重庆江北丰锦园小区物业管理方案样本

重庆江北丰锦园社区物业管理方案投

标

函

某某社区业主委员会：我方确认收悉贵方提供《某某社区物业管理服务项目》招标规定所有内容，我方（某某物业管理有限公司）作为投标者正式授权总经理刘帮荣等同志代表我方进行关于本投标一切事宜。在此提交投标文献中包括：商务标及经济标两份。我方已明白所有条款规定，并重申如下几点：一、我方决定参加《某某社区物业管理服务项目》投标。二、我方物业服务费用报价为：高层电梯房为0.8元/平方米/月（含电梯费）；商业门面和会所2.0元/平方米/月；车库100元/车位/月。三、我方已详细研究了招标规定所有内容和所有已提供参照资料以及关于附件并完全明白。四、我方批准按照贵方提出规定而提供与投标关于任何其他数据或信息。五、我方如果中标，将保证履行招标规定中所有责任和义务，按质、按量、按期完毕《合同书》中所有任务。六、所有与本招标关于函件请发往下列地址:地址：电话：

投标人（法人公章）：某某物业管理有限公司

授权代表（签名或盖章）：日期：二〇〇九年十一月二十八日

法定代表人授权委托书某某社区业主委员会：兹授权我公司总经理某某参加某某社区物业管理服务投标事宜，以上等人在投标过程中产生权利与义务均由我公司承担。特此授权。授权人：某某物业管理有限公司法定代表人：二〇〇九年十一月二十八日咱们优势一、具备丰富物业管理服务经验某某物业公司自1999年成立至今，通过公司全体员工自身努力和业主口碑相传，咱们先后承办了管理项目50余个，管理面积达200余万方。在先后承办了30余个党政机关、学校、医院、厂矿等企事业单位办公楼或住宅楼物业管理。十年磨一剑，某某公司已经积累并具备了丰富行政商务办公楼宇及高品质住宅社区管理经验。为做好某某高品质住宅社区物业管理和服务，奠定了坚实基本，提供了有利条件和可靠保证。二、卓越品质，专业服务，值优价廉公司管理层人员和拟派管理人员，均是从业近年物业管理专业人士；都具备敏锐洞察力和政治鉴别力，政治思想觉悟高，保密意识强，专业管理经验丰富，“讲政治、顾大局”服从意识强；都具备专科以上文化学历；95%人员获得了国家建设部颁发物业管理资质证。公司保安部员工多为复转退役军人，思想觉悟高，团队意识强，工作责任心强，军事素质过硬，安保工作经验丰富。公司始终如一地把追求社会效益、环境效益放在首位，积极积极拓宽服务项目范畴，真正急客户之所急，想客户之所想，用真诚和执着努力把咱们优质服务延伸到每一位业主身边，实实在在减少业主物业管理成本。三、完善物业管理系统为了更好更便捷地服务于广大业主，公司在物业行业领先建设物业管理系统，充分运用当代化信息手段，实行网上查询、报修、投诉、回访等信息采集和解决，以此提高工作效率。并可以对各管理服务项目发生停电、停水等突发问题，采用在网站上短信群发等信息传递形式，及时将应急状况通报客户，有效地减少和避免了客户因突发状况而导致不必要损失。一是全方位迅速查询物业管理中房产资料、业主资料、住户资料以及文献档案等，可以随时按业主名称、房号、房类、朝向、面积等各种条件任意查询，更可以按综合组合条件查询，减少了大量重复工作，工作效率也大大提高。二是提供工程设施维护、维修、装修服务与管理，体统内完整工程档案与服务档案可以使管理人员随时理解最新状况，更可以规范维护、服务原则，协助管理人员合理安排工作时间。三是各项费用自动计算减少工作差错与承担，运用了计算机运算速度快，精确率高特点，使得各项费用计算记录汇总工作既简朴、以便又能轻松自如。四是实现了灵活、精确收费。业主不但可以分项付款，还可以预付各项费用，财务收费人员劳动强度和工作量都大大减少，工作效率得到提高。四、诚信经营，以维护业主利益为己任某某物业公司始终坚持“服务第一、业主至上”服务理念，坚持诚信经营原则，紧记业主利益，时时处处为业主着想，想业主之所想，急业主之所急，以维护业主利益为己任。十年来为减少成本而积极努力摸索新思路新模式，运用配备各种机械设备，提高工作效率来减少人力成本，使业主单位在物业服务方面费用支出逐年减少。同步咱们始终严格履行着服务承诺，使得各项物业服务工作都得以保值保量完毕。五、质量联动监管，实现过程监管透明化为了让业主对我公司服务质量实现全过程实时监管，每进入一种项目我公司就及时启动“质量监控联动机制”，自行投入资金，把住宅社区服务过程实时监控智能系统引入到各项目物业服务工作中来。该系统是我公司在重庆物业服务公司中唯一推出先进技术管理手段，该系统所有分支点均接入公司监控指挥中心，被授权人可以对各个工作环境状况实现全天候24小时实时监控，对规范员工行为，提高服务质量，打造公司品牌起到了致关重要作用。咱们会把权限授予各服务监督部门，在任何时候任何地方通过网络就能实行过程监控，真正实现其抓共管、监管有力、监管到位、过程透明管理目。六、健全规章制度、完善质量体系某某物业管理有限公司于成立之日起就开始就建立ISO9000质量保证体系，并顺利通过北京陆桥质检认证中心第三方认证，通过七年实际运作和持续改进，公司建立了完善《质量手册》、《程序文献》、《作业规范》、《员工手册》、《行为规范》、《岗位职责》、《操作规程》等文献，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具备较强可操作性，质量保证体系已成为咱们提供规范化、原则化物业管理服务基石。随着国际原则化组织于12月颁布了质量管理原则，咱们审时度势，积极跟进，及时对原有质量体系进行了改版，并于2月份成功获得IS09001∶质量管理体系认证。公司始终按照质量管理体系原则，在公司内部认真量化，严格执行，获得了良好管理效益。在此后为医院清洁服务过程中，咱们将继续履行IS09001∶质量管理体系，精益求精，勤勤恳恳，以提高管理项目服务质量为己任。总之，抓好服务质量，提高业户满意率。"把温馨留给业户"，为业户营造一种优雅、舒服、温馨生活环境，使业户心理上感受到文明、热情服务，这是社会发展对物业管理行业提出新规定，也正是某某人奋斗目的！某某物业管理有限公司简介某某物业管理有限公司成立于1999年12月，注册资金300万元，员工600余人，是一家具备独立法人资格和国家二级物业管理资质物业协会会长级单位。我司拥有一批善经营、懂管理、有特长并不断追求卓越人才，是一支富有抱负、富有激情并有良好合伙精神团队。在某某地区物管行业中，公司是唯一通过了ISO9002：质量管理体系认证；唯一获得了“消费者信得过公司”和市、区级“守合同重信用单位”；唯一被市政府评为了“市容整洁社区”殊荣物业管理公司；是管理规模最大、实力较强、管理规范、设备先进、服务内容全面、服务范畴广泛专业物业管理公司。1月，公司荣获了化工园区和工业园区物业管理准入资格。为了进一步规范管理，公司在物业管理行业率先安装先进物业管理软件和可视监控系统，公司总部可视监控指挥中心及物业系统可以对物业管理项目基本状况、物业管理寻常服务、收费管理、设施设备管理以及客户服务等通过远程监控方式进行全盘管理，一方面有助于公司领导对各个项目工作整体进行监控，另一方面有助于提高公司物业管理专业化、规范化、信息化水平，公司通过一系列无纸化办公程序，通过网络形式进行全程办公，既达到环保规定，又节约大量办公成本。公司下设“五部一室”，客户服务部（品质部、保安部、保洁部、工程设备维修部、环境绿化部）、家装服务部、商务部、市场拓展部、财务部和办公室。公司既有中高档管理人员50余人，专业技术人员100余人，管理和技术人员持证上岗率达90%。公司现配备有专业工机具/设备30余种，并率先在某某区设立了女保安，为机关、社区提供“温馨服务、亲情服务、细致服务、超值服务”，以诚信赢得了业主支持和信任。堪称人员、资金、技术力量雄厚、业务技能过硬专业物业管理公司。公司现管理面积200余万方，管理项目50余个。在在重庆地区先后承办了20余个住宅社区及30余个党政机关、学校、医院、厂矿等企事业单位办公楼或住宅楼物业管理。公司在发展中时时处处紧记“以人为本、回报社会”公司经营宗旨，先后解决了“农转非”失业人员300余人、解决军队复退人员100余人、公司下岗失业职工100余人就业问题。并向贫困职工和社会慈善机构先后捐款捐物达数拾万元。《人员配备一览表》序号岗位设立岗位要求配备人数1管理处经理大学专科以上学历，从事物业管理近年，具备丰富理论知识和实践经验，对物业管理有独到看法，对管理处工作有整体思路和构想。12管理员专科及同等以上学历，具备一定工作经验，熟悉物业管理业务知识和有关法律法规，有一定分析问题和解决问题能力。13保安员初中以上学历，工作认真负责。7（含队长1人）4维修工高中以上学历，工作认真负责。25绿化工有专业管理经验，熟悉业务知识，懂得花木属性，可以独立开展绿化工作。16清洁工身体健康，可以吃苦耐劳，工作积极认真，业务素质良好。5共计17《某某物业管理服务方案》第一某些提高物业管理水平整体设想与策划第一章项目简介某某位于某某位某某红金某某，是一种集住宅及商业为一体多功能综合型社区，该项目总建筑面积58656平方米，非住宅15384平方米。项目重要配备有消防系统、监控系统、安防系统、二次供水系统、电梯和有关设施设备，社区内环境优美，配套设施齐全,配备有健身器材、游泳池等。因而，管理规定较高，管理难度较大。管理目的——构建“和谐社区”咱们提出构建“和谐社区”人居抱负模式，强调由物业管理上升到和谐管理，实现老式家居理念与当代生活方式高度共融“和谐社区”管理目的。和谐管理涉及两个层面：一是通过各种交流形式增进物业管理人与社区成员以及社区成员之间正常沟通，使“长幼有序，睦邻友善”老式社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参加建设社区和谐环境积极性。二是通过各种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而进一步到她们在使用物业特别是在使用共用性较强物业中，进行约束和引导，建立业主社区归属感，以减少管理难度，提高居住舒服度。咱们设想是：一、倡导“全员参加”管理文化在管理处内部咱们强调员工在合理分工基本上充分合伙，例如在保洁方面倡导“人过地净，全员保洁”，安全管理方面倡导“全员防范，全员消防”等，以多层面共同参加和协作来弥补管理上缺项和漏项。在社区内，咱们推崇“为业主节约每一分钱，让业主满意多一分”管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业社区成员组织起来，参加社区安全管理和社区文化建设。此外，咱们还将借鉴行业内成功经验，实行“管理报告制度”，每半年如实向业主报告综合管理服务费收支使用状况，以及治安、保洁、维修、绿化、社区建设等各专项工作运作状况，真正做到尊重业主权益。二、推广“平等互动”服务文化服务文化涵义在于“把提供优质服务视为工作自然方式和最重要规范”。服务连着业主和物业管理人，咱们对两者关系定位是：建立在权利与义务对等基本之上合法契约关系。建立这种结识能使员工真正尊重自身工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主盼望恰当办法，提供发自内心“微笑服务”。