宁波江北金港大酒店改造与扩建项目全案策划报告样本可编辑

中华人民共和国.春和集团宁波江北金港大酒店改造与扩建项目全案策划报告（思路稿）前言在进行了全面、细致市场调研后，咱们对项目所处市场环境以及项目自身条件有了较为全面和客观结识。在结合项目与公司发展状况下，咱们以为，本篇报告重点内容应当解决如下四大方面问题：项目投资与开发与否可行？项目适合定位成什么类型产品？这些产品如何包装与营销？如此定位与包装后能否达到预期开发目的？第一某些：区域发展与项目机会一、宁波经济、都市发展状况1、宁波经济发展宁波是国内长江三角洲经济圈南翼重要中心都市，是全国副省级都市、筹划单列市。宁波国民经济持续近年持续增长，国民生产总值年增长率超过8%。宁波民营经济活跃，人民生活富裕，财政收支平衡，对外贸易与港口物流发达，是抱负投资都市。宁波工业、商业发展迅速，房地产业投资继续扩大，这些都为本项目投资与开发起到了基石性支撑作用。（详细经济增长指标与图表由于时间关系在这里暂不详细列出）2、宁波都市发展与规划宁波都市规模不断扩大，鄞州中心区崛起，东部新城规划与建设，海曙、江北、江东核心区规划与改造都使宁波都市在迅速发展与繁华。宁波三江口商务、商业区重要地位，三江六岸生态建设，江北中心区域大力改造都给本项目投资与开发带来了巨大发展潜力与无限机遇。（详细都市规划图表与文字表述由于时间关系在这里暂不详细列出） 二、项目在宁波区域发展中市场机会宁波经济与都市迅速发展宏观环境持续向好，工业、商业、房地产业、服务业等国民经济支柱产业发展良好，宁波全国都市综合实力排名位于前20位，投资环境与都市资本、人才等竞争力均名列全国前茅。这些都使本项目极具投资与开发价值，本项目在宁波区域发展中机会与机遇明显存在。第二某些：公司发展与项目机会一、春和集团发展战略中华人民共和国春和集团是长江三角洲区域重要大型公司集团，以船舶制造业为龙头，轻工业、零售商业、房地产业迅速扩展，当前集团下属十各种成员公司，业务范畴遍及全国及国外，集团实力雄厚，宁波作为集团总部所在，集天时、地利、人和于一身春和集团在宁波投资是非常抱负选取。宁波作为公司发展战略布局中重要都市，特别是房地产业迅速发展，都非常适合春和集团在房地产行业中想要扩张发展模式，因而，集团在宁波投资与开发此项目是非常适当。（由于对集团现状与发展并不十分理解，故这里暂不做详细阐述）二、项目在集团发展中市场机会春和集团明显实力与发展战略，即将整体上市集团公司，即将大力进军房地产业整体规划，都使得本项目在集团公司发展壮大中存在优良发展机会。春和集团在工业行业领军，品牌势力雄厚，但在宁波房地产行业属于新星，可以说是一种“蹲着巨人”，因而，本项目开发也能使扩大公司在房地产领域中知名度，对公司多元化发展战略作出重大贡献，项目发展与公司发展是相辅相成。第三某些：房地产市场发展与项目机会一、宁波房地产市场发展状况宁波房地产业自复苏以来，始终在迅速发展，期间在通过、宏观调控，市场开始逐渐理性与成熟。，宁波房地产业更是鼎盛繁华，市场供需两旺，房地产产品品质大幅提高，房地产价格迅速攀升，国内外知名房地产开发商，如万科、中海、金地、绿城等大鄂纷纷进驻，给持续向好宁波房地产业带来了又一次繁华。稳定、繁华、健康与理性宁波房地产业为本项目投资与开发起到了铺垫作用。（详细房地产发展指标与图表由于时间关系在这里暂不详细列出）二、项目在区域房地产市场中发展机会宁波房地产业大力持续发展，商品房供应旺盛，有效需求大量存在，房价迅速上涨，年均涨幅全国排名前列。宁波多次被评为国内最具房地产投资价值都市之一。但宁波做作为副省级都市，国内知名大都市，无论是在房地产开发商品、房地产价格方面都与上海、北京、广州、杭州等有一定差距。因而，宁波房地产市场在将来仍有较大可发展潜力，特别是项目做在都市核心地段，这对本项目发展有巨大推动作用，项目在区域房地产市场中存在很大发展机会。第四某些：项目研判一、项目状况1、项目特性项目地块位于宁波江北核心地段，处在三江口老式商业、商务区内，交通便利，配套完善，出行以便，绝佳地段优势是当前在开发所有房地产项目都无法比拟。项目由当前金港大酒店及西侧幼儿园与社会停车场土地共同构成，新建土地用地面积8440平方米，当前规划对金港大酒店进行全面改造，并在西侧土地新建21层主楼与9层副楼及4层群楼，主楼由空中景观连廊与金港大酒店连接，并建设地下停车场。项目规划新建建筑面积47400平方米，建筑容积率5.6，加上原有酒店面积，项目总建筑面积达80506平方米。项目外观规划为椭圆柱型桶体状，通过群楼、连廊、高低落差等形式使建筑整体非常美观与新颖，是抱负高档商业、商务项目。（由于对集团收购金港大酒店实质性问题不理解，项目资产及资产处置问题在这里暂不详细阐述）2、周边配套项目地处三江口商业中心，距离天一广场局限性2公里，交通便利，生活、居住、商务、旅游配套完善，并且有一线江景，闹中取静，与知名老外滩国际商务区毗邻，俯视天一广场，三江口美景尽收眼底，项目地块是江北核心区内绝无仅有风水宝地。项目周边商业设施林立，大型写字楼众多，酒店分布广泛，都市展览与文化旅游项目众多。因而，项目区位总体商业、商务、酒店氛围十分优良，项目打造高档次酒店、办公楼、商业及居住产品十分抱负。（详细配套设施由于时间关系在这里暂不详细列出）二、项目SWOT分析1、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、威胁分析（由于时间关系项目详细SWOT分析点在这里暂不详细列出）三、项目研判结论通过仔细分析研究，项目最大有时与发展机会在于其绝佳地段与宁波房地产市场持续向好，在于宁波项目定位适合区域经济发展与消费客户需求。