李军-房企成本全程精细化管控体系实战解析【中华讲师网】

“白银时代”房企本钱全程精细化管控体系实战解析暨背后价值提升十大攻略【课程背景】2015年4月15日恒大集团突然宣布，恒大在全国的住宅楼盘将实施“无理由退房”，此新闻一出引起业界轩然大波，一时间各大品牌房企纷纷出招，引发一场营销口水之战，可以说地产界将真正迎来你死我活的生存斗争。过去几十年，房地产由于行业利润空间大，一些企业本钱管控并没有得到足够的重视，如今在白银微利时代下，当企业品牌的溢价能力无法再短期内显著提升时，想让利润率不至于很快下滑，最迫切的就是有效降低开发本钱，但在品质致胜的时代，降低本钱又绝对不能降低品质，如何办？房地产开发是一个复杂的系统工程，工程投资大，建设周期长，设计和工程建造专业性强，开发本钱控制和工程管理都存在相当的难度，如何做好“开源与节流”管理？本钱管理在于建立全员、全过程本钱管理意识和文化，做到目标分解到位、责任落实到位、考核监控到位，掌握精细化、专业化管理思维，从细节入手，以实现企业利润最大化。一些企业由于运营管理能力缺乏，导致工程拖期、财务和管理费用不断上升等，隐性本钱的控制也是开发本钱控制的难点和顽症之一，必须引起高度重视。【课程收益】在缺乏专业团队、缺乏管理经验的情况下，如何确保工程本钱管理的成功率？本钱管理工作如何前置？案例分析，分阶段、分节点、分模块详解控制方法。将本钱管控与工程生命周期紧密结合，提供事前、事中及事后的控制工具。向学员全面剖析万科、龙湖本钱管理背后的力量和运作模式。引导学员从“认识—了解—借鉴—改良”的方法和策略，全程剖析，把复杂的问题简单化，重点解决落地问题，真正做到学以致用，以大视角破除工程本钱管理的迷局。【金牌讲师】李老师LWilian：易迪房地产商学院首席参谋，法国CNAM大学建筑学硕士，清华大学MBA,法国FNSI建筑设计协会会员，中国地产联盟讲师会员，万科住宅研究中心交流设计师，资深设计专家，就职标杆企业期间，全面系统掌握了万科、龙湖本钱管理精髓。2001年从大型国有建筑设计院进入地产公司，在集团总部负责设计管理。先后在著名标杆企业历任设计总监、工程总工，做工程总经理多年，成功操作过多个大型高品质工程，积累了丰富的实操管理经验，现为某品牌地产公司高管、合伙人。其本人对工程工程、设计、本钱管理有独特理解和研究。授课诙谐幽默，并将高深的企业管理之道，领导力、执行力、学习力融入到专业授课中，摒弃空话，一切以实战，以落地为标准，帮助企业全面提升工程本钱管理能力。【课程对象】房地产企业总经理、总工、工程副总、工程总经理、工程、设计、本钱总监、本钱部经理、工程部经理、造价工程师等。【课程大纲】前言：白银微利时代对房企影响研讨—行业蜕变1、2015年行业动态总结分析行业整体走势分析标杆房企主要经营总结从本钱角度分析白银时代带给我们的启示2、高周转、快速度、低本钱的出路高周转、快速度与低本钱之间的关联如何构建低本钱控制体系管理者应从哪些方面掌握本钱控制成效七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？【毁三观】产品+营销+本钱三观【战略论】生死攸关的三个问题【打根底】房地产本钱管理环境第一局部：开发商的三种境界和三个层次〔头脑风暴篇〕核心思想一、做好工程本钱管理的四大关键词关键词一、格局关键词二、创想关键词三、颠覆关键词四、落地思考：前端决定后端---工程本钱管理的趋势--先策后控讨论：关于本钱管理经历的三个阶段、四种能力、五个逻辑核心思想二、本钱管理的落地的六大实施攻略攻略一、目标管理团队建设---本钱管理的核心攻略二、目标本钱前期筹划---本钱管理的根底攻略三、确定工程建造标准---本钱管理重要手段攻略四、预警和强控---本钱控制的创新手段攻略五、合约规划---连接本钱与合同的枢纽攻略六、月度动态本钱反应---本钱管理的监控纠偏手段思考：如何通过专业精细化的本钱控制管理实现地块利润最大化？