宅基地立法政策与宅基地使用权制度改革

宅基地立法政策与宅基地使用权制度改革1.“一户一宅”制度的完善《土地管理法》中对宅基地使用权分配的“一户一宅”原则进行了坚持和保留，即以户为单位，每户只能申请一处宅基地。这一原则的初衷是为了保障农民“户有所居”，维护农村社会稳定。随着农村经济的发展和城镇化进程的加快，这一原则在实践中出现了一些问题。农村社会的巨大变化，如“拆村并村”和“农民上楼”现象，使得“一户一宅”原则对农村土地资源和土地政策造成了一定的消极影响。大量农村闲置宅基地的出现，严重阻碍了城乡一体化发展的进程。“一户一宅”原则所体现的计划经济时代的平均主义，在市场经济不断发展的新时代背景下，已经显得不合时宜。继续坚持这一原则可能会导致资源浪费和配置不合理。对宅基地分配过程中的“一户一宅”原则进行改进势在必行。改进的方向应是形成符合市场经济规律要求的宅基地使用权分配制度，例如探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式。对于传统农村地区，可以继续实行“一户一宅”的宅基地分配制度而对于城乡建设用地扩展边界内的农村地区，可以通过集中建设农村公寓、农民住宅小区等方式，以“户有所居”落实“一户一宅”的住房保障功能。还应完善宅基地权益保障和多元化的取得方式，保障“户有所居”，激发农村土地资源活力。例如，可以允许农民住房及其占有范围内的宅基地使用权向符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员转让，或者向其他人转让时，受让人同时取得农民住房的所有权及宅基地使用权的租赁权。“一户一宅”制度的完善需要综合考虑农村社会发展的实际情况，以及市场经济规律的要求，以实现农村土地资源的合理配置和农民居住权益的充分保障。2.宅基地“三权分置”的探索宅基地作为中国农村土地制度的重要组成部分，其改革一直是深化农村改革的关键环节。在探索宅基地“三权分置”的过程中，我们主要关注三个方面的权利划分和实施策略，即宅基地的所有权、承包权和使用权的分离与明确。宅基地的所有权归属问题是“三权分置”改革的首要任务。根据中国现行法律，宅基地的所有权归村集体所有，农民仅拥有使用权。在改革过程中，需要明确集体所有权的具体内容和范围，确保集体所有权的合法权益得到保护，同时也为农民使用权的确立提供法律依据。承包权是农民对宅基地进行长期稳定使用的基础。在“三权分置”的框架下，承包权的确立意味着农民可以在一定期限内稳定地使用宅基地，并在此基础上进行农业生产或其他经营活动。承包权的实施需要制定相应的管理规定，确保承包权的顺利流转和合理利用，防止土地资源的闲置和浪费。使用权的拓展是“三权分置”改革的核心目标。通过赋予农民更多的使用权，可以激发农村土地的活力，促进农村经济的发展。使用权的拓展不仅包括使用期限的延长，还包括使用方式的多样化，如允许农民将宅基地用于非农业用途，或者通过出租、入股等方式流转使用权。同时，需要建立健全的法律体系和政策支持，保障农民使用权的实现和利益不受侵害。在宅基地“三权分置”的探索过程中，需要综合考虑法律、经济、社会等多方面因素，通过科学合理的制度设计和政策引导，实现宅基地权利的有效分离和优化配置，为农村土地制度的改革和农村经济的发展提供有力支撑。3.宅基地有偿使用与退出机制的建立随着农村人口外流和城市化进程的加快，农村宅基地闲置问题日益严重。为了有效利用闲置宅基地，建立宅基地有偿退出机制显得尤为重要。这一机制主要针对进城落户且在城市中有稳定居住场所的村民，鼓励他们自愿流转和有偿退出农村宅基地。退出的宅基地可以由村集体收回，并通过复垦等方式重新利用，增加耕地面积。在补偿标准方面，由于各地经济发展水平和宅基地价值的差异，补偿标准也有所不同。一般由当地政府根据土地价值进行综合评估，制定相应的补偿标准。补偿形式多样，包括货币补偿、政府优惠补贴、宅基地置换商品房等。经济越发达的地区，补偿标准通常越高。为了促进宅基地的集约利用，建立宅基地有偿使用机制也是改革的重要内容。根据新的《土地管理法》和相关政策规定，农户只能申请一处宅基地，且面积不得超过规定标准。对于超出规定面积的宅基地，将实行有偿使用制度，由村集体向超面积农户收取使用费。有偿使用费的收取标准因地而异，一般采取阶梯式收费方式，即超面积越多，收费标准越高。所收取的费用主要用于乡村公共设施建设，改善农村人居环境。为了确保宅基地有偿使用与退出机制的有效运行，需要采取以下政策措施：积极引导利益主体参与：充分尊重农民意愿，通过宣传和教育，提高农民对宅基地改革政策的认知和理解。