一书三证管理

“一书三证管理”专题湖南科技大学建筑与城乡规划学院陈新华内容提要一、一书三证管理制度建设1、建设工程选址意见书2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、乡村建设规划许可证5、建设工程竣工规划核实2二、一书三证审批流程和要点1、建设工程选址意见书审批流程和要点２、建设用地规划许可证审批流程和要点３、建设工程规划许可证审批流程和要点４、乡村建设规划许可证审批流程和要点５、建设工程竣工规划核实审批流程和要点3一书三证管理制度属于城乡规划运作范畴，是实施城乡规划的一种制度设计，是通过设立行政审批和行政许可的方式来保障法定城乡规划的实施。核发选址意见书属于行政审批，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证属于行政许可。我国的城乡规划实施制度经历了从城市实行一书两证和乡村实行一书一证的城乡别离到一书三证城乡统筹、融合的转变。一、一书三证管理制度建设行政管理制度建设是一个抽象行政行为，对其管理范围内的管理对象具有普适性，行政管理部门及其工作人员依据它来作出具体行政行为。因此，必须按照公平、公正、公开的原那么，制定科学高效合理的一书三证管理制度。一、一书三证管理制度建设管理依据、适用范围、审批流程、申请材料、办理时限、救济途径及配套的文书、表格等是一书三证管理制度中需要重点明确的内容。一、一书三证管理制度建设管理制度要因地——根据地区管理对象的特点、管理部门的实际〔机构设置，人员、设备状况等〕，因时——管理目标、管理方式和手段的变化进行适应性调整。8《城乡规划法》三个空间范围概念示意

城乡规划确定的建设用地范围：规划行政许可的范围，城乡规划主管部门管辖的责任范围。规划区：城乡规划覆盖的实体范围，城乡规划主导的范围，规划主管部门、政府其他部门共同管理的范围行政区域：城乡规划参与管理的范围ABC第四十二条城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。第二条制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。第三条……城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。第一条为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续开展，制定本法。一、一书三证管理制度建设1、建设工程选址意见书法律依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设工程，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设工程不需要申请选址意见书。10一、一书三证管理制度建设法律依据《湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》方法》第二十一条以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当取得批准或者核准机关的同级人民政府城乡规划主管部门核发的选址意见书。其中，应当由国家有关部门批准或者核准的建设工程，由省人民政府城乡规划主管部门核发选址意见书。选址意见书按照以下规定核发：(一)建设单位持选址申请表、地形图、选址论证报告等材料，向核发选址意见书的城乡规划主管部门提交申请书；

一、一书三证管理制度建设(二)受理申请的机关应当征求有关部门的书面意见。有关部门应当自收到征求意见书之日起五个工作日内反响书面意见;(三)受理申请的机关应当自受理申请之日起二十五个工作日内作出决定。符合城乡规划或者相关专业规划要求的，核发选址意见书；不符合城乡规划或者相关专业规划要求的，书面告知申请人并说明理由。以出让方式提供国有土地使用权的建设工程，工程批准(核准、备案)机关应当在工程批准(核准、备案)前征求同级人民政府城乡规划主管部门的书面意见。12一、一书三证管理制度建设法律依据《湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》方法》第四十三条选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因修改规划需要变更内容的，按照本方法第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条的规定重新办理手续。

一、一书三证管理制度建设法律依据《开发区规划管理方法》〔建设部令第43号〕第四条“开发区的立项和选址工作必须有开发区所在地城市人民政府城市规划行政主管部门参加。开发区报请批准时，应当附有所在城市的城市规划行政主管部门核发的选址意见书。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市地下空间开发利用管理规定》〔建设部令第108号〕第十二条“独立开发的地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，应持有关批准文件、技术资料，依据《城市规划法》的有关规定，向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市紫线管理方法》〔建设部令第119号〕第十四条“在城市紫线范围内确定各类建设工程，必须先由市、县人民政府城乡规划行政主管部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市黄线管理方法》〔建设部令第144号〕第十四条“在城市黄线内进行建设，应当符合经批准的城市规划。

