中国物业管理发展趋势

中国物业管理发展趋势中国物业管理发展20多年来,不仅推进了中国城市的文明化进程,推动了改革和经济建设,更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好。随着社会的不断发展,各种层面上的因素日趋成熟,物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。

一、规模化、集约化是物业管理发展的方向

物业管理作为服务行业,其发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系,这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业,不可能有暴利,所以要求物业企业必须规模化、集约化经营,这就决定了物业行业发展的方向。这是因为:(1)规模化、集约化经营能为物业企业降低成本,充分利用有限的资源,获取更多的经济效益,使物业企业不断壮大;(2)规模化、集约化经营能为企业积聚更多的专业人才,使英雄有用武之地,不致于人才流失;(3)规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金,使物业企业经济实力雄厚,增强市场竞争能力,增强企业抗风险能力。

1.兼并重组,充分利用小企业资源。目前,无资质等级、小而全的物业管理企业较多,许多房地产开发商为了肥水不流外人田,自己成立物业管理公司管理开发的楼盘,但由于面积较小,造成大量重复投资及资源浪费。显然,这种状况对物业管理行业整体进步不利,由于这部分公司服务的不规范,也使本应享受正常服务的业主(住户)的利益受到损害,使业主投诉增多,损害了行业的整体形象。因此,为促进行业健康发展,这些小物业管理企业宜通过兼并重组,实现生产要素的优化组合,共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合,建立产业规模,促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合,促进行业的共同发展。

2.物业管理走“名牌战略”之路,物业管理行业“国际化”趋势,促使我国物业管理“超级航母”出现。随着物业管理范围和内容的扩展,市场化进程的加快,物业管理招投标的逐步规范,物业管理行业的竞争将日益激烈,行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象,“以名牌闯天下,以质量取天下,以服务守天下”,创立企业名牌,树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业,“效益”是中心,对物业管理这个“微利”行业而言,管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧,物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路,在建立健全企业化经营体制的同时,通过关合并购、改组等方式进行有效扩张,从而降低成本,达到规模经营。随着市场经济的发展和完善,还会“走出去,引进来”,由“洋和尚”来念中国物业管理的“经”,我国的物业管理也会到国外去争夺市场,物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到21世纪中叶,早期开发的商品房土地使用权纷纷到期,土地使用转型,对一些老物业管理公司将带来很大冲击,到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素,在本世纪我国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿平方米的“超级航母”一定会出现。“超级航母”的出现也会将我国的物业管理带入“后工业物业管理时代”,真正实现规模效应。到时全国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中,物业管理行业也将成为促进社会经济发展,配合国家城市化进程,稳定地区经济的中坚力量。

二、物业管理企业建立现代企业制度,是适应市场经济和物业管理市场调整的需要

建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课题,也是国有企业必须经历的一场广泛而深刻的变革。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业,也同样受到传统体制的影响,相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求,经营机制不活,管理水平落后,服务意识不强,技术创新能力差,亏损经营或上级补贴经营普遍,甚至没有经济上的独立自主权和决策权,较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的道路,也阻碍了物业管理市场的健康发展和物业管理市场化的发展进程。所以,物业管理建立现代企业制度势在必行,其主要途径有以下三个方面:一是建立真正的以资产为纽带的有限责任公司,明晰企业资产结构,明确各股东的责任、权利和义务,弱化上级对下级公司的指挥和支配权,强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力,使物业管理企业具备市场准入的基本条件。二是积极发展多元投资主体的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业,除保留部分员工或管理者持股外,大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去,采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组,促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业,对一些规模小、管理质量差、经济效益不好的中、小企业,鼓励兼并、合并和购买重组;允许和规范破产,使物业管理市场结构更趋合理。三是对房管所改制的企业要确保房管所改制成功,使其能够在步入物业管理市场化的轨道上生存和发展,就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位,直接按现代企业制度进行转改制,使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。

三、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展

1.新技术革命和物业智能化步伐加快。物业管理是一个新兴行业,也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业,配套设施、设备的技术含量都不高,其管理维护的技术要求也不高。但是,随着新科技的迅速发展,现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备,使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备,靠过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前,高新科技发展日新月异,各类物业建设中的科技含量都在迅速上升,引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。

