资产评估课件

资产评估

第一节资产评估与现代市场经济资产评估的产生资产评估的产生资产评估在我国经济转型中的地位和作用资产评估的种类和特征资产评估的产生资产评估的产生资产评估的定义：资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。资产评估活动涉及基本要素基本要素评估依据评估目的评估程序评估价值类型评估方法评估主体

评估原则评估客体资产评估的种类和特征

完全评估限制评估评估评估复合评估咨询单项资产评估整体资产评估按评估内容分类按与准则的关系分类按对象及适用原则分类资产评估的种类和特征资产评估基本特征咨询性专业性公正性独立性资产评估在我国经济转型中的地位和作用

可以促进国有企业的改革和国有经济的战略性重组。有助于改善企业经营管理和加快现代企业制度的建立。可以促进我国资本市场的发展。有助于维护市场经济秩序，促进多种经济成份的共同发展。有利于提高对外开放的质量，增强对外资的吸引力。有利于促进高新技术成果的转化。第二节资产评估的对象

一、资产资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。资产的基本特征：资产必须是经济主体拥有或者控制的资产必须能以货币计量资产具有能够带来未来利益的潜在能力资产的分类

按资产存在形态

按是否具有获利按能够独立存在按与生产经营过程关系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形资产无形资产单项资产整体资产可确指的资产不可确指的资产经营性资产非经营性资产第二节资产评估的对象

二、产权产权就是资产所有权不同权能的排列与组合资产评估必须关注被评估资产的产权属性：首先，应关注被评估资产的产权内容。其次，应关注被评估资产的产权限制。再次，应关注被评估资产可能存在的产权瑕疵。最后，应关注资产权属的说明第三节价值类型和评估目的

一、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。对资产评估的价值类型主要有以下几种分类：

一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型三是从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型四是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型第三节价值类型和评估目的

二、资产评估的目的资产评估目的分为资产评估一般目的和特定目的。资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估特定目的在资产评估中的地位作用资产评估特定目的对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。资产评估特定目的是界定评估对象的基础。资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。注：在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也有差别。

第四节资产评估的假设与原则

一、资产评估假设公开市场假设持续使用假设清算假设资产评估假设公开市场假设公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。

公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。持续使用假设持续使用假设首先假定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。资产评估的原则资产评估工作原则真实性原则科学性原则公平性原则可行性原则简易性原则

资产评估的原则资产评估技术经济原则预期收益原则

供求原则

贡献原则

替代原则

估价日期原则第五节资产评估与审计的关系资产评估与审计的联系1．资产评估中的资产清查阶段，就其工作方法而言，有相当部分工作采用了审计的方法，具有“事实判断”的性质。2．根据我国现行资产评估法规要求，流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。3．在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。资产评估与审计的区别1．审计是做出事实判断的专业活动。资产评估是做出价值判断的专业活动。2．审计人员在执业过程贯彻公证、防护和建设三大专业原则，而资产评估人员在执业过程中遵循供求、替代、贡献、预期等基本技术经济原则。3．审计工作是以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础，而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程技术方面的知识也是其重要的组成部分。4．审计对业务的处理标准，特别是资产的计价原则与会计是同一的。资产评估在资产计价原则和技术标准等方面与审计有着质的区别。例如市场价值与历史成本等。资产评估方法市场法收益法成本法资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系，是实现评定估算资产价值的技术手段。按分析原理和技术路线不同，资产评估方法可以归纳为三种基本类型市场法市场法的基本涵义

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。要有一个活跃的公开市场市场法的基本前提公开市场上要有可比的资产及其交易活动市场法的基本程序及有关指标在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果选择参照物市场法市场法中的具体评估方法市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。它们可以被分为两大类：1直接比较法指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为：评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征÷参照物Ａ特征）

2类比调整法该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该方法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)

当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法，其计算公式为：资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数例2-1：被评估资产年生产能力为30吨，参照资产的年生产能力为40吨，评估时点参照资产的市场价格为100万元，由此确定被评估资产价值接近于75万元。资产评估价值=100×30/40=75（万元）市场法

1、市场售价类比法2、功能价值法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：成新率价格方法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）其中：资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式：资产评估价值＝参照物成交价格×物价变动指数此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。当然，此方法稍做调整即可作为市场售价类比方法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。

例2-2：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为100万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则：资产评估价值=100×（1+5%）=105（万元）市场法3、价格指数法4、成新率价格法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：成本市价方法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：

