2023年商业地产发展白皮书-MobTechX中购联铱星云商

2023年商业地产发展白皮书2024年1月Mob研究院×中购联铱星云商出品©2023MobTech.Allrightsreserved.引言2023总结：VUCA时代启点，群体主流观念巨变，商业进入存量高速迭代模式；2024展望：虚(Data)实(Space)融合，回归人与科技，生活与需求本身，在悬浮中向上生长。——悬浮个体稳以修远（引自京东）极速转型的社会使流动不扎根成为生活常态，动态变化的生活场景随处可见。数字化成为中国经济的引擎，正重构消费场景，激发对赛博生活的展望，重新思考“人-科技-生活”。如何构建“人-货-铺-场-圈”成为了线下商业的必修课，也是商业地产人自测素养的必要条件。在数字化商业时代，精准的用户洞察力可以帮助企业更好地了解“人”的需求，引领生活方式的更新；同时，数字生态力可以改变传统的“货”和“铺”的流量模式，打造颠覆性的商业模式；而通过数字化手段的加持，线下“场”域空间也可以成为一场策展，以引领型价值和聚合型体验为出发点，提供独特的消费体验；最后，科技赋能整合体验创新力，将技术落地进“圈”并拥抱真实生活场景，带来更多的商业机会，从而形成“人-货-铺-场-圈”的闭环。目CONTENTS录

1 2023商业地产发展概述宏观经济：社会消费零售振动复苏，已超疫情前；餐饮收入增长亮眼行业现状：实际开业率逐年走低，存量商业进入全面调改升级时代2 2023商业地产生态构成要素生态现状：“人货场”向“人货铺场圈”的嬗变与新生消费人群：年轻人成为重要目标客群，懂他们更要跟上他们消费需求：餐饮、零售为主导的消费需求，正在快速改善商业地产的基本面3 重点城市典型案例研究北京：构建“四级两类多维”商业消费空间体系上海：调改与提升区域商业能级是今年的主旋律广州：从单一到集聚，让广州的空间布局聚集度日趋提高，在迭代中形成新的“变阵”深圳：世界地标级商圈逐步成型，传统老商圈集体改造升级4 商业地产未来展望消费心理：第五消费时代，”Wellbeing”及“再生活化”诉求强烈消费结构：商品和服务消费并重，服务消费潜力将不断释放运营能力：调改节奏加速，进一步促进消费升级，提高购物体验技术融合：技术助推多维数据持续融合，全域数字化经营支撑线上流量反哺线下销售渠道：商场+电商强强联手，实现线上线下销售渠道的有机结合2023年商业地产发展概述4宏观经济：社会消费零售振动复苏，已超疫情前；餐饮收入增长亮眼2023年1-11月，我国社会消费品零售总额427945亿元，同比增长7.2%。其中，商品零售380460亿元，同比增长5.9%；餐饮收入47485亿元，同比增长19.4%。复苏势头较好2019.10-2023.11社会消费品零售总额及增速11月份，我国社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额月度同比增长（%） 42505亿元，同比增长10.1%。其中，商品零售36925亿元，同比增长8.0%；餐饮收入5580亿元，同比增长25.8%Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制 5宏观经济：居民生活水平和消费意愿增长明显，文教娱增长显著2023前三季度城乡居民收入稳定增长，名义和实际增速分别比上年同期快1.0和2.7个百分点；人均消费支出增速逼近10%，教育文娱、医疗保健、交通通信等品类增速均破两位数2023年前三季度居民人均收入与消费情况前三季度，全国居民人均可支配收入29398元，同比名义增长6.3%。实际增长5.9%；农村增速高于城镇，发展乡村振兴初见成效2023前三季度居民可支配收入及增速

2023前三季度居民人均消费支出及构成生活用品及服务1120元， 其他用品及服务522元，2022年前三季度人均可支配收入（元）2023年前三季度人均可支配收入（元）2023年前三季度名义增速（%）2023年前三季度实际增速（%）衣着1055元，

5.7%2.7%+7.4%+17.4%食品烟酒5794元，6.3%

7.6%7.3%

5.4%+6.5%教育文化娱乐2084元，

29.7%+6.7%5.2%5.9%4.7%276502939837482394281460015705全国居民城镇居民农村居民

10.7%+16.4%医疗保健1835元，9.4%+15.0%交通通信2605元，13.3%+11.3%

人均消费支出19530元名义增速9.2%实际增速8.8%居住4514元，23.1%+6.4%Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制 6政策推动：重塑格局，消费基础设施REITs政策终出台消费基础设施REITs的出台，代表着我国公募REITs范围首次拓展到商业地产领域，我国几十万亿级的商业不动产市场，有望迎来重塑消费基础设施REITs出台发布时间发布机构政策/文件关于底层资产试点范围的表述2020.8.3国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围点项目申报工作的通知》（简称“586号文”）2021.7.12国家发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围（REITs）试点工作的通知》（简称“958号文”）2022.12.8证监会首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会证监会副主席李超表示，加快打造REITs市场保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域2023年三月，国家发改委发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信诸多运营成熟资质优良的消费类基础设施得以打通入市渠道，国托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（下称“236号文”）内基础设施公募REITs迎来又一次扩容通知提出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs原始权益人可利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转2023年三月，证监会也发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信型力度，在提高资本利用率的同时，促进消费场景升级，提高居托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出4大方面共12条措施，民消费体验，更好满足居民消费需求从而促进消费的持续增长拟进一步推动REITs的常态化发行Source：政府网站，中信建投，Mob研究院整理绘制7商业概况：实际开业率逐年走低，存量商业进入全面调改升级时代自2017年以来，购物中心实际开业率不断走低；且从2020年开始，实际开业率连续三年未超过50%，供应的减少和城市向新发展、消费行为不断演进等多重原因之下，存量商业调改升级是必然趋势2017-2023年拟开业购物中心量及实际开业数量拟开业量实际开业量实际开业率65.8%62.5%58.2%47.6% 49.8%40.9%97060693861798257187441611135548953665882017201820192020202120222023Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制8商业概况：华东区蝉联拟开业购物中心体量和数量第一分区域来看，华东依然是购物中心的“香饽饽”，拟开业购物中心的体量和数量是第二名的两倍；分城市来看，拟开业购物中心前12的城市中除了4个一线城市，其余8个均为新一线2023年拟开业购物中心区域及城市分布华东区华南区西南区华北区华中区西北区东北区

1956.68219796.9104629.5668623.6464520.1761425.8750248.5922

体量（万㎡）数量（个）序号城市数量（个）体量（万方）线级1北京23261一线2上海23178一线3广州21163一线4武汉20200新一线5成都18194新一线6西安18129新一线7杭州18150新一线8深圳17116一线9重庆13125新一线10苏州13122新一线11佛山13121新一线12南京1293新一线Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制9客流情况：客流显著恢复，但自4月以来后继乏力整体来看，2023年日均客流对比2022年呈现明显增长，平均增长率达25.8%；分月份来看，2023年1-7月份日均客流基本逐月上升，至7月达到峰值，7月后呈回落态势2022.01-2023.11全国购物中心场均日客流20000180001600014000120001000080006000400020000

