开发事业二部市场

2015年开发事业二部市场年报新峰市场部2016年1月15日品牌开发商市场表现土地市场运行情况商品住宅市场运行情况一二三目

录区域商品住宅市场运行情况四全国及大连房地产市场宏观环境五统计范围：无特别注明均为七区，即中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区、金州新区、旅顺口区。统计时间：截止至2015年12月31日。统计口径：备案数据。楼市关键字3政策：持续宽松、多方利好刺激大连以公积金调整为主土地市场：供应骤降，成交为七年最低开发商拿地急迫更谨慎二手地交易活跃商品住宅市场：市场回暖，量涨价跌刚需刚改为主导改善类市场份额有增长数字楼市4指标2015年2014年同比土地市场供应占地面积（万㎡）55148-63%建筑面积（万㎡）128341-62%成交占地面积（万㎡）51116-56%建筑面积（万㎡）112270-59%楼面地价（元/㎡）27203525-23%商品住宅供应面积（万㎡）442612-28%供应套均面积（㎡）95.3893.182%销售面积（万㎡）57048817%套均销售面积（㎡）95.2792.543%其中中山区43.6633.4930%西岗区4.888.99-46%沙河口区36.0424.3948%甘井子区194.29151.5528%高新园区79.2284.49-6%金州新区180.03157.3314%旅顺口区31.4727.3915%销售均价（元/㎡）1025410765-5%存量面积（万㎡）16381839-11%去化周期（月）3439-13%2015年全市房地产市场数据一览表图解楼市52015年全市七区商品住宅新增供应区域结构图图解楼市62015年全市七区商品住宅销售区域结构图目

录品牌开发商市场表现Part1品牌开发商位置示意图开发商商品房/商品住宅排行项目商品房/商品住宅销售排行各品牌开发商分析小结1.1品牌开发商项目位置示意图8●●●●●●●●●●●●●西山板块●●

