【我国住房抵押贷款资产证券化风险控制问题研究11000字（论文）】

我国住房抵押贷款资产证券化风险控制问题研究摘要：随着2007年美国次贷危机的爆发，全球经济衰退的步伐接踵而至。金融业遭到了严重的冲击，美国住房抵押贷款证券化中的一些问题也暴露在次贷危机中。作为一种新的融资手段——住房抵押贷款证券化，它是能够有效解决流动性问题的途径，同时也可以作为降低金融风险的重要手段。房地产市场和资本市场的稳定和发展将会对我国产生重大影响，是亟需促进发展的工作之一。然而如何实现住房抵押贷款证券化成为我国讨论的另一个关键问题。本文在首先对住房抵押贷款证券化的流程进行分析的基础上，对其中存在的风险进行了详细探讨，进而为中国的住房抵押贷款证券化提出相应的风险控制建议。关键词：住房抵押贷款证券化；次贷危机；风险控制目录一、前言 4二、住房抵押贷款证券化流程与风险分析 4（一）住房抵押贷款证券化流程 5（二）住房抵押贷款证券化各流程风险 61.业务风险 62.商业银行发放抵押贷款时的操作风险 9三、住房抵押贷款证券化产品的风险控制 9（一）住房抵押贷款业务风险控制措施 101.住房抵押贷款证券发行方的风险防范 102.住房抵押贷款证券化交易风险防范 12（二）住房抵押贷款证券化操作过程中的风险控制措施 131.政府积极支持SPV的建立 132.逐步建立规范的信用评级机构 14（三）特殊目的机构风险控制 14四、结论 15参考文献 15一、前言资产证券化是一种新型的、极为重要的金融工具，自上个世纪70年代在美国开始研究、实践后，它被广泛传播，并成为全球资本市场的重要推动力量。目前，资产证券化是美国、欧洲等发达国家和地区金融市场上的成熟产品，也是金融机构主要业务之一。我国资产证券化起步较晚，2005年，中国建设银行和国家开发银行证券化产品的发行，真正意义上拉开了我国资产证券化业务的帷幕。到目前为止，国内大部分银行已经实施资产证券化，我国的资产证券化业务有了更进一步的发展。2005年中国建设银行发行的"建元住房抵押贷款支持证券"是我国第一支以住房抵押贷款为基础资产的证券化产品，虽然在发行及投资上存在许多不足之处，但对于住房抵押贷款证券化业务具有里程碑式的意义。2008年，受美国次贷危机所引发的全球金融危机影响，资产证券化被迫暂停。2011年，我国资产证券化恢复试点，并不断的扩大业务试点范围，放松政策监管。2014年底，由审批制改为备案制，标志我国大力发展资产证券化业务的决心。然美国次贷危机以来，我国也深刻意思到资产证券化这项金融创新业务所隐藏的巨大风险，在使用金融创新工具的同时需要更多的注重业务风险，正确面对，提前部署。资产证券化业务具有专业性强、业务参与者多、业务链条长的特点，基于该业务特点，在进行资产证券业务推进时，各个环节的业务风险控制都尤为重要，若任何一环节出现资金断裂等风险，都将不可避免的扩散到每个业务环节，进行给所有业务参与者造成影响，带来不可预测的重大风险。住房抵押贷款证券化业务作为资产证券化的重要组成部分，其风险措施的完善对于我国资产证券化业务具有重大的指导意义。因此，在推进住房抵押资产证券化业务的进程中，需时刻保持警惕，在业务设计阶段应建立风控制度，加强风险控制措施。在业务实践上，结合证券化业务的具体问题，切实吸取国外的经验教训，注重各业务节点上及资产证券化过程中的潜在风险，以制定有效的风险控制策略，为稳步推进我们资产证券化业务奠定夯实的基础。二、住房抵押贷款证券化流程与风险分析任何一种金融创新产品都是一把“双刃剑”，它们在分散风险、提高效率、开拓新业务的同时，也增加了金融体系的风险并引发新的风险。