浙江嘉丰股权投资集合项目(尽调报告)

浙江嘉丰“余杭·运河”集合资金信托项目尽职调查报告页1、重点科目分析（1）预付账款：截止2013年8月末，公司的预付账款为153.13万元，占总资产的0.23%，12年末较11年年末减少97.93%。预付账款减少主要系皮革城项目工程在12年进行了决算，工程款及设备款、材料款等款项发票开立齐全，该部分费用计入成本后摊销。截止2012年末的预付账款前三名明细如下：预付账款（万元）桐乡市立信建设有限公司385俞应江20自贡奥特电气设备有限公司10（2）其他应收款:截止2013年8月末，公司的其他应收账款为21759.95万元，占总资产的32.85%，12年末较11年年末增加了291.58%。其他应收款增加主要系自贡嘉丰将资金借给浙江嘉丰进行购地。截止2012年年末的其他应收账款前三名明细如下：其他应收款（万元）自贡嘉丰皮革城管理有限公司3300内江玉玲珑置业有限公司2600杭州哈麻布业有限公司2000（3）存货:截止2013年8月末，公司的存货为3857.30万元，占总资产的5.82%，12年末较11年年末减少了38.55%。存货增加主要系2012年项目竣工验收后项目随销售去化不断减少其开发产品的存量，属正常减少。保证人2012年末存货明细如下：存货项目期末余额（万元）年初余额（万元）低值易耗品22开发成本21531653开发间接费用387361开发产品42872179合计68294195（4）长期股权投资:截止2013年8月末，公司的长期股权投资1000万元，占总资产1.50%。较12年末增加了1000万元。长期股权投资增加主要系公司对浙江嘉丰的股权投入1000万元。（5）固定资产:截止2013年8月末，公司的固定资产为39116.04万元，占总资产的50.05%。12年末较11年年末增加了75.53%。固定资产增加主要系公司自持商业部分主要系底商及二层，其随着皮革城的整体经营良好后的正常商业价值溢价。经与周边商业价值对比，其溢价较为公允。(该科目本应计入投资性房地产科目,但由于部分税收尚未结转,故暂时计入该科目)固定资产明细如下：项目2011年（万元）2012年（万元）原值房屋及建筑物2229239286电子设备3333交通工具139139折旧房屋及建筑物3080电子设备1015交通工具4067净值房屋及建筑物2226239206电子设备2317交通工具9972合计2238439296（6）应付账款:截止2013年8月末，公司的应付账款为0万元。12年末较11年年末减少了100%。应付账款的减少主要系皮革城2012年竣工验收后应付工程款及材料款结清，属正常减少。（7）预收账款:截止2013年8月末，公司预收账款为0万元。12年末较11年年末减少了100%。预收账款的减少主要系皮革城项目销售收入扣除税金后进行了相应的结转，属正常减少。（8）其他应付款：截止2013年8月末，公司其他应付款为3985.82万元。12年年末较11年年末增加了535.63%。其他应付款增加主要系浙江嘉丰向自贡嘉丰借资金支付土地款，由自贡嘉丰向杭州博宏丝绸拆借资金做往来款。（9）资本公积:截止2013年8月末，公司的资本公积为42014.56万元，占总资产的63.42%。12年末较11年末增加了58.33%。资本公积的增加主要系皮革城自持商业部分资产随着整体经营良好所进行的正常估值溢价所致。项目2011年余额（万元）2012年余额（万元）资本溢价26002600资产评估增值准备2345939062合计2605941662（10）未分配利润：截止2013年8月末，公司的为17880.56万元，占总资产的26.99%。12年末较11年年末增加了133.97%。未分配利润的增加主要系皮革城后期销售收入增加后正常的扣除税金等后的结余增加。利润表一、营业收入11300.0021145.1131141.40545.979996.29100.00%其中:主营业务收入11300.0021145.1131141.40545.9718877.24100.00%其他业务利润0.002000.002400.002400.00400.007.71%减：营业成本8905.0212264.1618684.84338.496420.6860.00%其中:主营业务成本8905.0212264.1618684.84338.496420.6860.00%其他业务成本0.000.000.000.000.000.00%营业税金及附加898.351205.271775.0531.93569.785.70%销售费用3.57306.60454.667.91148.061.46%管理费用809.47486.38475.4547.69-10.931.53