深圳市房地产市场的发展现状及对策

PAGEIV摘要本文重点探讨深圳房地产市场的相关概念和房地产市场中现存在的问题。深圳的住房市场交易主要以租赁市场和二手房市场为主，目前，深圳住房市场价格的上涨趋势控制得相对稳定，但住房市场仍存在诸多问题，特别是住房供求关系仍然存在结构性矛盾。因此，在房地产市场管理的过程当中需要采取更加严格的管控措施，建立一个多元化供给结构，并将人工智能引入房地产领域，有效利用并通过大数据来分析房地产市场的情况并进行实时监控和预警。在将深圳作为经济发展特区之后，本地的房地产市场也发生了翻天覆地的变化，在此过程当中对住房制度的改革主要目的是应对住房短缺这一供需矛盾，然而随着经济的发展吸引外来人口数量不断的增加，在住房市场中住房的数量短缺的情况下还是难以满足人们住房的需求，住房供需不平衡，结构不合理以及其他问题变得越来越明显。面对这一挑战，深圳必须顺应时代的进步继续深化改革住房制度，从根源解决问题，住房的供应量需要增加，保障范围也需要相应的扩大，从而改善人们的生活需求，提高每个人的幸福感和归属感。本文将会运用理论的方法进行的专题分析。全文分三个部分：首先，第一部分是讨论并阐述了深圳房地产市场的发展现状，实时分析最新的数据统计。其次，第二部分针对深圳房地产市场当前所面临的一系列问题展开了深入分析，把握住发展房地产业的机遇同时我们也需分析其所面临的挑战。最后，第三部分是对深圳房地产市场存在的问题提出了解决对策并做了展望与分析，并进行预期调整。关键词：深圳房地产市场供需矛盾住有所居空置率ABSTRACTThispaperfocusesontheconceptofshenzhenrealestatemarketandtheexistingproblemsintherealestatemarket.Thehousingmarketinshenzhenismainlydominatedbytherentalmarketandthesecond-handhousingmarket.Atpresent,therisingtrendofthehousingmarketpriceinshenzhenisrelativelystable,buttherearestillmanyproblemsinthehousingmarket,especiallythestructuralcontradictionbetweenhousingsupplyanddemand.Therefore,intheprocessofrealestatemarketmanagement,itisnecessarytotakemorestringentcontrolmeasures,establishadiversifiedsupplystructure,introduceartificialintelligenceintotherealestatefield,andeffectivelyusebigdatatoanalyzetherealestatemarketandconductreal-timemonitoringandearlywarning.Aftershenzhenaseconomicdevelopmentzone,thelocalrealestatemarketalsochangeddramatically,intheprocessofhousingsystemreformofmainpurposeistodealwiththecontradictionbetweensupplyanddemandofthehousingshortage,however,withthedevelopmentofeconomyofattractingforeignpopulationincreasing,shortageofhousinginthehousingmarketsituationisdifficulttomeettheneedsofpeopleofhousing,housingsupplyanddemandimbalance,unreasonablestructure,andotherproblemsarebecomingmoreandmoreobvious.Inthefaceofthischallenge,shenzhenmustfollowtheprogressofTheTimesandcontinuetodeepenthereformofthehousingsystem.Tosolvetheproblemattheroot,thesupplyofhousingneedstobeincreased,andthescopeofsecurityalsoneedstobeexpandedcorrespondingly,soastoimprovepeople'slivingdemandandenhanceeveryone'ssenseofhappinessandbelonging.Thispaperwillusetheoreticalmethodstocarryoutathematicanalysis.Thepaperisdividedintothreeparts:first,thefirstpartistodiscussandelaboratethedevelopmentstatusofshenzhenrealestatemarket,real-timeanalysisofthelatestdatastatistics.Secondly,thesecondpartmakesanin-depthanalysisofaseriesofproblemsfacingtherealestatemarketinshenzhen,soastograsptheopportunitiesofthedevelopmentofhousingandrealestateindustryandanalyzethechallengesitfaces.Finally,thethirdpartoftherealestatemarketinshenzhentoputforwardsolutionstotheproblemsanddotheoutlookandanalysis,andexpectedadjustment.Keywords:ShenzhenrealestatemarketimbalancebetweensupplyanddemandensuringhousingVacancyrate

目录TOC\o"1-3"\h\u一、引言 1（一）选题背景及意义 1（二）文献综述 2二、深圳市房地产市场发展现状 2（一）深圳市总体呈价稳量增的趋势发展 2（二）长效机制促进房地产市场的长期健康和稳定发展 4（三）普通住宅标准的调整使得二手房交易规模上升 5三、深圳市房地产市场存在的问题分析 6（一）住房供求结构矛盾 6（二）居民住房自有率低 8（三）租赁市场不规范 9（四）内部失衡严重，写字楼出现较大比例的空置现象 10四、改善深圳市房地产发展问题的可行性对策 11（一）完善住房规划和用地供应机制 11（二）实行多元化住房供给模式 11（三）规范住房租赁市场稳定住房租赁价格 12（四）采取商改租策略 13五、总结 14参考文献 15致谢 16PAGE16 浅析深圳市房地产市场发展现状及对策莫文倩一、引言（一）选题背景及意义对于房地产行业来说，其再生产必须要依靠房地产市场而得以进行，各种买卖出售租赁等交易行为都需要基于房地产市场这一平台而得以实现。近些年来，房地产行业的发展势头极为迅猛，房地产市场交易就更为频繁。并且每个行业的发展都不可能独立存在的，都与其它行业环环相扣、相互配合，而房地产业则与建筑、装修、运输等许多行业紧密联系，带动其共同发展。近年来，经济的不断提速使得城市化建设进入快车道行列，房地产行业的发展也带动了经济的发展并且已成为了我国产业中的支柱型产业，在房地产市场体系当中，房地产市场始终占据着主体地位，不管是房地产的价值还是其使用价值，都需要通过房地产市场而得以践行，并且在生活方面，房地产市场可以合理改善生活条件，使人们的居住水平获得显著提升，进而帮助引导居民的消费结构更趋合理化。深圳地区的经济发展和其房地产行业的发展之间有着密切的关联，两者相辅相成，因此，深圳市政府也高度重视房地产市场的发展状况及健康程度。