国际家居产业主题社区项目可行性研究报告

国际家居产业主题社区项目I国际家居产业主题社区项目可行性研究报告可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告Ⅱ第一章项目基本情况 11.1项目概况 11.2报告编制依据及研究范围 3第二章项目的功能分区 62.1精品家居主题卖场 62.2精品家居专业市场与特色步行街 62.3星级商务酒店 72.4生态居住区 82.5绿色商务办公 8第三章市场分析 93.1市场解析 93.2宁乡房地产发展现状(住宅部分) 3.3宁乡房地产发展现状(商业部分) 第四章建设规模和建设内容 4.1建设规模 4.2建设内容 第五章项目建设场址与建设条件 5.1项目建设地点 5.2项目建设条件 第六章建设方案 6.1建筑方案设计 6.2结构设计 6.3给排水设计 可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告6.4电气设计 6.5建筑智能化设计 6.6暖通设计 6.7消防设计 第七章节能节水 7.1设计依据 7.2项目能源消耗种类和数量分析 7.3项目所在地能源供应状况分析 7.4节能措施 7.5能源管理 7.6节能效果分析结论与建议 第八章生态环境影响分析 8.1建设地区的环境和生态状况 8.2环境质量标准集排放标准 8.3施工期环境影响分析 8.4运营期环境影响分析 8.5清洁生产 第九章劳动安全卫生及消防 9.1劳动安全卫生 9.2消防 第十章项目组织管理与实施进度 10.1项目组织管理 10.2项目实施进度 第十一章工程招投标方案 11.2招标范围 11.3招标组织形式 可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告11.4招标方式 11.5招标公告的与媒体 11.6各项服务单位招标要求 11.7招标情况 第十二章投资估算及资金筹措 12.1估算范围 12.2估算依据 12.3投资估算金额 12.4资金筹措方式及来源 第十三章财务分析 13.1基本数据 13.2利润估算 13.3财务盈利能力分析 13.4偿债能力分析 13.5财务生存能力分析 13.6财务不确定性分析 第十四章社会评价 14.1社会影响效果分析 14.2社会适应性分析 14.3社会风险及对策分析 第十五章结论与建议 15.1结论 可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告V附表1:建设投资估算表附表2:项目总投资使用与资金筹措表附表3:还本付息计算表附表4:流动资金估算表附表5:销售收入、销售税金及附加和增值税估算表附表6:总成本费用估算表附表7:固定资产折旧费估算表附表8:无形资产和其他资产摊销估算表附表9:工资及福利费估算表附表10:项目投资现金流量表附表11:项目资本金现金流量表附表12:利润与利润分配表附表13:财务计划现金流量表附表14:资产负债表附表15:财务敏感性分析表附表16:主要技术经济指标表附表17:国际家居产业主题社区销售收入表附表18:星级酒店经营收入表可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告1第一章项目基本情况1.2.1项目名称国际家居产业主题社区项目1.2.2项目建设单位及慨况深圳某家居产业发展有限公司——来自深圳的家居产业链整合投资与运营商——20余年家居产业运营商，集合深圳一线城市的家居研发、生产、销售、品牌、资本优势，整合产-研-学-市场的全产业链资源，投资宁乡玉本次规划用地为位于宁乡玉潭新城玉潭镇镇政府对面的伊兰尼斯地块。该地块东临豪德大市场，西依二环南路，北抵新康路，南至玉兴路，与宁乡县玉潭镇人民政府隔路相望，南面与玉潭公园遥相响应，地理位置优越。1.2.4建设规模与内容该项目为国际家居产业主题社区，规划总占地250亩，总建筑面积60万m²,其中精品家居主题卖场10万m²、精品家居专业市场与特色步行街10万m²、星级商务酒店5万m²、生态居住区30万m²、绿色商务办公5万m²等1.2.5投资规模和资金筹措项目估算总投资200000万元，建设投资195868.12万元，其中建筑工程费164500万元，设备购置费2500万元，安装工程费200万元，工程建设其它费用26797.65万元；工程预备费1870.47万元。建设期贷款利息3840万元，铺底流动资金291.88万元。所需资金由企业自筹14亿元，银行贷款6亿元。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告21.2.6项目实施进度该项目计划建设期为30个月，拟定于2013年1月开始前期工作，2015年6月竣工验收投入使用。1.2.7项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号单位数量备注1占地面积亩2建筑面积3劳动定员人4总投资万元5年均营业收入万元6年均销售税金及附加万元7年均房产税万元8年均固定成本万元9年均可变成本万元年均总成本万元年均利润总额万元年均所得税万元年均利税总额万元年均净利润万元年均息税前利润万元总投资收益率%资本金净利润率%财务内部收益率%税前3序号单位数量备注财务净现值万元税前投资回收期年税前，含建设期财务内部收益率%税后财务净现值万元税后投资回收期年税后，含建设期盈亏平衡点%1.2报告编制依据及研究范围1.2.1报告编制依据关于编制本项目可行性研究报告委托书；《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》;《湖南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;《宁乡县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;《产业结构调整指导目录(2011年本)》;《中华人民共和国房地产管理法》(2007年修正);《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格(国办发(2006)37号);《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》(监发[2007]6号);《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第六十二号);《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号);国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;4投资项目可行性研究指南编写组编制的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;《长沙市统计年鉴2011》;政府相关部门关于本项目建设的有关会议纪要；项目单位提供的相关基础资料。1.2.2研究范围及内容1.研究范围本报告研究范围是以“深圳某家居产业发展有限公司国际家居产业主题社区项目”内建筑物的建设为主。国际家居产业主题社区，地处城市发展区、山水领域、商贸地带、交通门户，以打造城市商圈核心为目标，以主题商业与生态宜居为引擎，构筑新城核心区的商业城、生活城、公园城、生态城。即以“都市综合体”为核心模式，全面引入家居MALL(商城)、精品家居专业市场、高档居住社区、特色商业步行街、精品商务酒店、生态办公、城市广场等产业体系，打造宁乡新城“生活中心”。2.研究内容本项目的研究内容主要有以下几方面：项目建设的必要性和可行性；合理确定本项目的建设规模；项目建设方案；建设水平及投资估算；可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告5可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告6第二章项目的功能分区2.1精品家居主题卖场精品家居主题卖场近10万平米专业精品卖场，集名品家具、装饰建材、灯具于一体，成就五星级服务的家具、建材主题购物中心，助您轻松实现从清水房到梦想家的完美蝶变。