深圳佳宁娜购物大道招商执行方案样本

佳宁娜购物大道招商执行方案二OO八年七月（修正版）前言招商是商业地产收益实现形式，一种商业地产项目运作成功与否，核心在于能否按筹划、优质实现招商目的。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业招商特性，有助于商业地产项目运作成功。招商成败关系到项目能否顺利开业，优质主力商户是项目长期发展中流砥柱。随着商业地产发展，招商工作重要性将进一步提高。咱们以为，一种商业项目真正成功是项目日后持续稳定发展，且逐渐繁华，而统一招商就是为项目后期繁华奠定坚实基石。咱们积极地为本项目谋求最佳获利模式与整体招商实战方略，力求使本项目实现经济效益、品牌效益和社会效益“三赢”！以及将项目持续做旺，实现项目获利持久化和最大化！目录第一某些招商总体原则第二某些招商实行筹划及方略第三某些招商难点分析第四某些招商管理第五某些租金及招商政策第一某些招商总体原则一、招商总体原则：主力店、品牌店引入主力店、品牌商户进驻能有效提高项目品位、吸引消费人流和提供稳定租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象越佳，使佳宁娜购物大道在益阳迅速树立起知名度，可谓未开先红。品牌商户进驻，一方面对消费核心——消费者形成吸引力，另一方面，知名商户形象也能使商场形象更加深化。同业差别、异业互补同业差别就是市场不能盲目招同一品类店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将导致竞争激烈，也有损项目整体经营特色。异业互补目就是满足顾客消费选取权，并能让顾客身心体验化，提高其消费兴趣与欲望。譬如洗浴中心同KTV由于经营特色有异，可以互补。引进商家档次风格符合项目总体需求恰当铺位预留图示：6.6.前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场1.知名商户或连锁商户5.核心主力店要形成互动4.同业差别、异业互补2.个性鲜明有特色商户3.能吸引人流量商户招商原则7.招大租户进场8.恰当铺位预留第二某些招商实行筹划及方略一、招商总体安排：1、招商目的：佳宁娜购物大道招商不只是简朴解决商家进场经营问题，而是挑选优质商家并进行合理业态安排组合以增进持续旺场,通过对招商成功实现，带动投资者对前景信心和保障，进而推动项目销售和回款。咱们把目的商家分为如下三个某些：主力店商家是咱们在目的制定过程中最需要关注群体，是对整个招商过程其决定性作用商家主力店商家是咱们在目的制定过程中最需要关注群体，是对整个招商过程其决定性作用商家主力店商家其她补充商家次主力店商家次主力店是主力店有效补充，要与主力店业态形成互补及互动主力店商家和次主力店商家以外辅助商家招商范畴（对象）：餐饮类：美食城（中式酒楼）、（地区）特色美食、西餐厅（日式、韩式）、中式快餐、西式快餐、咖啡厅/棋牌茶楼、面包房、水果捞/冰淇淋吧休闲娱乐类：夜总会、量贩KTV、酒吧、美容院、SPA水疗、足浴、网吧、桌球馆商业服务配套：美发厅、药店、洗衣房、鲜花店、茶叶+烟酒店、社区超市+水果超市、邮局、旅行社、银行、电信/移动营业厅名品购物：名品天地：品牌服饰、美容产品专业店、化妆、珠宝、礼物、饰品家居天地：家居饰品、床上用品、工艺小朋友天地：小朋友照相、亲子家园、幼儿培训、童装、童玩3、招商对象筛选：通过四个重要环节，咱们可以更加明确认清咱们目的招商对象，并通过全方位评估选用最适合商家，从而实现招商对项目运作最大化价值。