虽然房地产投资能够引进大量的资本流入，使得深圳地区的经济发展有了充足的资本基础，但也由于房地产经济发展过于迅猛，导致在发展过程中许多细节被忽略了，引发了住房需求与供应之间的矛盾、市场秩序困乱等问题。因此要促进深圳房地产业的发展并改善深圳房地产市场的情况，需要进行深入调查研究，对房地产行业进行严格的控制和管理，促进该产业向可持续化的发展方向进发。虽然在近些年来，房地产业的发展面临着一系列的问题，但是我们必须保持乐观的态度，在市政府对房地产市场的宏观调控的增强和相应市场管理体系的建立和不断完善下，我们有信心深圳市的房地产经济发展前景和未来发展将向健康的趋势发展，尤其该行业的发展已涉及到许多相关行业的发展，因此在进行房地产经济研究时必须对问题进行综合性分析，从发展的实际情况出发，在房地产市场的相关研究和讨论方面不断深入，为其健康有序的发展提供精准的建议，从而对深圳经济特区的房地产发展产生积极影响。（二）文献综述学者刘志成（2016）[11]在此研究当中着重讨论了房地产价格的各种影响因素及它们与房地产价格之间的关联性。该学者提出房地产市场健康发展是由多方面、多层次因素促成的。并着重指出为了更好的保障房地产市场的稳定可持续发展，需综合运用各种政策措施，实行差异化政策，充分考虑城市发展的不同层次，住房供求结构，产业结构和人口流动之间的差异。陈颖（2017）[7]通过具体模型分析了房屋租赁供求关系，运用了需求价格，需求收入曲线等基本管理经济学知识并结合房地产发展现状，对租赁住房供应和需求之间的变化进行有效分析，得出了租赁房价格的变动大于对租赁房的需求变动的结论，并以此为基础提出了满足基本租房需求，必须大力发展租赁房的观点。宋丁教授（2018）[5]研究了政策调控与房地产市场稳定健康运行之间的关系，认为深圳房地产发展战略的方向是实现了“住房不炒”、“住有所居”的居住愿望，使得人们基本的住房需求得到有效满足，从而为民生的安定奠定基础，不断推动深圳的房地产行业获得可持续的稳定发展。邹林华（2019）[6]研究了住房市场的结构性供求矛盾的关系，认为长效调控机制的建立及运用可以调整市场的新问题，因此，为了解决供求矛盾的存在，邹林华提出立足于“一城一策”，实行差异化管理，落实公共服务的均等化，利用先进的信息技术来对各种房地产数据进行有效的监控和预警，加强对租赁市场的管理。二、深圳市房地产市场发展现状（一）深圳市总体呈价稳量增的趋势发展进入2019年之后，深圳的房地产市场出现了明显的回暖现象，在9月份所发布的房价指数报告当中，在新房领域深圳房价则出现了1.2%的上涨。在深圳这包容度极高的城市也会由于高房价的缘故导致挤出效应的产生，为稳楼市稳房价，深圳市政府在住宅用地拍卖会上对商品房和人才住房的均价设置了一个最高限额，为防止盲目上涨引起经济泡沫，并制定出了一系列的地价标准从而形成了健全的定价管理体系，推行标定地价，折扣力度大，使得安居房的成本进一步缩减，售价仅为普通商品房的一半价格，楼市售价也逐渐趋于稳定，降低了普通群众的购房压力。为了保障房地产市场的稳定可持续发展，市政府在第六届第五次全体会议中提出应在房地产市场中使用更多的经济手段来稳定房价和租金，使其增长速度处于稳定的水平之上，并构建完善的可持续发展长效机制，促使并监督房地产市场的健康发展和加快住房制度的深化改革。自2019年以来，政府也采取了一些监管措施使房地产市场推向“住房不炒”的格局，在政府严格的政策调控和法律法规的不断规范下，房地产投资者数量显著减少，房地产市场开始降温，总体形势趋于稳定，对深圳房地产市场进行了有效的调控措施，因此，“稳定”仍然是深圳房地产市场一直强调的主题。在推动深圳房地产发展的过程当中，各种政策的支持是不可或缺的，比如说粤港澳大湾区和先锋示范区这两种政策的推行给房地产带来了深刻的影响，吸引并增加了人们对深圳这个“黄金地带”的购房需求，加上豪宅线的松动继续激活了市场的购房需求，交易量持续上升，成为了推动深圳楼市发展的重要因素之一。在对深圳房地产进行调查的过程当中，相关数据显示在2019年深圳的整体新房销售量保持着较为积极的态势，销售量总体呈稳步上涨的趋势。在新房销售方面，2019年累计销售出374.4万平方米，相较于去年而言有了27.4%的增长，其交易数量为37,882套，较之上一年实现了28.9%的增长。