【工商银行S分行个人住房贷款风险及防范对策探究12000字（论文）】

第2页共6页第3页共17页工商银行S分行个人住房贷款风险及防范对策研究摘要国内各大商业银行的个人住房贷款业务发展也水涨船高，并逐步达到历史最高水平。但因受整个经济环境恶化的影响，我国商业银行个人住房贷款的潜在风险不断积聚、不良贷款率不断攀升，给商业银行带来了巨大的风险隐患。鉴于此，研究商业银行和国家宏观经济的健康运行也具有现实意义。本文在现有研究基础上，基于建行江苏分行个人住房贷款的大样本数据，运用案例研究法、文献分析法、比较分析法，对个人住房贷款风险的成因进行研究分析，并提出相应的风险管控防范对策。首先，对国内外个人住房贷款的研究现状进行梳理，进而明版本文的研究对象、研究内容及采用的研究方法；其次，对个人住房贷款及其风险分类的相关理论基础阐述，并对工商银行S省分行个人住房贷款业务发展现状进行详细的分析，进一步对工商银行S省分行个人住房贷款存在的四种风险进行重点阐述：借款人、银行管理、中介机构、房地产行业的风险分析等。最后根据人住房贷款的风险，提出建立和完善借款人信用风险防范机制、建立和完善银行自身风险的防范机制建立和完善中介机构风险防范机制、建立和完善开发商风险的防范机制等措施。关键词：工商银行S省分行；个人住房贷款；贷款风险；防范机制目录一、绪论 1（一）研究背景与意义 1（二）国内外研究现状 1（三）研究内容与方法 2二、相关理论概述 3（一）个人住房贷款概念 3（二）个人住房贷款特征 3（三）个人住房贷款风险分类 4三、工商银行S省分行个人住房贷款现状与风险分析 5（一）工商银行S省分行个人住房贷款业务发展现状 5（二）工商银行S省分行个人住房贷款风险分析 7四、工商银行S省分行个人住房贷款风险防范措施 9（一）建立和完善借款人信用风险防范机制 9（二）建立和完善银行自身风险的防范机制 10（三）建立和完善中介机构风险防范机制 11（四）建立和完善开发商风险的防范机制 11结论 13参考文献 14一、绪论（一）研究背景与意义1.研究背景工商银行S省分行作为工商银行S省分行的一级分行，在S省内率先推出了个人住房贷款、个人汽车贷款以及个人消费额度贷款等业务，为广大客户提供了方便，赢得了客户们的认可。工商银行S省分行还十分注重运用科技的手段进行业务的发展，不仅实现了个人汇款即时到账并且为集团企业、跨国公司、以及政府部门等客户提供个性化的服务，特别是在人们生活必不可少的需求上提供服务，如网上银行、手机银行和电话银行等，使人们可以跨越时间和空间的限制，时刻为客户提供方便快捷的服务。伴随着个人信贷消费的增加，个人贷款业务得到了快速发展，对我国经济的发展起到了巨大的推动作用。目前，工商银行S省分行大多从风险管理角度出发，进行全面的风险管理，但从建立个人贷款业务风险管理完整体系的目标来看，现有手段还是非常分散和不完整的，还需要更多的探索和改进。2.研究意义伴随着工商银行S省分行个贷业务的市场不断扩大，已经突破了原有的风险控制体系能够管理和控制的范围，因而，需要探索出新的风险防控的方法来确保个人信贷业务的安全。从目前的情况开看，工商银行S省分行的不良贷款和假按揭现象都时有发生，面对这样的风险和严峻的形式，工商银行S省分行能否很好的化解风险，找到应对新形势的风险控制的方法将是保证工商银行S省分行个人信贷业务健康发展的重要一环。本文对工商银行S省分行个人住房贷款的现状进行分析，找出目前存在的个人住房贷款风险以及应对风险的措施，期待可以对工商银行S省分行的个人贷款业务的长远发展有所裨益。（二）国内外研究现状1.