业主在享有服务同步提出改进意见，使社区服务日臻完善，让服务产品供方和需方均保持愉悦心境，服务水准在平等互动基本上得以提高。三、营建“和睦友善”社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造、具备社区特色精神财富和物质形态完美结合，社区文化建设最后目是在居住区内建立一种“和睦友善”文化氛围，以取代社区中正在蔓延“人情沙漠”。咱们将以开展健康丰富社区文化活动为纽带，建立崭新社区公共秩序，让“远亲不如近邻”不在只是标语。咱们将环绕“爱国主义、环保、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把某某创立为“精神文某某。四、塑造“亲和人文”环境文化信息时代到来，业主更加关注社区内人文环境。物业管理人与业主一起参加环境文化建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然居住需要，建立人与环境和谐共融“文化社区”。第二章某某管理模式咱们某某锦园管理模式是：某某环绕“质量、成本双否决”运作核心，提供“质优价廉”服务产品；○倡导“以客户为中心”流程管理思想，建立以流程为基石客户需求价值链；○致力于与业主建立平等当代契约关系，推广“平等互动”服务文化。在拟定管理模式基本上，针对某某特色及实际情某某进一步提出了全方位物业管理基本思路。咱们管理思路是：○强调成本控制意识和成本管理程序○强调流程团队有效运作和服务流程持续改进○强调公众服务规范化与特约服务个性化○致力于共用设施、设备持续改进和功能提高○致力于培养员工专业技能和素质以及社区全员参加意识○致力于文化功能提高，塑造符合当代文明人居抱负环境第三章拟采用管理服务办法结合某某物业管理难点某某管理思路，咱们拟采用如下管理服务办法，以保证管理模式实现及服务产品供应：一、导入ISO9002质量管理体系某某物业管理有限公司于建立了ISO9000质量保证体系，并顺利通过北京陆桥质检认证中心第三方认证，通过七年实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具备较强可操作性，质量保证体系已成为咱们提供规范化、原则化物业管理服务基石。随着国际原则化组织于12月颁布了质量管理原则，咱们审时度势，积极跟进，及时对原有质量体系进行了改版，并于2月份成功获得IS09002∶质量管理体系认证。在某某物业管理实行某某咱们将一如既往地履行IS09002，以期在为业主提供优质服务过程中不偏离既定轨道。二、实行“质量、成本双否决”运作机制我司成立之初就开始学习邯钢经验，并在邯钢“成本否决”经验基本上，结合物业管理行业服务特性，于全面履行“质量、成本双否决”机制。公司每年通过与管理处订立目的管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩两项最重要指标，且两者是“或”与“否”关系。通过五年多时间“质量、成本双否决”运作，咱们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本下降近十个百分点良好成果。咱们将进一步结合某某管理特点和难某某一套运营机制用于该社区管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更精确结合点，以提供“质优价廉”服务产品。三、建立“加油站式”员工培训机制由于提供服务产品主体之间个性差别，对于服务产品提供，不能简朴地只制造一种“准则”，而是应当根据服务需求变化而不断调节，也即服务层次、内容和方向做出相应变化，其中一项核心问题就在于对员工持续不断培训。在实践中，咱们推出了“加油站式”培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各级员工均有明确培训达标原则，使每一级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同步，咱们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职工最大福利”观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。四、实现与大型住宅区资源共享某某与许多类似项目某某这将成为咱们不可或缺一项管理资源。咱们可以充分借助周边项目配套和我司具备丰富管理资源和平台这一有利条件实现资源共享，以便更好地满足业主服务需求。在给业主提供丰富、全面、优质服务同步，可以实现资源共享，如管理信息使用、社区治安联防、社区活动开展等方面均可强强携手、优势互补。五、建立“物业管理信息岛”随着IT产业迅速发展，数字化信息浪潮正以不可阻挡之势向咱们涌来。运用某某物业管理公司广域网、物业管理远程监控系统等先进管理手段可对某某进行信息化科学某某咱们着力在某某管理中，实现管某某科学化和信息化、网络化。构建一种可为顾客提供大量交互式信息“物业管理信息岛”，从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享需求。咱们拟逐渐建立某某各类管理服务信某某入并及时更新。政府主管部门、业主、住户以及物业管理公司随时可通过互联网或本地电话网登陆网站，高速浏览管理处管理状况，并获取服务资料，同步对管理处工作业绩进行监督和指引，实现管理服务信息多层面。六、倡导开放式管理服务物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户寻常生活不同侧面。物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系若协调不好，必将演化为阻碍社区物业管理水平提高一种阻力。为此，在某某强调开放式管某某明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间分工及配合。即：物业管理公司提供专业物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承担政府社区行政管理和社区公益服务。对于管理处，咱们通过规定其准时发布财务帐目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、发布管理处主管人员联系电话等办法，自觉接受业主监督。并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发，不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核权力。对于居委会，咱们将竭力协助其搞好业主、住户证件办理、政策征询、宣教、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、筹划生育等工作，同步在管理信息资源上予以有效支持。咱们深信：只要从服务业主、住户主线利益出发，三方合伙一定能成为推动社区管理水平提高助力。七、构建服务平台——客户服务中心强大服务平台和先进服务组织是提供规范客户服务前提。依照某某详细特点，咱们某某户物业管理服务中心运作体系。即将管理处内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象统一性。客户物业管理服务中心是管理处指挥调度中心及信息枢纽，业主所有服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户物业管理服务中心，由中心负责及时分类解决。而管理处所有需要发布管理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户。通过管理服务中心有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播口径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户投诉和需求均有专人负责跟踪和贯彻直至业主满意为主；第三，保证业主、住户各类需求全天候得到受理及满足。八、构建网络化物流链——虚拟仓库物料管理主线目在于建立迅速流通物料供应渠道和实现物料消耗最小化，从而保证服务提供及时迅捷以及服务成本有效减少。在此方面，咱们重要遇过构建网络化物流链——虚拟仓库来实现。物业管理公司物料配送部通过某某公司广域网信息平台物料管理系统，对管理处物料年度采购筹划、价格、数量、品牌、供应商、安全库存量等实行远程监控。而同步，管理处所有物料订单、入库、出库以及结算手续都是通过网络来完毕，物料供应重要通过供应商送货上门。物料配送部和管理处物料信息通过该系统随时交互和更新。一旦管理处物料采购或使用超标，该系统将迅速响应并迅速加以修正，从而保证物料消耗得到有效控制，成本有效减少。九、管理体系全面整合和提高社会环境时时在变，业主需求亦时时在变，始终沿用旧管理模式和服务方式是无法满足业主不断增长服务需求和规定。某某物业管理公司自开始，在全公司范畴内启动了“创新再造”工程，实行管理体系全面整合提高。其精髓将在于持续不间断地进行流程再造，对寻常某些已经相对固定化思维方式、服务理念以及详细作业流程进行重新分析和改造，使其可以更加符合业主、住户真实需求，从而为业主、住户提供真正实用服务产品。通过近两年运作，咱们已经获得了实质性突破，在某些本来绩效低下功能性障碍流程和高位势流程上，如∶信息收集分析、公司决策、投标组织、材料管理、外委工程管理、业主住户投诉受理等，获得了较好再造效果。在某某们仍将继续推动某某，组建流程小组，并运用流程管理思想指引寻常详细工作。致力于用新型“以客户为中心、以流程为导向”运作取代老式“以公司为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平持续提高。十、致力于共用设施、设备循环改进社区管理一种重要内容就是共用设施、设备管理和维护。共用设施、设备运营状态良好限度将直接影响到业主、住户寻常起居和安全保障等问题。依照咱们对各类社区近年管理经验，咱们将某某管理分为三个某某，即：以保证共用设施、设备处在受控状态、维持正常运营为目寻常管理及维修：以消除各种运营隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目定期维修养护（涉及大、中修）：以提高设备性能、增强设备自我保护功能，从而满足顾客不断增长服务需求为目良性改造。在某某管理咱们致力某某身经验和专业知识，对其进行持续循环改进和功能扩展，逐渐实现对共用设施、设备集中监控和一体化管理，最后实现物业保值和增值。第四章管理目的及经营指标承诺一、管理目的承诺☆达到“重庆市江北区物业管理先进住宅社区”考核原则；☆达到“重庆市物业管理先进住宅社区”考核原则；☆入住业主满意率达到95%以上；二、经营指标承诺（一）、房屋及配套设施完好率