而项目也存在如有旧楼改造，将来宏观政策对房产调控不拟定性等劣势与风险威胁。项目总体优势不不大于劣势，机会优于威胁，总体可发展条件、可发展机遇、可发展潜力非常明显。并且。从项目及地块条件与规划设计规定上看，咱们以为项目基本可发展酒店、商务办公、商业娱乐及居住类几大产品类型。第五某些、项目可性性研究结论一、项目与否可行从以上对项目在宁波都市经济发展、春和集团公司发展战略、宁波房地产市场发展及项目地块研判断四大方面阐述与判断，咱们以为项目在这几大重要可行性评判方面，均有较好可发展机会与发展潜力。因而，咱们以为对本项目投资与开发是可行。（由于对集团投资此项目资金、财务、酒店经营等方面问题不理解，故在经济效益方面对项目可行性判断在这里不做详细阐述，但依照经验推断，项目在经济效益方面也基本是可行）二、项目可发展物业项目既然可行，咱们就要拟定项目详细可开发什么类型房地产产品。通过对项目当前基本状况调查理解，咱们初步判断，本项目可以开发酒店（原有酒店改造或搬迁）、写字楼、酒店式公寓（或商务公寓）、商业店铺这几大产品类型。至于展览馆、运动馆、商务会馆等产品类型由于项目当前自身规划因素及赚钱性低问题，咱们将其放到酒店或写字楼配套里统一考虑，这里就不做单独产品设立。下面咱们将重点对酒店、写字楼、酒店式公寓、商业这几大重点发展物业做详细市场研究，以判断其市场发展机会。第六某些、目的物业市场机会研判区域酒店市场研究1、宁波酒店市场概况宁波是全国先进旅游都市、文化底蕴深厚，人文景观众多，旅游人数大量涌入。同步，宁波又是国内重要工商业发达都市，港口与贸易业繁华，外来人口多，商务来往平凡。旅游业及工商业迅速发展，为宁波酒店业繁华奠定了基本，当前宁波各档次酒店生意均较为了抱负，酒店入住率高，特别是地段、配套、交通等以便大中型酒店。据记录，当前宁波市区内在营业五星级或准五星级酒店有4家，四星及三星级酒店也各有不少，其重要分布在宁波老式商业及商务中心——三江口区域，本项目作为三江口区域核心地段，本来自身就存在较为知名酒店品牌。因而，项目发展较高档次星级酒店是非常抱负。2、三江口区域各星级酒店对比研究三江口区域项目酒店某些重要竞争对象在营业有五星级中信大酒店、东港波特慢大酒店，四星级宁波大酒店、文昌大酒店、凯洲大酒店，三星级凯利大酒店、甬港饭店，在建设有万豪五星酒店、香格里拉五星酒店等。（1）、旅游业发展对酒店业增进十五期间宁波市旅游收入变化图—期间宁波旅游总收入增长迅速，各年旅游增长呈现梯状攀升趋势，各年旅游总收入数值为130.6亿元、151.4亿元、164.04亿元、205.2亿元、258.2亿元；各年增长率为12.8%、15.9%、8.4%、25.1%、25.8%，十五期间旅游收入平均年增长率为17.6%，随着着宁波对内、对外经济迅速发展及商务、旅游环境完善，将来宁波旅游依然具备良好发展前景。其中：—宁波国内旅游收入变化图国内旅游收入124.8亿元，增长12.4%；国内旅游收入144.32亿元，增长15.6%；国内旅游收入155.83亿元，增长8.0%；国内旅游收入192.5亿元，增长23.5%；国内旅游收入23834亿元，增长23.8%，旅游收入突破200亿大关，并处在历年增长之首。—宁波对外旅游创汇变化图旅游创汇7125万美元，增长27.5%；旅游创汇8835万美元，增长24%；旅游创汇9975万美元，增长12.8%；旅游创汇1.53亿美元，增长25.5%；旅游创汇2.5亿美元，增长62.1%，可谓宁波对外商务、旅游增长最快一年，创汇总额是十五第一年3.5倍。十五期间宁波国内旅游人次变化图—宁波旅游接待国内游客规模迅速扩大，接待国内游客1384万人次，增长12.5%；接待国内旅游者1600万人次，增长15.6%，接待国内旅客1720万人次,增长7.5%,接待国内游客突破万人，增长16.9%；.接待国内旅客2352万人次,增长17%,并名列全国21个重点旅游都市前茅，成为长三前乃至全国知名旅游胜地。十五期间宁波接待国外旅游人次变化图随着着宁波近年以来对外开发限度、国际知名度提高以及对外贸易活动日趋频繁，近年来接待国外商务旅客、观光旅客不断增长。接待境外游客16.09万人次，增长30.2%；全年接待境外旅游者20.54万人次，增长27.7%；接待入境游客22.15万人次,增长7.8%；接待入境游客32.2万人次,增长45.4%；接待入境游客43.8万人次,增长36.1%。自1998年荣膺首批中华人民共和国先进旅游都市以来，宁波市旅游业发展经济总量年均增长率超过11.5%，已提前完毕“十五”规划目的，于提前一年建成“旅游大市”，并逐渐形成了合力兴旅氛围；旅游总收入相称于GDP9.51%，旅游业已成为国民经济支柱产业。宁波旅游业迅速发展为宁波酒店业发展直接起到了增进作用。（2）、项目可对比与竞争酒店分析中信宁波国际大酒店★★★★★酒店简介酒店座落在市中心金融商业区，1997年开业，重新装修，楼高29层，共有客房总数286间套。酒店依江傍桥，景色优美，距机场15公里，距火车站2公里。餐饮设施意大利餐厅、风味厅、御膳阁、咖啡厅会议设施有可容纳500人会议室，备有同声翻译多功能国际会议厅休闲设施游泳池、健身房、桑拿、保龄球、室内高尔夫等娱乐设施；服务设施送餐服务、商务中心、外币兑换服务、票务服务房价表客房类型门市价RMB优惠价RMB都市卡优惠价原则双人房1080+15％864690净价送早原则单人房1160+15％928720净价送早豪华单人房1180+15％944720净价送早豪华套房1830+15％1464920净价送早行政原则双人房1208+15％966790净价送早行政原则单人房1450+15％1160820净价送早行政套房1838+15％14701050净价送早行政大套房2080+15％16641350净价送早行政豪华大套房3600+15％28802380净价送早总统套房9128+15％73025000净价送早江景房需要在以上合同价格基本上加30元波特曼喜来登大酒店★★★★★酒店简介酒店楼高32层，共有客房总数545间（套），标间面积36平米以上。