移交专项方案

鸿山新村、文园新村物业移交（接管）方案一、移交含有条件依据鸿山新村、文园新村两个项目标施工进度和业主入住时间安排，可根据总企业要求分别对两个项目标部分楼宇、设备和系统进行验收移交，但最终移交是在政府相关职能部门和总企业验收合格基础上经过物业企业再验收为准。办理移交（接管）手续时，应满足以下关键条件：

1、被移交验收物业完工图及相关文字资料齐全；项目主体工程和配套设施建设工程已经过完工验收；消防、市政、环境保护等设施设备已完工并经政府相关职能部门验收合格。2、水、电、气已纳入城市供给管网正式供给，二次供水水质符合相关标准并取得水质检测汇报，相关设施设备运行无安全隐患；电信、有线电视等线路敷设到户。3、项目已封闭，岗亭、职员宿舍、物业服务处等物业管理用房已装修完工，可交付使用。4、分户验收已完成（存在问题在业主入住前整改完成）。5、其它条件：（1）相关设施设备可依据安装、调试情况和总企业要求分项移交，但标准应不影响楼宇入住和安全使用。验收移交时，设施设备应安装调试完成并验收合格，可随时投入使用，被验收设施设备、系统操作说明、保养手册及其它资料完整；提供和承包商（或供给商）签署承包（供给）协议中相关技术条款和全部测试、检测、分析汇报，并对被验收场地、设备和机房进行清洁。（2）业主办理交房手续前，地面、地下停车场根据计划设计要求施工完成，车位划线清楚、合理，标识、标志完善；信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、警示标志等配套设施已完善。（3）为不影响业主办理交房手续，在业主办理交房手续前，完成“两书”（住宅使用说明书和质量确保书）制作；（4）因为交房时包含物业服务费收费问题，为避免影响交房，立即完成物价报批，故须在业主办理交房手续之前提前25天完成项目完工报备，取得《厦门市建设工程完工验收立案证实书》；（5）存在问题整改在业主入住前完成。二、移交（接管）程序当项目满足移交条件准备移交时，总企业应提前15个工作日书面通知物业企业。接到总企业项目移交（接管）通知后，物业企业应立即组织移交（接管）验收。结合项目标实际情况及工程验收进度，拟将项目移交接管验收工作分两部分部分进行：楼宇及设施设备等实物现场查验（包含楼宇分户验收、设施设备验收、配套设施验收）和图纸及技术文字资料验收（详见附件）。1、成立接管验收工作小组接管验收工作小组由开发商、监理单位、施工单位、物业企业相关人员组成，其关键职责是做好项目移交（接管）前准备工作，搜集相关资料，为项目顺利移交（接管）做准备。2、移交（接管）准备阶段工作接管验收是基础性工作，可立即发觉接管物业本身存在不足，立即报给开发商整改，尽可能将存在问题在交房前修复，降低交房后因维修问题可能给业主造成不便或投诉。（1）楼宇分户接管验收关键针对楼宇室内装修、楼道、屋面及相关设施进行验收，包含有防水要求厨房、卫生间闭水试验、地面、墙面、门、窗、天花板、屋面、供水、供电（户内配电箱、插座、照明）、供气、弱电线路（有线、电信插座）、烟道、下水（排污、雨水、地漏管道）等进行查验。（2）设施设备接管验收①由安装单位组织培训，参与人员为物业企业工程人员，培训内容关键针对设备运行操作、维护、保养等方面知识培训；②对各系统设施设备进行验收，并试运行，包含二次供水系统、供电、供气、消防系统（自动报警主机、联动设备、广播、喷淋、消防栓等）、人防系统、监控系统、巡更系统、对讲系统、门禁系统、红外线报警系统、污水处理系统、中水处理系统、道闸系统、停车收费系统等进行查验。③被验收设备规格型号、数量和设计图纸符合；关键设备、设施安装位置、安装质量，设备和连接整个系统技术性能，应和设计要求符合。（3）配套设施接管验收关键针对绿化、道路、景观小品、信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、各类标识标志设置、停车位划线、户外雨污水管道、化粪池、检验井、集水井、沉砂井等查验。（4）存在问题汇总、报修。验收结束后，验收小组专业人员应立即依据分工写出单项验收汇报，验收小组责任人依据全部单项验收汇报，写出物业综合性验收评定意见，呈交企业项目责任人。对不合格设备、设施，写出书面汇报，上呈总企业及监理企业，并帮助总企业跟踪整改，整改完成组织再验收。验收小组要填写物业完工资料验收统计，填写物业交接统计。服务处办理正式物业验收移交手续，会同总企业、施工单位签字生效，将全部档案资料移交物业服务处存档。3、图纸、技术文字资料搜集整理

