大数据时代下成本管理的转型升级

深挖数据价值，提升管理绩效

大数据时代下成本管理的转型升级

建设项目投资管理现状01成本战略的转型升级02造价指标-应用现状03造价指标的深层次应用04目录CONTENTS01开发建设项目-投资管理现状成控战略思想的发展历程管理高度专业价值1.0计量核算型按图计算算得快又准2.0目标管控型追求不突破定期回顾差异：管理高度、专业协同和精细度；3.0供应链管理规模+标准化集中采购案例：规划设计对（住宅项目）开发成本的影响比较内容目标成本拿预售证CFA：总建筑面积100,000m2101,000m2SFA：总可售面积78,000m274,500m2可售比78%74%总投资10亿元10亿元元/m2CFA100009900元/m2SFA1280013400元/m2SFA增加600增减比例+5%案例：##商业项目/成本超支原因细分序号成本增加种类成本增加金额归类统计（万元）原因占比1设计影响532021%1.1设计错漏碰缺256010%1.2A-E版图纸出图25106%1.3施工过程中的一般设计变更12405%2项目定位影响1140044%2.1上部结构变更引致540021%2.2苹果店改造（合同+变更）276011%2.3租务及相关部门要求320012%3关联影响910035%3.1地铁相关380015%3.2其他施工影响15306%3.3延期影响（窝工及人工材差补偿）377015%

合计25800100%局限性：核算型成控思路下的目标管理局限性&瓶颈产品基因对租售端的有效成控，常造成成本错配成本测算事后核算型、随意性业务研发（数据库、作业手册、对标及复盘）难以解决管理短板造成的无效成本发生形同虚设动态成本监控滞后成本管理力量分配和价值点错配思考如何破解上述局限性？如何突破管理瓶颈？02成本战略的转型升级成控战略思想的发展历程管理高度专业价值1.0计量核算2.0目标管控4.0数据驱动差异：管理高度、专业协同和精细度；3.0供应链管理4.0数据驱动型-引领各职能端和协同管理提升！数据驱动三大要点通过数据的智慧-投入产出对标+复盘，找出管理短板与责任所在；协同+倒逼相关责任端，补短板、促提升；VE-优化成本结构强调投资管控的系统性、前瞻性和针对性。成本管理4.0：转型什么？1、管理理念跳出成本讲成本：从关注成本核算，转变至关注“对成本管理绩效的影响因素“上，即“”功夫在诗外；营销/招商：土地价值&产品组合、产品定位（租售价格&大小配置标准）、开发时序（库存和现金流）、营销策略（恒基&碧桂园；定价机制&快速去化？先租后卖？）规划设计：可租售比（从元/m2CFA到SFA）、分期开发策略、设计参数取值（结构活荷载、室温、用电量等）、竖向设计（土方、围护措施和工期影响）；精准估算：从总建面的平米指标，到“构件/单元法”估算；工程中心（施工顺序-现金流、质量标准、现场签证、结算协力）、财税（分期开发策略、成本分摊）和物管和运维（运营成本、商铺重置、维修改造）。案例（1）：住宅项目-土地价值最大化方案一容积率0.93别墅比例28%住宅比例72%收入（亿元）23.1成本（亿元）20.6税前利润（亿元）2.5方案二0容积率0.93别墅比例48%住宅比例52%收入（亿元）26.3成本（亿元）20.8税前利润（亿元）5.5案例（1）：土地价值最大化同等容积率，不同产品组合，实现土地价值不同案例（2）：产品组合，令土地价值最大化！产品配比对比表

方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七产品构成产品比例构成全部11层小高层全部18层小高层11层小高层＋联排别墅（富贵2）11层小高层＋18层小高层＋联排别墅11层小高层＋18层小高层18层小高层＋联排别墅18层小高层＋情景洋房＋联排别墅总容积率2222222财务指标比较综合单方成本

