历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告

第一章项目概况 1.1.项目摘要 11.2.建设地点 11.3.改造内容与规模 31.4.项目投资及资金来源 71.5.可研编制单位概况 8第二章项目编制情况说明 92.1.编制依据及原则 92.2.编制工作范围及编制过程简述 第三章项目建设的背景和必要性 3.1.项目建设的背景 3.2.项目建设的必要性 3.3.项目建设的可行性 第四章项目选址与建设条件 4.1.项目建设区域概况 4.2.建设项目选址 4.3.场地现状条件 4.4.市政基础设施 第五章建设方案 5.1.规划依据 5.2.历史沿革及文化 5.3.总体定位 5.4.规划定位及结构 5.5.历史街区活化建设方案 5.6.重要节点改造方案 5.7.黄沙大道与粤南大街建设方案 5.8.项目经济技术指标 第六章公用与辅助工程 6.1.给水排水系统 6.2.供配电系统 第七章海绵城市设计方案 7.1.海绵城市设计依据 7.2.设计原则及要求 7.3.海绵城市建设目标 7.4.项目概况 7.5.海绵城市设计 8.1.编制依据 8.2.能耗分析 8.3.项目年能源消费估算 8.4.节能措施 第九章环境影响评价 9.1.编制依据 9.2.项目所在区域环境质量现状 9.3.环境保护的目标 9.4.施工期环境影响分析 9.5.运营期环境影响分析 9.6.环境管理建议 9.7.环境评价结论与建议 第十章树木保护专章 10.2.总体评估 10.3.总体策略 第十一章历史文化遗产保护专章 11.1.总体情况 11.2.评估结论 第十二章劳动安全与卫生 12.1.项目实施的安全、卫生 12.2.项目建成后的危害因素与安全措施 第十三章建设管理方式 13.1.建设组织管理模式 13.2.运营期的组织管理 第十四章招标方式和招标组织 14.1.招标范围 14.2.招标组织方式 14.3.招标组织程序 第十五章建设进度计划 第十六章投资估算及资金筹措 16.1.估算依据和说明 16.2.投资估算 16.3.资金筹措与运用 第十七章经济效益分析 17.1.项目预期成本收益 17.2.融资收益平衡情况 17.3.总体评价 第十八章社会影响与效益评价 18.1.主要利益群体 18.2.社会效益分析 19.1.项目面临的主要风险 19.2.防范风险对策 第二十章结论与建议 20.1.结论 20.2.建议 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告第一章项目概况项目名称：昌华大街历史文化街区保护活化利用项目业主单位：广州市荔湾区城市更新建设项目管理中心本次昌华大街历史文化街区保护活化利用项目位于广州市荔湾区昌华街道，被龙津西路-恩宁路-多宝路、及荔湾涌所环绕，是荔湾区14片历史文化街区之一。项目场地北至逢源中约，东至龙津西路、恩宁路，西、南以原荔枝湾涌支流(昌华涌)为界，包括昌华苑社区、西关大屋社区部分区域。项目总用地面积6.06公顷，其中昌华大街历史文化街区核心保护范围4.84公顷、昌华大街历史文化街区建设控制地带1.22公顷。历史文化街区具体范围如下：另依据荔湾区北片道路品质化建设需求，拟将黄沙大道、粤南大街道路整治工作纳入昌华大街历史文化街区保护活化利用项目。其中黄沙大道为主干道，位于多宝街、昌华街道，起于六二三路、终于中山八路珠江大楼，道路长2174米，宽约39.2米；粤南大街为支路，位于昌华街道，起于黄沙大道、终于西郊泳场对出，道路长399米，宽约12.2米。图例图例广州历史城区范田广州历史城区研究池田图1.2-1:项目在荔湾区历史文化街区中的区位示意图 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告多宝路昌华涌昌华大街历史文化街区核心保护范围4.84公顷建设控制地带1.22公顷[:二.][:二：]昌华涌龙津西路图1.2-2:昌华大街历史文化街区选址示意图图1.2-3:黄沙大道、粤南大街区位示意图昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告本项目为改造活化工程，昌华大街历史文化街区改造范围6.06公顷。根据改造策略及现状，昌华大街历史文化街区活化利用主要建设内容包括两大部分，第一部分为历史文化保护对象保护改善，主要包括建筑本体保护、室内整饰改善、施工期间保护方案、结构加固、外立面照明工程、建筑物活化利用、历史环境要素保护；第二部分为公共空间活化与民生保障，其中公共空间活化包含立面整治、公共空间节点、停车设施改造等；民生保障包含片区联动、基础设施优化、服包括历史文化保护对象保护提升(公房部分、公共空间活化利用)、片区微改造改造要素(60项)、市政道路及公共空间整治工程；二期工程主要包括历史文化保护对象保护提升(私房部分部分)。黄沙大道、粤南大街道路整治工作含道路沿线的道路工程、交通工程、照明工昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告表1.3.2-1工程技术指标表序号项目各称备注单位工程量①一期工程历史文化保护对象保护活化1保护公有产权文物单位、历史建筑、传统风貌建筑及传统风貌建筑线索(一、二、三类公房)保护公有产权文物单位(一类、公房)保护公有产权历史建筑及传统风貌建筑(二类、公房)保护公有产权传统风貌建筑线索(三类、公房)2保护私有产权文物单位、历史建筑、传统风貌建筑及传统风貌建筑线索(一、二、三类私房)保护私有文物单位(一类、私房)保护私有历史建筑及传统风貌建筑(二类、私房)保护私有传统风貌建筑线索(三类、私房)3具有保护价值的建筑修缮(公共产权)4其他公房(产业空间)活化利用(历史保护街区范围内)(四、五类公房)5公共空间活化利用(历史保护街区范围内)历史环境要素保护时敏桥修缮整治巷门修缮整治公共空间环境整治立面整治公共空间节点石敏桥滨水入口空间(滨水)加建步行桥(滨水)加建步行桥入口节点及埠头(滨水)加建滨水栈道(滨水)养老院首层滨水骑楼(滨水)综治办架空及周边(滨水)雨水花园及埠头及周边(滨水)街道办滨水入口及周边(滨水)昌华大街1-2入口及周边(滨水)恩宁路入口及周边景观(滨水)古树入口节点(滨水)昌华南街(街区)昌华大街24号院子(街区)派出所多宝街一侧外墙及院子(街区)派出所东侧打通巷道(街区)多宝路北侧铁路宿舍院子(街区)逢源中约57、逢源南66号底层架空打通巷道(街区) 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告序号项目各称备注单位工程量逢源中约巷公共晾晒与健身场地(街区)多宝路中桥人行道改造(滨水)绿化环境停车设施改造(西侧停车楼)导视系统和VI系统建立(建安费的3%,扣减标识与信息栏)项(二)微改造改造要素(60项)基础设施完善一其他私房及公共部分(历史保护街区范围内)基础类房屋建筑本体共用部分楼栋门樘门禁系统户楼道照明处楼道改造4960.00楼栋“三线”梯楼栋消防设施套楼栋供水设施台楼栋排水设施m4800.00屋面防水化粪池个电气设施外墙治理建筑户外构造构件项公用采光窗防盗网一户一水表户一户一电表户管道燃气户适老化设施处小区公共部分消防通道室外消防设施项无障碍设施改造处人行安全设施个小区道路地面铺装垃圾分类处排水管网(非雨污分流)监控设施点修缮围墙“三线”整治m6.1.2.11a三线下地m序号项目各称备注单位工程量6.1.2.11b弱电下地、强电套管架空m雨污分流m供电设施m6.1.2.13a新建电力线m6.1.2.13b用电增容6.1.2.13c供电箱改造处6.1.2.13d供水管网m6.1.2.14aDN100:微型管廊内长度m6.1.2.14bDN100:其它新建长度m6.1.2.14cDN150:微型管廊内长度m6.1.2.14dDN150:其它新建长度m微型管廊系统——整合强弱电、通信、给水管道新建综合管廊尺寸为BxH=1.8mx1.8m综合管线拆除(含给水、燃气、雨水、电力、通信完善类房屋建筑本体共用部分遮阳蓬空调机位外立面整饰楼体绿植建筑节能改造栋加装电梯栋信报箱户小区公共部分照明设施盏信息标识项公共晾晒设施组小区绿植小区公共空间项小区入口项环境小品项儿童娱乐设施组非机动车泊车(含停车设施)机动车泊车(含车位划线)个拆除违法建设充电桩处快递设施信息宣传栏项体育设施活化利用类小区公共部分公服设施昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告序号项目各称备注单位工程量危房治理急救设施处智慧社区点建设海绵城市4000.00(三)市政道路及公共空间整治工程1黄沙大道道路工程项交通工程项照明工程项绿化工程工舌管线工程项2粤南大街道路工程项交通工程项照明工程项绿化工程项管线工程项②二期工程历史文化保护对象保护活化1保护私有产权文物单位、历史建筑、传统风貌建筑及传统风貌建筑线索(一、二、三类私房)保护私有文物单位(一类、私房)建筑本体保护施工期间保护方案外立面泛光照明工程保护私有历史建筑及传统风貌建筑(二类、私房)4572.00建筑本体保护施工期间保护方案4572.00外立面泛光照明工程保护私有传统风貌建筑线索(三类、私房)建筑本体保护施工期间保护方案外立面泛光照明工程2具有保护价值的建筑修缮(私人产权)其它具有保护价值的建筑修缮(私人产权)建议加入其它具有保护价值的建筑修缮(私人产权)1.4.