2.物业管理企业面临转型。面对挑战,物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握,从劳动密集型向技术密集型转变,不断更新、学习新的管理服务技术,以适应现代物业管理的技术要求,保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广,为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台,网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码,今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段,如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平,物业管理企业将无法回避。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说,关注这方面的科技进步和发展应用态势,对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

四、新世纪物业管理将向区域化方向发展

所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道,任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说,单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前者是单一专业型,后者则是综合网络型,后者更贴近城市管理的核心,并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任,直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片,具有一定的规模,服务的内容和对象比较广泛,配套齐全,软件建设思路明晰。有利于企业倡导以人为本,便于合理处置城区建设与可持续发展的关系,有机、有效、合理地配置资源,并不断回报社会,从而促进物业管理在可持续发展理论指导下健康、稳步发展。区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要,科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划,最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费,为后续管理打好基础。同时,区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理,而是要实现整个区域的资源共享,优势互补,共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化,即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合,这在21世纪物业管理中将表现得更为突出。

五、突现大物业概念

物业管理将不再局限于住宅物业,甚至不再局限于建筑物业,而是在更广泛的意义上进行诠释。(1)地域结构。目前的物业管理区域已呈现出了这样的趋势,即从沿海向内地扩展,从中心发达城市向周边欠发达地区辐射;首先覆盖全国的大中城市,并随着我国社会的全面进步而最终覆盖全国所有城镇甚至乡村。最后一步也许要到本世纪末才能够实现。(2)产权结构。将从多元化产权向单一产权过渡,最终形成多元产权结构和单一产权结构并存的局面。住宅区物业是典型的多元产权结构,而企业自建办公楼、宿舍区、矿山、林场则属单一产权结构类型。(3)物业类型。现在物业管理的类型已从当初的单一住宅区物业扩展到工业区、商业区、写字楼、政府机关、医院、学校等等。但仍有许多待开发的领域,如宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施等。(4)边缘行业。物业管理的核心虽然是管理物业,但应尽量地拓展空间,并藉此丰富物业管理的内涵。物业行业应与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分交流,构筑合理的多链条式物业管理产业结构,以此使本产业能够产生最大的社会效益和经济效益。

六、物业管理与房地产开发关系更加密切,物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节

新世纪里,开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商在开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展,而且从规划设计、施工到销售、管理都要积极参与。物业建设单位在销售物业时,必须与购买物业者签订前期管理协议,明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容,并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制,在前期管理工作完成后,现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司,提出新的管理要求,也可以选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”概念,在今后将被不断深化,并越来越受到重视,直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高,物业管理与房地产开发的关系既互相独立,又密不可分。物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系,有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程,有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施,有助于切实保障业主权益,便于物业管理整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。再论我国物业管理的发展趋势

我国物业管理经过23年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，纵观我国物业管理的发展历程，分析研究我国物业管理的现状及所面临的形势，展望我国物业管理的未来，笔者认为，随着《物业管理条例》（以下简称《条例》）的深入贯彻和物业管理市场的日趋成熟，我国的物业管理将呈现以下发展趋势。

一、深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破，三足鼎立的局面已经形成，物业管理的战国时代即将到来

深圳作为我国物业管理的发源地，23年来在我国物业管理发展史上创造诸多的第一和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河，而且为全国创造和积累了诸多鲜活经验和成功的做法，成为中国物业管理的代名词。应当说，深圳的拓荒者们用智慧、用心血、用创新、用行动在物业管理体制、管理模式、管理内容、管理方法、运行机制、管理立法、用人机制、市场化运作等方面进行了积极的探索、大胆尝试和不懈的努力，为中国物业管理的发展创造了不可磨灭的业绩和做出卓越的贡献，并为全国推行物业管理新体制起到了影响、辐射、示范和带动作用。深圳对我国物业管理的贡献和在我国物业发展中所起的作用是任何一个城市都不可替代的。深圳不仅为中国物业管理抒写了辉煌的昨天，在中国物业管理发展史上刻下了英名，而且深圳的许多成功经验和做法，今天仍然在影响着全国物业管理的发展。可以断言，深圳在全国物业管理排头兵的地位，领头羊的作用在相当一段时间内仍然不会改变。但是，深圳物业管理在全国全面领先的地位将会被打破，物业管理三足鼎立的局面已经形成。其主要原因：一是近年来，深圳市一批品牌物业管理企业的老总纷纷落马或被调换，这对于深圳物业管理行业来说无疑是一个损失。二是近几年来深圳品牌物业管理企业南拓北上，不断扩展管理领域，使大批的物业管理优秀人才安营他乡，对本埠物业管理的发展也将带来一定影响。三是深圳有相当数量的物业管理人才或骨干被内地的物业管理企业挖走，使深圳物业管理的原气受到一定的损伤。四是近十年来，北京、上海等城市的物业管理发展迅猛，深圳的先进经验和做法已被他们掌握，并结合本地创造发展，形成了自己特色。

