绿色智慧住区评价标准

主编单位：山东建筑大学

山东省建筑科学研究院有限公司

参编单位：

编制人员：

审查人员：

目录

1总则............................................................................................................

2术语............................................................................................................

3基本规定....................................................................................................

3.1一般规定..............................................................................................

3.2评价与等级划分..................................................................................

4基础设施

4.1控制项..................................................................................................

4.2评分项..................................................................................................

5综合信息服务平台...................................................................................

5.1控制项..................................................................................................

5.2评分项..................................................................................................

6安全防范....................................................................................................

6.1控制项..................................................................................................

6.2评分项..................................................................................................

7管理服务....................................................................................................

7.1控制项..................................................................................................

7.2评分项..................................................................................................

8绿色节能....................................................................................................

8.1控制项..................................................................................................

8.2评分项..................................................................................................

1

9特色创新

本标准用词说明...........................................................................................

附引用标准名录...........................................................................................

条文说明........................................................................................................

2

1总则

1.0.1为促进山东省绿色智慧住区建设与发展，规范山东省绿色智慧住区评价，

实现以评促建、以人为本的绿色智慧住区建设目标，为居民提供安全、舒适、

便捷、绿色和健康的生活环境，制定本标准。

1.0.2本标准适用于山东省行政区域内已完成竣工验收的住区智能化系统工程

的评价。

1.0.3评价过程所采用的技术方法和措施是否符合本标准要求，由相关责任主体

判定。

1.0.4绿色智慧住区评价除应符合本标准外，尚应符合国家和山东省现行有关标

准的规定。

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2术语

2.0.1绿色智慧住区greensmartresidentialarea

以综合信息服务平台为支撑，依托物联网感知、大数据应用和智能化管控

等技术，建设与居民生活密切相关的信息设施，实现住区居民生活的数字化、

网络化、智能化、互动化和协同化的住宅小区。

2.0.2综合信息服务平台integratedinformationserviceplatform

以物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术为基础，具有数据获取、

数据存储、数据处理、数据服务功能，能够实现资源共享、协同运行和优化管

控，为小区提供综合安防、建筑设备管理、物业服务和管理等功能的信息服务

平台。

2.0.3综合安防系统integratedsecuritysystem

集成视频监控、出入口控制、电子巡查、入侵报警、访客管理、停车库（场）

管理等多个子系统于统一平台，能够实现安全防范一体化的综合管理系统。

2.0.4居民小区residentialCommunity

一般称住宅小区，指被城市道路或自然分界线所围合，专供家庭居住、生

活且有统一物业管理的单体建筑或集中建筑区。

2.0.5封闭式住宅小区closedresidentialarea

具有围合结构，进行封闭式管理的住宅小区。

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3基本规定

3.1一般规定

3.1.1绿色智慧住区评价应以城镇居民小区为评价对象。

3.1.2绿色智慧住区评价应满足工程已竣工验收，且至少具有3个月运行数据。

3.1.3绿色智慧住区评价应遵循自愿申请、科学分析、客观评价的原则由第三方