项目投资及资金来源1.4.1.项目投资经估算，本项目工程总投资约为33196.37万元(含建设用地费),其中：建筑昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告安装工程费25567.55万元，工程建设其他费5242.26万元(其中建设用地相关费977.73万元),预备费2386.57万元。1.4.2.资金来源本项目建设资金来源为财政资金及政府专项债券。单位地址：广州市越秀区建设大马路10号珠江规划大厦业务：建筑，市政公用工程，其他(城市规划)昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告第二章项目编制情况说明2.1.1.编制依据(一)国家法规与标准：1、《国家计委办公厅关于出版〈投资项目可行性研究指南(试用版)〉的通知》(计办投资[2002]15号);2、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)国家发改委、建设部[2006];(二)地方规划与标准：1、《城市绿化条例》(1992年，国务院令100号)2、《关于加强城市绿化建设的通知》(国发[2001]20号)3、《广东省城市绿化条例》(2022年修正版)(三)历史文物、文化的条例、规定、规范：2、《中华人民共和国文物保护法实施条例》(2017);3、《广东省实施<中华人民共和国文物保护法>办法》(2014); 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告11、《中国文物古迹保护准则》(2015);14、《文物保护工程设计文件编制深度要求(试行)》(2013);(四)城市更新、老旧小区改造、无障碍设施等相关标准规范：1、穗府办函【2021】33号文《广州市人民政府办公厅关于印发广州市老旧小区改造工作实施方案的通知》更新字(2016)81号);3、《广州市城市更新局关于加快推进2017年度老旧小区微改造工作的通知》(穗更新函(2017)162号);4、《市城市更新局关于加强和改进老旧小区微改造工作的通知》(穗更新函(2017)162号);5、《广州市城市更新局关于印发<广州市老旧小区微改造工作流程指引(试行)>的通知》(穗更新函(2017)629号);6、《市城市更新局关于进一步规范老旧小区微改造项目批复有关事项的通知》(穗更新函(2017)959号);7、广州市城市更新局关于印发《广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引(试行)》的通知(穗更新函〔2018〕180号)9、《广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指标(试行)》;10、《广州市老旧小区微改造实施方案编制指引(试行)》;2.1.2.编制原则1、可行性研究报告的编制范围、编制深度严格按照国家最新制定的相关法规、2、可行性研究报告的编制贯彻执行我国工程项目建设的指导原则，在对工程项昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告目的建设条件和需求进行充分调查分析的基础上，对项目的规模、结构和功能、主要技术指标以及配套工程等进行方案论证，进行可行性评价。3、科学性、超前性、可操作性原则；项目在实施过程中坚持科学的发展观，适当超前的同时确保项目的可操作性。4、节约资源，降低成本原则节约和集约利用土地资源，根据城市未来发展契机和当地城市建设发展需要，调整现有存量建设用地布局，提高土地利用效率。5、可持续发展、实事求是原则结合城市总体发展规划，坚持实事求是、因地制宜、功能适用、建设规模适当2.2.编制工作范围及编制过程简述2.2.1.项目编制工作范围环境需求分析、人居环境整治需求、项目改造范围环境整治方案、道路整治方案、环保和节能、绿色建筑等与项目建设有关的工程建设方案，以及项目的投资估算、经济社会效益分析、项目建设风险预测等内容。2.2.2.项目编制过程简述本项目可行性研究报告编制工作自2022年10月启动。工作期间，编制单位与设计单位多次到现场勘察，于11月完成项目可行研究报告初稿编制。本项目可行性研究报告编制过程主要包括了六大步骤，主要包括：签署委托协议——组建项目小组、制定工作计划——现场勘察、基础资料收集与整理——分专业专项编制——方案汇编和优化——形成项目可行性研究报告初稿。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告第三章项目建设的背景和必要性2018年10月，习近平总书记在视察广州市荔湾区西关历史文化街区永庆坊时指出，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传在城市更新改造中切实加强历史文化保护坚决制止破坏行为的通知》(建办科电 是弘扬优秀传统文化、塑造城镇风貌特色的重要载体。保护好、利用好这些珍贵历史文化遗存是城乡建设工作的使命和任务。关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》(穗字(2020)10号)提出要入推进城市更新促进历史文化名城保护利用的工作指引》对物质和非物质层面两手齐抓提出了保护要求，在物质空间层面明确历史城区内严格控制新增建设量、严格控制建筑高度，历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、传统项保护对象优先保护、原址保护、整体保护，不破坏地形地貌，不砍老树，着重保护历史风貌和传统格局的完整性、真实性、延续性，禁止没有依据的重建和仿制。在非物质层面，挖掘和保护历史文化遗产的历史、文化、艺术、科学、经济、社会等价值，传承优秀的传统价值观、传统习俗、传统技艺和文化活动，着重保护非物质文化遗产，让历史文化与现代生活融为一体。昌华大街历史文化街区是荔湾区历史文化街区的重要组成部分，被列入2021年7月广东省第三批历史文化街区名单，依据区政府常务会议纪要(荔府17届14次[2022]7号),第九条，原则同意昌华大街在内的《上下九-第十甫等12个历史文化街区保护活化利用项目建议书》。为进一步整理昌华大街历史文化街区的历史文化资源，整理城市公共空间体系，突显传统风貌，改善民生，荔湾区政府决定开展昌华大街历史文化街区的活化利用项目，结合沿街建筑整治创造高品质的公共环境空 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告间，设计富有西关特色的街道环境。3.2.项目建设的必要性3.2.1.项目建设有助于做好历史文化保护工作，让地区焕发新活力习近平总书记视察广州时指出，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这湾区十四五规划提出将坚定不移抓传承、强文化，在老城市新活力示范引领上迈出更大步伐。