房地产市场可研报告

平谷区马坊镇房地产市场可研报告北京中原住宅部技术中心

Beijing.07.20111234政策分析区域分析客户分析方案架构市场分析政策分析Part1政策背景：2010年政府为调控房价出行了一系列的楼市调控措施，但都效果不佳。1月26日，农历的小年。楼市新政“国八条”瞬间而至，定性了2011年楼市政策基调依然是调控。“新国八条”细则巩固并加强了2010年的高压态势。2011年2月16日，根据北京房地产市场的具体情况，出台了“京十五条”，有保有压，配合“新国八条”，引导北京市房地产市场健康平稳的发展政策分析国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2010年政府出台一系列楼市政策组合拳，打压高房价，引导北京房地产市场平稳健康发展为配合“新国八条”北京具体出台了“京十五条”，引导房地产市场平稳发展具体内容：1、进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平2、建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系3、大力发展公共租赁住房4、严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策5、实行差别化土地增值税预征率6、加强对土地增值税清算情况的监督和检查7、各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低

于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策8、增加住房用地有效供应9、加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查10、继续巩固限购政策成果11、加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位12、各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房

保障目标责任书规定的各项任务。13、发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、

监察等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位14、进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核15、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导政策分析政策分析：“京十五条”进一步对北京市收紧需求控制1、“京十五条”购房资格被严格限定到本地户籍拥有1套及以内住房的家庭及外地户籍能提供5年连续社保或纳税证明的无房家庭。2、加强对购房人资格的审核，对提供虚假证明的将承担经济和法律责任，国家行政、司法干预力度史无前例。合理引导住房需求(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

(十一)加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。力度超强北京全面限购，程度史无前例。本地两套以上限购及严格的异地限购将对投资客户、投机客户、资源占有型客户、终极改善型客户、度假型客户等购房群体挤出北京房地产市场。政策分析：“京十五条”进一步对北京市收紧税收政策进一步加强税收征管

