2010年1月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

0016920101

1、【单选题】下列法律中不属于广义房地产法的是（）

《招标投标法》

《建筑法》

A:

《城乡规划法》

B:

《行政诉讼法》

C:

答D:案：D

解析：广义的房地产法，是指调整房地产关系的法律规范的总称，包括各类房地产规范，

即凡调整有关房地产关系的宪法、法律、行政法规，部门规章、地方性法规、司法解释等

都可归入其中。

2、【单选题】下列属于房地产三级市场交易活动的是（）

土地使用权的出让

土地使用权出让后的转让

A:

投入使用的房地产买卖

B:

土地使用权出让后的房地产开发经营

C:

答D:案：C

解析：按照房地产流转次数，房地产市场可分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地

产三级市场。其中，房地产三级市场即投入使用后的房地产买卖以及租赁、抵押等多种经

营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。

3、【单选题】下列有权制定有关房地产地方政府规章的主体是（）

上海市人民代表大会常务委员会

国务院法制办公室

A:

深圳市工商行政管理局

B:

武汉市人民政府

C:

答D:案：D

解析：房地产地方政府规章的主体是省级人民政府及其所在地的市和国务院批准的较大的

市的人民政府。

4、【单选题】下列属于土地使用权客体的是（）

地面

地下资源

A:

埋藏物

B:

隐藏物

C:

答D:案：A

解析：国家土地所有权的客体包括：(1)城市市区的土地;(2)农村和城市区中依法没

收、征用、征收和收归国有的土地;(3)国家为确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒

地、滩涂、河滩地以及其他土地。集体土地所有权的客体包括：(1)根据法律规定，农村

和城市郊区属于国家所有以外的土地。(2)宅基地和自留地、自留山。

5、【单选题】行政划拨属于土地使用权取得方式中的（）

传来取得

原始取得

A:

有偿取得

B:

强制取得

C:

答D:案：B

解析：行政划拨属于土地使用权取得方式中的原始取得。

6、【单选题】我国《农村土地承包法》规定，耕地的承包期限是（）

50年

30年

A:

20年

B:

10年

C:

答D:案：B

解析：【正确答案】B【答案解析】我国《农村土地承包法》规定，耕地的承包期限是30

年。

7、【单选题】套内建筑面积不包括（）

套内使用面积

套内墙体面积

A:

套内阳台面积

B:

套内窗台面积

C:

答D:案：D

解析：套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积。

8、【单选题】相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适

当补偿。这表明了处理相邻关系应遵循（）

有利生产原则

方便生活原则

A:

公平合理原则

B:

团结互助原则

C:

答D:案：C

解析：相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补

偿。这表明了处理相邻关系应遵循公平合理原则。

9、【单选题】房屋共有是指两个或两个以上主体对同一房屋共同享有（）

使用权

所有权

A:

占有权

B:

收益权

C:

答D:案：B

解析：房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。共有与公有不同,房屋公

有的主体是单一的,它只能是国家或某一集体组织,而房屋共有的主体为两个或两个以上。

10、【单选题】建立房地产开发企业工商登记后的备案制度，属于房地产企业管理中的

（）

行业管理

设立管理

A:

资质管理

B:

业务管理

C:

答D:案：A

解析：建立房地产开发企业工商登记后的备案制度，属于房地产企业管理中的行业管理。

11、【单选题】根据我国现行法律规定，房地产开发资质二级企业的注册资金应不低于

（）

人民币500万元

人民币1000万元

A:

人民币1500万元

B:

C:

人民币2000万元

答D:案：B

解析：根据我国现行法律规定，房地产开发资质二级企业的注册资金应不低于人民币1000

万元。

12、【单选题】设立房地产开发企业，应该（）

申请法人登记，但不必申领营业执照

申领营业执照，但不必在政府机关备案

A:

申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案

B:

申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案

C:

答D:案：D

解析：设立房地产开发企业，应该申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案。

13、【单选题】拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的（）

承租人

使用人

A:

所有人

B:

抵押权人

C:

答D:案：C

解析：拆迁补偿的对象,是指在拆迁中因房屋拆迁而使房屋利益受到损失需要进行补偿的

被拆迁房屋及其附属物的所有人。

14、【单选题】下列关于拆迁人的正确表述是（）

拆迁人与被拆迁人是平等的法律关系

拆迁人与被拆迁人是命令与服从的法律关系

A:

房屋拆迁管理部门可以作拆迁人

B:

房屋拆迁管理部门在拥有拆迁许可证的情况下可以作拆迁人

C:

答D:案：A

解析：在拆迁人取得房屋拆迁许可证之后,拆迁人和被拆迁人之间的关系即产生,依据《城

市房屋拆迁管理条例》的规定,被拆迁人和拆迁人之间的地位是平等的,双方的拆迁行为只

要符合拆迁法规的规定,就可以进行,所以,拆迁人与被拆迁人之实际上是一种平等主体之

间的民事法律关系即平等民事主体之间的财产法律关系。

15、【单选题】在房屋拆迁补偿中，货币补偿（）

只有在无法进行实物补偿的情况下适用

采取等价有偿原则

A:

不宜采取等价补偿原则

B:

采用平等协商原则

C:

答D:案：B

解析：在房屋拆迁补偿中，货币补偿采取等价有偿原则。

16、【单选题】下列财产中可以作为抵押标的物的是（）

某私营企业的厂房

某中学的教学楼

A:

某医院的门诊大楼

B:

某海关扣押的一批走私汽车

C:

答D:案：A

解析：《物权法》第183条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡

镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。P138

17、【单选题】根据我国现行法律规定，房屋预售（）

必须交付部分土地出让金并取得土地使用权证

必须交付全部土地出让金并取得土地使用证，但不需要建设工程规划许可证

A:

必须持有建设工程规划许可证，但不需要施工许可证

B:

必须同时持有建设工程规划许可证和施工许可证

C:

答D:案：D

解析：根据我国现行法律规定，房屋预售必须同时持有建设工程规划许可证和施工许可

证。

18、【单选题】下列情况下，符合房屋租赁条件的是（）

李先生出租自己的"小产权房"

张先生擅自出租登记在其与妻子名下的一套房屋

A:

陈女士出租自己购买的商品房

B:

白小姐出租被法院依法查封的商店

C:

答D:案：C

解析：房屋出租要满足的条件包括：1、有合法的房屋产权证。2、房屋为共有产权的，有

共有人同意租赁的证明。3、将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管

部门同意的证明。4、将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证

明。5、住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。6、房

屋能正常使用。

19、【单选题】职工购买住房可以采取分期付款，分期付款的部分要计收利息，职工所在单

位（）

应当贴息

不得贴息

A:

自由决定贴息与否

B:

与职工协商贴息比例

C:

答D:案：B

解析：职工购买住房可以采取分期付款，分期付款的部分要计收利息，职工所在单位不得

贴息。

20、【单选题】房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（）

货币工资

基本工资

A:

实物工资

B:

补发工资

C:

答D:案：A

解析：【正确答案】A房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的

货币工资。

21、【单选题】职工购买住房要由政府房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同

时要办理相应的（）

土地所有权变更登记手续

土地占有权变更登记手续

A:

土地支配权变更登记手续

B:

土地使用权变更登记手续

C:

答D:案：D

解析：职工购买住房要由政府房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办

理相应的土地使用权变更登记手续。

22、【单选题】召开业主大会临时会议须经过一定比例以上的业主提议，该比例为（）

10％

15％

A:

20％

B:

25％

C:

答D:案：C

解析：召开业主大会临时会议须经过一定比例以上的业主提议，该比例为20％。

23、【单选题】下列关于业主大会表述错误的是（）

住宅小区的业主大会会议，可以不告知相关的居民委员会

业主委员会应当做好业主大会会议记录

A:

业主可以委托代理人参加业主大会会议

B:

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力

C:

答D:案：A

解析：依据《物业管理条例》第10条的规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物

业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导

下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且

经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职

责。P185

24、【单选题】业主大会作出的决定必须经与会业主所持投票权（）

2／3以上通过

1／2以上通过

A:

1／3以上通过

B:

1／4以上通过

C:

答D:案：B

解析：[解析]业主大会作出的一般决定,实行简单多数表决原则,必须经与会业主所持投

票权1/2以上通过。

25、【单选题】土地增值税税率采用（）

二级超额累进税率

三级超额累进税率

A:

四级超额累进税率

B:

五级超额累进税率

C:

答D:案：C

解析：土地增值税实行四级超率累进税率:(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税

率为30%。(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%.....