实行宅基地有偿使用制度：对超规定面积的宅基地实行有偿使用，促进宅基地的集约利用。赋予宅基地完整的物权：通过立法明确宅基地的产权归属和权益内容，增加农民的财产性收入。建立宅基地流转交易市场：完善宅基地流转交易制度，优化农村土地资源配置。制定系统全面的法律法规：完善宅基地管理的法律法规体系，规范宅基地的利用和管理。规范退出程序和风险防范：建立健全宅基地退出程序和风险防范机制，确保退出过程的公平、公正和有序。4.宅基地审批制度的改革为贯彻落实党中央、国务院关于乡村振兴战略的重大决策部署，推动农民建房、村庄建设工作合法有序规范开展，促进农村集体建设用地节约集约利用，宅基地审批制度进行了一系列的改革。加强了农村宅基地计划管理。农村宅基地原则上使用集体存量建设用地，包括旧村存量建设用地或有合法建设用地批文的土地。使用集体农用地或未利用地作为新增宅基地的，应当纳入土地利用年度计划，并取得用地批复后方能申请使用。同时，农村宅基地用地不得占用基本农田和生态公益林用地，尽量少占耕地，如确需占用少量耕地的，必须落实耕地占补平衡，占用其他林地的，必须办理林地使用手续。农村宅基地选址不得位于公路建筑控制区范围内，不得位于政府预公告征地红线范围内，且不得位于存在地质灾害隐患的区域。规范了农村宅基地审批程序。新增农村宅基地的用地申请人必须为本村户口的集体经济组织成员，符合“一户一宅”政策。还必须符合以下条件之一：因自然灾害、征地、村庄和集镇公益事业建设等原因导致宅基地灭失或者不能使用且户内没有其他宅基地的因实施土地利用总体规划、村镇规划、旧村镇改造等，原住宅必须调整搬迁的因结婚等原因，确需分户建房的以及其他法律法规规定的条件。强调了先批后建的原则。自改革实施之日起，农村宅基地必须先批后建，房屋改建、扩建、迁建等行为涉及原批准用地红线发生改变的均需重新办理宅基地用地审批手续。对未批先建、批少建多等行为，要坚决制止，必要时要采取强制措施。通过这些改革措施，旨在提高宅基地审批管理的规范性和效率，促进农村土地资源的合理利用，保障农民的合法权益。参考资料：随着中国城市化的快速发展，宅基地使用权制度面临着许多挑战。为了更好地适应现代化发展需要，宅基地使用权制度需要从审批、流转、保障、监管等方面进行现代化构造。宅基地使用权是指农村居民在集体所有土地上建造房屋、庭院等建筑物，并用于居住、生活的权利。宅基地使用权制度在土地管理制度中具有重要地位，是保障农村居民基本居住需求的重要法律制度。在宅基地使用权审批方面，应建立严格的审批程序和标准。需要确保农村居民的申请材料真实有效，防止虚假申请。要规定明确的审批条件和流程，以便申请人能够了解审批过程和所需材料。审批部门应加强现场勘查和审核，确保宅基地使用符合土地利用规划和城乡规划。在宅基地使用权流转方面，应建立规范的流转市场和监管机制。应允许宅基地使用权的合理流转，如转让、出租、抵押等。同时，要建立健全的流转程序和交易平台，保证流转过程的公开、公平、公正。要明确流转过程中双方的权责利关系，以保障双方的合法权益。在宅基地使用权保障方面，应完善相关法律法规，提高保障水平。对于符合条件的农村居民，应给予其无偿分配宅基地的权利。同时，要加强对宅基地使用权的法律保护，防止非法侵害农村居民的宅基地权益。要建立宅基地使用权的退出机制，鼓励农村居民进城落户，以优化城乡资源配置。在宅基地使用权监管方面，应建立健全的监管机制和责任追究制度。监管部门应加强对宅基地使用情况的监督检查，防止违规行为。同时，要严格追究违法违规行为的责任，加大处罚力度，以维护宅基地使用权的严肃性和权威性。要建立公众参与机制，鼓励农村居民积极参与监管过程，提高监管的公正性和透明度。通过对宅基地使用权的现代化构造，可以更好地实现土地资源的合理配置和利用。规范的审批程序和流转市场可以防止土地资源的浪费和低效使用，有利于提高土地利用效率。宅基地使用权制度的现代化构造可以更好地保障农村居民的财产权益。无偿分配宅基地的权利和严格的法律保护可以增加农村居民的财产性收入，提高其生活水平。规范的宅基地使用权流转市场可以促进农村土地的规模化、产业化经营。这有利于提高农业生产效益，推动农村经济发展，加快乡村振兴步伐。宅基地使用权制度现代化构造对于实现土地资源的合理利用、保障农村居民的财产权益、推动农村规模化产业化发展具有重要意义。加强宅基地使用权制度的现代化构造是必要的和重要的。这需要建立健全的审批程序和标准、规范的流转市场和监管机制，并不断完善相关法律法规以提高保障水平。只有才能实现宅基地使用权的合理配置和利用，推动农村社会的可持续发展。随着中国城市化进程的加速，农村宅基地使用权的流转和利用问题逐渐凸显。现行法律制度对宅基地使用权的定义和保护尚不完善，导致实践中出现诸多问题。