上海作为国际化大都市，精明、务实的上海人早在1995年就开始对房改售后房实行了物业管理，并为全国创造了鲜活的经验。1997年《上海市居住区物业管理条例》（以下简称《上海条例》）实施后，使上海的物业管理开始步入法制化管理的新时期。为配合《上海条例》的贯彻实施，上海市出台了一系列相配套的规章、规范性文件，初步形成了物业管理法规体系。同时，上海市政府和行业主管部门，在推进物业管理机制转换，理顺物业管理体制，加强行业监督，解决历史遗留问题等方面做了大量、卓有成效的工作，使上海的物业管理突飞猛进。目前无论是在物业管理履盖面、物业管理企业数量、物业管理队伍人数、实行招投标项目数、拓展物业管理领域，还是在行业整体素质、物业管理质量、物业服务水平，均走在全国物业管理行业前列。特别是近年来，上海市涌现了一批象陆家嘴物业管理有限公司、上房物业管理有限公司等物业管理品牌企业。尤其是陆家嘴物业管理有限公司其目前管房量达到2300万平方米，员工6000余人，不仅成为上海物业管理行业的领军人物，而且正朝着全国物业管理行业的领军人物挺进。今年5月该公司在全国率先开通的“96916物业服务信息平台”，发挥了报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介等功能，受到业主和社会各界的一致好评。国务院《条例》颁布后，上海市政府及时地出台了《贯彻<物业管理条例>实施意见》，2004年5月，上海市物业管理协会出台了《上海市物业管理行业自律公约》，2004年8月，上海市人大通过了《上海市住宅区物业管理规定》（以下简称《管理规定》），成为《条例》颁布后，全国最早出台地方性法规的城市。尽管《管理规定》的适用范围，仅适用住宅区的物业管理，但是，《管理规定》对业主及业主大会、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任，以及物业管理区域的划分和调整、分期开发项目的物业管理、业主投票权的计算、物业管理用房的配置、业主委员会不召开业主大会会议的处理。停车场（库）的管理、专项维修资金不足时的筹集、业主大会和业主委员会的相关事项，均作了明确的规定。并在诸方面取得了重大突破。

北京市的物业管理尽管起步较晚，但发展迅速、法规健全、制度完善、厚积薄发。目前，北京市的物业管理企业已发展到2200多家，从业人员21万余人。特别是北京市较早出台了《北京市居住小区物业管理办法》等一系列的规章、规范性文件，在全国率先出台了《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》。国务院《条例》颁布后，北京市出台了《北京市贯彻<物业管理条例>的若干意见》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷的意见（试行）》、《关于开展组建业主大会工作的若干意见》、《北京市物业管理招投标投标办法》、《关于业主大会招标有关问题的意见》等规章、规范性文件。目前，北京市物业管理法规体系的框架已经形成，是全国物业管理立法最多、最全、最细、最具体的城市。正是由于北京市的物业管理立法基本上满足和适应了本市物业管理发展的需要，使北京市的物业管理在依法管理的轨道上得到了蓬勃发展，并在全国首创了业主委员会与社区委员会有机结合的新体制。随着2008年奥运会在北京的举办，北京市的物业管理将会得到更快、更规范的发展。

应当说，上海、北京物业管理的快速发展，物业管理市场的基本形成、物业管理水平的明显提高，已同深圳形成了三足鼎立之势，这“三套马车”并驾齐驱，将为我国物业管理的发展创造新的篇章。