住房抵押贷款证券化通过复杂的流程安排创造流动性，提高金融效率的同时，也给金融体系带来多种不确定性。住房抵押贷款证券化的风险正是指证券化交易中各种不确定性给交易主体带来损失的可能性，2007年爆发的美国次级债危机便是住房抵押贷款证券化风险最好的例证。本章着重分析住房抵押贷款证券化的流程及其中存在的风险。（一）住房抵押贷款证券化流程（1）发起人确定贷款证券化目标，构建资产组合发起人根据自身融资需求，确定住房抵押贷款证券化的具体目标。根据住房抵押贷款证券化的目标，对能够产生现金流的抵押贷款进行清理、归类、估算，确定选择的住房抵押贷款资产数，然后将这些资产从资产负债表中分离出来，形成一个住房抵押贷款资产库，这个资产库就是最初的基础资产。（2）组建SPVSPV是专门为房地产贷款证券化设立的一个特殊机构，由抵押贷款发放机构及其附属机构或者第三方组建SPV。设立的形式可以是独立的法人实体，也可以是信托公司或担保公司。组建SPV的目的是为了风险隔离，即实现被证券化资产与原始权益人其他资产之间的“风险隔离”，最大限度的降低因发行人的破产而带给证券化的风险，以保护投资者的利益。（3）发起人向SPV真实出售住房抵押贷款在住房抵押贷款证券化的过程中，发起人将住房抵押贷款组合出售给SPV，此交易必须保证是真实出售，其中会涉及到法律、税收、会计等问题。特殊目的机构对发起人提供的住房抵押贷款组合进行评估，根据贷款组合的性质、质量与发起人协商购买价格之后签订买卖合同，将抵押贷款组合真实出售给特殊目的机构。另外买卖合同应该规定，发起人银行破产时，销售给SPV的按揭贷款组合不在清偿范围之内，从而达到破产隔离的目的，这使按揭贷款组合的质量与发起人银行信用无关。这些规定均保证了投资者的利益，降低了投资者的风险。（4）对住房抵押贷款证券化结构进行设计和信用评级、信用增级SPV在对住房抵押贷款进行结构安排时，首先对贷款组合的质量、性质进行分析和预测，然后对贷款组合在未来产生的现金流进行测算，最后根据投资者的需求对贷款组合进行重组。在之后的住房抵押贷款证券化交易中，SPV要委托专门的信用评级机构进行评级。一般通常要进行两次评级，初评与发行评级。初评是比较初步的是判断贷款组合是否达到了所需要的信用级别水平。为了吸引投资者并降低成本，初评以后必须对住房抵押贷款证券化产品进行信用增级，信用增级可以提高发行证券的信用级别。信用增级可以分为内部信用增级和外部信用增级两类。评定的信用等级越高，债券的风险也就越低，这样，发行债券的成本也越低。（5）发行并销售证券对贷款组合进行信用评级、信用增级以后，SPV将抵押贷款组合作为抵押物发行抵押贷款证券。SPV可以直接在资本市场上通过公开发售或私募的方式发行证券，还可以将这些证券承销给证券承销商，由证券承销商组织证券的发行。这些证券一般都具有高收益、低风险的特征，购买此种证券的投资者一般都是机构投资者。证券承销商将出售证券的现金收入给SPV，SPV按事先约定的价格再向发起人支付抵押贷款购买价款。（6）管理资产库SPV要聘请专门的服务商对资产库进行管理。服务商收取、记录资产库产生的现金流，将收集的现金存入SPV在受托银行设立的特定帐户，并且管理相关的税务和保险事宜。受托银行按照证券发行书的约定建立积累金帐户，在债券偿付日，按时、足额的向投资者支付本金和利息，本息通常是定期支付的。本息的偿还日期和顺序是依据基础住房抵押贷款的偿还情况来进行的，当证券被全部偿还完毕，在资产库中剩下的资金就返还给交易发起人，这样，房地产贷款证券化交易的全部过程随即结束。（二）住房抵押贷款证券化各流程风险1.业务风险住房抵押贷款证券化的实质是将基础资产的风险和收益进行结构化重组，分散、转移到投资者手中。