2022年4月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

0016920224

1、【单选题】不动产纠纷案件的管辖法院是

不动产所在地法院

原告住所地法院

A:

被告住所地法院

B:

合同签订地法院

C:

答D:案：A

解析：不动产发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖；而动产的诉讼管辖则比较灵

活。P50

2、【单选题】下列属于行政性质房地产关系的是

建设用地使用权出让关系

建设用地使用权转让关系

A:

建设用地使用权租赁关系

B:

建设用地使用权划拨关系

C:

答D:案：D

3、【单选题】宅基地的所有权属于

乡镇政府

农民集体

A:

农民家庭

B:

农民个人

C:

答D:案：B

解析：宅基地的所有权归农民集体。宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。因此,宅

基地的所有权属性,已经用根本法的形式固定为集体所有。

4、【单选题】根据物权公信原则，除非有相反证据证明，应推定为不动产权利人的是

不动产的占有人

不动产的使用人

A:

记载于不动产登记簿的权利人

B:

不动产的管理人

C:

D:

答案：C

解析：公信原则包括两方面的内容：（1）除非有相反的证据证明，登记权利人（记载于

不动产登记簿的权利人）推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利

人，即“权利的正确性推定效力”。（2）凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法

律上应当受到保护，保护的方式就是承认此行为产生的物权变动的效力。P63

5、【单选题】规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同

有效

无效

A:

效力待定

B:

可撤销

C:

答D:案：B

解析：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让

前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位

置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。规划

条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。P85

6、【单选题】集体土地征收的实质是国家强制收买集体土地的

所有权

使用权

A:

占有权

B:

收益权

C:

答D:案：A

解析：集体土地征收和征用虽然都是为了公共利益，而且都具有强制性——均仅依政府依

法作出的征收、征用决定而发生效力，无须征得被征收、被征用的单位和个人同意。但二

者存在如下区别：（1）征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权，意味着土地所

有权的改变。征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体，并不改变

土地所有权。（2）适用环境不同：征收是和平环境的法律制度，征用是紧急状态下的特

别措施。P76

7、【单选题】与土地使用者签订国有建设用地使用权出让合同的主体是

省级人民政府土地管理部门

省级人民政府

A:

市、县人民政府土地管理部门

B:

市、县人民政府

C:

D:

答案：C

8、【单选题】国有土地上房屋征收补偿的责任主体是

建设单位

拆迁单位

A:

政府

B:

施工单位

C:

答D:案：C

解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了政府是征收补偿的责任主体，房屋征收

是政府行为，并禁止建设单位参与搬迁。与旧的《城市房屋拆迁管理条例》把建设单位

规定为拆迁人的做法相比是一个进步。按旧拆迁条例由建设单位进行的拆迁，由于拆迁进

度与建设单位的经济利益直接相关，当拆迁人与被拆迁人不能达成一致时，拆迁人可能

采取极端的手段甚至以暴力胁迫等手段强迫被拆迁人搬迁，严重影响社会稳定。而《条

例》明确了政府的征收补偿主体地位和责任后,有利于规范征收活动，保护被征收人的利

益。P96

9、【单选题】转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完

毕之日起一定期限内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案，该期限是

7日

15日

A:

30日

B:

60日

C:

答D:案：C

解析：《城市房地产开发经营条例》第21条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让

人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同

到房地产开发主管部门备案。P108

10、【单选题】建设工程款优先受偿权的范围不包括

工人工资

违约金

A:

垫付的工程款

B:

材料款

C:

答D:案：B

解析：优先受偿的工程款包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，不包

括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金。P131

11、【单选题】房地产项目公司在项目开发完成被整体转让或者楼盘售罄，把物业服务委托

给专业的物业服务企业以后，该项目公司

继续开发新项目

继续处理小区后续事项

A:

随之解散、注销

B:

永续存在

C:

答D:案：C

12、【单选题】下列不属于建设工程强制招标项目的是

使用国际组织贷款的项目

部分使用国有资金投资的项目

A:

公用事业项目

B:

施工单项合同估价约人民币100万元的物业维修项目

C:

答D:案：D

13、【单选题】因租赁合同发生的纠纷，人民法院可以通知次承租人以一定的身份参加诉

讼，该身份是

原告

被告

A:

第三人

B:

证人

C:

