开店选址讲义

放肆的PPT选址Address

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selection华商巨子李嘉诚所言开店第一是地段，第二是地段，第三还是地段。Address

selection找到一个理想的店面，开店创业就等于成功了一半。Address

selection开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了店面的选择至关重要，它往往直接决定着店铺的成败。Address

selection开店选址包括商圈调查、商圈评估、店铺签约三个主要的部分。Address

selection商圈所谓商圈，指以店铺坐落点为圆心，向外延伸一定距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈，即吸引消费者前来购物或接受服务的有效范围。Address

selection商圈类型商业区文教区办公区住宅区混合区工业区Address

selection商业区---商业行为集中的地区，其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。Address

selection住宅区--该区住户数量至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率较高。Address

selection办公区--该区指办公大楼林立的地区。一栋办公大楼内的员工人数可能超过一两千人，尤其其中的上班族外食比例非常高。其消费习性为便利性、外食人口多、消费水平较高等。Address

selection文教区--附近一般有一所或多所学校，其中以私立学校和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但休闲食品、文教用品购买率高。。Address

selection混合区--混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属多元化的消Address

selection工业区--工业区的消费者多为工厂管理者及打工一族，消费水平较低，但消费总量较大Address

selection商圈调查在确定了商圈的基本位置后，选址者应对预选地址的商圈进行详细的调查，包括商圈的总体要素和竞争店的情况。固定人口数-是指居住在商圈内的住户数量人口密度-人口密度越高越适合开设店铺日夜人口数-白天和晚上人流数量交通-公交站点，是否便捷消费习性-消费习性与生活习惯大楼种类-办公大楼百货公司及休闲娱乐场Address

selection1.选址原则2.区域位置选择3.客流规律分析4.立地点周围设施评估5.店铺预定点的实地考察开店选址与开店在进行店铺选址时，要注意把握“客流”就是“钱流”的原则，即以适应流向人口分布，吸引广大顾客购物为原则。Address

selection选址原则Address

selection有足够的目标客户。包括人流量、潜在和现实的购买力等具有方便的交通条件租价和从该地址获得的收益是成正比当地治安等安全条件良好适度的竞争Address

selection区域位置选择Address

selection交通枢纽

汽车站、火车站、公交站、十字路口

优点：人流量大，且人群熟悉度不高，顾客光临店面时不会有羞涩感

缺点：人流量大但是流动性也大且人多的时候，消费者进店是也会有顾虑建议：在店面装修方面，进行一定的遮掩措施，保证消费者进去的时候隐私能得到很好的保护

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selection工业区优点：人流量多，且客户资源稳定，会有稳定的消费人群；而且工业区附近单身人群以及18~25岁人群相对较多，冲动型消费人群会较多

缺点：消费能力可能不高，且相对消费人群熟人相对较多，消费者进店会有顾虑

建议：在产品选择方面可以适当选择价格偏中低档的产品，店面位置选择在工业区中住宅区或者工人租房较集中的区域

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selection居民区优点：消费水平较工业区为高，且对此类产品接受度会高缺点：人员居住较为稳定，消费群体之间的熟悉度较高，会导致客户的购买欲望降低建议：不能离居住区太近，在选址时应当注意店面周围环境是否会对店铺经营造成干扰、居民区的入住率的高低（建议选择比较成熟的社区）、界定消费群体是注意住居群体是否以老年人居多，如果老年人偏多则尽量不予考虑

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selection娱乐区（包含红灯区）

优点：宾馆、洗浴等娱乐场所较多，第三服务行业的女士较多，消费群体比较集中而且意向较大，消费能力强缺点：传统的成人用品点会较多，竞争压力会较大，且相对区域的房租开支会较大建议：因为消费群体多为第三产业的服务人员，产品结构的选择应当在中低档，适当的与传统成人保持一定的距离，如果有可能的话可以与宾馆等场所进行一定程度的合作Address

selection教育区

优点：人流量大，而且消费群体不担心自身消费能力的高低、好奇心强且勇于探索，容易冲动消费缺点：高中及其以下学校附近不予考虑，且每年有3个月左右的低潮期（寒暑假）建议：选址尽量选址在大学、中专的生活区附近或者每天外出活动必经的路段，距离学校大门最好在200米以外

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selection优点：人流多、消费能力强且在餐饮区消费完后，购买欲望会较强

缺点：房租成本会较高，且位置选择范围较小

建议：高档餐饮区域店铺定位，产品结构应当选在在中高档层次；大众餐饮区域，选址不能再餐饮店铺中间（第一、人流量多导致消费者购买欲望降低；第二、在店铺中间店铺的装修效果以及灯光不能得到很好的体现）。所以选址店面是尽量在店铺周围不能有太多的干扰成份，选择位置时尽量选择在道路的下行方向或者后续有酒店宾馆的方向

