台州市峰景湾·高尔夫综合项目综合发展专题计划书

台州市峰景湾·高尔夫项目综合发展计划书前言改革开放二十年，是台州快速腾飞二十年。台州人民在邓小平理论和党基础路线指导下，解放思想，开拓进取，艰苦奋斗，主动推进以市场为取向经济体制改革，努力构建灵活经济运行机制，营造活跃区域性市场体系，走出了一条有鲜明特色发展路子，实现了一次历史性腾飞。台州实现了从纯农业地域向工业化地域，从计划经济体制向市场经济体制，从农村小集镇为主体城镇结构向中心城市为“龙头”城市化格局转变，经济和社会发展提早进入小康，正向基础实现现代化目标前进。，台州市实现中国生产总值748亿元人民币，经济总量已超出大部分中西部省会城市经济总量。据估计，台州全市经济总量将位居全国大中城市30强。现在，以股份制民营经济为特色温台经济为浙江经济，甚至整个中国经济提供了新范例。伴随台州经济快速发展，市民对高尚休闲运动=生态旅游和高级景观住宅需求品质越来越高，数量也在急剧增加，台州人已成为杭州和上海旅游消费关键起源地，杭州最高等级墅——九溪玫瑰园，其首期128幢别墅中有26幢是台州人购置。和台州经济快速发展相比，台州城市商务休闲、旅游、会展和高级小区等产业发展相对微弱，和外部发达经济地域资本、人才和信息交流相对较少，这是台州经济发展微弱步骤。这就客观上需要建设一个以国际水准高尔夫球场和植物园（森林公园）为代表大型标准旅游休闲设施，以深入提升台州城市功效和带动相关产业发展。第一章高尔夫和经济发展关系一、高尔夫是社会经济发展产物高尔夫是由英国人于20世纪初带入中国上海，19虹桥"高尔夫球总会"开幕，球洞为9洞，占地约200亩，解放后改建为上海动物园。高尔夫在80年代中期再次在中国大陆复苏。近十几年中，国际上对中国大陆高尔夫前景很乐观，据估量高尔夫人群约60万左右，而且中国正产生一批亚高尔夫人口，这批人以打练习场和室内电脑模拟高尔夫为主。不管怎样，高尔夫对一定层面中国人来说，已是伸手可及之物了。伴随传媒技术飞速发展，高尔夫经济越来越成为影响现代人生活一项关键经济活动。经过电视、国际互联网等媒体，使得多国际大商家开始注意这一在幽雅和舒缓运动中所留给广告巨大经济价值。高尔夫不仅是一个文化现象，也是一个生意和买卖，一个经济行为。高尔夫是一个投资巨大，高回报项目。建一个标准18球洞场地约需二三仟万美元，这将带来成百上千个就业机会，而入会会员证全部含有升值潜力，如1993年FullMembership,初入会时，入藉须5万美元，现已增至15万美元，不为含有投资慧眼球友一大选择.现在又伴随高尔夫运动普及,高尔夫球具生产和买卖也呈良好态事,结合高尔夫运动相关产业也正蓬勃发展。二、高尔夫是社会经济发展一个关键推进器（一）首先，高尔夫在全国发展，能够看成是一个“经济现象”，现在高尔夫发达区和发展区总体以沿海开放城市居多。所以，高尔夫能够作为一项经济活动，一个经济行为。能够具体在度假旅游休闲业、房地产业、宾馆业等方面加以表现，含有极大经济效益，将会成为经济发展新经济增加点。（二）高尔夫经济，是一项文化现象。伴随高尔夫运动普及和提升，将会提升一个城市文化素养和形象。（三）高尔夫能够成为一个城市“一张城市名片”。对一个城市对外宣传工作有较大促进意义，含有极大社会效益。（四）高尔夫发展，能够构筑一个对外开放平台。经过高尔夫普及，能够向外界展示当地对外开放方针政策。（五）高尔夫发展，将会促进当地高尔夫经济发展，进而带动相关产业发展，比如：度假旅游休闲业等。（六）高尔夫发展，能够极大促进当地人群就业，增加就业机会和岗位。（七）高尔夫发展，将会对对外招商引资有促进作用。比如：经过高尔夫邀请赛等形式，把海内外企业家、金融家、政界著名人士请到当地，让她们深入了解当地人文、政治和经济等情况，有利于她们在当地投资。（八）高尔夫发展，将会对体育产业发展有促进作用。经过高尔夫影响，能够引发一项“全民健身运动”产生，对提升市民对健康关注和投入有较大促进。（九）高尔夫发展，能够加紧改善城市基础设施建设。在拥有高尔夫地域，当地城市化水平相对较高，各项基础设施建设步伐相对较快，所以，对改善一个城市环境等有一定意义。第二章高尔夫在中国发展概况一、高尔夫在中国发展历史概况高尔夫运动在中国发展起步虽晚,发展却相当快速。高尔夫首次传入中国是在19，然后在19时上海虹桥高尔夫总会开始投入运行，这家球场是一个九洞球场，不过以后有很长时间这项运动在中国大陆无声无息了。到了二十世纪八十年代中期，高尔夫再次在中国大陆兴起，并以惊人速度发展起来。1985年5月24日，中国高尔夫协会正式在北京成立，这是一家全国性群众体育组织，是中华全国体育总会团体会员其职能是宣传、组织广大群众主动参与高尔夫球运动；组织举行国际性比赛，促进国际交流；组织全国性各类、各级竞赛和训练工作；确定相关管理制度、竞赛制度和运动员、教练员、裁判员技术等级制度；组织教练员、裁判员、运动员培训工作；选拔和推荐国家队教练员、运动员，负责组织国家队集中和参与比赛；组织科学研究工作等。不过到现在，高尔夫在中国发展仍然和世界相差很远，这和中国经济情况当然有一定关系，但高尔夫在中国现在还不能形成产业化原因则有很多，包含成本、管理、市场定位、经营等方面全部很不成熟。即使如此，不过十三亿人市场潜力是很大。而且多年来高尔夫在中国发展展现出加速趋势，所以能够说这是一个很有前景行业。二、高尔夫现在在中国发展现实状况中中国地省市GDP和实际利用外资情况和当地高尔夫球洞数高度相关，相关程度分别高达55%和89%。现在，全国共有高尔夫球会58家，球场141个，球洞3051个。从图1和图2中，我们能够看出全国高尔夫球场整体分布展现以下态势：京沪粤三足鼎立，沿海经济发达地域作补充，东北、西北、西南等地域相对较少。这么高尔夫球场分布几乎和中国经济发展地域分布情况同出一炉。