国外研究现状Ambrose和Buttimer(2012)研究认为，在不同的经济周期和市场经济环境下，房屋价格和贷款利率变化对个人住房抵押贷款的违约行为均会发生重要影响，房屋价格和贷款利率应受到市场风险影响，是借款人发生违约的最重要因素。当其他条件不变时，房价下降时，借款人提前还款概率下降，而贷款逾期概率开始上升；利率上升时则会增加借款人提前还款概率。Jung(2013)等学者通过分析部分金融机构的原始数据资料表明，贷款违约和个人住房贷款的利率、贷款价值比之间有显著的正向相关关系，得出两方面结论：一方面是如果个人住房抵押贷款执行利率提升，违约风险的可能性将会增加；另一方面是如果贷款金额增加，相应的违约风险也会增加。Quercia(2014)等一些学者，通过对个人住房贷款风险的多个实证研究，提出造成住房贷款违约风险的有两大因素，一是住房净资产，二是贷款与住宅价值比率。并指出房产的价值，与房地产市场的发展密切相关，房产的价值一旦下降，将会给银行的贷款带来一定的风险，同时贷款如果占住房总价值的比率越高，贷款的风险也会越高。2.国内研究现状由于我国个人住房贷款业务起步较晚，1985年为了解决城镇居民的住房难题，深圳建行才发放了第一笔个人住房贷款，所以国内关于个人住房信贷风险的研究，也是刚刚起步，相对国外较为落后，很多风险管理理论都是在借鉴外国先进理论的基础上，加以中国特色化后而形成的，并且国内对风险的研究，由于基础性数据的缺乏，定量研究较少，多为定性分析仅停留在理论阶段的研究上。马宇(2013)在对烟台市某商业银行的一些微观数据样本分析的基础上，对我国个人住房贷款业务提前还款这一影响因素进行实证研究。通过研究他发现：借款人学历越高、年龄越大，他们提前还款的可能性就越大；相对当地人，外地人提前偿付的可能性更大；借款人的债龄越长，提前还款的可能性就越大；而借款人的性别、婚否、家庭人口数量、工作行业和月还款额占家庭收入比率等因素对提前偿付的影响不显著。康玉坤(2014)建议在风险管理中应综合运用非现场监控与现场检查两种手段来提高风险的整体管理能力，实现相辅相成、优势互补。同时强调应强化任职资格管理，和强化规范信息披露。赵新华(2015)从银行授信角度，阐述了银行在防范住房抵押贷款违约风险方面的应用工具，从财务投资角度将资本市场理论运用于抵押贷款风险控制的技术，分析论述了住房抵押贷款风险控制的衍生机构产生的必然性。赵勇、黄剑(2015)提出我国个人住房抵押贷款风险的转移机制的构建，应采取抵押贷款证券化为主相关保险为辅的原则汪海尚、游王俊(2016)提出建立和完善个人信用制度，加强资信评估，建立完善二级抵押市场发展个人住房抵押贷款证券化，完善政府担保作用利用保险转移风险。（三）研究内容与方法1.研究内容第一部分是绪论。主要是对研究背景与意义、国内外研究现状、研究内容与方法等进行阐述，为下文作简单的铺垫；第二部分是相关理论概述。主要是对个人住房贷款概念、个人住房贷款特征、个人住房贷款风险分类等进行理论概述；第三部分是工商银行S省分行个人住房贷款现状与风险分析。先是对工商银行S省分行个人住房贷款业务发展现状进行详细的分析，其次对工商银行S省分行个人住房贷款存在的四种风险进行重点阐述：借款人、银行管理、中介机构、房地产行业的风险分析等；第四部分是工商银行S省分行个人住房贷款风险防范措施。根据上一章的风险，提出建立和完善借款人信用风险防范机制、建立和完善银行自身风险的防范机制建立和完善中介机构风险防范机制、建立和完善开发商风险的防范机制等措施。第五部分是结论。2.研究方法(1)案例研究法。