评价机构进行评价。

3.1.4评价申请方应对提交资料的真实性和完整性负责。评价机构应按照本标准

有关要求，对评价申请方提交的资料进行审查，并组织专家进行现场核查，根

据审查与核查情况出具评价报告，确定评价等级。

3.2评价与等级划分

3.2.1绿色智慧住区评价指标体系应由基础设施、综合信息服务平台、安全防范、

管理服务、绿色节能等5类评价指标组成，每一类评价指标均包括控制项和评

分项，特色创新类为加分项。

3.2.2控制项的评定结果应为满足或不满足，评分项的评定结果应为得分值。

3.2.3每一类评价指标的总分值均为100分。各类评分项得分与相应权重乘积作

为本类指标得分，绿色智慧住区各类指标及加分项的权重值应符合表3.2.3的

规定。

表3.2.3绿色智慧住区各项指标权重分配表

综合信

指标基础设

息服务安全防范管理服务绿色节能特色创新

名称施

平台

总分值，100，100，100，100，100，100

权重

，0.25，0.20，0.20，0.20，0.15，0.10

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3.2.4绿色智慧住区评价总得分应按下式计算：

公式的表示方法错误

（3.2.4）

式中：——评价总分值；

——分别为基础设施、综合信息服务平台、安全防范、管理服务、

绿色节能五项指标的评价得分；

——创新与特色项得分；

——分别对应基础设施、综合信息服务平台、安全防范、管理

服务、绿色节能等5类评价指标的权重；

——对应表3.2.3中创新与特色项权重；

3.2.5绿色智慧住区评价等级共5级，分别为一星级、二星级、三星级、四星

级、五星级。绿色智慧住区等级评定应满足表3.2.5的有关要求。

表3.2.5绿色智慧住区等级评定表

评价总分值（Q）绿色智慧住区等级

满足所有控制项一星级

50分≥Q>20分二星级

70分≥Q>50分三星级

90分≥Q>70分四星级

Q>90分五星级

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4基础设施

4.1控制项

4.1.1【有线宽带网络】住宅区和住宅建筑实现光纤入户，通信机房空间、管道

容量及配电设计应满足多家运营商平等接入的要求。

【条文说明】

本条要求绿色智慧住区（以下简称住区）应实现光纤入户，且满足《住宅区和住

宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846的技术要求；通信接入机房空间、

管道容量及配电设计应满足多家运营商平等接入的要求，且用户可自由选择运营商。

本条体现了三网融合政策的落地实施，三网融合是指电信网、广播电视网、互联

网在向宽带通信网、数字电视网、下一代互联网演进过程中，三大网络通过技术改造，

其技术功能趋于一致，业务范围趋于相同，网络互联互通、资源共享，能为用户提供

语音、数据和广播电视等多种服务。光纤宽带网络覆盖率应达到100%。

【评价方法】

查阅相关设计图、竣工图、查看系统验收报告/第三方检测报告、现场核查。

4.1.2【服务中心】住区应设置综合服务中心，综合服务中心应设值班人员并配

备综合信息服务平台运行所需要的软硬件设备、热线电话及其他必要的便民服

务设施。

【条文说明】

综合服务中心是物业为业主提供服务的场所，结合实际情况中心可与物业用房、

安防控制室等合并设置，中心应配备必要的计算机、打印机等办公设施。住区综合服

务中心应有专人值班并设置热线电话。有条件的住区可为业主提供血压计、血糖仪等

健康查体设施。

住区服务中心应为业主提供家庭报警、报修、投诉等应用的使用教学、体验、演

示服务，推广智慧住区信息服务平台的服务内容。

安防控制室是安全防范系统的中央控制室，相关设置及技术要求应符合《民用建

筑电气设计标准》GB51348、《安全防范工程技术标准》GB50348等相关技术规范的

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要求。

【评价方法】

功能体验、现场核查。

4.2评分项

4.2.1基础设施类评分项共9项，分别为无线网络、远程抄表、信息发布、智

能充电设施、移动信号覆盖、广播电视、智慧灯杆、无障碍设施和市政设施，

总分值100分。

4.2.2【无线网络】住区公共区域无线网络应按需覆盖。评价总分值为10分，

达到住区公共区域无线网络按需覆盖要求的得10分，未达到要求的公共区域，

每一处扣2分，最低得0分。

【条文说明】

无线网络对人们的生活越来越重要，许多新一代的笔记本电脑不再配置有线网络

接口，无论从工作还是娱乐考虑，许多人都希望能够随时随地连接到无线网络。但无

线设施的安装还需要考虑无线覆盖面积、墙体的影响等问题。覆盖面积的大小将影响

无线设施的安装成本。通常，面积越大，使用的APS越多。成本就越高，墙壁越厚，

对无线信号的影响就越大，需综合考虑这些因素，提供一个稳定的无线环境。

本条文所提按需覆盖，是指在有需要的公共场所，例如，综合服务中心、老年人

活动场所等应设置无线网络。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、进行现场核查等。

4.2.3【远程抄表】住区的水表、电表、气表等计量装置应具备远程抄表功能。

评价总分值为10分，住区内计量装置均具备远程抄表功能的得10分，未达到

要求的计量装置，每一项扣2分，最低得0分。

【条文说明】

远程抄表是家庭智能化的基本功能，具备远程抄表功能的计量装置是实现住区远

程抄表的基础设施。住区计量装置的配置及安装应满足国家及对应行业的相关要求，

实现远程抄表功能。

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鉴于目前趋势是住区的远程抄表由电力、水务、燃气等相应的公司具体实施，新

建住区均已采用远程抄表功能的计量装置。因此，本条文更多是考虑老旧小区改造提

出的要求。远程抄表系统，应结合小区实际进行实施。

【评价方法】

查阅相关设计资料、产品说明书、竣工资料、现场核查等。

4.2.4【信息发布】住区设置信息引导及发布系统。评价总分值为10分，应

按下列规则分别评分并累计：

1具有信息发布功能，得5分，否则得0分；

2具有信息引导查询功能，得5分，否则得0分。

【条文说明】

根据住区的管理需要，设置信息发布屏或信息导引设施或查询终端等。引导及发

布系统可通过广告牌、物联网终端、LED大屏、综合服务平台、APP等多种渠道发布，

引导及发布系统应能实现对居民或者来访者告知、信息引导查询等功能。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、历史数据等。

4.2.5【智能充电设施】住区设置非机动车、机动车充电设施，且数量和位置

等满足相关规定。评价总分值为15分，应按下列规则分别评分并累计：

1集中设置非机动车充电设施，位置及数量满足用户需求，得7分，其中，

集中设置非机动车充电设施得1分，位置满则要求的得3分，数量满则用户要

求的得3分，否则在总分值基础上扣减相应分数；

2机动车充电设施数量符合相关标准和政策要求，得8分，其中，设置机

动车充电设施得2分，按照标准和政策要求设置的得6分，否则在总分值基础

上扣减相应分数。

【条文说明】

近年来，电动自行车的数量越来越多，缺少充电设施成为业主面临的一大问题。

住区应切实解决住户关切，集中为住区非机动车辆设置一定数量的停车棚及相应充电

设施。电动自行车充电棚设计应满足供电及应消防安全等管理要求。

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为满足电动汽车发展的需求，《绿色建筑评价标准》GB/T50378和《国务院办公