我们研究表明，中中国地各省市GDP多少和实际利用外资情况和其高尔夫球洞数目高度相关。从省份来讲，各省（自治区、直辖市）高尔夫球洞数和其GDP相关程度为55%，和实际利用外资相关程度高达89%。从拥有高尔夫球场城市来讲，各城市高尔夫球洞数和其GDP相关程度为64%，和实际利用外资相关程度也高达75%。依据GDP规模和高尔夫球洞数关系，我们将中中国地31个省（自治区、直辖市）分为三个区：高尔夫发达区（广东、北京、上海、海南和福建）、高尔夫发展区（以山东、江苏和浙江为代表18个省市）和高尔夫落后区（河南、西藏、宁夏、青海、山西、内蒙古、吉林和甘肃）。发达区：和经济同时增加这个区域包含5个省（直辖市），分别是广东、北京、上海、海南和福建。5个省市球洞总数共2115个，占全国总球洞数近70%。该区域GDP总额为23149亿元，占全国GDP总额22%。其中，广东球洞数全国第一，占全国39%，其相对规模和北京不差上下。而上海和福建高尔夫发展程度稍逊部分。五个省市中，海南是惟一一个高尔夫发展规模超出了经济规模省份，其平均每3.3亿元GDP就有1个球洞，而全国平均水平是每35亿元GDP才拥有1个球洞。发展区：只及经济规模二分之一水平高尔夫发展区经济发展规模远远超出球洞规模，这个区域关键包含江苏、山东和浙江。江苏、山东和浙江均地处东部沿海发达地域，经济一直处于稳步发展状态，GDP分别高达9515亿元、9438亿元和6700亿元，仅次于广东，位居全国第二至四位，GDP增加速度均超出10%；实际利用外资额也分别高达74亿美元、43亿美元和45亿美元，位居全国第二、五和三位。三个省经济规模占全国24%，实际利用外资占全国25.6%。但这三个省高尔夫球场共只有11个，球洞360个，不到全国高尔夫球洞总数12%。也就是说，这三个省高尔夫发展规模只有经济规模二分之一左右（12%/24%）。假如以广东经济规模和高尔夫规模作对比，这三个省需要拥有高尔夫球洞2887个。所以，该地域高尔夫发展潜力十分大，增加空间高达七倍以上。除了江浙和山东，四川、湖北和湖南高尔夫发展空间也不错，但地理位置和气候也是投资时必需考虑两个原因。落后区：几乎空白,经济规模和地理位置是发展瓶颈高尔夫落后区8个省（自治区）中，除河南属于华中地域外，其它均属于“三北”（西北、华北和东北）地域。8个省（自治区）没有一个高尔夫球场。这8个省（自治区）总GDP规模和广东省差不多，属于经济发展水平较落后省份。因为高尔夫是一项消费水平较高运动项目，经济水平落后直接决定了高尔夫发展程度不高。气候和地理位置也是一个原因。这个地域较严寒气候和不够发达交通情况也影响了该地域高尔夫发展水平。这8个省（自治区）中，河南是个特殊省份。河南GDP为5645亿元，位居全国第五。GDP前十名省（直辖市）中，河南是惟一一个没有高尔夫球场省份。◎北京：超越高尔夫单纯运动内涵北京高尔夫球洞列在全国城市首位，但其GDP和实际利用外资却显逊色。究其原因，当然和其全国政治、经济、文化中心独特地位密不可分。因为这种特殊性，北京高尔夫已经超越了单纯运动涵义，被给予了更多内容。据业内人士介绍，北京高尔夫起步即使不是最早，但它发展速度却是很快，已由“星星之火”发展成“燎原之势”，并包含很多领域和行业，现在北京高尔夫产业正跃跃欲试、蓄势待发。◎上海：中国高尔夫家乡还有潜力作为100多年前中国第一个高尔夫球俱乐部诞生地，现在又成为高尔夫球新乐土，只不过打球人已经沧海变桑田。据上海旭宝高尔夫俱乐部市场部倪海英介绍：“经历了1990-1994年起步阶段上海高尔夫，1995年以后球场如雨后春笋般快速增加。”上海现有球场12个，球洞数234个，但和其GDP（为4951亿元）和实际利用外资额（为44亿美元）这么经济发展速度相比还较为逊色。上海高尔夫发展和其独特地理位置、经济基础和文化背景关系很大，而且还带动了整个江浙地域高尔夫发展。现在包含浙江、江苏在内大上海区共有球场21个，球洞441个。就整体发展而言，不仅上海，甚至整个大上海区内高尔夫球场数量和之强劲经济发展速度相比全部显不足。◎广东：高尔夫全民总动员广东省是全国拥有高尔夫球场最多省份，也是高尔夫人口最多省份。不仅因为所处地理位置使球场易于保养、整年天天全部能够打球，而且因为经济发展较早、较快，接收新事物能力较强。“在广东球场常看到先生和先生打，太太和太太打，孩子和孩子打全家齐上阵情景。”深圳航港高尔夫球场教练张伟说。在这么土壤下，广东高尔夫产业已经形成规模，从而带动了高尔夫和相关经济发展。也能够说，高尔夫从某种程度上也促进了广东经济发展。包含广州、深圳，广东省共有球场48家，球洞1188个，其GDP为10556亿元，增加率9.5%，实际利用外资额158亿美元，增加率8.1%，尽管这些数字在全国全部是首屈一指，其拥有球洞数和GDP和实际利用外资额相比还是略微快些，即高尔夫球场发展超出了经济发展速度，显然存在资源过剩现象。高协林先生说，实际情况确实如此，几年前因为高尔夫球场过剩，曾一度停止审批高球球场，经过两年调整后，现在经济发展和球场数量已经趋于平衡了。京沪粤三区高速经济发展和快速崛起高尔夫产业遥相呼应，总体来看，GDP、实际利用外资额和高尔夫球场发展规模相比已基础达成平衡状态。不过“打高尔夫人有时并不会因为球场地域差距而影响打球兴致，我们利用周末或节假日三五成群去异地打球。”