案例研究法是指以某一个比较具有代表性的真实例子为素材，结合自身的具体情况来进行分析和评价最终解决问题的研究方式。通过这种方式，使人们进入一个特定的环境中去分析和解决问题，也使人们能够置身于一个真实的环境和情景中去进行比较全面和深入的理解。(2)文献分析法。本文用文献分析法分析了银行个人贷款业务运行现状和风险控制现状等，对个人贷款业务风险控制问题的成因进行分析以及提出个人贷款业务风险控制优化对策有一定意义。(3)比较分析法。在对工商银行S省分行及其同业的个人住房贷款业务管理状况进行比较的基础上，提出了对工商银行S省分行个人住房贷款业务风险管理防范对策和意见。二、相关理论概述（一）个人住房贷款概念在中国人民银行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中，个人住房抵押贷款称之为“个人住房贷款”，具体规定为：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任[1]。（二）个人住房贷款特征个人住房贷款经过十几年的发展，至今证明该产品是商业银行一种优质信贷产品，这与其自身拥有的特殊性密不可分，具体体现在以下几个方面：1.客户优质个人住房贷款客户不仅忠诚度高，并具有可以不断挖掘潜力、多次营销的特点，能有效带动个人存款、银行卡、信用卡、电子银行和个人理财等各类零售类产品及有关对公业务的销售，为商业银行带来可观的金融衍生产品收益和综合贡献。2.收益稳定目前，个人住房贷款是银行最质优的资产之一，因为个人住房贷款的期限较长、利率较低、办理手续较简单、客户个人承担的费用较低。贷款收益可持续、稳定。个人住房贷款的主要特点就是贷款资金使用效率高、客户按月还本付息，可以给银行带来稳定的现金流和较高的利息回报。3.产品同质化金融产品本身均存在很强的同质性，个人住房贷款产品亦是如此，受到商业银行现有体制发展的约束，若一个商业银行成功推出一个新产品，各个竞争对手马上就会出现一个类似产品，整个行业即发生激烈竞争。4.贷款周期长个人住房贷款周期一般在十到二十五年之间，最长达到三十年。个人住房贷款这种超长期限的特点极大的决定了贷后管理是个人住房贷款这个金融产品本身极其关键和基础的部分，个人住房贷款的长周期和极其特殊的收入实现伴随着长期风险一路相随。（三）个人住房贷款风险分类1.信用风险狭义上，个人住房贷款中的信用风险是指借款人因各种原因未能及时、足额偿还银行贷款本息而形成违约的可能性。广义上，信用风险主要包括借款人信用风险、开发企业信用风险、社会信用风险、其他中介机构信用风险等。其中，借款人和房地产商的信巧风险在整个风险体系中表现比较明显。(1)借款人的信用风险。①借款人风险。个人住房贷款周期较长，贷款存续期间，个人征信状况面临较大变数，因家庭、健康、工作等原因造成个人还款能力下降情况较容易发生，极有可能转化为银行的信贷风险。②提前还贷。指借款人在约定还款期限之前自愿偿还部分本金或结清贷款的情况。③政策因素。根据实际业务情况分析，宏观经济政策对个人住房贷款的信用风险有较大影响[2]。(2)开发企业信用风险。①假个贷风险。这种现象通常发生在中小开发企业身上。当企业资金链出现问题时，有些开发商会串通银行内部人员进行操作。②抵押物风险。房地产开发过程长、环节多，如果稍有不慎，开发商资金链就容易断裂，导致所抵押的住房出现质量不过关甚至项目烂尾，或无法办理产权证和他项权证。2.市场风险市场风险是指由于经济、金融政策等宏观因素变化及该业务自身的缺陷所导致的风险。市场风险包括：利率风险、流动性风险、法律风险等。(1)利率风险。一方面是贷款利率风险。