写字楼全案服务内容 -

感谢贵公司对中安福宇的支撑与信任，谨在总报告汇报之前，将本案公司较为关注并将开展具体工作框架的内容在此做简单阐述，以利于后面报告的全面展开。前言1新兴工程的建设均是建立在有效市场调查数据的根底上，但市场数据并不100%的支撑工程的定位，假设以市场数据为主将导致工程的评估错误，在以往的经验中显示，一个工程的前期规划是需要数据与经验的共同支撑方能完成，经验值能为工程现阶段的评估及规划带来更多的帮助和支持。

市场数据与工程定位判断的相互关系2目录3第四章工程营销推广筹划…………….……20一、区域市场动态分析……………….……..20二、工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策…………..……………….………20三、目标客户群定位分析…………….…….21四、价格定位及策略建议…………….…….21五、入市时机规划建议……………….……..22六、广告策略建议…….………22七、媒介策略指导……….……23八、推广费用方案指导….…..23九、公关活动筹划和现场包装指导.……..23十、营销推广效果的监控、评估、修正..23第五章工程参谋、销售、代理的营销筹划…………………….…24一、销售周期划分及控制…………….……..24二、各销售阶段营销筹划推广执行方案实施…………….…….26

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施……………….………26

四、销售前资料准备….………26五、销售培训………….………..28六、客户管理系统…….………30七、销售组织与日常管理…………….…….31第六章工程效劳筹划营销………….……...34一、工程销售过程所需物业管理资料…34二、物业管理内容筹划……35第七章前期工作安排、协调………………36一、前期工作………………….36二、工程配合……………..….40现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程筹划营销方案"，他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、工程前期筹划营销；2、工程规划设计筹划营销；3、工程质量工期筹划营销；4、工程形象筹划营销；5、工程营销推广筹划；6、工程参谋、销售、代理的筹划营销；7、工程效劳筹划营销；

概述41、工程土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、工程用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况一工程用地周边环境分析73、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.工程的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.文化、政府办公.金融、邮政.娱乐、餐饮、运动.生活、休闲、购物配套.周边可能存在对工程不利的干扰因素.历史人文区位影响调研方法:1、直接调查

直接与政府人士、房地产代理商、开展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及人士交流接触，询问、请教。2、间接调查

通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息3、直接征询首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。4、现场“踩点〞调查通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。

二、市场调研、分析内容二

区域市场现状及其趋势判断89三土地〔深层次〕分析1、工程地块的优势2、工程地块的劣势3、工程地块的时机点4、工程地块的威胁及困难点三、调研总结分析通过对工程综合考察和市场调研分析，针对工程所在城市及区域内的经济环境、住宅环境、区域同类工程的现状、周边配套进行调研分析。〔1〕工程所在城市环境分析

本市生产总值、GDP、生活水平、购置力、经济开展、等对区域地产市场开展的影响分析以及本市住宅开展情况、模式、分布、消费特征等分析。〔2〕工程所在区域环境分析1、区域写字楼现状调查分析

针对本区域即工程所在区域的写字楼整体规划、布局、功能及分布状况等进行调研与分析。

2、区域整体写字楼市场态势分析

供求走势、价格走势、租金走势、面积分割走势、交付标准等分析

3、区域内行业情况分析。

4、区域内终端客户分析

消费人群、消费水平、消费习惯、消费结构研究

6、区域竞争工程调查

竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、面积组合、工程进度、软硬件配套、科技含量、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、物管等分析。

10四、工程的SWOT分析〔1〕本工程所在地块在城市开展中的地位、现状及前景分析

〔2〕本工程所在区域经济开展状况

〔3〕本工程所在街区的经济开展状况及商业时机分析

〔4〕地块形状、地理位置、地貌特点

〔5〕地块根底设施及交通条件

〔6〕地块区域写字楼开发的特点

〔7〕周边生活及商业配套研究

〔8〕工程地块的优势分析

〔9〕工程地块劣势分析

〔10〕工程地块的风险分析

〔11〕工程地块的时机把握

〔12〕工程SWOT综合分析五、工程定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘根本资料

.工程户型结构详析

.工程规划设计及销售资料

.综合评判

2、主题定位确定独特的主题理念，是工程的灵魂。在信息化社会，客户的需求发生了很大变化，物业的多元化、个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据目标客群的需要、消费心理特点、区域文化，参考综合性不同物业，确定工程的主题，而后在园区规划、户型设计、景观园林、配套效劳、硬件科技等方面对工程主题进行一致性表现。