坚持“人民城市人民建，人民城市为人民”,倍加珍惜千年商都荣光，统筹加强城市规划建设管理和历史文化、生态环境保护，以实际行动为实现老城市新活力作出更好回答。着力建设荔湾文商旅活力区。将“老城市新活力”殷殷嘱托转化为强大动力，重点做好岭南文化保护传承，以上下九、永庆坊、泮塘五约等7大节点为重点，分三年推动实施62个重点项目，把荔湾北片区精心打造为看点集中、业态丰富、魅力十足的文商旅活力区。深化文旅融合，推动沙面—西堤等片区创建国家A级景区，推动上下九步行街品质提升和业态升级。高水平建设岭南文化中心核心区，成立区非遗保护中心，持续壮大非遗街区，下更大功夫做好非遗文化传承，引入更多大师打造省级文化生态保护试验区。激发文化产业活力，完善文化创意产业扶持政策体系，培育文化产业新业态，支持“文化+”产业发展。着力推进老城市新活力示范区三年行动方案落地见效。制定实施《深入学习贯彻习近平总书记重要讲话精神率先建设老城市新活力示范区三年行动方案》,建立完善“党建统领、政府主导、专家领衔、公众参与、社会协同”的历史文化街区保护机制。在读懂荔湾两千多年历史文化的基础上，深入研究城市更新的实现路径，保护传承岭南文化特色。修订完善城市更新相关文件，加强风险防控，科学有序推进城中村改造项目，在实施过程中坚决防止大拆大建。采用“绣花”功夫，宜商则商、宜居则居，全面启动14个历史文化街区保护提升工作，力争今年开工6个以上，打造更具核心竞争力的特色文化品牌和宜居街区。注重人居环境改善，推动剩余50个老旧小区微改造项目，加快补齐基础设施短板。优化共同缔造机制，发挥群众主体作用，实现共商共建共治共享，满足居民美好生活需求。市区共同探索南片昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告土地出让收入“反哺”北片历史文化保护传承的政策措施，争取成为市级试点，为实现老城市新活力提供有力保障。本工作方案旨在落实落细习近平总书记重要指示精神，延续昌华大街历史文化街区记忆，抓好历史文化保护传承工作，对昌华大街的文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑进行保护修缮，将历史文化街区保护提升工作落于实处。本次项目建设有助力做好昌华大街历史文化保护传承工作，让昌华大街焕发新活力。3.2.2.项目建设有助于改善昌华大街历史文化街区环境，实现商旅文创协调发展《荔湾文商旅活力区保护传承三年行动方案(2022--2024年)》提出，通过文商旅融合，发展提升历史文化街区的经济、社会效益，有机串联上下九、恩宁路、沙面、西堤、荔枝湾、陈家祠等历史街区，突出永庆坊、泮塘五约等关键节点，努力将荔湾北片区打造为看点集中、业态丰富、魅力十足的文商旅活力片区，实现党建引领文商旅活力片区基层治理质量和建设水平整体跃升。荔湾区十四五规划提出着力发展文体事业。坚定文化自信，更加珍视积淀千年形成的岭南文化，突出荔湾特色，开展好党员干部读懂广州、热爱广州、奉献广州系列活动。创新开展“三月三一批特色精品旅游线路，丰富业态内涵和游览体验。构建公共体育服务体系，制定实施全民健身实施计划，新增一批社区运动设施，完善10分钟文体圈。全方位开展文化惠民活动，推动民间私伙局进粤博，让博物馆真正“活”起来。加快推动图书馆新馆及档案馆一体化建设、西郊游泳场智能化改造和芳村体育中心设施更新。作为“老广州”的核心区，昌华大街历史文化街区发展历史长，场地内部以居住用地为主，沿恩宁路、龙津西路、多宝路为沿街商铺，街区内部设有幼儿园、养老院、街道办等公共设施及少量商业设施。此外，昌华大街历史文化街区主要为卖场、零售快餐等地段产业，功能较为单一。加上公共开放空间、文化展示空间，岭南建筑风貌等文化产品开发力度不足，使得昌华大街历史文化街区虽有浓厚的历史文化底蕴，却没有与之相适应的文化氛围，导致商旅文发展缺乏联动，难以形成强大的竞争力。本次项目有助于通过空间环境的整治，构建符合总体发展定位，着力 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告沿昌华横街、昌华新街打造文旅体验带，沿河涌构建滨水休闲带，丰富用地周边沿街商业街道业态及特色，充分提升街区活力。3.2.3.项目建设有助于改善昌华大街历史文化街区场地条件，改善街区环境质量昌华大街历史文化街区场地及车行道条件是街区人居环境改善的主要构成部分。区场地：其中街区场地问题主要体现在路面铺装破损，部分路面受基层影响呈现出不规则的凸起或塌陷；部分人行场地被垃圾桶和杂物占据，不仅影响居民通行且存在卫生和安全的问题；花基和树池整体较为破旧且风格不一；场地附属的车止柱、盲道、井盖、人行道栏杆、多杆合一等市政设施存在不同程度的缺失和破损。车行道问题主要体现在因久未全面刨铺，部分路面的坑洞填填补补，长裂缝明显，长期将影响行车安全。为保证昌华大街历史文化街区场地质量，改善街区场地和车行道现状条件，打造宜商宜业宜居的步行和车行空间，为市民提供更好的出行体验和人居环境，有必要对场地进行全面的修复。3.2.4.项目建设有助于优化昌华大街历史文化街区建筑立面，改善建筑整体形象沿街建筑立面作为构成街道空间的主要元素，在表达城市街道的功能和历史文脉方面就显得格外重要。随着时代的发展，道路两侧形成了类型和风格多样化的建筑环境。但由于这些建筑建造年代不同，所用材质、色彩各异，相互穿插缺乏整体立面污垢明显，违规加建，建筑局部立面风格与周边环境不协调，建筑整体行事风格与周边环境不协调等问题。本次项目建设将有助于解决建筑界面风格不能衔接以及建筑立面与规划定位不符的问题，突出重点环境，形成连续界面与和谐的色调，重塑建筑立面的形象，改善昌华大街历史文化街区的总体质量和品味。3.2.5.项目建设有助于改善里巷空间格局，打造精细化的人居环境昌华大街历史文化街区空间形态较为特殊，其顺势而为的街道走向，错落交织的里巷格局不同于广州市的其他地区，体现在功能结构、街坊形式、肌理、街道尺度和建筑体量等诸多方面。人口老龄化问题较为严重，适老化空间不足；缺乏吸引昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告年轻人的业态和空间；公共空间和社区营造活动不足，社区居民的交往活动较少滨水及街巷的公共空间数量及设施不足。本项目建设将从里巷空间建设的实际需求出项目将整合公共空间，高密度条件下的连续式线性系统+针灸式公共节点；完善公共设施，社区公共服务点；疏解公共停车，北入口地下停车场+内街局部临停+规范非机动车停车。社区营造培育，美丽街巷主题，打造特色活动及配套空间。进一步精细化城市环境的功能和类别，为人们提供更安全、健康、舒适、高效的街道生活空3.2.6.项目建设有助于优化街区滨水空间，创建更丰富的视觉体验目前昌华大街历史文化街区范围内滨水界面较长，但步行连续性中断，昌华苑滨水空间步行连续性不佳，昌华苑西侧及西南侧未设置滨水步道。而对岸有连续的滨水步道，步行连续性较好。时敏桥下东侧行人无法通过，需沿楼梯上桥，而桥下西侧有步行栈道穿过。滨水公共空间数量及设施不足，部分建筑出入口与滨水空间的使用相互影响，滨水道路暴雨易积水，岸边栏杆缺失，存在安全隐患，部分滨水道路过窄，缺乏坐凳等休憩设施。项目将整合滨水空间点线结合，重建连续滨水岸线，连通涌边步行栈道，整合滨水步行系统；针灸式构建滨水口袋公园，结合座椅与种植池，形成入口广场，扩大活动面积。优化滨水慢行岸线，整治现状滨水植被增加观赏性，替换现有护栏，保证安全性、舒适性合美观性，滨水道路铺设仿古石材与透水砖路面。贯通街道与滨水空间，激活社区内部，增加滨水区、架空层等口袋公园，不同程度实现院落的共享使用，增加公共活动空间，形成更为疏朗和宜人3.3.项目建设的可行性3.3.1.项目建设符合“十四五”时期荔湾区城市发展的总体要求荔湾区“十四五”提出全面贯彻新发展理念，建设产创联动示范区、城市治理2021年7月，广东省人民政府公布第三批广东省历史文化街区名单。至此，全省已公布三批共104片历史文化街区，广州共有26片历史文化街区，其中14片位于荔湾区。昌华大街历史文化街区不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑等历史文化昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告资源丰富，是西关文化传承的重要载体，是荔湾区“老城市新活力”的重要载体，符合广州市、荔湾区城市发展的总体要求。