资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）市价折扣方法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）

此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。例2-3：评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为100万元，评估人员经综合分析，认为快速变现的折扣率应为50%，因此，拟快速变现的该项资产价值接近于50万元。资产评估价值=100×（1-50%）=50（万元）市场法5、市价折扣法6、成本市价法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：市盈率乘数方法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率例2-5：某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为30倍，则：该企业的评估价值=1000×30=30000（万元）市场法7、市盈率乘数法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：收益法收益法的基本涵义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的方法判断和估算资产价值。应用收益法必须具备的前提条件：被评估资产的预期收益折现率或本金化率被评估资产取得预期收益的持续时间收益法的三个基本要素：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量被评估资产预期获利年限可以预测资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量收益法5、分析确定评估结果4、用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值3、确定折现率或本金化率2、分析测算被评估对象未来预期收益1、搜集并验证数据收益法的基本程序和基本参数三个主要经济技术参数是：收益额、折现率、获利期限

收益法收益法中的主要技术方法及所用字符含义的定义收益法是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为两类：1针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法2针对评估对象预期收益额的情况划分，分为等额收益评估方法、非等额收益法等P——评估值；t——年序号；Pt——未来第t年的评估值；Rt——未来第t年的预期收益；r——折现率或资本化率；rt——第t年的折现率或资本化率；n——收益年期；A——年金。收益法在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：

P＝A/r

（2-10）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：（2-11）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：P＝A×n

（2-12）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。

一、纯收益不变收益法无限年期收益。其基本公式为：

（2-13）

其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r大于零。有限年期收益。其计算公式为：（2-14）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期有限为N；(4)r大于零。注意：这里纯收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、纯收益在若干年后保持不变收益法在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（2－15）

其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（2－16）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（2－17）

其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。三、纯收益按等差级数变化在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

（2－18）

其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。收益法在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（2－19）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（2－20）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（2－21）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。四、纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（2－22）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；(5)0＜s≤1。有限年期收益且已知未来若干年后资产变现价格的条件下，有以下计算式：（2－23）其成立条件是：(1)纯收益在第t年(含t年)前保持不变；(2)预知第t年的价格为Pt；(3)r大于零。连续复利同企业的实际经济活动情况更为接近，对年收益比较大，计算周期比较长的评估中，应采用连续复利计算评估值，否则评估结果会偏高。假设，用普通复利计算时的年折现率为r（名义折现率），连续复利中的实际年折现率，即连续复利率为r0（实际折现率），若一年中复利次数为m，则有

式中e为自然对数的底，e=2.7183收益法连续复利

：连续复利、间断支付的现值计算连续复利、间断支付的现值计算，即考虑连续复利计息，现金流量序列为间断，此时将代入上述普通复利计算模型中。即可得到连续复利、间断支付情况下的各种模型。如（2-10）式为：P=（2-11）式为：P=

=er－1

=er－1连续复利同企业的实际经济活动情况更为接近，对年收益比较大，计算周期比较长的评估中，应采用连续复利计算评估值，否则评估结果会偏高。收益法连续复利

：连续复利、连续支付的现值计算连续复利、连续支付的现值计算，即考虑连续复利计息，现金流量序列无间断的发生，就产生了连续复利计息、连续支付的计算问题。设为连续年金，即在一年连续均匀发生的现金流，它是在利率为零的条件下计算出的总年金。此时可设m是个很大的自然数，每一计息周期利率是。这样，可令m→∞，推导出普通复利现值模型对应的连续复利、连续支付的计算模型。以（2-11）式为例：P==

=收益法应用举例例2-6：某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来5年收益额的现值。现值总额=++++=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777(万元)计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/10%=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值＝49.2777+140×0.6209＝136.2037（万元）收益法应用举例例2-6：某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。50年的收益价值评估过程评估价值=+++++×[1-]=49.2777+140×0.6209×（1-0.0137）=49.2777+85.7351=135.01（万元）成本法成本法的基本涵义

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬损因素。上述评估思路可概括为：资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值成本法成本法的基本前提成本法的运用涉及到四个基本要素资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值资产的重置成本1被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态2具备可利用的历史资料3形成资产价值的耗费是可计量的成本法资产的重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。复原重置成本

