20140714宜春靖安市房地产市场报告

靖安县房地产市场开展报告TRUST天睿&博观创意2014-07报告框架第一局部城市环境第二局部总体市场第三局部典型个案第四局部市场预判第一章：城市宏观环境分析城市风貌全国生态建设示范县、全国绿色小康县、全国绿化模范县、“中国桠柑之乡”、“中国娃娃鱼之乡”等荣誉三爪仑是江西省唯一的国家级示范森林公园2013年底，被中国优质农产品效劳协会授予“中国桠柑之乡”称号仅2013年就整合资金700多万元用于大鲵产业开展靖安宝峰寺城市区位靖安县位于江西省西北部，宜春市北部。东邻安义县，南界奉新县，西毗修水县，北接武宁县，东北连永修县。县城距南昌80公里，至昌北机场50公里，离九江155公里安义修水武宁永修南昌80公里外部利好，内部受限从外部看，处于大南昌城市圈辐射范围，距离昌北机场仅50公里，距离南昌80公里，交通非常便利，属于一小时经济圈范围，具有较好区位、交通优势；从内部看，距离宜春市区较远，位置偏僻，区位方面处于劣势。50公里昌北机场城市规划《靖安县旅游开展总体规划》规划年限为2012-2030年。规划确定靖安旅游开展总体定位为“建设观光休闲、养生度假、文化体验复合的生态型精品休闲度假旅游目的地”，主题形象为“白云深处，靖安人家”，

空间布局上划分为“136”〔一城三镇六大片区〕，1城：靖安县城，3镇：茅山、宝峰、中源等3个重点旅游休闲集镇，6片区：主题公园欢乐区、仁首武侠影视文化体验区、宝峰禅韵养生度假区、三爪仑生态观光游览区、避暑休闲温泉养生度假区、历史文化博览区。城市规划靖安旅游开展总体定位为“建设观光休闲、养生度假、文化体验复合的生态型精品休闲度假旅游目的地”根据全县域旅游开发布局，实施如下重点旅游区建设工程，实现靖安旅游产业的全面启动。1、北河〔505－古樟林－宝峰寺－盘龙湖〕休闲产业带建设工程；2、三爪仑观光旅游景区整合工程；3、启动罗湾水上运动与乡村休闲产业区的建设随着洪坪电站的建设；4、启动中源避暑度假休闲区的效劳设施配套建设；5、以“水垅－雷家”两个特色古村为核心，启动仁首乡的乡村休闲旅游；6、环县城旅游效劳中心功能建设；7、宝峰镇和三爪仑乡两个特色休闲旅游小镇建设工程。靖安旅游战略定位：立足赣鄂，重邻争外；南冲北稳，东扩西联。即以省内和邻近的赣鄂市场为依托，争取在短途休闲市场上有所突破；远程市场首先开拓长三角和珠三角地区市场，然后再逐步连华北、中西部市场；国际市场那么稳中求胜，争取有所突破。城市规划城北新区已通过审批，打造集行政办公、商贸、旅游、文化等为一体、突出旅游对城市效劳业的带动和辐射，成为一个宜居、宜乐的生态美城。县域地图县政府三爪仑风景区城北新区开发是近几年来政府重点工程之一，按照“先规划后建设”的要求，由县城乡规划建设局组织有关专家编制的《靖安县城北新区控制性详细规划》已顺利通过专家组和县政府审批。城北新区位于靖安县城潦河以北，规划用地面积4.2平方公里〔不包括城北工业园区〕，建成后的城北新区将成为我县集行政办公、商贸、旅游、文化等为一体的城市新区，更为突出旅游对城市效劳业的带动和辐射，成为一个宜居、宜乐的生态美城。城北新区面积人口县域总面积1377.49平方公里。辖5镇6乡75个行政村，截至2013年年靖安县户藉总人口为14万人。其中，非农人口41602人，占27.9%；农业人口107570人，占72.1%县域地图县政府三爪仑风景区经济水平2012年靖安县实现生产总值294764万元，按可比价计算，比2011年同期增长11.6%；在岗职工年平均工资29513元，比上年增加2159元；农村农民人均纯收入7583元，人均增收991元袁州区万载县上高县宜丰县铜鼓县高安市丰城市樟树市奉新县靖安县164GDP(2012年)8110178261553152348429受到区位和交通限制，以及没有特色明显的产业优势，旅游业仍处于开展中，导致经济水平在整个宜春地区处于最弱，居民收入和消费力整体较低。产业投资2012年固定资产投资累计完成20.65亿元，比上年增长20.42%，实现农林牧渔业总产值10亿元，同比增长8.03%，2012年累计完成工业增加值12.42亿元，增长13.43%，占生产总值的比重为51.5%2012年三大产业结构情况〔单位：%〕第一产业第二产业第三产业17.551.531.0第二产业占据绝比照例，且处于快速增长中，说明靖安近年来招商引资力度不断加大，大力扶持工业产业的开展；但是产业总体规模仍较低。人口方面：人口基数一般，农业人口占主导。经济方面：经济根底薄弱，整体水平仍较低。产业方面：第二产业开展利好助推城市经济增长。城市宏观分析小结