（1）完工工程项目一览表，包含完工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开完工日期等；

（2）设备清单，包含设备名称、规格、数量、产地、关键性能、单价及随机工具、备品备件等；

（3）工程项目完工图，包含总平面、建筑、结构、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸；

（4）材料、建筑构件、外协件、多种设备、检测仪器出厂合格证、说明书和验收统计，预制作荷载试验统计、自动控制仪表调试统计；

（5）隐蔽工作验收统计；

（6）土建施工统计，包含地质勘查汇报、地基处理统计、结构安装校正统计、预应力构件施工统计等；

（7）设备安装调试统计，如管道系统试压、试漏检验统计，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防灭火、防盗报警、监控、广播等工程检验和试验统计；

（8）建筑物沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标测试统计，关键钢骨结构焊缝探伤检验统计；

（9）工程质量事故发生和处理统计；

（10）图纸会审统计，工程设计变更通知和技术核定单；

（11）相关建筑物、构筑物使用注意事项说明；

（12）相关该工程项目标其它关键技术决定和文件（含工程协议及开、完工汇报）；

（13）全部工程项目经过政府相关职能部门验收或技术判定证实或证书，如水、电、气、电梯、柴油发电机、污水处理设备等。

以上资料将作为物业企业接管移交并管理物业项目标基础资料，并需永久保留，以保障设施设备能得到切实维护及保养。4、项目产权资料、业主资料移交关键指项目同意文件，用地同意文件，建筑执照，建筑分层、分单元面积测绘表，政府相关职能部门验收合格证书、批文，拆迁安置资料（业主名称及安置面积、单元号）等资料进行搜集整理。5、项目移交（接管）手续办理

当接管验收和图纸、资料搜集整理完成后，进入实质性移交（接管）阶段。被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，全部指标均达成设计或协议约定要求，场地、设备和机房均清洁洁净，经相关各方书面确定验收经过，总企业应督促施工单位(承包商或供给商)移交全部钥匙、备品备件和专用工具，物业正式移交给物业企业实施物业管理。