其中，1-5月，新房交易量波动比较大，但总体呈向上趋势发展，而二月是年度销量最低迷的一月，仅售出了1,279套，而到了5月份，交易了4,605个单位，创造出阶段性的最高点。基于住房不炒的房地产市场定位，房地产企业的生产规模速度也逐渐下降趋于稳定，使得房地产的各个参与投资者也能够基于理性思维开展相应投资行为，而在年末，楼市交易活跃度提升，楼市政策的发布刺激了成交量的增长，购房需求再度激发，成交量上升至4,861套住房，达到了该年度的新月高点。表1深圳市2019年新房成交量走势图数据来源：深圳市房地产信息平台综合来看，2019年深圳住房的成交量分别在年初和年末小幅增长，市场成交量总体呈稳步增长的趋势，同时深圳房地产业的前景预期良好，在政府和企业的共同努力下不断提供新房源满足人们的住房需求，成交量预期将会持续增加。（二）长效机制促进房地产市场的长期健康和稳定发展房地产市场的健康平稳发展离不开长效管理调控机制的推动，长效机制主要是调整或干预房地产市场运行中可能存在的潜在危险并预防楼市大幅度的波动，如果单靠房地产基础性制度来管理市场是不够完善的，而长效机制的建立及存在可以及时发现所遗漏的问题，两者相辅相成，使房地产市场获得了稳定的可持续发展。在2018年，为了对本地域的房地产市场进行更合理的调控和管理，我国政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》这一规划文件，主要着眼于满足市场的多层次需求，为政府的调控提供了基本保证，为人们的住房问题提供了多渠道保障，并为深化推进住房制度改革，构建深圳房地产长效机制提供了重要举措。进入2019年之后，政府坚定不移的站在住房不炒的房地产管理理念之上，对各种房地产畸形发展现象进行有效的调控和管理，通过调整普通住宅标准并取消商务公寓只租不售的相关规定，不断完善房地产市场的长效发展机制，并且通过租赁和出售房屋这两种措施来增加了房屋的供给，通过推行租购并举制度来解决住房供不应求的问题，加快推进城市更新，面对房地产市场在发展进程当中提出的最新要求予以有效满足，通过完善的政策支持有效的促进房地产市场获得平稳可持续的发展。[6]对于社会公民来说，居住关系到每一个人的基本生活需求，因此深圳始终坚持“住有所居”的立场，并认真履行规范房地产市场的主要职责，坚持落实一城一策的管控方针[2]。对于每个城市都设置相对应的差异化政策，使得城市公共服务空间到了有效的均衡，从每一个城市具体的实际情况出发，为保障其房地产市场的健康可持续发展制定出针对性的政策，使其居民的居住条件得到较大改善。中共中央政治局也表示支持“一城一策”和“一城政策”的实施，并建立了“市政府的主要职责”的永久监督机制，使房地产市场的监督管理机制更趋完善。进入到2020年之后，深圳将继续保持在房地产方面的监管政策，主要是稳定地价和房价，并以市场的实际需求为基础稳步调整房产供应量。与此同时对市场进行严格的监管和控制，发挥长效管理机制的政策职能，促进房地产市场获得稳定可持续的发展。（三）普通住宅标准的调整使得二手房交易规模上升为了促使普通群众在房地产消费的过程中更具理性化，政府需采取举措进行政策调整，因此在去年的11月，深圳市房屋建设局正式宣布，对深圳市的普通住房标准进行了有效的调整。在此次调整过程当中，将以往普通住宅的三项标准降到两项，即认定普通住宅的容积率要大于1.0，且单套住宅面积要在144平方米以内，当交易满两年之后可以免收增值税。这一举措让许多购房者享受税收优惠政策，房屋成本降低，提高了居民的购房购买力，也极大促进了居民们合理住房需求的满足。在对深圳房地产信息平台的有关数据进行分析的过程当中，针对其二手住宅的成交数据展开了深入的讨论，发现在2019年深圳二手房市场整体表现出较为积极的成交态势，整个年度共完成了77,149套二手住宅的交易，比2018年多成交了12522套，同比增长19.4％;而交易面积为6,372,290平方米，比2018年成交的530.6万平方米同比增长20.1％。