土地抵押登记管理办法

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土地使用权抵押登记程序

(一)土地使用权的地价评估和合同的签订。土地使用权抵押应当由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

1、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人托付具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。因此，在划拨土地的估价中，金融机构和房地产估价机构都应对出让金部分以及由此产生的相关税费加以重视，房地产估价机构有义务在估价报告中对其加以披露。这就要求房地产估价机构具体把握当地有关房地产的各种政策、规章制度，有依据的向相关的报告使用者供应询问意见，以实现房地产估价机构的顾问功能。

3、乡(镇)、村企业厂房等建筑物抵押涉及农夫集体土地使用权的抵押，由抵押人托付具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门的确认，并明的确现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金及相关税费。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的农夫集体土地使用权，由抵押人托付具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

抵押出让土地使用权的，抵押终止期限不得超过土地出让终止期限。

(二)土地使用权抵押登记申请

土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地的使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记，一方到场申请抵押登记的，必需持有对方的授权托付文件。除提交上述材料外，还应分别状况，提交以下材料：

5、以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金的证明;

6、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋全部权证;

7、抵押乡(镇)、村企业厂房等建筑物涉及农夫集体土地使用权抵押的，提交集体全部者同意抵押的证明;

8、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地全部者同意抵押的证明;

9、抵押人和抵押权人托付他人办理抵押登记的，提交托付书和代理人身份证件;

10、抵押权人为非金融机构的，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件;

同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。

(三)土地使用权抵押登记和变更登记

抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记。同时在抵押人的土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》，土地使用权抵押权正式生效。因此，土地使用权抵押权取得的法律证明文件是《土地他项权利证明书》，土地抵押权人以任何形式占有或掌握抵押人的土地使用证，不仅不符合法律规定，而且对其将来实现其抵押权不会产生任何有利的影响。

土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积，即一宗土地分割抵押时的分割划分权只能属于土地管理部门。

抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。

因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分30日内持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地全部权转为国有土地的，按土地管理的有关规定办理。

抵押合同的解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人、抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内，持有关证明文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。

国有划拨建设用地使用权抵押登记留意事项

国有划拨建设用地使用权具有无偿、无期限、无流淌“三无”特点，即国有划拨建设用地使用权不需要支付土地出让金，基本上属于无偿取得，没有使用期限的限制，因此不仅其取得的主体受到限制，而且其权利处分也受到限制，主要表现为不能自由转让、抵押、出租等。

关于国有划拨建设用地使用权抵押，最直接的规定是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款。依据此规定，办理国有划拨建设用地使用权抵押登记，应当

留意下列几点：

一、抵押人应当是公司、企业、其他经济组织和个人。国家机关以及以公益为目的的事业单位、社会团体等一般不得成为抵押人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第三条明确规定，国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定供应担保的，担保合同无效，因此给债权人造成损失的，还应当担当相应的责任。

二是抵押人应当领有国有土地使用证和具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。抵押的土地使用权已经登记发证是其进行抵押的前提。另外国有划拨建设用地使用权一般不得单独抵押，而是应当与土地上的建筑物、其他附着物一并抵押，这一点与乡镇企业集体建设用地使用权抵押类似。

三是应当向当地市县人民政府补交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。实践中以国有划拨建设用地使用权抵押的，土地登记机构一般要求当事人提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明。但土地出让金是根据土地管理部门在办理抵押登记时确认的金额补交，还是根据抵押权实现时土地的价格来补交？由于土地的市场价格在不断的发生变化，因此设定抵押和实现抵押时的土地市场价格是不一样的，因此需要补交的土地出让金也不一样。实践中对此存在不同的的意见，一般认为应当根据抵押权实现时土地的价格来补交。

四是应当经过市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。划拨土地已经办理抵押登记的还需要再另行办理抵押审批手续吗？实践中，以前曾对没有经过审批但已经登记的国有划拨建设用地使用权抵押是否效存在争议。2022年4月18日起施行的最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》曾规定，“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效”。

由于我国基本上实行的实质审查主义，登记具有很强的公信力，《土地管理法》第十三条规定：“依法登记的土地的全部权和使用权受法律爱护，任何单位和个人不得侵害”，国土资源部2022年1月15日发布了《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2022]9号），规定以划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。随后，最高人民法院转发了这一通知，认可了划拨土地使用权抵押登记的效力。

关于乡镇企业土地使用权抵押

乡镇企业是中小企业的重要组成部分。我们在做业务的过程中也会遇到乡镇企业，假如此时该乡镇企业拿出土地作为反担保，那么能不能抵押？效力如何？这里拍砖引玉，大家一起来争论一下。

一、乡镇企业的土地能不能抵押？

乡镇企业的土地一般属于农村集体全部。农村集体全部的土地一般可以分为三类：一类是农用地，也就是种植农作物的基本农田之类的土地；第二类是宅基地，是农村居民盖房子用的；第三类是建设用地，包括这里争论的乡镇企业用地，此外还包括农村道路建设用地、农业基础实施用地和公益设施用地等。

依据《中华人民共和国担保法》规定，下列集体土地可以抵押：

(一)经发包方同意的农夫依法承包的集体全部的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

(二)以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。

可见，乡镇企业的建设用地是可以抵押的。但是这里必需留意存在四个限制：

（一）土地使用权必需已经经过县级土地管理部门登记，未经登记的不得设定抵押；

（二）土地上必需有厂房等地上建筑物。假如只是一块空地，不得设定抵押；

（三）土地只能与土地上的厂房等地上建筑物一并设定抵押，不得单独设定抵押；

（四）抵押的范围是厂房等地上建筑物占用范围内的土地使用权，而不是全部地块的土地使用权。

二、乡镇企业的集体土地使用权设定抵押的程序，主要包括下列四个步骤：

（1）集体土地全部人出具同意抵押的书面证明；

（2）有关当事人托付相关机构对设定抵押的土地使用权进行评估，并确认土地估价的结果；

（3）抵押双方签订抵押合同并申请抵押登记；

（4）有关部门对抵押登记申请进行审核同意后予以登记，并核发抵押权证。

三、留意两个问题

乡(镇)村企业的土地使用权上抵押权实现拍卖或变卖抵押物时，抵押权人若不是本集体经济组织投资设立的企业的，须办理集体土地征收和国有土地出让手续。拍卖或变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费，给付集体土地全部者(集体土地全部者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外)，并扣除出让金上缴国家，余额依《担保法》规定处置。乡镇企业用地使用权的抵押问题是实践中的一个难题。一般来说，有两个要点。

1、在为设定抵押而办理登记时，土地管理部门应当核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。这笔金额，实际上是抵押权人实现抵押权的一笔预期扣除额，也是将来的地产受让人将要支付的一笔成本。

2、抵押权实现时，被抵押的土地使用权必需通过土地征收程序转变为国有土地，然后按抵押划拨国有土地使用权的方法，或办理土地出让手续，由受让人在缴纳出让金的基础上取得出让国有土地使用权，或作为划拨土地以转给受让人，国家收取土地收益。这些规定，实际上针对的是土地使用权由集体经济组织以外的单位或个人受让的情形。假如抵押权实现时，该乡镇企业用地使用权是由本集体内部的企业或个人受让取得，则没有必要适用这种程序。

国有土地使用权抵押应留意的问题

国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。

涉及到国有土地使用权抵押，首先应当留意以下几个法律问题：

1．无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史缘由，占有和使用城镇国有