【地产分享】XX集团标准工期

表格与模板编号：版号：A/0页码：第2页共12页PAGE2表格与模板编号：版号：A/0页码：第1页共12页XX集团项目开发周期基准一、怎样实施项目开发周期基准建立初步的基准颁布设计周期、典型物业施工周期基准，原则上为周期上限；北京福提岛拿地至销售时间为11个月；至首期竣工为24个月（多层）；武汉凤凰城拿地至销售时间为13个月，至首期竣工为28个月（高层）；成都24城拿地至完成总体规划时间为5个月。持续改进每年对各项目进度、成本、质量综合评估，对优秀的项目颁发进度奖；总结优秀项目运作经验，向其他项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。二、周期基准计算的起始点与大盘的界定周期基准计算起点自拿地时间开始计算；拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别项目（如：城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。大盘的界定——总建筑面积超过80万平方米。三、前期策划与设计周期基准住宅设计周期表款项阶段基准时间（单位：月）备注初步定位1.5(1)新进入城市＋15天(2)可复制项目－15天(3)大盘＋15天规划2(1)设计竞赛＋30天(2)争取规划条件可适当延长方案2.5(1)产品复制－30～45天(2)中小盘项目的“规划＋方案”合并基准时间为3.5个月；可复制项目为3个月。初步设计（报审深度）2(1)复制项目-15天(2)精装+15天施工图设计（含施工图审查）2(1)施工需要，可分批出图商业设计周期款项阶段基准时间（单位：月）备注初步定位2（1）新进入城市＋15天（2）复制－15天规划3（1）争取规划条件可适当延长方案4.5(1)复制－30天初步设计（报审深度）4产品类型复杂＋30天争取消防设计条件＋15天施工图设计3.5（1）不含幕墙、租户配合等施工深化设计四、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）工程量清单编制工程量清单编制总包发标-开标30天55天施工图同时在报审，假定15天审查完毕。发标（仅发出图纸、招标文件、技术规范）发标（仅发出工程量清单）总包开标-定标5天其间需安排至少一次投标单位答疑。开标20天其间需安排至少一次投标单位议标。定标清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。工程量清单编制与总包招标周期基准解说总部要求项目一律采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；合同签定前，可充分谈判降低造价；减少结算中与承包商的纠纷。当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式；各利润中心为压缩周期，可针对建筑面积较小（10,000平米以下）及工程造价较低（合同金额2,000万元以下）的项目，采用参考政府颁发的定额计价与市场计价相结合的方式，与集团内部施工单位进行“清单议标”（发标-定标周期10天）；为保证签定“总价包干”合同金额的相对准确性，工程量清单编制周期建议为30天，可以在编制工程量清单的同时发出招标文件，编制完成工程量清单后5天进行图纸疑问及工程量的答疑澄清工作，回标后10天内进行经济及技术评标/定标工作。如有特殊情况，可适当调整上述周期。五、典型物业施工周期基准1、住宅类物业物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳102040204513550185合肥、成都、武汉、长沙203050306019090280上海、无锡、苏州、杭州、宁波152545255016070230物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳102550205516045205合肥、成都、武汉、长沙204550308022590315上海、无锡、苏州、杭州、宁波153060307020560265物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳104080308024045285合肥、成都、武汉、长沙2045905010030590395上海、无锡、苏州、杭州、宁波154590459028560345物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳10401504012036045405合肥、成都、武汉、长沙20452104516050090570上海、无锡、苏州、杭州、宁波15452004514044560505物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳10402005015045045495合肥、成都、武汉、长沙20452604518055090640上海、无锡、苏州、杭州、宁波15452405018053060590物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室区域施工准备基础施工裙房转换层主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳104030202005015050045545合肥、成都、武汉、长沙204530202604520063090710上海、无锡、苏州、杭州、宁波154530202405018058060640住宅类物业施工周期基准的编制说明：北京、大连的工期在上海工期的基础上增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收和办理产证的时间；综合工期是以单体建筑工期为准；本次工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；室内精装修工期另外考虑；因为各地的差异较大，所以本次工期指标内没有列出销售节点时间；2、“都市综合体”施工周期基准物业类型：商场（地上6层地下3层建筑面积15～20万m2）项目施工准备土方支护基础施工地下室施工±0以上主体结构施工封顶后屋面及砌筑外装及拆架室内精装室外工程竣工验收综合工期时间3027011012015015011015030915物业类型：写字楼（地上30层地下3层建筑面积5～10万m2）项目施工准备土方支护基础施工地下室施工±0以上主体结构施工封顶后屋面及砌筑外装及拆架室内精装室外工程竣工验收综合工期时间3020090200902001809030886物业类型：酒店（地上40层地下3层建筑面积7～10万m2）项目施工准备土方支护基础施工地下室施工±0以上主体结构施工封顶后屋面及砌筑外装及拆架室内精装室外工程竣工验收综合工期时间30200902609028024090301024表格与模板编号：版号：A/0页码：第3页共12页“都市综合体”施工周期基准的编制说明：此工期未考虑设计及招标时间；