土地增值税清算实务

土地增值税清算实务土地增值税清算实务土地增值税清算实务内容安排二、清算操作程序四、清算审核实务（案例分析）一、前期管理规定三、清算审核要求由于本人工作能力和接触项目有限，希望借此机会将自己的体会与大家分享，更希望大家能提出更多更为深刻的意见!谢谢土地增值税清算实务土地增值税清算实务土地增值税清算实务由于本1内容安排二、清算操作程序四、清算审核实务（案例分析）一、前期管理规定三、清算审核要求内容安排二、清算操作程序四、清算审核实务（案例分析）一、前期2（一）项目管理一、前期管理规定2、国税发【2006】128号1、国税发【1995】90号2、财税发【2006】21号1、《细则》第十六条3、国税发【2009】91号（二）预征税款3、国税发【2010】53号（一）项目管理一、前期管理规定2、国税发【2006】128号3二、清算操作程序（三）逾期限改（二）清算发起（七）受理通知（六）补证通知（四）纳税人申报（五）税务初核（一）清算概念（八）解缴税款（或退库处理）二、清算操作程序（三）逾期限改（二）清算发起（七）受理通知（4《土地增值税清算管理规程》第三条：

“所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为”。（一）土地增值税清算概念《土地增值税清算管理规程》第三条：

（一）土地增值税清算概51、应清算：（1）发起人：纳税人（2）启动形式：纳税人清算项目符合条件后自然启动2、可清算：（1）发起人：税务机关（2）启动形式：《税务事项通知书》（二）土地增值税清算发起1、应清算：（二）土地增值税清算发起6

____税务局

税务事项通知书（清算通知）

税通〔〕号

：（纳税人识别号：）事由：土地增值税清算通知依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容：你（单位）开发的_____________房地产项目，已符合土地增值税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向____________申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。

税务机关(签章)年月日____税务局

税务事项通知书（清算通知）

税通〔71、清算期限：（1）应清算：满足条件之日起90日内（2）可清算：收到清算通知之日起90日内2、逾期限改：3、逾期责任：（三）逾期限改1、清算期限：（三）逾期限改8____税务局

责令限期改正通知书

税限改〔〕号_______________：（纳税人识别号：）

你（单位）开发的

房地产项目，已符合土地增值税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据《中华人民共和国税收征收管理法》，限你（单位）于接到本通知之日起30日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向______申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关（签章）年月日____税务局

责令限期改正通知书

9清算规程第12条的规定1、土地增值税清算表及其附表2、房地产开发项目清算说明项目整体情况（面积、金额、已售、未售）、分期项目情况、共同费用配比方法、借款费用的处理、已建公共配套设施的处理方法或处理原则、代建公共配套设施情况说明及其处理方法3、相关表、证、单、书4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》5、对涉及减免税的房地产开发项目，还应随申报表报送《土地增值税减免税申请表》（四）申报资料清算规程第12条的规定（四）申报资料101、符合性审核（1）是否以项目或分期项目为清算单位（2）是否符合清算条件（3）是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税（4）报送资料是否完备（5）有关声明是否明确2、逻辑性审核（1）主表与附表的逻辑关系是否对应（2）报表内部的逻辑关系是否对应（3）数据计算是否准确（五）税务初核1、符合性审核（五）税务初核11税务局

税务事项通知书（补证通知）

税通〔〕号

：（纳税人识别号：）事由：补正土地增值税清算材料通知依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容：经审查，你（单位）申请的_______房地产项目的土地增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你（单位）的

项目土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下：1、2、如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向

申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年月日税务局

税务事项通知书（补证通知）

税通〔〕12税务局

税务事项通知书（受理通知）

税通〔〕号

：（纳税人识别号：）事由：土地增值税清算受理通知依据：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容：经初步审查，你单位于

年

月

日到本机关办理

房地产项目的土地增值税清算手续，符合受理条件，现予受理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向

申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年月日税务局

税务事项通知书（受理通知）

税通〔〕13征管中存在的问题第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。征管中存在的问题14

三、土地增值税清算审核要求1、案头审核（一）审核时限2、实地审核3、审核管理实践探索（三）审核结论（四）执行（二）审核形式三、土地增值税清算审核要求1、案头审核（一）审核时限2、15（五）清算审核的法律责任纳税人的责任1、责任分类申报时限要求、申报真实性、准确性以及资料完整性要求、税款缴纳方面的要求2、具体规定清算规程的规定：第三条