质量保证办法：

1、制定详细房屋及配套设施维修养护筹划，并严格执行。

2、房屋及配套设施巡逻、保养频率及质量原则量化分解到个人。寻常维护检查与定期维修巡逻相结合，保证良好状态。

3、严格二次装修管理，建立立体交叉式监管网络，对进入社区施工单位实行跟踪管理，防止损坏构造、危及配套设施安全行为。

（二）、房屋零修、急修及时率

质量保证办法：

1、建立严格房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。

2、维修人员应在接到维修告知单10分钟内到达现场，零修及时解决，急修但是夜。

3、依照社区功能和特点，储备合理数量惯用材料，以备急用。

4、实行报修填单制，维修完毕后经报修人签字确认后返回存档。

5、每月对维修及时率进行一次记录，成果作为有关部门及个人考核根据。

（三）、维修工程质量合格率及回访率

A、维修工程质量合格率

国优原则100％

承诺指标100％

测定根据：质量合格维修单数/总维修单数×100％＝100％

质量保证办法：

1、加强对维修技工专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。

2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。

3、加强外购材料、备件验收控制，保证质量，提供维修安装服务前由业主检查确认。

4、较为复杂维修工程，事先应制定详细工作方案，同步规定维修主管到现场进行指引、监督和验收。

B、维修工程回访率

公司内控原则100％

承诺指标100％

测定根据：维修回访数/总维修数×100％＝100％

质量保证办法：

1、维修实行100％回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。

2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行记录、分析，并提交分析报告。

（四）、保洁率

公司内控原则99％

承诺指标99％

测定根据：保洁达标面积/保洁总面积×100％≥99％

质量保证办法：

1、配备完善垃圾收集及解决设施，以便业主使用，加强宣教，提高业主保洁意识。

2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实行垃圾分类解决。

3、每日巡视检查保洁状况，发现问题及时解决。

4、倡导“全员保洁，人过地净”。

（五）、治安案件年发生率

公司内控原则0.5‰

承诺指标0.5‰

测定根据：案件发生次数/入住总户数×1000‰＜0.5‰

质量保证办法：

1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式安全监管体系。人防与技防结合，充分发挥技防手段作用。

2、严格控制外来人员进入，外来施工单位必要订立施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。

3、树立“全员防范”意识，建立“迅速反映和迅速增援”体系。

4、实行业主搬出／入登记制度，严格控制物料进出。

5、保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高解决可疑或突发事件能力。

（六）、火灾年发生率

公司内控原则0.5‰

承诺指标0.5‰

测定根据：火灾发生次数/总入住户数×1000‰<0.5‰

质量保证办法：

1、实行全员义务消防员制，建立一支“消防迅速反映分队”；制定严格消防管理制度和详细消防应急作战方案，每年组织不少于二次消防实战演习。

2、定期开展各种形式安全用电、用气和防火宣传，提高业主消防意识。

3、社区所有动火作业，施工单位必要事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人，并配备足够消防器材。

