资产评估报告

蚌埠玻璃工业设计研究院拟以部分资产对蚌埠中建材信息显示材料有限公司增资项目-150吨/天电子信息显示超薄基板资产评估报告中联评报字[2014]第997号中联资产评估集团有限公司二〇一四年十月十三日注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；依据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性担当相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由托付方申报并经其签章确认；所供应资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是托付方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况赐予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发觉的问题进行了照实披露，且已提请托付方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特殊事项说明及其对评估结论的影响。蚌埠玻璃工业设计研究院拟以部分资产对蚌埠中建材信息显示材料有限公司增资项目-150吨/天电子信息显示超薄基板资产评估报告中联评报字[2014]第997号摘要中联资产评估集团有限公司接受蚌埠玻璃工业设计研究院的托付，就蚌埠玻璃工业设计研究院拟以部分资产对蚌埠中建材信息显示材料有限公司增资之经济行为，对所涉及的资产在评估基准日的市场价值进行了评估。评估范围和对象为蚌埠玻璃工业设计研究院拟投资及相关资产的进项税，资产包括房屋建筑物、机器设备和一宗位于蚌埠市东海大道北侧、老山路西侧的工业用地，其中机器设备中应包含进项税。评估基准日为2014年8月31日。本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际状况，综合考虑各种影响因素，接受成本法对蚌埠玻璃工业设计研究院拟投资的资产进行了评估。经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出蚌埠玻璃工业设计研究院对蚌埠中建材信息显示材料有限公司增资所涉及的资产评估值为59,251.64万元。评估报告提请报告使用人留意：1.由于本次的评估目的为蚌埠玻璃工业设计研究院以实物资产对蚌埠中建材信息显示材料有限公司投资，该实物资产涉及设备类资产，本次评估目的经济行为的实施视同销售，故该设备类资产及增值税进项税额都应作为投资方的投资资产，故本次评估的设备类资产均为含税价。2.托付方在出资时应向被增资企业开具增值税专用发票，进项税以出资方开具的增值税发票金额为准。在使用本评估结论时，特殊提请报告使用者使用本报告时留意报告中所载明的其他特殊事项以及期后重大事项。依据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日2014年8月31日起，至2015年8月30日止。超过一年，需重新进行评估。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的具体状况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。蚌埠玻璃工业设计研究院拟以部分资产对蚌埠中建材信息显示材料有限公司增资项目-150吨/天电子信息显示超薄基板资产评估报告中联评报字[2014]第997号蚌埠玻璃工业设计研究院：中联资产评估集团有限公司接受贵公司的托付，依据有关法律法规和资产评估准则，接受成本法，依据必要的评估程序，对蚌埠玻璃工业设计研究院拟对蚌埠中建材信息显示材料有限公司增资之经济行为，所涉及的资产在评估基准日2014年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估状况报告如下：一、托付方、被评估单位和其他评估报告使用者本次资产评估的托付方及产权持有单位均为蚌埠玻璃工业设计研究院。（一）托付方及产权持有单位概况公司名称：蚌埠玻璃工业设计研究院（以下简称“蚌埠玻璃”）公司地址：安微蚌埠市涂山路1047号法定代表人：彭寿注册资本：542,088,567.56元实收资本：542,088,567.56元公司类型：全民全部制企业营业执照注册号：3403000000148761、历史沿革蚌埠玻璃工业设计研究院（原名“国家建材局蚌埠玻璃工业设计研究院”）成立于1953年，是原国家建材局直属的全国综合性甲级设计研究单位，20世纪70年月初由北京迁至蚌埠。依据建设部、国家计委、中国建行、物资部（89）建设字第122号文以及国家建筑材料工业局（89）建材综计字402号文，蚌埠玻璃于1990年2月22日在蚌埠市工商行政管理局注册登记，领取《企业法人营业执照》（注册号为：14986307-4），注册资本为1,310万元，企业类型为全民全部制企业，主管部门为原国家建筑材料工业局。依据《国务院办公厅转发建筑部等部门关于中央所属工程勘察设计单位体制改革实施方案的通知》（国办发[2000]71号），蚌埠玻璃与国家建材局脱钩，进入中国新型建筑材料（集团）公司（2003年，更名为“中国建筑材料集团公司”以下简称“建材集团”）。2005年12月28日，建材集团以中建材财发【2005】610号《关于将合肥水泥研究设计院等八户单位的股权划转至中国建筑材料科技研究院的打算》将蚌埠玻璃无偿划转到中国建筑材料科学研究院。后经多次增资，截至本报告签署日，蚌埠玻璃注册资本变更为542,088,567.50万元。企业设有院长办公会，对公司重大决策和日常工作实施管理和把握。2、经营范围企业主要从事：建材、轻工产品、市政建筑工程、非金属矿山采选的研究开发、规划可行性研究、环评、工程设计、工程监理、工程总承包及有关技术、设备、材料、供货；计算机软件开发、技术情报询问、物化分析、热工测定、外文翻译及技术服务；住宿服务等。（二）托付方、业务商定书商定的其他评估报告使用者本评估报告的使用者为托付方、被评估单位、经济行为相关的当事方以及依据国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和托付方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的依据蚌埠玻璃工业设计研究院院办公会《关于对蚌埠中建材信息显示材料有限公司增资的决议》，会议打算拟以150t/d电子信息显示超薄基板项目对蚌埠中建材信息显示材料有限公司实施增资。本次资产评估的目的是反映蚌埠玻璃拟投资资产于评估基准日的市场价值，为上述经济行为供应价值参考依据。三、评估对象和评估范围评估范围和对象是蚌埠玻璃工业设计研究院拟对蚌埠中建材信息显示材料有限公司增资所涉及的资产及相关税费。包括房屋建筑物、机器设备和一宗位于蚌埠市东海大道北侧、老山路西侧的工业用地。