第五章物业服务企业《物业管理理论与实务》

第一节物业服务企业的特点与分类一、物业服务企业的概念物业服务企业，是指按合法程序成立并具备相应资质条件、按照物业服务合同从事物业服务活动的具有独立法人地位的经济实体。2021/10/10星期日1第一节物业服务企业的特点与分类二、物业服务企业的特点

物业服务企业除符合企业的一般特征外，还具有以下特点：1．服务性。2．经营性。3．专业性。4．平等性。2021/10/10星期日2第一节物业服务企业的特点与分类三、物业服务企业的类别（一）从物业管理企业的组建来看，大致可分为四种类型

1．由房地产开发企业投资设立的子公司2．由房地产部门所属的房管所转换为物业服务企业。3．由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业4．按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业服务企业。2021/10/10星期日3第一节物业服务企业的特点与分类（二）从物业服务企业与物业的产权关系来看，可分为两大类：1．委托服务型物业服务企业。2．自主经营型物业服务企业。（三）按股东出资形式来划分1．物业管理有限责任公司2．物业管理股份有限公司3．股份合作型物业服务企业2021/10/10星期日4第二节物业服务企业的设立

根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

一、物业服务企业设立的条件

（一）有限责任公司的设立条件1．股东符合法定人数；2．股东出资达到法定资本最低限额；3．股东共同制定公司章程；4．有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；5．有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

2021/10/10星期日5第二节物业服务企业的设立（二）股份有限公司的设立条件1．发起人符合法定人数；2．发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；3．股份发行、筹办事项符合法律规定；4．发起人制定公司章程，并经创立大会通过；5．有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；6．有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

2021/10/10星期日6第二节物业服务企业的设立二、物业服务企业设立的步骤

（一）可行性研究

1、市场调查2、综合分析3、编写可行性报告2021/10/10星期日7第二节物业服务企业的设立（二）物业服务企业建立的筹备1、人才储备2、起草管理章程3、筹集资本金（三）登记注册组建有限责任的物业管理企业和股份有限物业管理企业，登记注册时应提交的文件略有不同（四）资质审查及税务登记2021/10/10星期日8第三节物业服务企业运行机制一、物业服务企业的组织形式

（一）物业服务企业的组织类型

1、实体型物业服务企业。一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个层次：（1）决策层；（2）管理层；（3）作业层。这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提供物业管理的顾问、咨询服务。此类企业的适应性强，但人员较多，不易转型。2021/10/10星期日9第三节物业服务企业运行机制2、管理型物业服务企业。大多是中小型企业，主要由管理层人员组成，具体的作业操作需要时就采取分包形式。这类企业必须与专业企业建立合同关系。企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争力。3、顾问型物业服务企业。由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、但业务素质高。

2021/10/10星期日10第三节物业服务企业运行机制（二）物业服务企业的主要职能机构1．经理室。2．办公室。3．管理部。4．财务部。5．工程部。6．经营发展部。2021/10/10星期日11总经理总经理组长绿化部主任作业组1作业组2作业组3组长组长组长保安部主任组长组长图1：直线制的组织结构维修部主任组长组长组长第三节物业服务企业运行机制（三）物业服务企业组织形式的选择1、直线式2021/10/10星期日12第三节物业服务企业运行机制2、直线――职能制公司经理人事部财务部办公室招投标部职能机构职能机构职能机构职能机构作业组2物业管理项目2物业管理项目1作业组1作业组1作业组2图2：直线-职能制的组织结构2021/10/10星期日13第三节物业服务企业运行机制3、矩阵式总经理项目A人事部财务部A人事项目BB人事A财务B财务绿化部A绿化B绿化维修部A维修B维修C维修C绿化C财务项目CC人事图3：矩阵制制的组织结构2021/10/10星期日14第三节物业服务企业运行机制4．事业部制人事部财务部办公室总公司工程部公关部产投标部住宅管理事业部职能机构职能机构项目2职能机构职能机构园林部专业服务事业部职能机构职能机构项目1租赁经营事业部项目1项目2维修部图4：事业部制的组织结构2021/10/10星期日15第三节物业服务企业运行机制分析上述各种组织形式的特点，可以看出，不存在适应一切企业的标准模式。所以，企业必须从实际出发加以应用。概况地说，选用企业组织形式，应考虑下列几个主要因素。1．企业的规模、类型及所负担的职能。2．企业的经营方式与管理业务的负责程度。3．物业服务模式与服务对象特点。4．拥有托管物业的管辖范围的大小与种类的多少。5．企业管理手段的先进性与管理人员的素质和能力。2021/10/10星期日16第三节物业服务企业运行机制二、物业服务企业的制度建设

（一）物业服务制度设置的原则1．合法性原则。2．市场化原则。3．实事求是原则。4．责权利相统一原则。5．定性与定量相结合的原则。6．简明扼要的原则。2021/10/10星期日17第三节物业服务企业运行机制（二）物业服务制度的类型1、物业服务企业内部管理制度。根据物业服务企业的管理服务职能及机构设置情况，一般企业内部规章制度可分为四类，即员工管理条例、部门职能管理制度、岗位责任制度和管理程序制度。2021/10/10星期日18第三节物业服务企业运行机制2、物业服务企业外部管理制度（1）物业接管验收制度。（2）物业委托管理制度。（3）住户（用户）手册。（4）房屋管理服务制度。（5）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理规定。2021/10/10星期日19第四节物业服务企业资质管理制度一、企业资质管理的概念

企业资质等级管理是指对那些政府认为有必要加强监控行业的某类公司的经营服务能力的认定管理。2021/10/10星期日20第四节物业服务企业资质管理制度二、物业服务企业的资质等级及相应标准根据建设部2004年5月1日实施的《物业服务企业资质管理办法》，把物业服务企业划分为一级、二级、三级三个资质等级。1、一级资质

（1）注册资本人民币500万元以上。（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。2021/10/10星期日21第四节物业服务企业资质管理制度（3）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。多层住宅200万平方米高层住宅100万平方米独立式住宅（别墅）15万平方米办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米2021/10/10星期日22第四节物业服务企业资质管理制度2、二级资质

（1）注册资本人民币300万元以上。（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。2021/10/10星期日23第四节物业服务企业资质管理制度（3）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。多层住宅100万平方米高层住宅50万平方米独立式住宅（别墅）8万平方米办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米2021/10/10星期日24第四节物业服务企业资质管理制度3、三级资质

（1）注册资本人民币50万元以上。（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。（3）有委托的物业服务项目。

2021/10/10星期日25第四节物业服务企业资质管理制度三、企业资质的行政管理

1、资质等级核定管理《物业服务企业资质管理办法》规定：申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：①企业资质等级申报表；②营业执照；③企业资质证书正、副本；④物业服务专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；⑤物业服务合同复印件；⑥物业服务业绩材料。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。2021/10/10星期日26第四节物业服务企业