五年级下册第一单元小结同步人教版

亚星·泗水项目一期单体规划建议北辰端拱地产顾问有限公司2010-01亚星·泗水项目北辰端拱地产顾问有限公司1前言本次提报主要是结合泗水具体市场情况对亚星·泗水项目一期产品进行单体规划方面的建议。前言本次提报主要是结合泗水具体市场情况对亚星·泗水项目一2第一部分市场篇第二部分规划篇目录第一部分市场篇第二部分规划篇目录3这既是北辰的服务宗旨，更是所有地产项目一切工作的最终目的，单体规划亦不例外。所谓“知己知彼，百战不殆”，项目最终要达到快速去化的先决条件是“符合市场需求”甚至是“引领市场需求”。故，我们先来看一下泗水房地产市场情况。“一切皆为销售”。这既是北辰的服务宗旨，更是所有地产项目一切工作的最终4知己知彼百战不殆第一部分市场篇知己知彼百战不殆第一部分市场篇5市场主观——潜在客户需求客观——市场环境要求市场主观——潜在客户需求客观——市场环境要求6一、客观要求一、客观要求7项目名称主力户型主力面积区间户型结构龙城知春3-2-192-118㎡卧室朝南为主；明厨明卫为主舜和家园3-2-1110-135㎡卧室朝南为主；明厨明卫为主中兴新城3-2-1110-140㎡厅朝南为主，至少一卧朝南；明厨明卫恒兴家园3-2-187-150㎡卧厅朝南比例各占一半；明厨暗卫为主圣融庭院3-2-1110-135㎡两卧一厅或一卧一厅朝南；明卫明厨府前花园3-2-1108-123㎡以三卧及两卧朝南为主，厅朝南为辅；明厨明卫为主阳光花园3-2-1107-135㎡三卧或两卧朝南，客厅无朝南；明卫明厨滨河水苑3-2-1100-140㎡两卧朝南及两卧一厅朝南；明卫明厨明珠花园3-2-1119-143㎡三卧或两卧朝南，客厅无朝南；明卫明厨泗水在售楼盘信息一览由上表可以看出，在泗水县城：主力户型为三室两厅一卫，主力面积区间为100-140㎡，户型结构以卧室朝南为主，明厨明卫。项目名称主力户型主力面积区间户型结构龙城知春3-2-192-8舒适性（大面积、卧室朝南）实用性（一卫）由此，泗水县客观市场环境对单体规划的要求可概括为：舒适性（大面积、卧室朝南）由此，泗水县客观市场环境对单体9亚星·泗水项目上市公司打造•欧陆风情•高品质居住典范二、主观需求定位客户锁定泗水地区的中高端收入人群亚星·泗水项目上市公司打造•欧陆风情•高品质居住典范10“显富”心理——“面子工程”——独特外立面“小资”情调——城市痕迹——气派外观县城的少数阶层——暨中高端人群，他们有以下共性：“显富”心理——“面子工程”——独特外立面县城的少数阶层——11独特的外立面——面子工程气派外观——城市痕迹故，为满足潜在客户的需求，泗水项目应达到：独特的外立面——面子工程故，为满足潜在客户的需求，泗水项12综上，亚星·泗水项目单体规划应主要考虑以下几个因素：三、市场总结舒适性——大面积、卧室朝南为主实用性——一个卫生间面子工程——独特的外立面城市痕迹——气派外观综上，亚星·泗水项目单体规划应主要考虑以下几个因素：三、市场13审视自我因地制宜第二部分规划篇审视自我因地制宜第二部分规划篇14单体规划外立面设计户型建议（本次提报的主要内容）（要求独特、气派）单体规划外立面设计户型建议（本次提报的主要内容）（要求15一、户型建议根据已报批的规划方案，泗水项目一期产品涵盖联排别墅、花园洋房、多层住宅三种类型。一、户型建议根据已报批的规划方案，泗水项目一期产品涵盖联排别16联排别墅——提升项目品质花园洋房——主力产品多层住宅——次主力产品产品地位影响户型结构（一）产品地位联排别墅——提升项目品质产品地位影响户型结构（一）产品地17（二）户型建议（二）户型建议18影响因素1.高档多层市场现状。市场主力产品为多层住宅。产品定位。次主力产品。客户类型。小康户，对产品档次、居住品质有一定要求。项目定位。为凸显泗水项目的高端定位，除了价格外，在户型面积上也应稍有提升。因此，多层产品的单体规划应该还是以迎合市场需求为主。影响因素1.高档多层市场现状。市场主力产品为多层住宅19户型紧凑型三居室3-2-1舒适型三居室3-2-1舒适型四居室4-2-2建筑面积（㎡）100-115㎡120-140㎡140-150㎡150㎡以上比例15%60%20%5%户型配比建议户型结构建议以卧室朝南为主、明厨明卫户型紧凑型三居室舒适型三居室舒适型四居室建筑面积100-1120示意户型三室两厅一卫两室两厅一卫示意户型三室两厅一卫两室两厅一卫21影响因素2.花园洋房市场现状。泗水市场上没有同类产品。产品定位。主力产品。客户类型。有一定经济实力，对产品档次、居住品质较高要求。因此，花园洋房产品的单体规划要与多层产品在面积与总价上拉开档次，避免竞争。影响因素2.花园洋房市场现状。泗水市场上没有同类产品22户型三室两厅一卫三房两厅一（两）室两卫平层复式建筑面积（㎡）130-150150-180180-200200-220比例20%60%15%5%户型配比建议户型三室两厅一卫三房两厅一（两）室两卫平层复式建筑面积（㎡）23户型结构建议增加退台及露台处理：