表22019年深圳（二手住宅）成交数据区域成交面积（m2）同比成交套数同比罗湖81713910.7%1177718.7%福田115668813.4%1448115.1%南山113053010.6%1277711.7%盐田14363143.7%188538.5%宝安159944836.3%1841735.5%龙岗152485422.4%1781820.2%深圳637229020.1%7714919.4%数据来源：深圳市房地产信息平台普通住宅标准调整一落地，税费调整使二手房的交易成本大大减少，使得住房置换的需求得到了极大的满足，购房者对二手市场兴趣急剧增加，短期内激活二手房成交量，实时交易急剧增加，给深圳房地产市场的发展带来了较为明显的积极影响。通过这些积极的减税措施，能够使得买卖双方的经济压力得到极大缓解，最终将刺激买卖双方，减轻了购房者进入市场的负担的同时卖方也会分享这个利好消息促成交易赚取更多的利润，但深圳目前的房地产市场仍以稳定为基础，“不炒房”的观念仍不会改变，在严格的政策下房价也不会急剧上涨，其他虽然会出现一些短期的波动现象，但是对于长期的稳定趋势不会产生较大影响，由此可见，通过对普通住宅的标准进行调整，给房地产市场所带来的推动效果是显而易见的。三、深圳市房地产市场存在的问题分析（一）住房供求结构矛盾对于深圳市的房地产市场来说，住房的供需不平衡问题是其所面临的一个主要矛盾。而城市住房问题主要是人口与住房之间的不兼容性问题，收入的增长决定人口的流向，深圳作为一个经济快速增长快且人口包容度极高的城市，深圳的常住人口多年来一直都在增加。从深圳市的十三五规划出发，当前在深圳市内出现了非户籍人口快速增长的趋势，到2020年深圳市的常住人口将突破1500万人，其中户籍人口所占的比率是比较低的，由此而导致了政府所提供的公共服务和其人口结构之间出现了极大的不平衡问题，因此需要从扩大户籍人口规模和优化人口结构两个角度进行优化调整。在人口不断净流入的情况下，深圳市在住房方面的总需求将会呈现出明显的增加趋势，在“二次房改”的18年的供应计划当中预计新增170万套住房的供给，但其实际需求却在180万套左右。综合来看，18年的住房供给都无法满足其实际需求，这使得深圳市的房地产市场供需失衡问题再一次凸显出来。人才的引进是人口的增长的重要因素之一，为了不断提升本地域的人才竞争力，深圳市推出了一系列的人才吸引政策来引进和挽留人才，在这保障体系吸引下，人才的流入也随之增长。从相关的数据来进行分析，近2019年这一年度深圳市就从海外留学生中引进了2.29万人，同时对应届毕业生引进了10.3万人，以及15.8万名的市外在职人员，其年度总人才引进计划达到了28万人。人才引进的增加也意味着对人才住宅的安置房的需求也随之增加，而人才住宅的安置房仅占住房总供应量20％，在人才住宅的安置房饱和的情况下剩余的人员只能通过租赁住房或购买商品房来解决住房缺口问题，这也进一步推动了租赁住房和新房的市场价格的上升。表3深圳2015-2019年住宅供求走势图数据来源：深圳市房地产信息平台无论是短期还是长期，深圳的土地供应已达到极限，土地资源的供不应求给深圳市的房地产发展带来了极大的阻碍。在对2020年进行期末规划的过程中，仅有8万平方公里的新建筑用地，而激活和使用现有建设用地是增加土地供应的主要渠道。从城市的规模角度来看，深圳地区的土地开发拥有着较小的发展空间，而整个空间结构城中村占地居多，因此提高住房建设用地的另外一种主要方式就是盘活存量进行城市更新，这对于我们来说难度很大，因为往往还存在许多历史上搬迁问题和经济利益错综复杂，而且总体进展相对缓慢，短期内难以成效。在近些年来这些问题给深圳市的房地产市场发展带来了严重阻碍，在未来的数年之内土地资源的稀缺性将会使深圳房地产市场陷入更深的供需矛盾当中。（二）居民住房自有率低从深圳房地产研究中心所获得的相关数据当中可以发现，目前深圳房屋住房拥有率是城市规模的23.7％，表示在住房领域上仍然有许多没有属于自己住房产权的居民，其余人口规模都是靠租房居住为主。随着经济发展的不断提速，深圳市推出了一系列的人才引进计划，吸引了大量优秀人才来支撑经济的发展，而深圳是许多年轻人热衷于打拼的城市，外来人口的不断流入，因此深圳的人口格局更多是靠外来流动人口支撑着，从贝壳研究院的研究数据当中得出，这些人当中仅有不到20%的人拥有广东深圳籍贯，其他超过80%人都属于新深圳人的范畴。