风险偏好型投资者获得相应较高的收益，风险回避型投资者获得相应较低的收益。由基础资产的质量和住房抵押贷款证券化的结构带来的风险，叫做住房抵押贷款证券化的操作流程风险；也有来自于住房抵押贷款证券化产品本身，即为住房抵押贷款证券化产品的投资风险。（1）住房抵押贷款证券化的操作流程风险。在住房抵押贷款证券化结构中，原始权益人将预期可产生的不同信用等级的现金流资产出售给特殊目的机构，特殊目的机构以预期收入为保证，经过增信用增级和信用评级后，由特殊目的机构直接或经由证券承销机构发行证券，出售给个人投资者或机构投资者，发行收入作为购买基础资产池的作为价款支付给原始权益人，实现原始权益人进行融资的目的；以后按期收回的现金流作为本息支付给证券投资者。所以，基础资产池的现金流回收质量和证券化的设计结构都影响证券化产品的收益。1）基础资产质量风险。该风险指住房抵押贷款的借款人无法按期偿还住房抵押贷款的本金和利息，造成了整个资产池中的资产质量由于现金流的断裂而下降，进而导致证券化产品的投资者不能按时得到本金偿付。这是最直接、也是最初始的风险，一旦基础资产的现金流断裂，后续的投资者的收益也无从谈起。2）贷款真实出售风险。真实出售是原始权益人在向特殊目的机构出售住房抵押贷款时，必须是“真实出售”，它要求资产从原始权益人的资产负债表中剥离出来，从而保证在原始权益人发生破产清算时其出售的资产不被列入清算范围。如果出售的资产仍然作为原始权益人的一种或有债务，则当原始权益人发生破产时，由于没有风险隔离，出售的资产仍然要被当做原始权益人的财产，是证券投资者的权益遭受损失。所以，这种出售必须是一种“真实出售”，可以使资产和原始权益人的破产风险相隔离，避免原始权益人破产带来的风险。3）中介机构风险。所谓中介机构是指住房抵押贷款证券化交易过程中的托管机构、信用增级机构、信用评级机构、证券承销机构、会计师事务所、资产评估事务所等参与方。相应地，中介机构风险包有：证券承销机构风险、托管机构风险、信用增级机构风险等。4）证券交易风险。由于住房抵押贷款相对其他贷款，现金流比较稳定，因此，原始权益人的住房抵押贷款是一种优质资产，在制定出售价格方面会比较苛刻。如果基础资产的价格不能满足买卖双方方的要求，特殊目的机构出价过低或原始权益人要价过高，都会造成交易不能顺利达成，是住房抵押贷款证券化运作脱节。5）证券定价风险。证券定价是MBS的核心问题，影响住房抵押贷款证券价格的因素有现金流、违约率、逾期率、借款平均周期、市场利率等。美国的住房抵押贷款定价模型有提前还款模型、期权调整价差模型。定价机制需要有大量的历史数据作为分析基础，而我国MBS刚刚起步，缺乏历史资料和数据，定价的难度比较大。6）证券发行及销售风险。证券的发行需要满足各种条件，根据投资者的要求制定不同证券的偿还期限、还本付息方式、利率等。风险偏好型投资者更愿意购买期限长、利率高的证券。能够吸引机构投资者认购证券是住房抵押贷款证券发行成功与否的关键。如果证券二级市场交易不活跃，则会造成证券承销失败。（2）住房抵押贷款证券化产品的投资风险。除了操作流程风险外，住房抵押贷款证券作为一种固定收益的证券，还有流动性风险、利率风险、信用风险等投资风险。1）流动性风险。流动性风险衡量的是证券变现的时间和证券变现时的价格与购买价格之间的差额。变现时间越长，变现价格与购买价格之间的差额越大，说明流动性风险越大。变现时间越短，变现价格与购买价格之间的差额越小，说明流动性风险越小。如果证券交易二级市场很发达，则证券变现的时间会缩短，难度也会较降低。变现价格也会更接近于购买证券使得价格。