宅基地使用权的信托制度构建，作为一种可能的解决方案，引起了广泛。本文旨在探讨宅基地使用权信托制度的构建，以期为解决相关问题提供参考。宅基地使用权信托是指委托人将其拥有的宅基地使用权，通过书面合同的形式，设立信托给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿，为受益人的利益或特定目的进行管理或处分的一种财产管理制度。宅基地使用权信托的要素主要包括委托人、受托人、受益人、信托财产、信托目的和信托期限等。委托人是指将宅基地使用权设立信托的人，受托人是指接受委托并按照委托人的意愿管理或处分信托财产的人，受益人是指享有信托利益的人。需要完善相关法律法规，明确宅基地使用权的法律地位和权利边界。应制定专门的《宅基地使用权信托法》，明确信托设立的条件、程序、管理及分配等方面的规定。为了保障宅基地使用权信托的有效运作，应建立严格的信托登记制度。登记内容应包括委托人、受托人、受益人、信托财产、信托目的和信托期限等信息，以保障交易安全和社会秩序。为了提高宅基地使用权信托的管理水平，应培育专业的受托机构。这些机构应具备专业的资产管理能力和风险控制能力，能够对宅基地使用权进行科学管理和风险控制。为了保障宅基地使用权信托制度的健康发展，应建立健全的监管机制。政府部门应对信托设立、运作和终止等全过程进行监管，确保信托的合法性和公平性。宅基地使用权信托制度的构建有助于解决农村宅基地的流转和利用问题，提高土地资源的利用效率。这一制度的实施需要完善法律法规、建立严格的登记制度和监管机制，并培育专业的受托机构来保障其有效运作。未来，应进一步探索和研究这一制度在实践中的应用和发展趋势，以促进中国农村土地制度的改革和创新。农村宅基地使用权制度是中国农村土地制度的重要组成部分，对于保障农民基本居住权益、维护农村社会稳定具有重要意义。随着社会经济的快速发展，农村宅基地使用权制度面临着一系列现实问题，亟待深入研究和改革完善。农村宅基地使用权制度始于上世纪五十年代，旨在保障农民的居住需求。在改革开放后，为促进农村经济发展和农民生活水平提高，国家对农村宅基地制度进行了多次调整和改革。2007年，国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，提出“推进农村宅基地制度改革试点”，进一步推动了农村宅基地使用权制度的创新与发展。申请条件：根据《中华人民共和国土地管理法》，农村居民申请宅基地必须符合“一户一宅”的基本原则，且宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。审批程序：申请宅基地需经村民委员会审核、乡（镇）政府审批，并报县级政府土地管理部门备案。面积标准：根据《国土资源部关于进一步做好宅基地使用权登记发证工作的通知》，每户宅基地面积控制在80平方米左右。流转规则：宅基地使用权一般不允许流转，但因继承、赠与等合法方式取得宅基地的除外。利用效率不高：部分农民对宅基地的利用效率较低，存在闲置、浪费现象。流转不规范：由于宅基地使用权流转受到严格限制，私下流转现象较为普遍，导致权益无法得到保障。制度不完善：现行宅基地使用权制度存在缺陷，不能适应社会发展需要。观念落后：部分农民受传统观念影响，对宅基地的重视程度不够，导致利用率低下。市场机制不健全：缺乏有效的市场机制引导和规范宅基地使用权流转，私下交易现象严重。加强制度建设：完善宅基地使用权制度，明确其法律地位，制定合理的利用和流转规则，保障农民合法权益。推进土地流转：在严格控制的前提下，适当放宽宅基地使用权的流转限制，建立健全的流转市场机制，提高土地利用效率。促进农村居民点建设：引导农民集中居住，优化农村居住环境，提高宅基地利用价值。加强法律宣传与监管：加大对农民的法律宣传力度，提高其法律意识，加强对宅基地使用权的监管力度，严厉打击私下流转和非法侵占行为。农村宅基地使用权制度作为中国农村土地制度的重要组成部分，对于保障农民基本居住权益、维护农村社会稳定具有重要意义。当前该制度面临着利用效率不高、流转不规范、权益保障不足等现实问题。为解决这些问题，需要从制度、市场和法律等方面入手，加强制度建设、推进土地流转、促进农村居民点建设，切实保障农民的合法权益，推动农村社会的可持续发展。宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于（集体）建设用地。宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的用益物权。宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住房及其附属设施。第三百六十二条【宅基地使用权的定义】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第三百六十三条【宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。第三百六十四条【宅基地的灭失和重新分配】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。第三百六十五条【宅基地使用权变更和注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。宅基地使用权是我国特有的用益物权类型，其立法背景和政策背景是在我国实行多年的城乡“二元化”体制和政策，即农村人口和城市人口严格区分的政策。这种政策除了民事主体的不平等之外，还存在阻止农民进城，把农民隔离在现代化社会之外的严重缺陷。随着改革开放的深入和城市化进程的加快，农民进城务工越来越多，他们脱离农村，长期居住在城市，而有些发达地区的农民住房不断进入市场进行交易，农村住房的流转也面临新的问题，宅基地使用权面临着越来越强烈的改革呼声。在现行规则之下，宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。值得注意的是，《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条第3款规定，城镇非农业户口居民，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，亦可成为宅基地使用权的主体。这一规定沿袭了1986年《土地管理法》的规定，但现行《土地管理法》已将其删除。这些人如已加人农村集体经济组织，成为其中一员，自可申请取得宅基地使用权，否则，依我国《立法法》所确立的下位法不得超越上位法的法治原则，这些人将无从取得宅基地使用权。就这些人已经合法取得的宅基地使用权，自应予以承认和保护。虽然《土地管理法》第62条第1款中规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但这并不能说明宅基地使用权的主体就是农村中的“户”。该规定是出于宅基地管理的考虑，强调村民的一户与宅基地的一处相对应，是对宅基地使用权初始取得的限制。《民法典》第362条将宅基地使用权的客体界定为“集体所有的土地”，排除了在国有土地上设定宅基地使用权的可能性。《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。”城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇建设用地规模范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。（三）宅基地使用权的内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施《民法典》第362条将宅基地使用权的内容界定为“占有和使用”“集体所有的土地”，“利用该土地建造住宅及其附属设施”，包括农村村民所建住房以及与居住生活有关的其他建筑物和设施，如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等。这里将土地利用用途作了限定，体现了用途管制的基本思想，但将宅基地使用权的权能仅表述为“占有和使用”，非如《民法典》上用益物权的“占有、使用和收益”，限制了权利主体实现其权利的其他可能性。试点政策中，利用宅基地开展农家乐、民宿、乡村旅游等，实际上已经脱逸出了宅基地使用权的用途管制目标。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用。但宅基地无偿使用制度已经成为农村宅基地分配不均、“批少占多”等问题的制度性基础。《试点意见》指出，对因历史原因形成的超标准占用宅基地和一户多宅的，以及非集体经济组织成员通过继承房屋等占有的宅基地，由农村集体经济组织主导，探索实行有偿使用。宅基地有偿分配不会过度增加农民的负担。一则有偿使用费主要用于村公共基础设施建设；二则收费标准的确立参酌了当地的经济发展水平和不同的区位条件；三则就经济困难的农户还可结合扶贫政策给予经济补助，“对农民弱势群体的特殊保护不能通过限制其法律权利的行使来实现，而应当采取政策扶持等方式”。