物业企业财务管理的常见问题与改进对策

在当前市场经济体系深入改革发展的环境下，城市化发展进程加快，城市人口数量增多，社区群众数量大幅度增长，物业企业迎来良好的发展机会，同时也面临一定考验。物业企业为了给群众提供专业的服务，需要保证财务处于稳定发展状态，在某种角度上，财务管理效率决定物业企业经营发展。但是从目前情况来说，我国大部分物业企业在财务管理方面将会面临各种问题，不管是管理理念，还是管理体系，或者是管理方式都存在一些问题，严重影响物业企业更好发展。一、加强物业企业财务管理的意义（一）实现企业效益最大化对于物业企业来说，为劳动密集型企业，人工成本比较大，并且人工薪资、日常经营等固定支出比较多，资金回笼速度迟缓，收入来源比较单一，具体以物业费、车位费、服务费等为主。通过加强物业企业财务管理，可以实现企业资金的科学分配，提高资金使用效率，为企业提供更多的净现金流，实现企业效益的稳定增长，提高企业整体经济效益。（二）有利于企业控制成本在物业企业财务中，成本比较固定，财务成本控制并非只是减少财务成本支出，而是通过控制不必要成本支出，实现成本的科学管控。针对一些短期能够看到企业成本增长，但是长期能够促进企业效益提高的成本支出应该继续保持。物业企业属于服务性企业，人工成本支出多，并且也会产生一些固定成本支出，如设备维修管理费用、固定资产采购费用、清洁服务费用等，这些支出比较分散，增加资金消耗量，给财务管理工作开展增添难度。通过加强财务控制，能够控制不必要成本支出，提高企业整体利润，促进企业经济效益快速增长。（三）促进企业管理水平的提升企业经营发展需要得到企业管理的支持，财务管理是企业经营管理中不可或缺的一部分，地位不可小视，展现出较强的综合性和系统性，和其他管理工作之间有着密切的联系。通过加强财务管理，能够引导企业其他管理工作的有序进行，而其他管理工作能够为财务管理有序推进提供支持。通过提高财务管理水平，可以带动企业其他管理水平的提高，促进企业更好发展。二、物业企业财务管理中存在的常见问题（一）财务管理观念落后科学的管理理念与完善的管理体系是确保企业稳定经营的重要因素，我国物业企业整体规模相对较小，通常采用的是家族经营模式，大部分企业财务管理依然采用传统的管理理念和方法，缺少长远发展眼光，财务管理理念没有根据业主需求进行改变。并且，家族式组织结构使得企业管理人员容易受到裙带关系影响，过于注重短期效益，忽略财务管理。财务管理理念比较落后，采用的管理方法不科学，再加上缺少完善的管理体系，影响后续财务管理工作的有序进行。（二）会计核算不规范因为物业企业经济业务比较分散，涉及的业务种类比较多，如物业管理、车位出售和出租、有偿服务等。在财务管理中，应该对各项资金进行科学核算和管控，如管理费用、维修费用、绿化费用、劳务费用等，这些资金涉及的利益方比较多，在产生业务方面比较复杂，加剧会计核算难度。而会计核算质量将会给物业企业资源整合和分配带来一定影响。从目前情况来说，我国大多数物业企业财务管理中会计核算缺少规范性，对会计核算价值了解不全面，账目记录不清晰，营收核算不精准，没有将权责发生制落实到位，使得会计信息真实性无法保证，不能客观展现出物业企业收入情况。再加上企业缺少专业的会计管理人员，现有人员知识结构不完善，导致会计核算精准性下降。（三）资产管理不科学对于物业企业来说，资产数量多，不仅仅包含固定资产，也涉及了诸多低价值资产，如小区内部基础设施、物业管理建筑、机械设备、办公用品等。因为物业费用定价相对偏低，其他有偿服务收入稳定性差，导致物业企业资金基础比较薄弱，可以分配的资金数量比较少。在当前市场竞争比较激烈的环境下，为了顺利完成预期盈利目标，需要做好成本控制管理工作，保证资产流转的规范性。如果企业在资产管理方面不合理，容易造成资产流失，导致业主对物业企业提供的服务产生怀疑，容易发生拒缴、欠缴物业费的状况。由于部分物业企业对资产管理重视度不高，比较强调资金管理，没有注重资产管理，更不会成立专业的资产管理部门，容易造成资产重复采购、资产随意消耗等问题，造成资产丢失，增加管理成本。（四）财务风险控制不到位因为物业企业和传统企业比较有着明显差异，经济业务产生伴随一定规律性，需要面临的风险因素多。如管理责任风险、合同风险、债务风险、经营风险等。当前，我国一些物业企业没有对经济业务发生过程进行管理，缺少完善的管理体系。因为管理体系导向缺失，导致物业企业在财务管理上缺少统一规划，账目比较混乱，管理漏洞多，经济活动过于随意，主要停留在财务管理初始阶段，容易产生各种财务风险问题。虽然一些物业企业制定了财务管理方案，对财务风险进行控制，但是没有严格按照制度要求落实，执行力不强，给财务风险出现提供可能。（五）缺少完善的内部控制体系物业企业因为行业属性影响，组织结构比较大，属于垂直纵向管理职能型结构，在这种结构下，企业管理者身兼多职，对内部控制工作的重视度不高，也不会制定详细的内部控制体系。