在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门〔城乡规划主管部门〕申请办理城市规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。

迁移、撤除城市黄线内城市根底设施的，应当依据有关法律、法规办理相关手续。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市蓝线管理方法》〔建设部令第145号〕第十一条“在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划。

在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门〔城乡规划主管部门〕申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。”

一、一书三证管理制度建设行政措施依据《国务院办公厅关于加强和标准新开工工程管理的通知》〔国办发【2007】64号〕实行审批制的政府投资工程，工程单位应首先向开展改革等工程审批部门报送工程建议书，依据工程建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。完成相关手续后，工程单位根据工程论证情况向开展改革等工程审批部门报送可行性研究报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。工程单位依据可行性研究报告批复文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。

一、一书三证管理制度建设实行核准制的企业投资工程，工程单位分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环评审批手续。完成相关手续后，工程单位向开展改革等工程核准部门报送工程申请报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。工程单位依据工程核准文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。实行备案制的企业投资工程，工程单位必须首先向开展改革等备案管理部门办理备案手续，备案后，分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地和环评审批手续。

一、一书三证管理制度建设对于未履行备案手续或者未予备案的工程，城乡规划、国土资源、环境保护等部门不得办理相关手续。对应以招标、拍卖或挂牌出让方式取得土地的工程，国土资源管理部门要会同开展改革、城乡规划、环境保护等部门将有关要求纳入土地出让方案。

一、一书三证管理制度建设行政措施依据《关于加强区域重大建设工程选址工作严格实施房屋建筑和市政工程施工许可制度的意见》〔建市【2006】81号〕“要按照加强重大建设工程选址工作的需要，充实和加强省级城乡规划的技术支撑，做好工程选址的方案比选和论证。必要时要编制建设工程规划选址论证报告。”

一、一书三证管理制度建设行政措施依据《建设工程选址规划管理方法》〔建规【1991】583号〕第三条“县级以上人民政府城市规划行政主管部门负责本行政区域内建设工程选址和布局的规划管理工作。”

一、一书三证管理制度建设建设工程的选址管理是规划行政管理部门根据城市规划及有关法律、法规对建设工程地址进行确认或选择的行政许可工作。建设单位据此办理工程正式立项手续和向国土管理部门申请建设用地预审。一、一书三证管理制度建设办理范围划拨类工程，指列入国土资源部《划拨用地目录》，以划拨方式提供国有土地使用权的工程。其他需要办理的工程。如需征收农民集体土地的；需编制可行性研究报告的；需改变土地使用性质的；特殊管理地区内的工程，位于城市紫线范围的，位于风景名胜区范围内的；等等。一、一书三证管理制度建设办理阶段划拨类工程原那么上应先行办理选址意见书，提出规划设计条件。在提供相关依据文件的前提下，可同时办理选址意见书和建设用地规划许可证。批准或核准类工程在工程批准、核准前应办理选址意见书〔选址、环评、批准或核准、用地、土地〕；备案类工程在工程备案后办理选址规划意见〔选址和用地可同时办，后可进行土地预审〕。2、建设用地规划许可证法律依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。一、一书三证管理制度建设第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成局部。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设工程，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设工程的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成局部的规划条件。一、一书三证管理制度建设第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。一、一书三证管理制度建设法律依据湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》方法第二十二条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，建设单位在申请划拨建设用地前，应当取得工程所在地设区的市或者县(市)人民政府城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证。建设用地规划许可证按照以下规定核发：(一)申请人持工程批准(核准、备案)文件、选址意见书和有关材料，向核发建设用地规划许可证的城乡规划主管部门提交申请书；(二)受理申请的机关自受理申请之日起二十个工作日内核定建设用地规划条件并作出决定。符合条件的，核发建设用地规划许可证；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。