2,693.60

2,773.07

2,671.35

2,748.10

2,773.85

2,747.43

2,809.38单方净利润

549.82

496.57

597.36

554.50

506.69

548.00

498.99项目净利润

28,976.53

26,169.75

31,481.81

29,222.72

26,701.72

28,879.53

26,294.39项目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市场机会比较销售速度评价

价格空间评价

直接竞争评价

产品创新评价

开发节奏比较开发速度评价

首期开盘时间评价

现金流评价

填写部门：蓝色区域——市场；黄色区域——成本+财务；绿色区域——财务；橘红色区域——项发（交地）+设计+工程注：此表的目的是通过不同产品的组合得出最优解。项目策划的成功案例从“元/m2”CFA或GFA，到“元/m2”租售面积或“间”可售（租）比（=租售面积*/总建筑面积）*不含可销售的地下车库面积地下室面积占比（=地下室面积/上部建筑面积）地下停车效率（m2/辆）地下机房/库房面积，占上部面积比例星级酒店（80-160m2/间）、各功能区面积占比写字楼：标准层得房率（整层出租78%-分割出租73%）案例：与报董事会版本对比（面积/售价）可租售比：从72.46%下降至71.38%，减少1.08%案例：合作项目董事会准备（面积/售价）

已知：第一次董事会时，开发成本为35000元/m2建面；根据第二次董事会时的设计方案，可租售比下降1.08%

（=71.38%-72.46%）；求：每平米租售面积的开发成本单价增加多少？解：35000*（1/0.7246-1/0.7138）=731元/m2SFA成本管理4.0：升级什么？2、目标成本的确定，增加：成本对标与配置检讨优化环节风险提报：外电、主要建材走势、类似工程超支原因等。3、动态成本监控内容，增加：成本变动的原因分析和责任追溯目标成本（升级版）收集资料：竞品租售及配置标准指标数据、地域特点、前一版测算指标等；梳理数据：设计指标验证、基于税筹下的成本分摊等；初步测算：不同设计深度下的“量*价”测算思路；对标与优化：分列租售价格、建造标准，以及相应的结构、功能、敏感性成本指标，必要时做出（价格、标准和成本）调整，向老板说清自己；确定成本目标+风险提报：外电、主要建材走势、类似工程超支原因等。各业态成本对标：老板要这样看建造成本！敏感性成本功能性

成本结构性成本若附加功能成本还属于敏感性成本，则可形成销售卖点，为销售产生附加值及溢价能力，从而达到加快去化速度、产生品牌效应及提高成本回报的结果。桩基基础柱、梁板、墙园林景观工程垂直运输外立面装修公共部位精装修智能化工程等严控投入合理基本功能：实现项目用途必不可少的功能

附加功能：是基本功能之外的其他功能03数据现状建筑业（造价）数据现状造价部门施工企业行业协会政府项目咨询企业地产企业1成本管理意识强，对数据库建设开始重视；2已有尝试在ERP内自动完成数据采集和加工，但其数据分析模型不统一，且专业水平参差不齐；3对行业内横向成本对比数据需求巨大；4华润、万科、平安不动产、中信等公司均已开始研发自己的数据平台；1对部分地区已实现代建制的（教育、医疗建筑等），已积累大量造价数据；2其余，均散落在和项目/个人，未能从中提炼出经验，有相当潜力可挖。1关注企业内部定额和材料价格的积累和应用；2但数据多限于各专业工种，对一个工程项目，其积累的数据并不完整。1一线港资QS的数据管理流程体系已较成熟，以各建筑类型的“基准预算或工程量清单+交易价格”为数据基础，定期更新，数据加工仍以”手工+EXCEL”为主；2国内咨询企业已意识到数据积累的重要性，部分企业已有尝试在ERP内自动完成数据采集和加工，或建立大数据联盟，但大多数咨询企业，其数据散落在个人处且相当不完整，远未建成企业数据库并形成生产力。已制定统一的咨询行业规范标准，内容和管理思路仍停留在造价核算/估概预结。1已着手制定信息化国家标准并已进入征询意见阶段；2开展信息价及指标指数发布多年；