(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。1、开发商层面：升高房价同时应缴纳的实际土地增值税激增。发展商的利润率不由房价所决定。为避免投资风险，将限制开发商合理定价和产品类型。2、购房者层面：严格执行个人转让房地产所得税征收政策，避免阴阳合同的出现。力度强进一步加强税收征管对开发商制定房价和炒房行为将进行有力的压控，对整体二手房市场的成交带来较大的冲击。政策解析小结政策效力：政策组合拳在限购力度上前所未有，直接打压了大量投资需求新政的强制干预，叠加加息、贷款利率优惠政策取消、使得买房人资金压力大涨、短期投资性需求消失殆尽，长期投资性需求因“禁购”被抑制。市场现状：受政策影响，北京市场观望氛围浓厚，成交低迷，大部分郊区项目价格开始松动政策沿判：6月，北京房地产市场存量突破11万大关，预计，下半年在房价调控目标尚未达成的背景下，调控政策不会放松。如此背景下，开发商选择量价交换将是大势所趋。平谷区严格执行“京十五条”，无任何特殊政策；“京十五条”进一步打压投资需求，刚需首置、首改产品受政策影响较小，成为当前市场主流客群区域分析Part2区域介绍平谷区平谷区马坊镇马坊镇是平谷区西南的大门，距北京建国门50千米，到首都机场35千米，面积44平方千米，总人口2万人。平谷区地处北京、天津、河北三个省市的交界处，环渤海经济圈的中心位置。平谷区位于北京和天津两大中心城市之间，北京的东北部，天津的西北部。西距北京市区70公里，东距天津市区90公里，是连接两大城市的纽带。全区劳动力总数为18万人，人口密度每平方公里400人。2007年平谷区辖2个街道办事处、14个镇，2个乡；马坊镇位于平谷的西南区域马坊镇地处平谷区西南平原，南邻河北省三河市，西连顺义区，地处两区一市结合部。镇域面积45平方公里区域介绍马坊-京平高速—机场高速—五环/四环/三环/二环马坊-京平高速—机场高速——首都机场马坊-京平高速—机场第二高速—五环马坊-密三路—102国道—六环马坊-密三路-顺平路-平谷老城区京平高速顺平路G102六环机场高速机场南高速京密路五环四环首都机场马坊镇平谷老城区密三路未来平谷规划有轨道交通，预计2015年将通车，马坊镇将设站，将更便利快捷往返于北京，平谷之间，区域价值将会有巨大提升车行1小时直达市中心，30分钟到达首都国际机场，20分钟抵达平谷老城区；道路进入性良好，未来交通规划利好，将进一步带动区域价值提升未来规划四大功能区域四大功能区包括：城市拓展区，新城核心区，新兴产业区和生态旅游区其中，马坊镇包含在新兴产业功能区内一城三带十大产业功能区“一城”：平谷新城。“三带”：京平高速新兴产业带、密三路特色经济带、十八弯沟域经济带。“十大产业功能区”：中国乐谷文化创意产业园区、马坊物流基地、兴谷开发区、绿色能源产业基地、金海湖国家级旅游度假区及国际组织总部基地、丫髻山道教养生基地、轩辕山国际旅游度假区、大华山旅游集散特色镇、马昌营多元文化产业基地、峪口商务休闲总部基地。马坊新城组团：到2020年，规划城镇建设用地5.02平方公里。规划镇域人口4.5万人，镇中心人口3.6万人轨道交通——预计2015年完工——马坊镇将设站：平谷轨道交通建设有两种线路方案：一种与京平高速平行，可以快速抵达平谷；一种为通过顺义，再抵达平谷，具体规划方案明年将出台轨道交通平谷线已经进入前期规划，目前前期的拆迁等准备工作已经基本完成未来规划中关村产业园进驻、飞机制造业及轨道交通，将极大提升马坊镇区域价值，为区域房地产市场的发展奠定坚实的经济基础中关村产业园进驻马坊：中关村产业园进驻马坊核心区，以高新技术技术为主小型飞机制造业落户马坊：精密小型飞机制造业落户马坊镇，低空航线机场建在金海湖，未来有望形成小机场产业群，提升成区域经济区域介绍区域经济发展背景——马坊工业区概况：马坊工业区位于平谷区西南部，在北京市小城镇试点镇——马坊镇境内。马坊工业园区规划面积10平方公里是北京市16个市级开发区之一。园区主要以高新技术产业、电子信息产业、绿能产业、现代制造业为主导产业，是中关村高新技术产业基地，是北京市绿能产业基地。现已入驻台湾永丰余（纸业）有限公司、北京纺织控股有限公司及北京电子控股有限责任公司等数十家知名企业。在平谷的土地上，马坊成了一片的热土，高技术产业的巨舰已经启航。马坊，已不再是往昔字面上放牧的养马场，这里将是高科技产业赛马的竞技场。

北京马坊工业园区建设以薄膜太阳能电池技术及装备研发和制造为核心的新型绿色能源基地。该基地将成为国际先进薄膜太阳能电池技术研发及制造基地、大型和超大型光伏发电配套技术和设备研发与制造基地、由高端现代装备制造技术支撑的、具有国际影响力的、上下游产业链完整的、产业集群化的新型绿色能源基地。