是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

更新重置成本

是指采用新型材料，新的建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。成本法资产的实体性贬值资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。（2-29）成本法重置核算法价格指数法规模经济效益指数法重置成本的估算方法各种具体方法围绕着被评估资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四大因素采用不同的方式测算形成的。在评估实务中，人们习惯上是以估算重置成本的具体方式区别和划分成本法中的各种具体方法。成本法重置核算法

重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型，购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。

例2-7：重置购建设备一台，现行市场价格每台6万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本与人工成本的比为0.8：1，该机器设备重置成本为：直接成本为60000元+1000元+800元=61800元其中：买价，60000元运杂费，1000元安装成本，800元其中：原材料，300元人工，500元间接成本（安装成本），400元重置成本合计，62200元。成本法价格指数法

价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，其计算公式为：重置成本＝资产的账面原值×价格变动指数（2－30）

式中，价格变动指数可以是定基价格变动指数或环比价格变动指数。定基价格变动指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：（评估时点价格指数÷资产购建时的价格指数）×100％。环比价格变动指数可考虑按下式求得：X=(1+ａ1)×(1+ａ2)×……×(1+ａi)×100％

式中，x为环比价格变动指数；ａi为第i年环比价格指数，i=1,2,3……ｎ。

例2-8：某被估资产购建于2000年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估时该类资产的价格指数为160％，则：被估资产重置成本＝50000×(160%/95%)×100%＝84210（元）又如，被估资产账面价值为200000元，2001年建成，2006年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2002年为11.7％，2003年为17％，2004年为30.5％，2005年为6.9％，2006年为4.8％，则有：被估资产重置成本＝200000×(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)×100％＝200000×191％＝382000（元）成本法价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。区别价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。价格指数法与重置核算法成本法规模经济效益指数法

由于规模经济效益的作用，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。两项资产的重置成本和生产能力的关系可用下列公式表示：推导可得：（2－31）成本法功能价值法功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为：(2-32)被评估资产重置成本＝

例2-9：某重置全新的一台机器设备价格6万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本＝4000/5000×60000

＝48000(元)成本法采用统计分析方法确定某类资产重置成本的步骤第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别，如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数方法等方法估算其重置成本第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数采用统计分析方法确定某类资产重置成本的公式成本法例2-10：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：

K=30÷20=1.5

该类通用设备重置成本＝500×1.5

＝750（万元）其计算公式为：

k=（2－33）公式中：K为资产重置成本与历史成本的调整系数；为某类抽样资产的重置成本；为某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K（2－34）某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。成本法观测法，也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式为：资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率)（2－35）实体性贬值的测算方法使用年限法

使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。使用年限法数学式表达为：式中，实体性成新率=1-实体性贬值率（2－36）其中：总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率成本法资产利用率

通过资产利用率可以调整实际已使用年限与名义已使用年限的差异，资产利用率计算公式为：（2－37）

当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率＝1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

例2-11：某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率＝10×360×7.5/10×360×8×100%

＝93.75%

此可确定其实际已使用年限为9.4年。成本法资产的功能性贬值测算法

功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。

功能性贬值的估算步骤第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本第三，估计被评估资产的剩余寿命第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗，计算公式为：被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）（2－38）成本法例2-12：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表2-3：表2-3某设备的技术资料项目技术先进设备技术陈旧设备月产量单件工资月工资成本月差异额年工资成本超支额减：所得税（税率33%）扣除所得税后年净超额工资资产剩余使用年限假定折现率10%，5年年金折现系数功能性贬值额10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本成本法资产经济性贬值的估算资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。资产经济性贬值率和经济性贬值额的计算公式：经济性贬值率=[1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)x]×100％

（2－39）

式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7之间。经济性贬值额＝资产年收益损失额×(1－所得税率)×(P/A，ｒ，ｎ)（2－40）式中，(P/A，ｒ，ｎ)为年金现值系数。

例2-12：某被估生产线设计生产能力为年产25000台产品，因市场需求结构变化，在未来尚可使用年限内，每年产量估计要减少8000台，功能价值指数取0.6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性贬值率＝

[1-(17000/25000)0.6]×100%×100%

＝[1-0.79]×100%＝21％

又如，数据承上例，假定该生产线尚可使用三年，每年减少8000台产品，每台产品利润为100元，行业的投资回报率为10％，所得税率为33％。该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额＝(8000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3)

＝536000×2.4869

＝1332987（元）成本法资产经济性贬值的估算资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。资产经济性贬值率和经济性贬值额的计算公式：经济性贬值率=[1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)x]×100％（2－39）式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7之间。经济性贬值额＝资产年收益损失额×(1－所得税率)×(P/A，ｒ，ｎ)（2－40）式中，(P/A，ｒ，ｎ)为年金现值系数。

