物业接管验收作业指导书

会计实操文库1/27物业接管验收作业指导书什么是作业指导书？1、作业指导书是指为保证过程的品质而制定的程序其中的“过程”指一组相关联的具体活动，作业指导书也是一种程序，其针对的对象是具体的作业活动，而程序文件描述的是某项系统性的品质活动作业指导书有时也称为工作指导、操作规范、操作规程等。2、作业指导书的种类有：按发布形式分：书面作业指导书；口述作业指导书；计算机软件化工作指令；音像化的工作指令；按内容分：操作、检验、试验、安装等具体过程的作业指导书；指导具体管理工作的工作细则、计划和规章制度等；指导自动化程序高而操作相对独立的标准操作规范。3、作业指导书的作用有：是指导保证过程品质的最基础的文件；为开展纯技术性品质活动提供指导；是品质体系程序文件的支持性文件。物业接管验收作业指导书1目的规范新建物业的交接验收工作，确保交接物业的工作顺利、高效完成。2适用范围适用于地产公司新建并移交XX物业公司管理的项目。3定义3.1接管验收：项目中心与物业公司之间按规范所进行的新建房屋、附属设备设施和产权资料转移的验收工作。3.2物业接管小组：由物业公司针对小区（大厦）的物业接管工作临时成立的工作小组。4职责4.1项目中心在入伙前6个月向物业公司发出前期工程介入通知。4.2地产公司项目中心工程经理组织相关人员，整理楼盘的维保单位明细、资料明细以及实物（如房屋本体、设施设备、绿化等）清单。4.3物业公司成立接管小组，负责接管楼盘的维保单位联系方式（人/座机号码）、相关资料及实物清单并清点。5流程5.1接管验收的准备工作。5.1.1项目中心在准备小区（大厦）竣工验收资料时，为物业公司的接管移交工作同时准备一套资料，并对准备移交的小区内所有设施设备列出明细清单。5.1.2物业公司成立接管小组，通常在竣工验收后入伙前3个月左右着手准备接管验收工作；5.1.3接管验收前的准备。5.1.3.1项目中心组织会议，确定交接事项、交接进度、双方接口人等；5.1.3.2项目中心列出移交的资料、维保单位联系人（方式）及房屋本体、设备设施等工作计划、分工模板，在入伙前2个月交物业公司接管小组；5.1.3.3物业公司接管小组提前派人参与物业竣工验收和机电设备最终安装、调试工作；5.2接管验收标准和验收方法。5.2.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求，减少交房时业主的集中投诉。5.2.2执行本程序负责工程接管验收的技术成员，须熟悉工程竣工验收方面及物业管理方面等相关的法律、法规和规定。5.2.3验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理、优化要求。5.2.4验收方法为观感验收法和使用验收法。5.3接管验收合格的项目除填写《接管验收表》外，还需在《物业接管验收汇总表》上做好汇总记录。5.4接管验收整改问题的处理。5.4.1整改问题的登记确认。5.4.1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在各《接管验收表》中并交地产项目中心相关人员签字确认；5.4.1.2对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在各《接管验收表》中，并请地产项目中心相关人员签字确认，并确定整改时间。5.4.1.3对资料整改的问题，接管验收小组应当积极同地产项目中心联系补齐；5.4.1.4除对维保单位的联系方式、联系人及对应的维保范围等信息接管外，接管小组还应从移交小组处取得维保单位对所负责的维保对象之工作计划（维保频次、维保深度、维保期限、响应时间等），物业公司与维保单位签定相关协议。5.4.1.5对物业硬件设施、设备整改问题，一般问题地产项目中心应当在两周内解决；重大问题：项目中心应当在一个月内解决。5.4.1.6对项目中心已整改完成的项目，由项目中心及时向物业接管小组发出通知，物业接管小组人员对项目进行再次验收工作，并填写各《接管验收表》，验收合格物业正式移交，物业接管小组则在《物业接管验收汇总表》上做好记录。5.4.1.7对于不能解决而影响物业管理的问题提交客户服务中心，接管小组应当以备忘的形式将问题登记后交物业公司和地产公司进行备录。5.4.2全部表单及备忘录一式两份，物业公司和项目中心各执一份。6支持性文件6.1《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第３７９号6.2《建设工程质量管理条例》中华人民共和国国务院令第279号6.3《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》建[2000]142号6.4《房屋接管验收标准》建设部建标(1991)第69号6.5《资料移交目录》7附件7.1《维保单位联系人联系方式汇总表》7.2《整改报修流转单》7.3《房屋公用部位及设施移交清单》7.4《室外给排水验收单》7.5《公共机电设备接管验收单》7.6《公共建筑/小型设施接管验收单》7.7《房屋附属设施设备移交清单》7.8《楼宇给水接管验收记录》7.9《楼宇电气接管验收记录》7.10《楼宇建筑接管验收记录》7.11项目接管验收汇总表7.12资料移交清单与验收情况7.13交接问题处理单6.3：资料移交目录1项目建设资料1.1《国家建设征用土地通知书》及红线图。（复印件）1.2同意使用土地通知书。（复印件）1.3建设用地批准书。（复印件）1.4固定资产投资许可证（复印件）1.5建设工程规划许可证。复印件1.6市规划局《建设工程报建审核书》。（复印件）1.7规划报建图。（复印件）1.8建筑设计防火审核意见书。（复印件）1.9物业各分项工程设计方案。（复印件）1.10建设工程规划验收合格证。（复印件）1.11建设工程竣工验收质量认定书。（复印件）1.12建筑工程竣工消防审核意见书。（复印件）1.13单位工程质量综合评定表。（复印件）1.14工程建筑埋放线、验线、验收意见书。（复印件）1.15公共安全技术防范工程设施使用证。（复印件）1.16通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告。（复印件）1.17供水协议书。（复印件）1.18供用电合同。（复印件）1.19同意供电通知。（复印件）1.20申请门牌呈批表。（复印件）1.21通邮申报表。（复印件）1.22其它相关资料。2物业产权资料2.1拆迁资料。