4、定期为业主提供安全用电检查和煤气灶检测服务，及时消除隐患。

5、加强巡视和维修养护工作，保证消防设施设备完好。

（七）、年违章发生率与解决率

公司内控原则1％

违章年发生率承诺指标1％

计算测定根据：违章发生次数/入住总人数×100％≤1％

公司内控原则100％

违章解决率承诺指标100％

计算测定根据：违章解决数/总违章数×100％≥99％

质量保证办法：

1、加强物业管理法规宣传，培养社区成员共同参加意识。

2、全员协调管理，建立交叉巡视制度，及时发现及时解决。

3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章，建立跟踪回访制度。

（八）、业主年有效投诉率和解决率

A、年有效投诉率

公司内控原则2‰

承诺指标2‰

测定根据：有效投诉次数/入住总人数×1000‰≤2‰

质量保证办法：

1、不断培养和树立员工服务意识，为业主提供优质服务，使员工追求业主百分百满意。

2、保持业主和管理处之间沟通渠道畅通，设立投诉电话和投诉信箱，不断超越业主服务需求，及时改进管理处工作中存在问题和缺陷。

B、投诉解决率

公司内控原则99％

承诺指标99％

测定根据：解决有效投诉次数/有效投诉总次数×100％≥99％

质量保证办法：

1、实行24小时值班，接受业主各类投诉。值班员做好投诉记录，并依照投诉内容传递至有关责任部门。

2、各责任部门接到投诉后应及时采用补救办法，并在预定期间内向业主回答。暂时无法解决问题应制定解决筹划并向业主进行解释。

3、投诉解决率作为部门及员工个人每月工作考核重要指标直接与工资挂钩。

（九）、业主综合服务满意率

国优原则95％

承诺指标：两年内达97％以上

测定根据：（满意户数＋基本满意户数）/入住总户数×100％≥97％（十）、道路、停车库完好率

公司内控原则98％

承诺指标98％

测定根据：道路、停车库完好房面积/道路、停车库总面积×100％≥98％

质量保证办法：

1、制定详细养护筹划，定期巡视和维护。

2、市政工程进入辖区内施工，管理处派人跟踪协助管理并备案。

（十一）、管理人员专业培训合格率

公司内控原则98％

承诺指标98％

测定根据：培训合格人数/管理人员总数×100％≥98％

质量保证办法：

1、建立严格培训制度并制定详细培训筹划，配备专职培训员以及先进培训设施。

2、入职培训、岗位技能培训、素质提高培训和理论政策培训相结合，采用先进培训方式保证培训效果。

3、强调理论与实践相结合，培训与考核相结合，采用有针对性“啄木鸟式”培训办法，不断提高员工工作能力与工作绩效。

（十二）、档案建立与完好率

公司内控原则98％

承诺指标98％

测定根据：完好档案数量/应建档案总量×100％≥98％

质量保证办法：

1、制定严密档案管理制度，配备专职人员管理，配备完善档案储存设施及场合，加强档案资料收集、分类和归档管理。

2、采用原始资料与电脑磁盘双轨制，保证档案资料安全可靠，实现档案资料储存方式多元化。

3、建立办公自动化系统，业主、管理处、物业管理处、当代投资集团、政府主管部门通过局域网及互联网实现互联，信息共享。

质量保证办法：

1、实行开放管理，向业主公开服务内容、服务质量原则，使物业管理工作始终处在业主监督之中。

2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向业主作一次业主满意率调查，由管理处经理主持对调查成果及业主反馈意见进行分析，及时调节和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和防止办法，并将实行成果直接向业主发布。

3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织一次内部质量审核，每年开展一次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，保证业主满意。