在金融市场上，信贷资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。(2)房地产市场风险。个人住房贷款多数是抵押贷款，抵押物是其重要的风险缓释工具。(3)流动性风险。对商业银行来说，高比重的个人住房贷款可能会带来流动性风险，具体表现为：银行资产中的比重过高的中长期贷款会影响现金及变现性较强的资产的提款需求。(4)法律风险。填密、完善的法律法规制度是个人住房贷款业务顺利开展的重要保证，但目前来看，我国尚未订立关于个人住房贷款相关的专门法律法规。3.操作风险操作风险主要由于银行内部存在政策、流程、人员、系统、外部事件等自身不完善的情况造成直接或间接损失的风险。主要包括：内部制度控制、系统操作规范、贷后管理风险等。4.政策风险就个人住房贷款而言，贷款存在款周期较长，在合约存续期间国家利率调整或宏观经济政策调整，则会影响到借款人的还款履约情况。如果贷款利率上升，借款人的还款负担加重，一些借款人有可能存在还款困难的情况，则银行的信贷资产竟会收到威胁；如果贷款利率下调，则银行的利息收入减少，也可能会造成银行经营的亏损。同时，由于宏观经济政策的调整，房地产市场也出现波动，在房地产发展的高峰期，房价过高，也容易导致房价的评估偏高失真；一旦房价下降或不良楼盘过多，借款人所购的房产资产缩水，部分借款人则会出现还款意愿下降的情况，进而影响商业影响信贷资金风险[3]。三、工商银行S省分行个人住房贷款现状与风险分析（一）工商银行S省分行个人住房贷款业务发展现状1.贷款增长加速，但市场份额呈下降趋势（1）总体情况2012年以来，工商银行S省分行个人住房贷款新增额及增幅均呈加速增长的态势，这也与S省的房地产市场的快速发展及房价的不断上升遥相呼应，但市场份额的下降也说明工商银行S省分行对房地产市场的谨慎判断。表3.12012-2016年来工商银行S省分行个人住房贷款新增情况单位：万元2012年2013年2014年2015年2016年贷款余额105897117265136854169562213685比年初新增843211368195893270844123增幅（比年初）8.65%10.73%16.70%23.90%26.02%资料来源：工商银行S省分行个人信货管理系统（2）产品结构由表3.2可以看出，个人住房贷款在个人贷款中一直占据着绝对的份额，说明住房消费在居民收入中占有很大的比例，同时也可以看出消费信贷市场的发育还不完善。居民有一定的负债置业的意识，但负债消费的意识还有待培育。表3.2工商银行S省分行个人贷款产品结构单位：万元2012年2013年2014年2015年2016年个人住房类贷款105897117265136854169562213685个人消费类贷款5846891215986162659564合计11174312617715275018582723339个人住房贷款占比94.77%92.94%89.59%91.25%95.68%资料来源：工商银行S省分行个人信货管理系统（3）区域结构由表3.3可以看出，S省城区个人住房贷款在全辖的占比呈逐步下降的趋势，而县级逐步上升。这也与近年来县域经济的逐步活跃，城镇化水平逐步提高，县级房地产市场快速发展、房价逐级上升的态势相吻合。表3.3工商银行S省分行个人住房贷款余额区域分布单位：万元2014年末2015年末2016年末S省城区735988699487913城区占比53.78%51.31%41.14%县支行6325682568125772县级占比46.2248.6958.86合计136854169562213685资料来源：工商银行S省分行个人信货管理系统2.