当然，如果投资者持有证券至到期日，也就不会存在流动性风险。2）利率风险。住房抵押贷款证券化产品的利率风险指由于利率的上升或下降给投资者带来损失的风险。证券的价格与利率成反比，当基础利率上升，导致住房抵押贷款利率也上升时，证券价格就会下跌；当基础利率下降导致住房抵押贷款住房抵押贷款利率下降时，证券价格会上升。证券的期限、还本付息频率、市场报酬率和证券是否可赎回都会影响证券价格对利率变动的敏感程度。第一，证券化产品的期限越长，其价格对于利率变化的敏感度越高；第二，证券化产品的息票率越高，其价格对于利率变化的敏感度越高；第三，利率水平越低，其价格对于利率变化的敏感度越高。如果投资者持有证券至到期日，利率风险也就不是很明显。3）信用风险。信用风险表现为住房抵押贷款的借款者出现违约，证券化资产所产生的现金流不能及时支付本金和利息，投资者可能面临不能按期得到收益的风险。住房抵押贷款证券化信用风险的影响因素分为客观因素和主观因素。客观因素指宏观经济形势下的房地产市场价格，如宏观经济形势良好，房地产市场价格会上升，借款人的违约率下降，他们会通过出售房产获取收益；相反，如果经济形势严峻，房产价格下降，即使出售房屋也不能偿还贷款，借款人在这种情况下就会选择违约。主观因素包括内在因素和外在因素两个方面。外在因素指金融机构的贷款政策发生改变，如果贷款利率上升，这会导致借款人的借款成本上升，当超过借款人的还款能力时，借款人就会出现违约；内在因素指借款人自身的收入状况、信用记录、从事的职业等，这也会影响借款人的还款意愿。2.商业银行发放抵押贷款时的操作风险操作风险是指由于商业银行内部操作过程、人员、系统等不完善、有问题或者外部事件的发生而导致损失的可能性。在我国，住房抵押贷款一直被各家商业银行认为是优质资产，且在房市发展前景良好的情况下，普遍认为即使出现风险只要处置房产就可以较容易地清偿贷款。因此，商业银行之间在这一业务上的竞争日趋激烈。为了抢占市场分额，部分商业银行采取违规操作，盲目降低贷款标准，使银行资产的安全性存在很大隐患。具体表现在：银行在对贷款申请人进行资格审查时，对其提供资料的真实性、合法性审查过于宽松；抵押物的评估和管理不够规范，并且在我国银行缺乏有效的抵押率认定方法；事后监控程序不规范，监控手段单一，对住房贷款的资金流向无法做到有效监管等，这些操作无疑增大了房贷资产的风险。这些存在安全隐患的房贷资产被证券化，在经济环境和房地产市场恶化时，就会把商业银行局部的操作风险扩散到整个金融市场，甚至造成经济危机。2008年美国次贷危机爆发就是一个深刻的教训。这次次贷危机的骤然爆发，使得抵押住房的价值根本无法补偿贷款的本息。正是由于美国住房抵押贷款贷放机构对这一业务中的信用风险、市场风险等普遍存在低估和忽视，同时没能对美国宏观经济走势进行准确地分析预测，造成了这些机构在内部控制执行和业务操作中漏洞百出，最终导致了危机的爆发。因此，我国商业银行要充分借鉴美国次贷危机的经验教训，严控操作风险，理性发展住房抵押贷款业务。三、住房抵押贷款证券化产品的风险控制2005年，中国建设银行首次发行的个人住房抵押贷款证券，让我国逐步走向日常化、常规化的目标。在这个过程中，我们的成就是显而易见的，但与发达国家相比，也不难看出我们的操作模式有待进一步完善与规范。在此，就如何针对我国国情，设计出符合我国发展趋势的个人住房抵押贷款证券化产品提出建议。（一）住房抵押贷款业务风险控制措施1.住房抵押贷款证券发行方的风险防范证券发行人面临的风险主要有两类：住房抵押贷款集合的风险和抵押贷款证券的发行风险，所以控制发行人的风险也是从这两个方面来着手。