规划方面：城北新区和旅游规划已经启动。

区位方面：外部利好，内部受限。第二章：城市房地产开展情况总体市场截至到2013年7月，开工面积和竣工面积逐年下滑，供给量的下滑导致预售和备案面积相应萎靡；截至2013年7月份，存量房大幅下降，仅2.7万平方米〔其中含别墅1万平方米〕年份开工面积（万M2）竣工面积（万M2）预售面积（万M2）备案面积（万M2）2011年12.436.29.568.6622012年10.132.39.555.952013年1-7月3.102.5763.782房地产开发情况投资额低位运行、新开工竣工面积大幅减少、库存水平非常低〔截至2013年7月份〕房地产开发投资额低位运行，同比略有增长。2013年上半年全县房地产〔商品房〕开发投资1.6亿，同比增长3.2%。其中别墅投资0.8亿，占50%商品房新开工面积、竣工面积同比大幅减少。2013年上半年新开工商品房3.1万平方米，同比减少37%，竣工面积0.8万平方米，同比减少70%商品房待售面积同比大幅下降。2013年上半年全县可售房6.1万平方米〔含上半年预售3.407万〕465套，同比下降19.2。存量房大幅下降，仅2.7万平方米，其中含别墅1万平方米。房地产交易情况市场量价微涨、二手房市场迎来井喷〔截至2013年7月份〕商品房市场量价微涨受2012年严厉的调控，许多刚性需求，在13年上半年大量释放，入市购房，成交量同比增加20%。面积3.78万平方米〔320套〕。商品房均价上涨减缓为9%受新“国五条”调控政策的影响，13年上半年房价微涨5%左右〔主要是人工等本钱上涨因素〕，商品房均价：多层3720元/㎡，高层4200元/㎡，别墅6700元/㎡，总体房源较少，价格不确定性较大。二手房市场井喷，成交量大幅增加受新政个人所得税政策影响，13年上半年二手房集中释放成交。上半年成交305套，比最高年份2011年的292套全年成交量还要高出10.3%，且均价大都参照同类地段略低10%左右成交，涨幅与商品房上涨一致。土地供给情况总体住宅用地成交量少〔截至到2014年7月，已出让住宅用地可开发商品住宅总建面56.93万㎡〕、直接影响供给成交水平宗地宗地位置成交单价

