2023年4月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

0016920234

1、【单选题】下列不属于房地产范畴的是

建设用地使用权

房产

A:

国有建设用地

B:

基本农田

C:

答D:案：D

2、【单选题】土地承包经营权的设立时间是

土地承包经营权合同成立时

土地承包经营权合同生效时

A:

土地承包经营权登记时

B:

取得土地承包经营权证时

C:

答D:案：B

解析：对土地承包经营权、宅基地使用权和地役权的例外规定。具体地说，第一，土地

承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；县级以上地方人民政府应当向土地承包权

人发放相关权利证书，并登记造册，确认土地承包经营权（《物权法》第127条）。但

是，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的，未经登记，不得对抗善意第三人

（《物权法》第129条）。第二,宅基地使用权的取得，转让和消灭，不以登记为生效要

件。但已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记（《物

权法》第155条）。第三，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向

登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人（《物权法》第158条）。

P64

3、【单选题】下列关于不动产登记的说法，错误的是

不动产登记由不动产所在地的登记机构办理

不动产登记应当依照申请进行，但法律、法规另有规定的除外

A:

当事人申请不动产登记以单方申请为原则，双方申请为例外

B:

查封登记由登记机构按照法院的查封裁定书和协助执行通知书进行登记，不需要申请

C:

答D:案：C

4、【单选题】下列不属于房地产交易的是

房地产开发

A:

房地产转让

房地产抵押

B:

房屋租赁

C:

答D:案：A

解析：房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市

场交易活动。根据《城市房地产管理法》第2条，房地产交易包括房地产转让、房地产抵

押和房屋租赁。P140

5、【单选题】土地利用总体规划的规划期限一般为

5年

10年

A:

15年

B:

20年

C:

答D:案：C

解析：土地利用总体规划的规划期限一般为15年。我国目前正在实施的是《全国土地利

用总体规划纲要（2006-2020年）》。《纲要》以2005年为基期，以2020年为规划期末

年。《纲要》的规划范围未包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。P82

6、【单选题】下列关于集体土地征收的表述，正确的是

集体土地征收的补偿原则是适当补偿

集体土地征收需征得被征收的单位和个人同意

A:

集体土地征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府

B:

集体土地征收的实质，是国家强行收买集体土地的使用权，并不改变土地所有权

C:

答D:案：C

7、【单选题】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，

不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的

成本价格

政府指导价

A:

标准价格

B:

市场价格

C:

答D:案：D

解析：依《条例》第19条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日

被征收房屋类似房地产的市场价格。以市场价格作为补偿标准，则评估的时候不仅要看

房屋的价值，更要看土地使用权的价值。这基本可以确保被征收人的居住条件有改善、生

活水平不下降，从而保障被征收人的基本利益。P99

8、【单选题】以出让方式取得的工业用地使用权的最高年限为

40年

50年

A:

60年

B:

70年

C:

答D:案：B

解析：根据《中华人民共和国土地管理法》规定，以出让方式取得的工业用地使用权的最

高年限为50年。

9、【单选题】下列关于国有土地上房屋征收的说法，不正确的是

建设单位可以参与搬迁活动

实施房屋征收应该先补偿、后搬迁

A:

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回

B:

人民政府的征收决定一旦生效，房屋所有人的所有权消灭

C:

答D:案：A

10、【单选题】征收国有土地上单位、个人的房屋只能是为了

国家利益

集体利益

A:

公共利益

B:

单位利益

C:

答D:案：C

解析：根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规

定，征收国有土地上单位、个人的房屋必须是为了公共利益，例如建设公共设施、城市基

础设施、保障性住房等。征收前必须进行公告和听证，征收补偿必须合理、公正、及时，

保障被征收人的合法权益。同时，征收的程序和补偿标准也必须符合法律法规的规定。

11、【单选题】新设立的房地产开发企业领取的《暂定资质证书》的有效期为

6个月

9个月

A:

1年

B:

2年

C:

D:

答案：C

解析：根据《房地产开发企业资质管理办法》规定，新设立的房地产开发企业领取的《暂

定资质证书》的有效期为1年。在这1年内，企业需要完成规定的备案手续和资质评定，

获得正式的资质证书。如果在1年内未完成备案和评定，暂定资质证书将失效。

12、【单选题】下列关于建筑工程分包与转包的表述，正确的是

分包单位可将其承包的建设工程再分包

合同承包人转包的建设工程合同无效

A:

通常情形下，劳务分包为法律所禁止

B:

施工总承包单位可将建设工程主体结构的施工分包给其他单位

C:

答D:案：B

13、【单选题】下列关于建设工程合同承包人工程款优先受偿权的说法，正确的是

承包人工程款优先受偿权基于建设工程承包人与发包人的约定而产生

优先受偿的工程款范围包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项

A:

优先受偿的工程款范围包括因发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金

B:

承包人行使工程款优先受偿权的期限为1年

C:

答D:案：B

解析：优先受偿的工程款包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，不包

括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金。P131

14、【单选题】建筑质量对外责任的承担者是

勘察、设计单位

建筑施工企业

A:

建设单位

B:

建筑材料供应商

C:

答D:案：C

解析：建设单位是建筑质量对外责任的承担者。如果房屋销售出去，一旦出现质量问题，

对外承担责任的是建设单位。如果房屋质量是由于某个环节造成的，比如是设计数据问

题，那么，建设单位再向设计单位索赔。因此，建设单位并不是仅仅对选择这些参与人承

担注意义务或承担相应的责任，而是对整个产品对外承担全部责任。P137

15、【单选题】下列情形中不适用买卖不破租赁规则的是

房屋租赁期间内，因析产转让房屋的

房屋在出租前已被人民法院依法查封的

A:

B:

房屋租赁期间内，因继承转让房屋的

房屋在出租后设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的

C:

答D:案：B

16、【单选题】商品房现售与预售的分界点是

商品房竣工验收合格

项目竣工备案

A:

物业管理方案已落实

B:

建筑物主体结构已完工

C:

答D:案：A

解析：根据《商品房销售管理办法》第3条，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收

合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售与预售的分界

点在于“竣工验收合格”，即房地产开发企业在商品房竣工验收合格前出售的是预售，在

商品房竣工验收合格后出售的是现售。P146

17、【单选题】存量房客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金的所有权属于

房地产经纪机构

交易保证机构

A:

开户银行

B:

交易当事人

C:

答D:案：D

解析：自《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有

关问题的通知》（建住房[2006]321号）颁布以来，各地对存量房交易资金监管发展出了

多种模式。①《房地产经纪管理办法》第24条明确规定：房地产交易当事人约定由房地

产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资

金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经房地产交易资金支付方和房地产经

纪机构的签字和盖章。P168-P169

18、【单选题】下列关于承租人优先购买权的说法，正确的是

出租人将房屋出卖给出租人的岳父，则承租人不可主张优先购买权

出租人侵害承租人优先购买权的，承租人可请求出租人承担赔偿责任

A:

出租人履行通知义务后，承租人在10天内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权

B:

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，则承租人可以主张出租人与第三人签订

C:

的房屋买卖合同无效

D:

答案：B

解析：根据《中华人民共和国合同法》第一百四十六条规定，出租人侵害承租人优先购买

权的，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。具体赔偿金额应根据实际损失情况进行确

定。

19、【单选题】根据《房屋经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构应保存房地产经纪服务

合同，保存期不少于

2年

3年

A:

5年

B:

8年

C:

答D:案：C

解析：《房屋经纪管理办法》第26条要求房地产经纪机构建设业务记录制度，如实记录

业务情况;并保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。P169

20、【单选题】业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应

当

经有利害关系的业主一致同意

经有利害关系的多数业主同意

A:

经小区全体业主一致同意

B:

经小区多数业主同意

C:

答D:案：A

解析：虽然业主对专有部分有单独所有权，但法律对业主专有部分的使用有一定限制。

《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权

利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第77条规

定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营用房。业主将住宅改变

为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

有利害关系的业主依据《建筑物区分所有权司法解释》第11条，指建筑区划内本栋建筑

物之内的其他业主，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价

值、生活质量受到或可能受到不利影响。《建筑物区分所有权司法解释》第10条规定：

“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同

意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应

予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩

的，人民法院不予支持。”