球龄5年远海集团总经理张一发说。况且，一直处于经济增加前列京沪粤三大区域，未来经济增加速度和发展前景是能够预见，所以，“若想在京沪粤投资高尔夫球场，应该还有发展空间，只是尤其应该注意机遇和风险共存。”高协林先生说。◎海南：高尔夫经济“钱”途光明海南地处热带，四面环海，是光、热、水资源最丰富地域，十二个月四季全部漂亮如画。海南省现有球场9个，球洞171个，而海南GDP仅566亿元，在全国排名倒数第四，实际利用外资额为5.73亿美元。即使从绝对数上看，海南球场是过剩了，不过海南省政府却很会善用资源。据了解，海南省政府今年确定抓住高尔夫产业这个龙头，采取一系列方法，推进高尔夫运动和高尔夫经济在该省发展。并将高尔夫球运动作为今年海南省体育工作“高尔夫球经济、全民健身、全国体育大会”三个关键关键，充足发挥海南特有冬季高尔夫天然优势，吸引中国外球手和游客来海南打球消费，以激活高尔夫球运动市场，促进经济增加。所以，像海南这么经济发展和高尔夫球场严重背离，却以政府支持高尔夫旅游经济为背景省份，投资价值也是不言而喻。1984年广东中山温泉高尔夫俱乐部诞生标志着中国现代高尔夫运动开始。来，中国球场总数已发展到120座，年平均新增8座。第三章台州市概况一、台州市概况（一）地理位置：台州在浙江省沿海中部，市中心处北纬28度，东经122度。（二）气候条件：属亚热带季风气候型。（三）地域面积、人口：全市陆地面积9411平方千米，浅海面积8万平方千米，人口546.62万。（四）城区分布：市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成，辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。大陆海岸线745千米，占浙江省28%。有6个县市区濒临东海。（五）交通条件：现在台州拥有公路、铁路（现在甬金铁路以在大力计划建设中，建成后将大大加强台州和省内各地交流）、民航和港口等交通条件。台州交通“十五”总体发展目标为：以甬台温、上三、台缙高速公路为主骨架，以１０４国道和台州大道为主干线，以大麦屿港及健跳港开发、金台和甬台温铁路、台州机场建设为突破口，建设网络更完善、功效更强大综合运输体系，为把台州建设成为现代化港口大城市提供良好交通条件。附图一：台州市干线公路网建设计划图（1996——）（六）台州市经济简况，全市实现中国生产总值748亿元，比去年增加11.7％，其中第一产业增加值91亿元，增加4.2％；第二产业增加值438亿元，增加12.5％；第三产业增加值217亿元，增加13.5％。城镇居民人均可支配收入达成10330元，农民人均纯收入4550元，分别增加12％、6％。据估计，台州全市经济总量将位居全国大中城市30强。二、台州市发展高尔夫前瞻1、依据上述相关数据显示，浙江省作为高尔夫发展区，浙江省经济发展和高尔夫发展不相符合，从另一个角度能够看出，浙江省高尔夫发展潜力十分巨大。2、依据中国各地发展高尔夫情况分析，台州市高尔夫发展亦和本市GDP发展相关联，高尔夫球洞数和GDP相关程度为64%，利用外资相关程度为75%。3、现在，浙江省仅杭州市和宁波市有高尔夫球场，总球洞数为36个。同时，依据每35亿元GDP拥有一个球洞，而浙江省在GDP为6700亿元，按可比价计算，浙江高尔夫球洞数发展尚需191个，球场数约需11个（根据18洞/球场）。4、台州GDP为748亿元，根据上述算法，台州未来高尔夫球洞发展数目约为21个，球场数最少约需1个（根据18洞/球场）。5、以海南省为例，海南省GDP仅566亿元，在全国排名倒数第四，但海南是惟一一个高尔夫发展规模超出了经济规模省份，其平均每3.3亿元GDP就有1个球洞。相对台州市而言，台州度GDP为748亿元，现在球场和球洞数为零，能够类比，台州市未来高尔夫发展潜力巨大。6、台州市经济发达，交通便利。同时经济和交通发展前景良好，据此，本市高尔夫发展球场数亦不止一个。第四章高尔夫在台州发展可行性分析一、浙江经济有力支撑现在，浙江省仅杭州市和宁波市拥有高尔夫球场，其现在高尔夫发展情况有以下表现：1、浙江省经济发达，浙江省中国生产总值为6700亿元人民币。为本省高尔夫发展提供了有力经济保障。2、杭州市、宁波市、温州市和台州市现在经济发展位居全省一、二、三和第四位，四个市经济总量占浙江省总体总体经济总量50%左右，四个市经济基础完全能够确保和催化高尔夫蓬勃发展，杭宁温三地亦可为本市高尔夫发展带来巨大消费群。3、杭州市高尔夫发展，关键以杭州、萧山和湖州等私营、民营和外资企业主及外商作为关键用户资源，占该市高尔夫消费群二分之一以上。该市高尔夫发展极大促进了和拉动了经济及相关产业发展，亦处理了一部分就业群体，同时，对促进外商投资和提升城市品位产生了巨大功效。4、宁波市高尔夫发展，关键以宁波市及周围经济相对发展县市高收入人群作为关键用户资源。宁波因为是对外开发港口型城市，在吸引外商投资、归国人员创业和工作方面，高尔夫吸引也对其产生了较大吸引力，高尔夫作为该市“一张城市名片”向世界展示了其雄厚发展态势。5、现在，温州市和台州市尚无高尔夫球场，作为浙江省两个高尔夫发展潜力巨大城市，首先，能够有巨大经济发展保障；其次，两市均能够以高尔夫为“该市一张城市名片”向外界展示本市蓬勃发展潜力和吸引力。参考杭州和宁波两市，对促进本市经济发展、吸引外资、处理部分就业、提升城市品位和改善人居环境将会产生极大社会效益和经济效益。6、台州市和温州市距离相对较近，台州市高尔夫先行发展，还能够吸引温州市高收入人群来当地消费、投资和商贸。