汇聚天下家居风情，聚合环球家居风尚，精品家居主题卖场以磅礴的气势和高贵的气质，将国际前沿家居产品、设计和资讯潮流引入宁乡，创造卓尔不群的品质家居生活。建材：主要经营瓷砖、卫浴、地板、门、橱柜、衣柜、吊顶、壁纸、灯饰等。从净化身体到净化心灵，卫生间的使命正在升级。在这里，为您臻选全球经典卫浴；承载整个家庭，承载您的梦想，好地板魅力无穷。木门、楼梯、衣柜同步呈现，助您打造恒定如一的超完美整体家居。至尊瓷砖品牌，在这里争奇斗艳，无论玻化砖、仿古砖还是马赛克、石材、均能达到您对地面墙的最佳追求。细节决定成败，灯饰给您的居室从顶到地的全面升华。家具：主要经营软体家具、板式家具、儿童家具、实木家具、韩式家少年儿童家具为您撑起孩子的健康、快乐、多彩的童年；感触实木家具，为您提供英伦乡居、美式亘古、北欧简约等家居风格，连同那些沉淀在百年岁月里的异国情调，让您在这里欣然成趣。2.2精品家居专业市场与特色步行街回顾建材行业的发展历程，业态的发展能够说是整个行业发展的缩影，80年代末至90年代初，摊位制市场大行其道；进入2000年，专业建材市可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告7对于宁乡，第一代零散的街铺已成为过去，其依然大量分布在社区商铺中心；精品家居专业市场与特色步行街成为第三代建材市场向第四代发展过程精品家居专业市场与特色步行街项目由10万m²家居步行街组建而成。商业动线，铺铺临街，商铺价值最大化，850米超长的临街面，更加增强项造完美的商业格局，将引领全新市场潮流，同时成就一个有一个的财富传2.3星级商务酒店是一家按五星标准筹建的集客房、餐饮、商务、会议、休闲娱酒店整体设计高贵温馨、奢华典雅；简洁中彰显时尚、内敛中突现尊可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告82.4生态居住区华莱士生态居住区在长沙城市中心，营造出30万平米滨海度假情景住区，以“一核二轴三区”有序规划，合理而精确的布局1500多米长的沙滩海岸、3600平米带状水景、1800平米沙滩泳池、1200平米无边界泳池、百余种亚热带珍稀树种、大型露天滨海运动场以及高层瞰海住宅……华莱士生化轴”和“休闲商业轴”有序串联，共同缔造一个山海相依的滨海度假情景住区。华莱士生态居住区多样化户型设计，30余种户型，从70-260多m²,应有尽有，各取所需。大面积空间赠送以及露台和阳台的精巧设计，让每一扇窗、每一处转角、每一个卧室、甚至每一间厨房，都成为心情停留的最佳场所。作为市中心30万平米大盘，华莱士生态居住区与同地段楼盘相比有不可比拟的规模优势，比同规模相比有不可比拟的地段优势。华莱士生态居住区，倡导积极、健康的生活方式，并为健康生活创造条件，在滨海风情园林里巧妙布置了各类标准运动设施，走在30万平米的大社区里，随处可见运动的身影，跑步、游泳、挥拍、投篮……生活在华莱士生态居住区，运动2.5绿色商务办公绿色商务办公5万m²:共25层，其中四层商铺，每层5000m²合计2万m²;塔楼写字楼22层，总计3万m²,项目是长沙CBD核心区具有独创性的公寓式LOFT商务楼，总建筑面积近5万平方米，是一座融创意LOFT办公楼、创意主题商业街、国际风情餐饮等优势的创意商务旗帜。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告9第三章市场分析3.1市场解析1、宁乡县区域/交通宁乡，隶属长沙，是省会长沙的西大门，也是长沙西部经济版块的重要组成部分。宁乡总面积2906平方公里，人口130万。宁乡共有33个镇、乡和1个省级经济开发区。县城为玉潭镇，城市建成面积32.8平方公里，常住人口26.8万。双江市资握集概太桥新流涉河灰痛青山楼沙B老极仓菁华集发郊④黄材青曲坪花明楼崔埋招举宁乡地处湘中北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路。这使宁乡成为湖南一个重要人流、物流、信息流中心。宁乡交通发达便捷，洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长虹高速、319国道贯穿县境；金洲大道把县城、宁乡经济开发区、金洲新区、长沙高新技术开发区、长沙市连接成片，多条省、市、县公路构成宁乡内外四通八达的交通网络。性8市官食市益师市N饼化常部阳动湘源市校洲市西交水源市州市1小时车程辐射仪贼2小时车程辐射区贼贵州省在宁乡县城经济在长沙属于较高水平，有“湖南四小龙”之称，外来投资在宁乡近年经济增长占60%的份额。经济总量在湖南排名第三位。湖南宁乡经济开发区是省级经济开发区，是2003年3月经国家发改委批准成立的全国仅两家“国家中小企业科技工业园”之一。2009年，宁乡县跻身“全国百强县”,名列第87位。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告新新长神册出器利湘京2、城市发展规划要点分析东接长沙，西靠益阳，纵向发展和横向发展转变根据最新宁乡城区总体规划的修订意见，至2030年，县城将得到进一步发展，撤县设市，建一个用地规模78平方公里，拥有人口60万的中等城宁乡的城市发展方向，必然是东接长沙，西接益阳，已划入“3+5”城市圈，2014年城市城际铁路连通，北面工业适度发展，东面为衔接长沙，可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告现以工业为主，适度配以相关配套和娱乐设施，整体城市以工业为主。3、城市发展的战略规划“工业新城+居住组团+主次商圈”的城市格局宁乡由小型县城向中等城市转变，扩大城市辐射区域范围，将进一步加强城市在区域内的影响，吸引更多的城镇本地居民以及外地消费者投资资金大河西先导区宁乡经济开发区，催化城市化水平的提升，更催生大量房地产消费需求，给房地产业的发展带来广阔前景。工业新城宁乡向东开辟金洲新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金洲新区将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为宁乡房地产产业带来足够的需求。居住组团二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理位置和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成绕城市中心的环状居住组团格局。主次两商圈老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。宁乡经济发展有坚实的基础，经济向好。宁乡经济高速发展为宁乡房地产提供了良好的发展环境；宁乡城市化拓展步伐的提速为宁乡房地产发展提供了机遇；宁乡城镇居民消费水平及收入水平提高，为宁乡房地产发展提供了坚实的客户基础。3.2宁乡房地产发展现状(住宅部分)近年宁乡商品房施工面积情况(万平方米)施工面积近年增势迅猛，2011年接近前两年总和，后续市场竞争将日2、竣工面积相比之前大幅上涨，未来几年供应将持续增高，竞争激烈近年宁乡商品房竣工面积情况(万平方米)近年宁乡商品房销售面积情况(万平方米)销售面积近年市场销售面积自09年以来持续增长，民众购房热情高涨，众多投资性需求2011年全市完成销售面积约2177万平米，宁乡县房产销量仅占全市比重的6.5%,宁乡房地产市场还有一定发展空间。4、近几年销售均价持续攀升，2011年10月份开始，受整体市场萎靡影响，有下降趋势小结：宁乡县房地产发展现状分析2011年下半年宁乡市场推出楼盘较多，如铂金汉宫、罗马假日、海博星河绿洲、福临门名郡、花语王朝、五街国际、中水一品等，众多楼盘都想利用“金九银十”时机与春节期间的销售旺季进行开盘推出；目前推出楼盘原计划进行蓄客，再开盘，由于受到一、二线城市房价下跌、利率上调、楼市萎靡等因素影响，楼市已悄然转化成买方市场，大部分楼盘都因为蓄客量不足而推迟开盘时间，如龙湾一品、海博星河绿洲，另外一部分改为暗推，如铂金汉宫、南国水乡等。宁乡市场在建、在售、筹建楼盘调研目前宁乡在建项目约有51个，待建项目约有22个。