该项目规划占地200亩，首期占地70亩，总投资95000万元，拟建设6条（每条25MW）非晶硅薄膜太阳能电池生产线，年产150MW非晶硅薄膜太阳能电池板，预计投产后5年内全部收回投资。项目达到规划产能并完成销售后，每年可产生人民币15亿元的销售收入，贡献超过2.5亿元利税，解决200多人的就业。截止目前，项目已完成工商注册等前期手续，第一期50MW的厂房已封顶，已于09年9月建成投产，年可发电43万度，减排二氧化碳338吨。北京市绿能产业基地这是中关村科技园区与北京市级开发区合作的第一个共建项目，将充分发挥中关村科技园区在首都创新型城市建设中的龙头作用，与平谷区实现优势互补,主要目标是促进一批中关村企业做强做大，协助市级开发区实现向技术含量高、节能高效、生态环保的集群化发展方向转变。在共建基地内注册并经认定的高新技术企业，可享受中关村科技园区产业联盟、开放实验室、创业投资、信用担保等产业投融资等方面的政策支持；中关村科技园区将支持共建基地使用中关村园区节能环保技术和产品，建设生态型园区。同时，利用中关村园区高新技术产业聚集的优势，积极引导项目入驻共建基地，帮助企业寻找合适的科研成果转换、孵化空间，满足其产业化和快速发展的需求。北京电控（马坊）科技产业园，是入驻共建基地的的首个项目，是由北京电控合力开发建设有限公司建设的大型综合性产业园，园区定位为电子信息产业的高科技现代制造业基地。项目占地1200亩，计划投资总额28亿元。现有两家入园企业，北京瑞普三元仪表有限公司和北京飞行博达电子有限公司。中关村（马坊）高新技术产业基地马坊工业园区上半年实现产值7.6亿元，同比增长53%，实现收入7.2亿元，同比上升47%；利润5000万元，同比上升511%；上缴税收2000万元，同比增长213%，实现共享收入500万元预计上半年完成固定资产投资总额3.53亿元（其中工业企业投资1.77亿元）。园区内共有职工3156人，其中本地职工约占50%左右。除园区原有企业经济稳步增长外，年初投产的达新机械与七星电子项目成为新的经济增长点，另外园区内有注册企业53家，也成为园区税收的新增长点。马坊工业园区经济贡献：今年有6个工业项目和2个商业配套与总部经济项目陆续开工建设，这些企业将成为园区未来新的经济支柱。平谷马坊工业区，马坊镇经济的执牛耳者，平谷区经济发展的新热点经济发展区域经济发展背景——2010年平谷区宏观经济情况项目平谷区北京市工业总产值（现价）192.4亿元社会消费品零售额82.4亿元税收总额41.6亿元财政收入40.1亿元2353.9亿存款余额273.6亿元

贷款余额104.5亿元农民居民人均现金收入12036元13262元城镇居民人均可支配收入23606元29073元（数据来源：平谷区政府网、北京2010年国民经济和社会发展统计公报）由上表可以看出，平谷区的农民居民人均现金收入、城镇居民人均可支配收入与北京市平均整体水平接近，说明平谷区居民人均可支配收入较高，购买力较强结论马坊镇为平谷进京必经之地，为平谷-北京门户区域交通通达性强，进入性良好，未来平谷规划有轨道交通，将更便利快捷往返于北京，平谷之间，区域价值将会有巨大提升规划中关村产业园进驻、飞机制造业及轨道交通，将极大提升马坊镇区域价值，为区域房地产市场的发展奠定坚实的经济基础马坊工业园区，区域主体经济的载体，为区域内贡献经济效益的同时为区域内房地产市场，定向工业园区，产生充足的客源门户区位，畅通路网，规划利好，区域价值提升，强劲的板块内部客源，推动马坊房地产市场进入快速发展阶段市场分析Part3市场情况——整体供应平谷当前在售项目集中在平谷老城区，马坊镇当前没有在售项目平谷城区主流产品为普通住宅产品，在售项目少区域内无在售别墅供应紫贵庄园路兴旺达嘉园腾龙源城平谷区在售项目马坊镇普通住宅市场情况——整体供应项目名称建筑形式建筑面积（㎡）容积率总量（套）销售状态路兴旺达嘉园（盈谷中心）塔楼、板塔结合661942.1269尾房紫贵庄园板楼,塔楼1507762.381247尾房腾龙源城板楼、板塔结合、高层750541.5647尾房平谷在售项目多为老项目，以中高密度产品为主，品质普遍不高路兴旺达嘉园（盈谷中心）紫贵庄园腾龙源城普通住宅市场情况——主力户型及价格项目名称主力面积（㎡）均价（元/㎡）总价（万/套）路兴旺达嘉园（盈谷中心）一居30㎡，二居90㎡，三居124-172㎡1500045-135-186-258紫贵庄园80-90㎡二居，90多小三居，127-141大三居；200多复式15000120-135-190-212腾龙源城一居40-45㎡，二居80-92-97㎡，三居107-118-132㎡1600064-128-155-171-211平谷在售住宅产品面积集中在90㎡两居和120——140㎡三居，产品面积满足客户舒居的需求目前在售项目集中在平谷中心，价格区间在15000元/㎡——16000元/㎡；主力总价集中在130万—200万元/套。普通住宅市场情况——户型设计腾龙源城紫贵庄园路兴旺达嘉园（盈谷中心）产品户型设计落后，舒适度较差，整体市场产品有待于提升普通住宅市场情况——销售情况销售情况——一手住宅平谷在售项目相对稀缺，且产品贴合区域大多数客户需求，开盘价格便宜，因此销售情况普遍不错，总体区域月均销售套数48套左右；由于受政策影响且中心位置价格上涨较快，已达到10000元以上，因此月销量有所减少，根据调研，目前消化速度普遍在10-20套/月左右。项目名称开盘时间已售套数剩余总体月均销售套数路兴旺达嘉园（盈谷中心）2010-6-272195020紫贵庄园2009-8-3012173055腾龙源城2010-9-296272070平均值