浙南地域，台州市经济发达，尤其是民营经济基础雄厚，未来能够以台州市高尔夫作为一个“支点”联合杭州和宁波市，在浙江省能够形成一个以经济、旅游度假、消费“金角形”商业圈，对全省经济亦将有巨大辐射能力。附表一：台州市和浙江省高尔夫相对发达区杭州市、宁波市及现在高尔夫发展空白区温州市经济发展比较表类比城市名称类比城市经济技术指标杭州市，杭州市实现中国生产总值1568亿元，按可比价格计算，比上年增加12.2％，连续第十十二个月保持两位数增加。经济总量继续保持全国省会城市第二、副省级城市第三、全国大中城市第八位次。全市人均中国生产总值达成2.5万元，按当年汇率计算突破3000美元，其中市区人均中国生产总值达3845美元。宁波市宁波城市综合实力在全国219个地级以上城市中居第27位。全市实现中国生产总值1310.58亿元，在省内城市中居第2位，人均中国生产总值24121元，按当年汇率计算，达2910美元。宁波在全国15个副省级城市中：中国生产总值居第7位；国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业总产值居第6位，全社会固定资产投资额居第6位；社会消费品零售总额居第10位；外贸自营出口额居第6位；地方财政收入居第6位。温州市温州综合实力现在在全国24个最含有竞争实力城市行列。1989年到，全市中国生产总值由72.84亿元猛增到932.08亿元，按可比价格计算，增加了6.4倍，分别高于全国和全省平均增速9个和4.6个百分点，增幅在全国33个关键城市中居第2位，在全省居第一位。人均中国生产总值从1110元上升到12637元。同期财政总收入从8.77亿元增加到96.11亿元，增加10倍。温州中国生产总值和财政总收入居全省第3位。台州市，全市实现中国生产总值748亿元，比去年增加11.7％，其中第一产业增加值91亿元，增加4.2％；第二产业增加值438亿元，增加12.5％；第三产业增加值217亿元，增加13.5％。城镇居民人均可支配收入达成10330元，农民人均纯收入4550元，分别增加12％、6％。台州全市经济总量将位居全国大中城市30强。二、台州市当地经济支撑1、台州市总体经济发达，在全省城市经济地位位居第四位，台州全市经济总量将位居全国大中城市30强。为未来发展高尔夫提供了强大经济支撑。2、台州民营经济发达，私营、民营企业众多，为当地高尔夫市场提供了强有力消费人群。3、台州在沿海，外资企业较多，港口经济影响较大，对高尔夫未来发展将有一定促进。三、台州市交通圈支撑1、浙江省现在“四小时交通圈”已经形成，台州市能够和浙江省各地公路交通直达，这对本市未来高尔夫发展无疑含有较大交通保障。2、铁路交通，伴随甬金铁路建成和结合全省铁路交通纵横覆盖，亦增强了台州市客运对外交流能力，为本市高尔夫人流运输也有较大交通保障。3、同时，伴随未来台州交通“十五”计划逐步实现，台州含有较大高尔夫消费人群运输优势。四、台州市和黄山市、威海市、北京怀柔和泉州市高尔夫高速发展区经济比较分析支撑1、四地高尔夫发展现在比较快，平均每地有一个高尔夫球场。对拉动当地经济发展、引进外资、促进就业和旅游度假发展含有巨大功效。2、四地高尔夫发展全部有较大特色。比如威海市，该市高尔夫消费人群关键以韩国和日本人居多，占当地高尔夫消费人群80%左右。能够看出，高尔夫运动对吸引当地外国来中国旅游、投资和工作人群比较大。3、台州市和四地经济比较，经济总量和全国经济地位、居民收入等均在高水平。经过类比分析，能够得出，未来台州市高尔夫发展肯定含有巨大空间。附表二：台州市和黄山市、威海市、北京怀柔和泉州市高尔夫高速发展区经济情况比较黄山松柏高尔夫乡村俱乐部、威海泛华高尔夫俱乐部、北京怀柔金色花园旅游度假区、福建泉州高尔夫俱乐部。高尔夫发展城市类比经济列表类比城市名称类比城市经济技术指标黄山市，该市工业总产值为39.3590亿元，财政总收入完成数达10.35亿元，比上年同比增加9.5%；通常地方收入完成数（含上划所得税）达6.23亿元，比上年增加5.08%。社会消费品零售总额为294881亿元。威海市，全市中国生产总值627.1亿元。三次产业占中国生产总值比重分别为13.88%、52.65%和33.47%。全市城市居民人均可支配收入8736.29元，高出全省平局水平23.03%,列全省第三位。农民人均纯收入4146元，比上年增加7.6%。末，城镇居民储蓄存款余额284.2亿元,比上年增加13.3%。人均储蓄存款1.15万元，比上年增加12.8%.北京怀柔地域，全区完成中国生产总值43.3亿元，区域财政总收入12.73亿元，其中地方财政收入4.18亿元，实现城镇居民人均可支配收入10262元，农民人均纯收入4583元。一、二、三产在国民经济中百分比已调整为9.7:54.3:36。泉州市，整年实现中国生产总值1125.10亿元，比上年增加11.0%，其中，第一产业增加值83.04亿元，增加3.0%；第二产业593.06亿元，增加12.1%；第三产业449.01亿元，增加10.9%。台州市，全市实现中国生产总值748亿元，比去年增加11.7％，其中第一产业增加值91亿元，增加4.2％；第二产业增加值438亿元，增加12.5％；第三产业增加值217亿元，增加13.5％。城镇居民人均可支配收入达成10330元，农民人均纯收入4550元，分别增加12％、6％。据估计，台州全市经济总量将位居全国大中城市30强。备注黄山市为指标（五）消费高级化支撑1、首先，高尔夫在中国还含有一个“希缺性”特点。