除北京、上海外，广州、南京、天津、杭州、重庆、武汉等城市的物业管理，近几年来发展的也非常快，一直紧追深圳、上海、北京的物业管理，并各有千秋。随着这些城市物业管理的快速发展，我国物业管理的战国时代即将到来。

二、深圳将以更加磅礴的气势，开拓创新、求真务实，把着红旗不放、站在排头不让，再展物业管理的雄风

深圳作为全国物业管理领跑者，在创造了昔日辉煌的基础上，通过对23年来物业管理的全面总结和反思，正在以更加成熟稳健的步伐，更加磅礴的气势将再领风骚。为了实现这一目标，深圳市政府、行业主管部门及物业管理企业作了不懈的努力，并仍在努力着：一是2003年11月5日，深圳市住宅局副局长李加林，在“物业管理发展战略（深圳）国际研讨会”上所作的题为《深圳物业管理发展的战略思考》中，对深圳物业管理的发展作了深层次回顾与反思，全面、系统地总结深圳物业管理的经验和做法，及在发展过程中的失误和教训，同时对深圳物业管理现状及存在的问题进行分析，对解决深圳物业管理存在的问题提出了对策，并对物业管理的发展趋势作了阐述。李加林的演讲，对深圳物业管理的发展起到重整旗鼓，再次吹响了深圳誓作全国物业管理领军人物的进军号角。

二是2004年1月10日，深圳市物业管理研究所成立，这是全国成立的第一家民营物业管理研究所，它的成立对于组织开展物业管理理论基础研究，攻坚物业管理发展难题，从理论和实践结合上，探索问题的解决途径和办法，使物业管理的理论研究更好地指导物业管理的实践，必将发挥不凡的作用。

三是深圳《住宅与房地产》杂志物业管理版，从2003年3月开始，开设“理论研究”专栏，系统总结物业管理成熟经验和理论研究成果，以推动我国物业管理理论研究成果的形成，为解决我国物业管理理论研究滞后于物业管理实践的问题发挥了重要的作用。

四是深圳《住宅与房地产》杂志物业管理版，从今年第3期开始的中国物业管理区域制造，通过全面系统介绍美国、英国、香港及内地的深圳、上海、北京、广州、武汉、重庆物业管理的产生、发展、经验和作法，为深圳物业管理行业的再度崛起将会起到学习借鉴和知已知彼的作用。

五是深圳物业管理雄风再起。2004年9月25日~30日，深圳市国土资源和房产管理局、深圳市物业管理协会、住宅与房地产杂志社、深圳市物业管理进修学院联合举办了深圳首届物业管理周活动。活动以“人人关注物业管理”为主题，以深圳10万物业管理人诚信宣誓为前奏曲，以23年深圳物业管理辉煌成就展为序曲，以“中国物业管理高峰论坛”为高潮，以物业管理表彰大会及物业管理之夜交响音乐会为尾声。其规模之宏大、气势之壮观、内容之丰富、形式之新颖、参加人员之多、影响面之广，在深圳乃至全国系属首次。整个活动形成了誓师会、动员会、展示会，再次向国人展示深圳将用智慧、热血重铸物业管理的辉煌，用行动去实现豪言和理想，深圳物业管理风采浪漫依然、雄风不减，决心未变；深圳将以开拓创新、求真务实的精神，把着红旗不放，站在排头不让，誓作物业管理的弄潮儿。

三、物业管理依法管理的新时期已经到来，地方立法进入新一轮的高峰期

国务院《条例》及相配套的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《业主公约》（示范文本）、《前期物业服务合同》（示范文本）、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》等物业管理法规、规章及标准的相继出台。不仅标志着我国物业管理进入了依法管理的新时期，而且为各地制定物业管理法规、规章、规范性文件提供了依据，各地开始进入新一轮物业管理立法的高峰期。随着《条例》的贯彻和各地地方立法的完善，必然为物业管理行业的发展提供强有力的制度保障。目前，我国物业管理不仅驶入高速发展的快车道，而且进入法制化、规范化发展的新时期。如果说，入世对我国的企业来讲是重新“洗牌”的话，那么《条例》的实施，对物业管理企业来说真正进入了重新“洗牌”的时期。也就是说，谁能按照《条例》依法经营、依法管理、依法服务，谁就能在激烈的市场竞争中得到规范和发展，反之，谁不依法进行运作，谁就将被市场经济的汪洋大海中被淹没，最终被淘汰出局。