《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。（五）清算审核的法律责任纳税人的责任16规程第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。规程第十二条17征管法的规定第六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。征管法的规定第六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和18税务机关的责任1、责任分类管理责任、服务责任、审核责任2、具体规定规程第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。规程第二章规程第四章关于税务机关审核应承担的责任，规程中只要求了应审核以及应关注事项，并未明确具体责任，相关责任应与征管法及其实施细则的规定完全一致。需要注意的是：在审核工作中，应依照清算规程规定对应关注和审核事项进行审核工作说明。税务机关的责任1、责任分类19清算审核时限《规程》第五条

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

《规程》第十五条

主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。征管中存在的问题：1、时限2、审核、评估、稽查问题清算审核时限《规程》第五条

20案头审核案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

案头审核案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行21实地审核一、实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。二、实地审核的方法、步骤、要求实地审核一、实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发22审核的政策依据（支撑）收入的审核依据1、收入范围2、收入确认的原则公允价值与成本配比3、注意事项关联交易售后租回其他交易模式审核的政策依据（支撑）收入的审核依据23扣除项目审核政策依据确认扣除项目以及确定扣除项目金额的原理1、规定规定一般针对对具体问题、事项，明确其处理方法。2、原则原则分为两类一类是基本原则，比如相关性、真实性等另一类是具体事项处理原则，比如建筑安装工程费包括哪些内容，由于规定得不是那么具体，大多是处理的原则性规定。在确定时：1·基本原则规定具体事项处理原则扣除项目审核政策依据确认扣除项目以及确定扣除项目金额的原理24清算规程确定额几个基本原则：第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。清算规程确定额几个基本原则：25实地审核的方法、步骤、要求一、前期准备二、审核实施（一）执行审核流程（二）帐外调查（三）帐内检查三、审核文书（一）证据固定（三）审核报告（二）工作底稿实地审核的方法、步骤、要求一、前期准备二、审核实施（一）执行26扣除原则真实性合法性实际支付准确性相关性配比性成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配：本项目各开发产品扣除项在已售和未售间进行分配一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二次分配：本项目扣除项在各开发产品间（普通、非普通、非住宅）进行分配扣除真实性合法性实际准确性相关性配比性成本费用应当准确地在各27一、前期准备（一）内部：调取、查阅、消化税收征管信息资料（二）外部：充分利用现有信息手段获取审核对象涉税信息资料（三）分析数据，发现异常（四）制定方案（确定范围、重点、策略、时间、进度、人员分工等）（五）制作税务执法文书一、前期准备（一）内部：调取、查阅、消化税收征管信息资料28（一）审核流程依据不同的审核方法，审核流程分为两大类采用纳税评估方式审核按纳税评估流程处理采用税务检查方式审核1、送达《税务检查通知书》2、出示《税务检查证》（一）审核流程依据不同的审核方法，审核流程分为两大类29采用评估方式土地增值税清算纳税评估原理按照统计学原理，某一项目土地增值税税额的高低，关键在于收入、土地成本、拆迁成本、建安成本（四项成本）、装修费用、借款费用等几大数据。如果税务机关在清算时能够掌握这些关键数据，基本上一个项目的应交土地增值税就能相对准确的计算出来。在土地增值税清算中，上述几个数据收入、土地成本、拆迁成本、借款费用可以采用查账的方式予以明确。对于税务机关来说建安成本（四项成本）、装修费用难以把握。在实际操作中，可以采用参考有关规程造价出台的平均造价的方式解决这一问题。土地增值税清算纳税评估就是以此为基础，建立纳税评估模型，通过评估与审核相结合的方式，解决工作中的难点。采用评估方式土地增值税清算纳税评估原理30评估工作内容1、建立评估模型2、评估数据来源：前期管理资料，土地增值税清算鉴证报告3、评估工作方法对需评估事项进行综合评估（单价评估）对关键事项进行审核评估工作内容1、建立评估模型31采用检查方式帐外调查1、通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经营状况2、责成提供相关文件资料3、前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税资料4、实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性5、如有必要，可持《税务检查通知书》（检通二）对其他与案情有关的单位和个人进行调查采用检查方式帐外调查32帐内检查1、详细查阅涉税期间的会计资料－报表、帐簿、凭证（全查、抽查、顺查、逆查）2、根据需要要求被查对象经办人员汇总、统计相关数据资料；对上述数据资料进行抽查核对以确保真实可靠帐内检查1、详细查阅涉税期间的会计资料－报表、帐簿、凭证（全33证据固定1、证据种类书证、物证、视听资料，证人证言，鉴定结论，勘验和现场笔录2、取证手段记录、录音、录像、照相和复制3、证据固定不能取得原件的，可以照相、影印和复制，但必须注明原件的保存单位（个人）和出处，由原件保存单位和个人签注“与原件核对无误”字样，并由其签章或者押印。