一、一书三证管理制度建设法律依据湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》方法第二十三条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的建设工程，应当取得城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证。建设用地规划许可证按照以下规定核发：(一)工程所在地设区的市或者县(市)人民政府城乡规划主管部门自受理土地储藏机构的书面申请之日起二十个工作日内提出建设用地规划条件；(二)土地管理部门依据建设用地规划条件进行出让；(三)受让建设用地的单位或者个人持工程批准(核准、备案)文件和土地出让合同等材料向城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。一、一书三证管理制度建设

第二十四条建设用地规划条件应当依据控制性详细规划确定，并具有以下内容：(一)用地位置、面积、界限；(二)用地性质和容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等土地开发强度指标；(三)周边建设和环境、平安要求；(四)配套设施要求及其具体建设时序；(五)法律法规规定的其他内容。一、一书三证管理制度建设一、一书三证管理制度建设法律依据《开发区规划管理方法》〔建设部令第43号〕第十二条“在开发区内进行各类工程建设，开发建设单位必须持建设用地规划许可证、土地使用权属证明及其他法定文件，向开发区所在城市的城市规划行政主管部门提出申请，经审查批准并核发建设工程规划许可证后，方可进行建设。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市地下空间开发利用管理规定》〔建设部令第108号〕第十二条“独立开发的地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，应持有关批准文件、技术资料，依据《城市规划法》的有关规定，向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市紫线管理方法》〔建设部令第119号〕第十五条“在城市紫线范围内进行新建或者改建各类建筑物、构筑物和其他设施，对规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施进行修缮和维修以及改变建筑物、构筑物的使用性质，应当依照相关法律、法规的规定，办理相关手续前方可进行。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市黄线管理方法》〔建设部令第144号〕第十四条“在城市黄线内进行建设，应当符合经批准的城市规划。

在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门〔城乡规划主管部门〕申请办理城市规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。

迁移、撤除城市黄线内城市根底设施的，应当依据有关法律、法规办理相关手续。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市蓝线管理方法》〔建设部令第145号〕第十一条“在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划。

在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门〔城乡规划主管部门〕申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。”

一、一书三证管理制度建设建设用地的规划管理是规划行政管理部门根据法律标准及城市规划，确定建设用地位置和范围，提供土地使用规划设计条件的行政许可工作。建设单位据此办理土地及征地拆迁手续。一、一书三证管理制度建设办理范围需征收农民集体土地的；以划拨方式取得国有土地使用权的〔无论划拨或出让供地〕；以出租出让等方式取得国有土地使用权的；改变原土地使用性质的；工程施工中需临时施工用地的。

一、一书三证管理制度建设3、建设工程规划许可证法律依据《中华人民共和国城乡规划法》

第四十条

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

……

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

一、一书三证管理制度建设法律依据湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》方法第二十五条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的单位或者个人，应当按照以下规定向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府申请核发建设工程规划许可证：(一)申请人持工程批准(核准、备案)文件和使用土地的有关证明文件、建设用地规划审批手续等材料，向受理申请的机关提交申请书。需要建设单位编制修建性详细规划的建设工程，还应当提交修建性详细规划；(二)受理申请的机关应当征求有关部门的书面意见。有关部门应当自收到征求意见书之日起五个工作日内反响书面意见；(三)受理申请的机关自受理申请之日起二十五个工作日内核定建设工程规划条件、审查建设工程规划设计方案并作出决定。符合条件的，核发建设工程规划许可证；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。