（1）移交标准：以总企业和物业企业共同签署相关移交验收汇报，方可有效。

（2）移交（接管）手续

①进入移交（接管）层面现场，由总企业、物业企业及相关人员共同进行。

②根据准备阶段中所制各类验收表格分别进行移交（接管）。

③移交（接管）完成，填写表格，关键现场应进行拍照存档，一式三份，一份交总企业，一份交施工单位（承建商），一份交物业企业存档立案。

④移交（接管）验收合格，钥匙移交物业服务处。

（3）拒绝移交（接管）

对以下情况，物业企业有权拒绝验收接管物业：

①严重违反国家相关法规。

②未能经过相关政府职能部门验收。

③机房不能完全独立封闭。

④其它可能危及设备正常运行和入住业主人身安全物业。6、移交（接管）缮后工作

（1）接照接管标准和表格，将不合格部分进行汇总，并报总企业在业主入住前完成全部整改。

（2）对整改情况作深入跟进，并作出统计；对整改情况进行检验，并对整改情况作出定论。

（3）对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功效及设施设备运作正常。

（4）对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。7、应用表单及资料（1）《物业项目整体交接验收表》（2）《钥匙交接清单》（3）《电梯移交清单》（4）《房屋交接验收统计表》（5）《资料交接统计表》（6）《监控系统验收交接统计表》（7）《楼宇设施验收交接表》（8）《设备交接运行统计》（9）《设施设备验收交接统计表》（10）《设备、工具及备品备件移交清单》（11）《房屋接管验收标准》厦门地丰置业物业发展和管理部物业项目整体验收交接表NO：物业名称开工日期建设单位施工单位监理单位设计单位物业管理完工日期占地面积建筑面积各类房屋及公用（共）设施、设备、公共场地等移交接管验收内容详见各自接管验收表及清单。移交单位意见：移交单位署名盖章：（建设单位）接管单位意见：接管单位署名盖章：（物业单位）RJ-QR-077V1.0钥匙交接清单项目名称：交接日期：年月日序号区域楼层钥匙数量钥匙编号存在问题备注建设单位：施工单位：物业单位：RJ-QR-067V1.0电梯移交清单电梯型号：品牌：梯号：层站：序号名称份数页数备注内页资料电梯电气原理图电梯使用管理手册电梯出厂检测汇报电梯安装验收汇报电梯准用证电梯检测汇报书其它相关资料电梯现场移交确定项目工具钥匙解困工具电梯机房钥匙电梯操纵箱钥匙电梯基站钥匙电梯应急机械钥匙电梯备品备件其它机房安全标识消防配置主机运行现实状况钢丝绳机房卫生其它井道轿厢外呼指示灯电梯运行情况轿顶设备齐全轿顶卫生情况井道灯、安全灯电梯各指示灯轿内设备设施情况外呼系统情况其它底坑缓冲器安全开关检修盒底坑卫生防水情况其它建设单位：日期：年月日施工单位：日期：年月日物业单位：日期：年月日RJ-QR-068V1.0房屋验收交接统计表幢室填表日期：200年月日项目/内容地面墙面顶棚门门锁窗有线电视插座电话插座照明灯开关插座闭水试验给水管阀排污管烟道煤气管阀客厅餐厅卧1卧2卧3厨房阳台对讲系统水表底数电表底数煤气底数房号牌（或铜字）钥匙或们禁卡建设单位：代表签字：联络电话：施工单位：代表签字：联络电话：物业企业：代表签字：联络电话：备注注：以上项目合格打“√”，不合格用文字简明说明；数量齐全“√”，不齐全写明缺乏数量；底数以实际数量填写。RJ-QR-066V1.0监控系统验收交接统计表项目：所属系统：工程名称安装地点主机型号施工单位联络人电话序号验收项目验收情况备注1主机、硬盘录像容量2摄像机数量、镜头、外壳防护3云台、解码器4图像清楚度、切换、储存、回放5布线、接线柱、整机安装工艺6电源、接地、防雷7支架、底座固定质量和安全8备品备件9图纸、资料、使用说明书10培训和操作熟练程度11其它121314151617验收综合评定建设单位：日期：年月日施工单位：日期：年月日物业单位：日期：年月日RJ-QR-069V1.0楼宇设施验收交接表项目：所属系统：幢号楼层地面墙面顶棚门窗照明灯具烟感探头温感探头喷淋头水流指示器消火栓防火卷帘门配电箱风阀地漏钥匙其它建设单位：日期：年月日施工单位：日期：年月日物业单位：日期：年月日注：正常划√,有问题注明RJ-QR-070V1.0设备、工具及备品备件移交清单项目：所属系统：序号设备、工具及物品名称数量备注附法定验收机构验收汇报复印件有无有无有无有无有无有无有无有无有无有无有无有无有无有无有无其它记载：建设单位：日期：年月日施工单位：日期：年月日物业单位：日期：年月日RJ-QR-072V1.0设备交接运行统计部门：所属系统：设备名称设备型号安装位置出厂序号出厂日期参与人员生产厂家运行情况：存在问题：处理方法：资料移交情况：建设单位：日期：年月日施工单位：日期：年月日物业单位：日期：年月日RJ-QR-073V1.0图纸、资料交接统计表项目:类别：序号图纸、资料名称图号份数页数备注建设单位：日期：年月日施工单位：日期：年月日物业单位：日期：年月日RJ-QR-074V1.0物业交接统计（图片资料）部门：所属系统：部位图片现状描述建设单位：日期：年月日施工单位：日期：年月日物业单位：日期：年月日RJ-QR-075V1.0设施设备验收交接统计表项目：所属系统：序号编号名称型号规格数量生产厂家出厂编号出厂年月安装日期备注建设单位：日期：年月日施工单位：日期：年月日物业单位：日期：年月日RJ-QR-076V1.0房屋接管验收标准