相对全省和当地人群，该前沿运动对其含有较大吸引力。而消费高尔夫人群通常是含有稳定高收入人群，这么，就促进了高尔夫消费高级化，进而带动消费经济高增加。2、伴随台州经济不停发展，台州市将涌现更多高收入人群和大量外资企业。而高级消费场所为其提供了一个度假、休闲等符合其高消费特点机会，消费高级化为高尔夫提供了有力保障。（六）气候条件支撑1、高尔夫运动通常气候条件要求为：在温差不大和湿度适中气候条件下，比较适宜进行高尔夫运动。2、台州属亚热带季风气候，背山面海，受海洋调整和西北高大山体对冬季风阻滞影响，夏少酷热，冬无严寒，雨水充沛，气候温和湿润。所以，在此气候条件下，台州市比较适宜进行高尔夫运动。第五章高尔夫在台州市发展社会效益一、提升城市品位——金名片高尔夫作为一项高尚运动项目，在国外已经深入人心，中国在最近十几年发展中，国民对其业已逐步接收。高尔夫能够作为台州市——“城市一张金名片”向外界展示台州良好人文、政治、经商气氛。二、吸引外来投资——商务谈判高尔夫作为一项旅游度假项目之一，它通常地处风景优美地方，高尔夫配套设施兼有会议、商务等方面配套，能够为当地提供一个怡人商务谈判、会议场所，提升本市城市形象，吸引更多投资机会。三、第六章——台州市峰景湾·高尔夫项目综合发展计划一、项目选址概况1、项目选址本项目地块在台州市区绿心东南部，项目现实状况距路桥区3.0公里，距椒江城区7.5公里，距黄岩城区13公里。2、项目选址优劣势分析①优势分析Ⅰ、项目在市区绿心东南部，距台州市三个城区较近。Ⅱ、土地较完整，封闭性很好，外界干扰较小。Ⅲ、山体植被很好，周围有龙潭岙景区。②劣势分析Ⅰ、有数量较多山塘开采，无大水面，需要人工另外开挖。北部山体陡峭、海拔较高，东南部山体缓坡山地较少，可利用很好朝向更少，山上部分地方坟墓较多，且有高压线穿过，有一定拆迁量。Ⅱ、本区块尚无适宜交通路线。Ⅲ、缺乏海景，较难反应滨海城市特征。选址结论：在里一带山谷中平地上建设国际标准18洞高尔夫球场是可行。企业将请国际高尔夫设计大师C·J·Tan进行球场及景观设计，树林、水体、绿草如茵高尔夫球场组成自然景观，和风格独具高尔夫别墅融为一体。二、项目总体概况（一）项目关键发展内容1、项目汉字名称：峰景湾·高尔夫TOPVIEWGOLF2、五星级酒店汉字名称：峰景湾酒店TOPVIEWLOTEL3、台州植物园（森林公园）：TAIZHOUBOTANYGARDEN4、峰景湾·高尔夫别墅：TOPVIEWGOLFVILLAS5、峰景湾·高尔夫花园：TOPVIEWGOLFGARDEN6、基础设施和生活配套：INFRASTRYUCTUREANDLIVINGFACILITIES7、高尔夫小区经济技术指标总用地面积：1600000平方米。总建筑面积：769350平方米。其中：高尔夫别墅建筑面积：83100平方米。高级景观别墅建筑面积：26250平方米。阳光排屋建筑面积：180000平方米。高级公寓建筑面积：480000平方米。容积率：0.48。绿化率：70%。（二）项目发展区域峰景湾·高尔夫综合发展项目在路桥区桐屿镇岙里村、茅山村和茅山头村至新山头村西侧河流处以东区域，椒江区龙潭岙、祝昌、陈家里、塔下程、水昌头等，北至洪龙路，南至路桥区界，西至梨头山，东至台州大道区域和后洋桥、坦水洋和陈家里部分区域土地。（三）发展总面积峰景湾·高尔夫项目综合发展总面积为4.33平方公里（包含山林用地1平方公里）。（四）功效定位发展台州文教体卫事业、旅游业，以“RELAX、REINVIGORATE、RECHARGE”为专题，将台州高尔夫建成一个融休闲、健身、会务、旅游和高级景观房地产为一体，以商务休闲为特色含有国际水准并融合台州地缘文化大型综合性生态世界。（五）开发主体由美国三林控股在台州成立房地产专业企业——三林地产（台州）（筹）独家开发。（六）开发构想依据本企业考察、论证研究，台州高尔夫项目建设将大力开展绿化和美化。本着保护环境、尊重自然标准进行开发、保护，营造人和自然友好相处生态环境。1、自然环境保护和美化拟开发区域在城市绿心东南部，企业将主动保护现有自然山林和植被，对遭山塘开采破坏山体进行绿化。①对高尔夫球场周围地带进行合适林相改造，种植部分大树和特色花卉，合适保留原有枇杷、柑桔等，可采取认养果树形式，使旅游休闲和经济林业结合起来，相互促进。②山林部分地方植被覆盖率有待提升，将逐步地、因地制宜地种植乔木、灌木、草本植物等来美化城市绿心。③低山非建筑山林绿化以乔木和特色花木为主，将专门进行景观设计，使之公园化。④沿经过区域东部东北——西南走向主干道两侧和高压线管廊带区域，进行大规模绿化，特色花木、灌木、乔木合适搭配，形成富有层次树荫带。⑤拟开发区域内河道两岸也将进行专门景观设计，部署错落有致绿带。⑥台州植物园鉴于台州还没有植物园，所以提议在梨头山东南侧塔下程和龙潭岙一带建立一个含有台州特色植物园，植物园规模为耕地500亩，山地1500亩（利用梨头山土地，发展森林公园），里面关键种植部分能代表台州特色植物花卉，包含含有台州特色水果，如黄岩密桔、枇杷等，总投资为3.0亿元人民币，建成后无偿对市民开放。⑦龙潭岙景区改造：龙潭岙景区含有悠久历史、文化底蕴，朝向东南，林木茂盛，果树飘香，溪流潺潺，人文、自然生态环境和风水俱佳。应该将景区内安定庙加以修缮、改造，挖掘它历史和人文内涵。对现有溪流、植被进行合适改造，搬迁周围山上坟墓，结合台州植物园建设，使龙潭岙景区真正成为市区一个亮点。待开发完成后，城市绿心路桥东南部分植被覆盖率、植被种类情况将有很大改善，“U”字形苍翠群山环抱绿色高尔夫球场，河流和道路两侧林带使原野呈一张绿色网，成为公园化典范。