酒店由波特曼楼和东港楼两栋楼宇构成，其中波特曼楼拥有380间豪华高雅宽敞舒服客房和套房。距机场15公里,距火车站5公里,距市中心4公里餐饮设施中餐、西餐、日本料理等，7个风格迥异餐厅和酒吧荟萃中外美食，让客人饱享口福之乐，其中御珍轩布满东方神韵和大班府第气派，共有15个大小不等独立包房会议设施拥有15个大小不等会议场合，其中华丽宴会大厅将成为定期举办重要会议和国际盛事场地。休闲设施游泳池、洗浴池、健身房、歌舞厅、咖啡厅、酒吧、LifeStyleSpa水疗中心等房价表客房类型门市价RMB优惠价RMB豪华大床房1650+15%950豪华双床间1650+15%950原则间880+15%450经济间644行政原则间1265高档大床房155015%798万豪和义饭店★★★★★和义大道项目地处三江口黄金地段,东临余姚江,南至宁波影都,西以和义路为界,北接解放桥连接线。总占地38700万平方米,总建筑面积87526平方米，容积率1.606，建筑密度10.43%，由德国GMP公司设计。主楼高39层,楼高160米。总建筑面积6万多平方米,涉及3层裙楼和36层碟形塔楼,屋顶设有停机坪,塔楼4至19层为高档写字楼,21到38层为宁波万豪酒店客房。5月万豪与宁波海城投资开发有限公司订立了开业、有311间客房宁波万豪酒店管理合同。香格里拉酒店酒店★★★★★香格里拉酒店集团宣布将在宁波开设一家五星级水准香格里拉大酒店。该酒店于日前正式奠基，预测于２００７年开业迎宾。宁波香格里拉大酒店位于宁波重要商业区——江东街，占地面积约22500平方米，该酒店由香港Ｗｏｎｇ＆Ｔｕｎｇ国际公司设计，拥有５５０间客房，从大某些客房内可饱览“三江口”旖旎风光。酒店客房设计潮流、典雅，最小面积为４５平方米，下榻宾客可享有一系列尊贵服务，例如：２４小时送餐、当天洗衣和送衣服务、观看卫星电视、使用上网端口和宽带上网等。此外，宾客还可在酒店公共区域无线上网。酒店设有５个楼层豪华阁行政楼层客房，下榻豪华阁宾客可享有特别客用品和系列尊贵礼遇，例如在豪华阁宾客廊免费享用早餐和傍晚鸡尾酒，使用会议室，迅速办理入住和退房手续等。宁波凯洲大酒店★★★★酒店简介酒店位于宁波市最繁华商业金融中心，12月开业，4月局部装修，楼高18层，面积达3万余平方米，共有客房总数246间套。离机场距离15公里，离火车站距离2.5公里，离市中心距离2公里餐饮设施酒店一至四层为餐饮宴会包厢场合，主营宁波地方特色菜肴，另特聘港粤名厨掌勺，是宾客款待设宴最佳选取。会议设施酒店拥有设备齐全宴会大礼堂，可容纳500余人大型会议，四个百余人如下豪华会议接待厅。休闲设施1F、美容美发4F、KTV、电脑点歌，全进口音像设施设备5F、棋牌室、拥有全自动日本进口麻将机、桑拿中心、进口芬兰浴、泰式按摩、游泳池、建身房、电子游戏房、乒乓球、台球房房价表客房类型门市价RMB优惠价RMB原则单人间819+15%490原则双人房819+15%490市景单人房889+15%520市景双人房889+15%520商务双人房929+15%560商务单人房929+15%560行政单人房1149+15%680行政双人房1149+15%680原则套房1288+15%750高档套房1588+15%900豪华套房1888+15%1050宁波文昌大酒店★★★★酒店简介地处宁波市最繁华商业中心。酒店主楼高26层，拥有各式客房199间（套），写字楼8000平方米。酒店距宁波港客运站2.5公里。距机场20分钟，高速公路入口处10分钟，码头、火车站10分钟。餐饮设施酒店各类餐厅及包厢、酒廊（含西餐厅）、港式茶吧、风味厅，可同步容纳700余人就餐，荟萃中西美食，尽享浪漫风情。会议设施会议中心能容纳300人大会议厅，另有中小型会议室各种并配备专业会议服务人员，提供便捷高效商务服务。休闲设施卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、保龄球场、健身室、桑拿浴室房价表客房类型门市价RMB优惠价RMB网上订房价普通原则间688458408普通单人间688458408商务原则间728548488商务单人间728548488普通套房16881288800豪华套房208816881100行政原则间988688598行政单人间988688598行政套房188813881000宁波大酒店★★★★酒店简介由长江经济联合发展集团投资四星级旅游涉外饭店。地处东海明珠宁波市区中心位置，位于高档中央商业区，矗立于知名三江口、滨江花园之畔。宁波大酒店主楼28层，酒店主楼28层，建筑面积3.6万平方米，拥有总统套房、欧、美、日、中式花园套房，高档商务行政房和各式原则房等300间（套），酒店交通便利，距机场30分钟，火车站10分钟。餐饮设施珠江厅、宴会厅、西餐厅会议设施多功能厅可容纳400人、国际会议厅可容纳60人、圆桌会议室可容纳28人、宾客厅可容纳20人、西宴会厅可容纳200人、东宴会厅可容纳120人、小会议室可容纳8人休闲设施游泳池、健身房、保龄球、桑拿浴室、棋牌室、台球室、乒乓球室、卡拉OK房价表客房类型门市价RMB优惠价RMB原则双人房768528高档原则房818588高档单人房818588行政原则房950668行政单人房950668行政商务房1080728原则套房1320918行政套房15601036特色套房26801600总统套房1008860003、酒店市场研究结论依照市场研究，咱们发现宁波酒店业发展迅速，经营状况良好。