核心思想三、本钱管理的十大关键问题1〕开发周期——时间本钱2〕本钱筹划与规划3〕管理本钱与隐形〔本钱〕消耗4〕不可无视的财务本钱5〕设计管理工作对本钱控制的重要意义和价值……注意：我们没必要成为万科、龙湖的影子，但却急需成为自已的NO.1----我能★秘籍：本钱控制八大价值提升策略1、“杠杆”原理2、“等级匹配”原理3、“效益”原理4、“……思考：如何实现工程利润最大化的本钱价值挖掘？★秘籍：本钱价值挖掘的四大原那么案例分析：万科兰乔圣菲、深圳波托菲诺、星河湾…注意：要敢于拉大产品价格差距，最不好的产品可以由本钱溢价补缺。核心思想四、以目标为导向的本钱管理体系的建立目标本钱确定目标本钱分解目标本钱动态管理目标本钱考核方法目标本钱后评估本钱管控根底保障思考点：成长型企业与标杆企业的本钱管理特点比照分析案例总结：龙湖、万科本钱管理工具、考核模板、数据库模板第二局部标杆地产本钱管理经典工程价值表现赏析〔伐骨洗髓篇〕我们要学习最优秀的：1、万科地产2、龙湖地产3、绿城地产4、星河湾地产思考：1、为什么要学习万科本钱控制技巧？2、解读龙湖景观本钱控制背后的故事？应用分享：1、龙湖控景观本钱3个必杀技.doc

2、如何降低本钱又不影响景观品质,“砍”本钱技巧？3、详解景观本钱控制核心15大关注点一、内部视角看龙湖—-“我能”之造梦工厂1、相对较低的本钱2、本钱集中引爆的震撼效果……二、客户视角看龙湖—极致浪漫生活秀〔极致本钱价值杠杆作用〕1、儿时梦想实现2、配置好、品质高、有面子……三、学习龙湖本钱控制的四个层次1、道、法、术、器a、天下没有难做的本钱，找对方法和路径b、走出去、请进来c、站在巨人肩膀看世界★深度分享：破解房地产本钱管理不为人知的利器---22大绝招第三局部房地产十大阶段本钱管理实战方法(登堂入室篇)第一节立项阶段本钱控制18要点立项环节的本钱控制由于国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，根本原那么是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。1、新征土地期间2、买断工程期间3、合作开发期间第二节规划阶段本钱控制30要点规划设计环节几乎决定了工程本钱的85%，具有“一锤定音”的地位和作用，在规划环节进行本钱控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的本钱。1、规划方案设计2、规划方案报批3、扩初设计4、施工图设计5、销售包装设计6、装修设计阶段7、配套功能设计8、设计变更9、材料设备选型案例解析：“规划本钱敏感点”、、“某工程容积率”、“总图定位”、“产品建议书”、“风水案例”“偷面积与新面积计算规那么”、“风格、材料与本钱案例”、等。其中：方案阶段易出错点提醒2、扩初阶段易出错点提醒施工图阶段易出错点提醒4、地下室与地下车库设计易出错点提醒案例与解析：“报规报建关键技术”“万科成控9项要点”“含钢量控制步骤”“立面造价控制标准”“规划设计成控技术”“景观设计标准化”等。控制标准：单体、车库与地下室、竖向设计、容积率、配套、人防、消防、层高、柱网、覆土、顶板、底板、结构形式、防水、通风、层数、出口与景观、分期、管线综合、照明等。思考点：1、关于用足容积率与建筑密度；案例：万科·东海岸2、关于用足规划法规的边界；案例：龙湖·弗莱明戈案例：万科1、加强设计管理部门的市场意识和筹划能力2、严格执行成果标准；提高决策效率3、减少人为增加的工作复杂度4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置5、选择优秀的设计效劳商……第三节、招投标阶段本钱控制11要点招投标环节的本钱控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，这个环节本钱控制的难点在于标书制订，重点在于评标。