筛选原则：评估市场消费需求评估市场消费需求充分考虑益阳及周边地区（南洞庭湖地区）消费者消费特性、消费能力和消费习惯，选取可以满足消费需求商家1选取招商对象并拟定引进方式直接引进品牌加盟联合经营品牌代理4评估合伙条件及对本项目价值讨论合伙条件，并从合伙成本和收益两方面判断目的商家对于项目价值，拟定引进绩效高优质商家3辨别和选取目的招商对象并与其初步接触广泛收集商家资料，并从宝骐资源库中选取符合条件优质客户，进行有针对性初步接触，并就合伙也许性进行初步沟通2然后将客户类别进行重要性排序，有助于制定具备针对性总体营销思路。二、招商团队建设：1、组织架构：招商经理招商经理经理助理经理助理招商文员招商员招商员招商员招商员2、人员编制：◆招商经理：1人◆经理助理：2人◆招商员：5人◆招商文员：1人共计：9人3、部门职责：依照项目定位、规划布局，拟订招商方略及实行方案；组织、安排招商有关在职岗位培训及测评、人员调节；依照市场状况制定招商方略，并依照招商状况及时调节；收集、整顿品牌、商家资料，建立储备商源库，并及时更新；协助编制招商物料，制定、提报招商广告投放筹划、方案；全面掌控招商进度，依照项目整体定位和布局，准时完毕招商任务；做好市场调查，及时掌握竞争对手、重要商家和有关行业信息，并向公司领导反馈；项目整体运营，完毕清退商铺补充招商；依照项目发展战略，完毕对已售商铺返租、招商工作；规范公共区域统一经营管理工作，充分发挥场地价值，有筹划组织商家促销；负责项目公共区域及建筑物附添广告位规划、租赁；负责已租赁商户应缴款项催缴工作。4、团队管理：4.1招商团队组织按照全员招商概念划分专业招商组：招商部全体人员重点大客户组：招商经理、项目总监或公司高层外围招商组：以开发商、销售公司为主全体公司员工按照业态划分餐饮娱乐类招商组、品牌店招商组按照地区划分益阳本地招商组、长沙招商组以上各组划分并不是完全分离，而是有机结合，应当依照实际状况执行。4.2招商团队管理建立客户登记和档案制度建立客户拜访、回访制度建立客户联谊和推介制度建立系统管理表格客户资源表意向商家登记表招商谈判跟踪表商家资质测评表商家合同订立登记表招商考核及督查形成全员招商勉励机制形成客户电话访谈抽查机制商家质量和数量评测机制形成专业素质培训考核机制三、招商任务分解及执行方略：1、总体任务分解考虑到商铺分批次交付（7月底交付6栋，9月底交付10栋，年终交付ABGH栋），招商全面启动之后，在进行项目总体招商同步，尽量考虑物业交付时间周期，按照先交付、先招商、先装修、先开业原则，分阶段合理安排招商核心期和组织招商。1.1招商核心期：第一阶段：8月至9月，共2个月。招商预热期.6-.7招商预热期.6-.7招商装修期.9-.10招商核心期.8-.97月份全面启动招商后，在进行项目总体招商同步，重点环绕首期交付E、F、N、L、M、R六栋，建筑面积10044㎡，142间商铺展开招商，力求达到此六栋商铺先启动、先招商、先装修、先开业目的。第二阶段：10月至12月，共3个月。招商装修期招商装修期.12-.3招商核心期.10-.12招商预热期.6-.7运用先期交付六栋商铺某些开业火热场面，加大招商辐射强度，增进商家进驻签约，同步督促签约商家进场装修，争取完毕项目全面开业。1.2总体招商任务分解：第一节点：(。5月下旬-。