（复印件）2.2销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）。（复印件）2.3其它相关资料。3建筑工程技术资料3.1地质勘察报告。（复印件）3.2工程合同及开、竣工报告。（复印件）3.3建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）。（原件）3.4图纸会审记录。（复印件）3.5工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)。（复印件）3.6隐蔽工程验收签证。（复印件）3.7沉降观察记录。（复印件）3.8竣工验收证明书。（复印件）3.9主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）。（复印件）3.10新材料、构配件的鉴定合格证书。（复印件）3.11砂浆、混凝土试块试压报告。（复印件）3.12建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）。（原件）3.13其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）。（原件）3.14各分项工程施工单位资料（复印件）。必须提供维修承诺书，所提供的报修电话如有变更应及时通知物业。3.15各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告。（复印件）3.16其它相关资料。4设备资料供电系统4.1供电系统设备购买、安装合同。（复印件）4.2供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料。（复印件）4.3供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址。（复印件）4.4高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）。（原件）4.5高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）。（原件）4.6高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）。(原件)4.7高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、许可证。(原件)4.8配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）。(原件)4.9灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）。(原件)4.10配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）。(复印件)4.11其它相关资料。5设备资料给排水系统5.1给排水系统设备购买、安装合同。(复印件)5.2给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料(复印件)5.3给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址。(复印件)5.4水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）。(原件)5.5设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）。(原件)5.6设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录。(原件)5.7主要材料和制品的合格证或试验记录。(复印件)5.8配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）。(复印件)5.9水、暖、卫生器具检验合格证书。(原件)5.10其它相关资料。6设备资料电梯系统6.1电梯设备购买安装合同。(复印件)6.2电梯制造、安装单位、维护单位资料。(复印件)6.3电梯产权所有者及用户的名称和地址。(复印件)6.4电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）。(原件)6.5随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）。(原件)6.6设备安装调试记录。(原件)6.7电梯设备检验记录、运行许可证。(原件)6.8国家特种设备档案。（复印件）6.9其它相关资料7消防系统7.1消防设备购买安装合同。（复印件）7.2消防设备制造、安装单位、维护单位资料。（复印件）7.3消防设备产权所有者及用户的名称和地址。（复印件）7.4消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）。（原件）7.5随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）。（原件）7.6设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录。（复印件）7.7消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录。（复印件）7.8消防验收合格证书。（复印件）7.9其它相关资料。8设备资料弱电系统8.1弱电系统设备购买、安装合同。（复印件）8.2弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料。（复印件）8.3弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）。（原件）8.4弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）。（原件）8.5弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明。（原件）8.6宽频接入协议。（复印件）8.7有线电视及电话协议。（复印件）维保单位联系人联系方式汇总表编号：工程名称：序号施工（维保）单位施工（维保）范围地址、传真负责人报修电话（手机/座机）备注施工（维保）单位如负责人和电话有变动，须及时通知物业更新编制人：