餐饮区,高端餐饮、大众餐饮

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selection富人区,高端住宅区优点：生活品质相对较高，对成人用品的接受度高且消费能力强缺点：房租成本会较高而且房屋装修的投入会较高建议：在店铺店铺定位方面，应当是高档的成人用品店；装修方面则应当匹配店铺的定位，适应所属区域的消费水平；在店面设计方面应当充分考虑怎么样保障消费者的隐私，且在店面选址时应当与小区保持一定的距离

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selection客流规律分析Address

selection客流规律分析店铺成功的另一个关键因素是客流量的大小，客流包括现有客流和潜在客流。店铺选择开设地点总是力图处在潜客流最多、最集中的地点，以使多数人就近购买商品。但客流规模大，并不总是带来相应的优势，具体问题还需具体分析Address

selection客流类型自身客流：指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流。这是店铺客流的基础，是店铺销售收入的主要来源，因此，新设店铺在选址时，应着眼评估自身客流的大小及发展规模。Address

selection客流类型分享客流：指一家店铺从邻近店铺形成的客流中获得的客流。这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的店铺之间，或大店铺与小店铺之间

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selection派生客流：指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店要利用的就是派生客流。客流类型Address

selection客流目的、速度和滞留时间

不同地区客流规模虽然可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再做最佳地址选择。如某些公共场所附近、车辆通行干道，客流规模很大，行人虽然也顺便或临时购买一些商品，但客流目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间较短

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selection街道两侧的客流规模同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通条件、设施等影响而有所差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。Address

selection立地点周围设施评估

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selection选择开店地点还要对目标地点所在道路性质、接近度、邻居特性等相关设施做调查Address

selection道路性质主要是调查立地点前道路特性及通行车辆的种类：Address

selection道路性质主要是调查立地点前道路特性及通行车辆的种类连接主要商业区与住宅区，供居民上下班来往，是公车站牌、交通工具转运站林立处Address

selection接近度接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近店铺的准则通常接近度愈高是愈好的立地点Address

selection例：在预定点200米内是否有公车站牌或巴士转运站此转运站最好是位于下班路线，以增加购物的时间性Address

selection例：预定店铺前道路的宽度：路越宽不仅行驶车流越多，且可增加停车的便利性Address

selection例：是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离100米内，关系来往人流数量的多少。Address

selection例：临近100米内是否有红绿灯：红绿灯是增加店铺曝光率，增加消费认知的捷径Address

selection例：近期内是否有道路拓宽计划或掩埋管线计划，各项开挖马路工程都会影响顾客上门意愿Address

selection邻居指预定点两侧行业种类的特点，及不宜为邻的行业种类Address

selection如果是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同业竞争；如果是属于异种行业的专业街，则要考虑是否能构成旺市效应Address

selection为避免造成顾客不良反应，如会制造大量污染的店，如洗车店，或是发出特别气味的店，如油漆店，乃至发出烟雾的店，如烧烤店等店铺旁不适宜开一般生活用品的店铺Address

selection店铺预定点的实地考察店址的选定，除了书面调查，还要进行实地观察比较。对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此Address

selection优良店址的三个条件足量户数和人口数的支持良好的道路与交通条件

卖场面积的合理确定

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selection足量户数和人口数的支持目标人群的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好，以及到一般购物商业体购买商品的附近消费地区顾客数量和收入水平，通过对这些情况的了解，可以对顾客的数量和质量有个较为准确的认识。Address

selection良好的道路与交通条件只有在交通方便的地方设立店铺，才能给消费者提供方便吸引更多的顾客。因此，必须调查城市内区域间的交通条件及区域内的交通条件，对商圈的交通网络进行分析Address

selection网店面积的合理确定地区的经济发展水平、居民的收入与消费水平；网店所处的具体商业地段的优劣；营业场所的租金高低；平均单位面积所能接待的平均顾客量；销售额和利润额的大小等。要在综合考虑以上各因素的前提下，合理确定网店面积。Address

selection一般来说，好的店址都有一些共同的特点Address

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selection人口密度高的地区客流量多的街道交通便利的地区商业活动频率高的地区人们聚集或聚会的场所Address

selection选址十大误区Address

selection盲目进入竞争饱和区不顾形象，徒求销量迷惑于客流量的表象缺乏借势意识广告空间考虑不足忽视顾客消费便利性不考察商业环境的未来变迁行业偏离商圈定位低估消费惯性对购买的影响力Address

selection自助售货机Address

selection在运营点位的选址选择上，首要原则就是便捷，要尽可能的贴近消费者，简单来说就是要在消费者日常生活的行动范围内摆放设备，诸如学校、工厂、办公室或学校附近等等，其中尤以环境相对封闭，周边缺少零售服务的为宜方便支付隐蔽性好方便购买经营时间长品牌扶持线上线下满足各人群利润丰厚成本不高Address

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