房地产融资课件

房地產融資

本章從房地產融資的概念入手，分析了房地產融資與一般融資的區別，並對房地產融資進行了分類。從房地產融資的資金來源、融資結構、融資方式、融資成本以及運用融資策略來控制融資風險等角度出發，對房地產融資的一系列相關問題進行了較為深入的探討。

房地產融資的概念從廣義上講，是指在房地產開發、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用管道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。從狹義上講，是指房地產企業及房地產專案的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。8.1房地產融資概論房地產融資的分類8.1房地產融資概論從融資主體看

從融資管道看其他分類方式-房地產企業融資-房地產專案融資-借貸性融資和投資性融資貨幣性融資和實物性融資

……-直接融資-間接融資

房地產融資的特點8.1房地產融資概論融資規模大1償還期較長2資金缺乏流動性3高風險高收益48.2房地產融資的資金來源房地產融資的資金來源房地產企業的一般性資金來源

房地產企業區別一般企業的資金來源

企業自有資金政府財政資金銀行貸款股票、債券、集資、租賃、商業信用等多種籌資方式其他資金來源

房地產抵押貸款售後回租預售資金其他籌資方式

銀行貸款融資信託融資股票融資房地產債券融資8.3房地產融資的主要方式

銀行貸款融資概念

是指貸款人向借款人發放的用於商品住房及其配套設施開發建設的貸款。融資的基本條件對於申請銀行開發貸款的房地產企業及房地產專案，應滿足以下幾個基本條件：

(1)房地產企業應滿足的融資條件

(2)房地產開發專案應滿足的條件8.3房地產融資的主要方式

信託融資概念從資金信託的角度房地產信託是指受託人（信託投資公司）遵循信託的基本原則，將委託人委託的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，並將收益支付給受益人的行為。

從財產信託的角度房地產信託指房地產物業的所有人作為委託人將其所有的物業委託給專門的信託機構經營管理，由信託機構將信託收益交付給受益人的行為。

8.3房地產融資的主要方式

房地產信託融資的優勢8.3房地產融資的主要方式優勢1信託融資創新空間寬廣，並有巨大的靈活性。2

可以通過信託解決，增大市場供需雙方的選擇空間。3不受銀行貸款時企業自有資金不低於開發專案總投資30%的約束，也能夠彌補121號文規定的只有主體結構封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。

股權證券化信託

股權投資類信託

權益轉讓模式

混合型信託

抵押貸款類信託類型8.3房地產融資的主要方式

房地產信託的運營模式

股票融資8.3房地產融資的主要方式股票分類按股票所代表的股東權利

按票面是否記載金額按是否記載股東姓名

記名股票和不記名股票

普通股股票和優先股股票

有面值股票和無面值股票

房地產股票是房地產企業為籌集資金用以證明投資者股東身份和權益並據以獲得股息和紅利的憑證。

股票融資8.3房地產融資的主要方式發行途徑發行方式發行程式發行價格Title

直接發行間接發行-平價發行折價發行溢價發行-募集設立公司發行募集新股公開發行無償增資發行可轉換公司債券

-準備階段審批階段實施階段

房地產債券融資房地產債券的概念

房地產債券是各級政府、房地產金融機構和房地產企業為籌集資金而發行的，代表公司與投資者之間債權債務關係的有價證券，它是一種債務憑證，承諾在未來特定日期償還本金並按照事先確定的利率支付利息。8.3房地產融資的主要方式房地產債券分類8.3房地產融資的主要方式

依據按發行主體分類

政府債券、金融債券、公司債券、國際債券等按償還期限分類

短期債券、中期債券、長期債券

按計息方式分類

附息債券和貼現債券

按有無擔保分類

信用債券和擔保債券按是否記名分類

記名債券和不記名債券類型按債券形態分類

實物債券、憑證式債券和記賬式債券房地產債券的發行方式直接發行與間接發行公募發行與私募發行8.3房地產融資的主要方式

房地產債券的發行程式按法定程式形成有關決議制定發行章程提出發行申請取得資信等級證明確定委託發行代理機構發佈募集公告印製債券發行及善後工作8.3房地產融資的主要方式

創新融資方式案例分析

××集團與東亞銀行合作推出租約現金流抵押貸款

××大廈財產信託計畫已接近私募房地產基金信託

××信託推出夾層融資8.3房地產融資的主要方式8.4房地產融資的成本管理房地產融資的決策分析

銀行貸款融資與信託融資的成本分析房地產融資的成本管理直接融資與間接融資的成本分析

不同融資方式的成本比較

我國房地產融資中的主要風險8.5房地產融資的風險管理主要風險類型政治風險市場和經營風險財務風險道德和信用風險風險產生的原因房地產開發資金過多依賴銀行貸款；土地儲備制度不完善；個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險；商業銀行和其他金融機構存在經營行為問題。

房地產私募資金的風險8.5房地產融資的風險管理

房地產企業對土地的經營模式

-房地產上市融資的模式，商業模式、現金流模式等

投資者對房地產企業的基本評估

房地產企業的現金流

房地產私募資金的風險房地產企業重組投資者投資者與房地產企業之間的合作關係8.5房地產融資的風險管理

風險管理8.5房地產融資的風險管理私人住房按揭貸款的風險管理

房地產開發貸款的風險管理

房地產基金的風險管理

融資貸款信託股票債券風險關鍵術語復習思考題1.我國房地產融資的管道包括哪些？各有什麼特點？2.請對比分析不同類型的房地產融資成本3.房地產開發成本由哪些項組成？不同融資方式