宅基地有偿分配在一定程度上限制了没有实际需求的农户申请宅基地的冲动，提高了宅基地利用的效率。我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用权不因期限届满而消灭。宅基地使用权是没有使用期限限制的用益物权。两者虽同属在集体所有的土地之上所设定的用益物权，但两者之间仍有不同：（1）内容不同。宅基地使用权是在集体土地上建造住宅及其附属设施，而土地承包经营权是在集体土地上从事农业生产经营活动。（2）存续期限不同。宅基地使用权没有期限限制，而土地承包经营权有期限限制，承包期届满未继续承包的，土地承包经营权归于消灭。宅基地使用权与建设用地使用权都是利用他人土地从事建造活动，且均可在集体土地上设立，但两者仍属性质不同的用益物权：（1）权利主体的身份限制不同。宅基地使用权的主体只能是自然人，且限于集体经济组织的成员。建设用地使用权的主体基本上没有限制，自然人、法人和非法人组织均无不可。（2）权利内容不同。例如，宅基地使用权不能转让、抵押或投资入股，而建设用地使用权可以转让、抵押及出资。（3）取得方式不同。宅基地使用权的取得采取审批的方式，而建设用地使用权的取得通过出让或划拨方式。（4）设立要件不同。宅基地使用权无须登记即可设立，而建设用地使用权以登记作为生效要件。（5）是否有偿不同。宅基地使用权由本集体经济组织成员无偿取得，而以出让方式设立建设用地使用权时必须缴纳土地出让金。（6）存续期限不同。宅基地使用权没有期限限制，而建设用地使用权有明确的期限，且不得超过法定的最高期限。目前，农户申请宅基地使用权应具备的条件由各地根据实际情况自行制定，并没有全国统一的标准。根据各省制定的农村宅基地管理办法，一般来说，农村村民有下列情形之一的，可以申请设立宅基地使用权：（1）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（2）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。农村村民有下列情形之一的，通常不予批准使用宅基地：（1）非本集体的农村村民；（2）已拥有一处达到规定标准面积的宅基地；（3）农村村民转让住房后，再申请宅基地的。《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民住宅用地，由乡镇政府审核批准；涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第44条的规定办理农用地转用审批手续。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。审批工作中，农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按照本省（区、市）有关规定办理规划许可。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。根据各部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具“农村宅基地批准书”，鼓励地方将乡村建设规划许可证由乡镇一并发放，并以适当方式公开。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡镇政府要及时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具“农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表”。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”这一规则将“一户一宅”政策定为明文。这里，“一户一宅”指的是农村村民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。这里的“户”是农村自然户而非农村承包经营户。农村承包经营户是在农村自然户的成员基础上承担特定经济职能的一类社会组织，而农村自然户的本质是指一个农村家庭，是作为民事主体的自然人的联合。正如有学者所言，户只是因血缘、婚姻等关系联络而共同居住一处生活的自然人团体，不能作为单独的民事主体来看待，“户”只是为了申请和管理的方便而由国家和集体认可的单位。宅基地的分配体现了严格的身份属性，农村村民只能在户口所在村（村民组）内申请宅基地，而不能到其他乡村（或村民组）内申请宅基地。基于成员权获取的集体共有财产，同因身份权相联系的福利分配相对应。