一、一书三证管理制度建设法律依据湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》方法受理申请的机关应当在建设工程开工前组织定位、放线；其根底、管线等隐蔽工程完工后，应当组织验线。受理申请的机关应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程规划设计方案的总平面图予以公布；申请人应当在施工现场公示建设工程规划许可内容和建设工程规划设计方案。未取得建设工程规划许可证的，建设主管部门不得办理施工审批手续。一、一书三证管理制度建设法律依据《开发区规划管理方法》〔建设部令第43号〕第十二条“在开发区内进行各类工程建设，开发建设单位必须持建设用地规划许可证、土地使用权属证明及其他法定文件，向开发区所在城市的城市规划行政主管部门提出申请，经审查批准并核发建设工程规划许可证后，方可进行建设。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市地下空间开发利用管理规定》〔建设部令第108号〕第十二条“独立开发的地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，应持有关批准文件、技术资料，依据《城市规划法》的有关规定，向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市紫线管理方法》〔建设部令第119号〕第十五条“在城市紫线范围内进行新建或者改建各类建筑物、构筑物和其他设施，对规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施进行修缮和维修以及改变建筑物、构筑物的使用性质，应当依照相关法律、法规的规定，办理相关手续前方可进行。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市黄线管理方法》〔建设部令第144号〕第十四条“在城市黄线内进行建设，应当符合经批准的城市规划。

在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门〔城乡规划主管部门〕申请办理城市规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。

迁移、撤除城市黄线内城市根底设施的，应当依据有关法律、法规办理相关手续。”

一、一书三证管理制度建设法律依据《城市蓝线管理方法》〔建设部令第145号〕第十一条“在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划。

在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门〔城乡规划主管部门〕申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。”

一、一书三证管理制度建设建设工程的规划管理是规划行政管理部门依据批准的城市规划及法律标准和技术标准，对各类建筑和市政工程进行规划审批的行政许可工作。建设单位据此办理施工许可证及开工手续。一、一书三证管理制度建设建设工程规划管理建筑工程管理交通工程管理管线工程管理工业建筑民用建筑农村建筑高速公路城市道路地铁桥梁涵洞对外公路铁路港口码头机场机坪城市广场过街天桥地下隧道停

车

场步

行

街管线综合供水排水电力电讯热力煤气道路交叉口专业管线

可分为建筑工程、市政管线工程、市政交通工程三类一、一书三证管理制度建设

4、乡村建设规划许可证

法律依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

……

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。一、一书三证管理制度建设法律依据湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》方法第二十六条乡、村庄的规划和建设，应当从农村实际出发，表达地方特色，合理布局，节约用地，保护耕地和自然生态环境，尊重村民意愿，发挥村民自治组织的作用，改善农村生产、生活条件。第二十七条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施、公益事业建设的单位或者个人，在办理用地审批手续前，应当取得城市、县人民政府城乡规划主管部门核发的乡村建设规划许可证。一、一书三证管理制度建设第二十八条在乡、村庄规划区内进行农村村民住宅建设的，申请人持村民委员会证明、户口原件和有关材料，向所在地镇、乡人民政府提交申请书，按照以下规定取得乡村建设规划许可证：(一)确需占用农用地的，申请人在办理农用地转用审批手续后，镇、乡人民政府自受理申请之日起十个工作日内提出初审意见，报城市、县人民政府城乡规划主管部门审查。城市、县人民政府城乡规划主管部门自收到初审意见之日起十个工作日内作出审查决定。符合规划要求的，核发乡村建设规划许可证；不符合规划要求的，书面告知申请人并说明理由；

52一、一书三证管理制度建设(二)不占用农用地和使用原有宅基地的，镇、乡人民政府自受理申请之日起十个工作日内作出审查决定。符合规划要求的，核发乡村建设规划许可证；不符合规划要求的，书面告知申请人并说明理由。第二十九条城市、县人民政府所在地镇规划建设用地内集体土地和乡、村庄规划区内国有土地上的建设工程，应当按照城市、镇规划建设用地内国有土地上建设工程规划审批的规定办理规划审批手续。第三十条建设单位或者个人的建设工程，自取得选址意见书之日起一年内未申请办理建设用地规划许可证，或者取得建设用地规划许可证(乡村建设规划许可证)之日起六个月内未申请办理土地使用手续的，应当重新申请办理规划审批手续。53