%财务费用4.633.06-0.100.00-3.160.00%加：公允价值变动损益0.000.000.000.000.000.00%补贴收入0.000.00187.110.00187.110.60%二、营业利润678.998879.6412151.502519.953271.8639.02%加：营业外收入0.170.530.000.00-0.530.00%减：营业外支出6.460.870.000.00-0.870.00%三、利润总额672.708879.3012338.612519.953459.3139.62%减：所得税费用168.172219.823084.65629.98864.839.91%四、净利润504.526659.469253.951889.942594.4929.72%归属于母公司所有者的净利润0.000.000.000.000.000.00%少数股东损益0.000.000.000.000.000.00%2、财务指标分析（1）偿债能力分析偿债能力指标2010年2011年2012年资产负债率54.90%16.26%6.43%流动比率466.05%474.61%595.22%速动比率451.51%309.01%492.84%权益乘数211利息保障倍数14529.16%290173.20%-12338610.00%由上表分析，自贡嘉丰的的负债水平逐年减低，房企开发商的正常负债率一般都在70%-75%之间。该企业的负债水平偏低的原因一方面是前期银行借款金额较低，加之项目去化回款速度较快，至2012年项目竣工验收后基本无对外负债。另流动比、速动比也较行业优秀值高出许多，主要系该企业的流动负债一直较低，致使公司的资产短期变现能力较强，流动性较为稳定。利息保障倍数较高主要系该企业基本无对外负债，公司仅有的2700万元自贡商业银行长期项目贷款也于2011年年底全部结清。2012年利息保障倍数为负数主要由于2012年偿清对外借款后公司货币资金以银行存款形式收到银行存款利息。综上分析，公司的短期偿债能力具备较强保证。（2）营运能力分析运营能力指标2010年2011年2012年应收帐款周转率25.6341.97494.74存货周转率54.19653.42693.3896由上表分析，自贡嘉丰的应收账款周转率远高于行业优秀值，主要原因为公司存款一直控制在较低的水平上，而销售去化速度又较快，致使指标相对较高。存货周转率2010年项目启动初期存货较低，故比值相对较高，但当进入稳定阶段，存货周转率略低于平均行业水平。行业水平值在4.5-7.5范围内。主要原因系公司主营业务成本由于尚无结转，致使该指标偏低。综上分析，公司营运能力指标的较为正常。（3）盈利能力分析盈利能力指标2010年2011年2012年主营业务利润率6.01%41.99%39.02%资产净利率1.43%25.09%17.52%净资产收益率2.65%33.17%19.54%由上表分析，自贡嘉丰的盈利能力指标的变化趋势可以看出，公司的销售利润率及资产净利率、净资产收益率都在在不断升高，并且在2011年及2012年的指标都高出行业优秀值。主要原因为企业前期项目拿地成本较低，利润率较高，并且企业在未投入大量资产情况下销售利润回笼较快。导致盈利数据较好。综上分析，公司盈利能力较强，公司营运效率较高。（4）成长能力分析发展能力指标2010年2011年2012年净利润增长率11.18%600.30%38.96%总资产增长率41.35%277.14%51.79%净资产增长率10.06%600.30%69.60%由上表分析，自贡嘉丰的成长能力指标稳步上升。各项指标2011年远高于平均水平原因是2010年公司的起步水平较低，故2011年相对比值较大。从公司近两年的总资产增长率及净资产增长率均高于行业平均值。综上分析，公司的发展快速而稳健。三、保证人-自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司基本信息自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司是自贡市商业银行的股东工公司，分别持有自贡市商业银行6.8%、3.57%的股份。目前自贡商业银行经营现状较为良好。截至2012年12月末，自贡商业银行的资产总额为101.93亿元，比年初增长41.68%；存款余额90.79亿元，比年初增加了27.14亿元，增幅42.63%；贷款余额48.29亿元，比年初增加8.24亿元,增长20.58%。资本充足率13.44%，拨备覆盖率366.09%，贷款损失充足率305.17%。自贡市博宏作为自贡商业银行的第四大股东,其占总股份6.8%，实际投入资本金14559.25万元（目前PE≥3，账面价值已超过3亿元）。