（十三）、绿化完好率

公司内控原则98％

承诺指标98％

测定根据：完好绿化面积/总绿化面积×100％≥98％

质量保证办法：

1、制定科学绿化养护筹划，并严格执行。

2、物业主管每周对绿化养护状况进行巡视检查，并将检查成果作为园艺工考核根据之一。

3、定期开展环保宣传，组织园艺方面社区活动，增强业主爱护绿化自觉性。第二某些管理处管理模式、配备管理及管理制度第一章管理模式一、管理模式某某物业管理有限公司将秉承“为业主节约每一分钱，让业主满意多一分”管理理念，依托某某物业成功连锁经营模式和经验，完善ISO9002质量管理体系；依照某某顾客定位，楼某某设施自动化限度，以及某某所处地理环境某某采用“以客户为中心，服务品质为导向”经营管理模式。某某管理处运作原理某某业主核心服务产品业主核心服务产品形式服务产品延伸服务产品需求信息反馈项目主管反馈管理处经理反馈述职作业人员巨轮物业指令考核指令考核授权考核核心服务产品形式服务产品反馈需求服务中心前台接待后台作业指令信息某某管理处组织架构某某园管理处组织架构某某1、组织架构设立原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，订立经理责任书，实行独立核算。2、某某管理处各岗位所某某源配备实行某某物业管理公司供应下完全双向选取，以保证管理处经理建立一支高效、协调团队。3、某某管理处内部采用某某制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。4、服务中心主管重要职责是协助经理完毕各项工作任务，监督管理处服务质量，为管理处经理反馈各类管理信息，提供决策根据。5、物管员职责是直接受理业主、住户需求信息迅速、精确传递至各有关单位，并负责收费和业主沟通协调工作。6、设备主管职责是负责大厦各种设备、设施维护、保养、维修以及业主请修工作。7、行政主管职责是负责管理处各分包方考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设。8、维修人员职责是负责各种设备、设施维护、保养、维修以及业主有偿请修工作，安管人员重要负责公共区域内秩序维护、安全防范、消防管理和车辆管理工作。9、保洁人员严格按照公司各项保洁指标进行10小时保洁服务，做到垃圾日产日清、无卫生死角、保证责任区域内环境干净整洁。某某管理处组织架构项目经理某某项目经理保洁绿化保洁绿化部保安部工程组服务中心注：由于公司管理项目只有一种，行政部和财务部和管理处可以资源共享。三、管理处人员配备在人员配备和选拨上，咱们始终坚持如下原则：淡薄智商，看中毅力，努力和魄力；摈弃庸才，不容惰性，傲性和奴性；注重员工可塑性和可持续发展性。依照某某管理定位，并结某某往管理高层大厦商住楼经验，拟在某某，其中管理人员某某线员工14人，后来咱们还将结合详细需要对管理处配备服务人员进行必要调节。四、管理人员配备方案及岗位规定序号岗位设立岗位要求配备人数1管理处经理大学专科以上学历，从事物业管理近年，具备丰富理论知识和实践经验，对物业管理有独到看法，对管理处工作有整体思路和构想。12管理员专科及同等以上学历，具备一定工作经验，熟悉物业管理业务知识和有关法律法规，有一定分析问题和解决问题能力。13保安员初中以上学历，工作认真负责，退役军人或保安公司培训合格人员。年龄40岁如下。7（含队长1人）4维修工高中以上学历，工作认真负责。25绿化工有专业管理经验，熟悉业务知识，懂得花木属性，可以独立开展绿化工作。16清洁工身体健康，可以吃苦耐劳，工作积极认真，业务素质良好。5共计17五、管理人员管理（—）、量才录取，培养提高咱们在用人机制上：注重管理人员品德修养、工作能力以及在职培训：强调管理人员一专多能和管理队伍年轻化、知识化。在管理人员选拔上，咱们将严格按照岗位规定制定招聘原则，依照招聘原则择优录取。不片面强调工作年限和学历资格，以“合用”为原则，避免“大才小用”现象。在管理人员培训上，咱们对每一岗位工作技能都规定了达标规定，并通过在职教诲、岗位轮训、职务轮换等各种形式对管理人员进行培养，不断提高其综合素质。（二）、默契合伙，充分授权强调分工合伙工作态度。咱们将采用管理处经理全权负责直线职能管理方式，各项目组本着精干、高效原则设立岗位，一方面保证管理人员工作负荷饱满，另一方面避免各岗位职责交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同步咱们倡导全员协调管理（在其她章节有相应阐述），员工应以合伙姿态开展工作。倡导合理授权，在业主面前，每个员工都是管理处经理。学会授权是咱们对管理人员基本规定。管理处经理通过授权，将更多精力和时间放在把握全局，对的决策上。各项目主管通过授权从繁琐寻常事务中脱离出来。同步，通过授权，每位员工都能迅速地解决业主提出服务需求，让业主在第一时间得到满意服务。同步建立检查窗□反馈制度，各级管理人员通过定期检查，检查授权效果。对偏离服务原则行为及时纠正，避免管理失控。坚持分级指挥和逐级反馈原则。咱们强调一种上级原则，并在管理处内部建立逐级向上负责垂直指挥系统。管理处经理及各项目主管依照实际状况发出工作指令，并通过现场指引、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊状况下，管理人员不得随意越级指挥，而作业员工遇到问题也必要逐级向上报告，不得越级请示。（三）、定期考核，绩效为本绩效考核，是咱们人力资源管理重要构成某些。其主线目是营造“以效率为导向”良好工作氛围。管理人员绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作绩效考核体系进行考核。通过公司品质管理部等有关职能部门、管理处经理、经理助理各种途径、各种方式对管理处管理人员进行寻常工作绩效考核。（四）、奖惩严明，优胜劣汰对员工实行精确及时奖惩，是维持员工长期工作动力有效手段。将以公司《员工奖惩条例》为根据，对管理人员进行相应勉励和约束。对工作努力，成绩优秀管理人员，咱们将视状况授予“某某物业公司特别奖”、“先进员工奖”及“特殊贡献奖”等荣誉，并予以一定物质奖励。对工作不负责任或违背纪律管理人员，则予以一至三级相应处分。咱们规定：受到三级处分员工将视状况予以降级或辞退解决。同步咱们倡导某某管理处所有员工某某物业管理公司竞争上岗及双向选取。咱们规定主管以上管理人员必要通过竞争方式获取上岗资格，作业人员通过双向选取方式获取上岗资格。上岗后必要环绕“质量----成本双否决”运作机制，定期接受考核，对无法完毕质量指标或成本指标个人，不但否决其效益工资和奖金，并且与其任职（或上岗）资格挂钩。每年终，对于个人绩效考核排位在后几位管理人员和操作人员实行末位裁减制，通过补充新员工，增强内部竞争力，从而保持整支队伍活力。六、创立某某有效服务价值某某“以客户为中心，服务品质为导向”经营管理模式，咱们中标后将在某某全面履行竞争型某某；采用有效管理方略提高某某物业管理公司服务价值，建立一支高效、既能为业主、住户提供优良服务，又能向周边展示某某物业管理公司风采团队。服务价值链服务价值供应基本要素内部满意度机制服务价值链服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链寻常管理员工档案与业主、住户公司文化导入满意度调查社区文化合理化建议业余活动自我评价有效勉励政府主管部门与周边单位与居委会与辖区办事处培训七、某某管理处外部沟通某某公安消防交通物价工商建委民政税务居委会市政专业公司世纪滨江管理处供货商社会服务机构社会服务机构供电供水供气有线电视电信园林环卫人防其她外部沟通导向图阐明：1、如某某物业管理公司中标，咱们将设立某某管理处，负责小某某理工作。八、各部门及岗位职责A、办公室职责一、负责公司寻常行政、后勤工作。二、负责公司内部文献、文稿起草、报送。上级来文签收、解决、、及归档。三、负责公司各类文献、文稿、表格打印与分发。四、负责所管理物业有关图纸资料收集、装订、存档。五、负责公司内部员工招聘、培训以及办理员工关于劳动关系有关手续。六、负责公司内部员工考勤管理、出勤记录和人事登记。七、负责员工工资、奖金发放表编制。八、负责公司办公用品分发和存量管理。九、负责所需办公文具购买、发放、登记有关及管理。十、负责公司后勤事务。办公室工作原则一、贯彻党方针、政策和上级批示及时，上传下达精确。