3.3.2.项目周边市政基础设施和公共服务设施较完备本项目地处荔湾区城市建成区，市政基础设施和公共服务设施较为完备，可以满足项目建设和运营的需要。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告第四章项目选址与建设条件广州，中国第三大城市，国家中心城市，国务院定位的国家三大综合性门户城政治、军事、文化、科教中心、国家交通枢纽，社会经济文化辐射力直指东南亚。广州有着两千多年的历史，是中国历史文化名城，中国最大、历史最悠久的对外通商口岸，海上丝绸之路的起点之一，有“千年商都”之称，是中国重要的对外贸易广州下辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城十一区，辖区面积7434平方千米。根据第七次全国人口普查数据，广州市常住人口1867.66万人，与2010年第六次全国人口普查的1270.08万人相比，十年共增加597.58万人，增长47.05%,年平均增长率为3.93%。广州是我国国内经济最活跃，经济增长速度最快的城市之一，综合经济实力位居全国各大城市前列。综合实力显著提升，经济实力跃上新台阶。2021年地区生产总值2.82万亿元，同比增长8.1%,5年年均增长6.1%。固定资产投资超8500亿元，增长11.7%,年均增长10%。民营经济增加值、社会消费品零售总额、商品进出口总额均超万亿元，国有企业资产总额超5万亿元。产业升级步伐加快。形成6个产值超千亿元的先进制造业集群、6个增加值超千亿元的服务行业，战略性新兴产业增加值占地区生产总值比重突破30%。获批建设国家绿色金融改革创新试验区，广州碳排放交易中心碳配额现货交易量全国第一。广州期货交易所揭牌运营，实现国家级金融基础设施历史性突破。发展质效明显提升。来源于广州地区的一般公共预算收入累计3.13万亿元，地方一般公共预算收入累计8475亿元，年均增长5.2%和6.2%。城乡居民人均可支配收入年均增长7.9%和10%。单位GDP能耗约为全国平均水平一半。习近平总书记对广州高度重视，寄予殷切期望，要求广州实现老城市新活力，在综合城市功能、城市文化综合实力、现代服务业、现代化国际化营商环境方面出昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁；总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的《粤港澳大湾区发展规划纲要》,要求广州充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。我们牢记嘱托、感恩奋进，坚决扛起国家中心城市、大湾区核心引擎、省会城市的责任担当，以实际行动拥护“两个守正创新，让老城市的厚重底蕴在新时代绽放新活力。时刻谨记习近平总书记“文明传承、文化延续”嘱托，深刻领悟“老城市”与“新活力”的内在逻辑和辩证关系，焕发“老城市”历史文化的积淀、优秀品质的传承、历久弥新的魅力，注入新时代的创新力创造力、新担当新作为、新气象新活力。守护好“老城市”,为“新活力”提供历史积淀和坚实基础，澎湃出“新活力”,为“老城市”注入蓬勃朝气和源实现新作为，让历史文脉与现代文明在广州交相辉映，建设活力全球城市。正确把握处理好全面和重点的关系，以“四个出新出彩”的重点突破牵引带动经济社会高质量发展。深刻领悟和把握认识综合城市功能、城市文化综合实力、现代服务业、现代化国际化营商环境之间的内在联系和逻辑要求，进一步激活和充实城市精神、深化改革开放、优化功能品质，推动四个方面的政策措施统筹协调、系统耦合，在目标取向上相互配合、在实施过程中相互促进、在实施成效上相得益彰，牵引带动经济社会高质量发展，不断实现出新出彩。4.1.2.荔湾区概况荔湾区地处广州市西部，俗称西关，因“一湾溪水绿，两岸荔枝红”的美丽景致而得名，是广州市独具岭南特色的中心城区和广佛都市圈的核心区。东部与越秀区相连，北部、西北部与白云区水陆相通，西部与佛山市南海区接壤，交通四通八达，地理位置得天独厚。面积62.4平方公里，常住人口103万，下辖22条行政街，193个社区居委会。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告荔湾自古以来风物荟萃、名胜云集，是广州海上丝绸之路的起始地、岭南文化的中心地、近代中国革命的策源地和中国改革开放的前沿地的缩影和窗口。两千年的历史长河，在古老的西关流淌、沉积，形成了商埠名店、古刹祠堂、老街旧居、美食曲艺、国医保健、掌故传说、花香茶浓等丰富人文资源。佛祖达摩的“西来初清代唯一的外贸通商口岸十三行、广州市第一条商业步行街，吸引着八方俊杰、九2018年10月24日，习近平总书记视察广州、亲临永庆坊作出重要指示——城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。近年来，荔湾区在广州市委、市政府的正确领导下，进一步解放思想、开拓创新，结合区情实际，始终牢记习近平总书记的深情厚爱和关心关怀，并以此作为一切工作的根本遵循和行动指南，感恩奋进、砥砺前行，坚定扛起荔湾作为国家中心城市和粤港澳大湾区广佛极点核心区的使命担当。经济发展负重前行。精准施策应对疫情影响，经济运行秩序快速恢复、发展态势持续向好。2021年地区生产总值完成1209.79亿元、增长8.5%,增速位列全市第5;地方一般公共预算收入53.12亿元、增长4.1%;实现固定资产投资473.47亿元、增长10.1%;143个重点项目完成投资230.65亿元，40个市“攻城拔寨”项目累计完成投资169.78亿元，投资完成率128%。大力发展实体经济，规上工业总产值366.98亿元、增长6.7%,规上工业增加值216.98亿元、增长6.5%。着力推动消费升级，社会消费品零售总额644.01亿元、增长14.3%,批发零售业商品销售总额3501.77亿元、增长20.2%,住宿餐饮业营业额108.23亿元、增长15.6%,成功举办广州国际茶产业大会，区位列中国夜经济繁荣百佳县市榜单第二位。重大战略深入对接。牢牢把握“双区”和两个合作区建设战略机遇，在交流合作中提升发展能级。充分发挥好荔湾产业、服务等方面的优势，深入对接“港澳所需”“湾区所向”,大坦沙国际健康生态岛、广州国际医药港纳入穗港澳国际健康产业城规划范围，荔湾粤港澳大湾区医药健康综合试验区成功创建，广佛高质量融合深入推进。推动大湾区教育融合发展，粤港澳姊妹学校增至37所。出台《荔湾区珠江沿岸高质量发展产业规划(2021-2025)》,以全生命周期管理的理念统筹谋划珠江沿岸区域功能和产业发展布局。开放型经济水平明显提升，将昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告的企业纳入AEO(经认证的经营者)重点培育名单，辖内开通FT(自由贸易)账户的企业大幅上升。重点平台和重大项目建设成效显著。举全区之力建设三大平台，出台配套开发建设和传承保护三年行动方案。白鹅潭商务区土地整备加速推进。国家呼吸医学中心(广东)投入使用，广州国际医药港首期项目“健康方舟”正式运营，省“三馆合一”项目主体结构即将封顶，广船一期、鹅潭一号总部、白鹅潭国际金融中心等项目顺利推进。以“绣花”功夫建设荔湾文商旅活力区，注重历史文化保护，突出地方特色，杜绝大拆大建，永庆坊完成二期微改造并对外开放，获评省文化和旅游融合发展示范区，并上榜首批国家级旅游休闲街区。制定泮塘五约保护传承提升三年行动方案，着力把泮塘五约打造成老旧小区微改造的典范。启动荔湾区全域旅游规划编制和创建申报，高标准推进省粤港澳大湾区文化遗产游径西堤示范段建设。城市有机更新稳妥推进。坚持历史文化保护优先原则，组建历史文化名城保护专家委员会，完成7个老旧小区微改造项目，46个老旧小区和25条道路“三线”整治工作全面竣工。有序开展8个已批城中村改造项目，茶溶、东激复建安置房建18个旧厂改造项目稳步实施，珠江钢琴厂改造为创新创业孵化园，岭南V谷智能科技园项目完工验收，广船地块央企总部、东洛围码头项目加快建设。