答D:案：C

解析：因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

14、【单选题】商品房质量保修期限的起算时间是

商品房交付之日

合同签订之日

A:

商品房竣工之日

B:

业主入住之日

C:

答D:案：A

解析：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修

范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修

期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存

续期少于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保

修期限的，保修期不得低于所确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于

建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。P148

15、【单选题】下列关于商品房预售合同登记备案的说法中，正确的是

唯一目的是保障购房人的利益

是当事人的自愿行为

A:

应当自签约之日起15日内办理

B:

属于行政管理制度

C:

答D:案：D

16、【单选题】除法律另有规定或者当事人另有约定外，商品房在交付使用前毁损、灭失风

险的承担者是

出卖人

买受人

A:

施工单位

B:

监理单位

C:

答D:案：A

解析：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书

面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的

除外。

17、【单选题】建筑物区分所有权人是房屋的

使用人

所有权人

A:

承租人

B:

实际占有人

C:

答D:案：B

解析：建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有

权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

18、【单选题】业主对建筑物专有部分以外的共有部分

只享有权利

只承担义务

A:

可以放弃权利不履行义务

B:

既享有权利也承担义务

C:

D:

答案：D

解析：依据《物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权

利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。P181

19、【单选题】物业管理的本质是

业主共同自治

业主个人自治

A:

物业服务企业自治

B:

基层政府自治

C:

答D:案：A

解析：物业管理的本质是业主自治，它不同于单个业主的自治，而是多个乃至上百个业主

所形成的团体组织的自治机制。P183

20、【单选题】物业服务企业违反有关规定，将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委

托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处以委托合同价款一定比例的罚

款，该比例是

10%以上15%以下

15%以上20%以下

A:

20%以上30%以下

B:

30%以上50%以下

C:

答D:案：D

解析：违反有关规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他

人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%

以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收

益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主

大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任（《物业管理条例》第62

条）。P193

21、【单选题】房地产融资分为两类，即房地产开发融资和

房地产消费融资

房地产抵押融资

A:

房地产转让融资

B:

房地产租赁融资

C:

答D:案：A

解析：房地产融资可以分为两大类：一类是房地产开发融资，即房地产开发企业获得房地

产开发项目的建设资金的各种行为的总称;另一类是房地产消费融资，指银行及其他金融

机构为房屋购买者提供资金及相关的信用服务，以满足其“购买”房屋的需要。P200

22、【单选题】下列不属于我国个人住房抵押贷款的是

住房公积金贷款

商业银行贷款

A:

住房公积金贷款和商业银行贷款组合贷款

B:

政策性银行贷款

C:

答D:案：D

解析：房地产消费融资主要是个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普

通住房的贷款。我国的住房抵押贷款分为住房公积金贷款、商业银行贷款以及包含前两种

的组合贷款三种。P201

23、【单选题】抵押房地产投保的，保险单的保管人应当是

抵押人

抵押权人

A:

房地产管理机构

B:

抵押登记机构

C:

答D:案：B

解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第23条，抵押当事人约定对抵押房地产保险

的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应

当将保险单移送抵押权人保管。

24、【单选题】下列与住房抵押贷款无关的保险是

人身保险

财产保险

A:

信用保险

B:

保证保险

C:

答D:案：A

解析：与住房抵押贷款有关的保险基本上可分为三种：(1)财产保险。是指为防止由于意

外灾祸造成较重房屋损失而以房屋或其有关利益作为保险对象的保险。(2)信用保险。是

指借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付

贷款余额，使抵押房产不致被收回或拍卖。与借款人贷款本金余额相称，保额逐年递减。

（3）保证保险。是指由保险公司对购房者提供违约保证，当借款者不能还清本息时由保

险公司负责偿还，或当房地产作为抵押物贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。P214

25、【单选题】设立住房置业担保公司的条件之一是有不少于人民币

500万元的注册资本

500万元的实有资本

A:

1000万元的注册资本

B:

1000万元的实有资本

C:

答D:案：D

解析：《办法》规定：“设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经

城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。”另外，

设立的条件除了满足公司法中对公司设立的一般性要求外，还必须具备以下几个条件:有

不少于1000万元人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业管

理人员。P217

26、【单选题】经济适用住房购房人的退出形式不包括

向市场出售

政府回购

A:

取得完全产权

B:

取得部分产权

C:

答D:案：D

解析：经济适用住房购房人的退出形式包括取得完全产权、政府回购或向市场岀售等三种

方式。P225

27、【单选题】公共租赁住房的出租对象不包括

城镇中等偏下收入住房困难家庭

在城镇稳定就业的外来务工人员

A:

工作地点离家庭住址较远的职工

B:

城镇新就业的无房职工

C:

答D:案：C

解析：公共租赁住房有以下几个特征：（1）公共租赁住房由公共财政投资或企业和其他

机构投资建设。（2）公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职

工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租。租赁关系稳定，租金略低于市场租金。（3）

从户型上看，公共租赁住房可以是成套的公寓，也可以是宿舍型住房；成套建设的，以

小户型公寓为主。P227

28、【单选题】住房公积金委员会的成员中，工会代表和职工代表应占的比例是

1/4

1/3

A:

2/3

B:

3/4

C:

答D:案：B

解析：根据《住房公积金管理条例》第8条的规定,住房公积金管理委员会的成员中,工会

代表和职工代表占1/3,单位代表占1/3。

29、【单选题】房地产代理的特点之一是

经纪机构必须以被代理人的名义从事代理活动

经纪机构必须以自己的名义从事代理活动

A:

代理行为的法律后果由代理人承担

B:

代理行为的法律后果由代理人和被代理人共同承担

C:

答D:案：A

解析：房地产代理活动具有如下特点：（1）经纪机构必须以被代理人的名义从事代理活

动，而不是以自己的名义；（2）经纪机构必须在代理权限范围内从事房地产代理活动；

（3）代理行为的法律后果直接归属于被代理人承担。P163

30、【单选题】城镇土地使用税是一种

间接税

直接税

A:

混合税

B:

综合税

C:

答D:案：B

解析：城镇土地使用税均为直接税，房产所有人须以房产的价值缴纳房产税，城镇土地

使用人须以实际占用的土地面积为依据缴纳城镇土地使用税，在这种情况下纳税人很难将

税负转嫁给他人承担，占有的房地产越多负担越重，占有的房地产越少负担越轻,从而体

现岀房地产税收调节纳税人的财产量、缩小收入差距的作用。P235

31、【多选题】法律上区分动产和不动产，主要是考虑到动产和不动产在经济价值以及利用

方法等方面的差异，在调整上需要采取不同的原则，具体包括

动产和不动产变动的要件不同

权利类型不同

A:

B:

权利主体不同

诉讼管辖不同

C:

在涉外物权法律关系中适用的准据法不同

D:

答E:案：ABDE

解析：法律上区分动产和不动产，主要是考虑到动产和不动产在经济价值以及利用方法等

各方面的差异，在调整上需要采取不同的原则。具体而言：（1）《物权法》对动产和不

动产物权的变动规定了不同的要件。不动产物权变动一般以登记为生效要件。如房屋所有

权的转让，当事人必须向房屋所在地房管机关登记，办理过户手续，才能生效。而动产物

权的变动则一般以物的交付为要件。（2）权利类型不同。建设用地使用权、地役权等用

益物权以不动产为限；而动产质权、留置权则以动产为限。（3）诉讼管辖不同。不动产

发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖；而动产的诉讼管辖则比较灵活。（4）在涉

外物权法律关系中的准据法不同。按照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第36

条的规定，涉外不动产物权关系，适用不动产所在地（国）的法律；而涉外动产物权的准

据法则没有这种强制性的规定。P49-P50

32、【多选题】根据《城市房地产管理法》的规定，国家对房地产交易的管制主要体现在

禁止特定种类的房地产交易

对特定主体限制购买房地产

A:

规定特定种类的房地产交易的前置条件

B:

房地产交易的价格管理

C:

对特定主体限制购房贷款

D:

答E:案：ACD

解析：国家对房地产交易的管制主要体现在以下三个方面：（1）禁止特定种类的房地产

的交易。这主要体现为《城市房地产管理法》第38条的规定。该条列举了不得转让的房

地产的具体种类。（2）规定特定种类的房地产交易的前置条件。如《城市房地产管理

法》第39条规定的以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让必须符合的条件，以及

第45条规定的商品房预售的条件。（3）价格管理。《城市房地产管理法》第33-35条对

价格管理作了原则性规定。第33条要求政府定期确定并公布基准地价、标定地价和各类

房屋的重置价格；第34条规定房地产价格评估制度;第35条则规定了房地产成交价格申

报制度，要求房地产权利人转让房地产时，向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报

成交价格。P140-P141

33、【多选题】下列属于全体业主共同共有部分的有

小区建设用地使用权

小区公共绿地

A:

小区消防设施

B:

C:

小区公共照明设施

小区会所

D:

答E:案：ABCDE

34、【多选题】房地产抵押权实现的方式一般有

折价

赠与

A:

拍卖

B:

留置

C:

变卖

D:

答E:案：ACE

解析：房地产抵押权实现的方式一般为折价、拍卖、变卖等。抵押权人可以与抵押人协议

以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。未就抵押权实现方

式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖

的，应当参照市场价格。P206

35、【多选题】下列书立和领受应税房地产凭证的情形中，免纳印花税的有

房产所有人将房产赠与政府所立的书据

房产所有人将房产赠与学校所立的书据

A:

房产所有人将房产赠与近亲属所立的书据

B:

房产所有人将房产赠与贫困户所立的书据

C:

房产所有人将房产赠与社会福利单位所立的书据

D:

答E:案：ABE

解析：下列凭证免纳印花税：（1）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本，但以副本或者

抄本视同正本适用的，应另贴印花；（2）财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、

学校所立的书据；（3）经财政部批准免税的其他凭证。P245

36、【问答题】简述地役权的特征。

答案：(1)地役权的客体不限于土地，而且不限于需役地所有权人与供役地所有权人之

间，供役地、需役地的用益物权人也可以约定设立地役权。(2)地役权通过书面形式的

地役权合同设立。(3)地役权具有从属性和不可分性。

37、【问答题】简述建设用地使用权消灭的原因。

答案：(1)有期限的建设用地使用权使用期限届满未申请续期或申请续期未获批准。(2)

建设用地使用权被依法收回。(3)作为建设用地使用权载体的土地灭失。

38、【问答题】简述享受实物配租廉租住房的家庭应当退回廉租住房的情形。

答案：(1)享受实物配租廉租住房的家庭再购买其他住房的。(2)将所承租的廉租住房转

借、转租或者改变用途的。(3)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住

的。(4)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

39、【问答题】简述纳税人应当按照房地产评估价格计算缴纳土地增值税的情形。

答案：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的。(2)提供扣除项目金额不实的。(3)转让房

地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

40、【问答题】试述物业服务企业在物业服务中的义务。

答案：(1)不得改变物业服务用房的用途。物业服务用房的所有权依法属于业主，未经业

主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。(2)做好物业服务的交接、

房屋资料移交和物业验收手续。物业服务企业承接物业时，应与业主委员会办理物业验收

手续；物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和上述资料交还给业主委

员会；业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。(3)

对物业事项中违法行为的制止。对物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装修装饰和

使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报

告。(4)安全防范和安全职责。物业服务企业应当协助做好物业服务区域内的安全防范

工作。

41、【问答题】陈某与燕某于2017年9月22日签订一份房屋租赁合同，合同约定陈某将其

位于某市的一套房屋出租给燕某，租期5年，每月租金2500元，每月20日交纳下个月的租

金。2020年3月20日，陈某与肖某签订一份房屋买卖合同，将该租赁房屋以180万元的价格

出售给肖某，并于2020年3月27日到房管部门办理了过户手续，双方约定2020年4月20

日将房屋交付给肖某。2020年4月15日，陈某找到燕某，要求其腾退租赁房屋。燕某表示，

陈某出售该租赁房屋未经过自己的同意，该买卖合同无效，自己是该房屋的承租人，享有优

先购买权，自己愿意出180万元购买该房屋，该房屋应该归自己所有。肖某于2020年4月20

日通知燕某，宣布燕某与陈某签订的房屋租赁合同对自己不能发生效力，自己急需用房，限

燕某于2020年4月25日搬出该出租房屋，否则自己将清理燕某放在出租房屋的物品并换

锁，三方遂发生争执。请回答下列问题并说明理由：(1)陈某与燕某签订的房屋租赁合同

是否有效？(2)陈某与肖某签订的房屋买卖合同是否有效？