个人贷款的资产质量稳定，不良率呈逐级下降的趋势（1）贷款质量状况从表3.4可以明显地看出，工商银行S省分行上市以来，由于治理结构的优化和管理水平的提高，工商银行S省分行的资产质量逐年改善。但非应计口径和五级分类口径不良率和不良额有明显差异，主要是由于分类标准差异所致(五级分类口径：拖欠六期为不良；非应计口径：拖欠90天为不良)，但也从另外一个角度说明工商银行S省分行信贷管理工作仍有提升的空间[4]。表3.4工商银行S省分行近年来不良贷款及非应计贷款情况单位：万元2012年2013年2014年2015年2016年五级分类不良额45643002203916281175五级分类不良率4.312.561.490.960.55非应计贷款余额72966004498133572393非应计贷款占比9.89%5.12%3.64%1.98%1.12%资料来源：工商银行S省分行个人信货管理系统（1）不良贷款发放时间分布2012年以来，由于内控制度的健全及经营管理水平的提高，新发放个人住房贷款的质量一直保持在较好的水平，且质量逐年提升。一方面，工商银行S省分行优化产品及业务流程，强化风险控制和责任追究，同时，基于对个人住房贷款风险暴露特征的判断，将近三年发放的贷款质量单独作为关键业务指标进行考核，与个人绩效、管理层年薪及经办机构等级行评定等挂钩。管理及激励约束机制的优化在贷款质量上起到了立竿见影的效果[5]。表3.52012-2015年工商银行S省分行个人住房贷款增幅及新发放贷款单位：万元当年新发放贷款余额贷款余额增幅两年后为不良贷款两年后不良额与当年新发放之比2012181798.65%78117520132295810.73690.55%20143131616.7060239320154639323.90521.12%资料来源：工商银行S省分行个人信货管理系统（二）工商银行S省分行个人住房贷款风险分析1.借款人的风险分析第一，借款人的道德风险。由于目前工商银行S省分行和借款人的信息不对称，银行要求提供的材料多，现场核实少，个人不诚信行为没有惩戒机制，很容易造成逆向选择的现象。从工商银行S省分行形成的不良贷款看，借款人的道德风险主要体现在以下方面：一是假名冒名贷款。有的借款人利用伪造的身份证明以假名字恶意骗取贷款，有的借款人盗用他人身份证以冒充名字骗取贷款。二是假证明贷款。有的借款人提供虚假工作单位，达到工作稳定条件，有的借款人伪造收入证明或银行流水明细，捏造收入以达到银行贷款条件。案例：借款申请人苏某向某支行个贷中心申请一笔个人住房楼贷15万元，于2016年3月发放，但贷后第三个月就开始出现贷款逾期，电话催收无法联系，上门催收发现借款人租住房屋已到期，借款人也随即失踪，到单位催收，却否认存在此人，等拿出收入证明比对时，出具证明的人承认因为关系人打招呼才出具证明，实际此人并不在单位上班，现在同样无法联系[6]。第二，借款人的“主动违约”。是指借款人偿还贷款的主观能动性即还款意愿发生变化造成的贷款风险。实践中最常见的就是因借款人婚姻或恋爱关系破裂造成还款意愿发生变化产生的风险。因借款人婚姻关系破裂，财产的分割尚不明朗，双方互相扯皮，都表示不主动还款。但即使在己判定离婚、财产已明确归属的情况下，也会出现拖欠贷款的情况，这是因为房屋的产权实际拥有者往往与名义借款人不一致，在两者错位情况下，很容易互相推诱，造成贷款拖欠。还要警惕的是“理性违约”。当房价下跌幅度较大或利率快速上升时，借款人会冷静分析继续还本付息的成本与停止还款的收益，当前者大于后者时，就会出现理性违约，这在贷款发放后前二年出现的概率最大，此时损失的仅仅是缴纳的首付款和己经归还的部分贷款本息。