上述拟投资的资产均为蚌埠玻璃在2011年投资建设的150吨/天全氧燃烧电子信息显示超薄基板项目。由于该资产虽然已完工并投入使用，但部分尚未结算。其中房屋建筑物类的账面价值为15,937.54万元，设备类资产的账面价值为35,329.72万元。无形资产—土地使用权的账面价值为3,465.04万元。托付评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围全都。本次评估范围中的主要资产为固定资产和无形资产。固定资产包括房屋建筑物类资产和设备类资产，房屋建筑物从生产工艺的角度，原料系统主要包括硅砂均化库、袋装库、原料车间（配料及混合）、碎玻璃堆场、协作料输送走廊及碎玻璃系统等原料设施；主线房产是由熔化工段、成形工段、退火工段、切裁工段、成品工段帮助设施组合形成的浮法联合车间；帮助生产系统包括了氮气站、压缩空气站、氧气站、氢气站（含氢气罐）、循环、消防水系统（含水塔）、总变电站、油站、自然 气调压站等公用设施；其他生产帮助设施包括了烟囱、余热锅炉房、烟气脱硫、脱硝系统等设施。由于厂房工艺要求较高，厂房全部接受框架、钢混以及轻钢结构。截止出报告日大部分房产证已办理到蚌埠玻璃工业设计研究院名下，尚有一处房产未取得房产证。机器设备主要为150吨超薄玻璃生产线及相关附属设施，主要资产包括了原料系总成、玻璃熔窑系统总成、锡槽系统总成、退火窑总系统成，附属设备包括了氮气站、氢气站、总变电站、溴冷站、退火窑电加热系统、自然 气燃烧系统、锡槽通风系统等。设备从2011年间续选购，2013年开头试生产，2013年10月16日引板成功。整体来看设备精度较高，建设标准较高，加工效率较高。企业申报评估的范围内的无形资产为土地使用权，已取得国有土地使用证，证号为蚌国用（2011）第012333号，证载权利人为蚌埠玻璃工业设计研究院。无任何他项权利。资产的相关税费为机器设备的进项税。四、价值类型及其定义依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的状况下，评估对象在评估基准日进行正常公正交易的价值估量数额。五、评估基准日本项目资产评估的基准日是2014年8月31日此基准日是托付方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、估计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时接受的取价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）经济行为依据蚌埠玻璃工业设计研究院院办公会《关于对蚌埠中建材信息显示材料有限公司增资的决议》（2014年第10次）。（二）法律法规依据1、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；2、《企业国有资产评估管理暂行方法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）；3、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；4、《企业国有产权转让管理暂行方法》（国务院国资委、财政部令第3号令，2004年2月1日）；5、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国务院国资委国资产权发（2006）306号）；6、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；7、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）；8、《关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》（财企[2009]46号）。9、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国务院国资委国资产权[2009]941号）；10、《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国资发产权[2013]64号）（三）评估准则依据1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；5、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；6、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；7、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244号)；8、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248号）；9、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）；10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；11、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；12、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；13、《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2001）。（四）资产权属依据1、《房屋全部权证》；2、《国有土地使用证》；3、重要资产购置合同或凭证；4、其他参考资料。（五）取价依据1、《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）；2、《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）；3、《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格[2002]1153号）；4、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；5、《招标代理服务收费管理暂行方法》（计价格[2002]1980号）；6、《关于规范环境影响收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；7、《2014机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；8、《中国人民银行贷款利率表》2012年7月6日起执行；9、安徽省建筑工程计价定额(2009年)；10、安徽省装饰装修工程计价定额(2009年)；11、安徽省安装工程计价定额(2009年)；12、《2000年全国统一建筑安装工程工期定额》；13、安徽省建筑工程费用及计算规章(2009年)；14、安徽省住房城乡建设厅关于调整建设工程定额人工费的通知（建标<2013>155号）；15、)当地工程造价信息（2014年8月）。