证据固定1、证据种类34工作底稿工作底稿是审核人员在审核实施过程中形成的全部工作记录和取得的证据、资料。审核必须保留完整的《工作底稿》工作底稿工作底稿是审核人员在审核实施过程中形成的全部35出具审核报告审核结束后，审核人员应对证据材料进行分门别类的汇总分析，形成规范统一的《审核报告》。出具审核报告审核结束后，审核人员应对证据材料进行分门36基本情况企业情况项目情况征管情况证照：成立时点经济性质账户：所有开户银行及帐号资金：投融资方式、渠道规模：土地储备开发项目、面积财务：核算体系及内部控制土地：取得时点方式面积价款立项：建设规模占地及建筑面积规划许可：占地及建筑面积施工许可：工程价款及建筑面积竣工验收：结算价款及实测面积主管税务机关税款征收方式土增税预征方式标准住宅认定《清算通知书》文号、送达时间《清算申报表》报送时间、补退情况其他事项权属：预售许可总登两权证办理基本情况企业情况项目情况征管情况证照：成立时点账户：所有开户37土地取得一、取得方式（一）出让1、拍卖：公开竞价，价高者得2、招投标：书面投标，择优确定3、协议出让：协议方式，缴纳出让金（二）划拨1、有偿交付：经县以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地使用权交付其使用2、无偿交付：经县以上人民政府依法批准，将土地使用权无偿交付给土地使用者使用（三）其他1、债务重组2、吸收合并3、投资土地取得一、取得方式38立项一、项目立项

房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划、房地产开发年度计划的要求，按照国家有关规定报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划，进行项目审批。二、分期开发

项目立项批准后，开发企业若采取分期开发的，一般应分期办理建设工程规划许可证。立项一、项目立项39规划一、建设用地规划

房地产开发企业在总体规划的控制范围内，委托有规划设计资格的单位提出初步规划及建筑设计方案，报经城市规划行政管理部门审核同意，核发《建设用地规划许可证》二、建设工程规划

房地产开发企业在通过建设用地规划审批后，向建设管理部门及时办理建设工程规划许可审批手续，取得《建设工程规划许可证》规划一、建设用地规划40施工一、发包房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，采用工程项目招投标方式选择合适的项目建设承包单位和建设工程监理单位。二、施工许可建设项目承包单位中标房地产开发项目后，在建筑施工之前，向建筑管理单位报建设工程项目，申领《建筑工程施工许可证》，并申办建筑工程质量监督和施工图设计审查等事项。施工一、发包41竣工一、验收决算建设项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主持的综合验收并备案，形成竣工决算报告。竣工决算报告需要经有资质的审计部门出具审计报告。二、总产权登记建设项目通过综合验收后，房地产开发企业持《房屋测绘面积报告单》之前办理的相关材料，向房管中心办理总产权登记手续，申领《预先登记证》。竣工一、验收决算42预售一、预售条件1、已交付全部土地出让金，取得土地使用权；2、持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。4、取得《商品房预售许可证》；说明：烂尾楼的处理二、备案登记商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订预售合同，并在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。预售一、预售条件43两权证一、两权证《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”国家实行房屋所有权登记发证制度，在房产过户时必须办理土地使用权证和房产权属证。二、时限要求房地产开发企业应当依照合同约定，将符合交付使用条件的房地产按期交付给买受人。对预售的商品房自交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。三、提交材料1、开发商提供2、受让方提供两权证一、两权证44清算审核结果