投标单位选择2、招投标文件3、评标和定标思考点：1、中国式合同潜规那么；2、签署总包合同必须注意的事项3、合同管理三大关键点：要命的开工令，合同中的定时炸弹、合同计价原那么4、如何判断合同是采用固定总价包干还是固定单价合同？案例：工期管理、违约管理、合同管理案例、详解龙湖的6个本钱模板成果分享：标杆房地产企业商务标评标方法及其经济标评审报告其中：发标、答疑、开标、定标环节关键控制点；供给商管理、招标方案、标段划分案例等。第四节、施工阶段本钱控制30要点施工环节的本钱控制应注意，一是因各种变更带来的费用，二是材料、工程款的支付。由于市场变化原因，施工阶段不可防止要对施工方案和内容进行改动，这一阶段要注意各部门的及时沟通和良好合作。1、设计变更2、现场签证3、审图4、总分包配合费5、材料供给6、工程款支付7、工程档案管理分享：1、标杆房企《设计变更及现场签证管理方法》、《签证变更流程及》、《签证变更单》2、签证变更处理三大原那么签证变更案例：事后补单案例、绿化变更案例、土方案例、无效本钱案例3、成果分享：《目标本钱测算表》《目标本钱控制责任书》《无效本钱管理工作指引》《本钱管理月报》、《工程付款审批表》应用分享：1、日常本钱管理一些经典具体做法及标准化表单2、某工程19＃-23＃楼及地下车库工程招标答疑.doc3、施工图审查控制要点.doc4、某工程工程图纸会审记录.doc第五节、采购阶段本钱控制10要点材料及设备采购环节本钱控制的核心要素是方案和信息，通过明确而科学的流程，可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，到达本钱控制的目的。1、材料进场阶段2、材料性能价格比3、材料款支付5、材料验收与保管6、什么是合约规划？其核心作用如何？7、合约规划的编制、执行与过程管控如何设置合同主要条款，防范采购风险注意：采购管理核心价值---厘清采购管理的误区、真正认识采购分享：标杆房企《工程采购管理方法》、《采购信息管理规定》、《供给商管理及》、《供给商资质审查操作指引》一些标准化合同范本〔总包及分包〕第六节、供给商管理本钱控制要点1、供给商管理根本原那么供给商拓展捷径：相忘于江湖、郁闷的推荐人2、供给商考察三大关键步骤：三年业绩表使用技巧供给商考察：--工程管理至关重要的第一步：看什么？怎么看？对挂靠的态度与政策；识别挂靠的核心技巧；履约评估核心与误区3、供给商管理：对企业利润的认识商务谈判三大原那么博弈：田忌赛马标杆房企供给商管理案例：--李鬼案例--营销整合案例--黑名单案例分享：标杆房企《供给商资质审查操作指引》第七节、销售阶段本钱控制10要点销售环节的本钱一般是按比例控制，制订费用目标总额控制。销售涉及的部门比拟多，销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生影响。1、营销方案2、营销现场3、媒体广告选择4、样板房装修5、销售回款6、客户交房案例分享：营销管理案例、无效营销案例第八节、预决算阶段本钱控制20要点工程预决算环节的本钱控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方和甲方自身，日常应严格执行月结制度，防止不标准或不负责的实际操作。1、乙方预算2、钢筋含量核实3、价差的调整4、洽商、变更的费用控制5、违约与索赔分享：标杆房企《工程报送结算资料作业指引》《工程计价管理方法》《工程预结算管理方法》、《工程结算审批表》、《竣工结算造价协议清单》案例：结算不及时案例、屋面防水案例、竣工验收案例、园建根底案例、涂料结算案例第九节、期间费用本钱控制15要点期间费用主要有财务、人工、行政费用组成。由于期间费用的灵活性很高，更财务部要加强对期间费用的方案控制。1、财务费用2、人工费