未来1-2年内宁乡房地产市场将有近30个项目推向市场，估计推出建筑面积将达到约550万平方米，即说近两年内平均将有250万平方米的量推可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告蓝庭国际城蓝庭国际城碧桂园·山湖城澜湾向市场，由此可见，未来的市场竞争将是异常的激烈。目前市场在建、将建项目分布如下：主要在建项目一品江山，蓝庭国际城，维也纳花城，豪德光彩贸易广场，湘核花园，中水.一品，财富广场，公园道一号，芙蓉盛景，水木清华，胜景豪庭，金域蓝湾，皇庭尚品，爱琴湾，东方明珠，紫荆城，凝香华都，时代和府，名郡，兴旺佳园，龙华山庄，富贵世家，假日摩纳哥，瑞景春天，水木天成.朝庭，颐和源，澜湾国际，碧桂园，华夏综合服务市场，五街国际，人民路9号……主要待建项目尚峰尚水，香榭名城，书香门邸，盈兴地产，华都丽景，春城佳苑，君逸豪门，格林春天，春城国际商业广场，南国水乡，大兴山庄，盛世华都，幸福桂花城，星河绿洲，金洲名府，香樟美地1、主要在售与即将推出楼盘分布一品江山绿地中央花园福临门龙华山庄花园福临门五街国廷五街国廷九环紫九环紫金城水最邮城水木天成滨江新春城万象广场春城万象广场财富广场大玺财富广场海博星河绿裕源国裕源国际山庄假日摩洛哥蓝色港湾公园道一号人民路泊山雅境水木清华皇庭上品财富金庄经典生活金域蓝湾经典生活洲东城怡园东城丽都冠源爱情湾2、典型楼盘住宅户型特征分析供给特征：总体市场从以中大户型为主的局面向以中小户型为主的市场格局转变，户型面积比例处于更新换代阶段。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告2009年前三房(包括三房)以下市场供应量比例占片区内总供应量的62.1%;2009年后，由于大量楼盘的更新换代，一应激增，三房(包括三房)以上的市场供应量比例骤减为总供应量的46.15%,并且90平米以下的中小户型面积供应量呈几何倍数上涨。需求特征：中小户型相对畅销，三房(包括三房)以上积压量较大。项目名称户型区间户型面积福临门名郡两房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫龙湾一品·房一厅一卫两房一厅一卫三房一厅一卫四房一厅一卫春城佳苑一房一厅一卫两房一厅一卫三房一厅一卫星河绿洲三房两厅两卫户型统计(表二)项目名称户型区间户型面积兆基君城二房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫水木清华2+1房、两房两厅两卫国际家居产业主题社区项目可行性研究报告3+1房、三房两厅两卫五街国际两房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫五房两厅两卫华都丽景单间三房两厅两卫两房两厅两卫四房两厅两卫157.38m²-复式楼198.873、典型楼盘住宅市场价格特征分析价格特征：自2011年春节后宁乡项目开始普遍降价，目前已经进入第二轮降价潮，降价幅度增大；目前宁乡在售楼盘平均报价单价约3656元/平米。开盘价格区间变化2011年8-11月份期间楼盘开盘价格区间为3600-4200元/m²,属于宁乡正常价格区间，但是随着10月楼市的忽然转变，此期间开盘的楼盘开始用折扣、降价等方式进行促销；而12月份开盘楼盘结合了市场动态与消费者心理变化，采取了低价开盘，如五街国际以一口价3555元/m²,华都丽景以低均价3100-3500元/m²开盘。各盘开盘价/现价详见下表：典型楼盘价格分析(一)项目名报价均价促销政策国际家居产业主题社区项目可行性研究报告(元/m²)五街国际3600起次性9.9折，买房送车位或抵房款6万元左右，老带新5000元，青年置业计划，首付2成龙湾一品次性97折，按揭98折紫荆城3698起价次性98折，按揭99折，3358特价房绿地中央花园4200起价次性99折，3557元/平米特价房湘核华府次性98折，3180元/平米特价房铂金汉宫次性92折，按揭98折，目前对外承诺补差价玉虹蓝庭国际次性94折，按揭97折中源凝香华都4200均价次性减2万后97折，按揭减2万后99折，小户型直降600元/平米福临门名郡次性减2万后98折，按揭减2万后99折皇庭尚品期一次性付款95折，按揭优惠2000元。二期次性付款95折，按揭97折。32栋均一特价3380元/平米富贵世家次性付款97折，按揭98折。单价直接减200,特价3398元/m²公园道1号VIP减6000元后一次性付款94.6折，按揭95.6折。典型楼盘价格分析(二)项目名报价均价(元/m²)促销政策假日摩纳哥次性付款98折，按揭99折。大户型特价房总价减30000元国际家居产业主题社区项目可行性研究报告金域蓝湾次性付款可以申请10000元优惠，按揭无折扣蓝色港湾次性付款减8000元后96折，按揭减8000元南国水乡3000起9、10、20、22栋一次性付款92折，按揭93折；14、15、19号栋一次性付款95折，按揭96折；6号栋特价2957元/平米起盛景豪庭次性付款减10000元95折，按揭减10000元99折水木清华次性付款98折，按揭99折人民路九号4060起次性94折，按揭96折爱琴湾3300起办卡时间，每天优惠100元。VIP2万抵3万。开盘特惠8800元/套颐和园部分指定高楼层一口价3400元/m²朝庭8万，送1200元/m²豪装可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告宁乡住宅市场分为行政板块、老城及滨江区板块、南城板块、东城板块、宁乡经开区以及金洲板块六大板块。3.3宁乡房地产发展现状(商业部分)1、商业发展历程国际家居产业主题社区项目房地产的发展使城市化进程进一步提速，开始出现房地产的发展使城市化进程进一步提速，开始出现2009年-2012年。。。和组成的大西门地段，由于交通便利，和隶属城区，商业快速发展；商圈，消费开始集中。房地产在周大西门商围崛起2006年-2009年快速发展2、商业发展格局及业态特点1)宁乡商业基本情况2011年来，宁乡的房地产规模和市场不断扩大，消费市场规模也不断扩大，业态涵盖写字楼、商住楼、住宅、商业、厂房等。2)中间集中，两头分散的格局宁乡以大玺门和步行街为中心，商业房地产格局呈两头相对分散的格以八一路、花明路、人民南路、楚伪中路围合形成的区域成为宁乡目前最繁华的区域、历史较久，是宁乡最成熟的传统生活中心。随着新政府北迁、通程大酒店入驻新城区、金洲新区的崛起带动以及众多高端房地产项目的开发，未来新城区居住气氛的浓郁，新城区商业市场将迅速崛起，宁乡房地产市场未来的竞争格局将形成旧城区、新城区双雄争霸以花明路为商业经济连接带，随着崇尚百货、人人乐超市、大润发商业可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告广场的进驻，给宁乡的商业市场带来了新的生机。3)超市、大卖场发展空间乐观超市/大卖场凭借着低廉的价格和丰富的商品种类以及贴近消费者生活的特点吸引了大量的消费者。属于中等规模，营业面积在2000平米以上，且集中在旧城步行街区域，覆盖区域有限。二是宁乡的快速发展吸引了众多国际卖场连锁巨头的关注，已经把宁乡列为发展计划当中，营业面积在5000平米以上，选址均位于商圈的连接带，以大润发、人人乐大卖场为代表。4)特色餐饮业和休闲业独树一帜，来形成自有品牌和规模宁乡的餐饮历史悠久，富有浓郁的地域特色，餐饮业在宁乡零售业市场占在重要地位，目前宁乡初步形成了几个有影响的特色餐饮带，但都是经营主自发聚集而成，没有形成足够有影响力的规模。目前宁乡餐饮业态以本地特色餐饮、外地特色小吃、中西餐厅、宴请饭店为主，国内知名餐饮，较高品位和档次的大型酒店和餐饮缺少。宁乡的休闲娱乐行业是本地消费者市场非常重要的环节，目前的经营状态良好，但比较零散，未形成行业集群优势。商圈名称商圈特点商圈简介老城区分散型老城区商业以楚沩中路、玉潭路、八一路、人民路的街铺为主，业态分散单一又逐步相对集中，如一环西路的餐饮娱乐、人民路的服装等，主题不够鲜明，未新城区行政中心潜力型商圈，具备成为商业中心的潜力，但目前业态结构不可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告够丰富，居住人口不多，还处于理想阶段，成型还须大西门传统综合型以大玺门、龙头湾、金林时代广场为代表的商业项目，占据宁乡老城区繁华地段，也是宁乡商业价值的制高点，代表了宁乡标志性的传统商业文化。