本集体内部，成员平等，每个成员分配宅基地的权利也是平等的，亦即只要是本集体成员，均可公平地要求集体分配宅基地。由于土地资源的稀缺性，规定一户只能拥有一处宅基地，确保每户农民都能得到一处安身之所，无论贫富，结果均等，在很大程度上顺应了民心，符合人们朴素的公平观念，也实现了农村基本的社会保障。由此可以在一定程度上解释现行法上“一户一宅”的正当性，这也就成了当下落实“一户一宅”政策的逻辑前提。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。经法定审批程序取得宅基地使用权后，权利人有权在宅基地上建造住宅和其他附属物。这是宅基地使用权设立的主要目的。在宅基地以外的空地上，权利人还有权种植树木。虽然我国禁止宅基地使用权的流转，但农村居民对宅基地上的房屋享有所有权并得自由处分。根据“房地一体”的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但可以随着房屋一同转让。宅基地使用权人在经过本集体经济组织同意后，可以将建造的住房转让给本集体经济组织内符合宅基地使用权分配条件的农户，住房转让的同时，宅基地使用权随之一并转让。同时，由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承。宅基地使用权人的义务主要是按照规定的用途使用宅基地。宅基地是用以建造村民住宅的，宅基地使用权人不得擅自将宅基地挪作他用，如利用宅基地建设厂房、旅馆、酒店等。但考虑到我国农村的实际情况，农村村民如果只是利用自家住房附带地从事小规模、家庭式的生产经营活动，则不属于改变宅基地的用途。农村宅基地使用权有着特定的身份限制，非农村集体经济组织成员不得享有，但农村住房是可以出卖的，相应的宅基地使用权随着房屋的转让而有条件的转让。原告张某诉称：原告张某系厦门市海沧区东孚镇东瑶村大芸社集体经济组织成员，在2001年间将其享有位于福建省厦门市海沧区东孚镇东瑶村大芸社的土地使用权（土地证号：杏东孚001678号），用地面积104平方米，东至路，南至路沟，西至陈见通围墙12米，北至刘世勇围墙10米的农村宅基地，以口头协议方式转让给被告刘某，转让价人民币贰万元。转让后，被告刘某于2002年间在上述宅基地上建二层半房屋。上述宅基地的土地使用权登记人截止今日仍是原告。依据《中华人民共和国土地管理法》之规定，农村宅基地属农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让。故原被告之间对“杏东孚001678号”宅基地使用权的转让行为违反法律强制性规定而无效，被告应依法将土地返还原告。原告张某向本院提出诉讼请求：判令确认原告将“杏东孚001678号”宅基地使用权转让给被告的行为无效；判令被告将“杏东孚001678号”项下的用地面积104平方米，东至路；南至路沟；西至陈见通围墙12米；北至刘世勇10米的宅基地返还原告；本案诉讼费由被告承担。被告刘某辩称，原告主张本案宅基地转让事实不存在。因原告自始至终均不在厦门市海沧区东孚镇东瑶村(以下简称东瑶村)居住生活。2005年9月27日前，原告的户籍亦并不在东瑶村，故原告将其向政府申请的宅基地让与被告建房，该行为并非土地转让或买卖行为，不存在无效情况。原告不具备东瑶村村民资格，其不享有本案案涉宅基地的使用权。根据原告所提交的原告的户口本显示，原告的户籍于2005年9月27日由日东路14号之一102移入东瑶村，由此可见，原告于2001年间不具备东瑶村民资格。根据《土地管理法》第十条规定，原告依法不享有东瑶村的土地使用权。故原告无权在本案中主张案涉土地使用权。原告于1997年6月3日依法获批本案案涉宅基地使用权，然原告截止至2001年却一直都未在该宅基地上进行相应的建筑，原告的行为属于对该宅基地使用权的抛弃，原告原有的宅基地使用权已消灭。现行法律并无明文规定，同集体内的土地使用权不得转让。根据《中华人民共和国物杈法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应及时办理变更登记或注销登记”。可见，宅基地使用权可以转让，有条件的宅基地使用权转让行为不受法律所禁止。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”，也表明农村房屋及所在宅基地可以在一定范围内转让，法律对其并无禁止。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，结合该条“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”的规定，表明“一户一宅”应系对农户申请宅基地的限制，而不是对土地转让权的限制。