数据来自供应商、甲方、咨询公司上报的出厂价、备案价及填报的造价指标；和英美的最大不同：以交易价为主要数据来源；3加工手段：以”手工+EXCEL”为主，且缺乏跨地区/横向对比。造价数据应用现状数据应用每年万亿项目的海量造价数据，均分散在各家手里而难以实现其应有的价值；应用场景：仅限于前期成本测算、少量用于内部对标、工程量清单质量控制；如何深挖数据价值，实现管理创新，并形成生产力，仍甚少见到！数据建设常规路径分析标准（不重视）组织采集数据加工数据应用（浅层）04造价数据-深层次应用数据指标与成本管理01是管理手段，不是目的；02以终为始-以数据应用为体系搭建的导向；03数据是生产资料-你的资产！数据变现路径建立标准组织采集数据加工数据应用大数据应用4个层级数据应用—建设过程项目造价数据流立项阶段设计阶段招采阶段施工阶段结算阶段设计多方案比选和优化精准估算/成本对标/优化基因/风控预案模拟清单编制投标价自动生成数据库清单组价或校验清单质量控制协助审计、合约外单价审核项目开发管理后评估风控预案-类似工程目标偏差原因分类和责任追溯成本大数据平台清标/回标分析开展限额设计以终为始，深挖数据价值0504030201改变现有的事后核算型思路下的目标管理模式，借助大数据技术，通过对影响功能造价深层次因素的比对和分析，从而优化配置标准，实现成本预控。功能指标（可租售比、m2/座位、建筑体型/超高层的长宽比、建造标准）；设计参数取值（结构活荷载/室内温度设定/用电量等）；现场环境（地下水位、地耐力/持力层、抗震、风荷载）；分期开发策略、运营数据（高峰期用电量与设计取值改进）；新技术应用（费效比）1.管理创新-改良项目成本基因案例：政府保障房造价指标对比，提炼出最佳实践！对标案例：超高层建筑电梯3.（指标法）辅助定标指标法：..\超高层、EPC\超高层电梯指标.xlsx..\..\..\《大数据》\附录\Fwd_数据的智慧-附录表格迭代2-整理确认\数字的智慧-附录整理-迭代2\数字的智慧-附录整理-迭代2\L-附录8机电设备价格指标.xlsx以终为始，深挖数据价值清单质量管理供方管理等（VE+指标法）辅助定标清标与数据库打通快速估算自动组价2.岗位提效以终为始，深挖数据价值3.（指标法）辅助定标

空调主机项目编号定标情况中标机型数量[台]单台冷量[RT]单台冷量[KW]总制冷量[RT]单价[万元]合价[万元]均价[元/RT]冷媒品牌1水冷离心机110003517100069.3069.30693.00R134a约克26100035176000100.00600.001000.00R134a26002111120069.00138.001149.79R134a338002814240082.17246.511027.06R134a开利44100035174000114.00456.001140.00R123特灵54110038694400119.50478.001086.26R123625001758100066.50133.001330.00R123水冷离心机算术平均指标数量

总制冷量[KW]总制冷量[RT]