2、基础设施建设，关键包含：①2公里长景观大道，由路桥城区向北经岙里岭至高尔夫球场，交通最为便捷。期望政府配套开工建设从椒江经东山镇至路桥计划道路。此路建成将大大减轻现有三区间连接道路交通压力，极大地促进三区间交流和一体化，同时也使椒江、黄岩两区至高尔夫球场更为顺畅。②废污水处理：全部生活污水经污水管线抵达化粪池处理后，统一接入城市污水管网。③生活垃圾处理：生活垃圾将实施分类袋装化，以方便处理，保护环境。④拟开发区域内道路和管线。⑤电力设施。⑥通讯和信息设施：增设宽带、有线电话、移动电话、卫星电视等。⑦村民安置：岙里村村民安置在茅山头一带，陈家里和部分塔下程村村民向后厂以东区域安置，使村民和良好工作、生活环境。3、关键功效设施①国际标准18洞高尔夫球场：高尔夫是一项崇尚自然、讲求品质竞技和娱乐，GREEN（绿色）、OXGEN9（氧气）、LIGHT（阳光）、FRIENDSHIP（友谊），充满温文尔雅、健康自然尊贵气息。②五星级标准商务休闲酒店兼高尔夫会所。③幼稚园和小学。④小区健身活动中心、医疗保健中心。⑤大型小区会所。⑥超市和菜市场。4、高级景观房产开发成为台州规模最大、自然环境和人工园林景观最好、品质最高、公共设施配套良好和市场影响力最大高级景观房产区。考虑到高尔夫球场本身盈利困难特点，以高级景观房产开发是本项目标关键收入和盈利起源。企业将根据大规模用户定制（MASSCUSTOMTIZATION）方法进行建设和销售房产，为每栋别墅设计开发和销售配置专门项目小组，提升服务用户能力，以实现较低存货和用户个性化和度身定制良好组合。①高尔夫别墅高尔夫，在绿色世界中迈向锦绣前途运动，因为其无可比拟环境和文化背景，使依其而生高尔夫别墅成为世界各地珍品别墅代名词。围绕高尔夫球场及东南山地向阳缓坡上可建造200幢高尔夫别墅，分二期开发。②高级景观别墅在天登头和梨头尖山体东、南较缓坡地上建造100幢自然山水环境和风水俱佳景观别墅。③阳光排屋和高级公寓在梨头尖以东一带，部署大规模高级住宅区——峰景湾·高尔夫花园，3层阳光排屋800套；高级公寓5000套。三、投资估算和财务安排1、投资估算①前期基础设施投入Ⅰ、2公里景观大道：3000万元；道路建设投资2500万元，景观绿化500万元。Ⅱ、村民安置：7000万元。Ⅲ、给排水、煤气、电力、通讯、小区智能化系统等：60000万元。Ⅳ、内部道路：15000万元。Ⅴ、坟墓搬迁：500万元。Ⅵ、测绘、计划、设计、咨询：3000万元。Ⅶ、其它支出：500万元。前期基础设施总投入为：89000万元。②国际标准18洞高尔夫球场——峰景湾·高尔夫用地规模：1500亩，总投资：0万元。③五星级高尔夫商务休闲酒店——峰景湾酒店用地规模：200亩，总投资：30000万元。④台州植物园（森林公园）在梨头山东南侧塔下程和龙潭岙一带，植物园规模为耕地500亩，山地1500亩，总投资为30000万元人民币。⑤高尔夫别墅——峰景湾·高尔夫别墅用地规模：500亩，总投资：9000万元。⑥高级景观别墅用地200亩，总投资：3000万元。⑦大规模高级小区——峰景湾·高尔夫花园、阳光排屋和高级公寓用地规模：1500亩，建筑面积：80万平方米，开发周期：6年，总投资：83000万元。⑧生活配套设施用地面积：600亩，总投资：2万元。Ⅰ、小区大型会所用地规模：50亩，总投资：万元。Ⅱ、中学、小学和幼稚园用地规模：200亩，建设标准：5班、总70班，总投资：10000万元。Ⅲ、健身活动中心、医疗保健中心用地规模：100亩，总投资：3500万元。Ⅳ、小区公园用地规模：200亩，总投资：万元。Ⅴ、小区超市、菜市场用地规模：50亩，总投资4500万元。⑨管理费：3000万元；不可估计费：5000万元。⑩利息支出：5000万元；税收支出：21000万元。项目总投资为：326000万元。2、财务安排当本企业和台州市签署协议后，本企业将在台州市成立一家注册资本为1000万美圆外资企业，以万美圆作为项目开启资金。其它不足部分资金由银行贷款处理，总开发资金以滚动方法给予处理。3、工程计划安排一期：——，关键完成项目总体计划、岙里村民拆迁安置、高尔夫球场设计和建造、2公里景观大道建设、酒店兼会所主体建设、首期100幢高尔夫别墅建设、植物园一期、一期相关区域配套基础设施和景观建设等。二期：-，关键完成二期100幢高尔夫别墅、100幢高级景观别墅、植物园二期、龙潭岙景区改造、梨头尖以东500套阳光排屋、500套高级公寓、超市等。三期：-，关键完成套高级公寓、300套阳光排屋、小区大型会所、植物园三期、大型公园、幼稚园及相关配套设施建设等。四期：——，关键完成2500套高级公寓、小学、医疗保健中心、健身活动中心建设等。四、项目发展意义（一）标志着台州经济和社会发展达成了一个新高度高尔夫被看作是一个高贵、优雅现代休闲运动。在中国，高尔夫在上海、深圳、北京、广州、大连和宁波等大城市和沿海经济发达地域有所发展。在浙江省内，仅宁波和杭州已建有高尔夫球场，台州高尔夫球场建立将从侧面证实了台州经济和社会发展达成了新高度。（二）加速椒江和路桥区一体化进程台州中心城市建立，已显著提升了台州城市化水准，使台州城市化严重滞后于台州经济社会发展情况大有改善。台州市是一个已椒江为关键城区，已黄岩和路桥为主组团型城市，一核二主组团型城市为城市发展提供了宽广发展空间。从现实状况看，未来五年台州城市三区间最有可能实现一体化整合式发展是椒江路桥片。