一、一书三证管理制度建设法律依据《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当向村集体经济组织或者村民委员会提出申请，经村民会议讨论通过后，按照以下程序办理：〔一〕需要使用耕地的，经乡人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拔土地；〔二〕使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。”

一、一书三证管理制度建设第十九条兴建乡〔镇〕企业，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府建设行政主管部门申请选址定点，县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，建设单位方可依法向县级以上土地管理部门申请用地，由土地管理部门划拔土地。

第二十条乡〔镇〕村公共设施、公益事业建设，须经乡级人民政府审核，县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，建设单位方可依法向县级以上土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由土地管理部门划拨土地。

一、一书三证管理制度建设表达了《城乡规划法》城乡统筹的思想，在农村集体土地的建设活动取得乡村建设规划许可证后，即可直接办理用地审批手续，改变了原来的“一书一证”审批制度，这是农村建设管理的一项重大变革。一、一书三证管理制度建设第三十七条城乡规划主管部门或者镇、乡人民政府核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证依据的建设工程批准文件被撤销、撤回、撤消或者土地使用权被收回的，城乡规划主管部门或者镇、乡人民政府应当注销相应的规划许可证。

乡村建设规划许可证既代表了规划审批，又表达了建设许可，村民领证后，事实上已经得到了法定准建手续。以往办理选址意见书、再由国土部门办理用地审批手续，再办理建设许可证。这样通过多部门把关，责任风险小，不容易发生错误。现在两证合一，政策水平要求更高，责任风险增大。一、一书三证管理制度建设

5、建设工程竣工规划核实

法律依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

一、一书三证管理制度建设法律依据湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》方法第五十条违反本方法规定，县级以上人民政府有关部门有以下行为之一的，由本级人民政府或者上级人民政府有关部门责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：(一)审批(核准、备案)以出让方式提供国有土地使用权的建设工程，未征求本级人民政府城乡规划主管部门的书面意见的；(二)对未依法取得选址意见书的建设工程核发建设工程批准文件的；(三)未依法在国有土地使用权出让合同中确定规划条件或者改变国有土地使用权出让合同中依法确定的规划条件的；一、一书三证管理制度建设(四)对未依法取得建设用地规划许可证或者乡村建设规划许可证的建设单位或者个人办理用地批准手续的；(五)对未取得建设工程规划许可证的建设工程办理施工审批手续的；(六)对未经核实或者经核实不符合规划许可要求和规划条件的建设工程，办理产权登记手续的；(七)未按照建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的使用性质颁发房屋权属证件或者未按照房屋权属证件记载的用途核发其他行政许可证件的。二、一书三证审批流程和要点〔一〕建设工程选址意见书●审批流程1、受理。申请人提交申请书、有关材料及相关部门意见等申报材料，具体工作人员出具接收材料〔受理〕凭证。材料不符合要求的，向申请人发出一次性补正材料通知书。2、现场调研。工作人员查勘初选地点现场，核查用地及四邻现状〔含管线〕。

3、职能科室初审。全面审查多项规划要求，复核建设单位送审文件、图纸。查核建设工程选址及相邻地区的详细规划情况。核查建设工程选址附近有无道路规划红线、河道蓝线、河港岸线、高压输电线走廊、绿地控制线、铁路、城市轨道交通线路、机场、收发电讯地区净空要求、水源保护区、文物或历史建筑保护单位及地下管线等规划控制要求，如有，应在红线图上正确划出控制线。

