银行抵押不良资产处置作业流程全揭秘

【干货】银行抵押不良资产处理步骤全揭秘-03-19嘉适投资临多年关，各金融机构全部面临回款压力，同时也轻易集中爆发不良风险。在银监会披露

年三季度关键监管指标数据显示，

年第三季度商业银行不良贷款率为1.59%，较上季末上升0.09

个百分点。这已经是商业银行不良贷款率连续第9

个季度上升。商业银行不良贷款余额为11863

亿元，较上季末增加944

亿元，是自

年第四季度以来连续15

个季度增多。

银行不良资产量很大，而且国有四大资产管理企业根本处理不完，国家层面很支持民间资本参与到银行不良资产处理中来。当然在互联网金融层面也会产生不良资产，不过因为互联网金融量比较小，而且还处于初级阶段，所以在此我们关键讨论银行不良资产。在大家眼里，视不良资产如洪水猛兽，但其实处理好话，不良资产也蕴含着很大生财空间。金融机构最常见不良资产是房产抵押或车辆抵押不良贷款，因为内容较多，今天我们先来了解一下房产抵押不良资产是怎样处理。银行对不良资产认定有一套标准，假如真形成了不良贷款。银行最急切愿望是将不良资产出表。通常出表方法有卖给四大国有资产管理企业（长城、信达、东方、华融），或卖给有实力第三方正当主体（个人或企业）。银行不良资产最先产出地方是银行，然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处理机构。银行卖出不良通常是三折，假如卖给了四大，四大再卖到民间不良资产处理机构。四大卖出不良资产途中通常不会加太多价格，也有四大以从银行拿到价格出售给民间不良资产处理机构，然后处理了不良资产利润分给四大。两种操作模式全部比较常见。

1、房产抵押不良资产特点房产抵押不良资产特点能够概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处理过程中变数较多。因为房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不一样房产处理方法很不一样。在处理过程中碰到变数很多，在后文详述。能够总结出房产抵押不良资产特点就是极度不标准化。极度不标准化金融资产处理起来会很不轻易，所以通常处理不良资产机构会优先选择城市中商品房作为处理标。2、房产抵押不良资产处理步骤我们能够假设有一笔房产抵押不良资产抵押物是一套在北京海淀区面积适宜、产权清楚商品房，从房产位置和属性来看，这是一笔极好不良资产，处理方能够取得很好利润。不过，不良之所以称为不良就是因为在处理过程中变数太多，处理时间极为不确定。下面是商品房房产抵押不良资产一个正当合理处理步骤。假设不良资产处理机构购置此不良贷款，成为了不良资产债权人。正当合理做法以下：1、处理机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。2、借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等候一段时间。开审后，通常情况下全部能胜诉。3、胜诉后，法院会实施判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有一道资产评定步骤（假如借款人和处理机构对价格得见解很不一样），这也会花部分时间。4、在实施判决后最好情况是此房无人居住，借款人很配合共同商议了一个合理得出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖还需要等一段时间。最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人债务和其它费用，剩下部分退回给借款人。以上是最顺利处理步骤，不过就算最为顺利处理步骤中，也有多个很不可控时间：1、法院开庭时间；2、司法拍卖时间。不过这两个时间全部是比较可控变数。在处理过程中变数以下：1、在法院发送《诉讼文书》后，发觉借款人跑路了。依据《新民事诉讼法》第九十二条要求：“受送达人下落不明，或用本节要求无法送达，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”也就是说在借款人跑路情况下，需要等候60日，才能被告缺席审判。这个时候处理机构已经浪费了60天了。2、通常来说开审后处理机构申诉可能性极大，不过不排除败诉可能性，假如败诉那么又得上诉，上诉得时间会很漫长而且不可控，假如超出了债务得追诉期，那么这笔不良资产不能产生任何价值。3、在很多情况下，处理机构全部会胜诉。只是在实施判决得时候会碰到很多情况。第一个情况时房里住有租户，而且和债务人签署了很长时间租赁协议。这种情况下最好方法时法院出马成功劝离了租客，通常处理机构还会出部分赔偿费用给租客。不过，有可能无法劝离租客，这个时候法院无法强制实施，就只有等候租赁协议到期，假如租赁协议太长，就只有处理机构和租客“软磨硬泡”最终劝离，这里通常会有一个不短谈判期。以上两种情况全部算是能够处理，最无法处理情况时这是借款人唯一住房房产。这种情况下法院无法强制实施，只能是处理机构和借款人长久谈判，这种情况发生也能从侧面表现出处理机构尽职调查做太差，假如发生这种情况基础不用考虑盈利了。通常来说不算最好情况处理一套商品房抵押不良资产需要快要九个月到十二个月。现在有了淘宝司法拍卖，最快处理不良资产时间能够缩短到6个月。假如把上面变数全部加上，除了是唯一房产情况，最长不良资产处理时间差不多是1年半。这种处理方法显著效率低下，不过这是合理正当处理方法，通常来说不良资产处理企业全部是私募形式募集购置不良资产资金，这类资金对收益要求很高，而且全部会有极为明确投资期限，所以不良资产处理机构面临最大风险在于无法预估资产处理时间，造成无法到期兑付私募基金投资者收益。