2.银行管理的风险分析在我国，由于个人住房贷款的发展也是近几年的事情，相对来说时间较短，贷款的管理体制方面还不太健全，对于风险的管理也没有一套完整的运作机制，在整个贷款的流程当中没有形成明确的风险责任追究制度，风险的控制系统也需进一步的完善。工商银行S省分行一味的去要求员工的业绩，给信贷部门的员工定有很高的任务指标，并且针对员工的任务完成情况，还制定着相应的奖惩措施，但对于员工在发放贷款的过程中是否严格按照规定去深入的调查每一笔贷款，却没有深入去考核，并且对员工的贷后管理上也没有硬性的要求，这就导致工商银行S省分行的信贷员工一味去追求业绩，而忽视了贷款过程中的风险。工商银行S省分行存在这样一种现象：银行在审核贷款人的准入资格，往往只关注一些客户所提供的资料，并没有实时实地的去现场进行进一步的核查，对相关资料的审核有时也只是通过电话调查的形式来确认，或简单的使用相关中介机构给与的评估报告，使审查工作流于形式，在贷后管理方面由于工作人员的疏忽，没有及时的跟踪监督贷款的使用情况，以及贷款人的收入变动情况，这些都将对银行的信贷资产造成一定的风险[7]。3.中介机构的风险分析第一，来源于房地产评估机构的风险。房地产价值评估的结果，一方面可以帮助确定贷款成数，另一方面则直接关系到工商银行S省分行将来处置抵押物时能否足额清偿贷款本息。工商银行S省分行虽然实行了评估机构准入制度，但并没有建立有效的评估机构风险赔偿机制，在自身利益驱使下，评估机构不尽职评估带来的风险时有发生。就实践情况看，二手房贷款全部需要价值评估，但部分评估机构为了利益最大化，违反行业技术规范和职业道德要求，肆意降低执业水平，曲意迎合委托评估人的要求，导致评估价格严重背离房屋真实价格，误导贷款决策，留下了巨大的风险隐患。第二，来源于房屋中介的风险。利用自有资金垫付买房人首付款，贷款发放后，账户又转回中介机构，事实上降低了首付款比例，加大了银行风险；房价上涨时，中介机构囤积房源，买下房屋到员工名下，需要资金时，在员工之间虚假交易，套取银行贷款；操纵二手房卖方为套取银行资金而进行不真实的“实心房”交易，即二手房按揭贷款由出卖方使用并负责还本付息，其仍然住在已出售房屋内，贷款用于投资经营，借款人只是名义使用者，交易往往在亲戚、好友之间进行，主要是个人住房贷款利率较低，一旦经营失败，风险便会暴露[8]。4.房地产行业的风险分析房地产行业有着高收益、高风险和区域性等特点，该行业的稳健发展可以带动地方经济的发展。由于该行业的高收益性，使得很多资本竞相的流入该行业，再加上开立房地产公司当地政府审核的宽松条件，也会使房地产公司的质量良莠不齐，其中不乏一些资信度差，资金实力不强管理水平较低的公司。当一些资信较差的房产商不按合同的规定交房，没有履行当初的承诺，并发生房屋质量问题，配套设施不完善，实际面积偏小时，便会与借款人便产生纠纷，借款人在开发商这边买不到满意的住房，便会迁怒与银行，造成工商银行S省分行的还贷风险。还有的开发商当其经营不善时，为了收回对项目的投资款，便采取各种措施如虚假售房、与借款人或者是信贷员串通来骗取银行的贷款。四、工商银行S省分行个人住房贷款风险防范措施（一）建立和完善借款人信用风险防范机制1.国家应建立和完善个人信用制度体系第一，建立个人财产申报制度和基本账户制度。国家应该尽快建立个人财产申报制度和基本账户制度，制度完善后，有利于信用征询机构便捷、权威地取得个人与家庭的收入支出状况、资产负债状况及信用情况等一系列的基础数据与资料，有利于个人征信体系的建设，这也有利于以家庭为单位征收个人所得税，这方面的基础工作国家正在研究推进中。