但将来将要面世五星级酒店过多，预计在15家左右，过多五星级酒店将面临巨大竞争压力。因而，咱们建议本项目酒店某些没有必要打导致五星级酒店，可以在前身四星级酒店基本上进行改进或包装，继续发展高档次四星级酒店物业，以避开众多五星酒店恶性竞争，占有市场机会点，以打造江北核心区最高档次四星酒店为己任，达到五星服务、四星收费，以服务与价格取胜。二、区域写字楼市场研究1、宁波写字楼市场概况宁波写字楼市场起步较晚，但发展迅速，90年代随着宁波对外贸易及港口物流业迅猛发展，大量贸易与物流、货代公司成立，加之宁波长三角经济重镇都市定位推出，众多港台公司、世界500强等知名公司、财团纷纷进驻宁波，这些公司开始对宁波写字楼产生巨大需求。通过近发展，宁波写字楼市场当前已逐渐走向成熟，大量高品质、配套完善、健康舒服写字楼项目应运而生，客户对写字楼需求也越来越高，甲级办公、5A智能化、绿色生态办公、科技办公等概念层出不穷。随着宁波对外经济持续向好，宁波写字楼市场市场必将有长足发展，特别是本项目所在地三江口老式中央商务区内。由于市中心土地稀缺，众多写字楼楼盘都面临老化、使用率下降、停车位局限性等众多问题，这都使新建写字楼项目有了更大发展空间。因而，本项目开发必将带给宁波写字楼市场新冲击。2、市中心区域写子楼项目对比研究市中心区域项目可对比与竞争写字楼项目重要有与项目紧临桃渡路2#地块，江北核心区凯德写字楼项目、外滩大厦，海曙区万豪中心、华联写字楼、坤和中心、时代广场，富茂大厦，江东区波特慢中心、东外滩中心等。（1）、写字楼市场供求状况近年宁波写字楼供需表年份总供应量（万平方米）20.819.511.2325142消化量（万平方米）8.210.211.12624.324.5至，写字楼市场重要体当前消化余量，因而供求并不规则且年消化量较少。到，写字楼消化量呈一定增长趋势，年平均消化25万平方米，与相比较，消化量变化不大，和抑制投资宏观调控政策有一定关系。，从数据上看，办公消化量大量提高，这一方面由于宁波经济迅速发展，公司数量增多，对办公需求增长关于，另一方面与以来宏观调控很大限度上限制了住宅类物业投资，不少人把投资眼光转向受政策影响较小形势相对稳定办公市场关于。自开始，宁波写字楼开始进入买方市场，随着更多项目入市，市场存量达到一种新高度。但从整体市场来说，各个项目销售率都达到了较抱负状态，去化速度也不错。（2）、项目可对比与竞争写字楼分析万豪中心建筑设计单位：德国gmp楼盘概况：东临余姚江，南至宁波影都，西以和义路为界，北接解放桥连接线。重要经济参数：占地38700平方米，总建62151平方米，其中办公楼面积24724平方米，共39层主楼单层面积1400平方米，层高4.0米。大堂约166平方米，层高13米。面积范畴：338平米－1400平米（其中涉及单元面积338平米－388平米）,共64套.价格范畴：15000元/平方米－24000元/平方米开盘时间：11月1日交付时间：6月销售概况：当前销售率近90%装修状况：大堂、电梯厅、公共部位精装修；办公区域顶部和地面装修，四周落白。（内装）电梯：瑞士迅达电梯；3米/秒，5部客梯1部货梯，电梯等待时间30秒；承载量1350公斤，轿厢高度3米（普通电梯高度2.8米）。空调：VAV变风量系统大堂：精装修，挑高11米，面积120平方米建材：外墙双层中空玻璃幕墙。智能化：5A智能系统车位：共有地下车位434个物业公司：世邦魏理仕，10.0元/M²*月客户分析：区域位置得天独厚，基本为整层销售，面向高品位客户。综合分析：地块景观性强，并且商业优势明显，周边交通便捷，拥有良好商务支持，其地段在写字楼产品中具备不可比拟优势。坤和中心规划设计：德国gmp楼盘概况：位于乐购对面，药行街和东桥街交汇处。经济参数：占地17000平方米，总建170000平方米，容积率为7.54，由三幢高层构成，其中写字楼75365平方米，A幢23层，B幢17层，C幢40层，得房率70%以上。A、B主楼单层面积1051平方米，层高3.54米，C主楼单层面积1333平方米，层高3.6米。C楼被定位甲级写字楼产品。绿地率21%。户型面积：A楼最多切分12户/层，51～106㎡/户不等，B楼最多切分4户/层，180～240㎡/户不等，C楼原则上整层出售。内部配备：大堂：面积未定，层高9.6米，2层挑高。电梯：A楼4部，B楼5部，C楼8部，C座办公楼主楼某些电梯为速度高达4m/s高速电梯，A、B座办公楼主楼某些电梯速度为2.5m/s，均为全进口电梯。在裙楼里有两部观光电梯，两部货梯，4部扶手电梯。空调：整个建筑群均采用中央空调，并设有全新风系统。车位配比：地2+地3作为机械式车位，夹层+地1作为非机动车位，约700个左右，其中：地下三层362个，地下二层336个，地面7个。交付时间：未知，当前施工停止，没有销售，项目已转给银亿房产综合分析：优势：宁波商务氛围最为浓厚CBD区域，周遍商务、商业配套成熟齐全，地处宁波市一类地段，地段商业价值高。劣势：周遍车辆、人流量过大，容易导致小环境交通堵塞。