二、一书三证审批流程和要点大型建设工程、对城市布局有重大影响的建设工程、对周围环境有特殊要求的建设工程，应会同有关部门进行建设工程的选址论证。

对符合城市规划要求的，提出工程选址意见和规划设计条件。

4、集体会审

由分管局长或业务会核定。

5、上报审批

局领导或业务会核定后上报政府审批。对需要公示的工程在相应场所进行批前公示。

6、组织听证

审查该《建设工程选址意见书》的核发是否直接涉及申请人与他人之间的重大利益关系。直接涉及的，应当告知建设单位及利害关系人享有要求听证的权利，必要时可发布公告。

建设单位、利害关系人提出听证申请的，应当在20日内组织听证。

二、一书三证审批流程和要点

7、发放审批文件

对符合规划要求的〔假设是经过听证程序，那么应当根据听证笔录〕，作出行政许可决定，核发《建设工程选址意见书》〔或其他许可文件〕，并在红线图上按审核结论划出建设工程的规划设计范围和有关控制线，明确建设工程规划选址地址、范围和规划设计要求，作为《建设工程选址意见书》的附件。

8、公示

将需要公示的工程在相应场所进行批后公示。

9、归档

工作人员按规定要求将相应资料归档。二、一书三证审批流程和要点

●批文主要内容建设单位名称建设单位和批文工程单位应一致。对于机构代码未改变、建设单位名称变更的，只需提供工商管理部门的更名证明文件，无需重新立项；对于企业改制或成立新工程公司的，建设单位必须取得新的立项批文；批文下达给主管部门、具体工程由下属单位承担的，除批文中已明确工程承担单位的情况外，应由主管部门另行发文明确工程承担单位。

二、一书三证审批流程和要点

建设规模批准类、核准类工程及部队立项工程建设规模变化幅度超过10%及备案类工程建设规模超过20%的〔含分期实施工程〕，不得办理规划手续，建设单位应重新办理立项手续；未超出以上变化幅度的，可先行办理规划手续，由建设单位自行向原工程批准机关办理书面确认手续。工程建设规模一般指新建地上总建筑面积，不包括地下及保存建筑〔批文中另有规定的除外〕。未规定建设规模，仅规定了用地规模的，一般指建设用地规模，其浮动范围要求同上。二、一书三证审批流程和要点

主要建设内容、建设地址凡批文主要建设内容、建设地址发生变化的，不得办理规划手续，建设单位应重新办理立项手续。二、一书三证审批流程和要点

主要内容：定点、定性、定边界、定规模定点——在哪里？确定建设工程位置,大型的工程编制建设工程规划选址报告，作多方案的比较定性——干什么？确定建设工程的用地性质定边界——什么范围？确定建设工程用地的大致范围定规模——有多大？确定建设工程可用地的大致面积二、一书三证审批流程和要点

〔二〕建设用地规划许可证●审批流程1、受理。申请人提交申请书、有关材料及相关部门意见等申报材料，工作人员出具接收材料〔受理〕凭证。材料不符合要求的，向申请人发出一次性补正材料通知书。

2、现场调研。工作人员现场踏勘，确定建设用地位置和界限，提出规划设计条件。

3、职能科室初审。工作人员审核设计单位的资格证书，审查建设工程的规划设计总图或初步设计方案，核定用地面积。

4、集体会审。由业务会对现场调研情况、初审意见、相关行政主管部门意见及需要解决的问题进行会审。

二、一书三证审批流程和要点

5、上报审批。建设单位根据会审意见进行修改完善后，由职能科室检查符合要求后，报请分管局长审核、局长审定。〔将需要公示的工程在相应场所批前公示，公示时间不少于七日〕。

6、组织听证。审查该建设工程用地许可证的核发是否直接涉及申请人与他人之间的重大利益关系。直接涉及的，应当告知建设单位及利害关系人享有要求听证的权利，必要时可发布公告。