万科●

亿达

中海●

金地

华润

恒大●●●●

保利

龙湖

万达★★★★★★★★★★★★★★

远洋●在市场环境较为艰难的情况下，品牌开发商热衷于核心城区或较为成熟的区域拿地。华南、机场、促进路、高新园区等板块是近期的热点板块。

中航★

中国铁建●东港板块★★●高新园区板块●华南板块机场板块促进路板块1.2品牌开发商项目开盘时间9除本土开发商亿达外，万科最先进入大连，亦是在售项目最多的品牌开发商。2012-2014年为品牌开发商项目集中上市的时间，龙湖、中航、恒大及中铁建先后进入大连，这些品牌开发商项目在大连市场占据销售主力位置。2015年，部分品牌开发商土地储备不足，上市项目减少，拿地为重中之重。2004-2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年远洋远洋风景（2007年10月）红星海世界观（2008年12月）远洋自然（6月）远洋广场（12月）远洋时代城（12月）远洋假日养生庄园（6月）远洋钻石湾（6月）远洋荣域（6月）万科万科城市花园（2004年7月）万科假日风景（2007年3月）万科溪之谷（2007年9月）万科魅力之城（3月）万科海港城（5月）万科朗润园（5月）万科樱花园（8月）万科西山别墅（10）万科城（7月）万科西山天街（7月）万科蓝山（10月）万科现在城（9月）万科公园里（11月）万科金域华府（7月）亿达亿达国际新城（2004年8月）亿达第五郡（2008年6月）亿达蓝湾（7月）亿达杰特（9月）亿达软景E居（12月）亿达东方圣克拉（5月）亿达普罗旺斯（6月）亿达春田（7月）亿达第一郡（6月）亿达天琴山（9月）亿达云集（9月）亿达软景中心（11月）华润华润海中国（2008年8月）华润星海湾壹号（2008年9月）华润置地广场（6月）华润考拉住区（6月）万达万达华府（2005年4月）万达公馆（11月）万达广场（12月）万达海公馆（9月）万达金石天成（9月）经开万达广场（7月）金地金地中心（12月）金地艺境（9月）金地檀溪（8月）中海中海华庭（2008年9月）中海英伦观邸（6月）中海华庭（9月）中海紫御观邸（5月）中海御湖熙谷（9月）中海天赋山（9月）中海凤凰熙岸（9月）恒大恒大檀溪郡（10月）恒大御景湾（11月）恒大帝景（12月）恒大港湾（12月）保利保利西海岸（11月）保利西山林语（7月）保利天禧（7月）龙湖龙湖滟澜山（7月）龙湖水晶郦湾（9月）中航中航国际广场（6月）中航华府（10月）中铁建青秀蓝湾（5月）国滨苑（11月）注：括号内为各项目的开盘时间1.32015年品牌开发商销售面积排行10远洋以绝对优势占据2015年榜首之位，商品房及商品住宅销售量均在50万㎡以上；亿达、万科、华润为第二梯队，亿达商品房销售量较好，万科及华润在商品住宅销售量上超越亿达；金地、中海、恒大、中航为第三梯队，销售量在10-20万㎡之间，裕景及福佳凭借商业销售进入商品房TOP10，而商品住宅TOP10最后两名为中铁建及万达。注：销售数据为新峰地产信息资源决策系统备案数据。30万㎡以上20-30万㎡10-20万㎡20-30万㎡10-20万㎡1.42015年楼盘销售面积排行11远洋旗下3个项目位居商品房及商品住宅排行前三位置，大连中心裕景及金州福佳新天地凭借商业销售进入商品房排行榜。热销项目主要集中在甘井子区甘北区域，其余为金州新区。商品房及商品住宅金额门槛分别为8.72万㎡及7.87万㎡。商品房前十总销量占七区商品房总销量的20%，商品住宅前十总销量占七区商品住宅总销量亦为20%。注：销售数据为新峰地产信息资源决策系统备案数据。1.5品牌开发商-远洋12远洋目前只有4个项目在售，3个项目进入全市前三甲，销售劲头正盛，主要分布在甘北及开发区。由于各项目体量大，2015年均有新产品推出，带动销售。目前整体存量大，储备地块仅有1宗，未开盘项目1个，存量主要集中在远洋钻石湾、远洋荣域及远洋红星海世界观项目。●远洋红星海世界观●远洋假日养生庄园●远洋壹中心●远洋荣域●●远洋时代城远洋广场●远洋自然●远洋风景●远洋钻石湾●远洋小窑湾项目待售项目在售项目售罄项目远洋项目主要分布在华南及开发区南部滨海板块；在售项目体量大，分期长。2015年各项目均有新品推出，通过多种渠道宣传，以价换量，销售火爆，以绝对优势成为全市销冠品牌。注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计远洋荣域甘井子区93.640.5328.167.8020.3712.3653.0765.44远洋钻石湾甘井子区20069.2853.559.0617.7815.73130.72146.45远洋红星海世界观金州新区180150.06115.3013.6918.7034.7629.9464.70远洋假日养生庄园金州新区3624.3120.125.922.034.2011.6915.88远洋时代城金州新区50.1150.1147.704.780.522.4102.41远洋壹中心金州新区90000099远洋小窑湾项目金州新计——586.71334.28264.8341.2559.4069.46252.42321.8813万科溪之谷●万科朗润园●万科魅力之城●万科西山别墅●●万科樱花园万科海港城●●万科蓝山●万科城万科西山天街●●万科城花东待售项目在售项目售罄项目万科公园里一期●2015年一举拿下4宗土地，3宗二手地，并首次进入中山区。目前万科金域华府及万科公园里二期已上市销售。新地块除万科城市之光体量较大，其它地块体量较小，开发迅速，使得资金快速周转。●万科公园里二期万科现在城万科中南路●万科城市之光●●万科金域华府1.5品牌开发商-万科注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计万科蓝山甘井子区21.2718.9214.985.496.003.942.356.29万科公园里甘井子区6.033.512.810.841.970.702.523.22万科金域华府甘井子区8.036.304.3504.351.941.733.68万科现在城甘井子区7.67.156.412.623.780.740.451.19万科朗润园甘井子区21.1521.1519.622.571.921.5401.54万科溪之谷甘井子区40.7940.7939.791.370.360.9900.99万科西山天街甘井子区4.444.442.941.190.251.5101.51万科西山别墅甘井子区5.93.341.510.730.311.832.564.39万科樱花园高新园区39.810.987.401.430.943.5828.8232.40万科城金州新区6824.9823.437.409.591.5643.0244.57万科海港城普湾新区12517.0713.301.750.843.77107.93111.70万科城市之光甘井子区28.470000028.4728.47万科中南路地块中山区3.23000003.233.23万科城花东地块沙河口区6.44000006.446.44合计——386.15158.63136.5325.4030.3122.10227.52249.62万科目前8个项目在售，成为在售项目最多的品牌开发商，主要分布在促进路、机场及西山板块。2015年万科金域华府及万科公园里二期上市，去化速度快。扣除万科海港城，总存量处于中等水平，在售项目存量最大的为万科城，销售情况最好。储备地块3宗，中山区、沙河口区及甘井子区各1宗。