上述不良资产处理方法是合理正当，不过这么处理方法效率太低，以下是合理不违法处理方法：1、首先，寻求借款人。上述一个变数是无法找到借款人，而用不违法方法寻求借款人，找到概率就会很高。比如经过网警私下定位借款人手机、身份证使用地点，银行卡使用地点。一旦定位借款人在某个酒店或房屋，债权人能够匿名拨打110报案聚众吸毒，110接到这种举报出警概率很高，这么警察破门而入后会留下出警汇报，这时不良资产处理方就能够经过不违法方法找到借款人（此种方法是为了以后走法院起诉留下证据处理方法）。实操中处理方法是处理方会直接和借款人商议还款适宜。2、当处理方找到了借款人后，会和借款人商议直接私下把房产过户给处理方，处理方会承诺退回部分款作为赔偿，实操中通常不退。“商议”方法也会多处包含不违法灰色处理方法。3、房产一旦过户给债权人或处理方后，处理方会委托房地产中介快速出售房产，通常来说给房地产中介佣金不会超出3%，不过因为处理方购置资产价格很低，所以处理方能够给到很高佣金返点。当处理方给到5%以上佣金时，全部一个房产中介营业部销售人员全部会快速地帮助销售掉此房产。这种处理方法降低了很多变数，资金回流会很快。假如处理快三个月就能够销售掉房产。不过唯一变数是房产中有租客居住，因为是不违法处理方法，处理方有很多个灰色路径驱逐租客，最终将此变数快速处理。以上两种方法处理房产抵押不良资产各有优劣，不过单从资本收益方面考虑，最好方法是第二种。不过从正当合规角度，最好处理方法为第一个。实操中其实更多是两种方法相结合。业内人士估计，未来几年或有高达万亿不良资产从银行剥离，不良资产处理将迎来新“洪峰”。在不良资产包接手者中，除了四大资产管理企业之外，PE、信托、第三方机构也参与其中，也不乏律师、跨国企业和民企老板“火中取栗”。为了盈利、避税甚至达成消除法律追溯隐患目标，这些“民间”接手者从拍卖行、产权交易中心等渠道，用极低价格买进经过银行、资产管理企业等层层追讨而没法要回坏账，继续追讨。尽管“讨债”之路异常艰辛，但这些人很多时候能大赚一笔。火中取栗“淘金”棘手不良资产“现在正在经历是第二波不良资产处理高峰——银行、信托企业有大批不良资产向资产管理企业出售。第一波高峰是开始几大国有银行改制上市。”老吕（化名）介绍。老吕从开始和几名合作人出资约3100万元拍得信达资产管理企业原来价值9.3亿元不良资产包。“看上去很廉价，购置价不到资产价值3.5%，但处理起来无比棘手。”老吕感叹道。在这宗3100万元不良资产包中，有197笔债权。其中两笔最大，一笔是1293万元，另一笔1580万元。正是这两笔不良资产处理、追溯，前后耗时达5年，至今无果。老吕接手不良资产包来自某大型国有银行。其中，1580万元不良资产和一家大型房产开发商相关。“按理说，不良资产和大型企业相关，应该好处理。因为这些大企业资金实力雄厚，又不会破产倒闭。但实际上，债务人品牌越著名、规模越大，越难从她们那里要到钱。”这么多年不良资产处理经验，让老吕深有感慨。这笔1580万元不良资产形成于前，并在1999年就被法院判决为由上海某城市开发对201万美元负担连带赔偿责任。但