例2-12：某被估生产线设计生产能力为年产25000台产品，因市场需求结构变化，在未来尚可使用年限内，每年产量估计要减少8000台，功能价值指数取0.6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性贬值率＝

[1-(17000/25000)0.6]×100%

＝[1-0.79]×100%＝21％

又如，数据承上例，假定该生产线尚可使用三年，每年减少8000台产品，每台产品利润为100元，行业的投资回报率为10％，所得税率为33％。该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额＝(8000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3)

＝536000×2.4869

＝1332978.4（元）评估方法的选择评估方法体系的内在关系不同评估方法得出结果存在差异的原因

一是某些方法的应用前提不具备；二是分析过程有缺陷；三是结构分析有问题；四是某些支撑评估结果的信息依据出现失真；五是评估师的职业判断有误。成本法市场法收益法结构基础比较机制预期约束如果前提条件成立，三种方法得到的结果趋同评估方法资产评估方法之间的区别由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力评估方法的选择评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约资产评估方法的多样性，为评估人员选择适当的评估方法，有效地完成评估任务提供了现实可能。在评估方法的选择过程中应注意以下因素：不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致资产评估中信息收集与分析的意义Text财政部2001年7月颁布的《资产评估准则——无形资产》（以下简称《无形资产评估准则》）强调“资产评估人员应当独立获取评估所依据的信息”。要求：收集信息资料的可靠性和适当性，杜绝资料选取上的随意性资产信息传递的方法、路径等原因使相关各方获取信息的程度不一，获得时间也不同。资产影响因素有些资产受成本、效益、技术成熟程度、技术寿命周期和资产市场供求等因素的影响，因素相互作用的表现不同，开发的程度不同或某些潜在价值未被发现等与资产的关联程度资产的卖方或信息的提供者掌握的信息资料比资产的买方或信息的收集者多Text信息收集与分析是解决资产信息不对称的要求

信息收集与分析是资产评估的基础要求：尽可能收集到完整、真实的信息资料，为客观、公正评估资产价值提供保障，以促进资产交易市场的发展。资产评估中的信息收集资产评估中需要收集的信息1有关资产权利的法律文件或其他证明资料2资产的性质、目前和历史状况信息3有关资产的经济寿命和法定寿命信息4有关资产的使用范围和获利能力的信息5资产以往的评估及交易情况信息6资产转让的可行性信息7类似资产的市场价格信息8卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件9可能影响资产价值的宏观经济前景信息10可能影响资产价值的行业状况及前景信息11可能影响资产价值的企业状况及前景信息12其他相关信息资产评估中信息收集的来源及基本程序实施信息收集提供信息资料制定收集计划资产评估中信息收集的来源内部提供的资料外部收集的资料（源于公共信息领域）资产评估中信息收集的基本程序计划补充和追踪鉴定分类分析资产评估中信息收集的一般方法和步骤业务法是根据业务工作的需要，确定收集计划、设计数据结构以便收集信息的方法系统法指信息的收集不仅仅满足某项要素确定的需要，而是从整个评估工作的目标出发，来确定信息的收集内容、收集计划、数据结构以及收集信息的方法。信息收集的步骤确认原始记录制作信息收集卡调查研究统计分析

资产评估中信息的初步处理对收集的信息资料先进行可靠性鉴定、分类整理等资产信息资料的鉴定：信息源的可靠性可通过对如下因素的考察判断：该渠道过去提供的信息的质量；该渠道为你提供信息的动因；该渠道是否拥有该信息；渠道的可信度。1信息源的可靠性可分为：完全可靠；通常可靠；比较可靠；通常不可靠；不可靠；无法评价可靠性。2信息本身的准确度可分为：经其他渠道证实；很可能是真实的；可能是真实的；真实性值得怀疑；很不可能；无法评价真实性。资产评估中信息的初步处理资产信息资料的筛选与调整1按可用性原则划分：可用性资产信息资料；有参考价值的资产信息资料；不可用信息资料。2按时间原则划分：临时性资产信息资料；需长期保存的资产信息资料。3按信息来源划分：一级信息二级信息资产评估中的信息分析常用的逻辑分析方法比较分析与综合推理比较就是对照各个事物，以确定其间差异点和共同点的逻辑方法。事物间的差异性和同一性是进行比较的客观基础.