7月中旬)工作安排：市场调研结束，组建招商团队并进行团队培训，完毕项目定位、业态业种组合定位及布局，拟定合同文本，拟定招商执行方案、租赁租金、招商优惠政策并审批拟定，完毕招商手册等有关宣传物料设计、印刷，拟定招商营销推广方案。积累商家资源、建立商家资源库，全面进行商家拜访，并意向洽谈，筛选优质商家，为启动全面招商打好坚实基本。工作重点：A、拟定项目功能组合；拟定招商筹划和租金方略；B、完毕招商物料；C、组建招商团队；D、积累客户资料，建立商家资源库（各拟定业种有效商家家）；E、进行商家访谈，筛选优质商家。第二节点：(。7月下旬-。8月下旬)工作安排：招商工作全面展开（涉及外地市场），重点主力商家深度洽谈，初步明确合伙意向；举办招商启动阐明会，招商营销推广全面启动；运用龙头客户、协会或其她行业组织扩大项目影响和知名度，迅速积累有效、意向商家，并理解意向商家经营状况、发展前景，完毕目的商家市场评估。工作重点：A、举办招商启动推广阐明会；B、重点主力商家深度洽谈，并明确合伙意向（主力商家2-3家）；C、招商营销推广全面启动；D、运用龙头效应，全面展开招商工作（完毕各品类商家1000家深度洽谈）；E、理解意向商家并完毕评估。第三节点：(。9月上旬-。10月上旬)工作安排：通过招商宣传，加速商家积累，并对商家进一步梳理，各业态主力商家广泛意向洽谈；重点环绕首期交付E、F、N、L、M、R六栋商铺，完毕某些商铺招商、装修、开业工作；卖点提炼，扩大招商造势；梳理、修正招商思路和方略，为规模性招商奠定良好基本。工作重点：A、加速商家积累，并对商家进一步梳理；B、各业态主力商家广泛意向洽谈（完毕至少30家主力商家进驻意向洽谈，并累积完毕总量15%租赁合同订立任务）；C、督促订立合同商家进场装修，完毕开业准备；D、配合某些商家开业，组织项目宣传；E、梳理、修正招商思路和方略。第四节点：(。10月中旬-。2月下旬)工作安排：规模性招商，加大招商辐射强度，完毕第一批主力商家进驻合伙合同订立。运用影响举办中型规模（200人左右）招商销商推介会，目的都市举办商户小规模（100人以内）招商联谊会，跟进商家意向洽谈，增进商家进驻签约。督促主力商家进场装修，刺激观望商户签约。运用招商成果，进行最后招商冲刺。积极组织好商家签约和费用缴纳工作，同步督促签约商家进场装修。经营管理团队介入，物业管理团队加大配合力度。完毕开业前各项准备工作。工作重点：A、促使第一批主力商家订立合伙合同；B、举办招商推广活动，扩大招商影响；C、督增进驻主力商家进场装修；D、渲染现场进驻氛围，跟进商家意向洽谈，增进商家积极合伙签约；E、积极组织好商家签约和费用缴纳工作（累积完毕总量85%租赁合同订立任务）；F、督促所有签约商家进场装修，刺激观望商户签约；G、经营管理团队介入，物业管理团队加大配合力度；H、拟定开业活动方案及宣传筹划。第五节点：（。3月上旬-。4月中旬）工作安排：招商冲刺，装修动员工作，借用种子传播、传媒、装修环境感染完毕最后招商冲刺，收尾招商工作与装修收尾同步，保证开业期。工作重点：A、招商冲刺，装修动员工作；B、借用种子传播、传媒、装修环境感染完毕最后招商冲刺（累积完毕总量95%租赁合同订立任务）；C、收尾招商工作与装修收尾同步，保证开业期；D、商家进场布展及完善开业前各项准备工作。第六节点（。4月下旬）完毕项目开业前各项准备工作试营业隆重开业2、招商工作时间进度表：序号工作时间工作项目567891011121234一招商前期准备工作1市场调研