[13]而这些新深圳人大多数经济能力十分有限，没有自己的住房产权，只能依靠自己仅微的工资来租房才能在这诺大的城市打拼下去，在深圳人们更倾向于在城中村租赁住房，因为深圳几乎有一半的房屋都是城中村，商品房和配套宿舍，保障房都占很少，房屋结构不合理，在租赁房屋市场中城中村房源比例占了65%，也因为城中村的居住环境相对比较恶劣，脏乱差的环境使得租金价格较为实惠[13]。现在仍然有大多数人没有自己的产权，住房自有水平低，这使得深圳市的房地产市场拥有着较大的需求空间。在房地产市场获得快速发展的过程中，公共住屋方面却没有得到有效的重视，如今深圳的住房模式更倾向于是市场模式，所以公共住房大多数都是由市场提供的，虽然市场模式能更好的刺激消费者推动市场的运行，给予了消费者更多的主动性，但在房价不断上涨的情况下，如今的房价是中低收入阶层的消费者所承担不了的，所以导致居民普遍以租房为主，住房自有率极低的现象存在。如果仅凭借着市场提供一些公共住房，是无法满足实际需求的，这就要求政府在公共住房方面不断加大投入，以降低消费者的市场风险和金融风险，确保提高居民的购房购买力，在这巨大购房需求基础上推动深圳房地产市场的发展，所以深圳的房地产市场管理应由市场提供服务，并加上政府监督管理，确保可以两条腿走路，纠正过度市场化。（三）租赁市场不规范深圳租赁市场不规范主要体现在租赁市场整体规模较小导致供不应求和房地产中介机构不规范由此引发租金上涨的问题存在。中国租赁市场的发展规模是越来越大的，从《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》当中可以发现，到2020年的时候中国的房地产租赁市场将达到1.6万亿元的规模，在经历10年之后到2030年这一数值将突破4万亿元，而且大多数年轻人倾向于租房的，尤其90后的的经济实力比较薄弱，90后的租房者居多。但是，我国的租金水平没有得到严格的调整，出租房屋的价格不合理，租赁住房资源的短缺以及对租赁房屋的需求不断增加，许多房地产开发商意识到了商机并专注于开发租赁住房来满足市场需求获取大量利润，更有一些商家与个别房屋中介相勾结，哄抬房价从中牟利，这导致许多租户支付更高的费用，而面对昂贵的租金许多低薪阶层或应届毕业生都负担不起，最终造成了极其恶劣的影响。在对深圳的租赁市场进行研究的过程中发现，住房租赁市场存在着严重的不规范现象，一些租客为了获取资金以二房东的形式转售自己的租房给其他的租客，通过提高租金赚取租金差价，更有一些长期公寓以“高价收房，低价出租”的经营方式吸引租客，但在这种商业模式比较冒险，因为房东需获取现金流量来进行下一步收房，他们通常规定租金按每年或每半年支付，如果资本链在某些环节上出现了问题，就会出现失控的情况。为规范住房租赁市场，需要对非法使用虚假住房信息和违规使用住房租赁贷款等问题进行了严格监管并做出严格规定。租赁市场的旺盛是随着季节性波动的，每年的春节后和毕业季后，返潮工人和毕业生会给租赁市场带来较强的需求冲击。每年的二、三月份春节后假期过后，城务工人数上涨，对住房需求增长租赁市场也随之升温；而六、七月将产生大批的毕业生，毕业生进入工作场所对租房的需求也会不断增加，在这两个时期中，租金水平最高，租金大幅上涨，但是由于各种因素的综合影响（例如政府对市场秩序的修改），不断降低租金的水平，会使得租赁市场收获到较好的降温效果，同时也会给长期出租的公寓经营者带来较大的经济压力。[7]（四）内部失衡严重，写字楼出现较大比例的空置现象近年来，由于受整体经济疲软和贸易摩擦冲击的影响，大部分中小企业经营都遭受了严重的打击甚至出现倒闭的现象，即便还能够生存的企业为了严格管控成本，退到三四线城市中或者搬到租金更低廉的地方去，许多面对经济增长放缓的公司，特别是初创公司，已经从高端办公楼转移到了普通办公楼，导致办公楼空置率持续上升，办公楼市场供过于求。从第一太平戴维斯数据当中可以发现，2019年深圳的办公楼面积一共新增了200万平方米，甲级办公楼市场的新供应量实现了70.7万平方米的增长，相较于去年同期提高了12个百分点，空置率同比上升至22.04%。而更难以控制的是，现存的空置写字楼还没完全得到有效解决而新增的供应量还在不断上涨，到了2020年，深圳甲级办公楼约新增112万平方米，由于后续供应量不断上升，加剧了总体市场空置率进一步的恶化。