1.5品牌开发商-亿达14亿达普罗旺斯亿达第一郡●●亿达东方圣克拉●亿达蓝湾●亿达天琴山●●亿达杰特●●待售项目在售项目●软景E居●亿达东方圣荷西●亿达宅语原亿达青云天下●亿达梧桐路●亿达第五郡售罄项目亿达云集项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计亿达云集中山区5.95.902.920.552.372.9802.98亿达天琴山西岗区7.877.874.292.490.383.5803.58亿达春田甘井子区14092.2644.7010.988.7247.5647.7495.30亿达第五郡甘井子区72.864.8052.634.871.1812.178.0020.17亿达软景中心高新园区6.696.594.360.773.592.230.102.33亿达东方圣克拉高新园区46.7446.7445.6912.565.371.0501.05亿达普罗旺斯高新园区38.9337.9623.545.357.3414.430.9715.39亿达蓝湾旅顺口区53.639.0926.170.850.6612.9214.5127.43亿达第一郡旅顺口区2917.959.402.281.898.5511.0519.60亿达青云天下中山区7.51000007.517.51亿达高基地块西岗区28.10000028.128.1合计——437.14319.17213.7040.6931.50105.48117.97223.45亿达项目有减少趋势，今年商品住宅销量已被万科超越。在售项目体量较大，分期长，2015年新品推出较少，亦是住宅销售量未达预期的原因之一，但商业及写字楼产品销售情况好。亿达春田●亿达软景中心注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。亿达青云天下项目已扣除回迁面积。亿达高基地块●2015年亿达被万科超越，目前7个项目在售，主要分布在甘井子区及高新园区。目前整体存量大，有1宗储备地块，1个项目未开盘，在售项目存量最大的为亿达春田。亿达春田及亿达普罗旺斯为主力销售项目。预计2016年亿达第五郡8号地及亿达青云天下将入市。1.5品牌开发商-华润15华润共4个项目在售，分布在为华南、泛星海及开发区南部滨海板块。除华润星海湾壹号销售量较少，其它三个项目担当销售主力，华润置地广场及华润考拉住区项目均有新品推出。华润海中国及华润置地广场的存量相当，目前无储备地块，拿地为首要任务，预计2016年华润必将有新地收入囊中。●华润星海湾壹号●●华润置地广场待售项目在售项目华润海中国●华润考拉住区华润各项目分布在热点区域，以刚需刚改项目为主，品质较好，适合市场主流客群。2015年，华润置地广场三期及华润考拉住区二期上市，在区域内打起价格战，快速跑量，保持较高人气。注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计华润置地广场甘井子区68.243.4235.7313.757.287.6924.7832.47华润考拉住区甘井子区24.6311.8710.942.798.150.9312.7613.69华润星海湾壹号沙河口区23.3723.3715.853.562.357.5207.52华润海中国金州新区131102.77101.6811.5010.991.0928.2329.32合计——247.20181.43164.2031.6128.7617.2365.7783.001.5品牌开发商-万达16万达于2009年重新回归大连市场，目前3个项目在售，主要分布在开发区。经开万达广场及万达金石天成项目凭借商业带动及较低的价格，担当销售主力。整体存量相对较低，在售项目除经开万达广场存量较大，其它项目存量较少，无储备地块。●万达公馆待售项目在售项目●万达海公馆●万达广场万达金石天成●●经开万达广场项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计万达公馆中山区21.1821.1821.180.680.68000万达海公馆高新园区2317.026.340.912.5010.685.9816.66万达广场高新园区21.3921.3919.422.100.261.9601.96经开万达广场金州新区61.142.117.854.023.7934.2618.9953.25万达金石天成金州新区2521.538.601.313.2412.933.4716.40合计——151.66123.2363.409.0210.4659.8428.4388.27万达目前正在转型，去重存轻为发展方向，住宅已非万达重心。万达海公馆及万达金石天成极有可能成为万达在大连的最后两个住宅项目。此后将陆续在大连各区建造万达广场，以销售公寓及商业为主。注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。售罄项目1.5品牌开发商-金地17金地4个项目在售，主要分布在甘北区域。金地檀溪及金地艺境凭借高性价比担当销售主力项目。2015年金地檀境项目入市，2016年金地艺境项目将清盘。目前整体存量较少，在售项目中金地檀境存量较大，无储备地块。预计2016年金地将继续拿地。●金地中心●金地艺境待售项目在售项目●金地檀溪项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计金地中心中山区6.346.344.480.430.571.8601.86金地艺境甘井子区45.2645.2635.999.297.999.2809.28金地檀溪甘井子区29.2821.9315.746.009.756.197.3513.54金地檀境甘井子区29.124.990.9100.914.0824.1328.21合计——110.0078.5257.1215.7219.2221.4031.4852.88项目集中在甘北区域，2015年年初，金地继续深耕大连湾板块，打造“金地城”。项目凭借高品质，低价格，受到刚需及改善客群的青睐。洋房是其产品标签。注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。金地檀境●1.5品牌开发商-中海18中海3个项目在售。主要分布在甘西区域及沙河口区。中海天赋山及中海御湖熙谷项目担当销售主力，中海天赋山凭借区位及学区优势，销售情况最好。目前整体存量少，在售项目中，中海凤凰熙岸存量最大，无储备地块。●中海紫御观邸中海御湖熙谷●●中海华庭待售项目在售项目售罄项目●中海英伦观邸项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计中海天赋山沙河口区16.6610.606.3506.354.256.0610.31中海御湖熙谷甘井子区17.7317.738.111.764.589.6109.61中海凤凰熙岸甘井子区16.566.991.7401.745.259.5714.82中海紫御观邸高新园区22.1322.1322.091.860.790.0500.05合计——73.0857.4538.293.6113.4619.1615.6334.80●中海凤凰熙岸●中海天赋山除中海天赋山外，其余两个项目分布于非成熟区域，由于位置较偏，销售情况并不乐观。2016年中海将加大销售力度，解决去化较慢的问题。注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。1.5品牌开发商-恒大19恒大2014年入驻大连，虽然进入较晚，但造势力度大，三盘联动。2015年初再摘新地，年底恒大港湾项目入市，开发速度快。