2招商中心设计装修

3组建招商团队

4招商团队培训

5客户定位、消费者定位

6商业概念定位

7业态业种组合定位

8业态业种布局

9商业动线设计

10公共空间景观设计

11室外商业照明系统

12商业广告牌设立设计

13拟定租赁合同、统一经营管理公约、消防责任书

14拟定招商有关表格

15拟定招商流程、合同审批流程

16拟定招商文本、表格等，并印刷

17拟定招商执行方案

18拟定租赁租金、招商优惠政策并审批拟定

19招商手册等有关宣传物料设计、印刷

20拟定招商营销推广方案

21细化第一阶段招商启动活动方案

22积累商家资源、建立商家资源库

23全面进行商家拜访，并意向洽谈，筛选优质商户

24招商中心装修、布置竣工

二招商预热期1招商工作全面展开

2举办招商启动阐明会

3重点主力商家深度洽谈，初步明确合伙意向

4招商营销推广全面启动

5加大积累有效意向商家力度

6意向商家评估

7各业态主力商家进行广泛合伙意向洽谈

8所有目的商家第一轮意向摸底洽谈完毕

9进行先行交付6栋商铺招商，与某些商家签约10督促订立合同商家进场装修，完毕开业准备

11卖点提炼，扩大招商宣传造势

12梳理、修正招商思路和方略

三规模性招商1第一批主力商家订立合伙合同

2举办大型招商推广活动，扩大招商影响

3督增进驻主力商家进场装修，促动招商

4渲染现场进驻氛围，增进商家积极签约

5积极组织好商家签约和费用缴纳工作

6督促所有签约商家进场装修，刺激观望商户签约

7协助、监督商家装修，物业管理加大配合力度

8经营管理团队介入

9开业空间布置方案

10道路、景观工程完毕

11完毕室内外广告位开发

12完毕功能导视、背景音乐、监控系统安装

13拟定开业宣传方案

14拟定开业促销方案

15拟定开业庆典方案

16拟定开业各项预案

四招商装修期1借用传播传媒、装修环境感染完毕最后招商冲刺

2收尾招商工作与装修收尾同步，保证开业期

3商家进场布展及完善开业前各项准备工作

五隆重开业1完毕项目开业前各项准备工作

2试营业

3隆重开业

四、招商执行方略：招商总体方略是招商工作核心指引思想，制定招商总体方略，旨在明确招商工作方向。咱们以为必要将招商总体方略拟定为：以品牌商家为核心，不是简朴地以租户为对象符合业态规划品牌，必要争取其进驻经营，甚至要予以必要扶持政策和优惠办法；而对于非规划、非品牌商家，则要限制进场，虽然这些商家有经济实力，能支付较高租金，如果与商场定位相抵触，从长远来说必然会影响商场持久经营，咱们必要对此类商家进行限制，限制商家数量和经营规模。1、租金价格方略依照项目状况，由于项目区位较差并且产品构造不合理，为了尽快让商家进驻市场、提高项目人气、抢在市场消费份额，咱们建议租金价格宜以“放水养鱼”姿态介入，然后再慢慢拉高。2、招商人员方略以招商部为主，全员招商。3、招商优惠方略符合业态规划主力商家，必要争取其进驻经营，甚至要予以必要扶持政策和优惠办法。4、适度超前招商方略“适度超前”是招商理念之一，在充分满足消费需求状况下适度提高招商商家档次，可以达到提高整个商业项目档次，提高商业氛围目。5、梯度招商方略用发展眼光看待项目招商工作，我司将采用“梯度招商”方略：考虑到项目存在一定哺育期，也许不能满足某些大型品牌商家进驻需求，我司将与其保持密切联系与沟通，作为储备商源。可待商业氛围烘托起来、各项配套服务设施较完善后来，随时做好补充调节招商工作，争取更多深俱影响力大商家进驻。五、招商营销推广活动组织：为了有效、迅速地增进项目招商进度，咱们建议依照项目招商阶段推动，而详细安排一系列招商推广活动，目是为了引爆佳宁娜广场招商热潮，增进招商工作开展、提高项目美誉度、为项目哺育目的消费群体。招商营销推广活动将贯穿整个招商过程，并随着招商工作开展而逐渐举办（详细见《招商营销推广方案》）。推广方略推广方略全面撒网，重点捕获立体推动，全面覆盖节奏配合，引动市场推广整合构筑较高平台与政府形成互动本地媒体结合招商广告现场招商广告媒体广告第三某些招商难点分析一、招商难点分析一——益阳宏观市场状况益阳市经济基本薄弱，经济总量始终处在湖南省13个地级市中相称靠后水平，在“3+5”都市群中处在末位益阳市-GDP增长状况年份GDP增长率省内排名239.674.45%11287.3419.89%11294.762.58%12336.2114.06%11408.8521.61%11益阳市居民人均可支配收入不高，城乡居民人均可支配收入为10797元；由于CPI指数不断攀升，居民消费浮现增长，社会消费品零售总额为154.05亿元，其中都市消费品零售额59.66亿元，增长18.3%；恩格尔系数浮现小幅上升。益阳市-居民收入和消费增长状况年份城乡居民可支配收入城乡居民人均消费支出恩格尔系数7424600832.40%8291669234.10%8250626939.70%9138698540.40%10797824940.50%益阳市-居民储蓄余额增长状况城乡人均消费支出对比（）

