2016年1月福建省自考00122房地产评估试题及答案含评分参考

自考历年真题淘宝店铺：98官网：QQ/微信：344647加微信了解实时资讯另操作自考快证网教/成教学历提升房地产评估试卷第1页共1页2016年1月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷(课程代码00122)本试卷满分100分。考试时间150分钟。考生答题注意事项：1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效。试卷空白处和背面均可作草稿纸。2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。3.第二部分为非选择题。必须注明大、小题号。使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。第一部分选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分.1．具有一定城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为A．生地B．熟地C．毛地D．净地2．下列因素中决定了房地产利用价值的是A．位置B．景观C．耐久D．适用3．在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额是A．市场价值B．公允价值C．成交价格D．评估价值4．现有甲乙丙丁四块地，土地单价分别为3000元／平米、2800元／平米、1500元／平米、400影平米，其容积率分别为6、4、2、1。如果三块地的其他条件完全相同，则明智的买者应该购买A．甲B．乙C．丙D．丁5．拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为A．拍卖价格>招标价格>协议价格B．拍卖价格>协议价格>招标价格C．招标价格>拍卖价格>协议价格D．招标价格>协议价格>拍卖价格6．商业银行不得接受空置一定年限的商品房作为贷款的抵押物，空置年限为A．1年以上B．2年以上C．3年以上D．5年以上7．某估价事务所在2012年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2013年6月30日的价格，估价报告之日为2012年7月5日，则该报告的估价时点为A．2012年6月20日B．2012年7月5日C．2012年7月10日D．2013年6月30日8．下列房产中适合用市场比较法的有A．行政办公楼B．高档公寓C．机场D．学校9．市场比较法的理论依据是A．均衡原理B．预期原理C．竞争原理D．替代原理10．某宗房地产，土地价值占总价值的40％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则综合资本化率为A．5．2％B．7．2％C．8．2％D．9．2％11．评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会A．越高B．越低C．不变D．不确定12．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上进行开发建造的，当时获得的土地使用年限为40年，至今已经使用5年，预计该房地产正常使用情况下每年可获得净收益6万元，该类房地产的资本化率为7％，则该宗房地产的收益价格为A．71．69B．74．95C．77．69D．79．6913．在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳A．位置B．用途C．环境D．配套14．某宗临街深度为32米，临街宽度为20米的矩形土地，总价为180万元，根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为16米，临街宽度为20米的矩形土地价格为A．64万元B．84万元C．112万元D．126万元15．估价报告有原则性错误，指出具体错误，可不分项评分，该报告评定为A．不合格B．合格C．中D．量16．土地增值税的计税依据是A．土地总成本B．土地增值额C．营业税D．契税17．对于住宅用房地产，其基准地价的使用年限为A．40年B．50年C．70年D．99年18．根据房屋完损等级判定标准，结构构件完好、装修设备完好、现状良好、使用正常的房屋属于A．完好房B．基本完好房C．损坏房D．一般损坏房19．钢筋混凝土结构生产用房的耐用年限为A．50年B．60年C．70年D．99年20．以收益为目的的出租性房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括A．管理费B．保险费C．房地产税金D．利润二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂、多涂或少涂均无分。21．下列特性中属于房地产自然属性的有A．固定性B．异质性C．保值增值性D．交易的等级性E．使用耐久性22．市场比较法中针对市场状况调整的主要方法有A．百分率法B．价格指数法C．加权平均法D．价格变动率法E.众数法23．收益法的适用条件在下列因素中易于量化的有A．收益B．风险C．价值D．资本化率E．权益24．运用四三二一法则进行估价，如果超过100英尺，则以“九八七六法则”，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的A．5％B．6％C．7％D．8％E．9％25．下列属于对估价报告总要求的有A．全面性B．公正性C．客观性D．概括性E．准确性第二部分非选择题三、名词解释题(本大题共4小题，每小题4分，共16分)请在答题卡上作答。26．房地产估价27．最高最佳利用28．重建成本29．耐用年限法四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)请在答题卡上作答。30．简述影响房地产价格的因素。31．简述房地产状况调整的步骤。32．简述资本化率概念及其实质。33．简述建设用地使用权出让价格评估的特点和方法。五、综合应用题(本大题共2小题，第34小题12分，第35小题18分，共30分)请在答题卡上作答。34．某房地产项目，预计在未来第一年净收益为30万元，此后每年净收益将会比上一年递增3万元，资本化率为8％，无限年使用，该宗房地产的价格为多少元?35．某房地产评估的估价时点为2012年6月18日，现选取一可比实例A，其中有关资料如下：可比实例A的成交价格为4000影平米，成交时间为2010年6月18日；由于卖方急于出售，因此可比