26、【单选题】经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经相关部门

批准，该批准部门为（）

乡财政所

县财政局

A:

省财政厅

B:

国家财政部

C:

答D:案：D

解析：【正确答案】D【答案解析】经济发达地区的城镇土地使用税的适用税额标准可适

当提高,但须报经财政部批准。

27、【单选题】城镇职工按规定第一次购买公有住房的（）

免征房地产契税

减征房地产契税

A:

加征房地产契税

B:

按比例征收房地产契税

C:

答D:案：A

解析：【正确答案】A【答案解析】城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。

28、【单选题】横山村民委员会与宏宇房地产开发公司签订的集体土地使用权出让合同，应

当认定为（）

无效合同

可撤销合同

A:

有效合同

B:

可变更合同

C:

答D:案：A

解析：无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其严重欠缺有效要件，在法律上不按当事

人之间的合意赋予其法律效力。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意

串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违

反法律、行政法规的强制性规定。

29、【单选题】在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是

（）

房地产抵押纠纷

土地权属确认纠纷

A:

商品房预售纠纷

B:

土地使用权租赁纠纷

C:

答D:案：B

解析：在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是土地权属确

认纠纷。

30、【单选题】国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是（）

县级以上人大常委会

县级以上人民政府

A:

市、县人民政府土地主管部门

B:

国家土地管理局

C:

答D:案：C

解析：国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是市、县人民政府土地主管部门。

31、【单选题】对房地产行政管理相对人而言，承担行政责任的方式是（）

消除危险

罚款

A:

赔礼道歉

B:

承担违约金

C:

答D:案：B

解析：对房地产行政管理相对人而言，承担行政责任的方式是罚款。

32、【单选题】对未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的单位，行使行政处罚权的行政

机关是（）

房地产行政管理机关

建设行政管理机关

A:

规划行政管理机关

B:

工商行政管理机关

C:

答D:案：D

解析：《城市房地产开发经营管理条例》（根据2011年1月8日国务院第138次常务会

议通过《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》、由温家宝签署发布施行的国务院

令第588号文件修订）第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开

发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违

法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

33、【单选题】甲公司非法占用耕地，构成犯罪，可对甲公司判处的刑罚是（）

罚款

没收财产

A:

罚金

B:

没收违法所得

C:

答D:案：C

解析：甲公司非法占用耕地，构成犯罪，可对甲公司判处的刑罚是罚金。

34、【多选题】房地产开发必须坚持严格执行城市规划，坚持多重效益的统一，这些效益主

要包括（）

经济效益

社会效益

A:

环境效益

B:

人文效益

C:

政治效益

D:

答E:案：ABC

解析：房地产开发必须坚持严格执行城市规划，坚持多重效益的统一，这些效益主要包

括：（1）经济效益；（2）社会效益；（3）环境效益。

35、【多选题】下列属于我国住房制度改革中重要措施的是（）

调整公房租金

出售公有住房

A:

集资建房

B:

合作建房

C:

鼓励修建"小产权房"

D:

答E:案：ABCD

解析：我国住房制度改革中重要措施有：（1）调整公房租金；（2）出售公有住房；

（3）集资建房；（4）合作建房。

36、【多选题】设立物业管理服务企业具备的条件包括（）

有较丰富的本行业从业经验

有企业名称和固定的办公场所

A:

有符合企业登记管理要求的注册资本

B:

有维修、服务和管理的规章制度

C:

有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员

D:

答E:案：BCDE

解析：设立物业管理服务企业具备的条件包括：（1）有企业名称和固定的办公场所；

（2）有符合企业登记管理要求的注册资本；（3）有维修、服务和管理的规章制度；

（4）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员。

37、【多选题】国家对房地产中介服务人员采用下列管理办法（）

执业咨询认证

采取统一考试

A:

注册登记

B:

年检

C:

健康登记

D:

答E:案：ABC

解析：房地产中介服务人员主要包括房地产咨询业务人员、房地产价格评估人员和房地产

经纪人。国家对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨询认证和注册登记的管理办

法。

38、【多选题】下列属于免缴城镇土地使用税的有（）

国家机关、人民团体、军队自用的土地

宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

A:

间接用于农、林、牧、渔业的生产用地

B:

市政街道、广场、绿化地等公共用地

C:

由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

D:

答E:案：ABDE

解析：下列土地免缴土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由

国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的

土地;（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的

生产用地;（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地

使用税5年至10年；（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用

地。P237

39、【问答题】简述房地产法的基本原则。

答案：答:我国房地产法的基本原则如下:(1)土地公有原则。(2)土地有偿使用原则。(3)

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。(4)房地产综合开发原则。(5)城镇住房

商品化原则。(6)宏观调控与市场调节相结合的原则。

40、【问答题】简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。

答案：答:成片土地开发经营活动十分复杂，有必要对其内容范围加以明确。主要有以下

几点:(1)向外商出让的只是t地使用权，土地所有权仍属于国家。(2)出让的国有土地使

用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属丁国家所有。如要开发利用，

则应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。(3)开发企业依法自主经营管理，但在其

开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他企业的关系是商务关系。(4)外商投资开发

土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、

法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设

施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。

41、【问答题】简述解决房地产纠纷的法律方式。

答案：答:解决房地产纠纷的法律方式有:(1)协商:协商是指房地产纠纷的当事人在自愿的

基础上，依据实际情况，自行商里解决争议。《合同法》《土地管理法》都主张当事人协

商解决争议。协商必须遵循以下原则:第一，自愿。即双方愿意进行商谈，并达成一致协

议。在任何一方都不得以势压人，将自己的意志强加给对方。任何单位或者个人亦不得非

法干预。第二，合法。双方达成的协议必须是合法的，不得违反国家法律、法规，不得损

害社会公共利益。(2)行政处理:行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围

内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的

当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动地作出的。(3)仲裁:仲裁，亦

称公断，指的是由第三者(专门的仲裁机构、仲裁员)根据发生房地产纠纷的当事人双方的

仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。仲裁决定一经依法作出，即对当

事人各方具有法律的约束力。平等主体的公民(自然人)、法人和其他组织之间发生的房地

产合同纠纷和没有合同的房地产纠纷，可以依法采用仲裁方式处理。仲裁必须依照自愿、

独立、公正、及时的原则进行。仲裁具有简便、灵活和专家办案等特点。(4)诉讼:从狭义

上理解，房地产纠纷案件仅指民事性质的纠纷，由人民法院民事审判庭或经济审判庭或房

地产审判庭审理。从广义上理解，房地产纠纷案件还包括一部分行政性质的纠纷，由人民

法院行政审判庭审理。房地产案件审判同其他民事、经济审判-样，坚持独立审判，以事

实为根据、以法律为准绳，当事人享有平等的诉讼权利，当事人有权在法律规定的范围内

处分自己的民事权利和诉讼权利等原则。审判方式可以处理各种房地产纠纷，因而大里的

此类纠纷都是由人民法院受理和审理的。其中，土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然

后才能提起诉讼;而土地侵权纠纷，则可直接提起诉讼。

42、【问答题】简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。

答案：答:违反城市房地产管理开发经营管理条例规定，将验收不合格的房屋交付使用

的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以

下的罚款;情节严重的，由工商行政管理部i吊销营业执照;给购买人造成损失的，应当依

法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责

任。

43、【问答题】试述我国基本农田保护制度的主要内容。

答案：答:我国基本农田保护制度的主要内容有:(1)实行基本农田保护区制度：①基本农

田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用；②需要占用基本农田应报国

务院批准。(2)实行基本农田补充制度。占用基本农田的单位应按照县级以上人民政府的

要求，将所占用的基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改

良。(3)禁止破坏基本农田。(4)禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。(5)实行基

本农田地力等级评定制度。(6)实行基本农田保护责任制度。

44、【问答题】2006年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元，贷款

期限为2006年4月1日至2007年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。

培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期

清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记

手续。到2007年4月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500

万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。2007年7月，某支行与该培训

中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠

银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼

及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合

作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双