物业创优指导方案

物业创优指导方案DocumentnumberBGCG57-BTDO-0089-2022物业创优指导方案 养护 9管理 12车辆管理 15 17...............................................20.............................................21...............................................21理0不符合0。“配套设施投入使用”是指停车场、商场、幼儿园、餐饮、娱乐场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。在资料中可以提供规划局颁发的楼宇用途批复、房屋及各类配套的基础设施竣工图和准许使用证明。为保证资料完整，资料中还应附入永久供水、供电、供气、供暖等合同，同时也可附入一些配包括用地批准文件、建筑执照、房屋产权明细表、拆迁安置资料、业主资竣工图清单、设施详细数据技术资料还包括：市政设施及道路、房屋主体、柴油发电机组、供配电系因接管验收程序复杂，涉及的资料比较多，建议附入交接双方签名的、反交接物品、资料、种类、数量、存放位置、品牌、生产或供货单位及委托合同、验收合格证明、验收移交资料档案目录，其他资料只需能快速从公司档三、由物业统一提供专业服务。1分符合1.0不符合0。7、物业管理简介(管理期限、管理方式)8、其他资料。如物业委托管理合同备案文件(物业主管部门颁发)；物业运营手册自建保安许可证(或聘用保安合同)；绿化、清洁、维修、设备保养四、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理服务协五、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。使用、续筹不符合有关规定扣0.5未建立0。8、业主委员会是、物业管理主管部门同意使用维修基金的批文(如已使用维修基金)。(1)召开业主大会，业主大会同意按期缴交维修基金的证明文件。(2)业主委员会同意物业管理公司按期收取维修基金的文件。(3)政府有关部门的指导资料。将有关成立维修基金情况向物业管理主管维修基金全部收齐的单位，所附资料与收到的部分维修基金单位基本相同。七、房屋使用手册、装饰装修及业主公约等各项公众制度完善。2分不完善0。八、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2分符合2.00。不符合0。十一、社区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；未制定考核办法扣0.5。十二、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨。2分管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不工程人员应有高压操作证、电梯操作证、电工证等政府主管部门规定的证附：物业管理证样本复印件、财务上岗证样本复印件、电工上岗证样本复。对员工加强服务意识和职业道德培训，保证严谨的装。十三、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管。十四、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关执行0；公开1.0；未公开0。按本项目要求，考评资料中应包含参评单位的以下信息：财务管理制度；会计制度；财务预算管理规定；财务收支年度决算编制规定；保证金管理规定；管理费收缴管理规定；管理费支出管理规定；有偿服务管理规定；维修基镏金管理制度；财务公开监督制度，企业合法纳税证明，企业收费许可证、管理十五、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善房屋及共用设施设备档案属工程档案，是物业管理档案的重要组成部分，十六、建立客户档案、房屋及配套设施权属清册，查阅方便。2分2。十七、建立24小时值班制度。设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求肋、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。符合2.0，值班制度不符合扣0。5，未设服务电话扣0.5发现一处处理不及时扣0考评资料要能反映出物业管理服务信息处理情况。包括参评单位服务情况简介，24小时服务制度，工程部值班制度，24小时安全保卫管理制度，用户投诉管理规程，服务质量回访调查规程，服务承诺制及有关原始记录(意见受理记十八、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时。考评资料中收入下列资料：调查制度、回访调查表、回访调查月统计、年核计表、调查问卷。注意回访调查表、调查问卷应收入经用户签名的原始记录。十九、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%返修率不高2分建立落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0，及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0，回访记录完整0.2，记录不完整或无考评资料中建议收入下列资料：维修服务承诺制；维修服务承诺检查落实制度和检查表样本；用户室内设施报修工作规程；维修工程验收规程；维修工第二章房屋管理维修养护一、主出入口设有社区平面示意图，主要路口有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。2分.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1。