4.2.建设项目选址本次昌华大街历史文化街区保护活化利用项目位于广州市荔湾区昌华街道，被龙津西路-恩宁路-多宝路、及荔湾涌所环绕，是荔湾区14片历史文化街区之一。项目场地北至逢源中约，东至龙津西路、恩宁路，西、南以原荔枝湾涌支流(昌华涌)为界，包括昌华苑社区、西关大屋社区部分区域。项目总用地面积6.06公顷，其中昌华大街历史文化街区核心保护范围4.84公顷、昌华大街历史文化街区建设控制地带1.22公顷。历史文化街区具体范围如下；另依据荔湾区北片道路品质化建设需求，拟将黄沙大道、粤南大街道路整治工作纳入昌华大街历史文化街区保护活化利用项目。其中黄沙大道为主干道，位于多宝街、昌华街道，起于六二三路、终于中山八路珠江大楼，道路长2174米，宽约39.2米；粤南大街为支路，位于昌华街道，起于黄沙大道、终于西郊泳场对出，道路长399米，宽约12.2米。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告图例图例广州历史城区范田广州历史城区研究池田荔湾区历史文化街区非荔湾区历史文化街区项目设计范围图4.2-1:项目在荔湾区历史文化街区中的区位示意图逢源中约逢源中约图例[:二：][:二：]昌华涌核心保护范围4.84公顷建设控制地带1.22公顷昌华涌龙津西路图4.2-2:昌华大街历史文化街区选址示意图昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告图4.2-3:黄沙大道、粤南大街区位示意图4.3.1.人口情况昌华大街历史文化街区涉及多宝街道，包括昌华苑社区、西关大屋社区部分区区，其中昌华苑社区常住人口3332人，流动人口462人；年龄分布情况为：0-14岁占13%,15-59岁占51%,60岁以上达36%。西关大屋社区(局部):常住人口131人，流动人口19人；年龄分布情况为：0-14岁占1%,15-59岁占45%,60岁以上达54%。4.3.2.现状建筑规划范围内建筑总数：425栋总建筑面积：约10.4万m²建筑密度：54%;民国建筑：295栋(占比70%)建国后建筑：130栋(占比30%)。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告由于昌华苑经历了多次维修与整治，因此总体建筑质量较好，危房数量较少。A类和B类建筑共348栋，约占82%C类和D类建筑共77栋，约占18%。A类：建筑质量完好，多数为竹筒屋或新建建筑；B类：建筑质量较好，局部立面门窗有所破损，不影响整体观感，以有年代的保护对象类建筑居多；C类：建筑质量一般，外墙开裂，存在漏水等问题；D类：局部危房，质量较差。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告龙宝A(建筑质量好)B(建筑质量较好)C(建筑质量一般)D(危房)保护范围内共计21栋建筑超过12m,对片区风貌造成一定影响。其中五层11栋；六层5栋；七层3栋；九层2栋。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告图7层及以上建筑示意图规划范围内现状居住建筑331栋、整栋空置、仓库6栋、公共设施10栋、商业建筑：78栋(102间)。商铺主要分布于多宝路两侧与恩宁路和龙津西路一侧，以餐饮业为主。社区内部有少量商铺，以咖啡、培训类为主。公共设施以政府办公为主，另有两栋养老院和一栋幼儿园。因为教育用地问题，部分公共建筑因整改需要拟搬迁。幼儿园缺少户外场地。基地内缺少公共卫生 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告居住类居住类行政办公公共服务设施仓储/空置图4.3-4现状建筑功能分布图(首层)居住类居住类行政办公公共服务设施商业仓储/空置昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告图4.3-5现状建筑功能分布图(二层)根据现状摸查，片区内建筑产权主要为：整栋公房、混合公房以及私房三种；其中整栋公房29栋(租赁公司20栋；政府所属6栋；国企所属3栋);混合公房53栋(政府所属公房+私房2栋；租赁公司公房+私房51栋);私房343栋。路公房(西关租赁公司管理)公房(政府所属)公房(国企所属)公私混合类(西关租赁公司管理公房+私房)公私混合类(政府所属公房+私房)私房(个人/单位)图4.3-6现状建筑产权分布图(1)租赁公司管理公房根据现状摸查，租赁公司管理公房总建筑面积约1.35万平方米，其中整栋公房20栋，混合公房51栋。有空置的公房总数28栋，空置总面积约1956m²。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告龙整栋公房混合公房(首层公房)混合公房(非首层公房)高空置率(70%-100%)中空置率(30%-70%)低空置率(0-30%)无空置图4.3-7租赁公司管理公房分布及空置率分析图(2)其他产权公房其他公房约9栋，其中政府所属6栋、国企所属3栋(其中1栋是危房)、混合公房(政府所属公房+私房)2栋。 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告公房(政府所属)公房(国企所属)公私混合类(政府所属公房+私房).(3)私房部分建筑的屋面防水层、排水、排污管道需维修；建筑外立面加建设施影响历史风貌；部分私房存在自行加建的情况，局部构件与原有历史建筑风貌冲突；此外，现状私房中保护对象类私房44栋、区级文物保护单位2栋、区登记保护文物单位7栋、历史建筑18栋、传统风貌建筑线索11栋、其他具有保护价值的建筑6栋。危房3处。保护建筑的修缮和利用不足，个别建筑有合作活化意向。图部分私房占用公共空间4.3.3.现状公共空间昌华大街历史街区空间系统可分为滨水空间、外部道路、内部街巷三个部分。其中滨水空间：4个步行出入口；外部道路：恩宁路、龙津西路为传统骑楼形态，多宝路为林荫路形态。恩宁路商业发展较为滞后。内部街巷：昌华苑社区街巷有东面3个人行出入口，北面1个车行出入口。昌华新街、昌华横街历史风貌保存完好程度最高。西关大屋社区缺乏社区内部公共活动空间，较为独立封闭。存在主要问题为：社区建筑密度较高，公共空间环境数量较少；未能充分展现昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告社区的历史文化环境特色；小区围墙及破损甬道；缺乏集中绿地空间；河涌植物杂乱，蚊虫较多；小区入口存在高差，有待修缮。●●街区空间系统使用情况分析场地建筑建筑内部空地开放空间河道外部交通内部街巷滨水步道□桥梁街边绿化规划红线图4.3-8街区空间系统使用情况分析图(1)滨水空间滨水界面较长，但步行连续性中断昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告宝额滨水节点·滨水空间不连续图4.3-9滨水空间系统分析图昌华苑社区西、南等多面均临荔湾涌，但部分区域现状建筑(包括文物建筑)紧贴岸线，导致无法通行；而且对河涌的历史风貌也造成较大的影响。社区西北部与荔湾湖直线步行距离仅约5分钟，但目前北行前往荔湾湖需通过与场地具有一层高差的多宝路楼梯上下、和跨越多宝路繁忙的路面，对于以老年人为主的社区居民而言难度较大；对岸亲水栈道可从多宝路时敏桥下方通往荔湾湖，较为便利，但目前缺乏步行桥与对岸联系，绕行南部桥梁对于老人而言距离较远，适老性不足。根据《昌华大街历史文化街区保护活化利用实施方案》的民生60项问卷调研以及征求意见公示的反馈，居民有着对滨水公共活动空间的步行连续性、跨涌方便性有着极大的诉求，无论在民生提质方面还是历史保护方面都有着重要的意义。从民生提质角度考虑：局部滨水栈道的建设可以实现滨水慢行岸线的连续性与滨水节点空间的可达性，方便社区居民特别是老年人在社区的亲水活动，从而提高社区滨水地区的适老性和使用活力。步行桥的设立可以让居民避免跨越多宝路时敏昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告桥的一层高差和繁忙路面，方便社区居民特别是北部居民从多宝南横街直接步行到河涌对岸的栈道，通过时敏桥下空间直达荔湾湖公园，提高了街区居民通往荔湾湖公园的安全性与便捷性。