合同总价

[万元]（元/RT）（元/KW）

合计22

7034120001

21211060302

（10KV）变压器算术平均指标数量总面积(万M2)总负荷（KVA）总价（万元）单方指标(元/M2)负荷指标（元/KVA）单台指标（元/台）合计21129222238529941013514189717变压器SGB10-20KV21.62400049.0030123略18变压器SGB10-20KV2025.2718550245.0010132（20KV）变压器算术平均指标数量总面积(万M2)总负荷（KVA）总价（万元）单方指标(元/M2)负荷指标（元/KVA）单台指标（元/台）合计2226.8972255029411130133636以终为始，深挖数据价值4.组织提升-风控预案分类统计变更签证（即比较结算/合同价）引致造价变化的原因和责任主体找出影响（某类型建筑）成本的主要因素和管理短板，倒逼相关责任端制定改进措施，优化管理流程案例：商业项目-因招商滞后造成大量拆改费用的发生；案例：医院建筑-使用方（人事、功能布局等）变动；案例：幕墙、电梯定标应先于总包。案例：成本监控成本变化原因分析（从2月-7月）：其中：C类可控的原因占到73%计9213万元，其中，设计引致的成本增加占到5956万元。WI变更原因分类汇总其中：C类原因细分案例：成本监控3.2.1C1设计管理类典型案例1、上海A项目，发放关于40厚钢板Z向性能、基坑大样、柱脚连接板等修改图纸及设计修改通知单，增加金额424万元；2、根据体育场项目销售中心工程待批之延期申请以及施工单位提出的相关索赔申请（外装饰签审设计变更较多，更换屋面保温板，增设配电机房、发电机房、消防水池等等），此WI增加金额455万元（合约2170元/m2销售中心面积），其中80%金额约364万元列入设计管理原因，其余20%金额约91万元列入工程管理原因；3、鞍山体育场项目因原图纸阳台、空调板等部分节点遗漏保温做法（原预算内亦未包含此部分节点保温），故补充该节点保温图，增加金额281万元；4、苏州B项目为便于施工，将原总包内范畴内外墙“岩棉保温-氟碳漆一体板”中部分不规则部位，变更为幕墙分包工程内之“岩棉保温-铝板复合幕墙系统”，涉及金额259万元；5、上海A项目，关于澄清配电线路敷设方式、澄清设备监控管线核算参考图纸及楼梯间吸顶灯光源型号变更事宜的指令，涉及金额246万元；激活你的数据资产分类数据（设计+造价指标，超支原因分析）造价资料（设计指标+工程量+投标价+合约价+结算资料）经验提炼（分类项目管理总结）行业报告（最佳实践+分类项目风控预告）造价指标分析标准-内容和口径设计指标1234建造标准&技术规格单元法-造价指标含量指标建筑面积及各功能块占比（如：餐饮、酒店、金融面积）、（住宅类）附送面积占比；可租售比、地下停车（m2/辆）；功能指标（如：酒店客房或文体建筑的座位数及m2/间.座）；层高、建筑体型（外立面系数、超高层的高宽比）；停车位配置、酒店星级、绿建标准、抗震等级、地下水位、结构l形式、结构活荷载/风荷载/室温取值、电梯等候时间等；元/m2（桩基、基础底板、钢结构）受益面积；元/m2立面面积等；结构+功能+敏感性成本及其比例；二级指标：基坑围护、机电设备等；影响造价因素+智慧标签基础底板/结构含量；外立面系数；（酒店、商业等）各功能区面积占比；外装饰&外保温等（m2/m2）；电梯（m2/台站）、人材机消耗量；各功能区内装（元/m2）；外立面装饰等（元/m2）5综合单价案例：影响超高层建筑成本的主要因素建筑体型1）高宽比H/B（合理值7-9）2）中心筒高宽比H/b（合理值14-17）3）合理的抗震、抗风体型：平面方正、对称，立面均匀收进4）地下室（突出主体建筑之抗浮）影响因素深圳京基广州西塔广州东塔上海环球天津117沈阳宝能H/B9.57.29.18.59.19.9H/b19.113.116.113.916.119推荐：数据分析的内容和口径标准单元法-造价指标元/m2（桩基、基础底板、钢结构）受益面积元/m2立面面积等结构、功能及敏感性成本及其比例二级指标：基坑围护、机电设备等影响造价因素与智慧标签技术案例：测算难点-桩基A超高层桩基指标：193-341元/m2..\..\..\资料\专业\est\思凯SK275办公楼\思凯SK275办公楼\上海超高层建筑桩基造价分析（2015.11.04）.pdfD数据加工&测算基数塔楼下：包括塔楼（标准层）+其投影面积下的裙房/地下室部分面积裙房下地下室凸出底层部位-抗拔桩

B

影响桩基造价因素地耐力和工程现场地质情况（持力层--地勘报告）建筑物自重和（活）荷载取值：钢砼&钢结构、体育场（大雨棚）、附送面积；地下水位下地下室体积（浮力）地下室&上部建筑受力形式（抗压&抗浮：承压桩&抗拔桩）桩型与新技术引用：PC桩、灌注桩+桩头注浆、灌注桩、钢管桩付款方式，以及市场竞争环境、物料价格、定额水平（灌注桩充盈系数）C常见错误&关注事项数据采集：清单内同时包含围护桩（钻孔灌注桩）而未予以剔除；分析和测算口径/基数：塔楼下、裙房及凸出底层之地下室不同地块、不同项目之间，不适合做不同桩基选型比较桩基指标常见错误影响因素基数数据指标案例：深基坑围护工程案例：地下室底板/砼&钢筋量指标案例：基础底板案例：地下室底板/砼&钢筋量案例：量-GCIS引用量：