111213

144、道路系统布局

.地块周边交通环境示意：周边根本路网、所属区域道路建设及未来开展状况

.工程道路设置及其说明：主要出入口、干道设置、车辆分流情况说明、停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意：周边历史、人文景观综合描述、所属地域市政规划布局及未来开展方向

.工程环艺规划及说明：工程绿化景观系统分析、主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

.工程所在地周边市政配套设施调查

.工程配套功能配置及安排

.公共建筑外立面设计提示：营销中心外立面设计提示、其他公建〔如巴士站、围墙〕外立面设计提示

.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示，外部环境概念设计

7、分期开发

.分期开发思路

.首期开发思路

8、分组团开发强度15二、建筑风格定位

1、工程总体建筑风格及色彩方案

.工程总体建筑风格的构思

.建筑色彩方案

2、建筑单体外立面设计提示

.写字楼外立面设计提示：.商业配套建筑风格设计提示

三、面积划分、户型选择

1、工程所在区域同类楼盘户型比较

2、工程业态分析及工程平面分割配置比例

3、面积划分设计提示

4、商业物业户型设计提示

.商业群楼平面设计提示

.商场楼层平面设计提示

四、室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、公共景观提示1617七、公共装饰材料选择建议

1、工程周边同类楼盘公共装饰材料比较

2、本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3、工程营销示范单位装修概念设计

.大堂装修概念设计

.电梯间装修概念设计

.公共空间装修概念设计

.休息区装修概念设计

.前台接待装修概念设计

.其他装修提示

4、工程营销中心装修风格提示

5、写字楼装修标准提示：八、灯光设计建议

.工程公共建筑外立面灯光设计

.工程公共绿化绿地灯光设计

.工程道路系统灯光设计

.工程公共空间灯光灯饰设计

九、工程未来办公方式的建议

1、工程建筑规划组团评价

2、营造和引导未来办公方式：住户特征描述、配套效劳规划与设计

18第三章工程质量工期筹划营销

房地产市场营销，它贯穿于工程的开发建设、销售、效劳的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响开展商及工程的信誉度、美誉度。因此工程质量工期筹划营销是开展商必须树立的观念。

一、建筑材料选用提示

1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比

2、新型建筑装饰材料提示

3、建筑材料选用提示

二、施工工艺流程指导

1、工程施工标准手册

2、施工工艺特殊流程提示

三、质量控制

1、工程工程招标投标内容提示

2、文明施工质量管理内容提示

四、工期控制

1、工程开发进度提示

2、施工组织与管理

五、造价控制

1、建筑本钱预算提示

2、建筑流动资金安排提示

六、平安管理

1、工程现场管理方案

2、平安施工条例192021五、入市时机规划建议

1、宏观经济运行状况分析

2、工程所在地房地产相关法规和市场情况简明分析

3、入市时机确实定及安排

六、广告策略建议

1、广告总体策略及广告的阶段性划分

2、广告主题

3、广告创意表现

4、广告效果监控、评估、修正

5、入市前印刷品的设计、制作

.购房须知

.详细价格表

.销售控制表

.楼书

.宣传海报、折页

.认购书

.正式合同

.交房标准

2223七、媒介策略指导

1、媒体总策略及媒体选择.媒体总策略

.媒体选择

.媒体创新使用

2、软性新闻主题

3、媒介组合

4、投放频率及规模

5、费用估算

八、推广费用方案指导

1、现场包装

2、印刷品

3、媒介投放

4、公关活动

九、公关活动筹划和现场包装指导

十、营销推广效果的监控、评估、修正

1、效果测评形式.进行性测评

.结论性测评

2、实施效果测评的主要指标

.销售收入

.企业利润

.市场占有率

.品牌形象和企业形象24252、销售过程模拟[销售实施]顾客购置心理分析楼房情况介绍签定认购书客户档案记录成交情况总汇正式合同公证签定正式合同办理银行按揭销售合同执行监控成交情况汇总