《规程》第三十二条

土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。清算审核结果

《规程》第三十二条

45税务局

税务事项通知书（审核通知）

税通〔〕号

______________：（纳税人识别号：）事由：土地增值税清算审核通知依据：《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容：经审核，你（单位）申报的_______房地产项目土地增值税清算资料，符合清算要求，你单位应补缴（退缴）土地增值税_____元（具体情况详见附件）。请你（单位）于接到本通知之日起15日内，到主管税务机关办理土地增值税补（退）税手续。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向______申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉税务机关(签章)年月日税务局

税务事项通知书（审核通知）

税通〔〕46四、清算审核实务（案例分析）一、清算单位的确定二、开发产品的审核三、转让收入的审核四、土增税征税类型五、土增税扣除原则（一）前期工程费（二）建安成本（四）公共配套费（五）开发间接费六、土地增值税的计算（三）基础设施费四、清算审核实务（案例分析）一、清算单位的确定二、开发产品的47税收政策实施细则第八条

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第九条

纳税人成片受让土地使用权后，分期

分批开发、转让房地

产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按

建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。财税【1995】048

十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问

题

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额

。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条

（一）项的免税规定。

财税【2006】21号一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

清算单位（对象）的确定税收政策清算单位（对象）的确定48国税发【2006】187土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

皖地税函【2012】583号.上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。

《城市房地产开发经营管理条例》

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

国税发【2006】187土地增值税以国家有关部门审批的房49皖地税函【2012】583号文件解读1、清算对象==》清算项目2、以建筑工程规划许可划分分期项目的合理性纳税人主动申请房地产开发实务3、实际操作与把握总局指导性口径583号文，执行的时间口径（实体从旧）个别特殊情况的处理皖地税函【2012】583号文件解读1、清算对象==》清算项50【案例2】分析（一）纳税人主张

土地增值税的扣除项目金额由《预售许可证》上标注的“总可售面积”承担。（二）税务机关处理1、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入中扣除。二、开发产品的审核【案例2】分析二、开发产品的审核51【案例2】分析（二）税务机关处理2、政策依据国税发〔2006〕187号第四点：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”。3、

二、开发产品的审核开发产品的审核要点【案例2】分析二、开发产品的审核开发产品的审核要点52开发产品的审核要点一、房地产开发经营业务1、土地的开发2、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品二、开发产品是成本费用或扣除项目金额的承担者三、开发产品以建筑面积为基本计量单位（一般采用平方米表述）开发产品的审核要点一、房地产开发经营业务53开发产品的审核要点四、基本原理1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额÷开发产品总建筑面积2、已售开发产品成本费用或扣除项目金额=单位开发产品成本费用或扣除项目金额×已销售开发产品建筑面积开发产品的审核要点四、基本原理54开发产品的审核要点五、实际运用1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额÷开发产品总可售建筑面积2、已售开发产品成本费用或扣除项目金额=单位开发产品成本费用或扣除项目金额×已销售开发产品建筑面积开发产品的审核要点五、实际运用55开发产品的审核要点六、“可售面积”的把握1、狭义的可售面积=《预售许可证》标注的“可售面积”2、广义的可售面积=总建筑面积—产权属于全体业主所有的建筑面积—无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积3、土地增值税清算过程中扣除项目的承担者应为广义的可售面积。该面积包含虽不得对外销售（无法办证），但归开发商所拥有或控制（有限或不完整权利）的建筑面积。因其总产权登记在开发商名下，税务处理上相当于固定资产待遇，必须保留扣除项目金额开发产品的审核要点六、“可售面积”的把握56开发产品的审核要点七、总建筑面积的数据来源——总产权登记面积或实测面积八、“不可售面积”的确定——实际移交九、移交滞后的对策省局转发187号文的规定开发产品的审核要点七、总建筑面积的数据来源——总产权登记面积57审核开发产品建成情况竣工验收建筑面积扣除项目金额的承担者不承担扣除项目金额的建筑面积《预售许可证》确认的可售面积虽未经销售许可但归开发商拥有或控制的建筑面积建成后产权归全体业主所有的建筑面积建成后无偿移交给政府等部门的建筑面积审核开发竣工验收扣除项目金额的承担者不承担扣除项目金额的建筑58建成产品审核审核要点