在比较时，要注意以下几点：要注意可比性要确定一个比较的标准要注意比较方式的选择要注意比较内容的深度分析与综合分析的基本步骤是：第一、明确分析的目的第二、将事物整体分解为若干个相对独立的要素第三、分别考察和研究各个事物以及构成事物整体的各个要素的特点第四、探明各个事物以及构成事物整体的各个要素之间的相互关系，并进而研究这些关系的性质、表现形式、在事物发展变化中的地位和作用等综合的基本步骤是：第一、明确综合的目的；第二、把握被分析出来的研究对象的各个要素；第三、确定各个要素的有机联系形式；第四、从事物整体的角度把握事物的本质和规律，从而获得新的认识结论。

分析综合推理推理的三个要素注意：

1、推理的前提必须是准确无误的

2、推理的过程必须是合乎逻辑思维规律的前提结论推理过程演绎推理是借助于一个共同的概念把两个直言判断联系起来，从而推出一个新结论的推理，是由一般到个别的推理方法。演绎推理归纳推理

归纳推理是由个别到一般的推理，即由关于特殊对象的知识得出一般性的知识。在信息分析与预测中，简单枚举推理是常见的一种推理形式。它是通过简单枚举某类事物的部分对象的某种情况，在枚举中又没有遇到与此相矛盾的情况，从而得出这类事物的所有对象具有此种情况的归纳推理。

常用的具体分析方法（一）增长——份额矩阵分析法

它通过描述某一具体业务单位相对于产业中最强的竞争对手的市场份额和该业务单位所在产业扣除了年度通胀之后的增长率来显示公司的整个业务组合情况。市场——份额矩阵通常如下图所示：明星——处于高增长产业，占有较高的市场份额。现金牛——在低增长产业有相对较高的市场份额。所创造的现金远远超过其内部有利可图的投资所需要的现金。问题——处于快速增长的产业，但其相对市场份额较低，并需要现金投入来保持其地位。瘦狗——处于增长缓慢的产业中且市场份额相对较低的业务单位，获利能力很差。常用的具体分析方法（二）波特的五种竞争要素分析法1．潜在进入者威胁

威胁来源：潜在进入者希望在现有市场中占有一席之地威胁的严重程度取决于：

常用的具体分析方法（二）波特的五种竞争要素分析法2．现有企业间竞争威胁现有企业间竞争加剧的表现：产业进入障碍较低，势均力敌的竞争对手较多，竞争参与者范围广泛。市场趋于成熟，产品需求增长缓慢。竞争者企图采用降价等手段促销，并提供几乎相同的产品或服务，用户转换成本很低；企业的某个战略行动如果成功，其收入相当可观。产业外部实力强大的公司在接收产业内实力薄弱企业后，发起进攻性行动，结果使刚被接收的企业成为市场的主要竞争者。退出障碍较高。3．替代品生产者威胁：对现有产品的替代常用的具体分析方法（二）波特的五种竞争要素分析法4．买方讨价还价能力买方满足以下条件可能具有较强的讨价还价能力：买方的总数较少，而单个买方的购买量较大，占产业内企业销售额的很大比例卖方产业由大量相对规模较小的企业组成；买方所购买的基本是一种标准化产品，并且同时向多个卖主购买产品在经济上完全可行;买方有实现后向一体化的能力，而卖方难以实现前向一体化。5．供方讨价还价能力卖方满足以下条件可能具有较强的讨价还价能力：供方产业为一些具有比较稳固市场地位的企业所控制，其产品的买主很多,以致于每一单个买主都不可能成为供方的重要客户供方企业的产品具有一定特色，以致于买方难以转换购买品或转换成本太高;或者难以找到供方企业产品相竞争的替代品供方较易实现前向联合或一体化，而买方难以进行后向联合或一体化。常用的具体分析方法（三）SWOT分析法

SWOT分析是一种简单易行的基本分析工具，它将与研究对象密切相关联的各种主要内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）、和外部机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats），通过调查分析并依照一定的次序按矩阵的形式排列起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论。