加强外立面层次韵律感、丰富项目天际线。增加花园、露台、地下等的赠送面积：增加产品的附加值，与多层产品进行品质上的区别，而不仅是面积的区别。复式与平层相结合地下分为两部分，地下1+一层为一户，地下2+二层为一户，三层平层为一户，四层带阁楼为一户。户型结构建议增加退台及露台处理：增加花园、露台、24户型示意首层：工人房、客厅、车库、庭院、洗手间一层：庭院、主卧、次卧1、次卧2、茶室、客厅、餐厅、主卫、客卫、家庭室户型示意首层：25首层：工人房、客厅、车库、2个庭院、洗手间二层：3个露台、主卧、次卧1、次卧2、茶室、客厅、餐厅、主卫、客卫、家庭室首层：26三层：主卧、主卫、客卫、2个次卧、餐厅、客厅、厨房、3个露台三层：27四层：主卧、主卫、次卧、客卫、餐厅、客厅、厨房、大露台顶层：卧室、书房、洗手间、超大观景露台四层：28影响因素3.联排别墅市场现状。泗水市场上没有同类产品，可借鉴国内市场的主力户型面积。产品定位。提升项目品质。要在面积、总价上与花园洋房产品拉开档次，避免竞争。客户类型。有经济实力，见多识广，对产品档次、居住品质有着相当高的要求。因此，联排别墅产品的单体规划要跳出区域限制，可借鉴国内优秀同类产品户型。影响因素3.联排别墅市场现状。泗水市场上没有同类产品29户型配比建议面积定位：250-300㎡之间（国内市场联排别墅的主力户型面积）主力面积：270㎡左右总价定位：125万-150万之间户型配比建议面积定位：250-300㎡之间（国内市场联排30户型结构建议建立项目的差异性（例如设计地下娱乐室等），提升项目品质，提高项目单价，实现产品价值。原则户型设计入户门厅与车库入口反向，人行从花园入户，强调大花园式住宅概念。户型机能特别强调：主卫要大，创造使浴缸成为空间中心的卫生间，并做到干湿分离。户型结构建议建立项目的差异性（例如设计地下娱乐室等），原31示意户型地下层首层示意户型地下层首层32二层顶层二层顶层33产品类型主力面积区间（㎡）主力总价区间（万元）联排别墅270左右125-150花园洋房130-20050-80万多层住宅100-15030-45万4.小结从面积、价格等各个方面拉开三种产品的档次，有效规避项目自身产品之间的竞争。产品类型主力面积区间（㎡）主力总价区间（万元）联排别墅27034目前，泗水县在售楼盘外立面无显著特色，以简约的现代风格为主。而，亚星·泗水项目作为一高端定位楼盘，外立面应要跳出区域限制。暨西班牙式建筑风格二、外立面建议目前，泗水县在售楼盘外立面无显著特色，以简约的现代风格为主。35外墙主体图示（一）外立面色彩外墙主体使用质朴温暖的土黄色系，给人阳光、活力、柔和踏实的感觉。外墙主体图示（一）外立面色彩外墙主体使用质朴温暖的土黄色36外墙基座

图示

饱和度较高的文化石材料，突出其安逸、祥和。外墙基座图示饱和度较高的文化石材料，突出其安逸、祥和37屋顶图示

延续西班牙建筑土黄外墙、红褐屋顶的外立面基本色彩。屋顶图示延续西班牙建筑土黄外墙、红褐屋顶的外立面基本色38单体：图示（二）外立面细节设计设计理念：增加建筑曲线，制造韵律感