日均客流（人次）增长率（%）51.8%20.6%13.5%13.8%8.9%12.1%8.2%3.1%-1.6%-1.3%1.5%1.6%-0.6%-4.0%-1.9%-2.0%-4.3%-4.1%-7.6%-14.6%-29.4%-29.0%Source：MobTech，2022.01-2023.1110--客流情况：成都春熙路商圈热度超过长沙五一商圈，排名第一商业文旅功能并进，兼具文旅属性的城市级商圈引流能力显著。成都春熙路商圈客流热度第一，相较去年同比增长111.4%2023年1-11月中国商圈热度排名Top20日均客流量（人次）7000006000005000004000003000002000001000000Source：MobTech，2023.01-2023.11 11业态情况：零售仍为商圈业态主角，优质餐饮存在较大增长空间以上海为例，餐饮热度及市场发展势头较好，区域商圈（红框所示）餐饮占比提升；餐饮消费行为占各类商圈到访业态第一2023.01-11上海典型商圈业态配比及到访客群业态偏好业态占比零售餐饮亲子休闲娱乐生活配套50.2%54.0%47.9%45.5%43.5%41.7%40.6%37.6%33.5%35.6%31.0%27.8%27.3%27.2%25.5%24.0%10.8%7.4%6.6%11.6%12.3%10.2%10.0%12.9%12.6%2.3%4.3%7.0%3.7%6.1%4.1%4.1%4.2%5.0%5.4%7.8%9.1%2.0%1.3%3.3%南京西路南京东路淮海中路陆家嘴张杨路徐家汇五角场新虹桥天山四川北路到访业态偏好55.9%56.4%57.4%58.1%56.9%55.3%57.4%57.4%25.4%25.3%23.5%23.0%24.5%25.8%22.5%23.1%11.0%11.0%11.4%11.0%10.7%10.9%11.8%11.5%2.8%5.0%2.7%4.6%2.7%5.0%2.9%5.0%3.0%4.9%3.4%4.7%3.2%5.1%3.0%4.9%南京西路南京东路淮海中路陆家嘴张杨路徐家汇五角场新虹桥天山四川北路Source：MobTech，2023.01-2023.1112业态情况：零售业态配比普降，休闲娱乐业态成为商业地产新宠对比2022年，零售在上海各典型商圈业态和到访业态中的比重均有下降。休闲娱乐、餐饮等业态呈上升趋势，越来越多的商圈正在打造集购、食、娱一体的综合商业空间，满足消费者日益提升的休闲娱乐需求2022-2023上海典型商圈业态配比及到访客群业态偏好对比业态对比零售YoY餐饮YoY亲子YoY休闲娱乐YoY生活配套YoY60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%南京西路南京东路淮海中路陆家嘴张杨路徐家汇五角场新虹桥天山四川北路-40.00%到访业态偏好对比200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%南京西路南京东路淮海中路陆家嘴张杨路徐家汇五角场新虹桥天山四川北路Source：MobTech，2023.01-2023.11 13消费渠道：购物中心和线下实体店依然是最能影响消费决策的地方线下门店为消费者提供了与商品直接接触的机会，让消费者能够亲身感受商品的质量和性能，并且能立刻拿到商品。消费者享受购物乐趣的同时，也多了一份对商品的认知和购物保障对消费者决策影响最大的渠道

消费者光临线下实体店的原因购物中心/实体门店体验13%短视频（抖音/快手等）13%电商平台/购物App12%品牌官网11%社交媒体（微博/小红书等）10%点评测评类App（大众点评等）8%询问亲友7%大V粉丝社群/兴趣集合社群5%直播间4%长视频（优酷/爱奇艺/腾讯视频等）4%搜索引擎3%微信公众号/视频号3%传统媒体（电视/杂志等）3%Up主生态视频（B站/西瓜视频等）3%户外屏幕1%能立即拿到商品线下实体店的商品质量更有保障在线下实体店能更直接感受商品（如材质触感）在线下实体店能更清楚地了解商品特定信息（如生产信息）在线下实体店能与销售/服务员更直接地交流线下实体店的购物环境比网购更舒服线下实体店的价格更有吸引力线下实体店的促销或福利更有吸引力临时性的应急采购

38%37%35%31%29%26%25%25%25%Source：德勤《2023中国消费者洞察与市场展望白皮书》，Mob研究院整理绘制

142023商业地产生态构成要素15生态要素：“人货场”向“人货铺场圈”的嬗变与新生随着商业地产进入大运营时代，商业地产正在向“人货铺场圈”的生态模式转变。这一变化意味着商业地产不再仅仅关注于提供场地和基础设施，而是更加注重于打造一个集人流、商品和服务于一体的生态圈，以满足消费者多样化的需求商业地产五大生态要素人 人圈 货场 铺货 场Source：Mob研究院绘制16“人”在商业地产的规划、设计和运营中，要充分考虑消费者的体验和需求，以及消费观念的变化，打造舒适、便捷、有趣的消费环境。商业地产同质化竞争严峻，生意越来越难做，因此应该抓住哪些“人”以及通过信息差为他们打造“第四类”消费空间显得至关重要17主力消费人群：年轻人作为“必争人群”，懂他们更要跟上他们年轻人作为消费主力军，他们的兴趣多元，消费习惯圈层化，由此诞生了诸如演艺爱好者、彩民、单身人群、购奢人群等个性鲜明、消费需求显著的年轻消费群体圈层文化买彩票年轻人成为消费主力军Z世代反向消费性价比老年大学社交服务时尚养生悦己95后单身年轻人身份认同宠物购奢90后经济去寺庙兴价比户外体验 DIY…买彩票玄学经济粉丝寺庙修行经济看演唱会占卜塔罗

婚恋户外宠物快闪慢闪二次元 纸片人见面会手办明星周边联动IPSource：Mob研究院整理绘制18演艺爱好人群：00后、90后组成，主要集中在北上广演艺爱好者中以女性居多，占61.3%，约为男性的1.6倍；年龄方面，00后、90后占比最多，整体达82.6%。其中，18-24岁人群较多，占47.6%【演艺爱好者】人群画像演艺爱好者性别分布 演艺爱好者学历分布女61.3%30.5%57.5%11.4%0.6%男38.6%高中及以下专科本科硕士及以上演艺爱好者年龄分布20828.7%82.6%20.2%15847.6%16.1%19712113.4%1658935.0%10.2%4.9%6.1%8.2%2.9%18岁以下18-24岁25-34岁35-44岁45岁以上Source：MobTech，2023.04-0619演艺爱好人群：抢不到演唱会门票的年轻人，正在涌向商场音乐节一票难求的演唱会，导致部分未被满足的观演需求流向免票观演的商场音乐节。以上海北外滩来福士为例，通过与摩天轮联动打造室内音乐节，7.8-7.9两天客流显著增长，而到访客群画像也与演艺爱好者画像基本相符音乐节成商场新晋引流利器，助推客流增长年龄分布活动期间39.2%15.2%17.7%21.1%6.8%18岁以下 18-24岁 25-34岁 35-44岁 45岁以上7.8-7.9性别分布学历分布活动期间活动期间57.5高中及以下41.9%42.5%%专科17.1%本科31.7%硕士及以上男女9.2%Source：MobTech，2023.07 20单身人群：超半数为企业白领，社交圈子小没空谈恋爱是常态年轻单身人群半数为企业白领；收入水平不高，普遍呈现“整体不够花，局部不差钱”的情况上海年轻单身族画像年轻单身族年龄分布 单身族收入分布30-34岁10.53%25-29岁29.42%18-24岁34.23%

＞20k7.8%10-20k12.9%5-10k27.4%3-5k22.6%＜3k29.3%上海年轻单身族职业分布51.14%27.99%7.40%3.53%2.95%2.41%1.72%0.63%企业白领在读学生服务业人员工人个体户/自由职业教师医生政府及事业单位人员Source：MobTech，2023.11 21单身人群：自由、务实、多元是年轻单身人群的生活方式年轻单身族爱喝7分甜，享受“疯四”的同时也是“麦门”信徒，吃完还得去威尔仕健身；爱去盒马鲜生当精致白领，也会去折扣店选购临期商品年轻单身族常逛商圈及消费偏好上海年轻单身族常逛的商圈Top101苏河湾商圈2南汇新城商圈3九亭商圈4南京东路商圈5五角场商圈6泗泾商圈7曹杨路商圈8金科路商圈9打浦桥商圈10茸悦路商圈

年轻单身族餐饮、零售、生活、休闲品牌消费偏好及Top20细分业种分布中式快餐,火锅/干锅/焖锅,专业美护,20%10%5%中式正餐,5%餐饮医疗保健,生活异国快餐,轻餐茶饮,5%20%60%食品零售,服饰鞋包,娱乐体验,20%40%25%零售休闲美妆护肤,生活方式,10%文化艺术,45%15%社区服务,75%体育运动,45%Source：MobTech，2023.1122彩民：“图一乐”的精神消费，用确定的不确定性对抗焦虑彩民年龄呈现年轻化分布，主要集中在18-34岁。其中25-34岁占比最多达48.5%；女性购彩占比较高，达66.3%年轻彩民画像彩民性别分布