厅关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》对汽车充电桩的数量作出了规定。

电动汽车停车位数量至少应达到当地相关规定要求，例如，新建住宅配建停车位数量

100%建设充电设施或为各种充电设施（充电桩、充电站等）提供接入条件。

住区充电设施的建设应符合《电动汽车分散充电设施工程技术标准》

GB/T51213-2018相关国家现行标准的规定。新建住区要求与主体建筑同步设计、施工、

验收。

【评价方法】

查阅相关设计图纸、竣工图纸、现场核查、体验示范。

4.2.6【移动信号覆盖】住区移动通信信号全覆盖，满足用户需求。评价总分

值为10分，应按下列规则分别评分并累计：

1住区楼梯、电梯间和地下停车场等区域移动信号无缝覆盖，得5分；

2住区5G信号全覆盖，得5分；有没覆盖5G信号区域的，在总分值基础

上每处扣1分，最多扣5分。

【条文说明】

室内信号覆盖系统应设置在民用建筑内，对移动通信信号遮挡损耗较强或通信信

号盲区的场所。移动通信室内信号覆盖系统应满足室内移动通信用户语音及数据通信

业务需求。

住区楼梯、电梯间和地下停车场等区域存在手机无信号的情况严重影响用户体验，

住区应配合运营商实现室内外区域、楼梯电梯、地下空间手机信号无缝覆盖。

加快推进5G网络建设和商用进程，鼓励布局新一代通信基础设施。

【评价方法】

查阅相关设计图纸、竣工图纸、现场核查等。

4.2.7【广播电视】高清数字电视网络接入能力全覆盖。评价总分值为10分，

高清数字电视网络接入能力全覆盖的得10分，不能实现全覆盖的，得0分。

【条文说明】

高清数字电视网络建设。高清数字电视网络接入能力全覆盖；数字电视和IPTV互

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动电视全覆盖，计算方法：开通数字电视和IPTV互动电视的用户数/社区内总户数。

住区广播电视应符合《有线电视网络工程设计标准》GB/T50200-2018、《有线电

视网络工程施工与验收标准》GB/T51265-2018等现行有关国家标准、规范的要求。

【评价方法】

查阅设计方案、设计图纸、竣工资料、现场勘查等。

4.2.8【智慧灯杆】公共区域设置智慧灯杆。评价总分值为10分，公共区域设

置智慧灯杆的得10分，未设置智慧灯杆的得0分。

【条文说明】

智慧灯杆是指以灯杆为载体，通过挂载各类设备提供智能照明、移动通信、监控、

交通管理、信息交互和公共服务等功能，可通过运营管理后台系统进行远程监控、控

制、管理等网络通讯和信息化服务的多功能道路灯杆。

鼓励绿色智慧住区优先采用智慧灯杆，做到一杆多用。住区智慧灯杆可考虑集公

共区域照明、移动通信、公共区域无线通信、视频监控等多种设备于一体。

【评价方法】

查阅相关设计资料、产品资料、竣工资料、现场核查等。

4.2.9【无障碍设施】无障碍设施设置应《建筑与市政工程无障碍通用规范》GB

55019的有关要求。评价总分值为15分，住区无障碍设施设置符合规范要求的

得15分，不符合要求的，每一处在总分值基础上扣1分，最多扣15分。

【条文说明】

无障碍设施是指保障残疾人、老年人、孕妇、儿童等社会成员通行安全和使用便

利，在建设工程中配套建设的服务设施。一般包括住区内的通行设施、信息交流设施、

服务设施、居家无障碍设施等。例如，无障碍通道（路）、电（楼）梯、平台、洗手

间（厕所）、盲文标识和音响提示以及通讯等设施。

住区无障碍设施的设置应符合现行国家标准《无障碍设计规范》GB50763、《民用

建筑设计通则》GB50352、《建筑与市政工程无障碍通用规范》GB55019标准规范的

要求。

评价时应综合考查设施设置类型、位置、数量等是否满足相关国家标准要求，按

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照完善程度评价得分。

【评价方法】

查阅相关设计资料、产品资料、竣工资料、现场核查等。

4.2.10【市政设施】市政公共设施设置齐全，施工规范、功能满足业主需

求且符合相关标准。评价总分值为10分，市政公共设施设置齐全得4分，施工

规范得3分，功能满足业主需求得3分，否则，在总分值基础上扣减相应分数。

【条文说明】

市政公共设施主要包括住区给水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、照明

等相关设施。

评价时注重设施是否齐全、施工是否规范、功能是否满足要求。

【评价方法】

查阅相关设计资料、产品资料、竣工资料、现场核查等。

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5综合信息服务平台

5.1控制项

5.1.1【接口与协议】住区综合信息服务平台应具备高度开放的架构，与子系

统连接应采用标准的接口和国际通用的通信协议。

【条文说明】

智慧住区综合信息服务平台是智慧住区的核心，其架构应以物联网技术为基础，

满足应用系统云端、本地部署方式的要求。

综合信息服务平台应支持多种数据集成方式，支持各类智能化子系统接口和开放

协议，支持第三方系统或平台的对接。接口类型包括实时监控数据接口、数据库互联

数据接口、视频图像数据接口等类别。应具备与不同的通信网络进行对接的能力，支

持与不同通信网络(PSTN/PLMN，VOIP，短信)之间的交互。

实时监控数据接口应支持现场总线、TCP/IP、API等通信形式，支持BACNet、OPC、

Modbus、SNMP等国际通用通信协议；数据库互联数据接口应支持ODBC、API等通信形

式；视频图像数据接口应支持API等通信形式，支持RTMP、HLS等流媒体协议。

应支持多种代理接入方式，支持多语言、多厂家代理、多SDK接入，应支持协议

解析，应具备多语言、多操作系统的设备接入SDK开发工具。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、说明书、现场核查等。

5.1.2【数据平台】住区综合信息服务平台应具有统一的数据管理，实现信息

汇聚、数据处理、协同运行、优化管控等功能，支持web客户端和手机APP等

访问。

【条文说明】

综合信息服务平台具有公共数据平台，支持自动采集、人工录入、第三方平台接

入等多种数据采集方式；具备数据长期存储能力，支持本地或云端存储模式，满足数

据查询与数据分析的需求。

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住区综合信息服务平台，作为“住区大脑”，其核心资源是“数据”，智慧住区