（1）MBS资产组合的风险控制首先证券发行人要尽可能多的收集、了解住房抵押贷款集合，不仅要求由信誉度高的会计师事务所出具的无保留意见书，而且要亲自对贷款集合进行检查，以保证证券化的抵押贷款资产集合的质量。证券发行人对住房抵押贷款的质量应注意以下五个因素：第一、集合中贷款的同质性，即贷款利率、贷款期限等是否相近，集合的同质性是对欲证券化的资产最基本的要求，因为趋于同质的抵押贷款组成的资产集合，能比较准确地反映集合内单笔抵押贷款的“面貌”，能比较准确地预测整个抵押贷款集合的还款速度。第二、集合中贷款的标准化程度，即贷款在资格审核、贷款合同、担保、保险等方面是否有统一的标准。第三、集合中贷款的分散性，即贷款抵押物地域的分布、借款人职业与年龄的分布是否具有分散性，以保证资产集合未来的现金流在总体上的稳定性，还可以防范非系统性风险。第四、证券发行人对贷款发起人的信誉状况要作详尽的调查，来确定发起人的可信度，而且贷款发起人的信誉状况在一定程度上反映着抵押贷款集合的质量，因此对发起人的信誉状况就显得更为必要。在我国，住房抵押贷款的创造者多为银行机构，而且国有银行占有决大部分的市场份额，所以其信誉应该没有多少问题，但是也并不能排除其抵押贷款集合可能发生的问题，如在贷款集合中混入非住房抵押贷款，有些可能己经是贷款人无法收回或收回可能性很小的贷款，这种欺诈行为会严重影响未来抵押贷款证券的现金流，违背了MBS中资产必须具有稳定现金流的前提，从而给证券发起人带来损失。由于证券化在增强银行资产的流动性，提高银行资本充足率等方面有着非常明显的作用，所以我国许多银行对住房抵押贷款证券化表现出浓厚的兴趣。但是这种浓厚的兴趣源自于银行对证券化的认识不足或存在着认识的误区，因为住房抵押贷款在我国发展的时间还比较短，抵押贷款一般都尚未完成一个完整的周期，隐藏其中的信用风险、提前还款风险等还没有显现，所以银行一直将其作为“优质”资产自己持有，国有商业银行认为证券化可以将多年积累下来的大量不良资产从自己的报表中拿走，从而解决现有银行普遍存在的困境。既然存在着这种“诱因”，所以对贷款发起人不能因其特殊的身份而忽视了对其信誉状况及其转让的集合资产质量等问题的调查。第五、证券化发行人在与发起人进行交易时，应该要求对方做出“如果发生虚假信息，发起人应无条件回购抵押贷款集合或者抵押贷款证券”等的保证，尽量降低欺诈行为给发行人带来的风险。（2）MBS发行风险的控制证券发行人面临的另一种风险就是证券发行风险。证券发行人都希望将抵押贷款证券在最短的时间内，以最优的价格发售完成，而如果未能顺利发售，将会给自己带来损失。为了控制这种发行风险，发行人应该注意以下三点：第一、合理地预测抵押贷款集合未来的收益现金流，从贷款集合的期限、收益水平、收益支付方式等方面来选择或设计最合适的证券品种，以保证抵押贷款的现金流与证券收益现金流在发生的时间上、流量上相匹配。第二、努力提高住房抵押贷款证券的信用级别，使抵押贷款证券的发售价格最大化。实际上，提高和保持证券的信用评级并不是一个阶段性工作，而是贯穿于住房抵押贷款证券化过程的始终。此外，还可以通过提供超额担保、证券发行人自行建立准备金制度、设立担保现金基金、证券发行人将所发行的住房抵押贷款证券分为优、中、次三级或更多的级别，确保级别占优的证券优先偿付等有效方法控制住房抵押贷款证券发行风险。第三、证券承销商是在证券上市流通之初联结证券化机构与证券投资者的纽带。它要负责编写住房抵押贷款证券的发行章程，组织承销团、推介和销售住房抵押贷款证券，促进抵押贷款证券在二级市场中的流通性。而且如果发行人是第一次发行证券或者所发行的证券是一种新的品种，那么承销商在证券化交易中所发挥的作用将更大，它可以确保证券化交易结构、交易过程的合法性。