调控方向——稳固压倒一切房地产政策表达两个特点：1、政策方面保持货币和财政政策的连续性，意味着宽松的货币政策可不能进行战略撤退。到明年下半年有可能随着银行信贷额度的完成而收紧，这意味着市场投资者将连续向往低成本信贷与高投资回报的红利，绝可不能轻易离开市场。2、房地产政策将秉持有进有退的策略，房地产市场作为中国经济杠杆行业的地位可不能改变，但过度的刺激政策会逐步退出，比如税费优待政策。

要紧政策变化是个人住房营业税免税时限由两年复原到五年，其他住房消费政策保持不变；明年增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。从这些政策表述看，政府明显是对今年房地产市场的走势有些担忧，房地产市场进展过快是一方面，进展显现结构性问题是另一方面。

2009年中央经济工作会议的基调是调结构，促进展。调结构是手段，促进展是目的。中央对明年经济进展形势的判定是，当前我国经济回升的基础还不牢固，经济回升内在动力仍旧不足，结构性矛盾仍专门突出。这就意味经济进展假如还没有回到正常的轨道上，宏观调整政策的“双松”依旧是必选项。但假如经济得以复原，政策将依照实际情形灵活把握。（二）政府对房地产市场的结构调整

房地产市场结构性的转变要紧表达在两个方面：第一是区域进展结构的调整。

当前一线大都市楼市进展明显过热，房价脱离一般群众的收入水平，供求关系也比较紧张，从而形成房价急速上涨的循环。中小都市由于资金和人员流淌较小，房地产的需求要紧来源于区域内，尽管在这轮房地产进展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线都市。因此，要实现市场的进展平稳、资源的配置平稳、产业进展的平稳就必须要对房地产区域进展格局进行调整。第二是房地产市场的产品结构调整。

2009年一线都市豪宅市场进展过快，成交的份额甚至超过了一般住房。这使政府专门担忧。担忧任其进展必将损害房地产业健康进展的局面。因此，中央经济工作会议提出鼓舞自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保证体系的建设。已解决房地产以后的结构问题。房地产区域进展态势将从“一线都市过度进展，二三线都市长期处于相对弱势”，转化为“一线都市适度进展，二三线都市进行重点进展”；住宅产品结构的进展态势是从“非一般住房比重过大、成交量集中”转化为“连续支持自住、改善性需求，大力进展中低价位房”。这两个转变应该是明年甚至更长时期内我国房地产业进展的大方向。

综合来看，房地产政策基调差不多保持了稳固，放开都市户籍限制对房地产毫无疑问是一个进展的机遇。在当前一线都市房价日益高涨，房地产供求关系日益矛盾的情形下，中小都市将成为房地产业连续进展的大后方。

地点政府关于土地收入的依靠有增无减，北京、上海等地土地收入差不多占据财政收入的1/3以上，而与房地产相关的收入占地点当年财政收入的60%，每年30%要来自于土地出让，30%来自于房地产的税收。另一方面，明年的出口情形并不乐观，内部的消费刺激政策可不能轻易退出。小结：

2010年的政策环境，专门是上半年，房地产市场相对比较宽松，估量上半年房地产市场在宽松的条件下，会展现较好的进展态势。2010年市场的重点应该在下半年，一是要关注经济形势是否转暖，这决定着政府对房地产市场的依靠程度。二是关注一线都市的泡沫在上半年是否得到有效操纵，假如没有得到有效操纵，并超过政府承担的底线，可能下半年会显现调控的政策。（三）政府通过央企直截了当参与中高端市场的竞争

09年央企成为了焦点，因为央企总是和地王联系在一起，甚至传统优势企业如万科、金地都专门难与之竞争。央企频频摘地王，从侧面也反映出政府在房地产调控方向上的转变，这是值得注意的方面。

央企竞争的地块差不多上都属于中高端的项目，以后一线甚至二线都市的中高端项目差不多上都会有央企的身影。央企将成为政府直截了当参与高端房地产市场竞争的工具，凭借着资金与政策的优势，在以后的市场里在一定程度上将具有市场的话语权。

再加上通过政策用房对中低端客群的把握，能够估量以后3——5年内，政府不仅仅从政策的方面能够达到调控房地产的作用，而且能够通过市场的行为，直截了当阻碍房地产市场的进展。小结：政府直截了当参与房地产市场竞争有两方面阻碍1、有利阻碍：

政府一旦通过市场行为掌控了房地产市场，在政策方面将可不能显现类似07年那样杀伤性的政策，使市场显现大起大落。在一定程度上促进房地产市场的进展。因此在以后市场的判定中，央企的行为和目的，也是我们分析政策趋势和市场趋势的有力依据。2、不利阻碍：

不利的阻碍在于加大竞争的猛烈程度，专门是中高端市场，央企背景的企业具有更充裕的资金，以及抗政策风险、金融风险的能力。即使缺失了，也有国家作为依靠和后盾，而关于时刻面对生存与进展的民企来说，央企的介入在一定程度上压缩了市场进展的空间，这是值得注意的方面。五、综述——2010年房地