的数据具有多源异构的特点，要实现住区数据汇聚、存储、清洗、标准化、共享和应

用。

评价时应考查支持哪些数据接入，是否数据统一管理以及用户如何接入和使用综

合信息服务平台等。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、说明书、现场核查等。

5.1.3【信息安全】住区综合信息服务平台的信息安全、隐私保护应符合现行

国家标准和法律、法规的有关要求。

【条文说明】

住区综合信息服务平台的信息安全、隐私保护是两大核心问题。

信息安全应符合《信息系统通用安全技术要求》GB/T20271、《信息系统通用安

全技术要求》GB/T20271、《信息系统等级保护安全设计技术要求》GB/T25070、《网

络安全等级保护测评要求》GB/T28448等现行国家标准、法律、法规的要求。综合信

息服务平台信息网络应采用二级及以上安保等级标准设计。综合信息服务平台向其他

管理平台传输小区基础信息、个人信息等信息时，应通过国家密码管理局认证的密码

算法对信息进行加密。

访问综合信息服务平台需通过身份认证，面向管理人员、物业人员、个人用户等

提供分级权限。

涉及公民个人信息的，应依法依规进行采集、保存和使用。隐私保护符合《信息

安全技术个人信息安全规范》GB/T35273的规定。

从法律层面，住区综合信息服务平台应遵守《中华人民共和国网络安全法》、《中

华人民共和国密码法》、《个人信息保护法》等法律的相关规定。

【评价方法】

查阅相关设计资料、安保等级证书、说明书、现场核查等。

5.2评分项

5.2.1综合信息服务平台累类评分项共5项，分别为系统集成、数据分析、物

联网接入、平台互联、报警处置。评价每项20分，总分值为100分。

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5.2.2【系统集成】住区综合信息服务平台集成综合安防、建筑设备管理、能效

监管、物业管理与服务等功能。评价总分值为20分，每集成一项得5分；否

则，在总分值基础上扣减相应的分数，最多扣20分。

【条文说明】

住区综合信息服务平台相当于“住区大脑”，综合安防、建筑设备管理、物业管

理与服务等系统构成了建筑的“五官、躯干与四肢”、“神经系统”和“免疫系统”

等，在“住区大脑”的指挥下协同工作。

评价时重点核查综合信息服务平台是否已经集成了各类系统，以及是否实现了相

关系统功能应用，本条文每实现一项得5分，最高20分。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、说明书、历史数据、运行日志等。

5.2.3【数据分析】综合信息服务平台具有数据实时展示、历史数据分析、智

慧决策服务等功能。评价总分值为20分，应按下列规则分别评分并累计：

1各子系统数据能实时显示，得5分；

2可对历史数据可视化展示、态势分析，得5分；

3具有各类操作日志功能，提供日志的分析和查询，得5分；

4具有大数据分析、智慧决策服务功能，得5分。

否则，在总分值基础上扣减相应的分数，最多扣20分。

【条文说明】

数据采集和存储是住区综合信息服务平台的基本要求，获取的数据需要进行处理

和展示，特别是可视化展示可给用户提供直观的数据认知。根据数据分析自动提示和

提供决策服务是智慧化的体现。

例如：可通过各类图示、表格、仪表盘及动画等可视化形式展现设备、环境、能

耗、人员等各类信息和数据分析结果。

数据分析应构建服务分析、能耗分析、设备运行分析、物业管理分析等多个数据

分析主题，进行数据分析和利用。

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【评价方法】

查阅相关设计资料、说明书、现场核查等。

5.2.4【物联网接入】支持快速开发和部署物联网应用服务。评价总分值为20

分，按下列规则分别评分并累计：

1具备设备接入及设备管理功能，得5分；

2支持TCP/IP、MQTT等通用协议，得5分；

3具备设备鉴权及权限管理功能，得5分；

4具有物联网设备接入案例，得5分。

否则，在总分值基础上扣减相应的分数，最多扣20分。

【条文说明】

物联网设备接入管理包括应支持多种网络方式接入，例如宽带、2G/3G/4G/5G、

BB-IOT、Z-Wave、ZigBee、eLTE等；应支持多种协议方式接入，例如HTTP/HTTPS、

MQTT/MQTTS、LWM2M/CoAP、Modbus等；应支持多种代理方式接入，支持多语言、

多厂家代理、多SDK接入；应支持协议解析，对接入协议和设备数据进行解析，无需

变更设备端数据上报格式；应具备多语言、多操作系统的设备接入SDK开发工具，例

如C、Java、JavaScript、PHP、iOS、Android等的SDK开发包，能够实现现场各类设

备接入和数据通讯，并保证通讯安全性、实时性和稳定性。

接入设备管理包括设备注册、设备注销、设备配置管理、位置管理和组群管理等。

接入设备管理应自动识别设备在线/离线状态，支持设置设备长连接数量、设备连接并

发请求数，并实现设备拥塞控制。设备上报数据到综合信息服务平台前，综合信息服

务平台获取设备所在通信区域的历史负载情况，根据历史负载确定设备数据自动上报

时间，并将数据自动上报时间发送给设备，实现设备的上行消息离散；当综合信息服

务平台下发下行消息到设备时，综合信息服务平台根据实际载荷进行系统级消息流控。

设备鉴权管理应支持对接入平台的设备进行鉴权认证，合法设备下发内部唯一标

识到设备；鉴权内容包括但不限于:设备数据完整性和安全性、设备采集数据完整性和

安全性、设备与平台传输数据完整性和安全性等。权限管理应支持对设备的鉴权信息

进行管理，包括数量、创建时间、关联设备等信息，应支持对访问综合信息服务平台

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的第三方应用接口的IP进行访问控制，例如设置IP白名单、IP黑名单。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、说明书、运行日志、现场核查等。