建设单位、利害关系人提出听证申请的，应当在二十日内组织听证。

7、发证。对确认符合城市规划要求〔假设是经过听证程序的，那么按听证笔录〕，作出是否同意的行政许可决定，并核发《建设用地规划许可证》。

8、公示。将需要公示的工程在相应场所批后公示。公示内容为建设工程根本情况、城市规划依据、方案说明和图纸及相关材料等。

9、归档。工作人员按规定要求将相应的资料归档。二、一书三证审批流程和要点

主要内容即确定用地范围、确定性质、确定强度、确定要求确定范围——根据市政外部规划条件〔即道路红线、绿化绿线、电力黑线、河道蓝线、文物紫线、轨道交通黄线〕，确定建设用地的范围和面积。确定强度和其他规划要求的过程就是提出规划设计要点。规划设计要点是设计单位进行工程方案设计的规划依据。一般包括建设用地根本情况、控制性要求、配套性要求、引导性要求和关联性要求等。二、一书三证审批流程和要点

〔三〕建设工程规划许可证●审批流程1、受理。申请人提交申请书、有关材料及相关部门意见等申报材料，具体工作人员出具接收材料〔受理〕凭证。材料不符合要求的，向申请人发出一次性补正材料通知书。

2、现场调研。职能科室人员负责现场调研，调研重点：〔1〕地形图是否现势。〔2〕工程所处的区位及周边现状环境，考虑规划建设对周边建筑、用地性质、环境等将产生的影响等。〔3〕建设有地的情况：场地标高、现状及“六线”〔道路红线、河道蓝线、绿化绿线、文保紫线、高压黑线、根底设施黄线〕状况，相邻地块的相互影响情况。〔4〕现状拆迁情况。

根据调研情况，提出建设工程规划设计要求。

二、一书三证审批流程和要点

3、建筑施工图规划审查〔同时征询相关行政主管部门意见〕。工作人员对照审批通过的建筑设计方案审查建筑施工图，审查退让用地边界、道路红线、日照间距和建筑间距、建筑面积、公建配套设施、立面造型、色彩是等是否符合规划要求，提出初审意见。

4、集体会审。由业务会对现场调研情况、初审意见、相关行政主管部门意见及需要解决的问题进行会审。

5、上报审批。建设单位根据会审意见对建筑施工图进行修改完善后，由职能处室检查符合要求后，报请分管局长审核、局长审定。〔将需要公示的工程在相应场所批前公示，公示时间不少于七日〕

6、组织听证。审查该建设工程工程建设许可证的核发是否直接涉及申请人与他人之间的重大利益关系。直接涉及的，应当告知建设单位及利害关系人享有要求听证的权利，必要时可发布公告。

建设单位、利害关系人提出听证申请的，应当在二十日内组织听证。

二、一书三证审批流程和要点

7、发证。对确认符合城市规划要求〔假设是经过听证程序的，那么按听证笔录〕作出是否行政许可的决定，并核发《建设工程规划许可证》。

8、公示。将需要公示的工程在相应场所批后公示。公示内容为建设工程根本情况、城市规划依据、方案说明和图纸及相关材料等。公示时间到建设工程竣工规划验收合格后截止。

9、监督检查。对建设单位工程开工后是否严格按照《建设工程规划许可证》核准的内容进行建设实施动态的监督检查，发现违法行为时，及时责令停工待处。同时，将批后监督检查的情况和处理结果予以记录。

10、归档。工作人员按规定要求将相应的资料归档。二、一书三证审批流程和要点

办理条件正式立项批准文件；《国有土地使用权证》或其他使用土地的有关证明文件；房屋翻建的需房屋产权证。符合设计要点、方案审定意见以及国家设计标准的施工图，包括总平面及平、立、剖面图；相关部门的前置审查意见〔人防、园林、市政、文物、施工图审查意见等〕。二、一书三证审批流程和要点

主要内容对道路工程而言，归纳为定线、定座标、定断面。对市政管线工程而言，主要是处理各类工程管线的空间关系；协调地下管线与地面建构筑物的关系。

二、一书三证审批流程和要点

对建筑工程而言，即根据审定批准的规划设计方案定位、定标、定形、定貌定位——确定建筑工程工程的位置定标——确定建筑工程工程的方案及建设标准定形——确定建筑工程工程的外部尺寸、形状定貌——确定建筑工程工程的表现形式和形象