彩民城市分布

2023年1-8月彩票销售额男女33.7%66.3%

一线城市新一线城市二线城市三线城市四线城市及…

14.4%15.9% 52.7%25.4%27.3%17.0%

增速Top10省市上海117.9%安徽 75.2%江苏 69.2%江西 66.1%湖南 62.2%彩民年龄分布36.4% 48.5% 84.9%10.6% 4.5%18-24岁 25-34岁 35-44岁 45岁以上

彩民收入分布36.7%27.7% 29.2%5.3% 1.1%＜3k 3-5k 5-10k 10-20k 20k以上

重庆 59.7%北京 59.7%吉林 59.0%贵州 58.8%陕西 56.2%Source：Mob研究院调研数据，N=26423彩民：即开型彩票倍受喜爱，近八成热衷线下购彩即开型彩票以其即刮即兑、规则简单、互动和娱乐性高的特性受到彩民青睐，尤其是女性购彩者占比超七成不同性别人群购彩类型整体男性女性

年轻彩民购彩偏好78.4%年轻彩民选择线下购买76.6%59.8%57.1%49.2%50.8%50.0%50.0%50.0%50.0%42.9%23.1%23.4%13.6%2.7%0.8%乐透数字型竞猜型即开型基诺型视频型（双色球、七乐彩等）（足彩等）（刮刮乐、正当红等）（快乐8等）（中福在线等）

可以和其他购彩者一起购彩，交流经验，结交朋友34.3%正规可靠，购彩更放心50.7%购彩体验更好，参与感更强51.2%跟老板是熟人，可以微信远程代买7.7%可以自己决定买哪一张，也可以一次买一整包，灵活性更强45.4%有老板在，可以为我购彩提供建议，并帮我判断是否中奖12.6%Source：Mob研究院调研数据，N=26424购奢人群：购奢人群结构趋于年轻化，90后已成购奢主力军2023年中国内地消费者在奢侈品的消费全年预计至5500亿，同比增速15-20%；消费市场中，90后在存量和增量市场均占较大比重中国内地奢侈品市场规模及客龄分布中国内地消费者1奢侈品市场规模单位（十亿元）

客群年龄分布（2022）2000年后出生8%520

550

18%1995-00年出生 20%4704203402019 2020 2021 20222 2023E

53%33%1990-94年出生33%59%26%1980-89年出生33%19%1980年前出生6%4%存量市场增量市场Source：TMIxBCG2022、2023年奢侈品消费者调研，Mob研究院整理绘制1.由于消费行为、关税等不同，本报告研究范围为中国内地消费者，不包括中国香港、中国澳门、中国台湾地区，也包括消费者在中国内地以外国家及地区自购或通过非官方渠道的奢侈品消费；2.根据2022年实际情况调25购奢人群：敢生也敢花，已婚有孩人群是奢侈品消费大户奢侈品消费人群中超七成已婚有孩；近七成人群为女性；90后和95后职业分布中公司管理人员占比最高90后奢侈品消费人群性别、职业、婚育分布奢侈品消费人群性别分布女性 68.5%男性 31.5%奢侈品消费人群婚育分布72.2%11.5%5.5%10.8%单身热恋中已婚有孩已婚无孩

奢侈品消费人群职业分布42.5%33.1%23.3%24.2%12.0%11.9%10.9%11.1%7.5%10.3%

90后95后Source：KuRunData库润数据，N=100026S1、B1、B2.请问您的性别、婚姻状态、职业是购奢人群：高线级城市、高学历且较高收入人群是购奢主力军月收入在11000-14999元的购奢人群最多；超六成购奢人群拥有大学本科学历；北京、广东和浙江是购奢人群分布前三的省市90后奢侈品消费人群收入、学历、省市分布奢侈品消费人群收入分布90后95后50,000元及以上2.5%5.0%30,000-49,999元4.5%4.7%20,000-29,999元6.1%4.4%15,000-19,999元12.0%10.3%11,000-14,999元29.8%30.0%8,000-10,999元29.5%26.9%

奢侈品消费人群学历分布90后95后63.1%61.1%30.8%28.3%3.8%4.7% 4.8%3.3%高中/技校… 大专 大学本科 硕士及以上奢侈品消费人群城市线级分布90后95后

奢侈品消费人群省市分布57.9%北京16.0%广东15.3%浙江9.9%江苏8.9%上海7.8%山东4.9%四川4.8%6,000-7,999元14.4%15.3%4,000-5,999元1.1%2.8%4,000元以下0.0%

36.3%31.4%

26.9% 20.3%13.3%14.4%4.1%5.6% 2.0%1.4%

福建3.8%河北3.4%河南3.1%0.6%

一线 新一线 二线 三线 四线 五线Source：KuRunData库润数据，N=1000 27S3-2.请问您目前生活居住所在的城市是？B3、B4.请问您的个人月收入是？请问您的最高学历是？购奢人群：女性爱买美妆和珠宝，男性爱买服饰和皮具美妆单价相对较低且品类丰富，因此成为最主要的奢侈品消费类型，其次是配饰和珠宝；男性更偏爱购买服饰和皮具，女性更偏好美妆和珠宝，是美妆产品当之无愧的购买主力军近一年中购买过的奢侈品类型细分品类 细分品类性别差异美妆配饰27%珠宝27%服饰25%皮具 20%

49% 美妆产品配饰珠宝服饰皮具

男女23.2%61.0%23.2%29.1%18.7%30.1%27.9%23.5%23.5%18.5%Source：KuRunData库润数据，N=100028S5.请问您具体购买过什么类型的奢侈品？“货”随着消费人群和消费结构的不断发展，中国正处于一个消费重构与重组的时代，“货”作为消费闭环中不可或缺的一部分，早已不仅是一种物理产品，它已经成为品牌形象、业态分布和行业市场定位的重要载体。因此，深入了解“货”，对商业地产具有重要意义29消费复苏：餐饮、零售领跑消费复苏，成为商业地产发展的重要推动力以餐饮和零售为主导的线下消费需求正在推动商业地产市场的复苏和发展，这种消费需求的增长有助于修复商业地产的基本面，提高其价值和吸引力社会消费品零售及餐饮收入2019-2023.1-11全国社会消费品零售总额与餐饮收入情况2023.1-11全国限额以上基本生活类社会消费品零售总额（亿元）餐饮收入（亿元）社会消费品零售额YoY社会消费品零售总额变化幅度餐饮收入变化幅度餐饮19.4%44082343973341164919.4%39198118.6%金银珠宝类11.9%9.4%12.5%302281服装、鞋帽、针纺织品类11.5%7.2%8.0%-0.2%烟酒类10.9%-3.9%-6.3%46721395274689543941体育、娱乐用品类10.7%32818-16.6%中西药品类8.5%20192020202120222023.1-11Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制30餐饮：整体收入已超47485亿，健康、新茶饮是新锐品牌关键词2023年1~11月，全国餐饮收入47485亿元，同比上升19.4%，已经超过了2022年全年收入；健康和新茶饮分别是2023年新锐食品和饮品品牌的关键词餐饮整体及细分品类分析2023.01-11餐饮收入及增长餐饮收入（亿元）同比增长（%）8429.043.8%26.3%35.1%5580.04371.04277.04212.04287.04800.03707.03751.04070.025.9%16.1%15.9%17.1%13.8%12.4%9.2%

2023年食品行业新锐品牌榜薄荷健康 卤味觉醒多燕瘦 名扬饭乎 莫小仙峰味派 奶酪博士锅圈食汇 王饱饱2023年饮品行业新锐品牌榜7分甜茶里豆本豆君乐宝悦鲜活Manner奈雪的茶瑞幸咖啡甜啦啦喜茶隅田川