SWOT分析的程序：

（四）财务比率分析法财务比率分析是指根据收集的各种财务报表，利用财务比率分析，可以了解一个公司的偿债能力、获利能力、库存状况、资产收益率等。包括:偿债能力分析;资产管理能力分析;盈利能力分析常用的具体分析方法（四）财务比率分析法1．偿债能力分析（1）流动比率——一个公司支付短期债务的能力流动比率=流动资产÷流动负债（2）速动比率速动比率=速动资产÷流动负债（3）资产负债比率——企业偿还债务的能力和债权人权益的保障程度资产负债率=负债总额÷资产总额2．资产管理能力分析（1）存货周转率——反映存货管理水平的高低存货周转率＝销售成本÷平均存货存货周转天数＝360÷存货周转率（2）应收账款周转率——说明应收账款的流动的速度应收账款周转率＝销售收入÷平均应收账款应收账款周转天数＝360÷应收账款周转率常用的具体分析方法（四）财务比率分析法3．盈利能力分析（1）销售净利率——销售收入的收益水平销售净利率＝净利润÷销售收入（2）资产净利率——与企业资产的多少、组织人员结构、经营管理水平有着密切的关系资产净利率＝净利润÷平均资产总额（3）净资产收益率——反映公司所有者权益的投资报酬率净资产收益率＝净利润÷平均净资产其中，平均净资产＝（年初净资产＋年末净资产）÷2数据的统计描述分析一、数据的集中趋势分析资产评估中，常用平均值描述一组数据的共性（集中趋势）。常用的平均值的主要有算术平均数、几何平均数、众数和中位数等。算术平均数算术平均数是总体各单位变量值之和除以变量值个数所得的结果.它是平均值的基本计算方法。算术平均数的一条重要的数学性质:各个变量值与其算术平均值的离差之和等于零数学表达式为：==0算术平均数有两种计算方法：简单算术平均数加权算术平均数。数据的统计描述分析一、数据的集中趋势分析资产评估中，常用平均值描述一组数据的共性（集中趋势）。常用的平均值的主要有算术平均数、几何平均数、众数和中位数等。加权算术平均数

简单算术平均数

依据未分组的原始数据，将总体各单位变量值简单加总之后除以变量值个数所得的结果。计算公式为：

（4-1）式中：表示算术平均数，表示总体各单位变量，表示变量值个数。

将各个变量值乘以其相应的权重，然后加总求和，再除以总权数。计算公式为：

（4-2）式中：表示各个变量的权重数据的统计描述分析资产评估中，常用平均值描述一组数据的共性（集中趋势）。常用的平均值的主要有算术平均数、几何平均数、众数和中位数等。一、数据的集中趋势分析几何平均数

几何平均数是n个变量值连乘积的次方根。在资产评估中常用的是简单几何平均数，它适用于总体中每个比率只出现一次的情况。其计算公式为：式中：G表示几何平均数；

表示变量值。（4-3）

计算几何平均数也可采用对数方法。将等式两边同时取对数得：（4-4）然后将等式右边的计算结果求反对数，即得几何平均数的值。例4-1：对某企业进行资产评估中，预计未来3年的通货膨胀率分别为2％，6％和10％，则其平均的通货膨胀率计算如下：数据的统计描述分析一、数据的集中趋势分析

中位数和众数两者都是根据平均值在总体中所处的位置来确定的平均数，也称作位置平均数。资产评估中，常用平均值描述一组数据的共性（集中趋势）。常用的平均值的主要有算术平均数、几何平均数、众数和中位数等。众数

中位数

将总体各单位的变量值按大小顺序排列，排在数列中点位置的变量值为中位数。中位数将数列分为相等的两部分，一部分变量值小于中位数，另一部分变量值大于中位数。

众数是总体中出现次数最多的变量值。通常用来确定众数的方法是根据单项式变量数列确定众数，只需找出次数最多的变量值，即为众数。数据的统计描述分析中位数确定未分组的原始数据的中位数，可按以下步骤进行：（1）原始数据按大小顺序排列；（2）用公式确定中位数的位次；（3）根据中位数的位次找出对应的变量值。由于中位数是根据数列中点的位置确定的，因此，影响中位数的大小的主要因素是数列总数的多少，而不是变量值的大小。如，设数列

1012172025

其中位数为17，若将最大数扩大10倍，中位数仍为17。这说明中位数不受极端数值的影响。众数具有以下特点(1)众数是根据变量值出现次数的多少确定的，因此不受极端数值的影响。(2)在一个次数分布中有几个众数，称为多重众数。在测定总体集中趋势时，若出现多重众数，说明总体中存在不同性质的事物。为了认识事物的本质特征，可将其分解为几个不同分布加以研究。算术平均数众数几何平均数中位数几种平均数之间关系的比较数据的相关分析1．确定现象之间有无关系。这是相关分析的起点。2．确定相关关系的表现形式。3．测定相关关系的紧密程度。