第二，建立和完善个人征信体系。目前，工商银行S省分行将自己建立的数据库联网进行数据共享的个人征信体系相对己经比较成熟，通过个人征信报告，银行可以实现信息交流、查询，并根据借款人提供的其他资料决定是否与之发生借贷关系，但随着互联网金融的快速发展，现行个人征信体系己经不能囊括所有个人信用情况，在出台互联网金融监管意见后尽快出台实施细则，给符合条件的金融公司发放金融牌照，纳入监管范围。同时，国家层面应该出台意见，将个人收入、纳税、缴费、房产、婚姻等情况统一纳入征信体系，并在使用上制定管理办法，形成统一、完善的征信体系，有利于防范个人信用风险。2.银行应完善借款人风险防范机制第一，改进和完善个人信用评级系统。从工商银行S省分行来看，众多国际领先银行对个人业务已开发且正在不断开发各种类型的打分卡，利用打分卡开展系统自动审批、限额设定、反欺诈、催收等各方面管理。对于个人客户的风险管理，国际先进银行的做法均是开发申请、行为和催收三类评分卡，计量违约概率、违约损失率和违约风险暴露三类风险参数，并将评分卡和风险参数全面应用于信贷管理各方面，形成覆盖信贷资产整个生命周期(准入、贷后管理和退出)的有效管理体系，正基于此，国际领先银行实现了风险的精确计量，有效降低了运营成本，实现了个人业务的风险防控。农行虽然参照国外领先银行开展了评级体系建设，但仍然差距较大。因此，商业银行必须针对存在不足的地方，不断加以完善与改进。首先要全面搜集和完善评级资料。一是基本资料，重点是工作单位、职务、收入和财产状况、住址及通讯方式等信息；二是信用资料，重点是存款情况、信用卡情况、消费信贷等历史记录信息；三是社会信息，重点是纳税、保险、经济纠纷、法律诉讼等信息资料。其次要认真调查借款人的品行和还款能力。为保证借款人的偿债意愿，必须认真调查借款人的品行，主动否决人品恶劣、道德水平低但又具有偿还能力的人。为保证借款人的还款能力，必须保证收入的真实性。最后要修改和完善个人评级体系。如现行评级制度规定客户为评级对象，每年评级一次。但从个人信贷业务实践来看，同一客户不同类型的贷款，其违约风险差异相对较大。从工商银行S省分行做法来看，均是将业务品种作为评级对象，并在评级中充分考虑抵质押率等因素。基于此，应尽快明确授信为评级对象，规定每次授信均需进行评级，并将抵质押率纳入作为评级。第二，客户家庭净收入的稳定性是防控风险的关键根据信用风险实证研究的结果，家庭净收入是风险防控的关键因素，实际工作中，借款人及其家庭是贷款的第一顺位偿还人，必须将申请人家庭的净收入作为第一还款来源来评价其还款能力，决不能因担保人的收入或抵押物处置权而代替、忽视或放松调查其还款能力。当然，调查时不应仅仅局限于知晓借款人及家庭成员的收入，而且要全面掌握年龄、婚姻、学历、职务、工作单位、性质、过往信用、家庭现有资产负债等情况，并且综合考虑分析判断，避免虚假收入证明蒙混过关。存有疑点时，可采取提供辅助证明或现场实地考察等方式进行落实。此外，实证研究结果显示，首付款比例、贷款金额、期限都是风险防控的关键因素，因此，要根据借款人年龄、收入稳定性、还款能力等情况合理设定贷款要素，个人信用良好、收入上升的，适当降低首付款、提高贷款金额、缩短贷款期限；个人信用存在瑕疵、收入稳定性差的，应尽可能提高首付款、减少贷款金额、延长贷款期限。（二）建立和完善银行自身风险的防范机制1.防范银行的操作性风险首先要健全各项业务的规章制度，科学定制贷款业务的各项流程，明确划分各操作环节，并将贷前、贷中和贷后的岗位分离开，以规范的操作程序来保障贷款的安全性。