物业管理公司标识系统明确与否是检查管理工作是否细致的标准。物业标志主要分为宣传标志、指引标志、消防标志、危险标志、管理标志等。它通常(1)宣传标志包括招牌、广告牌等。(2)指引是最常见的指示标志，主要包括路标、栋号、楼层号、用户门牌和引路平面图等。社区出入口或大堂要有整个物业的平硕图。大厦应在大堂(3)消防标志包括楼层疏散图、走火通道牌、紧急出口标志、消防器材提示(4)危险标志是在施工场地、设备重地、危险作业、仿宋车场等场所设置的(5)管理标志是物业管理公司为方便管理设立的指示牌，如鼠药投放牌、绿物业管理公司一方面要根据需要设置指示牌。利用指示牌的指导作用细化管理，另一方面应注意做好各类维护清洁，在巡检中，发现标志残缺或不清晰考评资料中建议采用资料：参评单位的指引标志介绍、各类指引牌，附一建或擅自改变房屋使用用途扣1.0。房屋的功能和用途是由城市规划部门审批确定的，任何单位和个人都无权擅自更改。为避免出现私搭乱建、擅自改变房屋用途现象，物业管理公司可以(1)在《管理公约》业主责任条款中明确禁止私搭乱建、擅自改变房屋用途(2)在《用户手册》、《管理守则》等物业管理公司的方件中明确规定禁止(3)严格施工装修管理。严格执行施工装修审核、监督、验收程序。施工装修经物业管理公司审批同意后方可进行；施工过程中，物业管理公司审批同意后方可进行；施工过程中，物来管理公司定期巡查，发现有私搭乱建等行为立(4)加强日常巡查。物业管理公司在例行巡查时，注意检查是否有私搭乱建搭擅自改变房屋用途和行为，一旦发现即刻制止，并2、《业主公约》和《用户手册》中相关规定、装修审批和巡查规程、二次装修验收文件、装修巡查记录及违章整改通知、(社区)社区照片及住宅、商场三、房屋外观完好、整洁：外墙面砖，涂料等装饰材料脱落、无污迹。不完好、不整洁、脱落、污损扣0。2。物业的外观是考评组首先要看到的“脸面”，将给考评组留下较深刻的第一印象。物业的功能再好，如果外观残损脏差都不会给人好的感觉。为维持较1、加强宣传。利用宣传栏，以漫画、公告书等形式大力宣传维护公共环境的重要性，树立业主用户的公德意识、主动爱护建筑外貌，不乱贴、乱涂、乱2、严格管理。加日常管理，阻止业主用户及外来人员在物业外墙乱涂乱画3、物业管理公司设有专人或聘请专业人或专业公司，定期清洗、保养外墙4、加强巡查。把对物业外观的巡查作为日常例行巡检的一部分，发现破损考评资料中建议附入：公共设施巡查记录、外墙清洁记录、外墙维修保养四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。2分符合2.0示按规定投置0；按规定设置，但不整齐或有每处扣0.1，有安全隐患每1、参评大厦(社区)外部招牌、广告牌、霓虹灯设置的生产力说明及位置图。五、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外扣0.2。考评资料中可采用：管理公约和用户手册内的相关规定、装修管理规定、符合2.0每发现一处不符合扣0.5。考评资料中建议采用资料：参评物业空调系统简介、空调管理规程和巡检七、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害考评资料中要体现“未发生”不合装修规定的现象，可以从以下几个方面1、物业管理公司或业主委员会颁布发的有关规定。要求业主要管理公约、用户手册或装修指南、装修管理规定等规定上签字，同意遵守物业字处理公司2、物业管理公司装修管理工作规程。物业公司对公共地方或用户室内装修进行报批、鉴管、验收等程序，以保证装修装饰符合规定。建议资料中附入有3、装修情况统计表。对物业内各房间的装修及验收情况进行月度和年度统计，以证明未发生违规装修现象，如果确实存在违规装修，也应有整改措施和第三章共用设施设备管理一、共用配套设施完好，无随意改变用途。1分合扣0。5。共用配套服务设施主要包括体育设施(篮球场、网球场、游泳池等)，娱乐设施(会所、健身室、台球室等)，生活设施(幼儿园、商场、菜市场、餐厅等。为保证共用配套设施的良好使用状态，物业管理公司在日常检查中应注意维护保养，且需在管理公约及各项管理制度中明确规定，要求业主和用户共同变用途为使考评者对本物业的人用配套服务设施有所了解，指导参评单位在最短的时间内参观社区(大厦)内的共用服务设施，参评单位可以资料中附入共用配套服务设施简介，介绍物业规划时设置的共用配套服务设施数量、功用及使用考评资料中还应附入规划书、会所管理规定、商场管理规定等有关公共配套设施的各项管理规定，及服务设施使用情况的记录、有关照片等，以便更丰二、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。专设施设备运行按规定记录0.5，无事故0.5；遵守操作0.6。每发现一处不符合扣4规范，每发现一处不符合扣0.1。统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。2分扣0.1。五、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。2分通畅、平整1.01、道路巡检制度。禁止在道路及共用通道摆放杂物；禁止随便搬动井盖。日常巡检时注意清理路面杂物，发现井盖丢失应及时配制，以免成为“陷井”危及用户人身安全；特别检查对出入口车道等防滑带、消防疏散通道等特殊2、制定车辆管理规定。对进入社区内的机动车辆和非机动车辆，都有严3、制定公共管理规定。通过管理公约、用户手册等公众制度约束业主和用户的行为，鼓励用户共同维护社区秩序，共同制止在道路上私搭乱建、乱搬4、注意路面保养，防止因长年使用而造成的凹凸不平。一旦路面出现明考评资料中建议附入：道路管理规程、道路巡检记录、道路维修养护记六、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案。