一、专题内容和适用范围

1.

为确保房屋住用安全和正常使用功效，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守事项，特制订本标准。

2.

本标准关键适适用于通常民用建筑接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及一些有特殊设备和使用要求建筑接管验收可参考使用。

二、引用标准

GBJ7建筑地基基础设计规范

GBJ10钢筋混凝土结构设计规范

GBJ11建筑抗震设计规范

GBJ14室外排水设计规范

GBJ16建筑设计防火规范

GBJ45高层民用建筑设计防火规范

GBJ206木结构工程施工及验收规范

GBJ207屋面工程施工及验收规范

GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范

GBJ242采暖和卫生工程施工及验收规范

CJB13危险房屋判定标准

三、新建房屋接管验收

3.1

新建房屋接管验收，是在完工验收合格基础上，以主体结构安全和满足使用功效为关键内容再检验。

3.2

接管验收应含有条件：

（1）

建设工程全部施工完成，并业经完工验收合格（分期交付使用工程必需和施工区域隔离）；

（2）

供电、采暖、给水排水、卫生、道路、煤气等设备和设施能正常使用；

（3）

房屋幢、户编号业经相关部门确定。

3.3

接管验收应检索提交资料：

（1）

产权资料：

a

项目同意文件；

b

用地同意文件；

c

建筑执照；

d

建筑分层、分单元面积表；

e

行政主管部门验收合格证书、批文；

f

拆迁安置资料。

（2）技术资料：

a

完工图---包含总平面、建筑、结构、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸；

b

地质勘察汇报；

c

工程协议及开、完工汇报；

d

工程预决算；

e

图纸会审统计；

f

工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理统计）；

g

隐蔽工程验收签证；

h

沉降观察统计；

i

完工验收证实书；

j

钢材、水泥等关键材料质量确保书；

k

新材料、构配件判定合格证书；

l

水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备检验合格证书；

m

机电设备、设施系统调试汇报和使用说明书；

n

砂浆、混凝土试块试压汇报；

o

供水、供暖试压汇报。

3.4接管验收程序

（1）建设单位书面提请接管单位接管验收。

（2）接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核，对含有条件，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

（3）接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。

（4）对验收中发觉质量问题，按“3.6”要求处理。

（5）经检验符合要求房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。

3.5

质量和使用功效检验

3.5.1主体结构

a

地基基础沉降不得超出GBJ7许可变形值，不得引发上部结构开裂或相邻房屋损坏。

b

钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超出GBJ10要求值。

c

砖石结构必需有足够强度和刚度，不许可有显著裂缝。

d

木结构应结点牢靠，支撑系统可靠，无蚁害，其构件选材，必需符合GBJ206中2.1.1条相关要求。

e

凡应抗震设防房屋，必需符合GBJ11相关要求。

3.5.2

外墙不得渗水。

3.5.3屋面

a

各类屋面必需符合GBJ207中4.0.6条要求，排水通畅，无积水，不渗漏。

b

平屋面应有隔热保温方法，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

c

阳台和三层以上房屋屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢靠、接口平密、不渗漏。

3.5.4楼地面

a

面层和基层必需粘结牢靠，不空鼓。整体面层平整，不许可有裂缝、脱皮和起砂等缺点；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