自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司具有一定的担保能力。1、自贡市博宏丝绸有限公司基本情况及经营情况：“自贡市博宏丝绸有限公司”是在整体收购原“自贡市丝绸厂”的基础上注册成立的一家以栽桑、养蚕、蚕茧收烘、缫丝、织绸为主的有限责任公司。公司注册资本为1190万元，法人代表罗相斌。其股东为杭州博宏纱线、罗相斌、陈静；分别持有博宏丝绸53.78%、44.95%、1.26%股份。2、四川省富顺县富兴蚕业有限公司基本情况及经营情况：四川省富顺县富兴蚕业有限公司，经营范围为蚕茧、生丝、丝织品、绸、纺织品、地毯；零售；五金交电（除监视器）、化工产品（除危化品）、建筑材料（除木材、油溶性油漆）、钢材、日用百货；搬运；设分支；蚕茧收购。注册资本500万元。法人代表朱顺岗。股东为朱顺岗、彭梅；分别持有富兴蚕业70%、30%股份。三、连带责任保证人的相关情况浙江嘉丰房地产开发有限公司的实际控制人罗相斌、陈静夫妇对信托计划的本金和收益承担无限连带责任担保。罗相斌分别为浙江嘉丰、自贡嘉丰、内江玉玲珑、自贡博宏等公司的法定代表人及实际控制人。罗相斌、陈静夫妇持有的各公司股权情况如下所示：（一）罗相斌夫妇所占各公司股权情况：1、四川自贡嘉丰房置业有限公司的股东分别为杭州博宏纱线有限公司、罗相斌和陈静。股东名称出资额（万元）出资比例（%）杭州博宏纱线有限公司96048罗相斌102051陈静201合计20001002、内江玉玲珑房产的股东分别为陈兴泉和罗相斌股东名称出资额（万元）出资比例（%）陈兴泉275055罗相斌225045合计50001003、杭州博宏纱线有限公司的股东分别为罗相斌和陈静股东名称出资额（万元）出资比例（%）罗相斌156849陈静163251合计32001004、浙江嘉丰的股东为四川自贡嘉丰置业有限公司股东名称出资额（万元）出资比例（%）四川自贡嘉丰置业有限公司5000100合计50001005、自贡市博宏丝绸有限公司股东名称出资额（万元）出资比例（%）杭州博宏纱线64053.78罗相斌53544.95陈静151.26合计1190100上图中罗总直接或则间接控制的金融机构列表如下：序号入股机构名称入股金融机构全称股权份额1自贡市博宏丝绸有限公司自贡市商业银行6.8%四川省富顺县富兴蚕业有限公司自贡市商业银行3.57％2罗相斌内江兴隆村镇银行3%3罗相斌宜宾宜兴村镇银行7%3杭州博宏纱线有限公司威远信用联社6.18%5自贡市博宏丝绸有限公司自贡沿滩信用联社5.12%上述各公司为罗相斌、陈静夫妇实际控制的实力较强的下属公司。公司实力均较强，并且随着参股公司的项目利润逐步沉淀，公司的实力将进一步提升，而作为公司股东的二人的担保能力也将会随之提高。四、保证人人民银行征信及全国人民法院司法查询信息2013年10月13日，经查询人民银行征信系统及全国人民法院司法系统查询，保证人自贡嘉丰公司经无逾期及不良记录，对外担保金额合计33930万元，其中保证担保13280万元，抵押担保为20650万元（具体见下表）。无被诉讼及被执行情况。类型被担保人证件号码担保金额担保形式保证杭州余杭博宏经贸有限公司33010400001262405,000.00单人担保保证杭州海威纱线有限公司33010400004830764,800.00单人担保保证四川省富顺县富兴蚕业有限公司51140600000607631,480.00多人担保保证四川省自贡加林汽车驾驶培训有限公司51030200002259601,000.00单人担保保证四川省自贡加林汽车驾驶培训有限公司51030200002259601,000.00单人担保抵押自贡市博宏丝绸有限公司51140400000516536,780.00抵押物担保抵押自贡市博宏丝绸有限公司51140400000516533,100.00抵押物担保抵押自贡嘉丰皮革城管理有限公司51030200005352112,800.00抵押物担保抵押自贡市飞宏蚕业有限公司51140400000553581,980.00抵押物担保抵押杭州铂维能源有限公司33011000005154661,640.00抵押物担保抵押杭州华豪丝绸有限公司33010400006578501,600.00抵押物担保抵押杭州海威纱线有限公司33010400004830761,550.00抵押物担保抵押自贡嘉丰皮革城管理有限公司51030200005352111,200.00抵押物担保没有不良征信记录及逾期记录。2013年10月13日，经查询人民银行征信系统及全国人民法院司法系统查询，保证人罗相斌、陈静夫妇没有不良征信记录及逾期记录，罗相斌本人对外担保200万元，无法院诉讼及执行记录。