(元/㎡)成交时间用途面积

（㎡）面积

（亩）容积率竞得人总地价

（万）总建筑面积

（㎡）楼面地价

(元/㎡)DCD2012001县城沿河中路原轻工机械厂地块5122012/5/29住宅用地28664≤4.2陈坚2200120381,828DCD2012008后港路（原211汽车修理厂内）地块1442012/9/29住宅用地360≤1.80江西祥运置业有限公司7.8651,194DCD2012011仁首集镇（原仁首卫生院）地块372012/10/11住宅用地656810＜2.4江西金德置业有限公司靖安仁首分公司36515763232DCD2012007东门山（原农资公司、土产公司、物资总公司等仓库）地块822012/10/25住宅用地58449881.6-2.03.60426E+177160116898612DCD2013009仁首集镇（原水管站、建筑公司）地块3732013/4/25住宅用地27334≤1.8赵鸣多1024920207DCD2013015县城（原雷公尖小学）地块15132013/7/18住宅用地696781051.2-1.6钟宜10540111485945DCD2013020城南大道东侧地块14142013/12/12住宅用地62222931.2—1.8涂玉新8800112000786DCD2013019香田集镇（乡政府西南面）4582013/12/26住宅用地48087≤1.8黄锋强等2208654254DCD2013031城南大道东侧（金领国际地块南侧）22362014/1/16住宅用地46159691.2－2.0李妍慧,江西金领实业发展有限公司10320923191,118DCD2014002香田集镇12092014/2/18住宅用地5051≤5层（净地出让）,可建建筑面积1600m2611600381DCD2014010三爪仑乡茅山4212014/5/29住宅用地19528291.0-1.6三爪仑旅游开发股份有限公司82331245263DCD2014011三爪仑乡茅山4342014/5/29住宅用地13807211.0-1.6三爪仑旅游开发股份有限公司59922092271DCD2014013宝峰大道南面（美庐华庭东侧）16482014/6/17住宅用地28768431.0—1.4何宗莺4740402751,177合计316128474569354贷款、税收情况房地产贷款以公积金为主，商业贷款相对持平，间接反映了公务人员客群为主的事实；房地产税收大幅增长，对财政收入奉献进一步提升2013年上半年全县房地产贷款〔个人贷款〕根本上以公积金为主，商业贷款〔购房按揭〕与上年持平；2013年上半年房地产税收达2466万元，同比增长22%。附：市场面临的四大问题问题一：新开工面积大幅减少，截止到2013年7月，已根本开发完成7个楼盘；2013年上半年仅有翡翠庄园别墅开工面积3.1万平方米，普通商品房开工为0，直接影响房地产市场，可供房源的大幅减少，市场预期直接影响到房价的走势，房价会有明显的上涨。截止到2013年7月，全县根本开发完成楼盘7个，分别为：〔1〕蔚蓝嘉园由南昌市安得房地产开发开发，2008年拍地，总用地面积115500m2，楼面地价416.43元/m2，分三期开发，目前，楼盘进入尾声，销售很好。09年初均价1900元/m2,10年初均价2000元/m2，11年初均价2560元/m2，2012年初均价3300元/m2,2013年初均价3750元/m2.〔2〕时代广场由靖安联创置业开发。2005年拍地总用地139000m2,楼盘地价665元/m2。第一期在07年已完成，第二期电梯房已付款，销售均价4480元/m2〔3〕凤凰花园由江西群运企业开发，2010年拍地总用面积12212m2,楼面地价858元/m2,2011年8月销售均价3260元/m2,2012年5月预销售均价3469元/m2,电梯房2013年推均价4388元/m2。〔4〕清华大厦，由奉新县应星房地产开发开发。2009年底拍地，总用地面积2398m2,楼面地价306元/m2,2012年8月销售均价4398元/m2〔5〕翡翠庄园，由江苏山市新德品商品房开发开发，2011年拍地总用地面积41500m2，楼盘均价2400元/m2,2012年12月销售均价6700元/m2(别墅)〔6〕裕和花苑，由靖安裕和房地产开发开发，2010年批准(原2000年出让)总用地面积3921m2,楼面地价600元/m2，2013年销售均价3680元/m2〔7〕恒茂金罗湾国际休闲度假村，由江西恒金罗湾旅游开展开发，总用地面积140768m2,目前，各个度假村将整体进行销售靖安东门●蔚蓝嘉园计容建面20.68万㎡，楼面价766元/㎡2008年预售美庐花园计容建筑面积0.7万㎡，楼面价989元/平米2007年预售时代广场计容建筑面积4.39万㎡，楼面价1025元/平米2006年预售凤溪花园·书香名门计容建筑面积3.17万㎡，楼面价479元/平米2008年预售天龙商住楼计容建筑面积1万㎡，楼面价2980元/平米2008年预售问题二：缺乏大型知名开发企业入靖开发，本地开发企业大都是级别低的小企业；全县开发企业大部是小型企业〔仅恒茂是江西外乡且具备较好的品牌度和规模企业〕开发的楼盘在1万—5万平方米居多，大都以小工程为主，纯粹追求利润为目的，很少做品牌，缺乏先进的市场理念和做大做强的企业精神。近几年陆续进入靖安的开发企业名称问题三：土地成交偏少〔截至2014年，已成交474亩〕，可供开发用地有限；宗地宗地位置成交单价

