房地产开发项目规划设计及其评价课件

房地產開發專案的規劃設計及其評價房地產開發專案的規劃管理

居住區規劃設計

居住區規劃設計中的技術經濟指標

房地產開發專案規劃設計方案的評價

5.1房地產開發專案的規劃管理

城市規劃的層次

房地產開發與城市規劃的關係

房地產開發專案的規劃管理

城市規劃的層次

編制城市規劃一般分總體規劃和詳細規劃兩個階段進行。大城市、中等城市為了進一步控制和確定不同地段的土地用途、範圍和容量，協調各項基礎設施和公共設施的建設，在總體規劃的基礎上，可以編制分區規劃。城市總體規劃的內容

城市總體規劃應當包括：城市的性質、發展目標和發展規模，城市主要建設標準和定額指標，城市建設用地佈局、功能分區和各項建設的總體部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統，各項專業規劃，近期建設規劃。南京城市性質南京市城市總體規劃（1991-2010年）。南京城市性質：著名古都、江蘇省省會、長江下游重要的中心城市。南京城市發展目標：充滿經濟活力的城市——長江下游現代化的中心城市，富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城，最佳人居環境的城市——人與自然和諧共生的江濱城市。房地產開發與城市規劃的關係

房地產開發必須服從城市規劃房地產開發有利於城市規劃的實施房地產開發專案的規劃管理

選址、定點審批申請《建設用地規劃許可證》申請領取《規劃設計條件通知書》規劃設計方案審批申請領取《建設工程規劃許可證》竣工驗收階段的規劃審核建設用地規劃許可證《建設用地規劃許可證》主要規定了用地性質、位置和界限。規劃設計條件通知書《規劃設計條件通知書》主要包括：規劃建設用地面積、總建築面積、容積率、建築密度、綠化率、建築後退紅線距離、建築控制高度和停車位個數等。居住區規劃設計

居住區分級

居住區的用地構成

居住區規劃設計的內容

居住區

城市居住區，一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地。居住區的規模，廣義上講，有用地規模、建築規模、居住人口規模，但通常以居住人口規模作為主要標誌。居住人口規模又有居住戶數規模和居住人數規模，通常所講的居住人口規模是指居住人數規模。

居住區的規劃佈局

居住區的規劃佈局形式，有居住區——社區——組團、居住區——組團、社區——組團、獨立式組團等多種類型。居住區——社區——組團這種規劃佈局形式，是一種三級結構，居住區由若干個社區組成，每個社區又由若干個組團組成。居住區——組團這種規劃佈局形式，是一種二級結構，居住區直接由若干個組團組成。社區——組團這種規劃佈局形式，也是一種二級結構，這種居住區僅為社區規模，它由若干個組團組成。

居住組團

居住組團，一般稱組團，是指被社區道路分割，並與居住人口規模

(1000～3000人、300～1000戶

)相對應，配套建設有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。組團由若干幢住宅組成，通常是構成居住區的基本單位。居住社區

居住社區，一般稱社區，是指被城市道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模

(10000～15000人、3000～5000戶

)相對應，配套建設有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

居住區

居住區，是指由城市幹道或自然分界線所圍合，並與居住人口規模(30000～50000人、10000～16000戶

)相對應，配套建設有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

居住區的用地構成

居住區用地

居住區用地包括住宅用地、公共服務設施用地、道路用地和公共綠地。其他用地

其他用地是指規劃範圍內除居住區用地以外的各種用地，包括非直接為本區居民配套建設的道路用地、綠化用地或不可建設用地等。

居住區用地

住宅用地

公共建築與服務設施用地

道路用地

公共綠地

住宅用地

住宅用地是指住宅建築基底占地及其四周合理間距內的用地(含宅間綠地和宅間小路等)。

公共建築與服務設施用地

公共建築與服務設施用地是指與居住人口規模相對應配套建設的、為居民服務和使用的各類公共建築與服務設施的用地，包括建築基底占地及其所屬場院、綠地和配套建設停車場等。

道路用地

道路用地是指居住區(級)道路、社區(級)道路、組團(級)道路及非公建配套建設的居民汽車地面停放場地。

公共綠地

公共綠地是指滿足規定的日照要求、供居民共用的集中綠地，包括居住區公園、小遊園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。

居住區規劃設計的內容

居住區住宅群體規劃佈局

居住區道路與交通規劃設計

居住區公共建築與服務設施的規劃設計

居住區綠地與室外環境的規劃設計

居住建築的類型

住宅是供家庭居住使用的建築。住宅按套型設計，每套住宅設有臥室、起居室(廳)、廚房和衛生間等基本空間。住宅按層數分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。低層住宅是指一至三層的住宅，多層住宅是指四至六層的住宅，中高層住宅是指七至九層的住宅，高層住宅是指十層及以上的住宅。住宅還可分為獨立式(獨院式)住宅、雙聯式(聯立式)住宅、聯排式住宅、單元式(梯間式)住宅、外廊式住宅、內廊式住宅、錯層式住宅、躍層式住宅、點式住宅等。

居住建築的佈置形式周邊式佈置行列式佈置混合式佈置散點式佈置自由式佈置居住區綠地的標準衡量居住區內綠地狀況的指標，主要有綠地率和人均公共綠地面積。綠地率是指居住區用地內各類綠地面積的總和占居住區用地面積的比率(%),其中新區建設不應低於30%，舊區改建不宜低於25%。居住區人均公共綠地面積指標:組團綠地不少於0.5㎡/人，社區綠地(含組團)不少於

1㎡/人，居住區綠地(含社區和組團)不少於

1.5㎡/人。5.3居住區規劃設計中的技術經濟指標

居住區的技術經濟指標是從量的方面衡量和評價居住區規劃品質和綜合效益的重要依據。居住區技術經濟指標有必要指標和可選指標之分。反映基本數據和習慣上要直接引用的數據為必要指標；習慣上較少採用的數據或根據規劃需要有可能出現的內容為可選指標。

居住區綜合技術經濟指標一覽表

居住區綜合技術經濟指標一覽表

5.4房地產開發專案規劃設計方案的評價

開發專案規劃設計方案評價的特點

開發專案規劃設計方案評價步驟

開發專案規劃設計方案評價的指標體系

綜合評分法在開發專案規劃設計方案評價中的應用

層次分析法在開發專案規劃設計方案評價中的應用

開發專案規劃設計方案評價的特點

評價主體的多元性評價目標的多樣性評價值的不確定性開發專案規劃設計方案評價步驟

明確評價目標選擇評價的指標體系選定合適的評價方法比較分析並優選方案開發專案規劃設計