谨慎引用结算数据：反映的是某房企整体管理水平；价格标签定标方式（政府&民企）采购策略（集采？）数量标签付款方式项目&地域特征数据类型（概/合同/结算价）价格影响因素+智慧标签技术数据分析模板比较数据分析优势不足适用范围或改良途径定额计价+合约规划仅按总包（并按建筑、装饰及安装工程定额分类）+专业分包工程计算每平米总建筑面积的造价指标，数据加工简单；因业内没有统一的合约规划，难以做有效的横向对比和进一步的优化；未将造价占比较大的建筑工程、内外装饰细分，今后难以引用此数据按“单元法”作精细估算；人材机消耗量指标不完整，仅包含总包工程的。适用于幼儿园、普通学校、公租房等简单、合约规划较定型的工程;将专业分包工程按“单元法”进行组合或拆分。国标清单+专业分包工程同上，且按工程量清单的分部分项分类，较按定额类型稍前进一步；

费用分类和计算基数未能完全反映数据内在的逻辑关系，如：基坑围护及土方工程，不应简单按总建筑面积计算指标；工程特征描述仅限于部品部件的做法，对造价有更大影响的功能及控制指标上，着墨甚少；其余同上。适用于模拟清单编制、质量控制；适当调整指标计算基数，如：基坑围护及土方工程，按地下室建筑面积；基础工程（包括地下室底板）按总建筑面积等。将专业分包工程按“单元法”进行组合或拆分。RICS造价分析标准指标及工程特征描述完整，能满足“单元法”估算和造价对标之需；费用分类和计算基数未能完全反映数据内在的逻辑关系；工程特征采集工作量偏大，且对造价有更大影响的功能及控制指标却着墨不多。按数据逻辑修正计算基数，比如：基坑围护及土方工程，按地下室建筑面积计算指标；补充完善工程特征/功能及控制指标。推荐版完全系“数据驱动型成本管理”模式的数据应用为主导；若在工程量清单设置时未考虑并结合后期的数据分析标准，数据清洗仍不能完全脱离人工处理；须结合数据分析标准，合理设置工程量清单，同时，引入数据清洗软件协助数据加工。对标基础：建立数据分析和测算标准数据逻辑分析模板推荐模板抓住影响造价的主要功能，或单元块；便于成本对标、合约规划、现金流编制；按定额分部分项？按清单分部分项？按工程合约规划（如：桩基&围护）按RICS标准：仅一级指标尚不能满足成控思路；..\..\..\《大数据》\附录\RICS造价分析指标.xlsx单元法-5要素..\..\..\《大数据》\附录\Fwd_数据的智慧-附录表格迭代2-整理确认\数字的智慧-附录整理-迭代2\数字的智慧-附录整理-迭代2\5.3更新-附录2-a)：房屋建筑造价指标分析标准.xlsx推荐：数据分析的内容和口径标准模板特点数据逻辑四表合一应用为先房屋建筑-造价指标分析标准序号费用或项目名称设计和工程说明总造价

（万元）造价指标（1）

=造价/计算口径含量指标（2）

=工程量/计算口径框算指标（3）

=（1）/（2）单方造价

(元/m2)计算

口径计量

单位单方

含量综合单价

一主体建筑工程

总建筑面积

1基础工程

总建筑面积

1.1桩基础地基承载力、持力层

总建筑面积m3

1.2土（石）方土质情况

地下建筑面积m3

1.3基坑围护与支撑

地下建筑面积m3

1.3.1围护结构措施方案简介；

特别说明（邻近地铁、施工栈桥、两墙合一、逆作法等）；

开挖立面面积m2

1.3.2支撑系统

地下建筑面积m3

1.3.3基坑坑底加固

地下室底面积m3

1.3.4基坑监测

地下建筑面积点

1.4地基处理

总建筑面积

1.5钢砼基础

总建筑面积m3

1.6基础垫层等其他项

总建筑面积

2地下结构工程

地下建筑面积m3

3地上结构工程

地上建筑面积m3

4建筑及附属工程

总建筑面积

5外立面

地上建筑面积m2

6室内装修

总建筑面积m2

二主体安装工程

总建筑面积

推荐：数据分析的内容和口径标准综合单价砼、钢筋各功能区内装（元/m2）外立面装饰等