表42019年深圳写字楼空置率数据来源：第一太平戴维斯、戴德梁行。在需求方面，由于深圳试点试验区和大湾区的优惠政策，监管机构加强了对金融业的整顿，有很多金融企业都倒闭或缩小规模，虽然在未来的科技和金融方面会保持一定量的需求增长，但发展步伐将会比以前慢。经济增长放缓，深圳行业的升级和变化使小企业难以经营，加上新增供应量不断上升，导致整体市场空置率将继续上升，因此深圳办公大楼需要更长的库存处理周期，并且租金和空置率的问题会很长一段时间仍然会存在。四、改善深圳市房地产发展问题的可行性对策（一）完善住房规划和用地供应机制面对供需失衡，要增加住房用地供给，尽量与住房需求总量相适应，适应住房需求的变化，达到供需平衡。此外，城市公共服务水平的高低也影响着房地产需求的高低，基于这样的情况，如果想要通过单纯的增加居住用地来解决住房供求的结构性矛盾的话，显然是不太容易实现的。为确保有效利用现有住房资源，实现公共服务设施和住房建设供给的相适应来调整住房供应和总需求，各级政府应当在公共服务的均等化方面做出较多努力，增加对公共服务的投入，积极促进教育，医疗卫生等基础设施的建设。除此之外，还需要不断的对住房用地供应机制加以完善，使城市的居住用地和建设用地获得很好的平衡，面临着住房极度紧张的时候应当向居住用地方面进行倾斜，在人才住房以及商品房等占比方面都需要做出科学合理的规划，并且在交通运输便捷的地带或一定范围内优先安排人才住房的建设，促进住房资源的有效利用的同时可以吸引留住人才来进一步的促进经济的进步。对于深圳都市圈而言，房地产相关税收可作为拓宽公共投入资金来源与创新资金使用方式的一个突破口，完善房地产税征收和分配制度，将住房市场发展与区域公共服务供给关联起来，保障税收收入的合理使用和进行有效监管，将房地产相关税收收入主要用于区域内基础设施建设和公共服务供给，实现了住房市场培育与公共服务供给相结合，并为都市圈范围内推进多层次住房供给体系统筹构建提供资金和制度保障，使房地产税更好地服务区域发展，也有利于调节中心城区与郊区的住房需求结构矛盾，推动住房市场朝向健康有序的方向发展。[5]（二）实行多元化住房供给模式实行多元化住房供给模式的首要举措是改变走纯市场模式的道路，处理好政府与市场的关系，在保障房地产市场能够正常运行的前提下，需要同时重视市场机制在住房领域的作用和政府的引导作用，二者缺一不可。然后，调整好商品房保障房的供给结构。住房不仅能反映一个城市或一个国家的经济问题的兴衰，更是能体现这个城市或这个国家的民生问题，而深圳的住房自有率极低，数据显示仅有73%的人口靠租房居住为主，甚至也有可能因为租金昂贵的问题居无定所，民生问题已成为一个赤裸裸的威胁并给予了一个严重警告[13]。因此需要市场供给和政府保障供给相结合，实行多元化的住房供给模式和建立一个全面覆盖每一个群体的住房保障体系，并对不同收入水平的人群制定出差异化的住房补贴政策，特别帮助中低收入租房居住的群体实现住有所居的美好生活目标。在深圳市政府所提供的公共租赁房、安居房以及人才住房这三种类型的保障性住房当中，安居房和人才住房拥有着共有的产权，所有人都可以进行买卖，政府主要是通过设置最高售价限定进行一定的价格折扣来吸引人才的进驻，并帮助其他类型的低收入人群获得有效的住房保障，其基本目的是通过对购买成本的控制来提升社会的普遍购买力。公共租赁住房的适用对象主要是无法负担住房购买的低收入人群，解决贫困人群的居住问题，其产权归政府所有，也需要受到政府的支配。但也因深圳的住房模式更趋向于走市场模式，公共住房大多数都是由市场来提供，政府提供的比例很少，面对贷款买房金融杠杆的风险，居民更趋向于租房居住，由此而使得深圳居民的住房自由率仅为23.7%。为保障人们的住房需求，应平衡市场与政府的关系，增加政府公共住房的供应量，并控制其价格，提供多样化的市场主体，通过房地产开发商、私人住房、企业开发等来增加有效供给，确保市民们住有所居。深圳房价趋于平稳，但仍处于高房价水平，根据《中国百城房价报告》中数据显示，深圳1-2月份的房价为60418元/平方米，是许多人的经济能力所负担不起的，加上深圳住房自有率水平低，使深圳的房地产市场面临着较大的需求压力。