全国湖南省益阳市城乡居民人均消费支出（元）999789908249恩格尔系数36.3%36.1%40.5%从以上数据可以看出，益阳市经济总量（GDP）较低，城乡居民可收入和消费支出也均低于全国及湖南省均水平，而恩格尔系数较高，因而，都市消费市场发展缺少有力支撑，进而导致当前商业发展缓慢、品牌商家进驻信心局限性，增长招商难度。二、招商难点分析二——项目所在区域商业环境项目地处开发新区，商业氛围尚未形成，商业基本薄弱，浮现多处商业断带及很长时间内存在单边商业局面，项目短期内被商家、消费者所接受存在难度大。从分析可以看出，项目发展需要一定期期哺育，引进商家要有能力承受长时间市场哺育周期。并且作为开发商要在市场哺育期内予以商家一定力度政策倾斜。三、招商难点分析三——项目所在区域居民分析项目地1公里区域内共有居民1万多人，2公里内居民约为7.35万人，项目地周边既有居民密度低，顾客资源局限性；调查发现，益阳城区居民家庭平均月收入约为2925.93元，收入水平偏低。从分析可以看出，项目地周边既有居民密度低，顾客资源局限性；居民消费能力低，不能满足大多数商家对新店选址规定，给招商带来较大难度。四、招商难点分析四——项目所在区域周边配套设施从分析可以看出，项目地周边商业配套设施很少，几乎空白。不能满足商家进驻后基本需求，同步项目周边环境对于吸引商业配套项目进驻也存在难度。五、招商难点分析五——消费者消费习性益阳地处湖南几大经济/商业重镇包围中，特别临近省会长沙，周边商业引力和益阳商业发展滞后，导致了本地居民较强外向型消费习惯。数据显示，益阳零售业外流消费达14亿元，占社会消费品零售总额10%以上。益阳本地居民外向型消费习惯变化，也许还需要时间，本显狭小消费市场愈发缺少对商家吸引力，给招商带来较大难度。六、招商难点分析六——类比竞争项目态势将来3-5年益阳新增商业面积达70万平方米，大大超过了益阳市区商业市场容量，由波特五力模型分析可以看出，商业竞争非常激烈。项目应采用差别化、集中化方略凸显特色与福中福、香港城、嘉信茂相比，项目客观条件各有优劣：顾客资源、交通条件、规模等均处在劣势。从分析可以看出，益阳商业在相称长一段时间内，不但顾客争夺战会加剧，并且商家争夺战将愈发激烈，特别是有一定影响力主力商家争夺，将进入白热化限度。七、招商难点分析七——项目物业构造项目物业构造存在较大缺陷，对商业经营极为不利：每栋单体建筑之间没有连廊链接，二层以上不能形成有机整体，导致消费者在二层以上不能平行移动，严重影响顾客有效消费，抑制进行科学业态业种布局。商铺二层以上层高为2.8米（除ABGH栋以外），严重制约了业态业种选取，且抑制了业态业种科学布局。二层及三层铺内设计存在诸多不符商业需求构造安排。附：各主力店对物业构造基本规定表业态主力店物业构造最低规定餐饮中式酒楼层高：4.5m，柱距：6×8m西式快餐（肯德基）层高：4.5m，柱距：6×8m特色美食层高：4.2m，柱距：6×8m咖啡厅/棋牌茶楼层高：3.2-3.5m，柱距：6×8m休闲娱乐量贩式KTV层高：3.5-4m，柱距：6×8m酒吧层高：4.5m，柱距：6×8m健身中心层高：4.5-5m，柱距：6×8m足浴层高：3.2-3.5m，柱距：6×8m商业服务配套快捷酒店层高：3.2-3.5m，柱距：6×8m银行层高：3.5-4m，柱距：6×8m电信/移动营业厅层高：3.5-4m，柱距：6×8m专业店