目前4个项目均在售，营销推广力度大，恒大御景湾及恒大帝景项目销售情况较好。目前整体存量少，在售项目中恒大港湾存量最大，无储备地块。预计2016年恒大将继续拿地。●恒大御景湾待售项目在售项目●恒大檀溪郡●恒大帝景2014年恒大三盘联动，声势浩大。2015年恒大进入大连湾板块，摘得新地，同年底项目入市。开发速度快，推广力度大，执行力强。目前恒大檀溪郡住宅售罄，只剩别墅产品；2016年恒大御景湾项目亦将清盘，恒大将继续扩大版图，增加市场份额。注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计恒大帝景沙河口区23.067.964.5404.543.4215.1018.52恒大御景湾高新园区9.599.597.731.865.871.8601.86恒大檀溪郡甘井子区6.265.013.341.142.201.671.252.92恒大港湾甘井子区7011.7700011.7758.2370合计——108.9134.3215.612.9912.6118.7174.5993.30恒大港湾●1.5品牌开发商-保利20保利2010年进入大连市场，2013年入驻热点区域体育新城和东港板块，目前3个项目在售。2015年保利天禧项目开盘，项目小户型产品价格低，开盘即售罄。目前整体存量相对较少，1宗储备地块，其中保利天禧项目存量最大。由于2014年保利采取“以价换量”策略，降价幅度过大，给品牌造成较大的不良影响。●保利西山林语●保利南关岭项目待售项目在售项目●保利西海岸●保利天禧项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计保利天禧中山区90.3715.074.0604.0611.0175.3086.31保利西山林语甘井子区30.9324.3214.813.302.989.516.6116.12保利西海岸旅顺口区16.3016.3012.012.580.674.2904.29保利南关岭地块甘井子区8.600000.008.68.6合计——146.2055.6930.885.897.7224.8290.51115.322015年保利天禧项目入市，项目定位准确，小户型价格低，开盘热销。目前项目仍需扭转形象，恢复品牌影响力，提升成交量。注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。1.5品牌开发商-龙湖21龙湖2013年入驻大连，至今只有2个项目在售，分布于东港及西山板块。2015年龙湖滟澜山项目加推新品；龙湖水晶郦湾项目凭借精准定位及高品质担当销售主力，将在2016年清盘。目前整体存量较小，龙湖滟澜山存量较大，无储备地块，拿地已是重中之重，2016年将有土地收入囊中。●龙湖水晶郦湾待售项目在售项目●龙湖滟澜山项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计龙湖水晶郦湾中山区18.7618.7613.135.025.605.6305.63龙湖滟澜山甘井子区19.610.505.610.902.844.899.1013.99合计——38.3629.2618.735.928.4510.529.1013.99龙湖地产定位精准，凭借高标准化实现项目的快速入市。根据市场情况作出调整，反应速度极快，以价换量，以高流转、快速去化为目标，扩大市场份额。注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。1.5品牌开发商-中航22●中航国际广场待售项目在售项目●中航华府项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计中航国际广场甘井子区35.117.999.472.633.068.5217.1125.63中航华府中山区23.4214.069.500.259.254.559.3613.92合计——58.5232.0518.982.8812.3113.0726.4739.54注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。中航进入大连市场较晚，但发展速度快，项目凭借高性价比取得较好的销售成绩，同时进入品牌开发商及项目排行榜。中航2013年进入大连市场，目前2个项目在售，分布于泛星海及体育新城板块。中航华府项目凭借高性价比担当销售主力，中航国际广场项目2015年推出新品玖仰公馆。目前整体存量少，在售项目中中航国际广场存量最大，无储备地块。预计2016年中航将继续拿地，扩大市场份额。1.5品牌开发商-中铁建23中铁建2014年入驻大连，目前2个项目在售，分布在钻石湾及东港板块。中国铁建青秀蓝湾项目户型面积适合刚需及改善客户需求担当销售主力，中国铁建国滨苑小户型住宅销售情况较好。目前整体存量少，中国铁建青秀蓝湾及中国铁建国滨苑的存量相当，无储备地块。预计2016年中国铁建将继续拿地。待售项目在售项目●中国铁建青秀蓝湾项目区域建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计中国铁建国滨苑中山区22.85.072.3502.352.7217.7320.46中国铁建青秀蓝湾甘井子区32.5516.4810.462.747.726.0316.0722.09合计——55.3521.5512.802.7410.068.7533.8042.55注：建筑面积为各项目的计容面积，销售量统计为各项目商品房销售量。中国铁建国滨苑●中铁建进入大连市场较晚，但开发速度快。项目户型产品定位准确，适合不同类型客户需求。2015年首次进入品牌开发商商品住宅排行榜，2016年将继续扩张版图，扩大市场份额。1.62015年品牌开发商存量情况24品牌开发商中，远洋、万科、亿达的存量处于较高水平；保利、恒大、华润、万达处于中等水平；存量位于100万㎡以下的项目数量较多，这些开发商将加快战略布局，2016年拿地可能性大，根据自身情况适当增加开发项目数量。注：存量包括土地存量及上市未售存量两部分。项目建筑面积上市面积销售面积（万㎡）存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）销售面积2014年2015年上市存量未上市开发合计远洋586.71334.28264.8341.2559.4069.46252.42321.88万科386.15158.63136.5325.4030.3122.10227.52249.62亿达437.14319.17213.7040.6931.50105.48117.97223.45保利146.2055.6930.885.897.7224.8290.51115.32恒大108.9134.3215.612.9912.6118.7174.5993.30华润247.20181.43164.2031.6128.7617.2365.7783.00万达151.66123.2363.409.0210.4659.8428.4388.27金地110.0078.5257.1215.7219.2221.4031.4852.88中铁建55.3521.5512.802.7410.068.7533.8042.55中航58.5232.0518.982.8812.3113.0726.4739.54中海73.0857.4538.293.6113.4619.1615.6334.80龙湖38.3629.2618.735.928.4510.529.1019.62目