原告抛弃了本案宅基地的土地使用权后，被告作为东瑶村村民依法享有本案案涉宅基地的土地使用权，在该宅基地上建房用于居住生活，符合土地管理法的规定，被告在房屋建成后并居住使用后到房管局办理相应的土地使用权及产权时，东瑶村及土地管理部门对被告使用本案案涉宅基地建房并无提出过任何异议，亦同意被告办理房屋产权登记的行为。此时，东瑶村及土房局的行为应认定为同意被告使用案涉宅基地进行建房居住使用，本案案涉宅基地应根据地随房走的原则确定宅基地的使用权归属子被告所有。综上，被告认为原告在本案中的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。法院经审理查明：1997年6月3日，原告依法取得位于福建省厦门市海沧区东孚街道东瑶村大芸社的一块宅基地使用权（土地证号：杏东孚001678号），用地面积16平方米，东至路，南至路沟，西至陈见通围墙12米，北至刘世勇围墙10米，至2003年2月原告未在该宅基地上进行相应的建筑，其户籍迁移出东瑶村大芸社。2003年2月9日，原告将其享有土地使用权的宅基地以口头协议方式转让给被告，被告属厦门市海沧区东孚街道东瑶村民委员会集体经济组织成员。同年，被告在上述宅基地上建二层半房屋一幢，并居住至今，该房屋是被告家庭在东瑶村大芸社的唯一居所。对此，原告于今年之前均未提出任何异议。2005年9月27日，原告户籍由厦门市集美区日东路14号之一102移入厦门市海沧区东孚街道东瑶村，上述宅基地的土地使用权人至今仍登记在原告名下。原被告双方所属的厦门市海沧区东孚街道东瑶村民委员会认可双方之间的宅基地转让行为。厦门市海沧区人民法院于2017年11月16日作出（2017）闽0205民初3044号民事判决：驳回原告张某的全部诉讼请求。宣判后，原告张某提出上诉，厦门市中级人民法院于2018年3月12日作出（2018）闽02民终580号判决，驳回上诉，维持原判。法院生效裁判认为：本案系宅基地使用权纠纷。本案的争议焦点：原被告是有偿转让还是赠与方式的无偿转让宅基地使用权。原告主张原被告双方以口头协议方式转让宅基地使用权，转让价二万元，未能提供相应证据。被告对此不予认可，并主张原告以赠与方式无偿转让宅基地使用权，提供了村委会的证明予以佐证。由于原告未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。被告对自己的主张，提供了相应证据予以证明，形成一个证据链，被告的主张具有事实依据，本院予以采信。原被告双方的宅基地使用权流转是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”可见，农村宅基地使用权有着特定的身份限制，非农村集体经济组织成员不得享有，但农村住房是可以出卖的，相应的宅基地使用权随着房屋的转让而有条件的转让。根据《中华人民共和国物杈法》第一百五十三条和第一百五十五条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应及时办理变更登记或注销登记”。该规定已明确了宅基地使用权可以转让，法律未禁止集体经济组织内部成员间的宅基地使用权转让行为，有条件的宅基地使用权转让行为受法律保护。被告依原告的转让行为，实际取得诉争的宅基地，在该宅基地上建造房屋，并在此居住生活近15年之久，该房屋系被告家庭在其村委会的唯一居所。而在此期间，原告始终未提出任何异议，原被告双方所属的厦门市海沧区东孚街道东瑶村民委员会亦认可双方之间的宅基地转让行为，并出具了相关证明文件。原被告的宅基地使用权转让行为是双方自愿的，是当事人的真实意思表示，该转让行为未违反法律规定，其村委会亦认可该转让行为，双方的转让行为合法有效，被告对讼争宅基地享有合法权益，原告的主张缺乏事实和法律依据，亦有悖诚信原则，本院不予支持。宅基地使用权，是实现居者有其屋在农村的重要权利载体。法院在处理类似宅基地使用权纠纷时一定要严格按照保障农民合法权益和相关法律规定来认真裁判。农村土地问题的难点在于既要维护当事人合法的民事权益，又不能简单一判了之，要将国家的法律规定和政策要求向当事人解释清楚，做到通过判决传递法律知识，维护农村稳定和谐的目的。具体到本案，这是一起典型的农村村民之间宅基地使用权的纠纷，其中涉及到的相关问题可以从以下方面进行分析。一般认为，宅基地使用权，指的是农村集体经济组织成员在村集体所有的土地上建造住宅及其附属设施，以供居住的权利。具有福