四、理论研究备受关注，并将有新的突破

作为指导物业管理实践和发展的理论研究，一直滞后于我国物业管理的实践。近几年来，从建设部住宅与房地产业司、中物协，到各地物业管理主管部门及协会，都十分重视物业管理理论研究，特别是《条例》出台后，物业管理理论研究比较活跃，从《中国物业管理》、《建设报》、《中国房地产》、《中国房地产报》、《中国房地产信息》、到《深圳物业管理》、《现代物业》、《上海物业》、《海南物业管理》、《重庆物业管理》、《广州物业管理》等刊物都十分重视物业管理理论研究，无论从研究和探索的层面上，还是从研究的深度和广度来看，都取得了较快的发展，并取得了丰富的研究成果。特别是《中国物业管理理论探索与实践》、《物业管理新思维》等理论专辑的出版，象一股春风使物业管理理论研究出现新的亮点。

正如建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾所言，理论是实践的基础和先导，没有科学的理论，难以指导实践的突破和发展。我国改革开放的实践证明，任何一个行业或领域在改革上的突破，都离不开理论的突破，国内物业管理发展较快的企业实践也证明，哪个企业重视理论研究，哪个企业就发展的快，相反哪些企业忽视理论研究，就会落在别人的后面。笔者深信，随着我国新一轮物业管理理论研究高潮的兴起，必然会使物业管理理论研究取得突破性的进展。

五、打造品牌的势头将更加强劲

新一轮物业管理企业的竞争，已经进入了品牌之间的竞争。品牌不仅关系企业的兴衰，而且代表企业的形象，品牌对于企业参与市场竞争，并在激烈的市场竞争立于不败之地至关重要。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映。随着我国物业管理市场的形成，国外品牌物业管理企业的大举登陆，我国物业管理企业面临着市场竞争的严峻考验。正是由于国外物业管理企业不仅具有成熟的运行机制、丰富的管理经验，品牌的形象，高超的专业化管理水平，灵活的用人机制，这些都对国内物业管理企业构成竞争的威胁。

面对众多国内外品牌企业争夺天下的时代，国外品牌物业管理企业与国内品牌物业管理分争一块蛋糕的现实，我国物业管理企业要生存、要发展，要在竞争中打败对手，不仅要靠管理、靠服务、靠价格，更重要是靠品牌的形象。近几年，品牌企业的优势在市场竞争中得到了明显的体现，诸多的物业管理项目均被品牌企业夺走，使越来越多企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏，千方百计打造品牌，致使物业管理行业创造品牌、发展品牌的势头将更加强劲。

六、高端物业将成为企业争夺的制高点

所谓高端物业是指高档住宅区、别墅区，各种商厦、宾馆、写字楼等物业。这些物业不仅智能化程度高、技术含量高，功能完善齐全、设备设施先进，而且物业管理的回报率高。

高端物业不仅是国外品牌物业管理企业抢占的市场，也是国内品牌物业管理企业争夺的制高点。近几年来，国外物业管理企业登陆后，所抢占的物业管理项目几乎都是高端物业，国外物业管理企业瞄准高端物业，其目的不仅是因为国外物业管理企业在高端物业管理领域有其专长，更重要是他们恰恰看好了高端物业所带来的丰厚回报。尤其是在目前国内普通住宅区物业服务收费标准低、收费率低的情况下，越来越多的物业管理企业，特别是品牌物业管理公司把高端物业作为必争的目标，甚至一些品牌的物业管理企业明确提出中高档以下物业项目不接的口号，使高端物业成了物业管理企业争占的众失之的。

由此看来，随着争夺高端物业竞争的愈演愈烈，一场真正全球化的竞争正在来临，这种竞争的格局将伴随着物业管理行业的存在而长期存在。而竞争带给我国物业管理行业最大的好处，必然是推进国内物业管理行业加速向国际化、规范化、市场化的发展。