时代广场地理位置：开明街、解放南路交界处开发商：宁波银亿基本配备：7部原装进口美国乔治电梯，外墙灰色陶土砖，部份铝合金百叶户型：120-180主力特色：建筑形态层层退台,1-2商铺,3-16办公容积率2.5总建筑面积：5.3万平方售价14000元/平米-16000元/平米，当前销售率30以上开盘时间：上半年华联三期地理位置：东门口华联写字楼旁使用年限：50年用地面积：3310总建面积：31534其中商业面积：6610办公面积：18223地下建筑面积：6701地上建筑面积：24833（不涉及过街天桥284平米）容积率：7.5建筑密度：50%绿地率：15%停车位：地上暂时停车位12位，地下机械车位173自行车位：500最大建筑高度：78地下两层，地上20层，裙楼1-4层商业，5-20层办公层高：一层7.1米，二、三、四层4.4米，5-20层3.6单层面积：裙楼1648，主楼办公1168（涉及公建）电梯：办公客梯4部（1000KG，2.0M/S），服务梯1部（1000KG，2.0M/S）（兼做消防电梯），裙楼观光电梯3部（1000KG，1.5M/S）（无机房电梯）建材：外墙非窗某些采用干挂灰黑色花岗岩，窗玻璃采用透射率高玻璃，西立面（朝天一广场）采用玻璃幕墙和横向侧移竖向遮阳板销售：当前尚未销售，预测上半年（3）、写字楼购买客户分析购买动机当前购买写字楼客户动机重要分为自用、投资或两者皆有客户类型。依照对宁波几种重要楼盘购买客户资料分析来看，当前市场上自用客户占了写字楼需求市场70%左右，投资客户占了15—24%，其他则是两者皆可客户。区域分布依照对各个写字楼已成交客户区域来源分析，当前宁波市场上市中心高档写字楼购买客户重要来于宁波海曙区和江东区，占了市场购买客户比例50%以上，别的则依次来自于宁波郊县、鄞州。而各个区域中高档写字楼客户区域则充分体现了写字楼区域特性，如上东国际江东客户占了60%，而丽园尚都海曙区客户则占了80%上，其中丽园尚都海曙区客户高度集中另一方面也是由于当年海曙区同档写字楼供应量过少有一定关系。而在鄞州区写字楼客户区域中，其中鄞州本区域客户占了50%以上，另一方面则是江东、海曙占了很大一某些，而其他县区则相对较少。江北区由于当前写字楼数量较少，因而客户选取也少，但随着江北核心区大力开发，后来会逐渐被客户做选取。购买面积在写字楼客户面积选取上，中高档写字楼客户中选取100—300平方客户占了市场50%左右，其他100平方以内、300—500平方、500到1000平方、1000平方米以上客户比例则大体相似。但在总面积比例中，500平方以上客户购买总面积大体和客户购买300平方以内面积总和大体相称。这阐明在中高档写字楼客户群中，客户比例会大体平衡。（如上东国际和丽园尚都）而某些写字楼氛围清淡地区浮现某些中低档写字楼客户面积选取中较为狭窄，除了某些与开发商有上下游产业大客户购买进大面积办公以外，其她某些散客户面积选取普通会在200平方以内，其中150平方以内占了60%。而在高档写字楼中，500以上客户会相对较少，普通会在10%以内，这和高档写字楼大面积总价过高关于。客户行业宁波是一种港口都市，导致浮现了大量外贸行业公司，因此在写字楼客户群体中，外贸行业(外贸、货贷、船务等）购买客户占了60%以上，客户群体相对单一是宁波写字楼一种特性。而其他某些实业机构、金融、服务性产业以及高新电子科技等行业客户则基本保持平衡，占了总量30%左右。3、写字楼市场研究结论依照市场研究，咱们发现当前宁波市中心写字楼市场发展良好，供需平衡，与宁波郊区写字楼大量供应不同。市中心写字楼项目销售状况都较为抱负，销售速度较快，销售价格稳步提高，市场行情较为抱负。但当前宁波写字楼产品在档次、硬件、软件、停车等配套方面仍没有达到上海、北京、广州等写字楼发达都市水平，众多所谓甲级、智能5A写字楼都只是概念上高档，而在产品自身研究与设计上并没有做到最后好。因而，这些问题给本项目带来了巨大可发展机会，本项目应当借助地段上优势，结合集团雄厚实力基本，将项目办公楼某些打导致一种宁波CBD内高档次写字楼，不但是在概念上高档，在产品自身、建筑施工、配套功能等方面均做到高档。打造江北核心区标志性办公楼，抓住市场机遇，以产品特色与完善功能配套与服务在相对竞争较为激烈写字楼市场创出一片新天地。三、区域酒店式公寓市场研究1、宁波酒店式公寓市场概况酒店式公寓，即所谓商务公寓，是介于公寓与办公楼或酒店之间产物，既有公寓居住功能，又兼备办公楼与酒店商务功能，以小面积为单位划分，因而能吸引较多投资客户购买，是一种良好房地产投资产品。宁波酒店式公寓发展速度不快，但非常稳健，从03好阳光商务公寓开始，到波特慢酒店公寓、中央花园酒店公寓，到近期开发南苑国际酒店公寓、万达广场酒店公寓等，都是某些较为成功酒店式公寓产品。酒店式公寓最重要就是依托地段优势及高品质酒店式管理与服务，达到高品位居住、商务等功能，普通售价与日后租金较高，投资回报高于其她房地产产品。本项目具备地段优良优势，又有高品质酒店做支撑，居住、商务、商业氛围均非常浓厚，因而，项目开发酒店式公寓具备较好发展机会。2、宁波酒店式公寓项目对比研究与本项目可对比与竞争酒店式公寓项目重要有与项目紧临桃渡路1#酒店公寓项目，江北核心区凯德酒店公寓项目，海曙区中央花园，江东区波特慢酒店公寓、好阳光酒店公寓、国大雷迪森酒店公寓，鄞州中心区南苑国际酒店公寓、万达广场酒店公寓等。（1）、酒店式公寓特点宁波商务公寓以酒店式公寓居多，当前还处在初级发展阶段，但随着好阳光公寓成功运作，这一市场正处在迅速发展期。综合起来，商务公寓有如下几种特点：酒店式公寓普通坐落于城区繁华主干道旁，周边拥有良好商务氛围以及完善生活配套设施。高品位服务：商务公寓普通都配有良好物业管理，甚至有直接采用酒店管理，酒店型配套及服务满足了消费者休闲、娱乐等各种生活需要。