层高：3.2-3.5m，柱距：6×8m品牌专卖店

层高：3-3.2m从分析可以看出，本项目商铺层高严重制约了业态业种选取，或抑制了科学布局。影响选取业种，导致招商面过窄，增长招商难度。八、招商难点分析八——益阳商家资源依照市场调查，咱们可以看出：商业地产过剩商家呈现“僧多粥少”局面,导致此局面因素是本地商家资源有限且商业经营能力低下；经济发展滞后消费力及消费存量无法满足外来商家在本地拓展发展。诸多经营商家尚处在发展初级阶段，在创新和拓展上存在滞后。商业整体经营处在老式商业发展期以满足功能性消费为主，体验消费是商业处在发展高档阶段浮现商业形式，因而符合体验式商业需求商家存量局限性。第四某些招商管理一、招商流程：填写商铺租赁意向表填写商铺租赁意向表（招商部）来电、来客登记及洽谈（招商部）客户分类、评估及核准（项目部）签定租赁意向书、交纳定金（招商部、财务部、商户）与商户洽谈并贯彻合伙条件（招商部、商户）签定商铺租赁合同（招商部、商户）市场摸底、客户积累（招商部）登门拜访或电话邀请（招商部）提供装修方案、进场装修（招商部、商户）备货、开业（商户）与商户初步沟通及谈判（招商部）二、合同签定审批流程：依照洽谈状况，招商员填写依照洽谈状况，招商员填写《租赁合同》及附件《租赁合同》及附件《经营管理公约》、《物管合同》客户签名确认客户签名确认依照合同内容，招商员填写依照合同内容，招商员填写《租赁文献呈批表》、《租赁签办单》招商经理审核招商经理审核项目总监审批项目总监审批佳宁娜公司审批佳宁娜公司审批客户缴款客户缴款加盖合同章加盖合同章招商员招商员填写《租赁商铺交房审批表》、《商铺交接验收清单》招商经理审核招商经理审核管理公司审核管理公司审核物业公司审核物业公司审核客户签字确认客户签字确认商铺移送商铺移送流程阐明：招商人员依照洽谈状况，填写《租赁合同》及附件《经营管理公约》、《物管合同》。客户按规定对以上文献逐个签名确认。由招商人员依照合同内容填写《租赁文献呈批表》、《租赁签办单》，报招商经理当场审核。由招商人员将《租赁合同》及附件《经营管理公约》、《物管合同》，连同《租赁文献呈批表》、《租赁签办单》报项目总监当场审批。由招商人员将《租赁合同》及附件《经营管理公约》、《物管合同》，连同《租赁文献呈批表》、《租赁签办单》报佳宁娜公司有关负责人当场审批。由招商人员带领客户至财务室缴款，办毕后，佳宁娜公司对《租赁合同》盖章。合同一式四分，佳宁娜公司2份，客户1份，宝骐佳宁娜项目部留存1份。招商员填写《租赁商铺交房审批表》、《商铺交接验收清单》，交由招商经理审核。交经营管理公司及物业管理公司审核后，由客户在《商铺交接验收清单》上签字确认。由经营管理公司查验上述手续办理状况后，发放商铺钥匙至客户，商铺移送完毕。