21、【单选题】下列关于业主委员会的说法，不正确的是

业主委员会是业主大会的执行机构

业主委员会负责召集业主大会会议

A:

业主委员会对业主大会负责

B:

业主委员会主任由街道办事处指定

C:

答D:案：D

22、【单选题】根据《物业管理条例》的规定，制定临时管理规约的主体是

业主大会

建设单位

A:

业主委员会

B:

房地产行政主管部门

C:

答D:案：B

解析：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管

理，业主的共同利益，业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依

法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益（《物业管

理条例》第22条。P195

23、【单选题】物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门有权对业主大会的成立

发布指令

进行指挥

A:

发布指示

B:

进行指导

C:

答D:案：D

解析：根据《物业管理条例》第二十三条规定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政

主管部门应当对业主大会的成立进行指导和监督。因此，该部门有权对业主大会的成立进

行指导。

24、【单选题】下列关于房地产抵押的说法，正确的是

使用权不明的房地产不得抵押

乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押

A:

以乡镇、村企业的厂房抵押的，其占用范围内的建设用地使用权不一并抵押

B:

以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，可将该房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使

C:

用权分开设定抵押权

D:

答案：A

解析：根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十六条规定，不明确使用权的房地

产不得作为抵押物。因为抵押是指债务人将其拥有的财产权利或者其他权利质押给债权人

作为债务的担保，而不明确使用权的房地产无法确定其所有权和使用权，因此无法作为抵

押物。

25、【单选题】在同一财产向两个以上债权人抵押的情形下，下列关于拍卖、变卖抵押财产

所得价款清偿顺序的说法，不正确的是

抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

抵押权未登记的，按照债权的先后顺序清偿

A:

抵押权已登记的先于未登记的受偿

B:

抵押权未登记的，按照债权比例清偿

C:

答D:案：B

26、【单选题】申请人在申请住房抵押贷款时，根据合同的约定购买保险，保险人在借款人

因意外事故和疾病等影响家庭收入，丧失部分或全部还款能力时，以保险金抵付贷款余额，

使抵押房产不致被收回或拍卖，此种保险为

保证保险

财产保险

A:

人身保险

B:

信用保险

C:

答D:案：D

解析：信用保险。是指借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷

能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房产不致被收回或拍卖。与借款人贷款本金余额

相称，保额逐年递减。P214

27、【单选题】已经购买经济适用住房的家庭，又购买其他住房的，该经济适用住房

由政府按市场价回购

由政府按原价回购

A:

由政府无偿收回

B:

由政府按规定及合同约定回购

C:

答D:案：D

解析：城市低收入住房困难家庭购买经济适用住房后，取得的只是有限产权。具体地说:

（1）经济适用住房购买后不满5年，不得上市交易，确需转让的，由政府按照原价、考

虑折旧等因素回购；购买后满5年，可以转让，但要按规定交纳增值收益，并规定在同等

条件下政府优先回购。（2）已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适

用住房由政府按规定及合同约定回购。（3）在取得完全产权前，经济适用住房只能用于

自住，不得出售、岀租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。P225

28、【单选题】职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于

职工个人所有

单位所有

A:

职工与单位共同所有

B:

住房公积金管理中心所有

C:

答D:案：A

解析：根据《中华人民共和国社会保险法》和《国务院关于修改〈社会保险费征收管理办

法〉的决定》，职工本人的生育津贴应按照所在地区上年度职工月平均工资的标准支付。

具体的标准由当地人社部门制定并公布。一般来说，生育津贴的支付标准是所在地区上年

度职工月平均工资的一定比例，比如说50%或者80%等等。需要注意的是，不同地区的生

育津贴支付标准可能会有所不同。

29、【单选题】下列关于住房公积金的说法，正确的是

住房公积金实行存贷挂钩，只有缴存了住房公积金的职工才能申请贷款

每个职工可以有不止一个住房公积金账户

A:

出境定居的职工不可以提取职工住房公积金账户内的存储余额

B:

住房公积金管理的决策机构是住房公积金管理中心

C:

答D:案：A

解析：融资性、互助性。住房公积金制度是一项专门的住房融资制度，缴存住房公积金

的职工，在购买、建造、翻修、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公

积金贷款。住房公积金实行存贷挂钩，只有缴存了住房公积金的职工才能申请贷款。这实

质上是动员全社会的力量,包括已经解决住房问题的职工,以及新参加工作尚不存在住房问

题的职工,形成长期稳定的住房建设周转资金，帮助有购房、建房、修房需求的职工解决

资金上的困难。虽然商业银行也可以提供个人住房商业贷款，但住房公积金贷款的条件要

优惠得多。P230-P231

30、【单选题】下列关于契税的说法，正确的是

契税由房屋产权承受方缴纳

房屋赠与不用缴纳契税

A:

房屋交换不用缴纳契税

B:

契税税率全国统一为5%

C:

答D:案：A

31、【多选题】下列关于不动产异议登记的表述，正确的有

申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿

A:

异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记

B:

异议登记使登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不能主张依据登记的公信

C:

力受到保护

D:

利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请

异议登记

E:

答案：ABCDE

32、【多选题】依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，作出房屋征收决定的市、县级人

民政府对被征收人给予的补偿包括

被征收房屋价值的补偿

因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

A:

因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

B:

因征收房屋造成的市场利益的损失

C:

因征收房屋造成的精神损害补偿

D:

答E:案：ABC

33、【多选题】下列用地中，可以以划拨方式取得国有土地使用权的有

国家机关用地

军事用地

A:

服务业用地

B:

戒毒所用地

C:

国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

D:

答E:案：ABDE

34、【多选题】下列关于国有土地上建设用地使用权的表述，正确的有

是以建造并保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的的权利

是存在于国家所有的土地上的权利

A:

原则上没有使用期限的规定

B:

是担保物权的一种

C:

是用益物权的一种

D:

答E:案：ABE

35、【多选题】在取得完全产权之前，经济适用住房不得

出售

出租

A:

B:

出借

闲置

C:

擅自改变住房用途

D:

答E:案：ABCDE

36、【问答题】简述集体土地征收中的“一书四方案”。

答案：(1)征收土地需由市、县人民政府拟定“一书四方案”，逐级上报有批准权的人民

政府批准;批准后，由市、县人民政府组织实施。(2)“一书四方案”是指建设项目用地

呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。

37、【问答题】简述房地产合作开发的特征。

答案：(1)合作开发中负责具体开发的一方必须具有房地产开发资质。(2)合作开发双方

当事人共同投资、共享利润、共担风险。(3)在合作开发的双方当事人最终分配利润

前，开发的项目在法律上属于提供开发载体的一方当事人。

38、【问答题】简述《物业管理条例》规定的物业服务企业的交接验收义务。

答案：(1)物业服务企业承接物业时，应当与业主矮员会办理物业验收手续。(2)物业服

务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。(3)

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好

交接工作。

39、【问答题】简述《房地产经纪管理办法》关于房地产经纪服务价格和收费的要求。

答案：(1)房地产经纪服务实行明码标价制度。(2)房地产经纪机构未完成房地产经纪服

务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同的约定标准的，不得收取佣金。

(3)两家或两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业

务收取佣金，不得向委托人增加收费。(4)房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房

地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标

准。

40、【问答题】试述商品房质量问题的分类及相应的处理。

答案：(1)主体结构质量不合格及其处理。主体质量不合格，即房屋承重系统不满足设计

要求，不能实现其功能。根据相关法律规定，房屋主体结构经核验确属不合格的，商品房

买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。(2)功

能缺陷及其处理。商品房功能缺陷，即房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人

身、财产安全的质量缺陷。在实务处理中，功能缺陷如果是可修复的，开发商应当进行修

复整改,并赔偿买受人不能使用房屋的损失;对存在不能修复的功能缺陷的商品房，买受人

可以请求解除合同(退房)并要求赔偿损失。(3)表面瑕疵及其处理。表面瑕疵，即表面

性的、不影响房屋使用功能与价值的质量问题。对于表面瑕疵，开发商应当进行修复整

改，并赔偿商品房买受人因此所受的损失。

41、【问答题】2015年8月，某住宅小区建成。2015年9月，该小区的建设单位A公司与B

物业服务公司签订《前期物业服务合同》，约定B公司为该小区提供物业服务，期限为5

年。2017年