在与新冠疫情的对抗过程中，【健康】的概念深入人心，全民追求养生的时代已经来临。薄荷健康、多燕瘦等同时兼具健康、营养均衡、方便无负担的健康轻食，与消费者的诉求完美贴合，在众多品类中脱颖而出近年来，新式茶饮强势崛起，中国奶茶产品市场规模持续扩大，预计2023年将上涨44.3%。新式茶饮突破了传统茶饮消费边界及饮用场景，通过时尚设计、现制即饮等特点，在年轻一代消费中先行风靡。在饮料行业榜单中，茶饮占比高达六成，其在消费者心中占据的地位可见一斑Source：红餐《2023新锐品牌发展报告》，Mob研究院整理绘制 31零售-金银珠宝：消费意愿提升，年轻人”淘金”热2023年1-11月金银珠宝品类零售额已超去年，累计增长11.9%；由于自带的投资保值功能，黄金成为年轻人最中意的珠宝材质金银珠宝行业分析限额以上金银珠宝品类零售额趋势限额以上金银珠宝类零售累计值(亿元)累计增长（%）

90后购奢人群珠

黄金，虽然2023年金价处于高位，但在其本身具有的投资保值加持下，年轻人纷纷“重仓”黄金，刺激金银珠宝消费3041.1 3013.7 3024.02376.0 29.8%

宝材质购买偏好

52.5%11.9%-1.1%-4.7%

25.3% 90后金银珠宝品牌偏好16.2% 15.8% 15.5% 14.3%2020年2021年2022年2023年1-11月ChowTaiFook周Cartier卡地亚Bvlgari宝格丽Tiffany&Co.蒂芙VanCleef&大福尼Arpels华伦天奴Source：国家统计局，KuRunData库润数据，Mob研究院整理绘制32零售-宠物：宠物数量和消费规模双增中国宠物结构以狗和猫为主，2023年猫犬总数已破1.2亿只；宠物消费市场（犬猫）已达2793亿元。疫情前后“它经济”均呈现两位数增长，2022年开始增速放缓宠物市场分析2017-2022年中国宠物（犬猫）总数2017-2022年中国宠物（犬猫）消费市场整体规模数量（万只）YoY（%）金额（亿元）YoY（%）11.4%121552706279327.5%1165524901123591469915100842024206587468.4%20.6%170818.5%13404.6%4.3%3.7%8.7%1.7%3.2%2.0%20172018201920202021202220232017201820192020202120222023Source：派读宠物，Mob研究院整理绘制33零售-宠物：宠物消费“恩格尔系数”增加，医疗市场同比微降2023年市场份额结构仍以宠物食品为主，占52.3%。其中，主粮占据大头，达35.3%；宠物医疗是排名第二的品类，整体占28.5%，诊疗占据第一，达12.9%宠物市场分析中国宠物消费市场份额结构占比（%）主粮零食营养品用品药品诊疗疫苗体检洗护和美容训练寄养保险39.4宠物食品宠物食品35.935.850.7%52.3%35.335.319.517.8宠物医疗宠物医疗16.229.1%28.5%13.912.814.611.713.613.313.313.813.612.512.99.69.89.09.09.44.14.44.83.44.72.51.01.31.82.63.02.12.83.12.63.20.80.70.70.70.70.70.10.10.00.00.50.60.60.620192020202120222023Source：派读宠物，Mob研究院整理绘制34“铺”论近年最火的商业地产经营模式非首店莫属。“首”以稀为贵，“店”所开之处，人潮涌动。本节内容将围绕爆红的“首店经济”，呈现首店布局攻略之变，探究高光之后，它们何以长红？35首店数量与级别：Q3典型城市共引进1496家首店，城市首店占61.9%Q3典型城市首店品牌级次主要分布在“具有一定知名度的国际品牌”和“地方性品牌”中，分别占34.5%和33.3%，高能级优质首店占比15.4%全国首店数量与级别分布情况2023Q3典型城市品质首店级别分布 2023Q3典型城市首店品牌级次分布926133175262

34.5% 33.3%全国首店 区域首店 省份首店 城市首店外资品牌首店VS本土品牌首店外国,21.2%中国,78.8%

15.4%高能级优质首店14.3%1.1%

16.8%Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制36首店业种分布：“非标”首店占比逐年提升，饮品、服饰集合店增速较快2023年Q3全国首店占比下降明显，下降幅度达9.19%，但“非标”首店三年均保持两位数增长全国首店数量及业种分布情况全国首店占比 “非标”首店占比18.89%19.06% 19.31%13.10%14.76%9.07%2021Q3 2022Q3 2023Q3 2021Q3 2022Q3 2023Q3

2023Q3饮品10.43%女装7.96%服饰集合店7.28%烘焙甜品4.32%日式料理3.82%美妆护理3.45%童装/童鞋2.90%中式简（快）2.59%餐鞋类2.47%运动装2.22%

2022Q3饮品8.18%服饰集合店6.70%女装5.83%烘焙甜品5.31%美妆护理4.35%运动装3.83%日式料理2.96%中式简（快）2.79%餐奢侈品2.52%家居2.52%

2021Q3女装 8.71%饮品 7.92%服饰集合店 4.90%日式料理 4.75%烘焙甜品 4.39%美妆护理 3.82%中式简（快） 3.24%餐运动装 2.81%鞋类 2.59%川菜 2.23%Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制37城市首店：新一线城市发力首店经济，餐饮占大头深圳2023年Q3开出145家首店，表现亮眼。分品类来看，餐饮是绝对主力，占比62.8%；零售占29.7%典型城市近年首店数量及业态对比典型城市首店数量对比（2019-2022） 2023Q3典型城市首进品牌业态分布上海北京成都深圳武汉南京杭州广州重庆

2019202020212022文体娱,深圳986909107810734046儿童亲子,2.8%2.1%2642生活服务,5983319018122.8%145家4733868017082368零售,29.7%餐饮,24317227032162.8%227163202351武汉206170175301文体娱,儿童亲子,6.0%2.0%267208183182生活服务,4.0%81家232227214144餐饮,零售,48.0%20116920314840.0%南京文体娱,儿童亲子,4.0%7.0%生活服务,2.0%82家餐饮,零售,44.0%43.0%上海文体娱,儿童亲子,6.1%4.5%生活服务,3.0%66家零售,餐饮,54.5%31.8%Source：中商数据，戴德梁行，赢商大数据，Mob研究院整理绘制38深圳：政策助推，深圳首店开业进入快车道深圳Q3新开首店在各个业态下均有分布，餐饮最多，达91个，中式餐饮占44%；零售43个，以服装和时尚生活品牌为主深圳首店品牌概览“首店”反映出一个城市的时尚度和消费活力，是赋能城市商业能级和经济发展的重要原动力，首店开设的数量也体现城市商业影响力和居民的消费信心。深圳在首店支持措施上，从政策到营商环境都给予了首店发展的沃土以创建国际消费中心城市为目标，部署了“加快发展2020首店经济”的任务深圳市商务局发布的《深圳市关于加快建设国际消费2022.02中心城市的若干措施》深圳市推出稳增长促消费30条，明确对”首店首发经2022.07济”的支持力度