七、企业文化建设将倍受青睐

企业文化是指企业在自身发展过程中形成的以价值为核心的独特的文化管理模式，是一种凝聚人心以实现企业价值、提升其核心竞争力的无形力量和资本。实践证明，企业文化是一个企业长期经营实践中所凝结起来的一种氛围、企业价值观、企业精神，经营境界和广大职工所认同的道德规范和行为力量。随着知识经济的发展，它对企业兴衰、企业发展所起的作用将越来越大、越来越显著。

美国哈佛商学院著名教授约翰、科技在《企业文化与经营业绩》一书中提出了一个重要论断就是“企业文化对企业长期经营业绩有着重要的作用，在下一个10年内企业文化很可能成为决定企业兴衰的关键因素。”美国历史学家戴维·兰德斯在《国家的穷与富》一书中也断言：“如果经济发展给了我们什么启示，那就是文化乃举足轻重的作用。”足见企业文化对企业发展的作用。

物业管理行业形成的时间不长，文化底蕴较浅，因此，加速企业文化建设的必要性和迫切性更强。正是基于这一点，目前大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业十分注重企业文化的建设，把企业文化建设摆在重中之重的位置来抓，作为培养企业凝聚力、激励力、约束力、异向力、纽带力、辐射力的工程。可以预测这种重视企业文化建设的势头越来越猛。

八、创建“学习型组织”将成为企业发展的利器

建立“学习型组织”，是20世纪90年代初美国麻省理工大学教授彼得·圣吉在《第五项修练——学习型组织的艺术与实务》一书中提出的，该理论一问世，便引起了国际企业界与管理界的高度重视。他不仅系统地提出了如何掌握好进行学习的客观规律，把人们如何学习从感性认识上升到带有普遍意义的理性阶段，而且针对个人如何学习，更进一步推广到怎样把学习融于一个团队、群体，形成“学习型组织”。而学习型组织的形成，对一个团体、一个群体、一个企业提高其整体素质、凝聚力、竞争力，应对挑战与持续发展的能力，都有着意想不到的作用和魔力。特别是随着全球经济社会的变化，人类的不断发展进步，处在竞争白热化的企业，要想在极其激烈的竞争中立于不败之地，获得持久的生命力，必须探索可持续生存之路，实践证明，彼得·圣吉创建“学习型组织”的理论可以为企业实现长盛不衰的发展，提出了一条新的途径。

据有关资料显示，美国排名前25家企业中有80%是按照“学习型组织”模式改造自己的，世界排名前100家企业中有40%是按照“学习型组织”模式改造的。目前，发达国家的企业和政府在寻找可持续发展的探索中，已经把“学习型组织”的训练作为应对未来挑战的战略选择。近年来，我国的一些城市政府和企业也已把创建“学习型组织”作为应对市场竞争利器。

物业管理作为新兴的行业，更应当学习国内外先进的理论和经验，只有这样，才能有效地缩短自己与先进水平的差距。才能增强企业的凝集力、战斗力和创造力。

九、创新将成为企业发展的核心竞争力

所谓创新指的是将任何能解决问题的新想法用于实际的过程。核心竞争力是指企业之间可以被长期利用蝗一种潜在力量。不像资本、证券、组织机构这些有形的硬件，核心竞争力反映的是企业或企业组织所掌握的一系列特有知识和向外界不断学习的能力。

近几年来，一些企业开始强调要充分认识企业的核心竞争力，并突出发展自己的核心能力，从而使企业的管理资源集中于对企业战略计划起关键作用的活动之上。对于企业而言，核心竞争力的关键在于不断地创新。这是因为，创新是企业最大的生命力，尤其是21世纪是一个创新的时代，物业管理企业作为一个年青行业，更需要在创新中求生存、求发展。23年来我国物业管理在理论与实践中出现了一系列创新，如一体化管理、区域化管理、封闭式管理、港式管理、酒店式管理、顾客满意战略、服务实效制、零干扰服务、特约服务、首席顾问制、无人化管理、短距离服务、精细服务等等，这些观念上、制度上、管理上、服务上的创新，为推动物业管理行业的发展起到不可低估的作用。

随着社会的进步、生活水平的提高和人们对物业管理需求的日益增长，物业管理必须在观念上、内容上、形式上、方法上、质量上、水平上进行创新。只有不断的创新，才能满足业主的需求。因此，创新不仅是物业管理企业发展的永恒主题，而且是提高企业的核心竞争力的保证。