录土地市场运行情况Part2※

注：1、本部分统计土地规划用途为经营性用地，包括居住、商住、公建、商业，除工业用地外的土地。2、统计范围均为七区，即中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区、旅顺口区、金州新区。七区土地市场年度走势2015年土地市场月度走势2015年土地市场区域结构分析品牌开发商拿地情况分析二次挂牌及流拍地块分析土地市场小结及预测2.1土地市场年度供销走势26继2010年土地供销出现高峰之后，近几年土地供销情况逐年下降，2015年为最新低点。2015年土地供应量同比下降63%，成交量同比下降56%。2015年土地供应55万㎡，截止目前成交土地51万㎡，成交率为88%。2015年成交楼面地价同比下降23%，主要由于成交地块集中在甘井子区的大连湾板块，区域土地价格为全市较低水平。土地供应量和成交量继续大幅下降，为近七年的最低点。成交土地集中在甘井子区，导致楼面地价下降，与2012、2013年基本持平。由于目前开发商对非成熟区域热情不高，但是核心城区土地资源有限、地价高，开发风险大，导致开发商拿地十分谨慎。土地市场供需矛盾导致供应量十分有限。2009-2014年七区土地供应、成交情况2.2土地市场月度成交走势27土地市场冰冷至极。3个月土地供应、6个月无成交，为历史罕见；重复挂牌率高，流拍率高。成交较好的情况是1月份、5分月份，分别由金地、恒大摘牌。全年6个月无成交，其中2、3、4月份出现了零供应、零成交的情况。2015年1月份、5月份，土地供应量与成交量为全年突出水平，分别由金地、恒大摘牌，均已开发且开盘销售。成交楼面地价最高的是大城（2014）-12号，位于中山区，楼面地价为6973元/㎡，成交时间在2015年1月份；其次是大城（2015）-8号宗地，位于中山区，楼面地价为6523元/㎡，成交时间在2015年8月份，万科摘牌。1宗地溢价，为大城（2015）-5号宗地，土地用途为停车场，溢价率为89%。3宗地重复挂牌，包括大城（2015）-7/9/10号，其中7号地二次挂牌成交，另外2宗仍旧流拍。2015年七区土地供应、成交月度走势数注：各月供应量按照实际供应为主，包括二次挂牌宗地。2.3土地市场年度成交结构282015年土地供应、成交只分布在三个区，甘井子区为主力。中山区供应土地以小体量地块为主，多宗地流拍；金州新区受土地存量大影响，土地供应迅收紧，并在未来2-3年难改变，2015年仅成交1宗商业用地；高新园区采取同样的紧缩政策，2015年无土地供应，使得二手地的交易相对活跃。2015年全市土地区域成交结构（按建筑面积计算）区域供应土地面积（万㎡）成交土地面积（万㎡）成交楼面单价（元/㎡）2014年2015年同比2014年2015年同比2014年2015年同比中山区0.4519.394162%0.006.70——06621——西岗区8.24910.00-100%8.250-100%68450-100%沙河口区34.790.00-100%34.790-100%69010-100%甘井子区198.97108.66-45%172.28105.20-39%29812470-17%高新园区18.490.00-100%18.490-100%40120-100%金州新区46.350.31-99%11.110.31-97%1993354678%旅顺口区33.320.00-100%25.150-100%18150-100%合计340.61128.36-62%270.07112.21-58%3525.162720-23%2014-2015年全市土地区域成交情况（按建筑面积统计）2.42015年品牌开发商拿地情况29时间开发商区域占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率用地性质开发项目楼面地价（元/㎡）2015年恒大甘井子区13.3133.2752.50城镇住宅配套公建恒大港湾26983.859.242.40268511.4527.482.402698金地甘井子区10.9519.711.80城镇住宅配套公建金地檀境23015.239.4141.802312万科中山区1.523.242.13城镇住宅、配套公建、住宅餐饮（公寓）、批发零售——6523合计46.32102.362.21——27062014年恒大沙河口区15.2723.051.51居住、商业恒大帝景7405中海甘井子区4.557.31.6住宅及公建中海凤凰熙岸227559.251.852298亿达高新园区1.266.755.4公建及公寓亿达软景中心3727中航甘井子区11.1523.422.1住宅、配套公建中航华府3000合计37.2369.771.87——————2015年仅有3家品牌开发商拿地，成交建面仅为102万㎡，相较于去年同期，品牌开发商拿地热情偏低。一方面受市场销量影响，开发商拿地越发谨慎；另一方面，中心区域供应地块较少，品质不高，致使多块土地流拍。万科在招拍挂市场上收获1宗中山区小体量住宅用地，在二手地购房上收获颇丰，包括万科金域华府、波浪洗衣机厂（万科公园里二期）、张前路西地块（万科城市之光）。2015年恒大、万科、金地继续扩大大连市场版图，在土地市场有较大收获。万科虽然只摘牌1宗小体量地块，但在二手地购买上大有收获，将3宗地收入囊中。其他品牌开发商在拿地方面也是蠢蠢欲动，但受地块条件等多方面影响，在当前市场环境下，拿地越发谨慎。2.52015年品牌开发商拿地位置示意图30●●恒大占地：28.61万㎡建面：70万㎡楼面地价：2696元/㎡开发项目：恒大港湾（在售）万科占地：1.52万㎡建面：3.24万㎡楼面地价：6523元/㎡项目：待定●金地占地：16.18万㎡建面：29.12万㎡楼面地价：2304元/㎡开发项目：金地檀境（在售）恒大、金地摘牌地块均位于大连湾板块，开发周期短，目前两个项目均已开盘销售，以刚需刚改产品为主。万科项目位于东南居住区板块，暂未开盘，预计产品类型包括住宅、公寓。2.62015年二次挂牌宗地及流拍宗地情况31地块编号区域土地位置占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）保障房（万㎡）容积率用地性质成交情况大城（2015）-7号甘井子区甘井子区泡崖街道欣乐公园3.516.06——1.73批发零售用地、街巷用地（地下公用停车场）655（楼面地价）（第一次挂牌在2015年8月份）大城（2015）-9号中山区中山区竹青街东、新生街南、文林街西、修竹街北0.817.68——9.5以下城镇住宅、配套公建、批发零售流拍（第一次以大城（2014）-30号地，2015年1月份挂牌）大城（2015）-10号甘井子区甘井子区华东路西、校园街南0.983.470.233.5城镇住宅、配套公建、商服流拍。（第一次挂牌在2015年10月）大城（2015）-11号中山区中山区滨海路760研究所2.155.010.47A区2.79