深圳2023Q3新开首店品牌分布休闲餐饮品牌31个服装品牌21个餐中式餐饮品牌40个零饮售异国风情餐饮品牌20个时尚生活品牌22个生活服务生活服务品牌4个儿童亲子儿童亲子品牌3个文体娱文体娱品牌4个Source：中购联铱星云商，赢商大数据，Mob研究院整理绘制39餐饮：茶咖甜品、地方与异域餐饮百花齐放2023年深圳餐饮首店中不仅囊括东北菜、粤菜、川菜、闽菜等本土特色菜系，还有泰、韩、日式料理以及亚洲融合轻食等异域特色餐饮品类深圳2023年首店品牌集锦（餐饮）海上潮深圳万象天地店拥有102道天然手工蔬食料理的庆春朴门华南首店位于深圳万元古创建于2016年1月，由北京箭厂胡同的一家中式甜品店出发，逐步深入对中式美学的探索，成长为一个以24节象天地里巷三楼。据了解，庆春朴门系包括庆春朴门、庆春食气甜品为脉络，并融合中式创意餐酒的生活美学品牌。气堂、庆春里、朴门乐居、临湖素食等，融合了素食餐饮、研学、氛和菜单在一天中变化，可以是一间餐厅、一间甜品店、培训、住宿、课程体验等多种形式一间鸡尾酒吧，或者手作集合店潮州菜「海上潮」由「非常潮菜馆」升级而来，品牌由黑珍珠一钻餐厅深圳珍庭团队打造，深圳万象天地店为「海上潮」华南首店，同时也是其第2家门店庆春朴门华南首店元古云镜深圳万象天地店Source：中购联铱星云商，Mob研究院整理绘制40零售：潮流、原创设计是精髓，最大化满足年轻人猎奇、尝新的消费心理年轻消费者喜欢尝试新鲜事物，具有潮流感和原创设计的首店往往能够引起他们的好奇心和兴趣，从而吸引他们前来消费深圳2023年首店品牌集锦（零售）中洲湾CFutureCity引入的MMC（MINDstyleMissionControl）品牌全球首家旗舰店，门店占地面积超过4000平方米，集合了众多国内外顶尖艺术家和独立设计师自主开发和制造IP衍生品，打造沉浸式体验空间，展现潮流生活方式MMC是全球领先创意开发公司MINDstyle旗下推出的全新潮流艺术集合店品牌。MMC创建了一个全新的潮流文化社区，店内产品涵盖了服饰、潮玩、鞋包配饰、创意家居等多种品类；汇聚众多知名潮玩品牌

大人糖创立于2019年，是一家原创设计情趣品牌，寓意为“成年人世界里的一点甜”，品牌隶属于深圳市有幸科技有限公司。7月14日，大人糖全国线下首店亮相深圳前海壹方城，成为了全国首家开在商场里的情趣用品品牌，意在推动情趣阳光化。值得一提的是，大人糖此番进驻购物中心一定程度也是为了培育市场，在这个赛道让消费者形成头部品牌认知，拉动其线上等多元渠道的销售此类门店的进驻说明年轻人认知在提升，消费市场也更多元包融，给大人糖这类品牌进驻时尚购物中心提供了先决条件Source：中购联铱星云商，Mob研究院整理绘制 41“场”作为购百行业商业模式的具体呈现，消费场所的构建代表着品牌价值主张、消费者目标群体特征范围，以及当下的市场需求。随着消费不断升级，消费者的需求日异月殊，单纯的购物体验已不能满足当下“千人千面的消费人群需求，因此为消费群体打造更有温度的多元化、体验式消费场所成为实体商业的着重发力点42主题式商业：小主题蕴含大能量，主题式商业方兴未艾存量商业出新催生出了形色各异的主题式商业模式。在大主题背景下，它们聚焦于某一新业态或特定人群，带来更新鲜的生活方式之余，也不断推动实体商业的发展主题式商业主题式商业汇总表商业模式代表性项目宠物友好商业深圳观澜湖MHMall、南京鹏欣水游城公园式商业重庆光环购物中心、成都REGULAR源野黑科技体验型商业中航城君尚购物中心共创型综合文化商业体佛山ALSO策展型商业TX淮海｜年轻力中心、潮流盒子·武汉X118、深圳后海汇艺术商业K11产品线、乔福芳草地全餐饮商业成都华商金融中心市集型商业深圳万象食家线下美业综合体美谷美购广场电竞+商业主场ESP二次元商业百联ZX创趣场啤酒文化主题商业上海力波·九坊主题式商业的优势明确的客群定位与对特定人群的聚集效应|提升对这些客群的粘性、到店频率以及停留时间|提升购物中心的人气和坪效主题式商业成功的关键商业设计、招商、消费者基数运营差异化活动策划、宣传、目标客群研究引流方式Source：中购联铱星云商，Mob研究院整理绘制43主题式商业：商业主题愈发细化，呈现AB面存量时代下，项目不仅要有鲜明的主题作为客群筛选与营销方向，还需要在运营过程中对设计、营销、服务等衍生的影响效果进行把控，方能获得成功主题式商业AB面400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00%

今年9-11同比去年月均客流均有不同程度上海主场ESP购物中心的下降，加之有业内人士近期探店时发现，目前商场仅有尚优超市、儿童乐园、SeeSaw咖啡、Mstand、MannerCoffee、玛尚诺精选、ROG玩家国度、V-HOT音乐主题火锅、悠伽瑜伽等部分门店仍在正常营业，其余部分位置均处品牌停业或围挡状态，原先公共区域用于播放赛事的屏幕等公共设施皆停用项目介绍：“主场ESP购物中心”为国内首 由此可见，主题式商业不仅要打造独特的主题及注重该主题所覆盖的客群定位、聚客能个电竞文化体验中心，该项目通过聚焦电 力，还需要关注其在设计、营销、服务等衍生的影响效果。尤其是Z世代逐渐成为消费主竞、二次元文化、新文创以及跨界零售，打 力军的当下，他们对新事物的好奇心、追求个性化的消费特征，必然对主题式商业的方方造线下年轻人潮玩聚集地 面面提出了更高的要求Source：中购联铱星云商，Mob研究院整理绘制44非标商业：非标商业成C位，成为探索商业模式的新解法标准商业项目的过度供给以及连锁化复制，造成较大的审美及体验疲劳。因此增量非标项目作为对传统商业的补充，正逐渐成为商业的新生力量非标商业成主流2023年开业的“非标商业”一览（不完全统计）一个商业项目，从建筑设计到空间场景再到业态品牌，如果过于“循规蹈矩”，项目名称商业面积（万㎡）那么往往可以透过这个项目，看到其他项目的影子。从这一层面上看，非标商业强调的是创新，呈现出的是浓重的“个人”主义色彩北京檀谷·慢闪广场/成都麓坊中心B馆5万㎡商业+13万㎡公园的配比重庆三洞桥PARK由4.9万㎡开街区+4万㎡城市公园共同组成佛山顺德ALSO3.7上海龙华会10成都麓湖天府美食岛——国内首座岛屿商业海口CAPE世纪海角——海口首座公园式商业海口CAPE世纪海角0.62纵观已入市的非标商业，从商业形态上看，成都祠堂街3.5他们大多数突破了传统商业的盒子界限，但又不拘泥于某种形态：岛屿上、公园内、杭州玉鸟集2.1山谷里都可以是非标商业的打开方式，体上海瑞安鸿寿坊1.5现的是商业与自然景观融合的独特效果北京檀谷——长在山谷里的商业Source：中购联铱星云商，Mob研究院整理绘制45非标商业：靠主理人品牌另辟蹊径，营造整体共生共荣的商业生态非标商业对引进连锁品牌门店的执念不深，因此大大降低了品牌撞脸度，取而代之的是“场”、“铺”之间寻求一种调性的契合案例：海口CAPE世纪海角空间设计：空间设计细节对自然因素的应用较为注重。例如，一号楼的曲线楼板屋檐，是以起伏的波浪型致敬大海项目位于世纪大桥下，临海口湾外滩，占地面积约9300平方米，总建筑面积约6200平方米，整体由十余个白色BOX串联而成场：海口CAPE世纪海角空间布局：项目整体为开放式结构，与周围的公园生态融为一体，并有31棵原生椰子树与商业空间共生交融，形成“椰林漫步”的独特海岛式惬意氛围