2分保障措施严格0.4无措施或措施不严0水质符合卫生标准0.5不符合0方案0。考评资料中包括：二次供水保洁单位的保洁、卫生许可证复印件；水池清洗人员健康复印件；水池清洗和消毒记录，水质检验报告书；二次供水管理巡查制度；二次供水设施保洁管理制度；二次供水设施巡查记录表，停水及事七、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等照明设备完好。2分符合2.0八、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、九、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃。1分符合1.0不符合0。第四章保安、消防、车辆管理一、社区基本实行封闭式管理。1分符合1.0不符合0。表、出入证、临时出入证、物品放行条二、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉社区的其它每发现一处不符合扣0.2。1、保安介绍。专业保安公司的资质证明或自建保安的许可证复印件；保安3、岗位职责、岗位工作考核办法等责任制度。明确保安员要按职责认真工录。5、保安员工作守则、仪容仪表规定。要求每位保安员按规定文明执勤、敬6、岗位规范用语标准。要求每位保安员在执行安全保卫任务时言语规范、7、工作记录。包括排岗表、工作日志、岗位交接表、每周(月)工作评估表为较好地反映保安人员的工作面貌，参评单位还可收入曾荣获政府部门颁四、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急.0不符合0。1、制订火灾应急方案。对火灾发现、报警、紧急广播、初期火灾处理、消防设备设施启用、灭火、自救、逃生、灾后处理等程序做详细说明和规范。为使应急方案更清晰明了、易懂、易记，建议将火灾处理程序制成流程图挂于办2、制定管理规程，规范管理消防通道、公共照明、消防栓等消防设施设备及各类指引标志，并每天按时巡检，及时整改未达标准、使用不当的消防设施考评资料中可附入：火灾应急方案、火灾处理流程图、消防设备设施管理五、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。2分制度完善0.5基本完善0.3不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣)；每.1，出入无记录扣0.2。六、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。2分。符合1.0乱停放每部车扣0.2。1、设专人看管非机动车停放场地。保管员负责车辆保管，并按分类整齐摆清洁措施等做出规先到管理公司办理登记手续，领取车牌卡，按指定位置存放。临时车辆停放由保管员考评资料中建议附入非机动车辆管理守则，非机动车管理办法，车辆牌号第五章环境卫生管理一、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1分符合1.02。环境卫生管理包括制定管理制度、搞好卫生设施建设和做好环卫宣传工作如清扫车、洒水车、垃圾运输车等)，便民设施(如果皮箱、垃圾箱，在综合大厦(社区)外围或角落设置垃圾房、垃圾箱，在综合考评检查中，考评单位环卫设施是否完备需现场查看，考评资料中比较难以体现。但在资料中可以准备下列材料，使参评者对物业环卫设施有大体了解：量，使考评者从二、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。2分未实行责任制的扣1.0范围的扣0.5未实行标准化保洁的扣0.5洁、地毯清洁、外检表、清三、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。2分每发现一处垃圾扣0.2未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5。1、合同复印件。物业管理公司与市政卫生部门、消毒让、灭虫公司等签订2、垃圾收集及存放规定，包括垃圾收集清运操作程序，垃圾房管理规定等。4、有关记录，包括垃圾清运记录、垃圾池消毒杀虫记录、清洁巡查记录等处不符合扣0.2。考评资料中建议包括以下内容：与白蚁防治机构签订合同的复印件，专业2。六、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。2分合扣0.2。考评资料中包括：管理守则，清洁监督检查制度，清洁标准及清洁检查记七、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、乱设广告牌、乱贴扣0.2。1、制定商业网点管理规定。严格商业网点区管理，禁止乱设摊点、乱设广3、建立商业网点区巡检制度。每日巡查商业网点清洁卫生等情况，及时制止乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画现象，发现未达标准的清洁问题立即安参评资料中建议包括：商业网点管理规定，清洁标准，巡检制度及清洁、巡检记录样本。同时，资料中可以附入商业网点的照片，以反映商业网点管理八、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1分符合1.0分不符合0。饲养宠物、家禽、家畜会严重影响物业环境清洁。大厦一般皆禁止饲养宠物、家禽、家畜。社区中虽可以养宠物，但须经政府有关部门同意，办理登记手续，并须定期检查[防疫。为避免物业区域内出现违规饲养宠物、家禽、家畜现象，物业管理公司应1、在管理公约、用户手册中制定相应条款，规定禁止未经政府批准私自饲2、建立检查制度。把对饲养宠物、家禽、家畜的检查作为日常巡检的一项3、政府部门协助。如果用户坚持饲养宠物、家禽、家畜等，物业管理公司多次劝说仍拒不改正，物业管理公司可以请政府有关部门协助