第十二章物业管理

第12章物业管理1.掌握物业管理的基本内容；

2.熟悉物业管理的基本概念，特征与物业类型，不同物业类型的管理方式及要求，物业管理费用与住宅专项维修基金；

3.了解物业管理的产生与发展，物业管理的原则和作用，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业，不同物业类型的管理方式。本章学习要求房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI12.1.1物业管理的产生和发展（1）基本概念物业是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块.物业管理业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。12.1物业管理概述12.1.2物业管理的基本概念、特征与物业类型房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1物业管理的服务对象和房屋内容决定了物业管理的社会化，是房地产行业的重要组成部分，也是服务业的重要组成部分。2分工和专业化是现代经济发展的主要推动力之一，是物业管理的基本特征。3现代物业管理区别于传统的房屋管理的根本特征是，现代物业管理是一种市场化的行为，是房地产市场改革和发展的产物。（2）物业管理的基本特征社会化专业化市场化房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI（1）物业管理的原则以人为本、服务第一的原则社会化原则企业化、经营型原则12.1.3物业管理的原则和作用房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI（2）物业管理的主要作用

a.促进国民经济发展；

b.促进房地产投资效益提高；

c.有利于完善城市功能，树立良好的城市形象；

d.改善投资环境，推动外向型经济发展；

e.有效延长物业使用年限，充分发挥物业的整体功能；

f.促进物业的保值增值。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI策划阶段准备阶段启动阶段中止阶段日常运作阶段12.1.4物业管理的主要阶段房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI（1）业主及其权利义务业主一般指物业所有权人，包括房屋的所有权人和土地使用权人，使物业管理服务的对象。业主的基本权利包括拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业按照物业管理和谈提供相应的管理和服务的权利。12.1.5业主、业主大会与业主委员会房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI（2）业主大会与业主委员会物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生，实行业主自治和专业化管理相结合，是业主参与和实现民主管理的组织形式。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI

物业服务企业是具有法人地位的经济实体。我国现阶段，物业服务企业的组建方式主要包括由原来的房管部门转制而来、房地产开发商自行组建、独立的物业服务企业等三种形式。（1）业主、业主委员会与物业服务企业的关系；（2）物业服务企业与房地产开发企业的关系。

12.1.6物业服务企业房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI12.2物业管理基本内容

1.房屋修缮管理（3）房屋的修缮（2）房屋主体的构成和管理（1）房屋修缮的概念12.2.1房屋修缮管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI（1）物业共用设备、设施的分类物业共用设备、设施是对一个物业管理区域内的共用设备、设施的简称，包括房屋建筑物内和室外的设备、设施，它是物业重要的组成部分。（2）物业共用设备、设施管理的内容（3）设备与设施的保养与维护

a.设备设施的保养；

b.设备设施点检；

c.设备设施的维修。12.2.2物业共用设备、设施的管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI环境卫生管理的范围主要包括房屋的共用部位、共用场地以及生活垃圾的清运。环境绿化管理的基本内容是对园林绿地的完善以及已有绿地的养护。消杀管理是环境管理的一个重要的组成部分，是物业服务企业通过专业技术以及工具、设备，对所管理的物业进行的灭四害以及白蚁防治工作。物业的环境管理主要包括环境卫生管理、环境绿化管理和消杀管理。环境卫生管理环境绿化管理消杀管理12.2.3环境管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI12.2.4公共秩序与消防管理（1）保安管理：主要内容包括门卫、守护和巡逻。（2）交通秩序管理：包括对车辆的管理、交通管理以及道路管理。（3）消防管理：包括消防宣传教育、监控报警中心、设备的维修管理、消防安全检查、消防档案管理等。12.2.5公共管理（1）法律、法规规定的内容;（2）物业服务企业规定的内容;（3）业主之间的约定。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI（1）特约服务（2）便民服务12.2.6相关服务12.2.7多种经营12.2.8物业档案管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI12.3不同物业类型的管理方式12.3.1住宅小区的物业管理（1）住宅小区物业的特点和管理特点：住宅小区是指市政配套比较完善，共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中成片开发建成的新型城镇居住场所。（2）住宅小区物业管理内容：

a.基本内容：住宅小区物业管理管理包括对住宅小区的管理、经营与服务三方面。

b.社区文化:是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等，价值观是社区文化的核心。

c.便民服务：物业管理的服务一般可分为常规服务、专项服务和特约服务。（3）住宅小区物业管理的重点。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI12.3.2写字楼的物业管理（1）写字楼物业的分类：写字楼分类在我国尚无统一标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。（2）写字楼物业分类中考虑的因素：写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大塘、电梯、走廊、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务等。（3）写字楼物业的特点：物业地理位置较为优越、物业档次相对较高、机电设备设施多、使用人相对不固定、使用人经营范围广泛、业主使用人参差不齐、人流量大、防火控制的重点区域。（4）写字楼物业管理特点。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI12.3.3商场的物业管理

（1）商场物业的特点；商场包括大型超级市场、百货市场、专业市场等。特点有：进出人员无法控制、成分复杂，安全、消防管理工作量大；使用人如采取摊位经营、独立柜台经营，则较为分散和独立，统一管理难度大，欠费、逃费现象时有发生；购物纠纷和矛盾多，物业管理人员一般无权处理，因此公共秩序维护难度比较大。（2）商场物业管理的特点：营造良好的商业氛围；完善应急措施和安全管理；交通协调。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI

（1）医院物业的特点和管理特点（2）医院的物业管理12.3.4工业厂房的物业管理（1）工业厂房物业的特点和管理特点（2）工业厂房物业管理内容12.3.5医院及其他物业的物业管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI12.4.1物业管理费用的收取12.4物业管理费用与住宅专项维修基金（1）物业管理服务收费原则及价格管理方式（2）物业服务收费的计费方式（3）物业服务收费的费用构成（4）物业服务收费的其他有关规定房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI

（1）住宅专项维修基金的筹集（2）住宅专项维修基金的使用与管理12.4.2住宅专项维修基金的筹集和使用房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1．国外通常将写字楼分为（）几个等级。A．高档、中档、低档B．一、二、三C．甲、乙、丙D．A、B、C新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2．在物业管理阶段，业主一般指物业所有权人，是指（）A．房屋的所有权人B．土地使用权人C．开发商D．A和B新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3．物业服务收费的计费方式主要包括（）两种方式。A．包干制和奖金制B．包干制和酬金制C．固定制和酬金制D．包干制和固定制新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4.物业管理的基本特征有（）。A．市场化B．信息化C．现代化D．专业化E．社会化新手练习场答案:ADE房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2．我国现阶段，物业服务企业的组建方式主要包括（）。A．由原来的房管部门转制而来B．房地产开发商自行组建C．业主自行组织D．独立的物业服务企业E．政府组建新手练习场答案:ABD房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3．下列各选项中属于写字楼分类过程中要考虑的因素的有（）。A．写字楼物业所处的位置B．写字楼室内空间布置C．写字楼室内装修情况D．声望或形象E．物业管理水平和租户类型新手练习场答案:ABDE房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4．下面关于甲级写字楼的描述中正确的是（）。A.具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良B.建筑质量达到或超过有关建筑条例的规范要求C.收益能力劣低于新落成的同类建筑物D.通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务E.有功能陈旧因素的影响，有自然磨损存在新手练习场答案:ABD房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.物业管理的基本含义？2.物业管理有哪些主要特征？3.物业管理有哪些作用？4.物业管理的主要阶段有哪些？5.业主、业主大会和业主委员会之间的关系？6.不同物业类型的管理方式与要求有哪些？简答题房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7.写字楼物业是如何分类的？哪些因素对