创意法餐【Parker’sKitchen】高端日料首家Omakase【鮨·菊姬】南加州生活方式鸡尾酒餐吧【The精酿品牌【18号酒馆】 NakedHouse】轻极限运动生活方式复合餐酒吧【食酒堂]为了激发更多“创意内容”，项目运营团队还推出成长型创意品牌扶持计划【微光主理人计划】，规划“主理人街区”，海口本地市集品牌“知岛”合作打造运营活动，为整个海口的主理人品牌内容创造更灵活更好用的场地铺：多元、小众品牌引进Source：中购联铱星云商，Mob研究院整理绘制46奥特莱斯：花小钱买大货，“报复性抠门”铸就奥莱逆势增长消费降级下，消费力的转移往往会滋生新的风口，奥特莱斯市场“逆势增长”。截至2023年三季度，销售额同比平均增速为26.3%；客流同比平均增速接近35%2018-2022年奥莱&购物中心数量增幅奥莱数量增幅购物中心数量增幅17.8%

奥莱狂飙引玩家布局26.3% 近35%截至2023Q3年销售额 截至2023Q3客流同比增速 同比增速12.7%12.2%13.2%10.7%2023年商业地产玩家纷纷加码奥莱：10.8%超级奥莱砂之船北京、武汉、广州、石家庄四城首秀；8.4%9.1%5.5%杉杉奥莱加码郑州、合肥中部之城，以及滨海之地天津；7.4%8号仓走出深圳，落地广州北，国庆假期客流破50万+人次、销售近3000万元；中骏商管以TOD模式打造的首个创新奥莱项目——北京西长安中骏世界城，开业前3天客流超50万人次、总销售量破3800万元；天河城奥莱公园，则是粤海天河城商业首家“奥莱+公园”主题式购物中心2018 2019 2020 2021 2022Source：中国连锁经营协会《中国购物中心年报报告（2023年）》，赢商大数据，麦肯锡，Mob研究院整理绘制47奥特莱斯：品类向多元化、年轻化转变，运动品类占比提升品牌集中度及合理的业态组合是奥莱商业项目能否成功的关键因素之一，以往奥莱项目中多以奢侈品品牌的过季或断码商品为主。在近年新开奥莱项目中，国内服饰和运动类业态占比不断提升案例：砂之船房托截至2023年3月砂之船房托业态构成（按出租面积划分）国内服饰国际品牌运动主力店超级儿童其他20.3%34.1%6.6%11.2%14.7%13.1%主力店：固定租赁，如电影院、酒店和健身房其他：餐饮、童装童玩、皮鞋皮具、生活方式、配件和限时奥莱

截至2020Q3砂之船房托业态构成（按营业收入划分）国内服饰国际品牌运动童装童玩皮鞋皮具其他7.6%4.1%6.3%46.1%18.2%17.8%其他：配件、餐饮、主力店、生活方式、超级儿童和限时奥莱Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制48“圈”商圈的成长与发展如同繁星闪烁，不断吸引着各类商业活动，形成独特的商业生态。从小而密集的一刻钟便民生活圈到科技与数据加持的智慧商圈再到功能趋于完善的15分钟城市，商圈的圈层逻辑是城市化进程以及人民生活水平的提高的重要体现，投射出社会经济的生命力49一刻钟便民生活圈：政策推动试点，侧重“便民”“改善民生”“扩大消费”“一刻钟便民生活圈”是打造“15分钟城市”的重要一环，主要表现在改善居民消费条件、丰富居民消费业态方面，优先配齐购物、餐饮、家政、快递、维修等基本保障类业态政策推动一刻钟便民生活圈2023年7月，商务部等13个部门联合印发了《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》，提出“将一刻钟便民生活圈打造成保障和改善民生、恢复和扩大消费的重要载体”。计划提出五方面实施重点，包括系统谋划设计，优化社区商业布局；改善消费条件，丰富居民消费业态；创新消费场景，增强多元消费体验；推动技术赋能，提升智慧便捷水平；促进就业创业，提高社区居民收入9月6日，商务部对外公布，全国第三批城市一刻钟便民生活圈试点地区70个已经确定，加上前两批80个试点地区，城市一刻钟便民生活圈试点已实现省级全覆盖。随后，包括深圳在内的第三批各个试点城市的商务局也都跟进发布了各自的试点建设方案

系统谋划设计，优化社区商业布局。坚持问需于民与顶层设计相结合，创新工作方式，将一刻钟便民生活圈纳入街道社区的居民议事协商机制，摸清“有什么、缺什么”，研究“补什么、如何补”改善消费条件，丰富居民消费业态。在居民“家门口”（步行5-10分钟范围内），优先配齐购物、餐饮、家政、快递、维修等基本保障类业态，引进智能零售终端，让消费更便捷。在居民“家周边”（步行15分钟范围内），因地制宜发展文化、娱乐、休闲、社交、康养、健身等品质提升类业态，让消费更舒心创新消费场景，增强多元消费体验。改造传统商业载体；发展新型商业模式；激发服务消费活力；促进融合协同发展推动技术赋能，提升智慧便捷水平。推广先进技术，鼓励利用物联网、云计算、大数据、人工智能等技术，推动商品、门店、会员及供应立案数字化；搭建工序对接平台，构建一刻钟便民生活圈智慧服务平台，利用大数据开展监测分析促进就业创业，提高社区居民收入。为居民在社区就业提供便利，打造宜居宜业环境。支持自由职业者灵活就业、远程办公、兼职就业，从事即时零售、餐饮服务、线上培训等平台衍生业务Source：公开资料，Mob研究院整理绘制 50智慧商圈：政策、经济、技术推动智慧商圈建设，促进消费提质扩容新兴技术的发展，数字基础设施的逐渐完善为商业数字化转型和智慧化发展提供了支撑。近年来，政策持续发力，各地积极推动智慧商圈发展，加速数字技术商业化落地智慧商圈的定义及发展背景Wifi覆盖物业管理预算招采智慧生活安防监控营销工具 智慧环境政策资讯智能导航

数字大屏 客流共享人工智能智慧营销会员积分智慧商务经营分析积分智慧管理 上链停车智慧服务 共享客流商家 分析上云

商务部公布首批12个全国示范智慧商圈名单

智慧商圈是以智慧商圈大数据平台为核心，运用现代信息技术，建立面向消费者、商业企业、运营机构和政府部门的智慧应用服务体系，实现设施智能高效、业态融合互补、功能便利完备的商圈。作为智慧城市的重要组成部分，它以互联网、移动互联网、大数据和云计算等技术为基础，涵盖“智慧商务”、“智慧营销”、“智慧环境”、“智慧生活”、“智慧管理”和“智慧服务”等多个维度随着信息技术的迅猛发展，用户的消费方式不断升级和改变，传统商业模式也受到互联网等新型商业模式的冲击。同时，随着云计算、电子商务和智慧城市建设不断推进，“互联网+”衍生而来的智慧商圈建设时机已经成熟Source：Mob研究院整理绘制51智慧商圈：赋能千行百业，助推产业质效升级智慧商圈的发展能够提升商圈竞争力、优化消费者体验、促进产业升级、提高城市管理水平以及促进区域经济发展对消费人群凭借大数据和人工智能技术，能够满足消费人群多样化需求，提升购物体验，引入特色品牌和创新服务，促进消费升级，同时保障消费者权益，增强消费信心

智慧商圈发展意义对商户企业对运营机构能够引导商业企业的数字化营销、大数据分析，从而促进企业数字化转型，优化公提高运营机构对商圈的管理共资源配置，提升商户运营效率和消费者满意度。通过效率，满足商户经营需求，引入先进的信息技术和管理推进线上线下深度融合手段，智慧商圈可以实现对各类资源的高效整合和优化配置，辅助运营机构提出定制化销售策略

对政府部门推动大数据平台对接智慧商圈所在地区的公安、消防、交通、商务、卫生、市场监管等部门公共信息系统，实现政府部门协同管理Source：Mob研究院整理绘制52智慧商圈：四大发展路径，数智驱动商业地产新未来智慧商圈发展进程中数智化管理是基础，精细化运营是核心，协同化服务是特色，多样化体验是追求智慧商圈四大发展路径数智化管理是基础精细化运营是核心通过大数据、云计算、物联网等技术手段，商圈管理者可以实时掌商圈管理者需要结合消费者行为数据的分析以及对商户经营数据的握商户的经营状况、消费者的需求变化等信息，从而实现对商圈内挖掘，制定精细化的运营策略，从而满足消费者的个性化需求，并各类资源的高效整合和管理提高商户的经营效益四大路径协同化服务是特色