[销售合同执行监控]收款催款过程控制按期交款的收款控制、延期交工的收款控制

[入住环节控制]客户档案客户回访培养与物业管理的交接

[销售结束]销售资料的整理和保管业绩评定处理个案记录[工作总结]26二、各销售阶段营销筹划推广执行方案实施

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施

四、销售前资料准备

1、批文及销售资料[批文]公司营业执照商品房销售许可证

[楼宇说明书]工程统一说词平面图配套内容、交楼标准选用建筑材料物管内容

[价格体系]价目表付款方式按揭办理方法利率表办理产权2728五、销售培训

1、销售部人员培训-公司背景及工程知识.详细介绍公司情况.销售人员的行为准那么[物业详情]工程规模定位设施周边环境交通公共设施、该区域的城市开展方案宏观及微观经济因素对物业的影响情况

[工程特点]

A规划设计内容及特点:景观立面建筑组团容积率绿化率等

[B平面设计内容及特点]总户数总建筑面积平面分割单套面积

2930当地的房地产走势公司制度架构和财务制度

.销售技巧：如何以问题套答案询问客户的需求经济情况期望等掌握买家心理恰当使用的方法客户心理分析销售员接待客户技巧所需填写的各类表格等

以实际楼盘为例进行实习，运用所学的全部方法技巧完成一个交易，及时讲评、总结、必要时再次实习模拟六、客户管理系统

.接听登记表.新客户表

.老客户表.客户访谈记录表

.销售日统计表.销售周报表

.销售月报表.已成交客户档案表

.应收帐款控制表.保存楼盘控制表

所应用的管理表格略

31七、销售组织与日常管理

1、组织与鼓励

[销售部组织架构]主管销售总监销售部经理销售主管销售内业销售代表市场人员综合成员〔保安、保洁、客服〕、财务

[销售人员根本要求]职业道德根本素质礼仪仪表要求专业知识要求心理素质要求、[效劳标准要求]语言标准来电接听顾客来函来访接待顾客回访促销环节销售现场接待方式及必备要素

3233

.销售部的工作职责〔工作流程〕：

市场调查-目标市场、价格依据

批件申办-面积计算、预售许可

资料制作-楼盘价格、合约文件

宣传推广-广告筹划、促销实施

销售操作-签约履行、楼款回收

成交汇总-回款复审、纠纷处理

客户入住-入住通知、管理移交

产权转移-分户汇总、转移完成

工程总结-业务总结、客户亲情

.销售业务流程〔个案〕：

公司宣传推广挖掘潜在客户

销售代表屡次接待销售主管支持

客户签定认购书付订金

客户正式签约

客户付款

办理入住手续

资料汇总并跟踪效劳以客户带客户

第六章工程效劳筹划营销

房地产全程筹划营销的同时，积极倡导和推介房地产全程物业管理。房地产物业管理不仅是工程品质和销售的有力保证，它更是品牌工程的重要支持。一、工程销售过程所需物业管理资料

1、楼宇质量保证书2、楼宇使用说明书

3、业主公约4、用户手册

5、楼宇交收流程6、入伙通知书

7、入伙手续书8、收楼书

9、承诺书10、业主/用户联系表11、工程使用钥匙授权书12、工程和水、电、汽表底数记录表13、装修手册和装修申请表34二、物业管理内容筹划

1、工程、设计、管理提前介入2、保洁效劳

3、绿化养护4、平安及交通管理

5、三车及场地管理6、设备养护

7、房屋及公用设备设施养护8、房屋事务管理

9、档案及数据的管理10、智能化的效劳

11、其它效劳12、多种经营和效劳的开通

13、与业主的日常沟通

35一、前期工作第七章前期工作安排、协调前期部工作计划日期5月6月7月责任人工作实现1周2周3周4周1周2周3周4周1周2周3周4周准备工作

行政审批部分

1、

2、

3、

4、

5、

6、

选址阶段

1、

2、

3、

4、

5、

6、

规划总图审查及确定规划设计条件阶段

1、

2、

3、

4、

5、

初步设计和施工图设计审查

1、

2、

3、

4、

5、

6、