金满地、步行街集散型采取散铺零售、统一管理、分散经营的方式，前期销售上取得不错的效果，但目前经营商受购物环境和业态单一的影响略显得人气不足。河东专业型是宁乡起步较早，发展较慢的商业区域，以沙河市场为代表的专业市场，形成了宁乡汽配、小商品为主的经营业态。4、商业发展趋势;宁乡商业最繁荣的商圈1购物为主的商圈新城区VS1,新城区城将成为宁乡新的政治文化中心和居住i中心，由此带来的商业发展将不可估量。;内部交通制约因素影响商圈辐射能力轻轨的拉通。;百宜华府、紫金公馆、凝香华都、富豪山庄二住氛围日渐成熟。外值空间。小结：城市化进程与商业化的变革，必将推动新的商业发展目前有规模的商业发展进入快速轨道，未来随着城市化、工业新区的发可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告展进程，巨大的消费潜力有利于吸引更多外来的商家，未来有空间可以整合传统商业面临重新整合，外资及全国连锁卖场陆续进入宁乡市场，他们对拥有巨大消费潜力的宁乡市场表现出积极扩张态势。创意产业、店中店、连锁专卖、潮流百货等各种新型业态将随着城市的不断发展在区域内蓬勃发展，街区商业体验类可融合多种业态的商业模式，在未来有望成为宁乡商业发展的重要方向。娱乐、餐饮、休闲消费潜力巨大，在目前卫星城市集群效应的情况下，显示出可整合的发挥空间。二、宁乡商圈及周边商业物业调研“1+3”商圈分布形式中心商圈(老城)1、新城区商圈3、金洲新区商圈老城区商圈：宁乡传统的商业中心，是目前宁乡商业的主要集中区，也是宁乡商品批发零售的贸易窗口可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告宁乡步行街宁乡沙河市场新城区商圈：宁乡的新兴商圈，是未来宁乡的中心区域，同时也将是宁乡行政、商业、金融的核心区域宁乡金融街宁乡新步行商业街可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告金洲新区商圈：金洲新区的大力发展也将促进新的区域型商圈形成南城区商圈：宁乡新兴商贸物流中心可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告三、宁乡商业项目特点及竞争项目个案调研楼盘区域楼盘名称商铺开间商铺进深商铺层高商铺售价(元/平米)商铺租金老城商圈大玺门4-6米10-15米5.6米临街30000内街17000湘核花园5米5米5米内街450021元/平米世纪阳光4米8米6米楼18000二楼8800香江国际米4-20米5.5米首层13000东城怡园4米11米4.2米大润发6-8米10-15米5.2米首层35000东城丽都4米12米4.5米首层13000二层3000南城商圈经典生活5米10米5米层5000二层3500盛景豪庭4-5米11米4.8米一二层均价水岸星城米12米5.6米幸福家园4-8米11米5.8米可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告楼盘区域楼盘名称商铺开间商铺进深商铺层高商铺售价(元/平米)商铺租金商圈水晶郦城6-8米10-15米6米嘉城花园3-4米8-10米米玉虹国际花园4-8米12-15米米凝香华都5米11-12米米世纪花园4米6米5米首层8600二层3500百宜华府4米6米5米优雅翠园4-8米10-13米米30元/平米金洲新区商圈假日摩纳哥首层9000二楼4000东方明珠4-6米12米米层13000二层7000第四章建设规模和建设内容4.1建设规模国际家居产业主题社区，地处城市发展区、山水领域、商贸地带、交通门户，以打造城市商圈核心为目标，以主题商业与生态宜居为引擎，构筑新城核心区的商业城、生活城、公园城、生态城。即以“都市综合体”为核心模式，全面引入家居MALL(商城)、精品家居专业市场、高档居住社区、特色商业步行街、精品商务酒店、生态办公、城市广场等产业体系，打造宁乡新城“生活中心”。该项目为国际家居产业主题社区，规划总占地250亩，总建筑面积60万m²。4.2建设内容根据功能及需求分析，结合宁乡县规划局要求，主要建设内容为规划总占地250亩，总建筑面积60万m²,其中精品家居主题卖场10万m²、精品家居专业市场与特色步行街10万m²、星级商务酒店5万m²、生态居住区30万m²、绿色商务办公5万m²、道路、绿化、广场等配套设施及水、电、消防、通讯等外网工程。建设内容详见下表：主要建设内容一览表序号名称数量建筑面积层数1精品家居主题卖场52精品家居专业市场与特色步行街33星级商务酒店4生态居住区5绿色商务办公6合计可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告第五章项目建设场址与建设条件5.1项目建设地点本次规划用地位于宁乡玉潭新城玉潭镇镇政府对面伊兰尼斯地块。该地块东临豪德大市场，西依二环南路，北抵新康路，南至玉兴路，与宁乡县玉潭镇人民政府隔路相望，南面与玉潭公园遥相响应。5.2项目建设条件5.2.1地理位置宁乡地处湘中北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路。这使宁乡成为湖南一个重要人流、物流、信息流中心。宁乡交通发达便捷，洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长虹高速、319国道贯穿县境；金洲大道把县城、宁乡经济开发区、金洲新区、长沙高新技术开发区、长沙市连接成片，多条省、市、县公路构成宁乡内外四通八达的交通网络。5.2.2气象条件宁乡县属中亚热带向北亚热带过渡的大陆性季风湿润气候，四季分明，寒冷期短，炎热期长。全县年日平均气温16.8℃,一月日平均4.5℃,七月日平均28.9℃。年平均无霜期274天，年平均日照1737.6小时，境内雨水充足，年均降水量1358.3毫米，年平均相对湿度81%。5.2.3地质地貌宁乡县是雪峰山余脉向东北滨湖平原过渡地带，境内地貌有山地、丘岗、平原。地表轮廓大体是北、西、南缘山地环绕，东南丘陵起伏，北部岗地平缓，东北低平开阔，整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告5.2.4水文条件县境内有沩水、乌江、楚江、靳江四条主要河流，其中沩水、靳江为湘程之一。沩水沩水河，又名“沩水”,古名“玉潭江”,发源于湖南省宁乡县的沩界处流入湘江,全长144公里，流域面积2750平方公里，被誉为宁乡县的黄材水库黄材水库位于湘水一级支流沩水上游黄材镇以西3.5公里的铁山里，下距宁乡县城52.5公里。集雨面积240.8平方公里，多年平均降雨量1436.4毫米，多年平均径流量1.83亿立米，水库总库容1.53亿立米，正常水位166米，相应库容1.26亿立米，有效库容1.24亿立米，库容系数0.68,水库以灌溉为主，兼有发电、防洪、养殖等综合效益。工程于1958年9月动工，1965年枢纽工程基本竣工，开始发挥部分效益，1968年灌区配套完成，1969年8月9日出现建库以来最大入库洪峰流量2100秒立米，相应最大下泄流量720秒立米，削减洪峰65.7%,调洪最高水位167.54米，超过正常水位1.54米。由于水库调节性能好，从1965年投入正常运用到1992年的27年间，水库达到或接近正常水位的只有5年。5.2.5社会环境概况2010年宁乡县GDP总量达到480多亿元，稳居全国百强县第73位，(湖南省内第三、中部百强县第七),其中人均可支配收入达到18000多可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告元，农村人均纯收入达到9700多元，城镇居民每百户拥有的家用汽车/电脑数量分别达到了12辆/56台，超过了很多地级市。总量达640亿元，税收达63亿元(居湖南县域第二)在全国百强县上升5个名次。位居第68位。5.2.6基础设施建设2、电力方面，宁乡是全国电气化先进县，目前拥有200千伏变电站一座，110千伏变电站8座，35千伏变电站9座，全县最大用电负荷能力可达24万千伏安，年用电量为6亿千瓦时，投资100亿元的宁乡电厂正在报审县城新城区已初步实现管网供气，最大供气能力20万立方米/天，管网已覆可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告第六章建设方案6.1建筑方案设计6.1.1设计依据《工程建设标准强制性条文·房屋建筑部分》(2006.1.2设计概念建筑共同营造良好的城市景观，又具有自身独特个性。