因此能否选择到合适的证券承销商，对发行人非常重要。通常发行人在选择承销商时，必须考虑其营销渠道的多少、覆盖面的大小以及其承销经验是否丰富等因素。如在我国推行住房抵押贷款证券化时，应该选择资金实力雄厚、具有较强配售能力和信誉优良的大型券商作为抵押贷款的承销商。2.住房抵押贷款证券化交易风险防范投资者在面对住房抵押贷款证券的投资风险时，基本上是无能为力的，原因在于，抵押贷款证券一旦发行，证券化交易的参与人就只能按照发行契约行事，参与人一般不能对发行契约进行修改来规避风险，除非在确定证券发行条件时就己经对各种风险有所预见并安排了相应的防范措施，但是在确定抵押贷款发行时，投资者是根本不可能表述自己的观点和意见的。因此，包括投资者风险在内的各种证券化交易风险的控制几乎完全依赖于证券发行人最初的发行安排。一般而言，为降低投资者风险，除采取各种措施对抵押贷款证券进行信用提高外，证券发行人指定证券发行条件时可以采取以下两种措施：（1）提升证券信用适当提升证券的信用，不仅将来在市场上易于推销该证券，也可降低MBS的发行成本。信用的提升有内部信用提升和外部信用提升两种方式。内部提升主要是改变MBS的现金流量分布，主要通过结构设计来实现。包括四种形式：（l）过度实物担保，即发行抵押证券时，抵押组合中的本金大于证券本金，可以解决具体抵押组合的违约行为和损失预期。（2）优先附属结构，设计有两个或更多种等级，包括优先份额、附属份额和一个或多种等级。在接受付款时，依次享有递减的优先权：抵押组合中的损失先被过度实物化吸收，然后由附属等级吸收，再由中级等级吸收，最后由优先等级吸收，这样既可以满足不同风险偏好者的需求，又可以减少损失。（3）准备金账户和贷款加息账户，当抵押组合产生的现金流由于暂时流动性原因不足以支付抵押证券的利息时，动用此账户来支付抵押证券的利息。准备金账户的资金，通常来自发行抵押债券的收益，而贷款加息账户的资金通常来自额外利息收人。（4）设置触警机制，当抵押组合中的滞纳或违约情况超过预先确立的水平时，加快对抵押证券的偿还速度。警戒标准通常用滞纳比率或违约比率来衡量，由历史滞纳和违约记录来确定。外部信用提升是通过第三方担保来实现的。主要有四种方法：（1）公司担保，由银行或者是发行MBS的特设机构提供。（2）由银行开出备用信用证，对SPV债务的一部分甚至全部给予偿还上的支持，信用证的提供者承担证券本息偿还的第二责任。（3）在整个贷款池的生命期内购买一定数额的保险单来弥补贷款可能遭受的欺诈损失。（4）债券保险。对住房抵押贷款证券担保和保险是最为常见的信用增级手段。主要有政府信用担保和商业保险两种。政府信用担保功能可由设立的政府机构承担，并收取相应的担保费用。（2）禁止发行人负有除证券债务以外的其他债务抵押贷款证券发行人只为证券化交易的目的而存在，其持有的唯一的资产为证券支持的抵押贷款资产，唯一的负债即为对抵押贷款证券持有者的证券债务，除此之外，发行人不得从事任何其他业务活动。所以通常发行人一般以“空壳公司”（SPV）的形式存在。（二）住房抵押贷款证券化操作过程中的风险控制措施1.政府积极支持SPV的建立SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化过程中的最关键的参与主体，对于住房抵押贷款证券化的运行效率以及未来发展都存在着决定性的影响。在美国，SPV是有法律限制的、以资产证券化为唯一目的的独立信托实体，它可以是资产管理公司，也可以是信托投资公司或证券公司，甚至可以是政府出于特定目的而设立的专营机构如住房金融公司等。