十、危机管理将备受经营者的重视

危机管理是现代企业管理的重要内容，也是现代企业管理不容忽视的大问题。对于这一点已经引起越来越多企业经营者的高度重视。危机对于任何企业而言，都是风险和机会的混合体。风险在于他的影响性、破坏性和致命性，如果缺乏正确及时的应对措施，可能会导致企业的严重损失，甚至灭顶之灾；机会也是同步的，企业可能通过媒体、公关等手段在内的种种正确应对重新升华、提高企业的形象，唤起消费者的更大关注。

物业管理企业也是如此，如果因对火灾、窃盗、煤气、自来水泄露等突发事件，不能采取果断的应对措施，就会造成人身伤亡和财产的损失，失去业主对物业管理企业的信任，甚至被业主炒掉、或者因重大赔偿导致企业破产。因此，物业管理企业对关系到业主人身、财产和安全的管理和服务，必须把居住和使用安全放在首位。危机一旦发生，要迅速及时的以真诚的态度通过新闻媒体向消费者进行报道，并善于利用新闻媒体平息危机，化解危机。在危机处理过程中，要采取果敢、正确的处理危机措施，特别是以业主的利益作为第一选择，以最快的速度弄清真相，遏制危机的发展。特别在现代社会，大众传播业的发展，信息传播渠道的多样化、速度的高速化、范围的全球化，使企业危机情境迅速公开化，成为公众关注的售点。正是这些特点，如果企业稍有不慎或处理危机不尽完善，即对企业形象将造成致命打击，对于企业的生存和发展将会带来不可估量的损失。

十一、职业经理人制度将浮出水面

职工经理人是指以经营管理企业为职业，将所经营企业的成功视为自己人生的成功，通过管理企业来实现自己人生价值的专职管理者。职业经理人认证制度，是国家规范行业管理，提高职业经理素质和整个行业水平的一项重要制度。职业经理认证制度，在国外物业管理发达国家已经流行几十年。目前美国、澳大利亚、韩国、日本等国家物业管理人员都是经过一定的考试并取得资格后，才能担任管理职务的，我国的台湾、香港地区也对物业管理人员采取了许可制度。实践证明，严格的职业资格管理，有利于保证物业管理从业人员的基本素质，有利于规范物业管理活动。

《条例》规定“从事物业管理人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。为了加速这一制度实施，建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心，中国物业管理协会等联合组成代表团赴美国和香港地区，对两地的物业管理资格制度进行了实地考察，并起草《注册物业管理经理人管理办法》和《注册物业管理经理人考试办法》。相信备受人们关注的物业管理职业经理人制度很快将浮出水面。随着我国物业管理经理人制度的实施，也必将为物业管理行业的发展起到加速器的作用。

十二、人才竞争将愈来愈激烈

人才是立业之本，物业管理企业人才的多少、人才素质的高低是企业发展关键所在。人才优势是企业竞争力的最重要标志，是企业发展的重要保障，企业的竞争，归根到底是人才的竞争，没有高素质的人才作后盾，就不能在竞争中取胜。进入新世纪，特别是我国加入WTO，预示着新一轮物业管理人才大战已经开始，特别是近的来大批国外品牌物业管理企业进入我国物业管理市场，标志着一场全球性的物业管理人才争夺战已经打响，这是一场看不见硝烟的战争。谁拥有人才，谁就在市场竞争中占有优势，谁拥有人才，谁就拥有物业管理的未来，对于这一点人们看得越来越清楚。

面对激烈的人才竞争，物业管理企业如何应对外国跨国公司及跨国公司的人才本地化战略？如何应对物业管理人才国际化的重重危机？如何打赢世界级物业管理人才争夺战？这对每个物业管理企业都是一场严峻的考验。近年来，物业管理企业人才外流的现象十分严重，一些物业管理企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。这种人才竞争的形势将伴随着物业管理市场的竞争越来越激烈。

十三、集团化发展有望取得突破

企业集团是指以产权为纽带，以优势的产品为龙头，以骨干企业为核心，把行业中产品关联度强的众多企业通过联合、重组、并购、整合等形式组织在一起，集中人才、技术、资金、管理等优势，使其在行业中形成核心企业，代表行业的发展方向和行业管理的高水平。