在简洁的向元素的变化，丰富城市轮廓线，创造独特地标。在总体形式统一的前提条可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告筑时尚简洁的个性。重视商业建筑外部空间的设计，充分考虑建筑与城市的对话关系，利用广场、公园、水景来创造人气，营造商业氛围；利用当代先进的媒体技术，建筑要结合led灯光设计，把建筑本身就作为广告来考虑。6.1.3设计策略1.多种功能相互搭配的商业模式国际家居产业主题社区，地处城市发展区、山水领域、商贸地带城核心区的商业城、生活城、公园城、生态城。即以“都市综合体”为核心特色商业步行街、精品商务酒店、生态办公、城市广场等产业体系，打造宁3.营造适合商业气氛的城市空间建筑与城市融合，引入商业人流，提升商业内街的可达性和展示性，利用水景公园营造商业活动氛围在建筑外立面的设计过程中统一考虑大幅广告位、媒体广告面、独立店5.立面造型与材料的选择。采用虚实对比，体块搭接，强调设计的逻辑性。表皮材料采用玻璃幕墙与高档石材。丰富的形体错落，柔和的色彩搭可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告6.节能与造价的控制。在建筑节能、生态、环保等方面进行积极探索，通过设计手段，在成本控制允许的前提条件下，在建筑全寿命周期内最大限度地节约资源和减少污染。7.商业效益最大化，处理好持有物业与销售物业的比例和位置关系，通过合理设置主力店的业态和规模来提升销售店铺的价值。6.1.4总平面图设计1.按照本工程批准的用地红线及退红线要求，结合本工程用地，总平面布置尽量集中紧凑。沿街设计开放广场作为建筑与城市对话的平台，并可利用外广场举行商业活动，营造商业氛围。2.道路布置及交通组织，项目场地四周设置地面停车场，在基地的西北面设计了两个机动车地下车库出入口。车流利用地下车道进入地下停车库，避免了人车混流。基地东北侧设置地下非机动车停车库方便统一组织和管理。商业人流主入口在建筑的西南面和东南面。沿建筑四周布置环形消防通道，设计一条条消防车道通过本建筑，满足城市规划和消防要求。3.货物流线，在本基地的西北角设计了地面卸货区供超市使用，设计两组货梯直通地下一层解决货物流线。4.室外广场最大纵坡<3%,道路横段面采用单坡和双坡两种形式，路面采用水泥混凝土路面结构。4.环境景观，环境设计遵循城市设计指导原则，总平道路和景观的设计与建筑形体的设计体现一致性的精神，简洁的几何元素创造出富有韵律的现代感。营造水景公园和建筑小品，让尽可能多的写字楼能共享公园和山体。6.1.5立面设计及造型构思1.强调建筑的整体性，提高裙房的高度。以连续裙房构造连续的街墙界面，建筑体量简洁，层次清晰形成紧凑的城市街道形象。2.在建筑外立面的设计过程中统一考虑大幅广告位、媒体广告面、独立店铺招牌的位置和大小，避免了营业过程中店招的无序展示，显示出标志3.立立面造型与材料的选择。采用虚实对比，强调设计的逻辑性。表皮材料采用玻璃幕墙与高档石材。丰富的形体错落，柔和的色彩搭配、质朴的材料组合和考究的比例尺度以及细腻精美的装饰点缀，着意刻画出一个时尚大气而又充满人文气息生活氛围的外在场景。6.1.6建筑消防设计本工程依《建筑设计防火规范》及其相关设计规范进行设计。本工程属高层建筑，耐火等级为一级。建筑物与周边建筑间距均大于13m,四周设一环形消防车道，车道宽>4m,转弯半径大于12m,设有一条消防车道通过本建筑。消防控制室紧靠北侧环行车道，并设有直接对外的出口，便于消防控制室与消防人员及时联系和紧急扑救。地下一层停车库防火分区面积小于4000m²。地上每一防火分区面积小于4000m²,每个防火分区疏散口数量均为2个或2个以上，疏散距离均小于30m,疏散宽度按每100人1米考虑设计。所有疏散楼梯间均采用自行关闭的乙级防火门。防烟楼梯间前室面积6m²,合用前室10m²,通向前室和楼梯间的门均设乙级防火门，并向疏散方向开启。地下一层柴油发电机房及储油间用防火墙与周围室间分隔，甲级防火管道井每层在楼板处采用相当楼板厚度的砼分隔，并采用丙级防火门。6.1.7无障碍设计本案充分考虑残疾人需求，按国标JGJ50-2001、J114-2001要求设置残疾人坡道、电梯及专用厕所可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告6.2结构设计6.2.1设计依据《全国民用建筑工程设计技术措施建质》[2009]124号6.2.2地震作用项目抗震设防分类标准为标准设防(丙类),抗震设防烈度为6度(第一组)、设计基本地震加速度为0.05g。6.2.3基础设计桩基础地下室混凝土强度等级为C45,抗渗等级为P6。地下室结构防水等级为可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告3.防腐措施：因地下水对混凝土有微腐蚀作用、对钢筋混凝土中钢筋有微腐蚀作用，桩、承台和地下室底板尚需满足下列要求：桩主筋保护层厚度为50mm,承台和地下室底板与土壤接触处采用刷沥青防腐。6.2.4上部结构设计(1)建筑结构的设计使用年限为50年，结构安全等级为二级。(2)本工程建筑抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为6度(第一组)、设计基本地震加速度为0.05g。本工程为框架剪力墙结构，框架的抗震等级为三级，剪力墙的抗震等级由于地下室结构超长，所以在地下室的顶板、底板及侧墙上留有纵向一道、横向三道的后浇带，后浇带须待地下室结构完成一个月后再封闭。地下室以上部分的上部结构在各个区域之间设有变形缝，缝宽180mm。6.2.5结构材料混凝土强度等级：详结构布置图。外墙：200厚加气砼砌块；6.3给排水设计6.3.1.设计依据GB50014-2006(2011年版)6.3.2给水系统自市政给水管引入一根DN200给水总管，作为项目生活及消防用水水源。用水高峰时市政管网水压约0.20MPa。2.用水量定额及用水量详见下表国际家居产业主题社区项目可行性研究报告项目用水表序号名称用水量用水单位用水小时最高日时变化系数最大时用水量备注标准单位1生活、办公用水52未预见及漏损取上述水量的3合计项目常温水供水方式(2)三～十二层由中区变频供水设备增压供水(设计秒流量约为5.0L/S);十三层～二十二层由中高区变频供水设备增压供水(设计秒流量约为4.1L/S);二十三层～三十二层由高区变频供水设备增压供水(设计秒流量约为3L/S)。(1)热水供应采用太阳能集中热水供应系统，辅助电加热。屋顶设有太阳能集热器、储热水箱及集热水箱等。(2)洗浴由变频供水设备加压供水(设计秒流量约为6.42L/S),采用上行下给的供水方式。每根回水立管上均设有温控阀，供回水管仍按同程设置，(3)厨房采用独立的热水供应系统。回水泵前管道上设有感温元件，控制热水循环泵的运行。6.3.3污废水系统1.室内排水采用污废合流制。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告2.室外排水采用雨污分流制。卫生间生活排水经过化粪池处理，然后4.最大日排水水量为3300m²/d,最大时排水水量为343.75m/h。6.3.4雨水系统1.屋面雨水采用重力流内排水雨水系统，由87型雨水斗汇集后，经管2.雨水利用采用土壤入渗系统，地面、绿地雨水就地入渗；屋面(及空调凝结水)雨水排至室外渗水检查井，从而补充地下水，把雨水转化为土壤6.3.5管材、接口及管道防腐1.室内生活冷热水管采用薄壁不锈钢管，卡压连接；室外生活给水管2.室内排水管采用玻纤增强聚丙烯超级静音排水管(FRPP),弹性橡胶密封圈连接；室外排水管(雨、污水管)采用PVC加筋管，弹性密封橡胶圈3.室内安装的雨水管、污水泵出水管、室内外消火栓管及自喷给水管4.明设消火栓管外壁刷红色调和漆两道；明设自喷管外壁刷红绝热层材料采用橡塑制品管壳(B1级耐火),防潮层材料采用不燃性玻璃6.4电气设计6.4.1设计依据6.4.2.