审核资料

1、审核总建筑面积：审核立项文件、各类许可证、竣工验收材料、测绘报告、预先登记等资料中的建筑面积；2、审核不可售面积：（1）审核建成后无偿移交政府或非营利机构的建筑面积；（2）审核建成后归全体业主共同所有的建筑面积；3、审核可售面积：可售面积=总建筑面积-不可售面积1、国家计划主管部门（发改委或计委）的项目立项文件；规划主管部门的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；《建设工程项目竣工综合验收备案证明》；专业机构的《开发项目测绘报告》；房管部门的《预先登记证书》。2、房管部门的《预售许可证》；不可售面积的证明材料：开发企业书面报告、无偿移交相关部门的《移交文书》、建筑面积归全体业主所有的确认资料建成产品审核审核要点审核资料1、审核总建筑面积：审核立项59【案例】一、纳税人自报转让情况二、税务机关审核转让情况查阅《预售许可证》得知，**花园地下车位并不在预售许可之列。《**花园地下车位使用权买卖合同》明确规定**花园地下车库（位）的所有权（产权）归**房地产开发集团有限公司所有

三、转让收入的审核销售情况非普通住宅非住宅（网点）车库合计收入412,463,386.00150,579,820.0039,380,000.00602,423,206.00面积74,022.7920,103.2910,236.17104,362.25销售情况非普通住宅非住宅（网点）合计收入412,463,386.00150,579,820.00563,043,206.00面积74,022.7920,103.2994,126.08销售比率0.6060217230.1645848590.770606582【案例】三、转让收入的审核销售情况非普通住宅非住宅（网点）车60【案例3】三、纳税人土地增值税清算申报情况应征4，449，926.61元（税负0.74%）已征7，010，861.05元，应退2，560，934.44元。四、税务机关土地增值税清算审核结果应征14,699,015.83元（税负2.61%

），已征7，010，861.05元，应补7,688,154.78元。五、前后相差10,249,089.22元三、转让收入的审核【案例3】三、转让收入的审核61【案例3】分析1、无法办理产权转移的地下车库（位），使用权转让价格较低，车库（位）作为收入并入计算土地增值税，势必拉高扣除项目金额，降低增值空间和增值水平，导致低税负。2、由于无法办理产权转移的地下车库（位）计入销售面积，无法办理产权转移的地下车库（位），使得销售率从77.06%人为地抬高到90.81%，多计扣除项目金额13.75%。

三、转让收入的审核项目非普通住宅网点车库（位）销售均价5,572.117,490.313,847.14车库（位）均价比69.04%51.36%

【案例3】分析三、转让收入的审核项目非普通住宅网点车库（位）62【案例3】分析3、纳税人将取得的行政管理部门禁止出售（不予办理转移确权）的地下车库、地下车位、地下仓库的非转让收入纳入土地增值税征税范围。违反了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条关于“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人”和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第二款关于“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”的规定。三、转让收入的审核【案例3】分析三、转让收入的审核63三、转让收入的审核【案例】***项目中，销售给关联企业***投资管理公司328个车位，销售均价20万元/个，每平方米销售价格低于成本50%，且远低于而同一时期销售给其他单位80万元/个的销售价格。应调增收入19560万元。【案例】分析（一）谁主张谁举证----操作性（二）重点关注：1、关联关系2、偏低幅度

3、大量交易4、售后租回

5、与所得税处理的差异

6、对应的成本结转

三、转让收入的审核【案例】64三、转让收入的审核【案例】

***项目中，以每一楼栋的户均建筑面积和平均每平方米售价判定该楼栋内所有的房产类型，因A2-10号楼、A2-4号楼两指标同时满足标准，就将该两栋楼337户套、44808.44平方米、449,794,566元确定为转让普通住宅，其他楼栋或户均建筑面积或平均每平方米售价不满足标准，全部判定为转让其他商品房。抽查销售明细表发现，A2-10号楼、A2-4号楼个别楼房的单套建筑面积超过140平方米，却被判定为普通住宅；也发现其他楼栋的许多楼房同时满足普通住房标准，却被判定为非普通住房。

三、转让收入的审核【案例】65审核取得转让收入金额确认转让行为确认转让开发产品种类确认各种类转让面积确认各种类转让金额

先判定住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为标准住宅与非标准住宅视同销售的情形、时点分期收款的按全部价款确认；视同销售的按核定金额确认。正常销售按合同或实测确认；视同销售按权属证书确认。价格明显偏低的关联交易应予调整审核取得转让收入金额确认转让行为确认转让开发产品种类确认各种66收入构成转让房地产并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。—