16、安徽省人民政府文件《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》（皖政[2012]67号）；17、2012年12月1日蚌埠市国土资源局发布《蚌埠市城区土地定级与基准地价更新成果》。18、《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境爱护部颁布）；19、中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；20、其他参考资料。（六）其它参考资料1、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社2011年版）；2、工程建设有关技术资料及地质勘查资料；3、评估人员通过市场调查获得的有关资产现行价格和交易资料；4、其他参考资料。七、评估方法1、房屋建筑物类资产基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物类资产的特点，本次评估依据房屋建筑物用途、结构特点和使用性质接受成本法进行评估。依据建筑工程资料和预算资料按建筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的状况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。评估值=重置全价×成新率A、重置全价重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。a、建安造价的确定建安工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水及电气工程的总价，建安工程造价接受预(决)算主材调差法进行计算，套用套用2009《安徽省建筑、装饰装修工程计价定额综合单价》（建定〔2008〕259号）建筑工程、装饰工程及其综合解释计算工程建安造价b.前期及其他费用的确定前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建安工程造价外的其它费用两个部分。c.资金成本的确定资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其接受的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑：资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50%B、成新率在本次评估过程中，依据建筑物的设计寿命、现场勘察状况估计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%C、评估值的确定评估值＝重置全价×成新率2、设备类资产设备类资产，全部为机器设备，依据本次评估目的，依据持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料状况，主要接受重置成本法进行评估。评估值=重置全价×成新率(1)重置全价的确定设备的重置全价，设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下的各种费用(包括购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用和资金成本等)，综合确定，考虑到本次的评估目的为投资，评估范围包括了拟投资设备本身也包括其所附加的相关税费，故设备购置价和运杂费均为含税价；重置全价=设备购置价(含税)+运杂费(含税)+安装调试费+工程建设其他费用＋资金成本①购置价主要通过向超薄玻璃生产线承包商、生产厂家或贸易公司询价、或参照《2014机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。②运杂费以购置价为基础，依据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、运输、保管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取。购置价格中包含运输费用的不再计取运杂费。③安装调试费依据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基础，按不同安装费率计取。对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。④其他费用其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。⑤资金成本资金成本=(含税购置价格+含税运杂费+安装调试费+其他费用)×贷款利率×建设工期×1/2(2)成新率的确定在本次评估过程中，依据设备的经济使用寿命、现场勘察状况估计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：成新率=尚可使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)100%对价值量较小的一般设备则接受年限法确定其成新率。成新率＝(1－实际已使用年限÷经济使用年限)×100%(3)评估值的确定评估值=重置全价×成新率3、土地使用权本次接受基准地价系数修正法和成本靠近法进行评估。①基准地价修正法基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式为：V＝V1b×(1±∑Ki)×Kj式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ｋi：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数②成本靠近法成本靠近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上肯定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3式中：V──土地价格；Ea──土地取得费；Ed──土地开发费；T──税费；R1──利息；R2──利润；R3──土地增值；VE──土地成本价格。