就我国目前而言，在住房抵押贷款证券化操作的初始试点阶段，政府可以采取一些特殊的政策来为住房抵押贷款证券化的顺利开展扫除制度上的障碍，使其在初始阶段就能够建立一个比较规范的、与国际接轨的SPV，比如可以考虑由政府出资设立半官方的住房抵押证券公司。主要有以下几个原因：（1）由政府出资设立SPV，既可以充分体现政府对住房金融的扶持，又可以赋予SPV更高的资信等级，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易被投资者所接受。（2）由商业银行来设立SPV的话，比较容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，而由政府出资设立SPV，则可以有效解决这个问题。（3）目前我国商业银行的风险防范机制并不完善，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临较大的运营风险。而SPV以政府为背景来设立，不仅有利于提高资产支持证券的信用等级以降低运作成本，还可以从资金保证上更好地应对可能出现的偿付危机。2.逐步建立规范的信用评级机构美国次级债危机的爆发，各主要评级机构负有不可推卸的责任。全球投资者正是由于信赖这些机构对抵押债券给出的高级别的信用等级，才放心地大规模购买此类证券。在次级债危机中起到不良作用并引起各方问责的美国信用评级机构，给中国年轻的评级业敲响了警钟。目前我国评估机构发展相对较弱，证券评级业整体运作并不规范，没有一个统一的评估标准，难以真正做到独立、客观、公正。针对存在的问题，我们可以通过以下几个方面完善我国的资产评估体系与信用评级制度：（1）评级机构要保持较高的独立性和权威性。我国可以尝试通过兼并、联合等多种形式将目前众多的资信评级机构发展成为少数全国性、综合性的大型资信评级机构。一方面为了确保评估结果的公正与公平，必须让评级机构与各级政府脱钩，从而摆脱各方面的行政干预；另一方面又要保持一定的数量规模以利于竞争。另外，还要通过法律禁止评级机构充当投资银行或财务顾问的角色，并禁止承销商在评级机构中拥有一定数量的股份或评级机构直接参与证券的买卖活动，以确保评级机构的中立性质。（2）要实现资信评级指标体系的规范化。资信评级指标体系不但是信用评级机构和评级专业人员从事信用评级工作的依据，也是衡量信用评级结果是否客观公正的标准。采用同样的指标体系做出的统一的评级结果才能为投资者做出正确的投资决策提供可靠的参考。在借鉴国外先进的评级方法和理念的基础上，我国应该建立一个科学规范的资产评估标准体系和一整套完善的评级方法，以适应住房抵押贷款证券化等金融创新工具的推出，并促进证券评级业的规范发展。（三）特殊目的机构风险控制在资产证券化的所有参与者中，SPV是最关键的角色，是证券化市场的导演和灵魂。SPV的不同，直接影响证券化交易的成本及MBS今后的发展方向，它是整个交易结构的中心，因此，在设立SPV时我们必须慎重决策。从国外的成功经验看，在住房抵押贷款证券化实施过程中，SPV应由官方证券化专门机构和一批私人部门持股的SPV共同组成。我国住房抵押贷款证券化的SPV构造可以采取三种方式：（l）组建新的专营住房抵押贷款证券化的住房抵押贷款证券公司。由财政部、中国人民银行、国有商业银行、证券公司、信托投资公司等分别或共同出资设立住房抵押证券公司，专门从事住房抵押贷款的购买、住房抵押支持证券发行业务。（2）赋予某些政策性金融机构从事住房抵押贷款证券化新的职能。随着我国基础设施瓶颈的逐渐消除，国家开发银行也面临业务调整的问题。住房业作为支持我国国民经济持续发