—《条例》第五条1、货币收入－－纳税人转让产权取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款；2、实物收入－－纳税人转让产权而取得的各种实物形态的收入如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产等。3、其他收入－－纳税人转让产权而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作权，专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。收入构成转让房地产并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币67收入总额1、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）第一条：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。2、财税[1995]48号第六条第一款:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入收入总额1、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国68视同转让房地产收入额国税发〔2006〕187号第三条第一款房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（拆迁安置房）（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

视同转让房地产收入额国税发〔2006〕187号第三条第一款69省局公告十二、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税。省局公告70【案例】

某房地产企业2008年初以10，000万元的价格（含契税）取得30，000平方米的土地使用权；2009年开始并完成整幅土地的“三通一平”，发生开发成本500万元；2010年获得工业厂房项目立项，规划许可用地面积15000平方米，工业厂房后续投入开发成本1000万元。无法取得金融机构贷款凭证。该企业房地产转让情况如下：（一）2008年12月31日转让土地5000平方米，转让收入2000万元，缴纳流转税费112万元；（二）2009年12月31日转让土地10000平方米，转让收入5000万元，缴纳流转税费280万元；（三）2010年12月31日整体转让工业厂房在建项目，转让收入9000万元，缴纳流转税费504万元。四、土增税征税类型【案例】四、土增税征税类型71

【案例】纳税人土增税申报情况项目金额一、转让收入16000二、扣除项目金额15846（一）地价款10000（二）开发成本1500（三）开发费用1150（四）转让税费896（五）加计扣除2300三、增值额154四、增值率0.97%五、应征税款46.2【案例】纳税人土增税申报情况项目金额一、转让收入16000二72【案例6】税务机关土增税审核情况项目生地熟地在建项目合计一、转让收入20005000900016000二、扣除项目金额1778.673853.34869414306.01（一）地价款1666.673333.34500010000（二）开发成本020013001500（三）开发费用00630630（四）转让税费112280504896（五）加计扣除04012601280三、增值额221.331146.663061693.99四、增值率12.44%29.75%3.52%

五、应征税款66.399343.99891.8502.197【案例6】税务机关土增税审核情况项目生地熟地在建项目合计一、73土地增值税的计征类型（扣除项目组成）一、转让土地（一）转让生地：地价+规费+税费（二）转让熟地：地价+规费+开发成本×（1+20%）+税费二、转让存量房（一）按评估价：实际支付的地价+规费+重置成本价×成新度折扣率+税费（二）按发票额：发票额×（1+持有年度×5%）+税费三、转让增量房：地价+开发成本+开发费用+转让税费+加计扣除（一）预征：分类预征（二）清算1、查实征收2、核定征收（1）大核定：按收入额定率征收（2）小核定：核定收入、核定扣除项目金额土地增值税的计征类型（扣除项目组成）一、转让土地74前期工程费规划、设计、勘察、项目可行性研究等支出

水文、地质、测绘等支出

“三通一平”等支出多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配建设工程勘察设计合同管理怵目惊心的“设计费”、“咨询费”规划设计计费标准一般发生在立项开工前应严格对号入座，防止“管理费用”挤列本项目前期工程费规划、设计、勘察、项目水文、地质、测绘等支出“三75【案例】1、支付韩国**公司“设计咨询费”1，031.32万元；2、支付英属维而京群岛注册的**（顾问）有限公司“建筑设计顾问服务费”3，189.36万元；3、支付**咨询有限公司“工程管理费”4,667.80万元4、支付**有限公司“工程估算费”142.78万元；5、支付境外机构“咨询顾问费”3，876，131美元。（一）前期工程费【案例】（一）前期工程费76前期工程费的审核审核要点审核资料1、审核建筑总面积2、审核前期工程费支出真实性合法性：审核服务外包的各类合同或协议的签订时间和主要内容；审核合同协议的计费标准是否符合规定；审核劳务提供方的资质证明；审核接收的服务产品（各类文本资料）。3、审核实体工程的竣工验收资料；审核竣工结算资料；4、如存在甲供材料设备的，审核甲供材料设备购进、领用及成本结转情况。5、审核支付凭证的合法有效性；6、审核支出款项是否支付；7、如存在与其他项目共同费用的审核分配情况1、《预先登记证》（或《测绘报告》）2、合同（协议）文书：《规划服务合同》、《测绘合同》、《工程勘察合同》、《工程设计合同》、《可行性研究报告委托协议书》、《工程施工合同》等3、执照及资质证书：劳务提供方的《营业执照》；相关业务管理部门颁发的《资质等级证书》。4、《竣工验收报告》、《工程结算审核结果通知书》、5、《甲供材料设备购领存明细表》6、支付凭证：税务部门监制的《专用发票》、财政部门监制的《专用收据》等。7、付款凭证：通过金融部门划转的《付款凭证》。8、《共同费用分配表》前期工程费的审核审核要点审核资料1、审核建筑总面积1、《预先77建安工程费