从历史保护角度考虑：昌华涌水系及沿岸一带自古以来就是民俗文化与活动的载体。自西汉起便呈现出荔基鱼塘的人文景观；五代南汉时期被辟为西园宫苑，荔枝成熟之季于水上画舫游玩，举办“红云宴”;明代的“荔湾渔唱”成为羊城八景之一；清代兴起水上游河活动；民国时期形成水路便利的半岛型社区。直到30年代新式道路网络构建，部分历史水系才成为暗渠，建国后荔枝湾涌在城市快速建设中被掩盖，滨水空间质量逐年下降。跨涌桥梁与滨水栈道的增设，有利于恢复昌华涌水系承载街区公共活动的属性，疏通历史街区公共空间，复兴荔枝湾涌水系文化，改善昌华涌滨水环境，为周边居民活动和游客观光提供条件。(2)外部道路整体环境尚可，但特色和活力不足。多宝路为林荫路，西段存在高差，东、中段沿街以商业为主，店面杂乱且无历史街区特色。同时多宝路北面有学校、医院等公共服务设施，街道人流量大，人群步行空间狭窄，路边非机动车停放较为混乱。恩宁路经过原有整治，骑楼街整体风貌保存较好，但局部仍存在一定问题。龙津西路沿街整体空间环境较好，但店铺招牌过于统一，缺少传统历史街区特图龙津西路现状图(3)内部街巷内部街巷基本保持了传统的布局，以及一定的社区活动的滨水可达性。这些道路兼具交通、停车以及居民公共活动等功能。其中昌华南街、昌华新街西段、多宝南横街西段公共活动使用较多。昌华大街西段因养老院建筑阻挡无法到达水边。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告图4.3-10内部街巷分析图(4)绿地系统乔木分布以外部道路、滨水区及院落为主。无现有绿地，无连木成林的绿地；存在部分宅前绿化整体绿化氛围良好。保护树木：古树1株(桥头黄葛树编号);古树后续资源7株(大叶榕、小叶榕);大树95株17种(非洲楝占比25%)。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告古树名木古树后续资源大树规划红线滨水绿化院落绿化宅前绿化图4.3-11街巷绿化分布图4.3.1.现状公共服务设施需增设快递服务设施、需增设家政保洁等公服设施数量、改善出入口适老设施及无障碍设计、垃圾投放点布局设点存在噪音、气味等影响、健身设施数量不足、部分昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告行政办公公共服务1市图4.3-12公共设施分布图图部分公共设施现状图4.3.2.道路交通(1)场地周边交通①动态交通：对外交通：多宝路、恩宁路、龙津西路为对外主要道路。多宝路交通压力最大；公共交通：最近地铁站约8min步行时间(如意坊);公交站点：300m范围内有2个公交站点，300-500m范围内有2个公交站，共7条公交线路；昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告步行交通：场地内步行为主，部分道路人车混行。场地对岸沿河步道连续；水上交通：场地在西关游船流线上，但没有停靠站点；②静态交通：周边公共停车资源较少，而需求较大。场地周边500m范围内仅广医三院一个大型停车场，且无法满足自身需求。其余均为小型停车场。带来了社区内巨大的停车空间需求。广州基苔教十甫堂停车点(地下)广州基苔教十甫堂停车点(地下)共约20个车位新广医三院车场(地面)共约438个车位新风社区停车场共约30个车位道路停车位(地面)共约20个车位昌华苑内停在场(地面)共约60个车位内街内巷使车场(地面)共约10个车位如意坊地铁站停车场(地面)共约50个车位遵菜路道路停车位(地面)共约156个车位社会现状停车场300m范围圈500m范围圈图4.3-12现状停车场分布图道路停车位(地面)路边车库(地面)共约35个车位①(2)场地内部交通①道路交通系统仅有多宝路的昌华横街车行出入口，其余均为步行出入口。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告图4.3-13场地交通系统分析图②静态交通系统机动车位均设主要街巷路边停车位，影响步行交通和历史风貌。非机动车位部分街巷停车缺乏规范，占用公共空间。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告宝规划红线图4.3-14机动车位分布图规划红线 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告由于地块及个别市政路重新建设，部分给水管将结合拆建工程进行修复。社区微改造已整治过雨污管网体系，但仍然存在一定问题，未完全实现雨污分部分建筑雨水管未接地，部分雨水口未设置防虫网，部分路段存在水浸点，设图4.4-1现状排水分析图项目内现状电力管线已下地，无架空电力线路；部分电箱、信号箱等电力设施昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告根据广州市高压电网规划，向规划区供电的西关变电站由3×40MVA扩容至3×63MVA,本项目规划增加的用电力量对供电系统影响较小。电信线路仍有较多的架空线路未下地。项目通信需求无较大变化，对周边市政通信设施影响不大。社区现配备消防站、消防栓等设施，但部分设施存在一定程度的损坏，且部分图4.4-2基础设施分析图综上所述，项目区域内的基础设施良好，能满足项目建设条件。综上所述，项目区域内的基础设施良好，能满足项目建设条件。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告第五章建设方案2.《广东省城市绿化条例》(2014年修3.《城市公园规划与设计规范》(2009年);5.《广东省历史建筑和传统风貌建筑保护利9.《广州市历史建筑维修缮护利用规划指引(试行)——传统居民》;12.《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》(2020年);13.《广州市人民政府办公厅关于印发广州市老旧小区改造工作实施方案的通知》(穗府办函(2021)33号);14.《广州市老旧小区微改造实施方案编制工作指引(试行)》(2018年11月);15.《荔湾区各级不可移动文物单位名录》(2021年统计);17.《广州市荔湾区人民政府办公室关于印发三大平台三年行动方案的通知》;18.《荔湾文商旅活力区保护传承三年行动方案(2022——2024年)》;昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告心成发挥重要作用心成发挥重要作用汪伪政府高官熟规相旧居二花旦王、悲情圣手、梨园“伶圣”、广东梅兰芳、梅兰芳“最崇拜”的同行、花旦王、悲情圣手、梨园“伶圣”、广东梅兰芳、梅兰芳“最崇拜”的同行、培育英才的一代宗师多宝路77号(私房)确名伶干里验旧属群多宝南横26号(公房群正直爱国的传奇实业家及慈善家昌华新街12号(公房)侧腾天似、肺小条昌华新街14号(私房)陈天纵：著名粤剧编导，个解放军角色。迁伪政府高言陈清选所建宅邮国粤剧改革的标志性人物“一=======有公馆建筑的特征 5.3.总体定位总体定位：西关文商旅活力提升带的重要节点。文商旅活力提升的创意节点、水陆线性廊道网的连接节点。落实建设“岭南文化核心区”战略要求，从旧城文化复兴、功能活化、产业振兴的高度考虑，从过去单项目实施思路，转变为旧城全面联动统筹，在荔湾旧城构建“三带串联、多廊成网”更新整体框架，整合既有更新项目与潜力发展资源，实现旧城全面复兴：西关文商旅活化提升带：依托荔枝湾涌、恩宁路-上下九骑楼街，整合现有商业、文化、旅游资源，打造“动静皆宜”西关风情文商旅活化提升带；滨江精品服务带：整合荔湾老城滨水空间资源，重点投放高端商业、商办、旅游服务功能，打造广州西部滨江精品服务集聚带；岭南风貌体验带：南北向联动陈家祠、上下九、华林寺、沙面等文保单位及周边历史文化街区资源，打造从“中到西”的岭南传统风貌展示的体验带。多廊渗透成网：依托现状道路、水系、巷道等线性要素，进一步构建老城发展网，全面整合文商旅资源。