B区1.82

C区1.01住宅及配套公建、小区配套集中绿地流拍合计————7.4522.22————————2015年二次挂牌宗地及流拍宗地情况大城（2015）-9大城（2015）-7大城（2015）-10大城（2015）-11未成交成交2.7土地市场小结及预测322015年土地市场小结：成交骤降，七年最低；三区有土地成交，甘井子区为主；三宗地重复挂牌，三宗地流拍；金地、恒大、万科有收获，其中万科二手地购买量较大。2016年土地市场预测：土地成交量持续低迷，供应量将有增长由于目前土地待开发量较大，并且区域分配不均，导致政府在土地供应上有较大收缩，预计2016年此种状况好转的可嫩性较小，土地供应量继续持续低位。甘井子区仍是土地供应成交的主力区域各区土地资源不等，土地存量也不同，导致各区的土地供应策略不同。高新园区、金州新区在近几年将不再供应居住用地，旅顺口区市场持续处于低谷，即使有供应，开发商拿地的热情也是低落的；核心城区（中山区、西岗区、沙河口区）区域成熟，但是土地资源稀缺、拿地成本高，增加后期销售压力。综合来看，甘井子区仍是一手地成交的主力区域。开发商拿地热情依旧在，拿地更加理性、谨慎众多品牌开发商依旧处于拿地的关键时期。但是市场预期不乐观的情况下，拿地谨慎。不是不拿地，只是没有合适的地可以拿。一手地吃不饱，二手地来找平购买二手地已经成为众多开发商的土储主要来源，这种趋势已由2013年延续至今。2016年依旧是众多开发商在政府供应有限、地块质量不高的情况下的重要选择。棚户区改造、危房改造等将为核心城区解决一定程度上的土地资源稀缺的问题。目

录商品住宅市场运行情况Part3※

注：统计范围均为七区，即中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区、旅顺口区、金州新区。七区商品住宅市场年度走势2015年商品住宅市场月度走势2015年商品住宅区域供应结构2015年商品住宅销售结构分析商品住宅市场存量及存量结构分析公寓市场运行情况分析别墅市场运行情况分析商品住宅市场小结及预测3.1商品住宅年度供销走势34新增供应情况：同比下降28%。多数项目以去库存为主，同时开发商上市十分谨慎，导致新增供应量走低。销售情况：同比增长17%。开发商以价换量贯彻全年，在国家级地方政府多方面利好政策的刺激下，从4月份起市场开始回暖，月均销售量一度达到60万㎡的高位。销售价格：同比下降5%。一方面是多数项目调整价格；另一方面，区域销售结构的变化也影响着价格水平。降价幅度较大的中山区、沙河口区市场份额有所增长，价格较低的甘井子区市场份额也有所扩大。在经过2014年有价无市的惨淡之后，开发商顺应市场需求，回归理性，以价换量；同时在利好政策的频频刺激下，市场整体销量有一定回升。由于多数项目以去库存为主，同时开发商谨慎上市，导致新增供应量持续走低。销售价格大幅下降，除多项目普降外，区域销售结构的影响也较大。3.2商品住宅月度供销走势352015年自4月份起，供销量持续走高，市场初现回暖状态；此后销售量一直保持在月均60万平的高位；由于市场需求提前集中释放，导致“金九银十”并无多大收获；第四季度逐渐进入到传统的销售淡季。月度价格走势较为平稳，多数在10000-10500元/㎡之间波动，年底翘尾主要是高端项目、别墅产品大量备案导致。供应情况：

受2014年销售量下滑的影响，很多开发商拿地变得异常谨慎，供应量较大的仅有四、五两个月份。另外国土资源部和住建部3月份释放消息，称已开始从土地供应的源头控制供应量以减轻库存压力，因而下半年供应量愈发走低。销售情况：从各月来看，月度销售量约为47万㎡，较去年有所增加。四、五月份的新上市产品大多集中在随后的几个月消化，助推六、七、八三个月的销量走高。经过此番集中释放后，销量均显乏力，“金九银十”直至年末均以平淡告终。销售均价：除个别月份，全年价格较为稳定地维持在10000-10500元/㎡之间波动，这与甘井子区和金州新区刚需刚改产品销量较大有关。而12月份的翘尾，是由于高端项目及别墅项目的大量备案相关，如明秀庄园、远洋红星海世界观珑筑（叠拼）。3.3商品住宅区域供应结构36甘井子区和金州新区依旧保持供应主力区域的地位，但后者降幅较大，几乎被同比增长的中山区赶超。此外高新园区连续两年下滑，这与居住用地暂停审批有关。2015年各区中，作为供应主力，甘井子区依然稳定并有明显增长，而金州新区则明显下降。甘井子区的供应主力项目为福佳新城和远洋荣域。金州新区的供应主力项目为远洋红星海世界观和金石滩度假公园。新增供应面积同比去年增长的除甘井子区外，只有中山区，大多集中于东港板块，主力项目是维多利亚公馆和保利天禧。其余区域均为下降，其中高新园区也有较大降幅，这与该区暂停居住用地审批有关。沙河口区的供应量较少，但相对稳定，旅顺口区则为同比下降，西岗区2015全年只有零星供应。