三、招商管理：1、商家进场条件：经营类型租赁经营资格条件必要提交资格证明文献生产商1、具备固定生产地址、厂房及设备，2、处在良好营运状态1、营业执照复印件2、法人代表（负责人）身份证复印件3、法定代表人（负责人）证明书及经办人授权委托书原件（需加盖公章或者经公证处公证）4、经营允许证明资料代理商1、代理商必要已经具有固定经营场合2、规定是代理经营1、营业执照复印件2、法人代表（负责人）身份证复印件3、代理允许证明资料4、法定代表人（负责人）证明书及经办人授权委托书原件（需加盖公章或者经公证处公证）品牌经销商1、具备固定经营场合2、品牌加盟1、营业执照复印件2、法人代表（负责人）身份证复印件3、法定代表人（负责人）证明书及经办人授权委托书原件（需加盖公章或者经公证处公证）4、经营允许证明资料自营商1、具备固定经营场合1、营业执照复印件；2、经营允许证明资料2、招商管理控制：招商人员质素管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效方式；招商项目质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目目的市场定位合伙商；招商项目风险控制，对故意向合伙商经营稳定性要进行一定调查分析，优先选取经营稳健、管理有序、行业商誉好经营商作为合伙伙伴，避免盲目招商带来隐形风险；招商项目进度控制，项目筹办阶段招商工作有别于营业后调节性招商，规定在有限时间段内完毕所有招商项目80%以上，项目才干顺利开张营业。四、租控管理：主力商家预留对于整体业态定位不可或缺主力商家，应预留相应口岸，不可以出租给其她业态或商家，宁愿在开业前减少谈判条件吸引入场。好口岸预留在合理安排完毕应有业态状况下，尽量在较好口岸预留恰当铺面，放在开业之前另行出租，不但防止了实力商家暂时决定进场却无好铺面安排难为局面，可以有较好租金收益。铺位安排在对各个业态商家进行铺面安排时，不可以按照“先来先选”原则由商家自由挑选铺面。要充分考虑整体各个业态实际状况和特点，一方面进行业态规划和区域安排，各个商家只能在指定区域进行有限选取。以免发生业态混乱、布局不合理、高楼层空置等状况。铺位调节依照业态规划和实际招商状况对铺位进行合理调节，以形成商业最优化配备。业态优化在各个业态铺面安排时，尽量让各个铺面互有关联、互相补充，依照业态性质及风格整合起来。但不能距离太远无法照应，也不要离得太近以免形成直接竞争格局。第五某些租金及招商政策一、租金价格体系：1、租金价格制定方略：周边行业租金状况：项目周边同类商业租金水平。地理位置与项目优势：指是项目所在地商业氛围和发展前景，地段也是决定商业物业价格重要要素之一。通便利性：与交通主干道距离，人员、车辆进出便利性和可选取之交通工具多元性，人员出入快捷度。配套：市场配套能否满足商户功能需求。商铺构造及面积：对商家而言是商铺与否实用，有无挥霍、无效面积。经营环境：市场内部经营环境和市场外部环境，客户到达市场购物与否感觉舒服。经营管理：商业物业管理与否专业，能否使项目在激烈市场竞争环境中立于不败之地。项目自身各因素，涉及项目市场信任度。商家经营因素。商铺销售价格。2、市场导入租金方略：类比竞争项目市场租金状况：序号项目名称租金状况（元/平米/月）招商优惠政策1香港城一层：40-50，二层：20-30