多样化体验是追求通过将商圈内的不同地域、线上线下、合作伙伴等各类资源进行捆绑，实现紧密协同合作，为消费者、商户提供更加便捷、高效的服

在满足消费者基本需求的基础上，商圈需要不断创新，借助虚拟现实、增强现实等技术手段，为消费者提供沉浸式、定制化的消费体务

验，达到千人千面的最终目的Source：Mob研究院整理绘制5315分钟城市：促进城市可持续性与宜居性的新理念“15分钟城市”是个更加系统、完整的概念，除了商业和服务配套之外，还要完善15分钟步行/骑行范围内的衣食住行文教娱，以及和环境的可持续性增强等课题便民圈与城市相辅相成改善当地经济

减少健康不平等

对当地经济的推动为当地商店带来更多的顾客，提供更多的当地就业机会，更有效地利用商业建筑和空间可持续性的增强包括减少私家车的温室气体排放，增加绿色空间，减少城市热岛效应，降低洪水发生频率，增加生物多样性更加宜居和健康的包括更纯净的空气、更多绿色美丽的区域，加强社区内部的环境关系，减少走动时间，更多休闲时间用于身心娱乐追求更加平衡和包容的包括更多的公共空间，更多的社区商业，更多社区层面的社城市交、互动和决策，以及更强的社区意识改善宜居性和生活质量

十五分钟城市

气候行动

15分钟城市的基础一刻钟便民生一刻活圈一刻钟便钟便民生民生活圈活圈

一刻一刻钟便钟便民生民生活圈活圈一刻钟便民生活圈

一刻钟便民生活圈

一刻钟便民生活圈

人类六大基本需求 三个主要目标城市的步伐和节奏应居住-住所；工作-就 该跟随人，而不是汽业；供给-生计；关 车；每个空间应该具爱-健康；学习-教育； 有多种用途；邻里空享受-文化和娱乐 间应该满足居民居住、工作和成长需求

四个主导原则生态：建设一个绿色、生物多样性丰富和环境可持续的城市；邻近性：生活在自给自足的社区中；团结：加强居民联系参与：促进居民参与社区持续改造Source：戴德梁行《十五分钟城市——中国商业地产的创新与变革》，Mob研究院整理绘制5415分钟城市：商业地产的创新与变革为了实现15分钟城市内的互联互通，城市内部必须拥有一个精心规划、运转高效的公共场所，而购物中心作为从空间规划到运营管理均具备科学且完备规划的空间，能够成为实现15分钟城市生活圈的重要载体15分钟城市定义及构成要素当地购物中心

地方卫生设施和服务地方学校

终生学习机会游乐场和公园绿色街道与空间社区花园体育及康乐设施安全的街道经济适用房适老场所多样化住房15分钟城市是一个促进城市环境可持续性和提高生态环境宜居性的新概念便利通达安全骑行网络公共交通设施公共交通、就业和服务配本地就业机会套联系紧密Source：戴德梁行《十五分钟城市——中国商业地产的创新与变革》，Mob研究院整理绘制55重点城市典型案例研究扫码获取更多城市研究报告北京城市商业概况代表商圈概况扫码获取完整版城市研究报告57重点城市分析：北京宏观经济概况2023年前三季度，北京实现地区生产总值31723.1亿元，按不变价格计算，同比增长5.1%，后疫情时代经济回暖态势明显，北京宏观经济增长保持稳中向好，经济增速提振居民消费信心，社会消费品零售总额及增速强势V型反弹北京宏观经济概况2021Q3-2023Q3北京国内生产总值及增速国内生产总值（亿元）同比增速（%）160004.99%10.16%11101.81200010524.9680004000

15.00%10.00%5.00%0.00%

2022-2023年Q1-3北京市社会消费品零售累计总额及增速社会消费品零售总额（万元）同比增速(%)15000.0010.00%10219.5310471.54-4.50%2.47%5.00%10000.000.00%5000.00-5.00%0 -5.00% 0.00 -10.00%Source：公开资料，Mob研究院整理绘制58重点城市分析：北京商业规划《北京市商业消费空间布局专项规划(2022年-2035年)》指出在北京商圈、商业加速提质升级步伐下，对应国际消费中心城市发展目标，匹配城市空间结构，全市将构建“四级两类多维”的商业消费空间体系，业态组合打造全新生活矩阵北京商业规划《北京市商业消费空间布局专项规划(2022年-2035年)》“双核双轴，一区多点”的空间结构分层分类的城市商业布局《规划》指出在北京商圈、商业加速提质升级步伐下，对应国际消费中心城市发展目标，匹配城市空间结构，全市将构建“四级两类多维”的商业消费空间体系，业态组合打造全新生活矩阵。城市消费中心布局规划

