2019年10月自考00262房地产开发与管理试题及答案含解析

房地产开发与经营（广东）年月真题

08262-gd201910

1、【单选题】下列说法不正确的是

地理细分是按照消费者所在的地理位置、地形、气候等因素来细分市场

人口细分是按照人口的一系列性质因素所造成的需求上的差异来细分市场

A:

心理细分是按照消费者的追求进行市场细分

B:

行为细分是按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者的情况、使用程

C:

度等行为变量来细分市场

D:

答案：C

2、【单选题】下列不属于房地产开发项目策划模式的是

区位策划模式

概念策划模式

A:

“卖点群”策划模式

B:

等值策划模式

C:

答D:案：A

3、【单选题】下列属于房地产周期中复苏阶段特点的是

投资量不大，房地产投机者也基本不存在

物业价格大幅下降，交易数量锐减

A:

受利空消息影响，房地产价格开始急剧下降

B:

房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大

C:

答D:案：A

解析：房地产投机者的存在与否与投资量大小并没有必然的关系。投机者是指那些为了短

期获利而进行房地产投资的人，他们通常不关心房地产市场的长期发展趋势，而是追逐短

期的投资机会。因此，无论投资量大小，只要存在投机者，就会对房地产市场产生一定的

影响。在房地产周期中的复苏阶段，由于市场需求的增加和供应的不足，房价开始上涨，

这时投机者往往会涌入市场，通过短期投机获得高额利润。这种情况在一些热门城市和热

门板块尤为明显。因此，投机者是房地产周期中复苏阶段的一个特点，但并不是唯一的特

点，还有其他因素如政策、经济环境等也会对房地产市场产生影响。

4、【单选题】房地产开发建设投资、进度、质量三大目标之间的关系是

对立关系

统一关系

A:

B:

毫无关系

对立统一关系

C:

答D:案：D

解析：房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工

期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。

5、【单选题】房地产开发项目综合评价包括

综合盈利能力分析和社会影响分析

综合盈利能力分析和政治影响分析

A:

社会影响分析和政治影响分析

B:

政治影响分析和文化产业影响分析

C:

答D:案：A

解析：房地产项目综合评价包括综合盈利能力分析和社会影响分析。

6、【单选题】形成和决定土地区位的最基本的因素是

交通因素

城市规划因素

A:

自然环境因素

B:

社会文化因素

C:

答D:案：C

解析：商业区位的优劣，首先取决于土地的自然条件、资源状况以及由自然条件和资源状

况组成的环境条件，其中也包含着人文环境条件。由于这些条件是自然形成的，所以称为

自然区位因素，它是形成和决定土地区位的最基本的因素。

7、【单选题】关于我国土地征收的特征，下列说法正确的是

土地征收以利润为目的

征地行为具有自愿性

A:

征地的标的只能是集体土地

B:

行使征地权的主体是国家和集体

C:

答D:案：C

解析：征地的标的只能是集体土地。根据我国1982年《宪法》规定征用的土地只能是集

体的土地。我国土地所有制是国家所有和集体所有。国有土地不存在征用的问题，因此征

用的对象只能是集体的土地。

8、【单选题】房地产开发项目规划设计、基础设施建设及项目建设的基础是

施工图设计

工程勘察

A:

可行性调查

B:

签订施工合同

C:

答D:案：B

解析：房地产开发项目规划设计、基础设施建设及项目建设的基础是工程勘察。工程勘察

是指对工程建设地点的地质、水文、气象、地形、土壤、地下水、地下管线等情况进行详

细的调查和研究，以确定工程建设的可行性和建设方案，为工程建设提供科学依据和技术

支持。在房地产开发项目中，工程勘察是项目前期必须进行的工作，它可以为项目规划设

计、基础设施建设及项目建设提供必要的技术支持和保障，确保项目的顺利进行和建设质

量的保证。因此，工程勘察是房地产开发项目的基础和关键。

9、【单选题】进行工程设计、编制设计文件的主要依据是

财务报表

项目建议书

A:

环境调查报告

B:

营销方案

C:

答D:案：B

解析：项目建议书是进行工程设计、编制设计文件的主要依据。

10、【单选题】关于房地产开发用地取得方式，下列选项中正确的是

出让、转让、赠送、征收

出让、转让、划拨与赠送

A:

出让、招标、划拨与赠送

B:

出让、转让、划拨以及与土地使用权拥有者合作

C:

答D:案：D

解析：出让一级市场拿地，有偿有期限。划拨一级市场拿地，无偿无期限。原有划拨土地

上存量房地产的土地使用权转让，划拨转出让。与当前土地使用权拥有者合作——二级市

场拿地，有土地转让、公司入股、并购、合伙等方式。

11、【单选题】房地产市场营销的手段是

实现商品交换

满足消费者对房地产商品和劳务的需求

A:

B:

策略营销

整体营销

C:

答D:案：D

解析：房地产市场营销的手段是整体营销。

12、【单选题】最常见的市场调查方法是

问卷调查法

观察法

A:

访问法

B:

实验法

C:

答D:案：C

解析：访问法是通过询问的方式收集市场信息,也就是向被调查者提出询问,以获得所需

资料的一种方法。

13、【单选题】房地产开发项目区位效益的实质是

位置级差地租

绝对地租

A:

土地超额利润

B:

社会经济位置

C:

答D:案：A

解析：城市土地区位效益的实质是级差地租,而且主要是位置级差地租。

14、【单选题】施工现场的“三通一平”指的是

通电、通给水、通排水、平整土地

通电、通水、通道路、平整土地

A:

通水、通热、通道路、平整土地

B:

通电、通水、通煤气、平整土地

C:

答D:案：B

解析：三通指的是水通、电通、路通,那么一平是场地平整。水通就是指水路通畅,电通是

指施工现场具备用电的条件,路通是指现场满足了所有车辆进出条件,场地平整是指现场基

本平整,就简称为三通一平。

15、【单选题】房屋征收评估的价值标准是指被征收房屋的

市场价值

租赁价值

A:

抵押价值

B:

查封价值

C:

答D:案：A

解析：房屋拆迁评估的价值定义是被拆迁房屋的房地产市场价值。

16、【单选题】在我国，房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的房产税税率为

1.2%

4%

A:

8%

B:

12%

C:

答D:案：D

解析：我国现行房产税采用比例税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租

金收入计算缴纳的,税率为12%。

17、【单选题】某房地产公司上一年现金平均占用额3500万元，经分析有80万元属于不合

理占用，假设下一年销售收入预计较上一年增长8％，则该公司未来一年最佳现金持有量为

3420万元

3693.6万元

A:

3780万元

B:

3866.4万元

C:

答D:案：B

18、【单选题】按区城对零售商业物业细分，市级购物中心的建筑规模一般在

3万m2以上

1万-3万m2

A:

3000-10000m2

B:

3000m2以下

C:

答D:案：A

19、【单选题】国家在土地、房屋权属发生转移时，按照双方签订的合同，以及所确定的价

格的一定比例对权属承受人征收的税收为

房产税

相关税收

A:

B:

契税

城镇土地使用税

C:

答D:案：C

解析：契税,是指国家在土地、房屋权属转移时,按照当事人双方签订的合同(契约),以及

所确定价格的一定比例,向权属承受人征收的一种税。

20、【单选题】影响房屋征收评估价格最重要的因素是

区位

用途

A:

面积

B:

楼层

C:

答D:案：A

解析：区位这是影响房地产价格最重要的因素,房地产估价师必须牢牢把握所在城市的

区位状况,包括当前环境变动以及未来的规划前景等。

21、【多选题】土地使用权转让原则，下列说法正确的有

“认地不认人”原则

土地使用权与其地上建筑物产权一致的原则

A:

效益不可损原则

B:

使用权自主控制原则

C:

随意原则

D:

答E:案：ABC

22、【多选题】下列选项中，属于《划拨用地目录》中规定的划拨用地范围内的有

机关用地

军事用地

A:

公益事业用地

B:

营利性医疗卫生设施用地

C:

铁路交通设施用地

D:

答E:案：ABCE

23、【多选题】选择房地产市场销售渠道的原则有

效益原则

协同原则

A:

可控制原则

B:

C:

降低风险原则

资质原则

D:

答E:案：ABCDE

24、【多选题】按照招标人和投标人的参与程度，可将招标过程划分为

招标准备阶段

资格预审阶段

A:

施工准备阶段

B:

招标投标阶段

C:

决标成交阶段

D:

答E:案：ABDE

25、【多选题】下列属于市场调查方法的有

普查

重点调查

A:

抽样调查

B:

间接调查

C:

直接调查

D:

答E:案：ABC

26、【多选题】从房地产业发展周期波动来看，可以分为

复苏阶段

繁荣阶段

A:

衰退阶段

B:

发展阶段

C:

萧条阶段

D:

答E:案：ABCE

解析：房地产经济周期可以分为两个过程,即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可

分为四个阶段:复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。

27、【多选题】居住区内的管线工程一般包括

给水

排水

A:

煤气

B:

供热

C:

供电

D:

E:

答案：ABCDE

解析：市政管道工程包括:给水管道、排水管道、燃气管道、热力管道、电力电缆。安排

施工的顺序要坚持“四让”原则。

28、【多选题】商品房预售许可办理程序包括

受理

审核

A:

许可

B:

公示

C:

调查

D:

答E:案：ABCD

解析：商品房预售许可的办理程序是:受理→审核→许可→公示。

29、【多选题】根据开发的对象，房地产开发可以划分为

土地开发

房屋开发

A:

综合开发

B:

旧城改造

C:

新区开发

D:

答E:案：ABC

解析：房地产开发的分类主要包括:①按照房地产开发的对象,可以划分为土地开发、房屋

开发和房地产综合开发三种类型;②按房地产开发的主体划分,有独资开发、合资开发;③

根据被开发区域的性质,房地产开发可分为新区开发和旧区改造;④根据房地产开发的规模,

可分为单项开发和成片开发。

30、【多选题】房地产开发前期准备工作阶段主要包括

获得土地使用权

集体土地征收和国有土地上房屋征收

A:

工程勘察与设计

B:

施工现场的“三通一平”

C:

建设工程招标

D:

答E:案：ABCDE

31、【问答题】房地产销售利润主要受哪些因素的影响?

答案：（1）销售数量。（2）销售成本。（3）产品销售费用。（4）销售税金及附

加。（5）销售价格。（6）产品销售结构。

32、【问答题】房地产开发风险的特殊性主要表现在哪几个方面?

答案：（1）风险伴随在房地产开发经营全过程。（2）具有多样性。（3）具有层次

性。（4）多数开发经营风险可加以控制。

33、【问答题】房地产商在进行工业项目开发时，对区位选择的要求主要有哪些?

答案：（1）取得原材料容易。（2）交通运输方便。（3）接近产品销售市场。

（4）有劳动力。（5）土地、水、电资源供给有保证。（6）能够控制环境污染。

34、【问答题】简述房地产营销的定价方法。

答案：（1）成本导向定价。（2）购买者导向定价。（3）竞争导向定价。

35、【问答题】试述房地产市场调查资料收集的主要内容。

答案：（1）基本资料的收集。包括一手和二手资料，尽可能优先二手资料，因成本低

廉、取得容易。（2）房地产法规资料的收集。包括房地产法律，如《土地管理

法》；行政法规，如《城市房地产开发经营管理条例》；部门规章，如《商品房销售

管理办法》等。（3）项目基地现状资料的收集。（4）交通流量资料的收集，包括

各类车型。（5）人文社会经济资料的收集。如流动人口、产业结构、职业比例等。

（6）公共设施资料的收集。如公园、学校、绿地、游乐场、医院等。（7）商圈资

料的收集。如人口密度、消费能力等。（8）房地产市场景气资料的收集。（9）

销售资料的收集。如供求、客源特征、销售广告等。（10）竞争项目资料的收集。

如产品定位、房型、定价、销售技巧等。（11）租金资料的收集。如房屋新旧、地

段、环境、租金支付方式等。

36、【问答题】根据勘察数据用途不同，可将勘察过程分为哪几类?试述勘察工作的主要程

序。

答案：（1）勘察过程分为以下四类：①现场勘察。②初步勘察。③详细勘察。

④施工勘察。（2）勘察工作的主要程序：①承接勘察任务，签订工程勘察合同。

②搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备校核。③现场踏勘，编制