2商业步行街一层临街：50，二层：10-20

3嘉信茂负一层：160，一层：240签三年免一年4步步高超市一层边厅：150

5福中福一层：45-50

6银色当代城

7新一佳一层：50，二层：30可以进一步洽谈免租期8银城大市场一层：30-50，二层：18-25

9华联商业街三年全免

结合类比竞争项目，依照租金影响因素特性进行权重分析：比较因素评估分值抱负分值福中福香港城嘉信茂银色当代城本项目地段1410910108交通876875周边配套967875规模885545昭示性877865商业环境957864经营管理854746物业构造129111095品牌承认度1087967开发商实力643535发展前景1065977修正系数1007571876962本项目与福中福权重比值为82%；本项目可导入市场租金为：50元/㎡/月×82%=41元（一层）本项目与香港城权重比值为85%。本项目可导入市场租金为：50元/㎡/月×85%=42.5元（一层）3、本项目商铺租金建议：依照项目状况，由于项目区位较差并且产品构造不合理，为了尽快让商家进驻市场、提高项目人气、抢在市场消费份额，咱们建议租金价格宜以市场哺育方式进入，然后再慢慢拉高。咱们依照周边商业物业租金状况和市场实际租金在结合本项目状况，咱们以为租金上采用均价控制办法以保证商业物业正常收入，咱们初步建议是：租金均价在30元/平米左右。而租金详细制定方面咱们以为租金最高价为在48元/平米（项目最佳口岸），租金最低价为8元/平米（项目四楼最差口岸）。别的商铺租金定价在此范畴内浮动，同步详细执行按商家详细状况详细实行。层数导入租金实际签约租金范畴平均租金递减比例一层40-5533-4838二层22-2820-262535%三层15-1813-161540%四层10-128-10940%备注阐明：在招商执行过程中，运用价格杠杆及方略，市场导入租金将在既有租金基本上一律上浮10%—20%，其中最佳口岸也许上浮20%，最高租金也许达到55元/平米。4、各商铺租赁租金建议：（见附表）5、租金递增方略：A、第一、二租约年租金不递增；B、第三租约年开始在原始租金基本上，递增10%；C、第四租约年在第三租约年租金基本上，递增6%；D、第五租约年在第四租约年租金基本上，递增7%；E、第六租约年在第五租约年租金基本上，递增8%，且后来租约年保持8%递增率不变。例如：第一年租金次年租金第三年租金第四年租金第五年租金第六年租金第七年租金第八年租金3030333537.540.540.540.56、项目总体租金预测（万元）：第一年租金收益次年租金收益第三年租金收益第四年租金收益第五年租金收益第六年租金收益第七年租金收益第八年租金收益13421342147615651674180818081808第一年租金收益没有考虑免租期，如考虑平均九个月免租期，则第一年租金收益实际为：336万元。7、租金适度调节：按业态业种布局，恰当考虑各行业主力商家最高承受租金原则，依照主力商家落位状况，调节某些商铺租赁租金。不同业态主力商家承受最高租赁租金：业态主力店承受租金范畴所需楼层餐饮中式酒楼20-251F-2F、西式快餐（肯德基）15-201F、1F特色美食25-301F-2F、咖啡厅/棋牌茶楼25-301F-2F、休闲娱乐量贩式KTV

2F、2F酒吧25-301F健身中心25-302F足浴25-302F商业服务配套快捷酒店15-252F银行25-301F电信/移动营业厅25-301F专业店、品牌店

25-401F结合上表反映状况，在实际签约过程中，需按照租金价格体系，依照不同主力商家影响力及其能承受市场租金范畴，予以恰当租金优惠或调高租金。详细优惠执行参照优惠管理办法，在招商过程中灵活调节，既保障商家正常经营，同步维护开发商合理利益。二、租赁优惠政策：1、争取政府予以优惠政策：2、开发商予以租赁优惠政策：租赁价格：为了增进各类商家尽快签约，早日达到本项目招商目的，在短期内形成热租场面，在保证开发商基本利润基本上，按照租金价格体系，依照不同主力商家影响力，予以恰当租金优惠。租金收取：与商家订立商铺租赁合同后，按3个月/次收取租金，且租金必要于期初收取。合同保证金：依照商家租赁详细状况，按照1-3个月租金收取合同保证金。租赁期限：不同业态主力商家租赁期限规定见下表：业态主力店最低租赁年限规定餐饮中式酒楼8-12西式快餐（肯德基）8-10特色美食3-8咖啡厅/棋牌茶楼5-8休闲娱乐量贩式KTV5-8酒吧5-8健身中心5-8足浴5-8商业服务配套快捷酒店8-12银行8-10（或购买）电信/移动营业厅5-8（或购买）A、普通商家订立商铺租赁期限为2-5年。B、针对中小商家详细状况，可恰当调节租赁期限最低为一年。C、依照主力商家对于租赁期限规定，原则上租赁期限最长不超过8年，如超过8年期限，由招商部依照详细状况，向佳宁娜公司提