(元/㎡)成交时间用途面积

（㎡）面积

（亩）容积率竞得人总地价

（万）总建筑面积

（㎡）楼面地价

(元/㎡)DCD2012001县城沿河中路原轻工机械厂地块5122012/5/29住宅用地28664≤4.2陈坚2200120381,828DCD2012008后港路（原211汽车修理厂内）地块1442012/9/29住宅用地360≤1.80江西祥运置业有限公司7.8651,194DCD2012011仁首集镇（原仁首卫生院）地块372012/10/11住宅用地656810＜2.4江西金德置业有限公司靖安仁首分公司36515763232DCD2012007东门山（原农资公司、土产公司、物资总公司等仓库）地块822012/10/25住宅用地58449881.6-2.03.60426E+177160116898612DCD2013009仁首集镇（原水管站、建筑公司）地块3732013/4/25住宅用地27334≤1.8赵鸣多1024920207DCD2013015县城（原雷公尖小学）地块15132013/7/18住宅用地696781051.2-1.6钟宜10540111485945DCD2013020城南大道东侧地块14142013/12/12住宅用地62222931.2—1.8涂玉新8800112000786DCD2013019香田集镇（乡政府西南面）4582013/12/26住宅用地48087≤1.8黄锋强等2208654254DCD2013031城南大道东侧（金领国际地块南侧）22362014/1/16住宅用地46159691.2－2.0李妍慧,江西金领实业发展有限公司10320923191,118DCD2014002香田集镇12092014/2/18住宅用地5051可建建筑面积1600m2611600381DCD2014010三爪仑乡茅山4212014/5/29住宅用地19528291.0-1.6三爪仑旅游开发股份有限公司82331245263DCD2014011三爪仑乡茅山4342014/5/29住宅用地13807211.0-1.6三爪仑旅游开发股份有限公司59922092271DCD2014013宝峰大道南面（美庐华庭东侧）16482014/6/17住宅用地28768431.0—1.4何宗莺4740402751,177合计316128474569354问题四：物业管理滞后、物业费偏低；目前全县有5家有资质的物业企业，根本上是开发企业的下属单位，以效劳自己的楼盘为主，现实情况是物业靠补贴生存，如本县最大的楼盘蔚蓝嘉园每年开发商要补贴物业管理60万元以上，楼盘越大补贴越多，主要有以下三方面原因：原因一是收费偏低0.4元/㎡；二是收费到不了位；三是人工工资偏高，导致物业开展困难。城市房地产开展小结从近几年市场表现看，受到土地供给少的限制，新开工和竣工面积的减少直接导致供给成交量的下滑，库存产品严重缺乏；从开发投资情况看，房地产总体规模仍非常低，市场处于起步阶段；从贷款情况看，公务人员是市场主力购房人群。第三章：市场典型个案在售楼盘分布近期开发工程主要分布在县政府周边，沿清华大道展开，目前恒茂御泉谷和翡翠庄园等高端度假型工程已经入市〔截至2014年〕金领国际县政府三爪仑风景区凤凰花园恒茂御泉谷蔚蓝嘉园时代广场清华大厦翡翠庄园裕和花苑靖安·金领国际9F小高层，110-120㎡三房，单价3800-4600元/平〔2014年〕2014年4月预售靖安·金领国际9F小高层，110-120㎡三房，单价3800-4600元/平〔2014年〕2014年4月预售恒茂御泉谷2013年8月19日开始认筹，2014年2月开盘，目前少量精装电梯花园洋房在售，面积50-120㎡不等，当前均价7500元/㎡酒店夜景效果图西岸别墅鸟瞰图鸟瞰日景效果图多层鸟瞰效果图恒茂御泉谷工程位于江西省宜春市靖安县三爪仑国家4A级旅游景区内；总占地面积14.7万方，总建筑面积8.6万方，其中，酒店配套面积约2.3万方，