其次，认真做好签订合同的工作，签订合同时要明确贷款的期限、利率、还款方式等要素，如果是还没办妥抵押登记就发放贷款的情况，可以要求开发商提供阶段性的担保，当借款人无力还款出现违约时，开发商就应该履行回购责任。另外，签订合同时，要先核实借款人的身份，填写时要准确、规范、完整，同时还应建立起贷款责任制，谁办理的业务，谁就要对合同的合法性和完整性负责。事后还应当设立复审人员，一旦发现签订的合同文本存有错误，就要立即去纠正。最后还应加强贷后的检查，即定期或不定期要对借款人的还贷情况、抵押住房现状、收入变动情况等进行跟踪的调查，已经发现可能造成风险的因素，就要及时采取补救措施。2.防范价格风险，实行差异化的服务以往工商银行S省分行的做法通常是，只要客户满足了贷款人准入的最低标准，均给予同样的优惠条件，致使借款人良莠不齐而产生风险，为改善此种一刀切的做法，工商银行S省分行应该为客户建立分类制度，根据客户群体资质的差异，采取不同的信贷政策，对于有稳定收入来源的优质客户，可以在利率方面给予一定的优惠；对于年龄较高的借款人，可以通过提高首付的比例降低风险。3.加强对银行职员的素质教育工商银行S省分行应有员工的培训机制，使员工能够及时给自己充电，学习到跟业务有关的专业知识、专业技能以及法律常识，不断提升自身的业务素质，增强自身的风险意识。（三）建立和完善中介机构风险防范机制1.建立准入退出机制一是从资质、实力、业绩、合作信用度、业务量等方面制定准入标准，提高合作中介机构的准入审批层次，明确业务合作范围。二是制定标准后，在符合条件的公司中，通过部口评估、业务招标等办法进行筛选，重点介入支持那些优质、大型、注重品牌的房产中介和资质等级高、评估价值合理谨慎的评估机构。三是实行动态管理，及时对一些注册资本小，操作不规范、诚信度不高的中介合作机构进行清理，一旦违规，立即取消合作资格，有利于中介机构强化自我管理与自我约束，保持良好信用。2.加强日常管理一是加强业务合作中的流程管理，规范按揭业务、阶段性担保及出具抵押物评估报告的流程，切实防范中介机构的个别业务人员或社会人员利用中介机构与银行的合作关系，办理假按揭、虚担保或出具虚假评估报告。二是规范运作，及时签订合作协议，建立保证金制度，明确约定违规操作导致的贷款风险要由中介机构承担连带担保责任，保障贷款安全性。三是严禁委托中介机构办理抵押登记，严禁将贷款转入中介机构资金账户；严格执行准入退出制度、合作机构监管制度、保证金制度和回访制度。四是建立内部评估人才储备库，鼓励内部人员取得房地产估价师资格证，建立对评估公司和评估业务的监督检查与考核评价机制，不定期通过抽样进行现场勘查检验，及时发现问题，提高评估质量，消除风险隐患。（四）建立和完善开发商风险的防范机制1.要严格审查开发商的资信状况第一，要严格审查开发商的资信状况，及其所开发的按揭项目。具体说来就是要对开发商所提供的资料进行认真的审查，以确保其真实性、有效性、合法性，加强对开发商资金安排、财务状况、经营业绩、盈利能力、落实情况等的跟踪调查，以确保工程能如期的完成。同时还要对按揭楼盘进行实地的考察，以保证按揭楼盘的质量，因为当银行拥有了高质量的抵押物，将可以降低信贷的风险，在借款人违约时，银行便可将高质量的楼盘拍卖以抵偿债务。银行对楼盘的调查，主要包括以下几方面：楼盘的坐落位置、工程进度、建筑布局、物业管理、周边环境和功能配置等。2.加强对开发商的资金监管加强对开发商的资金监管，要求开发商必须要开立资金专户，专款专用，以防止工程款项被挪用，同时要监督开发商必须按工程进度来合理的放款，以免造成楼盘的烂尾工程