二、做好公司各种会议安排工作，检查贯彻会议决定、布置工作及时，不拖拉。三、准时完毕公司年度工作总结及工作筹划，依照领导布置和规定及时精确地起草、打印文献、资料，催办归档及时无误。四、协助经理完毕职工任免考核工作，作好人员调配工作，办好各方面关于手续，差错率不得超过2%。五、管理好公司文书档案、人事档案和关于资料，作好收发、归卷、保密工作，档案装订规范，资料完整，提供运用以便。六、严格请假、休假制度，考勤记录工作精确无误。七、作好对处宣传工作及外单位人员参访问接待工作。八、保质保量完毕经理交办其她工作。B、物业管理组职责一、负责所管社区物业管理及物业服务工作。二、负责接待业主来访并解决业主投诉，作好有关物业解释协调工作，化解矛盾纠纷，对解决业主投诉成果进行回访。三、负责办理所管社区住户入住手续及代办水、电、气、闭路电视开通。四、负责社区内住户物业管理费、房租费、水、电、燃气费核对与催收。五、负责社区住户物业档案建立。六、负责社区住户居住管理及外来人员出入管理。七、参加集团公司新楼验收及物业接管。八、负责社区内空置房管理工作。九、负责对业主装修过程、装修行为进行巡视、检查并督促业主整治违章行为。十、负责社区范畴内环境卫生及清洁维护工作。十一、负责邮件、报刊收讫与分发。C、清洁组职责一、负责社区整体清洁及保洁工作。二、负责社区每日所产生活垃圾收集、清运。三、负责社区内外花台、塑像、电话亭、小朋友乐园、休闲亭（台）、观赏池水面清洁及保洁。四、负责社区外外围环境及公共设施清洁及保洁。消防箱、电表箱、楼道顶棚、玻璃窗清洁及保洁。清洁组服务工作原则一、楼道无明显生活垃圾，每天上楼两次收集袋装生活垃圾，并倾倒在规定垃圾坑道内。二、楼道扶手每天擦洗一次，阶梯每天清扫一次并保洁。期间检查，以扶手无灰尘为准。三、所有户外楼道，扶手铁栅栏窗户玻璃不见灰尘蜘蛛网。四、观赏池内悬浮物每天打捞一次，保持水面干净。检查期间，以水面无树叶及白色垃圾为准。五、休闲椅、小朋友乐园、电话亭、垃圾箱每天擦洗一次，塑像每周清洗一次。工作期间检查，以手扶无灰尘为准。六、贴磁花台，贴磁天桥扶手每天擦洗一次，工作期间检查，以无油垢，灰尘为准。七、园区内外土垢一次性清除，并保持。八、地下车库每天清扫一次。工作期间检查，以无垃圾纸屑为准。九、保洁期间，区内不见垃圾，纸屑等物。十、每天上午9：00；下午14：00所有清洁工到物管公司签到考勤。D、绿化组职责一、对公司经理负责，负责绿化组全面工作制定本组工作规划。二、检查、督促和整治寻常绿化工作。三、制定绿化技术管理规定和办法。四、负责绿化培植、养护、公里技术指引和检查。五、负责对外关于绿化技术业务工作。E、水电维修组职责一、负责社区内物业所属设备（设施）管理，保证其安全正常运营。二、负责社区配电房、分支柜、二次供水泵房、楼宇电梯安全正常运营。三、负责所管机电设备（设施）、能源设备（设施）、消防设备（设施）通讯设备（设施）以及绿化、清洁辅助设备寻常维护、维修。四、负责社区物业设备（设施）验收、接管。五、负责社区内外路（通）道照明设施正常使用。六、负责解决住户所提请关于报修和特约服务。七、协助物管组解决物业管理过程中工程技术有关问题。八、负责关于物业设备保修、续保工作状况检查、督促。九、负责建立社区各项设备（设施）档案。十、负责编制并执行社区设备维修筹划。F、保卫队职责一、贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作方针，对社区安全保卫工作全面负责。二、认真贯彻执行国家地方关于法物业管理法律、法规。熟悉社区物业管理规定。三、负责本社区安全保卫工作，作好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故），及“防止为主，防消结合”消防工作方针，保证社区安全。四、负责社区安全检查、督促安全整治、消除安全隐患。五、负责做好社区治安保卫工作宣传和消防灭火宣传。六、负责社区范畴内治安巡逻、门岗、岗亭安全守卫、维护社区内部治安。七、负责社区停车库寻常管理及园区内外公共道路车辆停放管理。八、负责保卫队员寻常训练及义消队员消防训练。九、协助公司各部门解决业主投诉及关于纠纷。保卫队执勤原则一、保卫人员必要准时上班、下班、不迟到、不早退、不悲观怠工、勤奋工作，争创一流业绩。二、上班时间，必要着装保安服装，衣帽整洁（下岗后普通穿便服），举止端庄，坚守岗位，履行职责。三、在工作时间，不打私人电话，不收听广播，不看电视、录像和书报、不乱写乱划。四、禁止酒后上班上岗，当班时间禁止酗酒，划拳闹事，聚众打牌赌搏。五、禁止借公司名义乱罚款。六、准时参加公司及关于部门召工会议或政治业务学习，不得无端缺席。七、坚持作好月、季、年交接班记录，做到实事求是。八、完毕领导暂时交予任务。岗位职责及工作原则A、经理工作职责一、熟悉国家和地方方针、政策、法律、法规。二、认真贯彻执行上级公司经营管理方针、政策、批示、规定。三、定期向上级公司报告工作状况，制定公司关于综合开发物业管理筹划和详细办法，认真完毕上级公司下达各项任务，实现各项工作目的。四、制定公司管理目的，制定和审批内部规章制度，改进管理办法，增进工作发展，保证管理工作正常运营。五、建立健全内部组织系统，使之规范化、合理化、精简化、效率化。六、主持公司工作例会，听取工作报告，布置工作任务，解决实际问题。七、树立正气，保障公司工作顺利开展。经常巡视各部门、各岗位工作状况，检查工作质量，及时发现问题，积极解决问题。八、督促属下管理人员寻常工作，检查各项工作贯彻状况，并对的评价、培训管理人员，作好员工考核工作。九、与社会各关于单位保持良好公共关系，与业务单位建立和谐往来，睦邻相处，树立良好公司形象。十、热情接待政府单位、群众团队等工作来访，并及时解决有关事务。十一、以身作则、奖发分明、爱护员工、关怀员工，最大限度地调动和发挥全体员工工作积极性并哺育其敬业精神，使公司具备高度凝聚力。十二、积极完毕上级交派其他任务。B、物业管理员职责一、熟悉国家和地方物业管理政策、法律、法规并能在实际物业运作中对的运用。二、对所管宅区综合物业管理：即（1、公共性服务管理；2、特约服务管理；环境绿化管理；4、费用收缴管理）认真负责。三、办理业主入住有关手续，向住户宣传、解释物业管理法律法规及公司物业管理制度、规定等态度和蔼、耐心。四、纯熟掌握所管宅区业主状况，建立业主档案（涉及户主姓名、楼号、入住时间、职业、工作单位、联系方式等）无差错。五、所管物业资料收集、汇总、归档、变更、修改、运用及上报及时、无差错。六、负责所管宅区物管费及水、电、气费收缴。物管费收缴率不得低于95%/月，差错率不得超过1%/月；水、电、气费收缴率达到99%/月，差错率不得超过1%/月。七、熟悉和掌握所管宅区基本设施和配套设施基本状况，做到随时能回答。参加公司新楼验收、接交仔细认真，尽量减少遗留问题。八、保证每天至少巡楼三次，检查物业违规、装修违章、清洁卫生、消防设施、电梯运营、电梯司机、环境状况、楼道路灯等，发现问题及时解决解决，不得迟延九、接待业主来访及解决业主投诉认真负责，对业主投诉问题必要30分中内予以回答，作好有关解释协调工作，化解矛盾纠纷并进行回访；业主投诉率不得超过5%/月。十、协调好水、电、气等部门关系，使工作处在良好周边环境中。十一、对本职工作进行科学安排、合理调度、保证其工作质量。十二、积极完毕上级交派其他任务。物业管理员工作原则一、所管楼宇公用部位无乱堆乱放，无违章搭建，楼道、电梯间等公用部位保洁良好，无烟头及杂物。电梯轿厢、楼道路灯，保持设施完好。二、按规定程序交接房屋、，资料齐全，无漏掉、无差错。接房中发现问题，督促整治及时，无拖拉、推诿，住户无投诉。三、按规定期间查抄水、电表，送达收费单，精确无误，及时催收水、电物管费用，收费率达95%。四、听取住户意见耐心，解决住户反映及时，督促整治认真，与住户勤联系、反馈信息迅速。五、及时送达住户急件、报刊、邮件，无遗失、无疏漏。六、住户档案齐全，装订整洁，提供运用以便。物业管理员工作程序一、每天必要上、下午各一次巡楼。重要检查楼道、电梯等公用部位清洁状况。巡视住户装修、电梯运营、路灯照明、消防设施等状况，发现问题及时解决。收集住户意见、建议和反映，协调住户间矛盾关系，每天送报刊、杂志、邮件到户。二、每月25—30日查抄水、电表，送达《住户交费备款告知单》，每月1—10收费，10号后来催收欠费三、楼房按规定点清房内设施，并做好“橱、卫”关水实验，设施如有问题，作好记载，及时报告督促整治。