5.2.5【平台互联】住区综合信息服务平台具有与智慧社区、智慧城市等第三

方平台对接功能。评价总分值为20分，按下列规则分别评分并累计：

1支持标准协议与第三方平台对接，得10分；

2具有实际平台的对接案例，得10分。

否则，在总分值基础上扣减相应的分数，最多扣20分。

【条文说明】

综合信息服务平台应具有开放性，具备与第三方平台接入的能力。智慧住区作为

智慧城市、智慧社区的一部分，根据需要可为相关平台提供基础数据，同时也可以获

得其他平台的服务功能。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、说明书、运行日志、现场核查等。

5.2.6【报警处置】住区综合信息服务平台具有报警事件处置功能。评价总分

值为20分，按下列规则分别评分并累计：

1住区综合信息服务平台能对各类报警事件实时响应，得10分；

2住区综合信息服务平台具备报警事件分类统计、查询功能，每具备1项

功能得5分，共10分。

否则，在总分值基础上扣减相应的分数，最多扣20分。

【条文说明】

住区综合信息服务平台应具备与各类报警事件联动响应功能，如家居报警、消防

报警、安防报警等各类报警事件；当发生报警事件时，平台可做出及时响应，提醒工

作人员及时处理。根据需要还可将报警信息通过平台或是短信方式推送至相关人员。

评价时，每实现一项报警事件响应功能得1分，最高5分；每实现一项统计和查

询得1分，最高5分。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、说明书、运行日志、现场核查等。

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6安全防范

6.1控制项

6.1.1【综合安防】安全防范系统应包括出入口控制、视频监控、周界入侵报警

等子系统。

【条文说明】

综合安防是集“集成化”、“数字化”、“智能化”于一体的系统，包括视频监

控、报警出入口控制、周界入侵报警等多个子系统或具备等同功能。

在一个平台下即可实现多子系统的统一管理与互联互动，真正实现“一体化综合

管理”，提高平台易用性和管理效率。子系统联动包括：火灾自动报警系统与视频监

控系统、出入口控制系统、停车场管理系统、广播发布系统等子系统联动；视频监控

系统与电子巡查系统、访客管理系统、出入口控制系统、报警、广播发布系统等子系

统的联动等。

【评价方法】

查阅相关设计资料、软件系统的使用说明书、系统验收报告及第三方检测报告、

现场核查软件功能和历史数据等。

6.1.2【电气防火】火灾自动报警系统、应急照明和疏散指示、电气火灾监控等

消防有关系统和机房的配置及功能符合现行国家规范、标准、法规的要求。

【条文说明】

火灾自动报警系统包括火灾探测和消防联动控制系统、电气火灾监控系统、防火

门监控系统、消防电源监控系统等，应根据建筑规模、功能要求设置相应的子系统和

消防控制室，各项内容应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50016、《火灾

自动报警系统设计规范》GB50116、《民用建筑电气设计标准》GB51348等标准和规

范的相关要求。

消防系统关系到人身和财产安全，必须引起高度重视。系统在施工调试完成并通

过一定时间试运行后，应按要求由第三方检测机构进行检测并由有关部门组织独立或

专项验收，并出具验收报告。评价时上述要求应全部满足要求。

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【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、消防验收报告或第三方检测报告、现场核查。

