XXXX-GC-02公共设备管理制度

PAGEPAGE1XXXX有限公司编号：XXXX-GC-02版本：1.0生效日期：管控体系文件公共设备管理制度发放编号：编制：审核：批准：版本修订记录序号修订日期修订内容修订人版本备注公共设备管理制度编号：XXXX-GC-02版本：1.0生效日期：PAGE7目的从总体上确立项目各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善。适用范围适用于公司各项目的各类公共设备管理。术语和定义预防维修：指在设备发生故障前，预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理，防止因不良程度加重和范围扩大造成故障而引起重大损失。预防维修常用于重要设施或设备系统。故障维修：指在设备发生故障后，对失效、损坏的部分进行针对性修理。故障维修只能用于非重点设备，如一般区域的照明灯具。个别房间的或影响区域很小的用水用电器具。有备机的小型设备。停机损失小、维修简便、修理费低廉的设备。其他不严重影响项目服务质量的场合。设备更新：指用新的设备更换失去使用价值的老设备。通过设备更新使项目设备安全、高效、技术先进，更好地发挥功能。设备改造：指根据项目运作功能和工程设备管理需要对设备或设备系统的结构、布局、技术性能进行改进，主要形式是改变设备结构或增装部分装置、部件，使之性能发生改变。职责总部工程管理部负责制订公司公共设备管理相关规范与标准模板。审核各项目上报的设备管理细则、规程指引、计划与方案。组织各项目公共设备的大中修与大改造工作。指导、监督各项目的设备管理工作，协助解决重大技术问题。组织设备报废鉴定，并指导、监督设备报废的实施。物业服务中心工程组负责本项目管辖范围内的各类设备档案的管理工作。负责本项目管辖范围内的各类公共设备的日常运行、检查、保养、调试、维修等工作。负责本项目管辖范围内的设备更新与改造分析，提出相应计划或方案。管理规定设备标识管理设备类别标识物业服务中心工程组应对所辖物业内的所有设备贴上统一的设备卡，总部工程管理部统一制作尺寸和样式。设备编号说明：如设备编号：GDDS-B1-LQSB-01项目名称首位字母安装位置设备名称首位字母编号GDDSB1LQSB01轨道大厦地下一层冷却水泵1号泵设备状态标识物业服务中心工程组对设备状态用吊牌标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。设备状态分为常开、常闭、备用、封存、报废、检修及严禁合闸等。各类别吊牌应有明显的色彩区别（特别是常开、常闭）。如常开为绿底黑字，常闭为红底黑字，其他为白底黑字，具体由总部工程管理部统一规定。其他与设备管理相关的如机房平面图、上墙文件、宣传栏等制作图样，总部工程管理部统一规定制作样式和要求。设备档案管理物业服务中心工程组应在设施设备正式移交到物业服务中心一周后，对新接管物业的所有设备建立《设备档案卡》，并在建档后的3个工作日，将《设备档案卡》复印件送总部工程管理部存档。当有新置设备时，物业服务中心工程组在新设备安装完毕后3个工作日内，建好《设备档案卡》，并将复印件送总部工程管理部。物业服务中心工程组负责收集、建立本项目公共设备档案，设备档案一般包括设备说明书、设备操作使用说明书、中大型维修保养记录、设备定检报告、能量表抄表与维修记录、能源消耗记录等。物业服务中心工程组应按设备类别分别建档，将各档案资料装盒并做好标签标识，编制盒内档案目录。设备档案是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。借阅工程档案须经物业服务中心负责人批准、登记并指定归还日期，由物业服务中心工程指定人员按期追还，需续借的要重新登记。设备运行操作管理各物业服务中心工程组应根据本项目设备运行特点和要求、自动化程度，决定各设备系统运行操作人员的配置和工作方式。如专人定岗值班、巡检操作、遥测遥控方式等，各物业服务中心工程组运行方式及人员配置情况上报工程管理部备案。各物业服务中心工程组应根据本项目设备特性和要求、厂家设备操作说明书，在工程管理部下发的文件模板基础上，制定本项目的设备操作规程并报工程管理部审批备案。各主要设备的运行操作人员全应经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后发给相应设备操作证才能上岗操作。配电房高压值班电工等特殊工种，还应持有政府劳动安全主管机关颁发的特殊工种安全操作许可证及上岗证。设备维护保养管理各项目设备应采取二级保养制度，即日常保养和定期保养。定期保养一般由外部维保商进行。对日常保养，各物业服务中心工程组应根据本项目设备特性和要求、厂家设备保养说明书，在工程管理部下发的文件模板基础上，制定本项目的设备日常保养规程，并报工程管理部审批备案。日常保养日常保养由项目运行操作人员进行，主要内容是对设备进行擦试、润滑及检查油标、油位、压力表、温度表、指示信号、保险装置是否正常，注意设备运行情况有无异常，清洁整理设备机房等。日常保养要求做到：严格按规程和技术要求使用设备，作好巡回检查。设备活动部件润滑良好，按规定加油。设备、机房整洁干净，无积灰、油污、水渍、蛛网等。安全防护装置安全可靠。设备工作指示信号正常。机房内工、量、用具及附件摆放整齐。发现设备运行状态有异常变化及时报告并记录。定期保养定期保养主要内容：按规定分解设备，进行检查、清洗、清扫、更换易损件。根据油质或规定周期换油。检查安全防护装置，进行调整、试验。清除设备运动部件和表面的油污、锈迹等。检查润滑和冷却装置。检查电气和控制装置功能。定期保养要求：各物业服务中心工程组应按设备实际技术状况确定实施保养的时间，制定详细的月、季、年计划，并提前一周送交工程管理部审核。保养应尽量减少对用户（业主、租户）的影响，必须停机进行的，宜安排在运行低谷或休息日进行，数台设备并列情况可轮流间歇进行。