设计范围供配电系统、照明系统、建筑物防雷保护系统、接地系统。漏电火灾报6.4.3变配电系统本工程从市政用埋地电缆引两路不同源10KV电源，高压配电为单母线分段，两路同时运行互为备用，当一路停电时，另一路能保证全部的一、二级负荷供电(不包括消防负荷)。在地下一层变配电站，拟设27台干式变压器，变压器型号SCB11-630/10/0.4,装机容量为17010KVA。高压电缆为上进式，低压电缆为上出线。采用高低压成套抽出式组合柜。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告1.负荷等级及计算负荷级别一级(消防)消防动力、应急照明、消防电梯、消防风机、地下室消防排水泵、防火卷帘等等空调机房及其它不属于一、二级负荷的用电电力负荷计算表序号用电单元工作负荷需要系数功率因数COSφ计算系数tg中计算负荷有功(kw)无功视在1精品家居主题卖场2精品家居专业市场与特色步行街3星级商务酒店4生态居住区5绿色商务办公6各类设备用电7合计8同时系数0.909电容器补偿补偿后低压侧负荷2.电能计量可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告照明与空调分别计量；居住、办公、商业、餐饮娱乐与不同功能区域分别计量，不同使用部位均考虑设置单独计量。对水、暖系统设综合能耗监3.功率因数补偿与监测变电所低压侧集中设置带分相的静电电容补偿装置，补偿后高压侧功率因数不低于0.95,具体由变电所设计统一考虑。6.4.4配电系统1.电源、电压及配电方式用电设备~220V/380V电源均由变电所供给，采用树干式和放射式相结合的供电方式，消防负荷采用专用双回路供电，末级配电箱处设置双电源自2.线路敷设向消防设备供电的电缆采用柔性矿物绝缘耐火电缆，其它用电设备配电线路采用低烟无卤电力电缆。低压垂直干线采用电缆沿桥架在竖井内敷设，水平干线采用电缆沿桥架在梁下敷设，支线采用金消防线路和地下室内线路采用穿钢管敷设。消防线路暗敷在大于30mm的不燃结构体内，穿金属管明敷时另采取防火措施。桥架安装后的过墙、过层处3.设备选型电力配电柜和电力控制柜采用GGK2、XL-21型。电力控列，照明、电力终端箱采用PZ31D系列，电表箱采用FQX系列。配电箱柜在配电间内为明装，其余地方为暗装；翘板开关、插座均为暗装。消防电力设备起停、非消防电源切除等通过火灾报警与消防联动控制系统进行自动及手动控制。消防电气设备设明显标示。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告6.4.5照明系统1.照明种类本工程设置正常照明、应急照明。2.照度及光源根据各种场所的不同使用要求设置正常照明，主要场所的照度、功率密房间或场所照明方式照明功率密度(W/m²)照度照明光源住宅一般照明7T5荧光灯，Ra>80办公、会议一般照明9T5荧光灯，Ra>80资料室、前厅一般照明7T5荧光灯，Ra>80消防值班、一般照明9细管荧光灯，Ra>80走道、库房一般照明4节能灯，Ra>80电气间一般照明6细管荧光灯，Ra>80风机、水泵、空调房一般照明4细管荧光灯，Ra>80楼梯一般照明3节能灯中心网络机房一般照明细管荧光灯，Ra>80汽车库一般照明3细管荧光灯，Ra>80变配电站一般照明7细管荧光灯，Ra>80可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告门厅一般照明7细管荧光灯，Ra>80服务大厅一般照明9细管荧光灯，Ra>803.应急照明应急照明均为双电源分区切换供电，少量应急照明采用自备蓄电池的灯疏散照明设安全出口标志灯、疏散指示标志灯和疏散照明灯。采用格栅荧光灯具；主要通道采用嵌入型及吸顶型灯具；车库采用简式荧光灯，水暖设备用房根据环境选用相应的灯具。荧光灯采用电子镇流器，功率因素要求大于0.9。4照明控制火灾应急照明：火灾时，通过火灾报警与消防联动控制系统进行自动控公共建筑部分的公共照明、车库照明、广告照明、等根据使用需求部分其它照明根据不同场所进行分散及局部集中控制。6.4.6建筑物防雷保护系统屋面设置φ12热镀锌圆钢避雷带作为接闪器，突出屋面的金属物体和屋面防雷装置相连，在屋面接闪器保护范围之外的非金属物体均装接闪器和利用建筑物所有外侧钢筋混凝土柱内最外侧两根不小于φ16钢筋作为可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告利用建筑物基础内两根不小于φ16钢筋作为接地装置通长焊接构成基础接地网。每层设均压环并就近与避雷引下线相连，外侧的金属门窗及较大的金属构件均需与此环就近连接，以防侧击雷。建筑物内设备、管道、构架等主要金属物就近接至接地装置；平行敷设的管道、构架、电缆金属外皮等长金属物，其净距小于100mm时，采用金属线跨接，间距不大于30m。2.防雷电波侵入措施进出建筑物的各种金属管道、进线电缆金属外皮在进出处就近与总等电3.防雷电流侵入措施在变电所高压进线侧各相上装设避雷器。4.防雷电电磁脉冲措施按《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004,本建筑的电子信息系统雷电防护等级为B级，建筑的金属支撑物、金属框架或钢筋混凝土的钢筋等自然构件、金属管道、配电保护接地系统等与防雷装置组成一个共用接地系统；配电系统设三级电涌过电压保护器，以防雷击电磁脉冲。6.4.7接地及安全系统1.利用建筑物基础作共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。2.低压配电系统接地型式为TN-S,设专用PE线；所有插座回路均设置漏电保护开关，并专设PE线与接地体联结。3.变、配电所利用配电柜基础槽钢作接地干线、利用钢筋混凝土柱中内4.本建筑设置总等电位联结装置，地下层变电所内及集中进出建筑物的金属外皮等所有进出建筑物的金属管道、建筑物的金属构件、进出线电缆金属外皮等均与总等电位联结端子箱连接。金属电缆桥架、金属线槽、金属设5.重要设备用房、强弱电间及有洗浴设备卫生间均设置局部等电位联6.所有插座回路均设置漏电保护开关，并专设PE线。7.高、低压柜防护等级IP40;电缆垂直敷设时距地1.8m以下部分加金属(管)保护以防漏触电事故的发生。8.灯具其金属外壳均用PE线可靠接地。6.5建筑智能化设计6.5.1设计依据《高层建筑设计防火规范》GB5004-95(2005年版);6.5.2公共建筑弱电系统：考虑公共建筑部分使用功能的可变性较大的特点，将电话通信、信息网络系统统一纳入综合布线系统，利用综合布线系统建立高速、大容量的信息传送平台，提供语音、数据、图像、多媒体信息等各种信息的高速传输通道，方便用户根据需要形成各自独立的子系统，同时也提供了实现资源共享、综合数据库管理、电子邮件、个人数据库、报表处理、财务管理、电话会议、电视会议、信息引导及发布、医务专项、智能化系统集成等需求的平系统采用星形网络拓扑结构，本设计仅进行系统物理链路部分即总配线架以下部分的线路设计，系统所涉及的网络设备由业主根据实际使用需求另接入网设备设于一层通信机房内；考虑通信业务的多重性、通信运营系统的多元化、用户数量的多变性，本工程预留较为宽裕的接入网通信线路的通道和接入网设备用房。电话电缆由电信大对数电缆、数据采用单模光缆埋地引至本建筑通信机房。通信机房设置各信息系统的接入设备、机房网络及管理设备、配线设备等，实施本工程对外电话、数据、多媒体通信等网络的联接、管理以及内部各种应用的开发，满足本工程各种信息通信需求。6.5.3综合布线系统1.工作区子系统工作区子系统由用户工作站(用户计算机、打印机、电话等设备)组成，本设计工作区的设置原则如下：商业、写字楼按房间面积每10m左右设一个工作区，每个工作区按两个信息点考虑；每个客房按设置两个信息点考虑；话线、数据线各按一根UTP考虑，本工程大厅等公共休息区将适当设置语音点和数据点以满足公用电话本工程根据使用要求约需电话信息点约1140个，数据信息点约11402.配线子系统配线电缆采用超6类或7类4对铜芯对绞电缆(UTP),有特殊要求的3.管理子系统本工程各楼层配线间管理子系统采用19时标准机箱挂墙安装，箱内装配线设备(语音系统用卡接式配线架、数据系统用RJ45模块式快接配线架、光纤用2芯ST接口)、有源网络设备等。