6.2评分项

6.2.1安全防范类评分项共8项，分别为出入口管理、视频监控、应急响应、

入侵报警、异常事件侦测、电子巡查、公共区域报警、访客管理，评价总分值

为100分。

6.2.2【出入口管理】住区应设置出入口控制系统。评价总分值为25分，应按

下列要求分别评分并累计分值：

1封闭式小区机动车出入口应设置停车库（场）安全管理系统、非机动车和

人员出入口应设置出入口控制装置，实现对出入小区车辆和人员的管理，并满足

疫情防控的要求，得6分；

2重要设备间（包括水、电、气、热、通信等设备间）安装入侵报警装置

和出入口控制装置，得4分；

3出入口控制系统应能对强行破坏、非法进入的行为发出报警信号，报警

信号与相关出入口的视频图像联动，得5分；

4疏散通道上设置的出入口控制装置，与火灾自动报警系统联动，在火灾

或紧急疏散状态下，出入口控制装置处于开启状态。控制管理主机发生故障、

检修或通信线路故障时，各出入口控制器能脱机正常工作，得5分；

5出入口控制系统具有出入车辆、人员统计分析功能，存储时间不小于

180d，得5分。

否则，在总评分值的基础上扣减相应的分数，最多扣25分。

【条文说明】

通过设置停车库（场）安全管理系统和出入口控制系统实现对出入小区车辆和人

员的管理。停车库（场）安全管理系统应具有出入车辆控制和车辆车牌、出入时间等

信息的记录功能。非机动车和人员应有专用通道并管控。疫情或其他紧急情况期间，

出入口控制系统应满足其相应管控要求。

重要设备间安装入侵报警装置和出入口控制装置实现对设备间出入的管控。

紧急疏散情况下出入口控制系统不得影响人员正常疏散，通过系统联动或手动控

20

制处于开启状态。

其他要求应符合《安全防范工程技术标准》GB50348和《出入口控制系统技术要

求》GB/T37078等国家标准的相关规定。

【评价方法】

查阅相关设计文件、系统说明书，历史数据，现场核查。

6.2.3【视频监控】住区应设置视频监控系统。评价总分值为15分，按下列要

求分别评分并累计分值：

1住区出入口、主干道、消防通道、电梯间、重要设备间等区域应设置视频

监控装置，得7分；

2摄像机像素不低于1920×1080，能清晰显示人员的体貌特征、衣着特征、

活动情况，回放视频应保证人员、车辆、物体等清晰可辨，存储时间不少于30

天，得3分；

3在住区出入口、内部重点场所具有人脸识别设备，并能够进行人流量分析、

人脸分析等功能，得3分；

4视频监控数据能够实现与公安、社会治理等部门共享，进行联防联控，得

2分。

否则，在总评分值的基础上扣减相应的分数，最多扣15分。

【条文说明】

视频监控系统是住区安防的重要手段之一，应做到住区重点公共区域监控

全覆盖。

统计功能支持多个进出通道的实时统计分析；支持多个区域的信息配置和

统计显示；触发报警条件时应联动前端视频图像进行弹窗、语音报警等提醒管

理人员。

视频监控系统应符合《视频安防监控系统工程设计规范》GB50395、《安全

防范工程技术标准》GB50348、《小区安全防范系统通用技术要求》GB/T21741、

《安全防范视频监控联网系统信息传输、交换、控制技术要求》GB/T28181等

相关规定。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、系统验收报告或及第三方检测报告，现场核查等。

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6.2.4【应急响应】住区设置应急响应系统且配置与上一级应急响应系统互联

的通信接口。评价总分值为10分，应按下列要求分别评分并累计分值：

1具有完备的应急响应预案，并定期进行演练，得5分；

2具有上一级应急响应系统互联的通信接口，得5分。

否则，在总评分值的基础上扣减相应的分数，最多扣10分。

【条文说明】

应急响应系统是对消防、安防等智能化系统信息关联、资源整合、功能衔接的合

成，系统指挥中心是处置公共安全事件的核心，应能为参与指挥人员提供多种方式的

通信与信息服务，监视并预测事件进展，为决策提供依据和技术支持。应急响应系统

应能对所管理范围内的火灾、自然灾害、安全事故等突发公共事件实时报警与分级响

应，及时掌握事件情况向上级报告，启动相应的应急预案，实行现场指挥调度、事件

紧急处置、组织疏散及接收上级指令等。

应急响应系统应纳入建筑物所在区域应急管理体系并符合有关管理规定，系统设

备可设在安防监控中心内。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、应急响应预案、运行记录等。

6.2.5【入侵报警】封闭小区设置周界入侵报警系统并满足下列要求。评价总分

值为10分，按下列要求分别评分并累计分值：

1周界入侵报警系统应与周界的形状和出入口设置相协调，不留盲区，能

通过电子地图等方式显示报警区域，得3分；

2能够显示、存储报警、布撤防、故障等信息；能够记录、查询和统计报

警发生的时间、地点等信息，其信息存储时间不应小于30d，得3分；

3系统应与视频监控系统联动，当监控室接收到报警信号时，能自动显示

相关的视频图像，得2分；

4系统24h处于设防状态，得2分。

否则，在总评分值的基础上扣减相应的分数，最多扣10分。

【条文说明】

前端可采用视频侦测、红外、微波、磁场感应等方式对入侵行为进行感知、探测。

选用视频侦测以外方式的，应同步安装周界视频监控，通过报警与视频监控联动，对

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入侵行为进行视频复核、确认。前端探测装置的选用与安装应充分考虑环境气候、各