图5.3总体定位结构图昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告验楼商山验楼商山2、功能定位活骑楼：丰富用地周边骑楼街等沿街商业街道的业态及特色。优社区：优化社区公共空间结构，完善社区公共服务功能。创体验：在居住社区基础上，挖掘历史文化资源，适当兼容文化展示、艺术设计、茶饮轻餐、休闲体验、创意零售、特色民宿等功能，充分提升街区活力。林荫道南业带路依活动、体闲体验创薅零传、民宿昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告“曲水——商路——横街”的三带连接。曲水：昌华涌—荔湾湖、永庆坊的滨水景观带；商路：恩宁路—龙津西路—多宝路的沿街商业带；横街：以昌华横街为主轴的历史街区文化体验带。5.5.历史街区活化建设方案5.5.1.保护规划实施路径根据《昌华大街历史文化街区保护利用规划》,结合街区内街巷、建筑等保护对象的实际情况和产权条件，区分不同类别保护对象的保护措施、不同产权情况的活化模式、不同现场条件的实施步骤，为历史文化遗产的科学保护与永续利用提供具有可操作性的实施路径。分类保护措施一、建筑根据街区内建筑物保护级别不同，对保护对象进行分类，并采取不同保护措施二、街巷对外部街道进行改造，对内部重要街巷修缮。同时对几个巷门重新进行改造设计。三、水系强历史街巷对滨水区的开放性。四、树木古树树池修复，新增社区花园，突出岭南古树文化的特色。五、文化对道路环境及周边建筑进行修缮及活化利用，形成了三个主要的历史文化展示节点。在风貌较好的建筑院墙设置文化展示墙昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告5.5.2.总平面图和鸟瞰图示意2、鸟瞰图荔湾涌水系保护建筑对象分类实施外部商业街道+内部历史街区其他建筑分步管控街巷风貌分类管控昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告2、保护规划结构空间肌理延续：水·路·街水：延续荔湾湖—昌华涌—永庆坊的滨水景观和文化氛围；路：丰富恩宁路—龙津西路—多宝路的传统商业特色；街：通过疏通、整治，以昌华横街为主轴复兴昌华苑滨水高品质宅园街区的历史价值。■巷道打通巷道断头水路系统外部道路■巷道打通巷道断头水路系统外部道路整治街巷内部街巷巷道系统绿化系统机动车道图5.5-1保护规划结构图3、保护建筑与其他建筑根据街区内建筑物保护级别、价值及保存状况分为“一类、二类、三类”,其他非保护建筑为“四类、五类”,不同的保护整治措施。针对不同等级不同类型建筑，分别采用不同措施，各措施详细做法如下：修缮：针对“不可移动文物”的措施。贯彻“不改变文物原状”和“修旧如旧”昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告维修改善：针对“历史建筑”采取的措施。建筑外立面不可改变原来的特征与基本材料，内部设施和空间布局可变动。改善(保留):针对“传统风貌建筑、传统风貌建筑线索”采取的措施。原则上不得迁移，不宜重建。在不损害历史风貌真实性的原则下，按照风貌指引，对建筑外观加以维护修饰，鼓励对建筑内部使用条件进行改善提升、适合现代使用；整饰：针对“与历史风貌无冲突的其他建筑物、构筑物”采取的措施。保持建筑风貌不改变，重点对建筑外观加以维护修饰。整治更新：针对“与历史风貌有冲突的其他建筑物、构筑物”采取的措施。较容易改造的，通过改变立面外观的方式，或者通过降低建筑高度或改变建筑造型，能与整体传统风貌取得和谐；保存质量较差的，拆除或采取拆除内部空间、保留建筑周边框架的处理方式；近期难以改造的，在条件许可情况，结合更新改造予以拆表5.5.3保护建筑分级分类表分类适用建筑类别数量保护整治措施一类区级文物保护单位5栋修缮10栋二类历史建筑历史建筑29栋修缮、维护、1栋传统风貌建筑线索13栋三类不可移动文化遗产保护建筑2栋保留、维修、改善建议新增8栋四类其他建筑物与历史风貌无冲突的其他建筑物、构筑物整饰五类与历史风貌有冲突的其他建筑物、构筑物整治更新昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告(1)公房保护建筑保护区级文物保护单位多宝路73号国企多宝路75号租赁公司县华新街27号租赁公司昌华新街29、29-1号国企多宝南横街26、26-1号租赁公司多宝南横街30号租赁公司县华新衡16号租赁公司多宝路114号租赁公司多宝街81号租赁公司多宝南横街6-1号租赁公司多宝南横街38号租赁公司昌华大街2-2号租赁公司昌华新街8号租赁公司昌华新街10号租赁公司时敏桥县华新街12号政府(广州市)多宝街58号租赁公司昌华大街24号租赁公司租赁公司租赁公司多宝路82号租赁公司多宝大断街2号租赁公司建议新增昌华东街8号租赁公司昌华东街10号租赁公司■区级文物保护单位区登记保护文物单位国企租赁公司租赁公司国企租赁公司租赁公司租赁公司多宝路73号多宝路75号昌华新街27号昌华新街29、29-1号多宝南横26、26-1号多宝南横30号昌华新街16号改善历史建筑租赁公司租赁公司租赁公司租赁公司租赁公司租赁公司政府(广州市)租赁公司租赁公司多宝路114号多宝街81号多宝南横街6-1号多宝南横街38号昌华大街2-2号昌华新街12号多宝街58号昌华大街24号昌华大街24号改善传统风貌建筑线索建议新增其它具有保护价值的建筑租赁公司租赁公司租赁公司租赁公司租赁公司租赁公司逢源南约巷65号逢源中约57号多宝路82号多宝大新街2号昌华东街8号昌华东街10号|图5.5.3-3现状公房改造措施及意向示意图(2)文物建筑保护修缮标准导则结构对存在安全隐患的特殊情况，结合结构鉴定以及实际使用需求适当加固和调整布局被确定为核心价值要素的环境要素需予以原样保留材质对建筑外立面的特色风格、材质及色彩需原样保留问题的外立面特色材质及色彩须以原有样式和材料进行修复与原有风貌不符的外立面材质及色彩须以原有色彩进行调整，使建筑保持风貌统一被确定为核心价值要素的装饰构件须予以原样保留对存在缺损、破损、开裂、褪色等问题的对缺失或与原有风貌不符的装饰构件须以原有材质及色彩进行调整，使整栋建筑保持风貌统一被确定为核心价值要素的环境要素须予以原样保留其它不涉及核心价值要素的环境要素可结根据建筑的区位、特点、空置率等，在不破坏核心价值要素的前提下，按照保护规划的建议和指引进行活化利用昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告4、总体功能活化策略文创业态培育文创业态培育功能活化综合活化模式丰富业态++综合运营慢生活新文创综合产权功能多管齐下公房活化多元活力 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告整体功能活化策略以打造复合业态体验为思路，以慢生活·新文创为主商业街道丰富业态和特色，吸引年轻人消费创业。在新文创方面，链广府文化沉浸式体验街区的非遗手工艺坊，打造和完善从非遗技艺、实践体验到产品销售的文化产业；在新经济方面，发掘多元高质量生活轻餐饮，打造西关特色餐历史街巷打造内部怀旧新餐饮、文化创意互动产业链。利用街区历史建筑遗存与“半岛型”滨水空间，发展文化展览与参与式市集活动，营造静谧氛围发展文创龙津西路骑龙津西路骑多宝路创新休闲吸纳青年昌华涌昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告(1)位置重要：位于昌华横街主街，或滨水、出入口等重要交通节点(2)身份重要：文物或历史建筑(3)产权与空置率：一般产权属于公房，且空置率较高，尤其是首层空置率较高的建筑，以及有合作意愿的私房次要活化：除重点活化外的公房。由于居住及产权等原因，活化项目采用针灸式的综合模式，均选择于规划空间结构的重要节点，以发挥触媒引导作用，为后续的保护和发展提供示范。活化路径：采用政府主导、社会合作、租户自主三种公房活化模式。