企业集团是适应市场经济客观发展需要的一种新的经济组织形式。其突出特点是，通过企业间的联合，不仅可以扩大企业的规模，而且可以加强企业间的协作，有利于集中企业优势，实现规划效益。特别是可以从根本上解决目前物业管理行业存在的多、小、散、差的问题。（“多”是就物业管理企业相对多；“小”就是企业规模小，管理规模小；“散”就是技术力量分散，孤军小兵困作战，没有形成航空母舰；“差”就是综合实力差、核心竞争力差。）

近些年来，各地组建了一批企业集团，但离实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，一业为主，多种经营，具有市场竞争力的企业集团还有较大的差距，尤其是目前各地物业管理行业组建的企业集团，仍局限于本城市行业内部的组合，还没有形成一个跨行业、跨地区的物业管理企业集团。

令人欣喜的是深圳中航物业管理公司与深圳南光物业管理有限公司的整合，组建的深圳市中航物业管理有限公司；重庆金恒物业管理有限公司兼并重庆天奇物业（集团）有限公司属下的重庆天奇物业管理有限公司；上海科瑞物业管理发展有限公司与上海住房物业管理有限公司合并，可谓是近年来物业管理行业出现的物业管理企业整合、兼并的典范。

从目前国际、国内企业集团的发展走势对我国物业管理的影响来看，我国物业管理在集团化发展有望取得以下方面突破：一是出现跨地区的物业管理企业集团，如深圳某物业管理品牌公司与上海或北京某品牌物业管理公司联合组建的企业集团；二是出现跨行业的物业管理企业集团，即以某物业管理品牌企业为骨干与清洁公司、保安公司、绿化公司等相关行业组建的企业集团；三是组建全国性的物业管理企业集团，即以各地物业管理骨干企业为成员形成中国物业企业集团。以上三种联合形式在我国物业管理行业中就会出现，并加速形成集团化发展的大趋势。

十四、市场化经营势不可挡

物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更高境地重要途径。同时，竞争不仅是市场经济发展的客观要求，也是推动物业管理行业发展，提高物业管理整体水平的加速器。

《条例》明确规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。“住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业……。”尽管目前我国物业管理市场化程度还不高，且在招投标中还在存这样或那样的问题。但是，随着《条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》的贯彻，不仅物业管理招投标的项目会越来越多，成为选聘物业管理企业的主导方式，而且物业管理招投标的行为也将得到进一步的规范，公开、公平、公正的物业管理招投标机制很快就会形成，这种潮流将越来越迅猛，势不可当。

十五、物业收费按质论价、菜单式服务将成为时尚

物业服务费是维持物业管理正常运转的血液，也是涉及业主切身利益最敏感的问题。新的《物业服务收费管理办法》在定价形式方面将《原办法》的“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”，修改为“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价”，取消了“政府定价和经营者定价”，把物业管理服务费的定价权推向了市场，还给了业主和物业管理企业。这样有利于供需见面，加速物业管理市场化的进程。

2004年初，中物协出台的《普及住宅小区物业管理服务等旧标准》（试行），以下简称《标准》。《标准》将作为物业管理企业与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业管理服务等级，约定物业服务项目、内容和标准以及测算物业管理服务收费定价的参照依据。《标准》根据普通住宅区物业管理服务需求的不同情况，设定了一级、二级、三级三个等级服务，每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维修养护，协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面的服务标准提出具体要求，即提出了管理服务的菜单，交给业主进行选择，应当说这种按质论价、菜单式服务将成为时尚。

十六、航空母舰与小舢板进入共存时代

1981年3月，全国第一家物业管理企业，到2003年底全国物业管理企业已发展到2万余家、从业人员230万人。而在这2万余家企业中，不仅有管理房屋面积超过千万平方米的上海陆家嘴、深圳中海、深圳万科等大的航空母舰，也有相当数量的企业是管理一两个小项目的小舢板。从生物学的角度看，企业是有生命的，万事万物都有其周期，大企业有生存发展的必然性，小企业也有生存发展的道理。在一个行业中，特别象物业管理服务的行业中，不可能只有大企业，其他小企业不存在，大企业是行业的台柱子、航空母舰；小企业是行业的连环、小