4.干线子系统语音干缆：楼内采用6类大对数电缆及电话电缆。5.设备间子系统本工程通信机房内设电信、宽带等接入设备、计算机网络设备、各通信6.5.4有线广播系统播，火灾应急广播系统设置备用扩音机，其容量不小于同时应急广播容量的1.5倍。播用，采用嵌顶或吸顶式3W扬声器共202只，广播信号均采用100V定压式块、音量调节放大模块、功率放大器、话筒及紧急广播分区控制盘，两套系统中的任一系统均可对另一系统的播音范围进行应急广播。广播线路沿金属线槽在竖井敷设，其余线穿金属管暗敷。6.5.5电源接地及安全所有智能化系统设备机房电源均采用两路电源末端自动切换后供电，并设置UPS,电源质量要求：稳定电压偏移≤±2%、稳定频率偏移≤±0.2HZ、电波波形畸变率≤±0.5%、允许断电持续时间0~4毫秒。本工程各智能信息系统机房均为LZP2防雷区。所有进出各机房的金属物均进行等电位连接，信息系统的各种箱体、壳体、机架等金属组件与建筑物的公用接地系统的等电位连接采用S型星型结构，用不小于25mm²绝缘铜线引至建筑物基础联合接地体，总接地电阻不大于1欧姆。本工程除强电系统设置防雷电电磁脉冲的过电压保护设施外所有弱电系统铜缆传输线在进出建筑物处均设置相应的电涌保护器。6.5.6线路敷设弱电系统垂直干线沿弱电竖井内的金属封闭线槽敷设，不同系统的线路同槽敷设时加隔板将其分开；水平支线穿金属封闭线槽敷设及金属管暗敷。设置残疾人呼叫系统。在残疾人厕所及主要通道设呼叫按钮，呼叫信号送至就近的有人值班处。在楼层配电间的配电箱及其它设备间的配电箱内设漏电火灾及过负荷报警监控设备，其主机设于消防控制中心处。6.6暖通设计6.6.1设计依据可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告《民用建筑热工设计规范》GB50176-19936.6.2空调系统2.本工程商业和酒店采用变冷媒流量空调加全热交换新排风系统，室内采用吸顶式或安装吊顶式室内机，室外机置于裙房或者顶层屋面。住宅预3.气流组织根据不同的使用情况采用上送上回或侧送上回。6.6.3空调冷热源空调冷热源采用变冷媒流量空调机组，室外机设置在主楼或裙房屋面。新风采用全热交换式热回收机机组，回收部分能量，节约能源。6.6.4通风系统各层卫生间，开水间设机械排风系统。开水间，强弱电间等设置机械排风系统。地下一层车库设机械排风系统。6.6.5管材与保温1.风管采用镀锌铁皮制作，每段风管之间采用法兰连接，法兰之间垫2.空调水管采用镀锌钢管，丝扣连接或无缝钢管焊接连接。3.风管保温材料采用夹筋复合铝箔憎水型离心玻璃棉；水管保温材料采用难燃B1级发泡橡塑。空调风管绝热层最小热阻大于0.81m².k/w。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告6.6.6控制系统要求系统中.变制冷剂流量多联机空调系统每台室内机设一控制器，每层设集中控制6.7消防设计6.7.1设计依据号文)《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ50084-2001(2005年版)国际家居产业主题社区项目6.7.2消防用水量消防用水量按一类高层需要同时开启的各种水灭火设备用水量之和计序号用水单位用水时间用水量1室内消火栓给水系统32室外消火栓给水系统33自动喷水灭火系统14合计消防水源为城市自来水，地下室设置两个消防水池，每个容积为450m²。6.7.3室内消火栓给水系统本工程设临时高压室内消火栓给水系统，该系统按一、二期三个地块整体考虑。根据消火栓栓口处静水压力不大于1.0MPa的要求，整个系统分为高低两个区。本地块系统竖向为一个分区(即消火栓系统的低区),是经过减压阀减压后供水的。区块内高于本工程的楼层为消火栓系统的高区，由室内消火栓泵直接供水。本工程室内消火栓管网设置成环状，并用阀门分为若干独立管段，保证检修管道时关闭停用的立管数不超过一根。室内消火栓系统外接三组消防水泵接合器，供消防车增压供水。消火栓箱设于走道、楼梯间附近等公共部位，并保证同层每个防火分区有两股水柱能同时到达室内任何部位，栓口压力大于0.5MPa的楼层采用减压消火栓。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告6.7.4室外消火栓给水系统本工程设低压室外消火栓给水系统。室外消防管道设置成环状，并用阀门分为若干独立管段，每段内室外消火栓的数量不超过五个,室外消火栓的间距不大于120米，距室外消火栓15～40米的范围内设消防水泵接合器。6.7.5自动喷水灭火系统本工程除小于5m²的卫生间、强弱电设备机房及不宜用水扑救的场所外，均设置闭式自动喷水灭火系统。每个楼层或防火分区均设置水流指示器和遥控信号阀，配水管入口处压力超过0.4MPa的楼层设有减压孔板，报警阀前压力超过1.2MPa处设有减压阀。报警阀前的自动喷水消防管道设置成环状，按每组喷头不大于800个设置湿式报警阀。本工程不同场所的火灾危险等级如下：地下汽车库火灾危险等级为中危险级Ⅱ级，其余卧室、客厅、办公室、会议室、设备用房等火灾危险等级为中危险级I级。喷头温级厨房为93℃,其余均为68℃。室外设有三组自喷消防水泵接合器，供消防车增压供水。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告第七章节能节水7.1.1设计依据及用能标准《中华人民共和国节约能源法》《中华人民共和国能源法》《中华人民共和国电力法》《民用建筑节能条例》国务院令第530号《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95《节能减排综合性工作方案》《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]15号)《重点用能单位节能管理办法》(原国家经贸委令第7号)《节能中长期专项规划》(国家发改委、科技部2006年12月)《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委2005年65号)《节电措施经济效益计算与评估》GB/T13471-1992《电气设备预防性试验规程》DL-1996《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006《外墙外保温工程技术规范》JGJ144-2004《建筑给水排水设计规范》GB50015-2009《建筑照明设计标准》GB50034-2004《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001《城镇燃气设计规范》GB50028-2006可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》(国发[2010]6号)《关于加强工业固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》(工信部节[2010]135号)7.1.2项目节能背景分析《湖南省“十二五”节能规划》(以下简称《规划》)日前正式发布，明确“十二五”期间湖南全省单位GDP能耗下降到0.983吨标准煤，比2010年下降16%,实现节约能源3100万吨标准煤以上。《规划》突出强调了五大节能重点工程的各项能效指标要求，将建立覆盖全省的能源消耗预警系统，培育第三方节能审核评估机构，形成节能监管重点推广五大节能工程为实现《规划》目标，湖南省将重点推广节能改造工程、节能产品惠民工程、节能技术产业化示范工程、合同能源管理推广工程、节能监管能力建设工程等五大节能工程。合同能源管理是节能管理的新模式，这需要积极培育节能服务公司。同船、路、港”百家企业低碳交通运输专项行动等方式，提高利用效率，减少大型公共建筑能耗降低15%在建筑领域，湖南省将着重抓好新建建筑节能监管，新(改、扩)建筑设计、施工阶段标准执行率要达到100%,逐步采用工业化生产建筑和工厂化预制产品方法，使门窗和墙体节能措施一步到位。同时，在住宅小区推广分布式能源、多能源利用、水力梯级循环利用等技术。