从路桥行政区域分析，其往北发展已经受到行政区域限制，所以，椒江加速南下主动开发靠近路桥洪家兆桥区域对于整个台州城市快速发展有着十分主动意义。峰景湾·高尔夫综合项目标发展对于椒江加速南下、路桥北上和加速路桥片快速发展有着十分主动意义。峰景湾·高尔夫综合项目标开工将表明台州主城三区从各自开发向以特色城区为基础整合协同发展转变，从规模开发向品质功效开发转变，对于三区之间快速相向发展含有深远意义。（三）提升商务和休闲环境国际标准18洞高尔夫和五星级高尔夫会所酒店结合将使峰景湾·高尔夫成为台州商务和休闲最好之地，对于改善台州投资环境，发展区域性商务休闲和会展产业是一个极大推进。（四）加紧绿心工程建设，改善台州人居环境，强化城市独特征台州市是以三区为围合组团型城市，组团中心是以自然山体为关键台州绿心，绿心工程建设对于改善台州城市人居环境、改善大气质量、确立台州在中国东南沿海城市地位和强化台州山水滨海城市特色有着十分关键意义。从台州三区现实状况分析，绿心工程应在三区组团型特点基础上进行，即以黄岩九峰山为代表黄岩绿心工程，以椒江西南侧高教园区和宋城项目为代表椒江绿心工程，以峰景湾·高尔夫和植物园（森林公园）为代表路桥绿心工程，在沿三区乳凸穴先行绿心工程基础上，对绿心地理中心土地进行合适计划控制，以利长久计划发展，假如这么发展应该能实现绿心工程短期可行性和长久发展计划之间平衡。五、关键商务议题（一）如台州市政府认可本项目标发展计划，并授权宁波三林投资独家开发，则宁波三林投资经过其海外母企业将在台州成立一家注册资本为1000万美圆外资独资企业。（二）对于高尔夫用地给一定政策灵活处理。（三）鉴于国际标准18洞高尔夫和五星级酒店项目对提升投资环境和改善形象促进作用，和高尔夫本身盈利困难特征，提议在房地产开发用地上给予一定优惠。（四）对于植物园用地给予政策优惠。（五）给规费政策优惠。（六）一定税收优惠。（七）成立项目领导小组给予指导帮助。第七章附件资料参考一、高尔夫概况（一）高尔夫常识介绍1.高尔夫GOLFG代表绿色Green、O代表氧Oxygen、L代表阳光Light、F代表友谊Friendship。2.球场标准高尔夫球场长约5940--6400米左右，宽度不定，总占地约60公顷，共设18个洞，依次称为第1洞、第2洞……第18洞。每个洞距离约在100-600码之间。每个洞场地全部设有开球台、球道和球洞，以开球台为起点，开球台上有三组远近不一开球线,离洞最远开球线，供最有实力球员使用;中间开球线，由男选手选择;最前面开球线，由女球员使用。中间为球道，是通往果岭最好路线，球道两侧是深草、树林等不平坦地带。果岭上球洞为终点，关键地段设有界桩。障碍区：是指球场中沙坑、水塘、小溪等击球很困难区域，障碍区设置，使得每个球洞比赛全部显得更富挑战性。球洞：球洞内设有一个供球落入杯，杯直径为4.5英寸，深4英寸。旗杆：是指设置在球洞中心带旗帜、可移动杆。旗上标有洞序号码，能为远离果岭选手指明方位。通常1-9号洞插黄旗，10-18洞插红旗。高球比赛介绍：从1号洞开始，依次打完18洞称为一场球。比赛胜败取决于各选手击球入洞总杆数。标准杆数是指选手将球从开球区击到球洞内所需要击球次数。每个洞标准杆数由该洞场地大小而定。男选手标准杆数：250码以内球洞为3杆，251-470码为4杆，471以上为5杆；女选手标准杆数：210码以内球洞为3杆，211-400码为4杆，401-570码为5杆，571码以上为6杆。通常高尔夫球场设4个3杆洞，4个5杆洞和10个4杆洞。3.球杆种类木杆分为1、2、3、4、5号，通常见于击远距离球。1号木杆最长，杆头角最小，击球有力，称为开球杆，通常在4杆洞场地和5杆洞场地开球使用。铁杆按长度分为1-9号，1、2、3号铁杆称为长铁杆，杆长且重，击球距离远；4、5、6号铁杆称为中铁杆，7、8、9号铁杆称为短铁杆，用于近距离或不易击球球位。铁杆按用途分为劈起杆、沙杆、推杆。劈起杆杆头角较大，在百码之内专打高近球,沙杆专用于沙坑上击球，推杆专用于果岭上击球。通常,每名选手有不超出14根一套球杆，其中3-4根木杆、7根铁杆、劈起杆、沙杆和推杆。4.其它用具:球座：把球垫到合适高度，在击球时无障碍。标志牌:当你球挡住同伴球时，用标志牌给球位置做上标识。球具包：是高尔夫球球员必备品。服装:穿著舒适得体、整齐洁净，和周围自然环境相协调。因为习惯，运动服装形成了独特风格：男士穿“V”领背心，里衬短袖有领“T恤”，下配合身便装裤，裤形宽松。女士上衣装扮和男士相近，下身穿短裙。雨天穿特制雨衣。球鞋:带粗短钉鞋底高尔夫球鞋,为了击球时保持身体平衡。手套：质地柔软、手感好手套,以免在击球时球杆振动摩擦手掌，造成击球失误。5.基础规则高尔夫比赛分单打和团体两种,比赛以抽签决定发球次序,高尔夫有很多规则，最基础规则有两点：○参赛者必需在公平标准下进行比赛。○比胜过程中，要客观地处理对自己有利情况。其它各项规则，全部是依据以上两点基础标准来制订。二、高尔夫操作案例介绍（一）深圳观澜湖高尔夫`1、观澜湖高尔夫球会背景资料1992年底，在深圳和东莞观澜湖镇10平方公里土地上，由香港骏豪集团投资20多亿港元，创建深圳观澜湖高尔夫球会，1995年11月正式启业。现在已经发展成为世界一流、亚洲最大、设施最齐全高尔夫球会，拥有5个18洞阴谋冠军级球场、51片网球场乡村俱乐部、高尔夫学院、豪华会所和五星级骏豪酒店等项目。作为现在世界唯一会聚五大洲巨星设计球场高尔夫度假胜地曾入选世界最优异高尔夫俱乐部，举行过世界杯高尔夫球赛，取得了很多荣誉并蜚声国际，同时也是中国高尔夫行业惟一取得国家最高级（AAAA）旅游度假胜地。