种干扰因素引起的误报以及对有效探测距离的影响等，应选用抗干扰能力强的产品。

周界入侵报警系统应符合《入侵报警系统工程设计规范》GB50394、《安全防范工

程技术标准》GB50348、《小区安全防范系统通用技术要求》GB/T21741等相关规定。

【评价方法】

查阅相关设计图、竣工图、系统验收报告，半年以上历史数据，必要时进行现场

演示。

6.2.6【异常事件侦测】住区应通过视频监控系统实现住区异常事件的侦测。评

价总分值为10分，每实现一项异常事件的侦测得2分，最高不得超过10分。

【条文说明】

异常事件侦测是通过视频图像分析对比，从而识别特定异常事件的功能。通常用

于越界、电动车进楼、高空抛物、可疑人员出入、翻墙等行为侦测。

电动车进楼：小区为了住区安全，禁止电动车上楼充电，当有人推电动车进入电

梯时，AI摄像头通过图像分析，可以实现电梯门无法闭合，从技术上杜绝电动车进电

梯的问题。

高空抛物：在高层建筑适当位置设置高空抛物摄像机，对2层楼以上的窗户和阳

台进行实时监控，当有物体抛落时能自动识别并告警。高空抛物监测系统应科学设置

摄像机的仰拍角度、镜头焦距、图像内容等，既满足监测高空抛物的需要，又避免侵

犯居民隐私。

异常事件的侦测应符合《视频安防监控系统工程设计规范》GB50395、《安全防

范工程技术标准》GB50348、《小区安全防范系统通用技术要求》GB/T21741、《安全

防范视频监控联网系统信息传输、交换、控制技术要求》GB/T28181等相关标准规范

的要求。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、现场核查等。

6.2.7【电子巡查】住区设有电子巡查系统并满足下列要求。评价总分值为10

分，按下列要求分别评分并累计分值：

1电子巡查系统能够依据小区特点设置巡查点，巡查路线，得5分；

2巡查系统具备巡查时间、地点、人员、路线等信息的记录、查询等功能，

23

得5分。

否则，在总评分值的基础上扣减相应的分数，最多扣10分。

【条文说明】

电子巡查系统可采用在线式电子巡查系统或离线式电子巡查系统。在线式电子巡

查系统较为复杂，实时性是它的最大特点。离线式无须布线，较为灵活、方便、经济。

对实时巡查要求高的住区，宜采用在线式电子巡查系统。无论是在线式还是离线式电

子巡查系统都应能对巡查路线进行设置、更改，并能自动记录巡查信息。

巡查站点应设置在建筑物出入口、楼梯前室、电梯前室、停车库(场)、重要部位

附近、主要通道及其他需要设置的地方。

电子巡查系统应满足《安全防范工程技术标准》GB50348和《住宅小区安全防范

系统通用技术要求》GB/T21741、《电子巡查系统技术要求》GA/T644等相关条文的

要求。

【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、历史数据、现场核查等。

6.2.8【公共区域报警】住区公共区域设置紧急报警装置。评价总分值为10

分，按下列要求分别评分并累计分值：

1住区公共区域设置报警装置，得5分；

2报警装置与住区综合信息服务平台对接，得5分。

否则，在总评分值的基础上扣减相应的分数，最多扣10分。

【条文说明】

公共区域报警装置可由报警按钮和视频通话装置组成，当发生紧急事件可直接通

过报警按钮一键报警，报警电话能实现与物业值班人员双向紧急通话。报警按钮和报

警电话的安装高度应设置在明显和便于操作的部位，应有明显的标志。

【评价方法】

查阅相关设计资料、产品说明书、现场核查等。

6.2.9【访客管理】住区设置智能访客管理系统。评价总分值为10分，按下列

要求分别评分并累计分值：

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1可对外来访客登记和预约，得5分；

2与住区综合信息服务平台对接，得5分。

否则，在总评分值的基础上扣减相应的分数，最多扣10分。

【条文说明】

住区访客管理系统可在出入口及单元楼出入口安装电控安全门、楼宇（可视）对

讲装置，采用(可视)对讲方式确认访客，对建筑物(群)出入口进行访客控制与管理的

电子系统，又称访客对讲系统。

访客管理应包含访客预约登记和访客信息管理。在访客预约登记方面，应包含访

客姓名、电话、被访人及访问事由等信息；访客预约可由被访人通过住户移动端发起

也可由访客直接到现场办理。访客信息管理方面，应可查询访客、被访人资料、来访

记录、来访事由等信息。

【评价方法】

查阅相关设计资料、历史数据、现场核查等。

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7管理服务

7.1控制项

7.1.1【智慧物业】住区具有智慧物业管理系统，实现业主增值服务、设备全生

命期管理等功能。

【条文说明】

智慧物业管理不仅提高了物业管理人员的工作效率，也极大方便了业主与物业管

理人员的联络。

物业管理实现一站式业主增值服务，业主可以用多种方式同时和物业管理部门进

行交互，包括投诉、保修、建议、查询、申请等；强电、弱电、给排水、电梯、消防、

暖通等楼宇设备的维护效果直接关系到物业管理的水平和客户服务的满意度。设备生

命周期管理运维管理系统形成一整套对设施全生命周期进行管理的方案，可提高设施

运行的稳定性。

【评价方法】

查阅系统使用说明，运行数据记录，现场核查等。

7.2评分项

7.2.1服务便捷类评分项共8项，分别为便民设施、专用APP、家政服务、智

慧商圈、智能家居、住区文化、物业管理与服务、社区服务，评价总分值为100

分。

7.2.2【便民设施】住区宜设置智能快递柜、自助洗车、自助纯净水设施等便

民设施。评价总分值为10分，每实现一项得2分，最高分值不得超过10分。

【条文说明】

智能快递柜、自助洗车、自助纯净水设施等便民设施已经较为普及，随着技术的

进步，新型便民设施不断涌现，通过设置类似便民设施能够为住区业主提供一个更加

便利更加智慧的生活环境。

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【评价方法】

查阅相关设计资料、竣工资料、现场核查等。

7.2.3【专用APP】住区应具有专用APP或微信小程序，实现业主、物管在线

服务的线上办理功能。评价总分值为10分，按下列要求分别评分并累计分值：

1具有业主端APP或微信小程序，得5分；

2具有物业管理与服务端APP或微信小程序，得5分。

否则，在总评分值的基础上扣减相应的分数，最多扣10分。

【条文说明】

业主可通过专用APP或微信小程序等在线获得相关服务；物业管理人员可通过物

管端APP在线受理业主业务申请及物业工作流程。

【评价方法】

查阅软件使用说明书、现场演示、历史数据等。

7.2.4【家政服务】在线提供保姆、护理、保洁、家庭管理等家政服务。评价

总分值10分，每提供1项线上家政服务得2分，最多1得0分，未提供在线家

政服务的得0分。

【条文说明】

住区家政服务是面向业主居家模式，可通过整合社会专业机构、社区机构、非营

利组织、家政服务公司和专业家政服务人员等资源，为住区业主提供包括保姆、护理、

保洁、家庭管理等家庭生活服务，实现服务提供方和服务需求方的对接。

家政服务的预约、家政服务咨询、投诉等业务服务也可通过接入服务热线实现。

【评价方法】

软件使用说明书、运行数据、现场演示、核查软件界面等。

7.2.5【智慧商圈】住区设置在线购物平台，打造聚集衣、食、住、行、娱、购、

游等商户资源的服务系统，可提供在线下单、查询、支付、评价、配送、二手

交易等功能。评价总分值10分，设置在线购物平台的得5分，每实现1类购物

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得1分，最多得5分。

【条文说明】

越来越多的人选择线上购物，拥有自己一套完善的线上购物体系，为住区业主量

身打造一个线上商圈十分有意义。

【评价方法】

软件使用说明书、运行数据、现场演示、核查软件界面等。

7.2.6【智能家居】住区业主基于物联网技术实现智能家居。评价总分值为10

分，应按下列要求分别评分并累计分值:

1室内设置煤气泄漏、火灾、求助等紧急报警系统，报警信号与住区综合

信息服务平台对接，得6分，否则不得分。

2设有家庭智能终端，实现智能家居功能，得2分，根据业主需要可与住

区综合信息服务平台对接，得2分，共4分，否则不得分。

【条文说明】

随着物联网技术发展，智能家居发展迅速，住房和城乡建设部等部门提出了《关于

加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见》，其中煤气泄漏、火灾、紧急求助等报警

关系到业主生命和财产安全，是智能家居的核心功能，作为绿色智慧住区信息综合服

务平台，应接收业主的报警信息并及时响应。同时家庭智能终端是智能家居的核心设

备，产品供应商也很多，规格和功能各有特色，业主可根据需要自主设置并实现需要

的功能，并可根据业主需求与综合信息服务平台对接部分功能。

【评价方法】

产品说明书、运行数据、现场演示、核查软件界面等。

7.2.7【住区文化】住区具有线上、线下文化建设内容。评价总分值为10分，

其中，住区设置线上文化建设内容得6分，住区设置线下文化建设内容得4分，

否则不得分。

【条文说明】

住区文化建设是鼓励住区范围内组织开展丰富多彩的饮食、科普、养老、教育等

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文化活动，成立住区邻里互助组织，积极倡导住区爱心公益活动。

业主可通过线上发布、报名、讨论多种方式参与住区文化活动。可通过设置在线

爱心公益服务板块，为老年人以及住区内的困难家庭，提供公益志愿服务，包括爱心

捐赠，爱心互助等。

【评价方法】

系统说明书、运行数据、现场演示、核查软件界面等。

7.2.8【物业管理与服务】住区应提供房屋维修养护、车辆管理服务、在线缴

费、在线报修等住区物业管理与服务。评价总分值为25分，按照下列要求分别

评分并累计分值：

1建立人口信息档案；对人口进行分类分级管理；建立人与网格、人与房

屋、人与车辆等信息关联，得4分；

2对住区车辆统一管理，得4分；

3具有房屋信息管理功能，实现对小区内房产的位置、现状、结构、户型、

住户信息等的管理统计，得4分；

4业主可通过手机、服务终端等方式实现物业费、水电费等生活缴费和查

询，得4分；

5业主可通过移动终端、Web访问等方式，实现在线报修、修理状态查询、

满意度测评等功能，得4分；

6提供住区公告信息发布、应急与关爱提醒、服务查询等服务，得3分；

7设有便民服务热线，并支持线上咨询、投诉，得2分。

否则，在总评分值基础上扣减相应的分数，最多扣25分。

【条文说明】

物业管理与服务是住区业主最为关切的内容，借助智慧住区信息综合服务平台等，

为业主提供贴心服务是物业管理人员的职责。物业管理单位应结合自身实际，不断充

实完善智慧物业的功能，充分利用信息化技术创新服务模式和服务内容，切实解决业

主关切，努力营造环境更优美、居住更安全、服务更便捷、生活更美好、业主更满意

的绿色智慧住区。

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【评价方法】

软件说明书、运行数据、现场演示、现场核查、用户问卷等。

7.2.9【社区管理服务】住区应对接智慧社区平台或“爱山东”APP，提供社区

党建、电子政务、社区医疗、社区养老等社区管理与服务。评价总分值为15

分，按照下列要求分别评分并累计分值：

1治安管理：依靠人员和技术手段，协同物业、居委会、辖区公安机关等，

对社区内部和周边治安进行管理，得3分；

2社区党建：在住区Web端或APP端设立专属党建模块，得3分；

3电子政务：与当地政府服务平台和社区服务平台对接，得3分；

4社区医疗：与社区医疗平台互通互联，得3分；

5社区养老：提供社区养老设施和服务，如设置社区老年人日间照料中心、

社区养老服务管理中心等，得3分。

否则，在总评分值基础上扣减相应的分数，最多扣15分。

【条文说明】

智慧住区与智慧社区侧重点不同，社区治理的部分功能与住区建设密切相关，部

分功能可通过直接对接智慧社区平台等方式实现，爱山东APP提供了大量实用的政务

服务等功能，鼓励在住区推广应用，避免重复建设。

治安管理依靠人员和技术手段，协同物业、居委会、辖区公安机关等，对社区内

部和周边治安进行管理，采取多种形式，对社区居民进行普法和安全教育，增强社区

居民法律和安全意识。治安管理可包括信息采集、社区矫正、群防群治、特殊人群管

理、社区调解。

通过在Web端或APP端设立专属党建模块，为住区党建工作打造一个先进的技术、

高效的工作平台；同时接入上一级党建平台，打通从基层到上一级的党建数据流，加

强党组织对基层的管控能力。具体内容可包括党员管理、党建管理、考核管理、信息

公开等内容。

社区医疗、社区养老是关系居民健康的重要内容，也是涉及民生的社会问题，应

切实为居民健康着想，采取多种措施提供相关服务。

【评价方法】

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软件使用说明书、运行数据、现场演示、现场核查等。

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