四、及时向住户宣传装修管理规定，严格把好装修报建关。手续齐备方能发“装修允许证”。C、物业收款员职责一、熟悉财务、钞票管理制度及关于财经政策规定，严格按照公司关于规定收取物业管理各项费用。二、熟悉所负责楼宇住户状况，按照物业管理员开具住户缴款告知单所列项目和金额收费；若发现告知单项目和金额有误，应及时与物管员核对、纠正。三、对各住户拖欠款项，应及时与住户联系，查明因素，填写催收单，送单催收，并及时向经理报告。四、收到各种款项，应在当天下班前一小时内所有进行钞票解决，必要作到钞票当天清。五、对各住户收缴款状况作好完整原始记录以备待查；并准时作好各类报表上报无差错。六、未经批准，不得随意减少收费原则及减、免收费。严格遵守钞票管理规定，抵制任何违背财经纪律行为。七、热情服务、态度和蔼、认真负责、对业主一视同仁，减少和避免不必要经济损失。八、积极完毕上级交派其他任务。物业收款员工作原则一、热爱本职工作，服从领导安排，遵守公司各项规章制度。二、熟悉物业管理收费政策，按规定规定认真收取水、电、气、物管费、票据清晰，帐目清晰，无漏掉及失误，收费率达95%；差错率不得超过1%。三、熟悉财务制度，操作纯熟，准时精确报送各类报表，精确便于查找。四、严格财经制度，坚决抵制违背财经纪律行为。五、积极完毕上级交派其他任务。D、保洁员职责一、遵守公司各项规章制度。二、负责社区公共地段和楼宇内部垃圾清扫、及保洁。按照卫生原则规定：第一次普扫在晨8点前完毕；第二次普扫在中午12点完毕；第三次普扫在晚6点前完毕。三、每周至少两次擦拭楼道扶手、花台、防火门、单元门、电表箱、消防箱、消防栓。四、每天至少清理垃圾桶、果皮箱一次并保持其外观亮丽。五、每天两次上门收运袋装垃圾并及时运至指定地点。六、随时保洁，保持园区内外、公共通道、娱乐、休闲场地无纸屑、烟头、污物和积水。七、及时清洗清洁用品，垃圾桶、果皮箱定期消毒。八、不随便捡拾住户物品，清扫中发现住户失物及时交还或报公司解决。九、垃圾日产日清，垃圾站垃圾每天准时清运。保洁员工作原则一、所管范畴内公共部位全天保持清洁，地面无烟头、杂物。生活垃圾日产日清。二、所管范畴内垃圾箱、垃圾桶、果皮箱每日清理，做到表面清洁，无异位。三、楼梯扶手无灰尘，公共门窗明亮，露台无杂物楼梯通道无乱张贴。四、园区内休闲椅、电梯通道座椅、TC电话亭、雕塑象、宣传栏等擦抹干净无灰尘和水迹。E、绿化工职责一、负责社区内外绿化工作。二、负责社区内外绿化规划、布局。三、负责社区内外绿化工作组织实行。四、负责社区内外绿化面积寻常养护和监督检查。绿化工工作原则一、草坪春、夏季每两个月修剪一次，秋冬季依照实际状况进行修剪，每次修剪后对草皮施肥一次，保证草皮全年长绿。二、每周巡回拔除草坪中杂草一次，每M2不得有多于5棵高于8CM杂草。三、绿篱修剪做到平整圆滑、造型优美，修剪下枝叶及时清除干净。四、绿篱春、夏季每两个月施肥一次，秋冬季每三个月施肥一次，保证长势旺盛。五、乔灌木每半年施肥一次，保证长势旺盛。六、室外绿化春、夏季按天气不同每天浇水1—2次，秋冬季每1—2天浇水一次，不得因缺水而浮现萎焉。七、每次工作完毕后由实行人填写《绿化养护工作登记表》F、土建技术员职责一、熟悉理解所辖社区建（构）筑物状况，特别是隐蔽工程状况，做到了如子掌。二、负责社区土建维修工作，及时编制维修筹划和工程预算，报关于领导批准后实行。三、负责社区排污系统土建工作；协助水电工作技术人员搞好排污系统维修保养工作。四、负责社区装修管理，严格审批装修方案，严格装修过程监管，禁止借装修损坏房屋构造和破坏外观立面；不准乱搭乱建，把好装修竣工验收关。五、负责土建维修管理，进行维修监理、技术指引、保证工程维修质量。六、厉行节约，努力减少维修费用。七、积极完毕上级交派其他任务。G、水电技术员职责一、熟悉理解社区供水供电管网状况，特别是地下管网状况，做到了然于胸。二、对配电房、泵房、水电维修人员进行业务技术指引管理有筹划、有方案。三、对供水、供电、防盗系统技术工作负全面责任。四、负责供水、供电设施维护保养和故障解决有记录；负责建立设备使用、维修档案。五、负责二次供水系统高位水箱、低位水池定期清洗、消毒、水样送检。六、负责排污系统维修、保养。七、协调关于部门，保障供气、通讯、闭路电视系统正常运营。八、负责业主装修方案水电某些审批及装修竣工验收。九、积极完毕上级交派其他任务。H、维修班长职责一、贯彻执行国家和地方关于设备和能源工作方针、政策及关于工程建设、物业工程监理法律法规。二、负责对本社区物业设备、设施综合验收管理。三、负责本社区设备、设施正常使用、维修保养等管理工作。四、负责编制、收集所属设备技术资料、作好资料管理和技术管理工作。五、负责建立设备台帐；编制年、季、月检修筹划及材料采购筹划。六、负责技术把关和设备检查;组织调查、分析设备事故，提出解决意见及整治办法。七、负责拟订、修改设备管理、操作、维修等规章制度和技术原则，并监督执行。八、负责所在部门员工业务、技术及职业道德培训考核。九、及时完毕住户保修项目。十、积极完毕上级交派其他任务。I、水电维修工职责一、熟悉业务知识，掌握有关设备设施性能和使用状况并能对的操作。二、严格执行公司制定设备维护制度和安全操作规程。三、坚持每班设备巡检，发现问题及时解决，做好原始记录；保证设备、管线路正常运营。四、准时完毕内部维修筹划和外修任务不得拖拉、推委。五、定期完毕设备维护保养工作，及时排除故障、消除隐患。六、做好业主报修及寻常维修养护记录。七、对住户提请报修进入现场不得超过15分钟。八、对业主提请委托维修项目进入现场不得超过15分钟并按规定填写维修申请单。九、负责楼宇装修水电监理工作。十、积极完毕上级交派其他任务。十一、保证园区避雷系统安全正常使用。十二、及时完毕领导交办工作任务。电维修工工作原则一、保证园区路灯及楼道路灯完好率98%以上。二、保证园区供水管、阀正常使用，不漏、不侵。三、保证园区正常供水供电。四、保证住户提请报修进入现场不得超过15分钟,合格率98%。五、保证社区电表、水表计量精确，无偷电、漏电、偷水、漏水状况发生。六、保证园区排污系统畅通，无堵塞。七、保证园区排水系统畅通。八、保证园区供电线路无安全隐患。水电维修工寻常维修程序一、公共设备、设施维修（一）凭工作单接受维修主管工作安排。（二）准备齐全工具、材料到维修地点，按工作单规定进行维修。（三）维修中浮现未曾备齐材料和零件，及时提供材料和零件名称、规格、型号、数量，交主管规定采购并恢复故障前状态。（四）物资采购到位后，对所需材料领用、验收并实行维修。（五）维修结束对所维修设备、设施试运营，合格后方可正式使用。（六）清理维修现场，将其周边环境擦扫干净。（七）在工作单上签上维修人员名字及任务完毕状况，交回给维修主管。二、住户室内给排水设施维修（一）维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋，内装齐全工具及针对维修项目备用配换零件，干净毛巾一条，干净工作手套一付，塑料袋一种。（二）身着干净工装，带干净工作手套，佩带工作牌，持维修单按门铃（敲门）。（三）待顾客开门后一方面问“您好”，然后礼貌客气地询问与否有项目（水龙头或某阀）需要维修在顾客首肯后才进屋维修。（四）在维修时，应尽量保持户内环境雅静；不扩散涉及太大范畴，禁止高声喧哗。（五）维修完毕，要将所有维修垃圾装入塑料袋带走，并将所维修部件和周边环境抹干净。（六）最后请顾客试用，验收后请顾客在维修清单上签字，交付第一联与顾客。（七）维修人员将签好维修单交给主管。三、住户室内电器维修（一）维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋，带上必备工具及针对维修项目备用零配件，干净毛巾、干净工作手套、塑料袋。（二）身着工装，带干净手套，佩带工作牌，持维修单按门铃（敲门）。（三）待顾客开门后一方面问“您好”，然后礼貌客气地询问与否有电器（某项目）需要维修，在顾客首肯后才进屋维修。（四）将毛巾铺在维修电器旁边，工具材料放在毛巾上。（五）维修完毕要将所有维修垃圾装入塑料胶袋带走并将所维修部件及周边环境抹干净。业主（住户）报修解决规程一、业主到物业公司填写维修项目申请表。二、物业公司及时派人到维修地点查看因素，找出问题所在。三、物业公司分清类别及时解决。四、维修完毕，应填写好维修项目终结回执单。J、电梯维修工职责一、熟悉理解社区电梯分布、规格、型号、重要技术参数和运营状况。