第五章还款来源分析一、第一还款来源本项目销售收入作为本项目的第一还款来源。本项目已经获得发改委的备案通知，备案号：余发改备（2013）114及余发改备（2013）115。预计销售情况会较为良好，未来将获得稳定足额的现金流，保障项目持续投入及融资还款，本项目预计正常情况下销售收入情况如下：根据周边楼盘价格参照，以及本项目自身销售价格的变化趋势，结合市场综合因素、考虑本项目的实际情况，信托期限内的现金流入扣除须在信托期限内投入的项目开发支出后剩余79,403万元可以用于支付信托本息，本息保障倍数1.52倍，足以覆盖信托本息。二、第二还款来源（一）保证人之一的四川自贡嘉丰置业有限公司的情况自贡皮革城目前正在开发项目的存量房源及租金收益项目名称物业类型建筑面积剩余面积（自持）剩余面积价值2010年销售回款2011年销售回款2012年销售回款2010年租金收入2011年租金收入2012年租金收入自贡皮革城1期商业8.48万㎡3.55万㎡51852万11300万10573万5190万1600万2000万2400万目前自贡嘉丰自持的商业物业部分经市场法估值价值约为51852万元，由于大部分面积属于一层及二层的黄金位置，其销售变现能力也较强。该部分物业自贡嘉丰准备长期自持，目前租金收益超过2400万元/年。截止2013年8月底，公司的总资产为66，448.10万元，其中流动资产为24,810.01万元，非流动资产为41，638.10万元；总负债为4，772.55万元，其中流动负债为4，772.55万元，非流动负债为0万元；净资产为61,675.54万元。主营销售收入为545.96万元，营业利润为2446.81万元。（二）保证人之二罗相斌名下实际的企业的情况1、内江市玉玲珑置业有限公司的情况基本情况及经营情况：内江市玉玲珑置业有限公司成立于2011年4月15日，注册资本5000万元，法人代表罗相斌。是一家以房地产开发为主，主要从事商业地产的开发和经营的企业。截止2013年8月底，公司的总资产为100,538.92万元，其中流动资产为95,855.55万元，非流动资产为4,683.37万元；总负债为34,938.92万元，其中流动负债为27,249.72万元，非流动负债为7,689.20万元；净资产为65,600.00万元。销售收入为54,840.00万元，税后利润为15678.44万元。目前正开发的项目情况：内江国际家居商贸城分两期建设、占地357亩、建筑面积45万㎡、总投资18亿元；其中第一期占地234亩，建筑面积30万㎡，可售面积22万㎡，自持物业8万㎡；该项目一期工程全部开工建设，截止目前情况为红星美凯龙馆已封顶、建材馆预计11月封顶、家私精品馆场馆部分月季10月份封顶，写字楼预计2014年2月封顶、五金机电市场预计11月封顶。该项目属四川省重点招商引资项目，也是内江市14个重点项目之一。红星美凯龙馆是该项目的旗舰店，主要引进红星的管理团队，以中高档家具为主、在内江市属于第一家引进红星美凯龙。目前招商情况良好，家居以省外商家为主；建材和五金机电以内江本土商家为主的定位，目前招商入驻率达80%左右。项目总投资约15亿元，预计销售收入45亿元、利润30亿元。目前内江玉玲珑已完成前期销售收入5.2亿元，另有3亿左右的银行按揭款将陆续到账。该项目尚无银行借款。存量房源及未来2年的销售回款统计：内江玉玲珑置业目前正在开发项目的存量房源及其未来销售预测项目名称物业类型建筑面积剩余面积预计去化周期预计2年内的销售回款备注内江国际家居商贸城（一期）红星美凯龙馆6.3万㎡6.3万㎡自持物业不销售/自持物业家私精品馆7.7万㎡7.7万㎡2-3年12亿元2.2万写字楼建材馆11.3万㎡9万㎡1-1.512亿元分批开盘五金机电市场3.2万㎡1万㎡1年2.2亿元正销售过程中预计2年内的销售回款合计将达到24.2亿元。并且随着商家的入驻，其商业部分的价值还会相应增大。结论：由于罗相斌占内江玉玲珑房产45%股权，故该项目的未来销售利润约15亿元将作为投资收益划归罗相斌所有。其作为此次项目的第二还款来源较为充分。（下图为内江国际家居商贸城的鸟瞰图）结论：由于罗相斌、陈静夫妇分别占内江市玉玲珑置业有限公司44.95%及1.26%股权，另53.78%股权归杭州博宏所持有，而杭州博宏为罗相斌、陈静夫妇100%控股。故自贡博宏纺织的未来销售利润及投资金融机构所获得的收益划归罗相斌、陈静夫妻二人所有。其作为此次项目的第二还款来源较为充分。第六章一般风险评价一、政策风险目前对房地产市场影响较大的限购政策是一些房地产项目的主要风险。另外今年的房地产政策主要还是以调控为主。由于杭州市余杭区在限购范围之内，所以项目销售会受到一定影响