相关分析主要是分析现象之间是否存在相关关系，以及相关关系的方向、形式和关系的密切程度。相关分析的主要内容有：数据的相关分析相关关系的测定（一）简单相关系数的计算----皮尔森（Pearson）相关系数设

是

的

n

组观测值，则相关系数的计算公式为：

（4-9）

在许多情况下，相关系数的计算可以同回归系数的计算结合起来，于是也可以用下列公式进行计算：

（4-10）数据的相关分析相关关系的测定（一）简单相关系数的计算----皮尔森（Pearson）相关系数简单相关系数r测定了变量x和y之间的线性相关程度，其取值范围是[-1，1]。

若0＜r

≤1，表明与之间存在正相关；若-1≤r＜0，表明与之间存在负相关；若r=1，表明与之间存在完全正相关；若r=-1，表明与之间存在完全负相关；若r=0，说明与之间不存在线性相关关系。

利用相关系数的数值大小来判断变量之间的相关程度的高低，也有一些经验的标准。若∣r∣＜0．3,表明与之间不存在线性相关关系；若0．3≤∣r∣＜0．5,表明与之间存在低度的线性相关关系；若0．5≤∣r∣＜0．8,表明与之间存在显著的（中等的）线性相关关系若∣r∣≥0．8，表明与之间存在高度的线性相关关系。数据的相关分析二、相关系数的显著性检验第一步：建立假设。：（总体内两个变量之间的线性相关关系不显著）：（总体内两个变量之间的线性相关关系显著）第二步：确定显著性水平

，一般规定

=0.05

或

=0.01。第三步：建立检验的统计量。在小样本条件下，通常采用t检验来检验相关系数的显著性，其检验采用的统计量为：第四步：查t分布表。根据给定的显著性水平

和自由度，查t分布表，得到相应的临界值。

第五步：做出统计决策。若≥，拒绝原假设，表明r不是抽自的总体，说明在总体范围内，变量x与y之间存在显著的线性关系；若＜，表明r是抽自A

的总体，说明在总体范围内，变量x与y之间不存在显著的线性关系。

数据的回归分析回归分析的主要内容有以下几个方面：

从样本数据出发，确定出变量之间的数学关系式；对所确定的关系式的可信程度进行各种统计检验，并从影响某一特定变量的诸多变量中找出影响显著的变量；用确定的关系式，根据一个或几个变量的值来预测或控制另一特定变量的取值，并给出相应的精确度。数据的回归分析一、一元线性回归分析若变量和之间存在着线性关系，其数量变化关系可用下列一元线性回归模型描述：

的数学期望作为的估计（），得到如下一元线性回归方程：（4-11）（4-12）对于上述回归模型或回归方程中的参数和，我们可以根据样本数据，运用适当的统计方法进行估计，分别得到其估计值和，这样，我们可以得到如下经验回归方程：＝＋（4-13）数据的回归分析一、一元线性回归分析实际应用中，我们一般运用普通最小二乘法来估计和，其估计公式为：

＝＝（4-14）（4-15）二、二元线性回归分析二元线性回归模型的一般表达式为：（4-16）实际应用中，建立下列回归方程：（4-17）数据的回归分析三、非线性回归分析几种常见的曲线函数：双曲线型指数曲线型抛物线型一元非线性回归分析的概念非线性回归分析的概念双曲线型一种双曲线数学模型：运用的条件：变量y随x的增加而增加（或减少），且最初增加（或减少）很快，以后逐渐减慢并趋于稳定对于双曲线进行线性化处理，可以令则有线性化模型：（4-19）运用最小二乘法估计原模型中的参数，首先要按和生成新的数据和，然后按最小二乘法估计方法，估计出参数和的值即可。数据的回归分析三、非线性回归分析几种常见的曲线函数：双曲线型指数曲线型抛物线型指数曲线型指数曲线型的一般方程为：（4-20）这就是指数曲线的线性化模型表达式。运用最小二乘法估计原模型中的参数，首先要按

生成新的数据，然后按最小二乘法估计方法，估计出线性化模型中的参数和

b，最后，还要查反对数，获得真值。这样，原模型中的参数和b就全部估计出来了。抛物线型抛物线型的回归方程为的一般形式是：（4-21）按最小二乘法，确定、、的估计值、