推进既有居住建筑节能改造，制订既有建筑节能改造方案、实施细可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告积极推动绿色建筑的发展，实现绿色建筑普及化，加快可再生能源与建筑一体化、规模化应用，促进新型材料推广应用，推广绿色照明。培育本土企业和优势企业，形成建筑节能的产业链群。到“十二五”期末，湖南全省公共建筑单位面积能耗较“十一五”末要下降10%,其中大型公共建筑能耗降低15%。本项目为民用类建筑，在建筑节能等方面，严格按《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005规范和国家规定设计，该项目实施后，可以达到良好的节能效果，具有较好的经济效益和社会效益。7.2项目能源消耗种类和数量分析7.2.1能耗种类和数量本项目属于民用建筑，正常使用过程中消耗的能源主要是水、电及天然项目主要能源(含耗能工质)的品种及年需要量表序号主要能源及耗能工质名称计量单位年需求量实物标煤实物折标系数折标煤1主要能源t电万KWht天然气万立方米t2耗能工质t水t3年耗标煤总量(t)本项目每年消耗全部能源量折合标准煤为4090.99吨/年。7.2.2项目能耗指标计算1.产品方案根据企业承办能力和功能需要分析，确定本工程建筑面积为60万m²。本项目单位产品综合能耗6.82千克标准煤/m²,属国内先进水平。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告7.3项目所在地能源供应状况分析7.3.1能源供应现状及预测分析1、供水方面，宁乡县城自来水公司现有水厂三座，总供水能力2、电力方面，宁乡是全国电气化先进县，目前拥有200千伏变电站一座，110千伏变电站8座，35千伏变电站9座，全县最大用电负荷能力可达24万千伏安，年用电量为6亿千瓦时，投资100亿元的宁乡电厂正在报审之中。3、燃气方面，管道天然气由湖南省中油城市燃气投资有限公司提供，县城新城区已初步实现管网供气，最大供气能力20万立方米/天，管网已覆盖县城新区主要道路和住宅小区。7.3.2项目能源品种选用的合理性、可行性、供应可靠性分析本项目主要能耗是水、电、天然气，从宁乡县供水、供电及燃气供应的现状看，上述能源品种均为常规品种，也是目前国内同行业首选品种，其选项目所在地宁乡县拥有完善的基础设施，市政供水、供电及燃气管线均已具备。项目选用的供水、供电及燃气供应方案在技术上是可行的，项目建成后所需水、电和燃气供应均有保证。7.4节能措施7.4.1建筑节能1、尽量避免在东西向外墙面上设置窗户。2、尽量减小外窗面积，窗户采用反射玻璃和遮阳措施，提高外窗的隔热性能。3、利用新型材料和复合材料，提高围护结构的保温、隔热性能，提高外窗的保温和气密性。4、尽量降低建筑物的形体系数(外表面积和所包围的体积之比值),以降低外围护结构的面积，降低能耗。5、在总图布局上充分考虑建筑朝向，对区域的平面布置设计利用了冬季日照并避开冬季主导风向，利用了夏季自然通风。建筑朝向对太阳辐射得热量和空气渗透量有影响。在其他条件相同的情况下，东西向板式建筑的传热耗热量要比南北向的高5%左右。因此本项目建筑均采用南向设计。既可充分利用太阳能，又可实现自然通风。7.4.2给排水节能节水1.节水系统地面二层及其以下各层给水均由市政供水管直接供水，充分利用市政供水压力。3.雨水利用节水设施间接利用：屋面雨水排至室外雨水检查井，再经室外渗管渗入地下补充雨水利用采用土壤入渗系统，地面、绿地雨水就地入渗；屋面雨水排至室外渗水检查井，从而补充地下水，把雨水转化为土壤水。(2)洗脸盆、洗手盆、洗涤池(盆)采用陶瓷片等密封耐用、性能优良的水嘴，公共卫生间水龙头采用自动感应式控制；5.消防水池(箱)设微电解水箱水处理机消毒器，延长换水周期，减可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告1、各工作场所的照度值及功率密度值按GB50032、光源以荧光灯、节能灯为主，显色指数达到80以上，开敞式荧光灯灯具效率应为75%以上，格栅式荧光灯灯具效率应为70%以上。3、荧光灯均用电子镇流器，电子镇流器应符合该产品的国家能效标准，功率因数补偿到0.9以上。4、电力干线的最大工作压降应不大于2%,分支线路的最大工作压降不大于3%。5、动力、照明分别计量，设能耗监测系统。6、变压器为节能型SCB11-10/0.4KV系列，接线组别为Dyn11。7、变配电站设无功补偿，补偿后的低压侧的功率因数达0.95。7.4.4暖通节能设计1.本工程暖通室内设计计算参数和设计新风量均满足节能设计标准。2.工程选用空调系统产品均为高能效比产品，COP≥2.8,满足国家节能标准。3.所有风机均选用高效风机，风机总效率大于55%。4.空调风管绝热层最小热阻大于0.81m².k/w。5.空调风机单位风量耗功率不大于0.42w/(m²/h)。7.5能源管理7.5.1管理组织和制度在能源管理制度建设方面，设置节能管理机构，制定从能源采购、计量、统计、生产过程管理和定额考核等一系列的能源管理制度，并以经济责任制的方式严格考核，有效开展各项节能工作的，做好组织和制度准备。可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告7.6节能效果分析结论与建议7.6.1结论项目通过以上的节能措施达到湖南省“十二五”期间新建民用建筑65%计规范和标准，符合项目运营实际；项目节能目标明确，拟采用的节能措施7.6.2建议项目建设单位和运营单位应高度重视能源管理工作，把节能降耗工作放第八章生态环境影响分析8.1建设地区的环境和生态状况本项目位于宁乡玉潭新城玉潭镇镇政府对面伊兰尼斯地块。该地块东临豪德大市场，西依二环南路，北抵新康路，南至玉兴路，与宁乡县玉潭镇人湿地、动物栖息地以及水土保持的特殊环境，附近无名胜古迹、风景区和自8.2环境质量标准集排放标准8.3施工期环境影响分析8.3.1施工期环境影响因素1.粉尘污染工程施工期间，引起粉尘污染的因素较多，有道路扬尘，也有料堆的风2.尾气污染3.噪声项目施工阶段的主要噪声源为各类施工机械的辐射噪声及原材料运输时车辆引发的交通噪声。据同类施工场地类比调查，主要高噪声源有挖掘机、装载机、吊车、运输车辆等。4.生活垃圾和弃土工程施工时施工区内大量劳动力活动在施工区域内，所产生的污水及生活废弃物若没有做出妥善处理，则会严重影响施工区的环境卫生。产生的弃土及其它建筑垃圾，在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。5.水土流失项目施工过程中由于地表裸露，存在着水土流失问题。8.3.2施工期环境保护措施1.废气污染控制措施(1)施工期间的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护板围护，减少工地扬尘对环境的影响；(2)保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘。并(3)加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。2.噪声污染控制措施值的要求。合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼间时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进3.废水、建筑垃圾污染控制措施(1)施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体；(2)施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁污水遍地(3)严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水4.综合污染防治对策(1)用先进的施工技术及施工机械设备，采用优8.4运营期环境影响分析8.4.1运营期环境影响因素本项目属于民用建筑项目，运营过程中产生的主要污染物为生活污水和少量含油污水、废渣、噪声及废气。1.污水2.固体废弃物主要为人们的生活垃圾。3.噪声噪声主要来源于水泵、风机及空调、国际家居产业主题社区内车辆噪声。4.废气主要为餐厅饮食油烟、停车场汽车尾气。8.4.2运营期环境保护措施1.废气项目