“4+29+84+N”的空间布局4片国际消费体验区王府井×西单×前门、CBD×三里屯、环球影城×大运河、丽泽×首都商务新区。29个城市消费中心其中更新提升型17个，新增培育型12个84个地区活力消费圈更新提升型37个，新增培育型47个若干个社区便民生活圈。Source：公开资料，Mob研究院整理绘制59重点城市商业分析：北京新增项目盘点三年疫情期间北京新开三万方以上项目24个，2023年以来北京新开三万方以上12个，其中75%的项目为10万方以上大型商业体，北京市场迎来了新项目集中爆发及存量商业的更新，朝阳区项目数量与体量“狂飙”独占鳌头北京新增项目盘点区域分布2023年北京新开商业项目分层分类的城市商业布局数量（个）所在区域项目商业体量（万所在区域项目商业体量（万㎡）海淀区2门头沟区1名称㎡）名称通州区1石景山区海淀区北京京西大悦城10.3西三旗万象汇12.9昌平区1朝阳区6朝阳区北京惠多港购物中13朝阳区THEBOX朝外丨年轻10心力中心石景山区1昌平区北京首开LONG街9.2朝阳区龙湖北京北苑天街12体量分布通州区海淀区北京远洋乐堤港10五棵松万达广场343-5万㎡,8.0%朝阳区DT514朝阳区东坝万达广场18.18≥10万㎡,5-10万㎡,75.0%16.0%门头沟区西长安中骏世界城8朝阳区林奥CITYPARK购物中10心Source：公开资料（不完全统计3万㎡以上体量的商业购物中心项目），Mob研究院整理绘制60万柳商圈254.289.60%西单商圈1.95%望京商圈0.96%西直门商圈208.1150.80%崇文门商圈0.61%重点城市商圈分析：北京重点商圈发展趋势常营商圈207.867.50%丰台商圈0.40%西红门商圈20726.10%燕莎商圈199.4132.20%双井商圈0.25%天通苑商圈19647.40%朝青商圈0.23%亚奥商圈179.669.60%立水桥-北苑商圈0.21%公主坟商圈178.148.80%丽泽商圈-0.04%崇文门商圈174.427.40%金融街商圈-0.51%天宫院商圈171.413.50%CBD商圈-0.82%马连道商圈-0.66%顺义商圈154.5138.10%万柳商圈-1.32%商圈名称客群数量（万人）YoY（%）东直门商圈137.218.30%商圈名称主力客群流失率（%）怀柔区商圈-1.35%CBD商圈674.9273.10%五棵松商圈129233.80%北三环西路商圈10.08%太阳宫商圈-1.40%双井商圈566252.00%太阳宫商圈121100.20%长阳商圈-1.52%王府井商圈5.79%望京商圈475.874.20%朝青商圈115.8119.20%西红门商圈-1.53%西直门商圈4.68%西单商圈426.476.10%北三环西路商圈114.1148.60%公主坟商圈-1.81%五棵松商圈3.73%丽泽商圈396.9114.30%回龙观商圈113.142.00%天宫院商圈-1.90%亚奥商圈3.54%王府井商圈370.2121.30%中关村商圈111.286.00%通州商圈-2.00%中关村商圈2.56%三里屯商圈348.289.10%亦庄商圈95.99.80%常营商圈-2.29%三里屯商圈2.09%通州商圈30638.90%槐房商圈90.442.80%东直门商圈-2.32%朝外商圈266.272.70%马连道商圈87.966.70%西单商圈1.95%顺义商圈-2.49%万柳商圈254.289.60%丰台商圈87.7129.20%望京商圈0.96%亦庄商圈-2.80%西直门商圈208.1150.80%怀柔区商圈7828.60%崇文门商圈0.61%回龙观商圈-3.17%常营商圈207.867.50%丰台商圈0.40%天通苑商圈-3.31%长阳商圈48.2163.40%西红门商圈20726.10%朝外商圈0.33%槐房商圈-4.53%金融街商圈43.565.90%双井商圈0.25%燕莎商圈-4.69%燕莎商圈199.4132.20%天通苑商圈19647.40%朝青商圈0.23%亚奥商圈179.669.60%立水桥-北苑商圈0.21%公主坟商圈178.148.80%丽泽商圈-0.04%崇文门商圈174.427.40%金融街商圈-0.51%天宫院商圈171.413.50%马连道商圈-0.66%立水桥-北苑商圈157.3121.90%CBD商圈-0.82%顺义商圈154.5138.10%万柳商圈-1.32%东直门商圈137.218.30%怀柔区商圈-1.35%五棵松商圈129233.80%太阳宫商圈-1.40%太阳宫商圈121100.20%长阳商圈-1.52%朝青商圈115.8119.20%西红门商圈-1.53%Source北三环西路商圈：MobTech全景智图114.1148.60%公主坟商圈-1.81%61回龙观商圈113.142.00%天宫院商圈-1.90%重点城市商圈分析：丽泽商圈2013年，丽泽金融商务区开始建设，2018年，北京市提出打造首都商务新区。空间载体以高端商务、文化、科技创新为主，自此位于西三环，临近两大商务区的丽泽商圈迎来了快速发展，政策导向加速商圈升级，商业项目布局进入加速度。2023年9月中国服贸会期间，丽泽城市航站楼、数字金融科技示范园、国际金融城的整体规划首次正式公布，其中城市航站楼预计于2025年具备运行能力，政策利好驱动商圈加速升级丽泽商圈丽泽商圈项目区位北京丰台区商圈面积5.8km²商圈日均125538客流商业项目11个丽泽×首都商务新区：区域规划四片国际消费体验区丽泽：新增培育型城市消费中心商圈定位以“数字+商务”为特色的数字体验消费圈Source：MobTech全景智图62重点城市商圈分析：丽泽商圈项目分布2023年12月，丽泽商圈将新增“公园式”商业综合体丽泽16号，该项目商业体量5.5万方，至此，近三年来丽泽商圈新增4个项目，进一步带动商圈升级丽泽商圈项目分布Source：公开资料，Mob研究院整理绘制日均客流：为近30日内，项目累计客流日均值63重点城市商圈分析：丽泽商圈前景趋势：客质升级带动业态淘换，大体量娱乐体验综合项目仍有空缺丽泽商圈白领主力客群持续拉升带动高端消费需求丽泽金融商务区是北京新兴金融产业集聚区和首都金融改革试验区，吸引越来越多高端企业入驻。白领、上班族等高净值人士将成为商圈消费核心主力，带动商圈内项目业态淘换升级丽泽商务区入驻企业数量入驻企业金融企业1060107710138806186894013974274644744742020年底 2021.8 2022.7 2023.3 2023.7 2023.9

亲子业态趋于饱和，潮玩仍有空白区域欠缺大体量综合商超丽泽金融商务区的发展带来客群客质变化，也带动商圈内从商业体量来看，丽泽商圈除银座和谐广场这一调教育培训、儿童娱乐、亲子为代表的业态，向着满足年轻改项目以外，其余项目体量均未超过10万方，随消费客群的潮玩、时尚、高端娱乐转型。但以品牌IP、主着五棵松万达（34万方）、百荣世贸（60万方）题快闪为代表的潮玩业态仍有空白的兴起，商圈内大体量项目仍有欠缺项目名称商业体量项目定位主打业态丽泽16号5.5北京国际消费中心城市培育建设重点项目运动、娱乐、餐饮、美育、潮玩（尚未开业）北京丽泽天地商在集合零售、餐饮、儿童、娱乐体验等8.2北京区域都市生活、商务枢纽以及社交中心四大核心业态的基础上,引入VR体验馆、业中心射击馆等丰富的娱乐体验内容北京平安幸福汇1.5商务品质客群共创共享平台美食、艺术、咖啡店、生活服务配套北京丽泽天街9.2都市高品质格调生活中心社交、物质、健康、亲子、精神北京月恒正大新3服务型社区购物中心由曾经的服装批发市场转型为以餐饮和生活广场儿童业态为主北京泛悦坊1.7从教育综合体转向社区商业以儿童教育、家庭生活、社区交流为核心业态功能北京米兰life3.5便民综合体文化、教育培训、便民服务Source：公开资料，Mob研究院整理绘制64上海城市商业概况代表商圈概况扫码获取完整版城市研究报告65重点城市分析：上海宏观经济概况2023年前三季度，上海市实现地区生产总值33019.23亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。全国疫情防控放开后，尽管2022年新增商业量骤减，但上海的表现依旧亮眼：2023年1-11月，上海市实现社会消费品零售总额1.69万亿元，同比增长12.9%。且从商业规划来看，到2025年，全市商业建筑总面积达1亿平方米，未来依旧可期上海宏观经济概况全市商业建筑规模逐年扩大，单体能级普遍提升上一轮规划实施以来，上海市商业设施总建筑面积从2014年的6469万平方米增长至2020年的8816万平方米。大型商业设施成为上海商业快速发展的重要基础性载体，规模占比不断上升。根据《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》，到2025年，全市商业建筑总面积达1亿平方米，到2035年，规划商业建筑总量控制在1.2亿平方米左右

商业经济规模稳步提升，品牌影响力显著提高近年来上海社会消费品零售总额稳步增长，商业贡献度较高，吸引国内外品牌首店、首发活动高度集聚。近五年，上海市社会消费品零售总额连续稳居中国城市首位，2021年全市社会消费品零售总额达1.81万亿元。商业税收占第三产业税收的比重、商业就业岗位占全市就业岗位比重以及商业增加值占GDP的比重均较高2014-2035年上海商业设施总建筑面积（万㎡） 2014-2022年上海社会消费品零售总额（亿元）1807912000159331644210000117461266913497747278048158850288161013210947646967739303… …2014201520162017201820192020 2025 2035 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022Source：公开资料，Mob研究院整理绘制66重点城市分析：上海市商业规划根据《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》，上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系，其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个上海市商业规划上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）市级商业中大都市商业空间体系基本形成，建设发展成效显著心规划布局图（主城区范围内）上一轮规划构建了由“市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心、特色商业街”为核心的“3+1”实体商业空间体系，目前规划近期建设的13个市级商业中心基本形成，南京东路、南京西路、小陆家嘴-张杨路等市级商业中心商业建筑规模已超百万平方米。成熟商圈更新改造进程加速，南京东路、淮海中路、徐家汇等市级商业中心已全面开展改造提升。规划近期建设的17个地区级商业中心也初步形成并逐步发育，吴中路等一批地区级商业中心发展势头强劲Source：公开资料，Mob研究院整理绘制67重点城市商业分析：2023年上半年上海首店概况今年1月至6月，上海新增557家首店，包含3家全球首店、1家亚太首店、3家亚洲首店和68家全国或内地首店，高能级首店合计占比达13.5%。2023年作为疫后实体经济恢复的关键周期，品牌开店趋势趋向于稳定。区域分布看，黄浦区依旧位居榜首，浦东新区数量持平徐汇区并列TOP32023年上半年上海首店概况2023年上