3.4商品住宅区域销售结构37甘井子区超越金州新区成为销量冠军。甘井子区与金州新区的市场份额稳定，但前者在递增，而后者在递减。预计明年甘井子区、金州新区和中山区将是市场热点较多的区域。七区中除西岗区销量同比下降外，其他各区均不同程度增长，其中甘井子区以微弱优势超越金州新区成为销量最大的区域，而高新园区涨幅不大。西岗区因近年来新增产品极少，主要以消化存量房为主，因而销量下降也在情理之中。甘井子区和金州新区的市场份额依然超过60%，并且销量稳定，但两区的趋势并不相同，近三年金州新区的份额在逐年下降，而甘井子区则是逐年增长。另外中山区和沙河口区也成逐年增长趋势，只是涨幅较小。从目前各区的销量表现和新增供应来看，甘井子区和金州新区以及中山区依然可以保持较好的市场热度，高新园区也很有潜力，但受制于居住用地的暂停审批，因而尚不明朗。其他区域出现市场热点的机会不大。3.5商品住宅不同面积段销售结构分析38除60㎡以下及180㎡以上面积段的产品外，其他面积段均有不同程度增长，其中90-120㎡面积段的产品涨幅最大。60㎡以下及180㎡以上面积段的产品已连续两年呈现下降趋势，小户型尤为明显，可见投资性产品受到市场持续冷落。全市商品住宅销售结构变化不大。作为主力之一的60-90㎡产品，市场份额在连续下降，而偏改善的90-120㎡产品在逐年增加，120-144㎡的纯改善型产品也有相同趋势，可见市场需求已经向改善型偏移。各面积段销售结构基本不变，其中60-90㎡产品的市场份额在下降，而90-120㎡产品的市场份额在持续增长，主要是由于价格下降，购房者购买能力上移。60㎡以下的小户型销售量降幅依旧明显，投资类产品持续受到市场冷落，投资客户基本撤出市场。3.6商品住宅存量情况39由于2015年销量增加，新增供应减少，因而存量总量下降。以刚需刚改产品为主的金州新区、甘井子区存量走低且降幅较大，中山区是唯一存量增多的区域，受东港板块供应集中难去化影响。2015年存量有所降低，这主要是由于今年的销售量增加，而新增供应较去年减少造成的。去化周期降至34个月。存量占比基本与去年变化不大。全市各区中，存量最大的是金州新区，存量为545万㎡，占比为33%，同比下降两个百分点。甘井子区也是存量下降较大的区域，占比同比持平。七区中只有中山区存量有所增加，也是占比变化相对较大的区域，主要集中于东港板块。各区的存量产品结构没有大的变化，刚需刚改产品大量集中于金州新区和甘井子区；中山区则是豪华大户型产品。14%2%5%21%13%35%10%18%2%5%21%11%33%10%注：由于2015年部分新增供应量并未实现上市销售，无网签数据可查，存量暂不统计这部分。如包括这部分供应量，存量为1714万㎡。住宅存量去化周期=存量/近3个月月均销售面积，以下同。3.7公寓市场供销情况40近五年公寓市场均处于供大于求的状况，库存高企，市场环境严峻。2015年虽然利好政策频出，但对公寓市场并无直接利好，销量不见起色。目前只有学区公寓能够脱颖而出。中山区东港板块依旧为主力销售区域。公寓市场近五年一直维持供大于求状态。虽然利好政策频出，但对公寓市场并无直接利好。目前影响公寓产品的首付、产权年限等因素无法突破，热衷购买小户型的投资者基本退场，大户型销售“难于上青天”，公寓销售不见起色。目前只有学区公寓能够脱颖而出。市场主力成交产品以40-60㎡小面积公寓，低总款，且部分项目以学区为卖点，优势明显；180㎡以上大面积产品多集中于东港板块，相对住宅产品有较大劣势。从各区域销售占比来看，中山区仍为公寓产品主力销售区域，代表项目为凯丹天地、中信海港城；其次为金州新区，占整体的19%，代表项目为经开万达广场。注：公寓统计以各项目备案房屋类型为准。3.7公寓市场存量情况41中山区公寓产品存量大，多集中在东港板块，去化时间较长；40-120㎡小户型公寓去化周期相对较短。经开万达广场位居公寓销冠，万达广场开业运营对公寓的去化有促进作用。2015年公寓产品销售面积排名排名项目名称区域销售面积（万㎡）销售套数（套）1经开万达广场金州新区2.804742凯丹天地中山区2.582623中信海港城中山区2.091714红星国际广场甘井子区1.792085朗豪东港中山区1.60113大连七区公寓整体存量278万㎡，去化周期为75个月。中山区公寓产品库存量占全市公寓总存量的63%，多集中在东港板块，去化周期为91个月，高达7年之多。小户型公寓存量较高，但去化周期较为平稳，120㎡以上产品去化速度缓慢，积压量较大。销售面积排名方面，金州新区的经开万达广场位居第一；凯丹天地以微弱劣势屈居次席，项目1栋公寓（由辉盛国际整栋购买）集中备案；第三为中信海港城；红星国际广场特价（5999元/㎡起）清盘。注：住宅存量去化周期=存量/近3个月月均销售面积3.8别墅市场供销走势42供销走势：2015年别墅市场新增供应量持续走低，为近五年最高点；销售以价换量或低价入市，销售量略有回暖。销售价格：2011年之后，价格低迷，2013年由于市内别墅项目销量增长，销售价格开始上扬。2014年亿达春田留庄组团畅销，带动价格上涨。2015年远洋项目别墅产品集中销售，金州新区别墅市场份额增大，拉低整体成交均价。套均面积：2011年后套均供应面积开始下滑，2014年受金石滩区域迷你别墅入市影响，套均大幅下降，2015年新增套均回归正常水平。套均销售逐年降低，受价格、政策等因素，该面积段产品逐渐转变为成交主力。2015年房地产利好政策频出，但对别墅市场影响不大。与普宅市场相同，别墅项目也采取“以价换量，销售量有所增长；新增供应量大幅下降，整体上仍是以去库存为主，且去化压力有增无减。3.8别墅市场结构分析43200-300㎡面积段为市场主流，但市场份额有所减小；100-200㎡产品由于面积小、总房款低，市场份额逐年递增。联排为销售主力产品，叠拼市场份额逐年增长，主要由远洋两个项目拉动。从区域上看，金州新区与甘井子区仍为别墅主销区。整体来看，销售主力面积段为200-300㎡，其次为100-200㎡。大面积段别墅成交量大幅减少。从各区域年度去化来看，金州新区金石滩板块为成交主要区域，其次为甘井子区。其余区域别墅产品销量均有不同程度的下降。从产品类型来看，联排别墅仍为市场主流产品，销量占比增大；双拼及独栋产品占比均有不同程度的变化；叠拼产品市场份额增大，主要因远洋红星海世界观新品珑筑热销，远洋假日养生庄园以特价带动销售。3.8别墅市场存量情况442015年别墅产品销售排名排名项目名称区域销售面积（万㎡）销售套数（套）1远洋红星海世界观金州新区3.831812亿达春田甘井子区2.501183龙湖滟澜山甘井子区2.191344远洋假日养生庄园金州新区1.881365橡树庄园高新园区1.2649大连七区别墅整体存量144万㎡，去化周期为60个月。金州新区别墅产品库存量64万㎡，占全市别墅总存量的44%，去化周期为59个月；中山区和沙河口区去化周期最长；西岗区别墅产品几乎无别墅产品。200-300㎡面积段为别墅主力储备，去化周期维持在70个月；大面积别墅受客群、房款等因素，去化困难；100㎡以下为类别墅产品，存量小，去化周期较短。销售排名方面，远洋红星海世界观由于新品珑筑产品热销排首位，其次为亿达春田和龙湖滟澜山。金州新区别墅库存量大，主要分布开发区金石滩板块。100-300㎡为别墅存量主力面积段，其中面积较小的100-200㎡的去化压力相对较小。远洋红星海世界观新品珑筑产品热销，居别墅销冠。注：存量去化周期=存量/近3个月月均销售面积3.9商品住宅市场小结及预测452015年商品住宅市场小结：新增供应继续走低，以价换量有成效，价格下降，销售量上扬；甘井子区、金州新区市场依旧是市场销售主力，其中甘井子区份额已经超过金州新区；中山区、沙河口区市场份额增大；刚需刚改仍为市场主体，60-90㎡的市场份额在下降，而90-120㎡的市场份额在持续增长；公寓销量不见起色，库存高企，主要存在于东港板块；别墅市场以价换量，销售量增长，但去化压力依旧较大。2016年商品住宅市场预测：新增供应量将会有所增长。比较集中的增长点在中山区东港板块、解放路板块，甘井子区的大连湾板块、体育新城板块、华南板块等多个板块；高新园区、沙河口区均将有新项目入市。销售量与2015年持平或略降。2015年在政策的刺激下，需求大量释放。2016年，国家宏观经济仍将面临较大的下行压力，在经济结构调整和转型升级的宏观背景下，在这种新常态状况下，销售量缺少上行的动力。销售价格维稳，下半年或微涨。在以刚需刚改客群为主的市场结构中，客户对价格是十分敏感的，低价走量将仍是多数开发商的销售策略。但在下半年受到开发商市场预期、开发商财务成本等方面影响，价格或将微涨。90-120㎡三室的市场份额将继续有所扩大。一方面是销售价格走低，购房者的购房面积继续下调；另一方面，二胎政策的放开一定影响。普通住宅标准不断调整，改善大户型或有好转。从大连“5·5”新政到12月底的五区普通住宅调整，普通住宅由144平调整至最新的168平、总房款300万以下。普通住宅标准调整预计将对户大户型去化起到一定作用。公寓、别墅市场环境依旧比较严峻，在无直接政策利好的刺激下，去化压力仍很大。目