b

卫生间、阳台、盥洗室地面和相邻地面相对标高应符合设计要求，不应有积水、不许可倒泛水和渗漏。

c

木楼地面应平整牢靠，接缝密合。

3.5.5装修

a

钢木门窗应安装平正牢靠，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置正确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

b

进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢靠，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上亮子均应装设铁栅栏。

c

木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，和基层必需钉牢。

d

门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢靠。

e

抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢靠。

f

饰面砖应表面洁净，粘贴牢靠，阴阳角和线脚顺直，无缺棱掉角。

g

油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

3.5.6电气

a

电气线路安装应平整、牢靠、顺直，过墙应有导管。导线连接必需紧密，铝导线连接不得采取绞接或绑接。采取管子配线时，连接点必需紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MW/KV。

b应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

c

照明器具等低压电器安装支架必需牢靠，部件齐全，接触良好，位置正确。

d

多种避雷装置全部连接点必需牢靠可靠，接地电阻值必需符合GBJ232要求。

e

电梯应能正确开启运行、选层、平层、停层，曳引机噪声和震动声不得超出GBJ232要求值。制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。安装隐蔽工程、试运转统计、性能检测统计及完整图纸资料均应符合要求。

f

对电视信号有屏蔽影响住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地域住宅，应设置电视共用天线。

g

除上述要求外，同时应符合地域性“低压电气装置规程”相关要求。

3.5.7水、卫生、消防

a

管道应安装牢靠、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐方法必需符合GBJ242要求。应按套安装水表或预留表位。

b

高位水箱进水管和水箱检验口设置应便于检修。

c

卫生间、厨房间排污管应分设，出户管长不宜超出8M，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检验口不得渗漏，管道排水必需流畅。

d

卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢靠、部件齐全、制动灵活。

e

水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

f

消防设施必需符合GBJ16、GBJ45要求，而且有消防部门检验合格签证。

3.5.8采暖

a

采暖工程验收时间，必需在采暖期以前两个月进行。

b

锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺点。安装完成后，必需有专业部门检验合格签证。

c

炉排必需进行12H以上试运转，炉排之间、炉排和炉铁之间不得相互磨擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。

d

多种仪器、仪表应齐正确，安全装置必需灵敏、可靠、控制门应开关灵活。

e

炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

f

多种仪器、仪表应齐全正确，安全装置必需灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

g

管道管径、坡度及检验井必需符合GBJ242要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢靠。

h

设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐方法必需符合GBJ242要求。

i

锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环境保护要求。

j

经过48H连续试运行，锅炉和隶属设备热工、机械性能及采暖区室温必需符合设计要求。

3.5.9冷冻机组/热泵机组

a

冷冻机/热泵应安装平正，配件齐全，由原厂或授权单位检验合格。

b

和冷冻机/热泵运行相关冷却塔，风机、水泵等安装合适平正，无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。

c

各管道、管件安装符合要求，保温、避雷支架等设置安装合理。

d

各类现场仪器、仪表齐全正确，自动控制调整系统灵活可靠。

e

机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无猛烈振动，显示器显示正常，各类指标均在运行范围内。

f

各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好无严重飘水，水泵运行平稳，扬程，流量符合要求。

g经过一段时间连续运行，冷冻机/热泵和隶属设备热工性能，机械性能及空调区室温符合设计要求。

h

新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器调整阀等工作正常，无异声。

i

冷凝水管道通畅无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水，连续运行无滴水，保温良好。

3.5.10隶属工程及其它

a

室外排水系统标高、窨井（检验井）设置、管道坡度