小面积：酒店式公寓面积普通在30—80平方米，设计上重要采用二室一厅或二室二厅构造，有还引进了跃层或开放式厨房等当代设计理念。房屋空间虽小，但显得紧凑、实用而温馨。普通商务公寓则没有这方面设计。低总价：大多数商务公寓由于其面积小，总价较低。商务公寓缺陷：公共空间有待提高：既有酒店式公寓在公共部位装修及设计上都没有做过多考虑，基本参照原有单身公寓或住宅原则执行，有诸多缺陷。配套设施不是很完善：对比正规酒店，当前大多数商务公寓在配套设施上都不是很完善，这也有规模限制上面因素。上述缺陷，也是当今宁波商务公寓市场不成熟体现。如何解决这些缺陷与局限性，如何优化乃至细化公寓产品，提高对特定居住使用者适应性，是此后商务公寓开发核心，也是商务公寓市场进一步发展保证。此后，随着宁波大量酒店建造，市场上将会浮现更多（如万达广场、国大雷迪森广场、宁波万豪国际等）这些依托酒店，又具备商务办公与居住类型酒店式公寓产品，她们将更加依托自身五星级酒店配套，打造出宁波高档酒店式公寓新篇章。现今已推出酒店式公寓共有三个，分别是南苑国际酒店式公寓、波特曼中心国际公寓、好阳光商务公寓。推出时间均有较大间隔，在市场上体现都不错。另据理解，与项目紧临桃渡路1#地块也将开发1栋高层酒店公寓项目，项目规模2万余方；江北核心区凯德项目也包括一某些酒店公寓，当前方案还在规划中，预计体量不小，并且引进知名凯德棋下雅诗阁酒店公寓品牌。因而，将来项目周边区域将形成一种酒店公寓、酒店、写字楼等为核心商务圈，这对本项目有极大增进作用。（2）、项目可对比与竞争酒店式公寓分析南苑国际.酒店式公寓位置：天童北路和鄞县大道交叉口南苑国际A栋发展商：宁波南苑置业楼盘形态：26F板式精装修单身公寓（26F，2梯9户，共450户），交付使用面积范畴：45—60平方米，层高3米均价：均价8500元/平方米（装修成本1000元/平方米，3—5返租，年回报率6%）销售动态：9月23日正式开盘，一次性付款97折，按揭最低首付30%。当前已基本售完装修原则：外墙：天然石材贴面内墙：高档环保涂料、卫生间及厨房斯克米或同级面砖顶棚：房间纸面石膏板环保涂料地面：耐磨复合地板、厨房卫生间面砖门：防盗门、内门实木门、阳台高档铝合中空玻璃门窗：高档铝材无框中空玻璃窗（含隐行纱窗）厨房：欧琳整体厨具、配气灶、拖排卫生间：进口天然大理石台板、钢化玻璃淋浴房阳台：景观点抓式透明钢化玻璃板、不锈钢扶手电梯：OTIS或同级2.5ｍ/s水、电、气：安装到户、国产品牌热水器、1.5ｐ国产品牌冷暖挂机智能化系统：可视对讲、门禁系统其他：一楼大堂豪华装修、电梯厅精致装修波特曼中心国际公寓位置：东港大酒店旁发展商：东港酒店/宝业房产楼盘形态：总建面积88009平方米；其中一幢25层用于居住用途，另一幢29层用于办公用途，公寓每层17—19户，5部进口电梯主力面积：70—80平方米销售价格：17000—18000元/平方米，所有售完竣工日期：1月装修原则：户内某些：提供五星级酒店式精装修、配有中央空调客厅：高档实木门、地砖、高档地板、沙发地毯、中空吊顶，配备吊顶景观灯光、国际品牌29寸彩电卧室：席梦思床、床头柜、单人沙发、组合写字台，床头灯厨房：餐桌、椅，咖啡几、陈列柜，吊灯、国际品牌双眼电磁炉、脱排油烟机、双门冰箱、微波炉，国际品牌滚筒洗衣机，管道纯净水入户卫生间：高档地砖、墙砖、高档棉盆、浴缸、座便器、淋浴器、全套高档龙头，花岗岩台面、玻璃移门，24小时生活热水公共设施外立面：高档涂层，中空铝合金大面积玻璃幕墙窗大堂：地面铺设高档大理石，花岗石，楼道内铺设高档地毯电梯：四部进口原装高速客梯、一部国际品牌服务电梯，客梯载重1150KJ供电：两供两备四路电源，另加自备发电机，设有事故照明系统商务服务通讯及视听：每户安装电话，接入卫星电视、有线电视、宽带100兆原则智能化系统：“六重”安全防范系统、紧急广播系统、楼于控制系统、五表远程抄表系统、车库管理系统等好阳光商务公寓位置：百丈东路、桑田路口，好阳光酒店旁发展商：好阳光置业楼盘形态：总建31790㎡，由两幢15层高层构成（当前1幢为酒店，1幢为酒店式公寓），集居住、商务、投资功能三位一体，共210户，酒店式公寓其中2-7层为挑高5米复式公寓。面积范畴：45—90㎡（某些挑高5米，75户）开盘时间：5月28日交付时间：6月销售率：100%售完，当前二手房源很少装修原则：户内某些客厅：地面为奥米茄Omica地砖，墙面为瑞典福乐阁Flugger乳胶漆.卧室：主卧室、衣帽间为台湾惠普HuiPu高档地毯，其她卧室中文合资文斯顿Winston实木复合木地板，墙面为瑞典福乐阁Flugger乳胶漆．厨房：欧琳厨具．卫生间：西班牙乐家ROCAf洁具．电话：每户预留两部直拨电话插线孔,主卧、客厅、卫生间均设有接线孔．网络：预留ADSL宽带线路人户．公共设施供电系统：采用双路供电系统．天然气：管道天然气．电视系统：每户客厅、卧室、主卫生间均预留电视插座，可接受有线电视和某些卫星电视．消防系统：设自动报警及消火栓系统，各户配有报警器．会所设施：咖啡厅、休闲室、餐厅、小型超市、美容美发厅、商务中心等设施．商务服务房内：房间打扫、室内水、电杂项维修，代为洗衣及干衣．；前台：代订花卉及盆景摆设，代订早、午、晚餐，代订饮用水，代收水、电、煤气及电话费，代订杂志及报纸．商务中心：打印及文献复印，接、拨长途电话，代收发图文传真，宾客汽车租赁，代订车票及机票，代寄邮件包裹等．其它：迅速宽带（ADSL）、每户可视对讲系统、24小时严密保安、停车场等。（3）、酒店公寓置业客户分析南苑国际.酒店式公寓置业客户购买客户重要来源于海曙与江东区域，比例接近40%；鄞州本地客户也较多，达15.69%。