录区域商品住宅市场运行情况Part4区域市场运行均包含以下内容：区域商品住宅年度供销走势区域年度存量及去化周期区域商品住宅销售结构分析区域商品住宅月度供销走势区域销售排行榜热销项目分析4.1商品住宅区域市场分析-中山区472015年新增供应量小幅回升，近三年供应量一直处于较高水平；销售量摆脱连续三年的下跌，在新项目入市和价格回落的配合下得到回升；销售均价再次回归17800元/㎡基点。2015年新增供应仍主要集中于东港板块，存量中近一半多为东港在售量；去化周期明显下降。中山区改善产品存量明显过剩，180㎡以上去化周期长达113个月。近两年“新常态”房地产市场的调整，对改善市场造成了一定影响，随着“去库存”方针的逐渐确定，明年刚需市场会有所好转，而改善市场可能依旧严峻。中山区：2015年中山区供应量小幅回升，有9个新项目入市；销售量环比增长，在新项目入市和价格回落的配合下，整体市场基调以缓慢回暖为主；销售均价直线下降，回归至往年基点；存量处于高位，且多集中于东港板块；去化周期略有下降；180㎡以上产品存量庞大。如购房者没有较高的利益变化，2016年改善市场可能依旧严峻。注：存量去化周期=存量/近3个月月均销售面积4.1商品住宅区域市场分析-中山区48中山区：2015年随着市场逐渐好转，改善产品积压情况的状况得到缓解；144㎡以上产品仍为中山区销售主力，60-144㎡中小面积改善产品上市量与销售量均有好转，区域市场综合性得到提升，不在单纯于高端改善。从另一方面反映出，随着产品面积段的日渐丰富，竞争空间压缩，竞争更加激烈（东港板块表现突出）。2015年各面积段销售量均有所回升，增长最明显的面积段为144-180㎡和180㎡以上。值得注意的是，144㎡以下产品销售量得到回升，其中60-90㎡更是销量凸出，这与保利天禧开盘和星天悦公寓降价有关；另外年底四季上东项目开盘，也为中小面积改善产品画上了圆满的句号。180㎡以上产品仍为销售主力，虽然市场份额有所下降，但丝毫不逊色。其次是144-180㎡的产品，占比为25%，市场份额低于去年。60-90㎡销售占比提升2个百分点，中小面积改善产品较受欢迎，但60㎡以下投资市场则连年下降。4.1商品住宅区域市场分析-中山区49中山区：2015年在5月份出现了供应高峰，供应项目为维多利亚公馆；另外，第四季度新增供应趋势不减，东港多个新项目年底开盘，蓄客周期过长，导致部分客户流失，销量均不理想。月度销售量在8月份达到首次高峰，随后波动下滑，全年月均销售量3.64万㎡。销冠项目为龙湖水晶郦湾，前五项目销售集中度为40%。维多利亚公馆2015年销售情况整体情况项目名称销售面积（万㎡）销售套数（套）60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上总供应（万㎡）总销售（万㎡）龙湖水晶郦湾5.553440.000.040.001.082.701.7317.8413.09保利天禧4.062960.000.940.000.761.690.6714.634.06绿城九龙仓桃源里2.992080.000.000.261.281.300.149.993.87凯丹天地2.612660.230.780.880.0400.686.715.94中国铁建国滨苑2.351960.010.260.670.820.590.005.072.35保利天禧龙湖水晶郦湾绿城桃源里中国铁建国滨苑首开铂郡海韵华府注：项目上市量、销售量统计均为商品住宅。4.1商品住宅区域市场分析-中山区50项目名称龙湖水晶郦湾开盘时间2013.09.20占地面积（万㎡）6.28建筑面积（万㎡）23.3总上市量（万㎡）17.842015年新增上市量（万㎡）2.47总销售量（万㎡）13.092015年销售量（万㎡）5.55年均去化量（万㎡）4.272015年销售均价（元/㎡）高层15800洋房23000热销原因分析：1、随时掌控市场动态：龙湖根据市场的变化结合客户反馈进行周期性调整，对项目竞品的监测十分用心。定期对老客户进行访谈，或约见已成交与自身产品性质相同的客户，进行访谈，加以分析，总结经验。2、龙湖品牌：龙湖品牌历经数载，在全国各地均有不俗的表现，继龙湖滟澜山，水晶郦湾作为龙湖落地大连的第二个项目，起到承前启后的作用；龙湖五重园林景观使得水晶郦湾的展示区在大连首屈一指；并且龙湖的物业服务为全国前十品牌，综合以上因素，成为客户购买龙湖产品的原因。3、价格优势：龙湖水晶郦湾根据市场动态及时调整价格，以相对较低的价格和优质的景致资源击败对手。4、现房优势：龙湖水晶郦湾6月洋房交付，10月高层交付，是东港区域交房较早的项目之一。5.235.05注：项目上市量、销售量统计均为商品住宅。4.1商品住宅区域市场-2016年上市项目51项目名称建筑面积（万㎡）产品类型面积区间（㎡）预计开盘时间预计价格（元/㎡）东港天鹅湾18.25高层40-1602016年3月15000-16000奥泰东港地块22.03高层——2016年底——新星国际中心8.08高层30-1002016年6月——保利天禧I02、I0437.08高层多层——2016年8月——亿达青云天下37高层小高层多层80-2602016年9月20000国和月桂台7.34高层37-2532016年底——华雪馨苑6.92高层40-902016年5月——万科中南路地块3.24高层——2016年6月——合计139.94————————中山区：2016年预计上市项目8个，下半年开盘的项目较多。供应量仍多集中于东港板块，高层小面积住宅市场得到新鲜供应的同时，改善类多层市场也将增添更多的选择。东港天鹅湾（东港板块）亿达青云天下（中心解放路板块）4.2商品住宅区域市场分析-西岗区522015年西岗区新增供应较少，销量连年下滑，为近五年新低。销售均价也接近五年最低值。香周首府项目为全年销冠，且在区域内占比较大，对区域整体销量及价格产生较大影响。由于近年新增供应持续缩减，区域存量相应下降，截至2015年为27万㎡，去化周期缩短至33个月。其中90-120㎡产品存量最大，但是该产品同时销售主力，因此该去化周期最短。120㎡以上大面积产品在区域内认可度较低，因此其供销量较低、去化周期较长。西岗区：2015年西岗区新增供应约1万㎡，销售量降至五年最低，销售均价也处于较低水平。存量继续走低，但降幅收窄，去化周期缩短至33周。各面积段中，存量集中在120㎡以下，其中90-120㎡产品存量最大，但去化周期最短。注：存量去化周期=存量/近3个月月均销售面积4.2商品住宅区域市场分析-西岗区53西岗区：近三年实现了销售结构由改善类到刚需刚改类的转变，90-120㎡产品为全年成交主力，90㎡以下及120㎡以上大面积产品销售情况相对较差。由于区域内项目较少，各面积段占比受个别项目影响较大。香周首府项目几乎在各面积段都处于主导地位。60㎡以下产品占比为16%，较去年有所回升。香周首府项目小户型住宅及外滩七号项目公寓产品为成交主力。60-90㎡产品占比为22%，较去年有较大幅度下滑。90-120㎡产品占比为46%，占比最大，同比增长15%，为香周首府项目为该面积段的绝对主力。120-144㎡、144-180㎡及180㎡以上产品销量及占比均处于较低水平，其中180㎡以上产品销售主要来源于长江杰座项目。近三年来西岗区主力销售实现从改善类到刚需刚改类的转变，60-90㎡及90-120㎡产品逐渐垄断市场，2015年90-120㎡产品占据近一半市场份额。区域内供应及在售项目稀少、个别项目起到主导作用为主要原因。4.2商品住宅区域市场分析-西岗区54西岗区：仅12月出现1次新增供应，供应项目为润德公馆，为高层公寓产品。销售量低位徘徊，月均销售量0.41万㎡。销冠项目为香周首府，项目8月份更名后与二手房及电商合作，并推出大量优惠特价房源，销量也在第四季度大幅回升，区域整体销量也因此受到影响，11月区域销量激增。前五项目销售集中度为83%。2015年销售情况整体情况项目名称销售面积（万㎡）销售套数（套）60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上总供应（万㎡）总销售（万㎡）香周首府2.53020.40.41.50.10.00.012.27.3百年港湾0.5580.00.20.20.00.00.011.57.6长江杰座0.5460.00.20.10.00.00.12.11.8亿达天琴山0.3370.10.10.00.10.00.05.94.1南娄海景中心0.3500.20.00.00.00.00.04.92.5润德公馆注：项目上市量、销售量统计均为商品住宅。4.2商品住宅区域市场分析-西岗区55项目名称香周首府开盘时间2010.12.14占地面积（万㎡）6建筑面积（万㎡）13总上市量（万㎡）12.212015年新增上市量（万㎡）0总销售量（万㎡）7.32015年销售量（万㎡）2.49年均去化量（万㎡）1.46近期表价（元/㎡）高层：12000热销原因分析：1、现房出售。项目一期产品现已交房，购房者可直接装修、入住，较为便捷。2、无明显竞品。项目周边几乎没有其他同类型项目，竞争压力小，地缘性客户流失少。3、产品优势、客群广泛。项目户型面积为57-147㎡，覆盖刚需及改善类客群。4、项目更名，加强营销力度。项目自8月份更名后，积极与二手房及电商合作，并推出大量特惠房源，均价降至10000元/㎡左右，销量走高。2.49注：项目上市量、销售量统计均为商品住宅。0.98一期二期4.2商品住宅区域市场-2016年上市项目56注：项目上市量、销售量统计均为商品住宅。项目名称建筑面积（万㎡）产品类型面积区间（㎡