建筑密度——各类建筑基底占地面积与地块面积之比建筑基底A占地范围建筑基底B占地范围地块C界线建筑密度＝X100％建筑基底A+B占地面积地块C面积建筑工程

二、一书三证审批流程和要点建筑高度——建筑物主体最高点的高度确定建筑高度时，应综合考虑环境景观、历史建筑、机场、通讯等外部条件要求建筑高度控制示意二、一书三证审批流程和要点建筑间距。建筑物之间的距离,应综合考虑日照、消防、卫生、施工等方面因素确定东西向间距例如：南北向间距二、一书三证审批流程和要点二、一书三证审批流程和要点

建筑退让——退让用地边界、五线〔道路红线、绿地绿线、文物紫线、河道蓝线、电力黑线〕等在历史文化街区、历史文化地段等特殊地区建筑物退让道路、用地边界等可经政府批准不简单执行一般法规规定。退用地边界退道路红线退绿地绿线规划绿地用地边界规划道路例如：二、一书三证审批流程和要点绿地率——各类绿地面积总和占地块面积的比率其他——基地出入口、停车和交通组织、基地标高、建筑环境、公建配套、套型面积比例、节能要求、相关部门意见等二、一书三证审批流程和要点

〔四〕乡村建设规划许可证●审批流程1、受理。申请人提交申请书、有关材料及相关部门意见等申报材料，具体工作人员出具接收材料凭证。材料不符合要求的，当场向申请人发出一次性补正材料通知书。

2、现场调研。工作人员查勘初选地点现场，核查用地及四邻现状〔含管线〕。

3、初审。全面审查多项规划要求，复核建设单位或个人送审文件、图纸。查核建设工程选址及相邻地区的详细规划情况。核查建设工程附近有无道路规划红线、河道蓝线、河港岸线、高压输电线走廊、绿地控制线、铁路、城市轨道交通线路、机场、收发电讯地区净空要求、水源保护区、文物或历史建筑保护单位及地下管线等规划控制要求，如有，应在红线图上正确划出控制线。

二、一书三证审批流程和要点

大型建设工程、对周围环境有特殊要求的建设工程，应会同有关部门进行建设工程的选址论证。

对符合城市规划要求的，提出规划建设条件。

4、审核上报。由分管领导对现场调研情况、初审意见及需要解决的问题进行审核。

农村村民申请使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地建住宅，申请在乡人民政府所在地的村庄、集镇规划区内的土地进行临时建设的，报乡级人民政府办理核发乡村建设规划许可证。

农村村民申请使用耕地建住宅，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞申请使用集体所有的土地建住宅，申请使用土地兴建乡〔镇〕村企业和乡〔镇〕村公共设施、公益事业的，报所在城区的规划分局〔建设局〕办理核发乡村建设规划许可证。

需要公示的工程在相应场所进行公示，公示时间不少于七日。

二、一书三证审批流程和要点

5、组织听证。审查该《乡村建设规划许可证》的核发是否直接涉及申请人与他人之间的重大利益关系。直接涉及的，应当告知建设单位及利害关系人享有要求听证的权利，必要时可发布公告。

申请人、利害关系人提出听证申请的，应当在二十日内组织听证。

6、发放乡村建设规划许可证。对符合规划要求的〔假设是经过听证程序，那么应当根据听证笔录〕，作出是否同意的行政许可决定，并核发《乡村建设规划许可证》，并在红线图上按审核结论划出建设工程的规划设计范围和有关控制线，明确建设工程规划选址地址、范围和规划设计要求，作为《建设工程选址意见书》的附件。

7、公示。将需要公示的工程在相应场所进行公示。

8、归档。工作人员按规定要求将相应资料归档。

人口审核。农村个人建房有严格的人口核算方法，因此乡、村建设规划许可证申请审批表应当设置家庭人口一栏，申请人应如实填写家庭组成人员、职业及户口所在地，再对照户口登