房东合同免责条款

房东合同免责条款租赁合同的出租人免责条款应包含以下四个内容：

一、承租人不从事违法活动和不道德活动的承诺

禁止违法活动容易理解，禁止不道德活动建议也约定。因为，第一，现实生活中有很多灰色地带，灰色地带是法律监管还没跟上的领域，有时不能被定性为违法；第二，“禁止违法活动”，很多人理解为政府部门作出处罚决定了才算证明从事了违法活动，没到那个程度，就不算，实际上对违法活动作出行政处罚有门槛，需要情节达到标准或者金额较大等条件。将“不道德”也约定进合同，虽然双方对什么是“不道德”难以取得一致意见，但是，这种约定增加了对承租人的约束，填补了合同漏洞，有利于出租人。

重点是约定如果需要行政许可（牌照）的，需要取得行政许可。如果一个经营活动需要取得行政许可，就是俗称要“拿牌照”，那么甲方（承租人）应该强调乙方需要取得牌照。如果该类型经营活动需要常常被执法部门检查的，例如按摩院、娱乐场所，那么需要约定承租人要积极配合政府部门检查。

条款草拟一：

“乙方承诺其在该租赁物业（场地）内的全部经营活动均符合法律法规的有关规定，乙方不得利用该租赁物业从事违法经营活动及不道德的活动。如乙方的经营活动须取得行政许可的，乙方须在获得该行政许可后方能从事相应经营活动；如乙方的经营活动须定期或不定期接受政府部门检查，或向有关部门主动报告经营情况的，乙方须积极、及时配合政府部门的相关工作。”

二、对承租人违法经营造成的行政、民事后果免责

这一部分简单，可以只有一句话。

条款草拟二：

“由乙方因违反上述守法经营义务造成的行政、民事、刑事法律责任，与甲方无关，由乙方完全承担。”

虽然根据法律，出租人可能承担的行政、刑事责任不是靠一个合同条款这样一个民事协议可以免除的，因为行政处罚责任，刑事责任，是公权力机关追究的责任，民事主体之间的约定无法干预，但是，不妨碍应该将这个内容写上去，因为如果公权力机关例如公安机关要追究出租人责任，很有可能会调查租赁合同，租赁合同上有这条比没有好，这是出租人的一个抗辩理由。

三、因承租人经营活动而遭受损失的，有权追偿

这条规定的目的是弥补经济损失。虽然不约定都有权追偿，因为这个损失属于承租人违反上文第一个内容“不从事违法活动”承诺所造成的的出租人的损失，有损失就要被赔偿。但是，在民法的债法理论上，合同上请求权可以被分类为两类。第一类是“主契约请求权（又称履行请求权）”，是请求对方履行合同记载义务的请求权；第二类是“次契约请求权”，是请求对方履行因为不履行主契约请求权而产生的义务的请求权，例如要求履行违约损害赔偿的请求权。关于这个分类，法律专业人士可以查讲解请求权基础的书，如王泽鉴《民法思维》P61。无论怎样，对本段所述的“追偿权”进行特别约定，是一种将请求权地位提升的办法，在实务中有好处，可以直接引用这个追偿权条款，而不必又要论证对方违反了哪个义务，所以导致有次契约请求权，这利于减少争议。

约定需要还本付息。因为造成第三人的损害可能是大额损害，例如造成人员伤亡，对方可能久拖不还。利息以同期银行贷款利率计。

条款草拟三：

“由乙方导致甲方对任何第三方承担损害赔偿责任或导致甲方受到任何损失的，乙方应当赔偿甲方受到的全部损失。如甲方已先行向他方支付赔偿款的，甲方有权要求乙方支付该款项支出日之后的银行同期利率利息。”

四、解除权条款

解除权条款给予出租人主动权。当有违法活动时，出租人可以随时解除，当然，现实中出租人经常选择选择“只眼开只眼闭”的态度，选择不解除并承担法律风险。

条款草拟四：

（第（3）、（4）、（5）、（6）项就是针对违法经营的解除权）

第X条合同解除：

如乙方在租赁期间出现下列情形之一的，甲方有权解除本合同，不退还已收的租金、保证金（押金）：

（1）乙方未按约定时间支付租金和各项费用超7日；

（2）乙方未经甲方书面同意将房屋转租；

（3）乙方的经营活动违反了工商、税务、卫生、治安、消防、特种行业等领域的管理性法律法规，或从事违反社会公序良俗或危害社会公共利益的经营活动；

（4）以任何形式从事、参与“黄赌毒”和其他违法犯罪活动；

（5）乙方的违法经营活动被国家机关责令停产停业；

（6）乙方的违法经营活动被新闻媒体点名批评报道，致使租赁场地在周边或社会上的声誉受损。

综上，将上述草拟条款一、二、三、四结合起来就是一个较为完整的免责条款。

场地承包合同和租赁合同类似，那怎样写免责条款呢？

现实中，场地承包是常见的。例如，一个休闲会所，室内某一区域的服务如沐足、按摩服务是被人承包的。

第一，修改文字。对上述条款的全部“租赁”、“租赁场地（物业）”字眼改为“承包”、“承包场地”，全部“出租人”、“承租人”改为“发包人”、“承包人”，等等，总之是修改相关概念。但是，法律术语往往差之毫厘失之千里，建议咨询法律专业人士。

第二，增加两个条款。一个是“独立经营”条款，一个人“独立用工”条款。这两个条款重要，因为“承包交易”比“租赁交易”更不便于外人区分：外人很容易区分一个商铺/场地的出租人、承租人，外人追究责任一般会不追究出租人；外人很难区分发包人/承包人，倘若在承包场地受到人身、财产伤害了，会将发包人、承租人一起告上法庭。独立经营条款、独立用工条款，可以强调发包人的免责，值得在合同中单独列两条。

独立经营条款：

乙方自主经营、自主用工、自负盈亏，乙方独自承担经营过程中的债权债务和人身保障责任、安全生产责任、在法律范围内经营责任等民事、行政、刑事责任和社会责任。

独立用工条款：

所有在承包区域内从事各项工作的人员