对昌华苑部分建筑进行多元活化，外部街道实现新经济，新节点，新业态；内部街巷展现慢生活与青年创业文化；通过对建筑的多元活化，增强街区连通度，恢复旧有街区肌昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告政府主导(整栋活化)政府主导(首层活化)政府主导(立面修缮)社会合作活化租户自主活化(1)近期业态置换结合公房及其附属空间置换为社区办公与公共服务空间、文化展览设施、商业通过首层架空、开放院墙、功能置换等方式，增加社区内的公共服务空间，规划社区公服设施5处；场地内已承租给企业的公房部分用于办公，计划与租户协商，将部分空间开放给社区共享，规划行政办公设施2处；昌华大街1-2号整栋活化后置入商业与办公的混合功能，混合利用活化1处。结合公房设置文化展览设施，打造昌华社区活态博物馆等2处。结合恩宁路与多宝路的空置商铺进行活化，吸引年轻人创业孵化，利用社区内活化用作民宿3处。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告居住昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告图5.5.3-7近期公房功能活化项目(昌华横街核心区)示意图图5.5.3-7近期公房功能活化项目(昌华新街核心区)示意图 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告(2)远期持续优化①针对公服设施昌华新街32号(现状：颐寿养老院),增设滨水公共活动区域，恢复空间肌多宝南横8-1号、多宝南横4号(现状：昌华幼儿园):通过幼儿园及周边住宅整体开发，提升幼儿园规模、设施及室外活动场地。②其他建筑其余居住、商业等其他45栋空置率较低的公房进行持续性改造。③停车场地优化结合场地西侧空地实施。远期实施建筑图5.5.3-8昌华路新街29号现状示意昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告7、私房活化利用根据建筑等级及区位位置等要素综合考虑，对部分私房进行活化利用。通过联系与现有业主交流协商，提倡公私合作活化的模式，对部分空间共享使用，为街区例如昌华路新街29号、29-1号为文物，为高州市工业品家电集团公司所属，目前已与业主取得联系，拟改造为文创类企业咖啡+民宿。图5.5.3-9昌华路新街29号现状示意昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告5.5.4.公共空间活化整治1、立面整治(1)骑楼街立面整治骑楼街商业界面的多元化特色重现：延续传统空间形象，改善步行及商业环境，引入多样的业态主题。恢复建筑原有形制的特色，展示岭南建筑特色，规范骑楼改造与保护行为，鼓励店面空间设计创新，体现昌华未来商业蓝图愿景。骑楼街商业活动的多元化特色引导：在整体协调的基础上突出个性，保持良好昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告图5.5.4-1龙津西路南段建筑控制意向图5.5.4-2恩宁路北段建筑控制意向昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告(2)其他建筑立面整治按照保护利用规划关于建筑风貌的指引对“与历史风貌无冲突的其他建筑物、构筑物”持续进行建筑立面进行整饰，同时根据保护利用规划和实施方案的要求对“与历史风貌有冲突的其他建筑物、构筑物”进行建筑立面整治更新。外立面整饰、整治更新建议采用材料：水刷石、青砖、红砖以及黄、白色涂料、木材等。不破坏街区历史文化风貌，展示历史建筑风貌。附加物整治包括塑料雨棚、街旁晾衣、不锈钢防盗窗、色彩鲜艳店招、空调外机等要素，针对不同附加物采取不同整治措施进行规整，以提升街区环境品质。图5.5.4-3外立面用材意向图图5.5.4-4外立面附加物整治(2)公共空间整治对高密度历史街区的公共空间整合，从线性系统和点状节点两个层面优化公共空间。线性系统：重建荔湾涌滨水岸线的连续性、疏通街巷空间、优化街道步行环境与出入口无障碍联系；点状节点：针灸式的滨水及街巷口袋公园、共享院落。昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告滨水慢行岸线雨水花园街巷口袋公园外部道路整治滨水公共节点滨水埠头街巷共享院落无障碍设计滨水口袋公园新建栈道桥梁街巷界面整治租户共享院落图5.5.4-5公共空间规划图①滨水公共空间：点线结合加强滨水岸线的景观延续：通过东西入口景观阶梯改造、新建西侧步行桥等措施提高昌华社区与外部街区的联系性；增加码头，强化对外联系。恢复滨水节点的文化延续：通过慢行岸线+口袋公园+公共节点等滨水公共空间的一系列整治，保证昌华社区外部水系的连通，恢复历史街区水系肌理。连续滨水岸线：养老院等外侧滨水步行栈道(或架空)连通，界面开放；增加西侧步行桥直达荔湾湖公园；改善扶手、照明、座椅，整理植被绿化，修复透水铺滨水口袋公园3处、滨水休憩节点5处昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告雨水花园1处、埠头2处图5.5.4-6滨水空间节点规划图昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告图5.5.4-7滨水空间节点意向图昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告②内部街巷：疏通开放近期细分北部狭长地块，改善消防通风。通过西南角沿岸的栈道设置，提高街区滨水联通度。适度开放昌华横街旁建筑院楼，提高公共空间面积。远期进一步打通巷道，增强街区连通度。改建现有养老院，恢复旧有街区肌理，营造公共空街巷口袋公园：疏通巷道2处、改善和增加口袋公园3处。街巷共享院落：结合公房活化共享花园住宅院落1处。街巷柔性边界：利用街巷过渡界面鼓励社区交往和活力。结合微型管廊建设需要铺砌街巷石材路面；整治昌华东街、昌华南街、昌华大街、多宝南横街东侧混凝土铺装，改为石材铺装；滨水步行带采用条状花岗岩铺装保留内部街巷原有的青石板路面，对破损进行修补巷门修缮：优化小区巷门4处；重建或新建小区巷门3处；维修小区巷口1昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告图5.5.4-8内部街巷规划③外部道路商业步行空间：结合业态策划优化恩宁路与龙津西路骑楼街灰空间，适当增加商业外摆设施等；优化多宝路西侧人行道适老性无障碍设计。图5.5.4-9灰空间利用效果示意出入口空间：优化出入口适老性无障碍设计，针对变电箱等设施进行美化遮盖；内街打通，恢复街区历史肌理，入口巷道结合多宝街历史建筑，更好地展示历图5.5.4-10出入口空间优化5.5.5.绿化环境整治保护古树名木：保留现状古树1株，对其进行原址保护，树冠外5m划为控制保护范围；适当修剪延伸至建筑的枝叶，伤口涂刷保护液；定期巡查。保护古树后昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告续资源7株(大叶榕、小叶榕)。保护大树95株、其他树木155株维持原状，同时整理场地绿化：因场地密度高而增加少量绿化。增加主街乔木：在较为宽敞的主街局部增加乔木，增加街道景观丰富度，与建筑相互映衬，主路9株，次路10株。同时调整涌边灌木，草本搭配，减少蚊虫影规范宅前绿地：清理晶辉养老院前杂乱灌木，保证街巷通行宽度；调整靓少佳故居东侧空地，增加荔枝等当地果树种；引导居民丰富美化宅前植物，形成街巷绿化特色，烘托历史街区环境和人文氛围。宅前绿化古树名木2社区花园滨水绿化图5.5.5-1绿地系统规划昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告 昌华大街历史文化街区保护活化利用项目可行性研究报告5.5.6.公共设施完善整治①增设幼儿设施1处(昌华新街19号):近期整治包括围护更新：改造厨房减少对周边居民的影响；园前空间整理：优化儿童活动区接送空间。②完善社区公共设施：包括设置社区中心2处：昌华新街19号社区居委会办公搬入昌华大街24号首层，并开放院墙用作社区共享空间；多宝路82号，将首层商铺置换为游客服务中心。增设社区居民集市展览空间，提供举办社区活动的场所。增设公共卫生间1处(昌华大街9号)。③设置社区