1999年法院判决并没有实施到位。实施未果以后，该大型国有银行才将这笔债权作为不良资产打包出售给信达。，这笔不良资产又被信达公开拍卖。以后，老吕所在企业花了3100万元拍得了包含这笔不良资产在内资产包。继银行、信达以后，老吕也走上了对这笔不良资产追债之路。而且，老吕还发觉开发企业包含大型房产开发商在内两股东有抽逃注册资金嫌疑。假如股东涉嫌抽逃资金，能够追加股东负担连带清偿责任，甚至能够追诉股东所涉嫌刑事责任。对此发觉，老吕很感振奋——让开发企业清偿当年债务是很有可能。10月，法院判决开发企业两股东因抽逃注册资本，分别对1050万元和538万元两笔债务负担清偿责任。正当老吕认为胜券在握时候，意外发生了。1月，法院实施庭拟冻结相关账号、划扣1050万元。在办理手续过程中，就在划扣资金前多个小时，该企业将该款项从银行账户上转走。当实施法院向更高一级法院汇报，准备处理时，该省高院实施局对实施案作出了“暂缓实施”通知。至今该大型房产开发商仍未付。各怀心思跨国企业民营老板主动购置除了上述被上级法院“暂缓实施”不良资产，资产包里那笔1293万元不良资产，实际上已经不存在。“就是债权已经灭失。根本不存在这么一笔不良资产，但仍被银行打包出售了。”老吕介绍。在几大国有银行改制上市过程中，剥离出几万亿元不良资产。并经过财政、央行再贷款、发行金融债券等方法对这些银行进行巨额注资。在这个过程中，不排除部分银行塞进虚假、甚至根本不存在“不良贷款”，来获取财政资金，借机转嫁经营性损失，甚至经过剥离来掩盖违规经营或违法案件可能。据业内人士透露，参与购置不良资产，很大一部分是和欠款人有亲密关系投资人。比如某民营企业A欠银行几千万元贷款没法偿还，这部分债权被银行作为不良资产打包处理后，该企业能够用几百万元就把这部分不良资产买下。这么不仅能够消掉自己欠债，而且还能够追溯其它债权，赚上一笔。“其实最关键是，A可能在经营中有部分违规甚至违法行为。买下自己债务后也就不再可能被以后债权人追溯曾经违规行为，免了后患。”老吕介绍。法律界人士透露，跨国企业也是竞购不良资产关键参与者。之前参与中国银行不良资产处理跨国企业、外资投行大多赢利丰厚。外资机构那时操作手法很简单，低买高卖赚取差价，赢利可达40%以上。而现在外资机构、跨国企业购置不良资产包一个关键原因是为了避税。比如跨国企业B当年利润有1亿元人民币。该企业花一两千万元购入不良资产包，然后经会计师事务所评定后该资产包市价1亿元。那么该企业当年1亿元利润就能够少缴税甚至不交税。一位国际著名会计师事务所中国合作人介绍，中国不良资产处理生意即使难做，但仍有可为，尤其是这个市场潜力很大，是外资投行及会计师事务所必争之地。短期难见顶

银行不停加大核销力度“从银行剥离不良资产到最终经过资产管理企业、产交所拍卖，流转到我们手里，大约需要两年时间。”老吕介绍。由此可见，银行不良资产处理洪峰即未来临。从16家上市银行三季报看，这些银行不良贷款余额累计快要4600亿元，比二季度增加超出180亿元，比年初增加约570亿元。业内人士称，三季度银行看起来很稳定不良率，其实是进行了大规模核销和转让才得以实现。华泰证券研究汇报认为，银行业不良资产余额将继续反弹，不良率短期难见顶，这将提升信用成本，拖累行业业绩。估计末银行业不良贷款率大约为1%左右，较末提升5BP左右。根据历史数据推算，假如100%计提拨备，则对银行业净利润增速负面影响在1.5%-2%。业内人士称银行不良贷款余额增加是宏观经济反应，银行资产质量恢复还需要一段时间，不排除不良贷款率继续增加可能，未来几年或甚至可能会有高达万亿不良资产从银行剥离。今年以来银行不停加大不良贷款核销和出售力度。据东方证券测算，今年上六个月核销规模已经达成前期高点74%；从少数几家披露数据银行情况来看，三季度核销几乎达成上六个月规模。出售不良贷款规模更是大幅增加。各家银行除了向四大资产管理企业招标转让不良资产外，还经过部分金融资产交易所挂牌转让等方法，处理不良资产。如9月份以来，农行经过北京金融资产交易所等机构挂牌转让不良资产或抵债资产。据公开资料显示，包含债权超出100户，总金额近200亿元。以前，工行、建行等也经过公开挂牌方法，

大规模转