正是因为如此，发展积极的住房保障制度已经成为深圳市政府当前所面对的一大问题，在房地产市场的发展过程当中，需要保证市场调配、政府支持以及政府保障的有机结合，将安居房、保障房、租赁房结合起来，不断对供应主体的范围进行扩大，利用多个渠道对本区域内的住房予以保障，并推行租购并举的住房供应保障系统。（三）规范住房租赁市场稳定住房租赁价格加强对租赁市场的交易情况进行监测和分析，并对租赁市场的状况进行有效的市场调查，收集公众对租赁市场的舆论，提取分析重要意见，为权威机构了解市场情况、制定管理政策、准确了解租赁市场情况和政策提供了数据基础，并帮助有关主管部门及时发现市场的新问题便于及时采取措施，更有效的改善租赁市场中的不规范现象。[3]此外，还需要随时掌握商品房、城中村、办公楼和工业建筑的租赁市场的变化，尤其是租金变化。通过市场研究调查以及与租赁住房有关的政策和措施的结合，从而使深圳市的住房租赁市场能够得到强有力的政府监督和控制。建设完善的房屋租赁市场交易服务平台，通过下载手机应用程序可以全面了解和获取租赁信息，更加透明、便捷、实用和安全，加强租赁市场监管，缩减中间收费环节，以合理的价格指导市场，逐步实现租赁房屋的全方位覆盖和公共服务的全面融合，还需建立协调机制，提高服务质量，方便解决租赁纠纷，有效保护业主和租客两者的合法权益。从立法角度上保证住房租赁的管理机制完整性，严惩非正规化的房屋中介，规范住房租赁中介行为，鼓励积极参加各种培训提高专业化水平，不断促进中介的诚信水平和服务质量获得提升，帮助解答专业问题和满足承租人的购房需求，提高客户的消费体验。鼓励支持房地产开发商、房地产经纪公司、等各种形式的组织或个人，积极拓展开发租赁住房房源，增加租赁住房的供应量，通过多元的租赁住房供应体系满足人们不断增长的租赁住房需求，缓解住房短缺的问题，逐步推动深圳保障性住房租赁市场获得稳定可持续发展。（四）采取商改租策略深圳写字楼存量过大引发了社会的重大重视，与此同时面对租赁住房供不应求的情况，深圳市需要不断的开拓租赁住房的供应总量，一边写字楼的大量闲置和另一边租赁住房的短缺，在深圳这寸土寸金的城市里，写字楼的空置给资源造成了严重的浪费，采取商改租策略可以缓解这两个极端的情况，使市场恢复一个平衡的状态。因此，要落实增加深圳的住房租赁市场有效供给和盘活存量闲置办公用房，需激活现有的闲置写字楼，将现有的商业和办公建筑进行重新规划和设计改为租赁住房，这样可以减少写字楼的存量的同时增加出租房屋的有效供应，实现居民的住宅目标。将已完工的商业和办公楼改为租赁项目可以减轻办公空缺的压力并增加租赁市场的现有供应，商改租后的租赁住房与普通的商品房和政府担保的房屋统一监管，商改租后的租赁住房的租金和流转也会受到政府的严格监控，租金相对趋于稳定。为鼓励更多的商业办公楼改为租赁住房可以采取项目激励措施，对符合进行“商改租”并且按照规定进行改建和使用的商业办公楼可获得中央财政奖补，改建后只能用作租赁住房，并使租赁房屋进入到保障性住房体系当中，由此而使其能够根据相关的政府规定享受一定的政策优惠。此外，为了竞争和吸引更多租客，业主需要升级软件和硬件，与装修公司进行良好沟通，装修风格符合大众的审美，并注意其租赁投资策略，避免盲目开发投资。尤其深圳处于一个黄金地段，政府会不断推出新政策来改善和促进深圳的发展，尤其近期粤港澳大湾区的发展和先锋试点地区这两大政策，提高了人们在深圳定居发展的信心和购房的购买欲望，商改租后的住房无疑不存在空置的担忧，并可增加现金流弥补一些经济损失。就目前情况来看，相较于其他一线城市而言深圳在甲级商业写字楼方面出现了较高的空置率。在经济的不断发展过程当中，深圳的产业结构也得到了快速的优化和调整，制造产业逐步向服务产业进行转型。在深圳市统计局的统计数据当中显示，深圳2018年的第三产业的比重占总GDP的58.78%，这也意味着随着服务业的比重上升对写字楼的需求也逐渐提高，深圳市的写字楼空置率将出现明显的下降趋势。五、总结本文在我国房地产业发展状况和深圳房地产市场情况进行描述的基础上，并查阅了大量的相关文献，对当前深圳市的房地产发展状况进行了全面的归纳和总结，基于政府的长效管理机制的控制，深圳市房地产市场的整体发展趋于稳定，总体呈价稳量增的趋势，但随着城镇化快速发展和转型的升级，深圳这特大城市面临日益严峻的居住问题，从这角度出发