2、应该看到是，美国是高尔夫发展最成熟国家，其高尔夫人口占全民15%。现在全球共有3.5万个高尔夫球场，其中美国有1.5万个高尔夫球场。近20年来，在欧美发达国家，高尔夫热潮已逐步淡化，高尔夫运动已经走向平民化，高尔夫球场已经成为住宅小区配套和关键运动休闲场所。而在亚洲，高尔夫运动正在形成6一个新时尚趋势。在日本，拥有高尔夫会籍和高尔夫住宅是一个尊贵和荣耀象征。这已得到了亚洲越来越多国家和地域广泛认同。高尔夫在1985年进入中国，首先是在珠江三角洲，以后再在沿海地域（包含上海）、北京等地快速蔓延，现在已经有约150个高尔夫球场（含在建），珠江三角洲有约50个球场。95年观澜湖高尔夫成功举行了世界杯高尔夫总决赛，以后掀起了中国高尔夫热浪。3、高尔夫运动引发物业开发作为当今世界三大致育产业之一高尔夫运动（另外还包含NBA、世界各地职业足球联赛）。每十二个月全球高尔夫产业总产值约为6000亿美圆，这包含球场建造、经营、会籍销售和房地产开发等。高尔夫是将体育产业、旅游业、房地产业结合得最好一项综合性产业。相对于物业开发来说关键能够达成两个目标：——增加物业价值。一个高尔夫球场开发区域大多是利用朝向高尔夫球场土地开发物业使土地增值，以此分期偿还高尔夫球场前期开发费用。——建立营销优势。一个较为成熟高尔夫球场（包含其它休闲设施，如观澜湖球会内乡村俱乐部和51片网球中心）有利于提升区域整体形象，这对于交通不便偏远地域尤为有效。另外，高尔夫球场还可能逐步成为当地集聚中心（比如观澜湖球会内会所、骏豪酒店和海港大酒楼等），并发明其它长久性开发机会。全部这些全部说明，现代高尔夫球场和不动产之间关系越来越亲密。高尔夫球场和不动产之间关系时间相互关系20世纪50年代美国高尔夫需求剧增，高尔夫球场和不动产之间供需关系资本化60年代高尔夫球场为一般休闲场所，为美国住宅小区或度假区必备配套70年代后通货膨胀使高尔夫球场开发前期经费暴涨，造成巨大财务负担现在致力于寻求强化高尔夫球场和不动产关系方法，尽可能降低维护费用4、图1为十二个月内观澜湖高尔夫消费团体用户数量统计，这还不包含部分小会议团体消费。每十二个月观澜高尔夫承接了近1000个大大小小商务宴会和会议，每十二个月在观澜湖开会和商务度假企业中，平全部有43%企业进行了高尔夫消费（依据A.C·尼尔森问卷统计）。图2统计出了在当年消费了高尔夫球商务团体中同时又在骏豪酒店住宿百分比，展现数据为每十二个月众多商务团体中有50%同时进行了高尔夫住房消费，有300多批次，这无疑是一笔可贵用户资源（依据A.C·尼尔森问卷统计）。常常使用酒店客房有两类用户：一个是大球频率很好会员，她们宁愿住在酒店关键原因是依靠酒店式服务和看重酒店和会所关系，包含交通距离。另一个是商务人士，可能是准会员或团体购置者，她们组成了酒店客房入住者主流，据统计，每十二个月入住情况为：会员入住量/非会员入住量=1/2.5，她们即使不买，也可能是常常租用者。（二）黄山松柏高尔夫乡村俱乐部自10月1日开始全方面对外营业。企业关键经营范围包含：18洞高尔夫球场、高尔夫练习场、酒店客房、餐饮及娱乐。18洞国际标准高尔夫球场是其企业关键营业项目，聘用美国著名高尔夫球场设计大师罗纳德先生（Mr.Ronald.Fream）为总设计师，马来西亚陈川源先生（Mr.C.J.Tan）为前9洞实施设计师、美国汤姆先生（Mr.Tom.Ross）为后9洞实施设计师。两位实施师及其助手均现场指导造型，打造球场。球场总面积为1024亩，球道采取Bermuda419型草种，球洞区采取Tifdwarf型草种，到现在，全部18洞球道经过雨水试验和草坪护理，已达成设计水准，能够接待正式比赛和来宾打球，而且曾举行过首届华东地域“业内人士试打会”、“安徽发展和跨国集团合作论坛”。工程营造标准均按美国高尔夫协会制订标准（USGA）实施，全部关键设备均是自美国、丹麦等国家进口优异设备；18洞球道共建造有19个果岭，72个发球台，40个砂池，11个人造湖，球道总长度6471码，球车道总长度7210米。因为是在树木繁茂林地中建造球场，设计师巧妙地在树木和山岗中设计球道，球场保留了多种松树、水杉、柏树26000多棵，其中30年至40年树龄美国湿地松树116棵，球道中留植景观树有445棵，还有漂亮山茶园约90亩。另有双层、28个打位高尔夫练习场处于山水环抱之中，形态十分优美，站在练习场打位上挥杆，既是一个运动，也是一个享受。周围景点：黄山风景区、徽文化家乡（宏居、西递村、黟县、屯溪老街、牌坊群等）、九华山风景区、祁云山道教胜地、千岛湖、太平湖、国际卡丁车休闲中心、攀岩馆等。地理位置：地处安徽、浙江、江西三省交界处，交通便利。消费标准收费标准散客会员果岭费平日￥500（18洞）￥300（9洞）免节假日￥700（18洞）￥400（9洞）免设施费￥100免球童费￥100（18洞）￥60（9洞）免租杆费￥180-300/套租鞋费￥50/双租伞费￥20/把租车费￥200/辆（18洞）￥120/辆（9洞）其它费用练习场练习球￥30/篮/50粒推杆果岭：￥50/小时练习场练习球￥10元/篮/50粒推杆果岭：无偿注：团体，嘉宾给优惠价。（三）威海泛华高尔夫俱乐部发展商：泛华工程球场设计师：北京泛华新兴体育发展球场情况：总面积：1,500亩总洞数：18洞标准杆：72球道长度：6,350码球道草种：结缕草球洞区草种：剪股颖曾经举行比赛：威海高尔夫邀请赛“财经杯”系列巡回赛“时尚高尔夫”比赛球会设施：会馆、餐厅、专卖店、洗浴、练习场。周围酒店及景点：金海湾大酒店、威海卫大酒店。会籍种类及价格个人会