其中：土地取得费及税费：依据《中华人民共和国土地管理法》，土地取得费包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费，税费包括耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、水利建设基金、土地登记费等；土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发程度下区域平均需投入的各项客观费用计算；利息：依据估价界定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限和资本年利息率，分别估量各期投入应支付的利息；利润：依据开发性质和各地实际状况，确定开发中各项投资的正常回报率，估量土地投资应取得的投资利润；土地增值收益：土地增值收益是指政府出让土地除收回成本价格外，同时要使国家土地全部权在经济上得以实现，即猎取肯定的增值收益。八、评估程序实施过程和状况整个评估工作分四个阶段进行：（一）评估预备阶段1、2014年9月12日，与托付方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商全都，并制订出本次资产评估工作方案。2、协作企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2014年9月中旬，评估项目组人员对委估资产进行了具体了解，布置资产评估工作，帮忙企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。（二）现场评估阶段项目组现场评估阶段的时间为2014年9月15日至2014年9月20日。主要工作如下：1、听取托付方及被评估单位有关人员介绍企业总体状况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等状况。2、对企业供应的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发觉的问题协同企业做出调整。3、依据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核实。4、查阅收集委估资产的产权证明文件。5、依据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋建筑物，了解管理制度和维护状况，收集相关资料。7、对企业供应的权属资料进行查验。8、对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。（三）评估汇总阶段2014年9月21日至9月25日对各类资产评估审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。（四）提交报告阶段在上述工作基础上，起草资产评估报告，与托付方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最终出具正式资产评估报告。本阶段的工作时间为2014年9月26日至2014年10月13日。九、评估假设本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：1、交易假设交易假设是假定全部待评估资产已经处在交易的过程中，评估师依据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位公平，彼此都有猎取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3、资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需依据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等状况连续使用，或者在有所转变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。十、评估结论我们依据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，接受成本法，对委估资产进行评估得出评估基准日2014年8月31日评估值为59,251.64万元。评估结论具体状况见评估明细表。十一、特殊事项说明（一）产权瑕疵事项截止2014年10月10日，产权持有单位蚌埠玻璃工业设计研究院拟投资的房产大部分办理了房产证，其中尚有1处房产—倒班宿舍尚在办理中，具体状况如下所示：序号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积1 倒班宿舍 框架 2014-08 m2 3830.42 企业承诺该资产属于蚌埠玻璃工业设计研究院全部，对于因该资产权属可能造成的纠纷与评估机构无关。该房产面积是企业依据现场测量状况进行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积进行评估，如将来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应依据产权证书载明的面积进行调整。（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业托付时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的状况下，评估机构及评估人员不担当相关责任。（三）重大期后事项无（四）其他需要说明的事项1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依靠于托付方及被评估单位供应的有关资料。因此，评估工作是以托付方及被评估单位供应的有关经济行为文件，有关资产全部权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。2、由于本次的评估目的为蚌埠玻璃工业设计研究院以实物资产对蚌埠中建材信息显示材料有限公司投资，该实物资产涉及设备类资产，该经济行为的实施视同销售，故该设备类资产及增值税进项税额都应作为投资方的投资资产，故本次评估的设备类资产均为含税价。3、托付方在出资时应向被增资企业开具增值税专用发票，进项税以出资方开具的增值税发票金额为准。4、评估人员了解到，委估资产未进行决算，部分款项尚未支付，由于该部分款项照旧由蚌埠玻璃担当，故评估结果未考虑未支付的工程款对委估资产价值的影响。5、评估过程中，评估人员观看所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的状况下察看了建筑物内部装修状况和使用状况，未进行任何结构和材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等缘由，主要依靠于评估人员的外观观看和被评估单位供应的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问状况等判断设备状况。6、本次评估未考虑完善产权手续发生的税费对评估