即便企业现有的财务管理体系比较规范，但是由于管理松懈而没有将其落实到位，例如物业管理费用收缴比较随意，没有严格按照企业财务体系和内部控制要求操作，资金安全无法保证；闲置房、采暖设施大量闲置，没有定期安排人员进行清查和处理，导致企业资产随意浪费；物资采购、仓库管理业务通常采用专人包办的方式，记录比较笼统，使得实际量价和账目信息不相符，甚至会面临徇私舞弊、贪污腐败等问题。此外，家族式经营模式容易发生一些股东大权独揽的状况，不会受到约束，随意占用企业财务资产，让企业面临严重损失。三、物业企业财务管理的常见问题与改进对策（一）树立正确的财务管理意识财务管理作为企业管理的重点内容，企业经营决策制定需要得到财务数据支持，所以需要加强财务人员培训，提高财务人员综合素养。首先，做好业务培训工作。因为财务工作属于一个专业技术比较高的工作，因此需要加强财务人员业务培训，把财务核算培训融入其中，白鸥准核算结果的精准性，给企业领导制定决策提供真实的数据。企业应加强财务人员管理培训，财务管理不仅仅局限在财务会计中，还要适当扩大范畴，建立管理会计，对数据科学分类和处理，增强数据在经营中的实效性。通过对财务人员的政策培训，对国家最新发布的相关政策有一定了解，积极使用，做好财税筹划工作。其次，加强财务人员职业道德培训，除了掌握专业知识之外，还要规范财务人员工作行为，提高财务人员职业素养，增强财务人员使命感，树立正确的工作理念和价值观。最后，对于企业管理者，需要参与到培训活动中，以身作则，学习更多的管理知识，转变传统的管理思想，注重财务管理。通过各种培训，促进业务和财务的结合，利用业务对财务控制，促进业财融合发展。（二）加强会计核算管理要想保证会计核算的规范性，提高物业企业会计核算水平，应把业财融合理念应用其中，实施权责发生制。在实际中，在成本核算上，根据成本属性、成本要求、成本类型科学划分，对各个类型成本独立核算，建立相关账目，根据权责发生制要求，对各种费用归属进行确定，利用会计数据展现出企业经营成果。对于一些不能界定归属的成本，可以将其融入公摊费用中。在应收账款核算中，做到统一核算，确定收费标准，精准计算每户业主需要缴纳的费用，定期向业主发送催缴单，报告各种费用交付情况，提高应收账款核算质量。在专项经费核算中，需要根据资本属性、使用途径进行科学核算，细化专项经费核算流程，专款专用，保证专项经费科学应用，提高使用效益。物业企业为了提高财务管理规范性，需要成立专业的财务管理团队，加强财务人员专业培训，科学设定培训方案，选择适宜的培训方法，通过专业培训，提高物业企业财务人员综合能力，满足岗位要求，给财务管理工作顺利开展提供支持。（三）做好资产管理工作如果物业企业在资产管理方面存在问题，不但会导致资产大量流失，也会增加经营成本，使得业主对物业企业的信任度下降。基于此，物业企业需要加强资产控制管理，完善资产管理机制，明确资产管理价值，合理使用各种资源，为业主提供专业的服务，得到业主的认可。一方面，物业企业需要结合资产分布规模和价值，设定资产总账，了解资产使用情况，实现资产的科学分配。另一方面，根据物业管理要求、服务标准、资产规模，成立独立的资产管理部门，配有专业的资产管理人员，定期对资产进行核查。通过建立资产数据库，对各项资产使用情况进行记录和核对，通过使用信息技术，提高资产管理水平，便于对资产运行状态进行检查和分析。除此之外，做好资产流转控制工作，减少资产使用过程中腐败问题的发生，避免资产大量流失。例如，在资产采购、使用、调拨等环节中，需要加强资产审批，统一报备。在资产采购之前，应对企业实际情况进行调查，不可出现虚报、谎报等状况。办公用品、服务设备采购、使用应该做到以旧换新，提高资产使用效益，为企业创造更多的利润。（四）强化财务风险防范要想减少财务风险问题的发生，应在企业内部营造良好的工作环境，加强财务管理体系建设。所以，物业企业需要结合经营发展规律，根据财务风险管理要求，制定详细的管理计划，确定财务管理要求，科学划分管理职责，保证将经济责任落实到位，提高各级人员职责意识，规避人为风险。并且，物业企业需要把财务工作任务制度化处理，对费用报销、付费结算、单据应用等提出具体要求，明确工作岗位细则，给后续工作开展提供支持，防控会计核算风险。除此之外，物业企业应加强财务监督管理，完善财务监督管理机制，通过机制约束各级人员工作行为，防止权限过于集中，防止发生违规风险。为了提高体系执行力，还要做好内部控制工作，通过内部控制管理保证制度顺利执行。（五）完善内部控制体系物业企业领导应该给予财务管理工作高度重视，把现代化财务管理理念引入其中，根据企业实际情况，从收费管理、物资采购、资金支付等多方面入手，制定详细的管理计划，加强管理体系建设，细化财务管理要求。与此同时，提高财务人员风险管理意识，建立完善的内部控制体系。例如，物业企业需要科学划分管理职责，做到不兼容岗位的充分分离，提高财务人员职责意识，挖掘其工作潜力，有效提高企业财务管理水平，给企业创造更多的经济效益。企业可以安排财务人员定期进行资产检查，和项目人员及时交流，了解项目整体情况，帮助物业企业及时找到财务管理中出