酒店式公寓产品定位特殊，有助于转手与租赁，因而有62%购买客户用于投资。酒店式公寓在市场上重要体现为一种投资产品，良好收益以及较小投资风险，始终受到市场青睐。从南苑国际在市场上体现来看，投资型人群比例占大某些。从近期国家宏观调控来看，房产短线投资已基本抑制，长线投资产品开始受到追捧。酒店式公寓作为一种投资型产品，市场前景较好。3、酒店式公寓市场研究结论依照市场研究，咱们发现随着宁波酒店业、商务办公产业及都市旅游业蓬勃发展，消费者对市中心旅游、居住、商务洽谈等越来越注重，这些都为酒店式公寓发展提供了较好支撑条件。酒店式公寓又有巨大投资价值，在宁波房地产领域中，大量投资客存在对酒店式公寓热中投资都将史酒店式公寓这种新型房地产产品得以良好发展。当前宁波已有酒店公寓均有较好销售状况与价格，并在使用后也有较高租金回报，酒店公寓市场行情也非常抱负。但当前宁波在经营酒店式公寓在酒店式服务与商务配套功能上并没有做最佳，还需要更深层次改进与调节。因而，本项目作为地段与服务、配套都具备比较优良特点，打造高品质酒店式公寓产品应当水到渠成。四、区域商业市场研究1、宁波商业市场概况宁波是全国知名商业之都，持续近年被评为全国最具商业竞争力都市，因而宁波商业市场发展成熟，商业氛围浓厚，0当前更是以迅速发展速度向更高一种层次迈进。宁波市区内当前有天一广场、老外滩、万达广场这三大商业中心，在将来规划中，宁波将有8大商业中心，可见宁波对商业市场注重限度。当前天一广场是宁波最大商业中心，是“中华人民共和国十大特色商业街区”之一，天一广场已经成为宁波都市名片，每年有过千万人次在这里消费、旅游，其影响力已经辐射到整个浙东地区。老外滩历史文化商业街区是宁波又一重要商业场合，其人文、建筑、历史高档商业定位是宁波最具特色商业圈。而万达广场是宁波最新开发都市新区商业拓荒者，其开发成功表白了宁波居民巨大消费能力与实力，商业带给宁波不但仅是财富增长，而更是一种商业文化与氛围形成。本项目作为市中心天一广场商圈与老外滩商圈共同辐射黄金节点，发展高档次、大规模商业地产更是十分适合。宁波几大商圈分析：天一广场天一广场合在是宁波老式商业中心，区域内历史古迹荟萃。已成为“中华人民共和国十大特色商业街（区）”之一。天一广场作为都市地标性商业设施，其影响范畴不但是整个宁波市区，同步也对周边县市甚至全国均有一定影响力。宁波天一广场坐落于宁波最繁华商业街—中山东路及药行街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米，是宁波市中心集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体商业亮点。宁波天一广场已经成为了宁波地标性建筑项目，现今天一广场面对将来激烈竞争，也在不断调节，提高品牌形象，向中高品位定位升级。宁波天一广场商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、小朋友区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，涉及一批世界顶级名牌，如：Cartier、Boss等。天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业体系。商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强。各购物区以不同主题独立存在，便于消费者购物消费。同步，由于减少了商场高度，使得商场平均租金有所提高。各具特色22座风格迥异主体建筑，成为整个项目亮点，吸引消费者。鲜明主题概念，充分运用水与绿化、灯光等，突出其亲水、当代主题效果。艺术化景观效果：广场内亚洲第一音乐喷泉和超大水幕电影、在广场上举办各种大型表演活动、优美广场绿化，都为消费者创造了舒服购物环境。完善配套设施：1000各种停车位为消费者提供了充分停车空间。天一广场只租不卖，它更侧重于都市形象塑造。万达商业广场万达广场东临天童北路，北靠四明中路，南依贸城中路，西至宁南北路，由国际购物中心、国际商务酒店、都市公寓三大功能板块构成。项目占地21万平方米，总建筑面积47.5万平方米，投资20亿元以上。其中，国际购物中心位于广场西北，总建筑面积近26万平方米。在这个区域，高度不同7个单体建筑由主体两层、局部三层商业步行街相连。7个单体建筑拟分别引进涉及沃尔玛、百安居等“世界500强”公司在内大型超市、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等10个以国际连锁为主不同业态大型主力店，它们价格、服务和品牌都具备很强吸引力。此外，万达广场小店铺都安排在一条400米长室内步行街里，也是一种特色。布置在广场南面都市公寓是4栋点式和两栋板式高层建筑组合体，面积约12.5万平方米。与国际购物中心和都市公寓隔河相望五星级国际商务酒店拟由国际知名酒店管理集团法国雅高入驻管理。遵循宁波政府推导“先居住—后商业”都市发展模式，作为鄞州区政府重点招商引资项目万达广场，将成为推动宁波新城区成熟动力，大大提高并支撑起鄞州中心区乃至整个宁波都市南移发展。宁波万达广场是万达集团迄今为止开发商业广场中面积最大、业态最集中一种。万达广场建设将加速鄞州中心区地块成熟和人口、资源集聚，并使之成为继天一商圈之后都市商业又一极。鄞州新城区35平方公里，35至50万人口以及连片中高档住宅群及高教园区为重要服务对象，同步服务半径将扩大至奉化、宁海、象山以及一某些宁波市区居民。与天一广场同样，宁波万达广场只租不卖。