二、24小时轮流值班，每班必要对所有电梯机房、轿厢及运营状况作全面巡视和检查。三、发生故障及时排除，30分钟内不能恢复运营必要书面告知业主。四、指引电梯司机，对的操作电梯。五、按规定期间做好寻常维护保养；依照电梯运营状况，提出中、大修建议方案报领导批准后实行。六、电梯发生故障，10分钟内必要赶到现场，解救乘客、排除故障、恢复运营。七、作好值班运营记录和设备维修记录。八、电梯机房清洁卫生每周至少彻底清理一次。九、积极完毕上级交派其他任务。电梯维修工工作原则一、每天电梯开机时，对电梯试运营两次，依照电梯运营状况判断正常后才干使用。二、每天对电梯呼救电话检查不得少于两次，规定呼救电话保持正常。三、每天对电梯不得少于两次巡视。四、每周对电梯进行一次维修保养。五、每月对电梯安全系统进行一次调试检测。六、每年对电梯进行一次中修，保证电梯安全正常使用。电梯维修工工作程序一、在接到电梯故障15分钟内到达故障现场进行紧急施救和维修。二、故障维修完毕，亲自试运营两趟，拟定故障彻底排除后方可离开。三、每周对电梯运营状况进行一检查保养，发现问题及时解决或联系电梯公司解决，督促电梯公司维修保养，当电梯年检期即将接近是，督促电梯公司作电梯年检、年审。四、按《电梯检查保养表》对电梯进行月、季、半年、年维修保养。五、电梯解决故障或检修时，必要在一楼挂《检修牌》。电梯维修工检查保养程序一、维修保养时挂告示牌。二、维修保养时普通须切断电源，以免触电、卷入引绳轮等导致人身伤亡和设备事故。三、维修保养停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机。四、按照维修保养细则对电梯进行维修保养。五、轿顶维修保养时，禁止快车。六、下井坑作业时，禁止关闭厅门，并在厅口摆设告示牌，防止无关人员接近。七、井坑作业一方面开亮井底灯，按下井底安全擎，戴安全帽。八、维修保养结束时，必要认真清理现场，清点工具和物品。九、试运营电梯，保证维修保养达到目。十、摘走告示牌。K、电梯司机职责一、熟悉电梯使用性能和操作规程。二、热情服务，严格执行电梯操作规程和电梯管理规章制度。三、坚守工作岗位，不得离岗、串岗。四、严格控制乘客数量及货品重量，超载、超员禁止进入轿厢。五、随时保持轿厢内和厢门滑轨清洁卫生。六、发现异常状况，及时采用紧急办法疏散乘客并向主管报告。七、完毕领导暂时交办工作任务。L、泵房、配电房值班员职责一、严格遵守国家颁发安全条例及公司各项规章制度。二、熟悉理解配电房、泵房各种设备、设施状况；熟悉理解其工作原理、重要技术参数，能及时解决设备故障。三、纯熟掌握各类设备操作程序，禁止违章操作。四、负责设备、设施寻常维护保养，发现异常状况及时报告，尽量减少故障停水、停电时间。五、凡筹划停水、停电检修，必要经分公司经理批准并提前向业主发书面告知；暂时故障停水、停电必要及时报告领导。六、严格执行设备保养制度和安全制度；按照规定期间巡视检查、记录抄表。七、进行时设备检修必要悬挂标志牌或警示牌，禁止单人作业；恢复供水、供电必要按规定程序进行，禁止错误操作。八、保持机房内干净整洁无尘垢九、与供电、供水部门保持密切联系，接受职能部门调度指令必要认真做好记录。十、严格交接班制度、坚守岗位，做好值班记录。十一、完毕领导暂时交办工作任务。M、保卫队长职责一、在公司经理领导下，全面负责社区治安、消防和保卫队伍行政、业务管理工作。二、组织检查、贯彻治安防范办法，保证社区安全，做到坚持原则，不徇私情，秉公办事，热情服务，营造祥和、康乐社区生活环境。三、掌握所属队员构成分布、勤务安排和班长、骨干综合素质、工作能力等基本状况；对班长实际工作绩效提出考核意见，适时报告上级领导。四、建立健全保卫队管理制度，制定贯彻贯彻办法。指引各班勤务安排、队员考核、奖惩等工作；协助班长解决队员思想、工作、学习、生活中重要困难，及时向上级反映存在实际问题。五、负责对责任区域保卫队队员、员工、业主进行法制宣传和治安防范教诲，以增强全体人员法律、治安防范意识。六、定期召开班长、队员会议，认真传达上级批示精神和关于管理规章制度，并检查、监督贯彻贯彻状况。七、每天至少三次巡逻各岗位执勤纪律，及时妥善解决队员执勤中遇到状况和问题，重大问题要随时向上级反映。八、广泛听取业主、宾客和员工对保卫工作意见和反映，不断提高服务质量。九、认真做好消防设施、通讯器材管理工作，督促维护保养，保证正常使用。定期检查要害部位安全防范设施，发现问题，及时采用办法消除隐患，保证安全。十、熟悉突发事件应急方案，并定期组织演习。密切配合公安、司法机关侦破案件工作，遇警及时组织保护现场，救济遇险人员，扑灭火灾。十一、负责保卫队工作资料、文献档案、工作记录、物资管理工作。十二、完毕领导暂时交办工作任务。N、保卫队班长职责一、熟悉国家地方关于法律法规及物业管理法律、法规和社区物业管理规定。二、在队长领导下，负责组织全班队员努力完毕各项安全保卫工作任务。三、严守岗位，以身作则，做好表率，敢于同不良倾向及违法、犯罪行为作斗争，坚决完毕上级赋予各项工作任务。四、努力学习科学文化知识，不断总结，提高组织、管理水平。五、尊重领导、团结同志，坚持原则、作风正派，严格管理、严格规定，模范遵守劳动纪律，爱护、关怀队员成长和进步。六、组织队员学政治、学业务、做好细致思想工作，培养艰难奋斗、勤奋进取、见义勇为优良作风。七、合理安排各项勤务工作，每班至少5次检查、督察各岗位执勤状况。八、经常保持高度警惕和旺盛斗志，对责任区域发生重大险情、案件和事故，必要亲临现场协助公安机关工作，并及时报告上级。九、严格执行各项规章制度，做好值班记录及交接班工作。每周星期日下午召开班务会，重要内容是小结、讲评上周工作状况，布置下周工作任务，提出详细工作目的和规定。十、完毕领导暂时交办工作任务。O、保卫队值班员职责保卫队值班员，由保卫队队长、班长轮流担任，其普通职责是：一、熟悉保卫队勤务、教诲训练状况以及辖区内周边治安环境状况。二、接受上级命令、批示和执勤岗位状况报告，并及时妥善解决。三、督促、检查关于值班人员与否保持良好精神状态，防范不法人员滋事和应付其她意外状况。四、监督、检查值班队员与否履行岗位职责、协助解决关于事宜。五、维护辖区工作、生活秩序，按照经理、队长批示派遣公差勤务。六、坚持检查内务及队员仪容、仪表，上班到位状况，暂时外出队员离队、归队状况。及时处置意外问题。七、负责全队人员集合时整队、清点人数和报告。八、负责填写《保卫队要事日记薄》。交接班状况清晰。九、完毕领导暂时交办工作任务。P、社区大门值班队员职责一、严格辖区人员、物资、车辆进出管理制度；维护社区正常工作、生活秩序；防止盗抢、火灾、爆炸等伤害性事故发生，保证社区安全。二、认真贯彻执行集团公司、物业部各项规章制度，切实履行保卫队队员职责，维护住宅区公共秩序，保护业主合法权益，创造良好居住环境，尽心竭力搞好安全保卫工作。三、值班时，着制式服装，衣帽整洁，仪表端庄，精神饱满，文明礼貌，依法执勤，及时接待、转达业主投诉和意见，不断改进、提高服务质量。四、熟悉社区平面布局、道路环境、消防设施以及重点要害部位等基本状况；随时提高警惕，严格执行社区出入管理制度，防止形迹可疑人员、推销（传销）人员、衣冠不整和精神失常人员以及易燃、易爆、毒品等有害物资进入生活社区。五、严守岗位，仔细询查，防止社区财物失控外流。凡是携带或搬运大件物品出门时，必要持有物业部出据“通行证明”，经门卫执勤人员查验无误后，方可放行。六、忠于职守，秉公办事，切实做好车辆进出管理，对进出车辆做到照章登记，禁止随意性收费、对暂时停车收费不给票据、或多收款少给票据，甚至私“吃”票证款等行为发生。七、认真维护大门周边治安秩序和环境卫生，禁止乱贴乱画、乱倒垃圾，值班时禁止看书报、吃零食、打盹窜岗、脱岗。八、认真做好值班记录，做到票据、钞票工作状况交接清晰。门卫（报警点）执勤制度一、维护正常工作、生活秩序，防止盗、抢、火灾、爆炸伤害事故发生。二、认真贯彻执行集团公司各项规章制度。三、着装整洁、文明礼貌、热情待人。四、熟悉社区平面布局等环境状况。五、严守岗位，仔细询查，防止财物外流。六、忠于职守、秉公办事。七、维护大门周边卫生，禁止做与工作无关事。八、认真作好记录，做到交接清晰。九、完毕上级暂时交办任务。Q、社区岗亭值班队员职责一、物业社区岗亭值班队员，在班长带领下，负责辖区内人员、物资进出安全管理工作；维护物业社区正常工作、生活秩序；防止盗抢、火灾、爆炸等伤害性事故发生，保证社区安全。二、认真贯彻执行公司、物业部各