出包方式自营方式

建安工程是否真实发生工程造价是否异常有无施工资质和队伍

建安工程是否真实发生

甲供材料是否重复扣除

人工等各项费用是否虚列形式方面审核：款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预提”、“暂估”应予剔除。实质方面审核：1、实地查看；2、与预概算、施工、决算中介、审计等进行分析比对已开票未支付的质量保证金除外建安预警值建筑安装工程构成建安发票是否在项目所在地税务机关开具建安出包自营建安工工程造有无施建安工甲供材人工等形式78建筑安装工程内容为新建、扩建、改建建筑物及构筑物所进行的施工工作而完成的工程实体叫建筑安装工程。在工程项目里是以各个单位工程单体出现，按照GB50300-2001统一标准，每个单位工程由地基与基础、主体结构、装饰装修、建筑屋面、建筑电气、通风与空调、智能建筑、电梯等九个分部组成。

监理费、代垫水电费、劳务派遣费、家具电器购置费不属于建筑安装工程费建筑安装工程内容为新建、扩建、改建建筑物及构筑物所进79建安工程费的审核审核要点审核资料1、审核建设工程设计施工图审查情况；建设工程规划许可情况。2、审核工程发包情况：工程内容范围（结构、种类、楼层）、工程承包方式、合同价款、计价办法、付款方式等；审核工程施工许可情况.3、如存在甲供材料设备的，审核甲供材料设备购进、领用及成本结转情况。4、审核建设工程竣工验收情况确定验收时间；审核建设工程结算情况；审核测绘报告；审核项目综合验收情况，审核总产权登记情况5、审核支付凭证的合法有效性；6、审核支出款项是否支付1、报建资料：《建设工程施工图设计文件审查批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工合同》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收报告》（主体工程）、、《测绘报告》、《建设工程项目竣工综合验收备案证明》、《预先登记通知书》。2、《工程结算审核结果通知书》3、《甲供材料设备购领存明细表》4、支付凭证：税务部门监制的《专用发票》。5、付款凭证：通过金融部门划转的《付款凭证》。建安工程费的审核审核要点审核资料1、审核建设工程设计施工图审80【案例】***项目规划建设用地227，753.77平方米，绿地率30%，绿化支出高达494，550，812.52元，平均每平方米绿地费用7，238.09元。该公司同期在相邻周边开发建设800亩主题公园，存在严重“串户”问题。如何配比摊销？【案例】**公司与**园林绿化工程有限公司签订园林建筑工程施工合同，承包形式为包工包料，工程结算书合计为3,810,214.48元，取得的凭证为《商业企业专用发票》填写内容为“绿化工程款”。如果换一个合同？

（三）基础设施费【案例】（三）基础设施费81基础设施费审核审核要点审核资料1、审核小区范围；2、审核各个单位工程（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等，下同）设计施工图；3、审核各个单位工程发包情况：工程内容范围、工程承包方式、合同价款、计价办法、付款方式等。4、如存在甲供材料的，审核甲供材料购进、领用及成本结转情况。5、审核各个单位工程竣工验收情况；审核各个单位工程结算情况、审核项目综合验收情况。6、审核支付凭证的合法有效性；7、审核支出款项是否支付8、如存在与其他项目共同费用的审核分配情况1、《建设用地规划许可证》2、《工程设计施工图》3、《工程施工合同》4、《工程竣工验收报告》、《测绘报告》、《预先登记通知书》。5、《工程结算审核结果通知书》6、《甲供材料设备购领存明细表》7支付凭证：税务部门监制的《专用发票》。8、付款凭证：通过金融部门划转的《付款凭证》。9、《共同费用分配表》10、《开发成本汇总表》基础设施费审核审核要点审核资料1、审核