老外滩宁波老外滩是宁波市中心旧城改造重点专案，它以一种地产项目为载体，浓缩了宁波历史人文，力求传承甬城特色文脉和人脉。在沿江600米地段上保存原有建筑及街区风貌，注入新潮流元素，以新兴Block街区概念集中打造一种集购物、美食、娱乐、旅游、居住为一体特色区域，塑造宁波真正意义上潮流地标。近8万平方米建筑，具备不同步期风格，分为餐饮、商业、居住、酒店、办公和公益不同应用功能有机地散布在6个不同地块，由区内小街自然连接，让人徜徉其中，成为都市最具个性特质之一。从商户业态分派角度来看，老外滩发挥其滨水、作为宁波市旅游资源特点，业态以餐饮为主，占既有商户总数44%。由于项目占地面积较大，依照其总体规划，“行业会馆”是其中一种重要某些，因而，作为商务洽谈和Soho办公平台，会所及办公在既有商户总数比重也占有较大比重，约为34%。此外，为创造项目夜间消费热点，同步弥补宁波市内当前缺少中高档娱乐场合市场空白，休闲娱乐类业态，如：酒吧、KTV等也在其中占据相称重要地位，比重约为13%。老外滩建筑保存了原有建筑及街区风貌，通过局部对外立面改造，使得该区域在保存原有历史风貌同步，融入当代潮流元素，达到中西合璧之目。此类建筑风格设计，强烈衬托出本项目综合性高档消费区域定位。为进一步创造持续消费人流，老外滩将引入国内首个喷火喷泉，以项目独有景观特色汇聚更多人流。对项目进行有效推广。老外滩市场推广以“整体品牌推广”为主，突出老外滩历史文化特色，同步融入当代潮流生活概念，通过与媒体共同举办系列活动（如：时代周报周年庆典、潮流服装秀等），树立项目市场形象。2、项目所处商业市场环境本项目地处市中心江北核心区域内，自身就是老式商业区域，项目在江北受到老外滩历史文化商业氛围辐射，又受到来自天一广场都市潮流商业氛围辐射，总体商业氛围浓厚，商业气质突出。因而，本项目应大力发展商业，与老外滩商业形成连接，并与天一广场商业圈形成互补与共识，共同打造宁波三江口核心商业中心圈，使其成为宁波最巨辐射能力、最巨商业价值与最巨人气中高档次商业中心。由于本项目商业是相对较为整体性商业形式，而非独立性商业，因此在商业业态详细定位与布局时要充分考虑这方面因素，要做到与其到商圈错位经营，又要与其她商圈形成共同规模效应。这在背面商业详细规划与定位中咱们将重点研究。五、目的物业市场机会研判结论以上通过对项目可发展目的物业——酒店、写字楼、酒店公寓、商业四大专项房地产市场研究，并结合地块详细实际状况，咱们以为本项目可发展：高品位四星级大酒店、市中心高档次写字楼、以四星级酒店与高档写字楼为依托酒店式公寓或商务公寓及中高档次商业。本项目整体应以一种大型商业项目来运作，在各产品主次定位上，四星级酒店是主打产品，是用来提高项目档次与知名度最有力产品；另一方面是写字楼，是项目可销售面积最多产品，是项目经济利益保障；酒店式公寓或商务公寓作为可销售附属产品，是酒店与写字楼有机联系者；商业也是可销售主力产品，是项目吸引人气与氛围重要手段。因而，项目整体要运作成功，每一种产品、每一点布局、每一种细节都要对市场有深刻结识与把握，项目可发展这几大物业类型都是十分适合市场，并且可以超前引导市场，有明显市场机会点。第七某些：项目定位及产品方略一、项目总体定位1、开发理念项目作为春和集团在宁波第一种房地产楼盘，应当在成功开发同步要最大限度推广集团品牌，要使集团一举成为宁波具备雄厚实力房地产开发公司。项目作为特殊地段商业楼盘，应当最大限度发挥其地段优势，打造地标性建筑，最大限度挖掘项目亮点与特色。因而，项目开发理念应当是打造一种高档次商业房地产项目，在满足公司自身经济利益同步，将公司品牌推广出去，并为社会利益、为都市建筑作出一定贡献，为后来在宁波投资与开发更多房地产项目做铺垫，为公司长期收益与持续发展做支撑，为广大宁波消费者带来高品质与高品位享有与服务。2、市场定位综合以上项目开发理念，本项目应当打导致一种——宁波市中心CBD内高档次、高品质、高品位、国际化、独具景观优势大型都市商业综合体（详细市场定位解释及大型都市综合体概念定义由于时间关系在这里暂不详细阐述）二、项目产品定位1、产品类型及特点综合都市、项目、市场等各方面判断，本项目应规划产品类型是——高品位四星级大酒店市中心高档次写字楼以四星级酒店与高档写字楼为依托高品质酒店式公寓或商务公寓中高档次商业四星级大酒店：依照集团意见，但愿将酒店布置在新建设21层主楼内。但依照分析，咱们以为酒店应当仍布置于本来有金港酒店内，通过细致改造与装修达到高品位原则。酒店26层，单层面积约1500平方米，总建筑面积33106平方米，酒店应当布置在空中连廊如下某些，保证300套客房原则。建议继续以金港大酒店品牌经营，以保证酒店知名度与入住率。（将酒店放在原有大楼内，重要是考虑项目高档次定位因素。由于定位四星酒店，将其放在新建设主楼内会影响主楼使用率，但依照市场状况又不能建设五星酒店，故将酒店布置于原有大楼内是最符合其定位档次。写字楼方面，如按照原筹划布置于待改造大楼内，也会影响写字楼高档次定位，而将其布置于新建设主楼内最符合其定位档次，不挥霍。）高档次写字楼：布置于新建设21层主楼内，单层面积1500平方米，除去商业，建筑面积2.56万平方米，另26层待改造大楼空中连廊以上某些也可以作为写字楼布置。酒店式公寓或商务公寓：布置于9层（局部7层）附楼内（除去4层商业，共5层），单层面积510平方米，总建筑面积3000平方米。商业：布置于4层裙楼，除去写字楼大堂，建筑面积1.2万平方米。建议引进中型品牌超市及中高档次服装、餐饮、休闲、娱乐等为内容经营业态。（详细产品特色、规划布局与经营定位、业态举例等由于时间关系在这里暂不详细阐述）2、面积、户型配