消除设备故障或隐患，保证功能正常、运转可靠，符合使用要求。完整、准确的作好保养记录。设备巡查管理物业服务中心工程组应根据辖区不同设备性能、作用和运行要求，在工程管理部提供的文件模板基础上，制定本项目设备巡查作业制度，报工程管理部审批备案。设备巡查方式一般有运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等多种形式，由物业服务中心工程组根据设备特性进行选择并实施，以确保设备完好。项目工程技术人员负责设备的每日巡查，按规定对所管辖设备的运行（包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等）进行全面检查。检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除。项目工程主管每周至少1次对较重要的机电部位及设备进行巡检，并督促工程技术人员维护好重要设备，确保设备正常运行。检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除。设备维修管理预防维修管理要求物业服务中心工程组，根据设备厂商的维修指导资料、日常维护保养情况，结合本项目设备具体情况制定年度预防性维修计划，报工程管理部审批备案。预防维修计划在执行中应根据不同的设备运行环境条件、负荷程度、设备和部件的质量情况及设备现实技术状况，及时做出相应调整。在预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行修前检查，作好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下：确定停机检修的起、止时间。组织检修队伍及必要时的后备支援人员。备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需的机械、仪器、量具、工具。备齐需更换或可能需更换的零件。备齐临时加工件所需原材料及加工手段。备齐检修中所需的清洗、擦试、润滑、填充等材料。预防维修完成后，物业服务中心工程组必须组织验收，检查各预定项目完成情况及设备技术状况是否达到完好标准。设备预防维修的实施计划、修前检查和修理中发现的主要零部件维修及更换情况记录、验收试验报告等文件都要归档。故障维修管理要求应建立严格的日常保养和巡视检查制度。通过保养，提高运行可靠性，减少故障发生，改善服务质量。通过巡视检查，及时发现问题，以便及时解决。应建立有效的信息传递体。在项目中设置值班室，安设热线电话，实行24小时值班，随时接受客户或内部员工的维修申请和故障报告，及时将信息通报给维修人员及主管领导，争取在尽短时间内使有关人员到位。应有一支精干的维修人员队伍。为适应维修工作需要，应有一批能应付各种复杂情况的维修技术员工常驻在项目内或附近，具有可靠有效的通讯手段，做到能在任何时候召之即来。应建立必要的维修耗材储备。为应付可能出现的设备故障维修的需要，应事先准备一定数量的备品备件。要根据设备本身技术现状和运行负荷情况，科学制定备品备件计划，及时采购，妥善保管，经常检查鉴定库存物资。应有维修检验和记录。维修完成后要向值班室报告完成情况，重要设备或较大范围的故障处理完后，维修人员应作好维修记录，其内容应包括：故障现象、发生原因、修理方法、更换零部件、维修后状况等。设备管理单位应对维修后的设备进行验收。设备定期调试管理各物业服务中心工程组应根据本项目变、配电所设备具体情况，制定定期切换试验计划（包括项目、要求、周期）并报物业服务中心负责人审批、工程管理部备案。每次试验结束，应在运行日志上记录切换试验的设备、名称、时间、试验切换情况。对于运行影响较大的切换试验工作，应安排在适当时候，切换试验前应做好事故预想，制订出必要的安全对策。定期切换试验周期规定如下：设备名称切换试验周期设备名称切换试验周期直流电源每周一次电气设备预防性试验两年一次事故照明每周一次验电笔半年一次事故及预告音响装置每班一次绝缘手套、靴半年一次防误报警装置每班一次绝缘棒、档板每年一次消防设备每年一次设备更新改造管理设备更新管理物业服务中心根据设备物质寿命、经济寿命、技术寿命，以及技术、效率、安全、环保和节能要求，决定是否需进行设备更新。物业服务中心决定设备更新时，由物业服务中心工程组制定设备更新计划，报物业服务中心负责人审核，工程管理部负责人审核，公司经理/分管领导审核、总经理审批后实施。物业服务中心工程组负责组织设备更新的实施，实施完毕后，应组织设备更新效果评估，报物业服务中心负责人审批，工程管理部和分管领导备案。设备改造管理论证立项：物业服务中心工程组应根据设备实际情况，结合长远规划，考虑现有人力、物力、财力，主项选择改造对象，确定改造目标，编制设备改造可行性分析报告，报物业服务中心负责人审核，工程管理部审核，公司经理/分管领导审核、总经理审批后立项。方案设计：要结合原有设备缺陷和运行实际需要，尽量采用新技术、新工艺、新材料。要充分应用项目设备技术管理人员在实践中积累的经验。要安排好改造施工和运行使用的相互衔接，尽量减少施工造成的停机，使改造方案切实可行。组织实施：设备改造可单独进行，也可结合大修理进行。小的改造可由工程管理部指导、物业服务中心工程组组织力量具体实施，大的改造工程则由工程管理部组织选择专业工程施工单位实施。物业服务中心工程组严格控制改造质量，加强现场监理。如改造工程与正在运行的项目设备有密切关系的，要注意指挥协调，精心组织施工，防止意外事故危及运行安全。整理改造技术资料：改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档，做到图物相符，有案可稽。验收移交：改造后的设备要办理验收手续，经试运行测试各项参数达到改造目标，符合改造设计要求，符合质量标准才算改造完成，并移交正式投入使用。设备报废管理无修复价值的设备应予报废。物业服务中心需报废设备时，由物业服务中心工程组按公司《固定资产管理