48销售情况——二手住宅新房售价：12000元/㎡左右，旧房售价8000-10000元/㎡左右；目前平谷城区客户受政策影响严重，加之售价上涨，普通住宅成交量走低；别墅及低密度产品稀缺，需求量大，当地中介手中均拥有大量别墅及低密度产品需求客户——根据中介门店深访结果普通住宅市场情况——客户情况客户情况项目名称客户构成客户特征描述路兴旺达嘉园

（盈谷中心）80%平谷城区客户，20%北京投资客先期售价较低，大部分购买用于投资，坐等升至，客户以两套房居多，一次性付款35%左右紫贵庄园80%平谷城区客户，20%北京投资客本地客户以改善客户为主，平谷有钱人居多，大部分已有2套以上住房腾龙源城70%平谷城区客户，30%北京投资客本地客户以拥有2-3套房为主，本地人，改善、婚房客户为主，北京客户购买用于养老、投资等，一次性付款30%二手中介70%平谷本地人，30%北京投资客平谷客户几乎每户都有两套住房，以平谷有钱人，生意人，高官为主，大量客户对别墅、低密度产品有需求平谷购房客户特点总结：政策前：购房客户70-80%来自平谷本地，20-30%为北京投资客；本地客户大部分户以1-2套住房居多，经济实力强，一次性付款占到30-40%左右；本地客户主要购房目的为改善型需求，北京客户以养老、投资升值为主；政策后：限购政策严厉、价格上涨，投资空间极小，北京投资客急剧减少。本地客户少部分受限购影响，大部分客户仍有1-2套购房指标由于优质低密度产品和别墅类产品稀缺，现有住宅低端价高，与客户需求不匹配，客户进入观望时期，期待优质产品入市普通住宅市场情况——未来供应土地供应宗地名称宗地位置规划建筑面积(㎡)规划用途受让单位平谷区兴谷开发区M2-1区3号工业项目平谷区兴谷开发区M2-1区3号15837工业北京广厦大鑫石化设备有限公司平谷区兴谷开发区M2-9区1号工业项目平谷区兴谷开发区M2-9区1号地块内17143工业北京百美特生物制药有限公司平谷区马坊工业园区E06-02、E06-31地块商业金融、其它类多功能平谷区马坊工业园区内152145C2商业金融、F3其它类多功能北京马坊工业基础设施开发建设有限公司马坊工业园区E03-06地块B区工业用地项目北京马坊工业园区内74566M工业北京一志车科技有限公司马坊工业园区E03-06地块A区工业用地项目北京马坊工业园区内39913M工业北京真金昌汽车科技有限公司平谷区马坊北区A03\A04\A05地块平谷区马坊镇183372居住首城置业B09、B10马坊镇165204居住首城置业数据来源：北京市土地整理储备中心区域内供应土地8块，5块位于平谷马坊镇内，马坊镇成为平谷区房地产市场集中供应的热点区域，日益成为平谷新兴的房地产热点板块温渡世外桃苑平谷城区马坊镇平谷区高端别墅市场别墅市场物业地址开发商开盘时间容积率建筑面积建筑类别楼层主力户型均价总价绿化率装修标准世外桃苑（售馨）黄松峪乡黑豆峪村佛山南街188号北京八通房地产开发有限公司2005年0.364。3万平方米联排、独栋全部地上两层一期：63套50平方米的三联排、双拼、独栋；二期：108.75-266.38平方米独栋9800元/平方米二期现房110-270万/套56%二期毛坯一期精装修温渡（售馨）北京市平谷区京东大溶洞旁北京瑞涛昌盛旅游开发有限公司2009年9月14（近期售完)0.154。5万平方米独栋两层个性化定制80—300平