审核人：

日期：注明：此表单为总汇表，各维保单位须提供详细的联系地址、电话、负责人等，并盖章确认。整改报修流转单编号：报修编号：

NO：报修人报修内容：

地址

弄

号

室联系电话接待人保修时间年

月

日预计维修日期：

月

日

接单人：

月

日整改完成

自检完成

工程负责人：

月

日保洁完成

保洁负责人：

月

日复核完成

物业工程负责人：

月

日验收完成

物业工程负责人确认：

月

日结单时间：

年

月

日（三联：第一联客服部；第二联业户；第三联项目中心）楼宇电气接管验收记录编号：楼宇名称：

验收组人员：

日期：

单元可视对讲机电源箱等电位接地盒照明灯具开关插座有线电视紧急按钮电话插座网络插座

楼

层

座详情记录：复查人：复查结果：单元可视对讲机电源箱等电位接地盒照明灯具开关插座有线电视紧急按钮电话插座网络插座

楼

层

座详情记录：复查人：复查结果：单元可视对讲机电源箱等电位接地盒照明灯具开关插座有线电视紧急按钮电话插座网络插座

楼

层

座详情记录：复查人：复查结果：说明：本验收主要是设施点收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。项目中心：

物业公司：

楼宇给排水接管验收记录编号：单

元浴缸、洗手盆、花洒、等大便器水箱配件卫生间地

漏厨房地漏阳台地漏水龙头热水

器洗菜

盆煤气

楼

层

座详情记录：复查人：复查结果：单元浴缸、洗手盆、花洒等大便器水箱配件卫生间地

漏厨房地漏阳台地漏水龙头热水

器洗菜

盆煤气

楼

层

座详情记录：复查人：复查结果：单元浴缸、洗手盆、花洒等大便器水箱配件卫生间地

漏厨房地漏阳台地漏水龙头热水

器洗菜

盆煤气

楼

层

座详情记录：复查人：复查结果：楼宇名称：

验收组人员：

日期：

说明：本验收主要是设施点收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。项目中心：

物业公司：

楼宇建筑接管验收记录编号：单元大门落地门猫眼、门锁、门碰等窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面空调机位地砖地面外墙面栏杆台面楼层座详情记录：

复查人：复查结果：单元窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面空调机位地砖地面外墙面栏杆台面楼层座详情记录：

复查人：复查结果：楼宇名称：

验收组人员：

日期：

说明：本验收主要是设施点收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准；项目中心：

物业公司：

公共机电设备接管验收单编号：楼宇名称：

验收组人员：

日期：

设备名称：数量安装位置：型号及主要技术参数：

现场实测技术性能及数据：

随机专用附件、工具名称、数量：

保修期终止时间：

年

月

日验收结论：

验收人签名：

项目中心：

移交人：

年

月

日

物业公司：

接收人：

年

月

日说明：1、大型设备可作更详细补充记录。2、本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证。公共建筑/小型设施验收单编号：楼宇名称：

验收组人员：

日期：

设施名称数量安装位置备注保修期终止时间：年月日验收结论：项目中心：物业公司：移交人：年月日接收人：年月日说明：1、本记录经双方盖章签字后可作为接管凭证。

2、项目名称为楼宇中某一项设施如：门、窗、锁、灯具、开关插座、卫生洁具、烘手器、消防设施（如喷洒、烟感、风机盘管、管道、喇叭）、楼层标、水阀门、控制箱、电表箱等等。室外给排水验收单编号：楼宇名称：

验收组人员：

日期：

序号项

目缺

陷

详情备

注

1

化粪池

2

污（雨）水井

3

管道

4

水表井

5

管道竣工平面图

6

7

8

项目中心：

移交人：

年

月

日物业公司：

接收人：

年

月

日说明1、污水井盖应逐个揭盖检查验收。2、隐蔽管道的验收需下井检查。