房产项目可行性研究报告模板样本

XX房地产项目可行性研究汇报企业名称：**房地产企业编制人员：***完成日期：-7-21目录调查人员申明 4第一部分：项目总论 51.1项目背景 51.2项目概况 51.2.1项目名称 51.2.2项目建设单位概况 51.2.3项目地块位置及周围现实状况 51.2.4项目计划控制关键点 71.2.5项目发展概况 71.3可行性研究汇报编制依据 71.4可行性研究结论及提议 8第二部分：市场研究 82.1宏观环境分析 82.2全国房地产行业发展分析 82.3本市房地产市场分析 82.3.1本市房地产市场现实状况 82.3.2本市房地产市场发展趋势 92.4板块市场分析 92.4.1区域住宅市场成长情况 92.4.2区域内供给产品特征 102.4.3区域市场目标客层研究 102.5项目确定位方案 102.5.1可类比项目市场调查 102.5.2项目SWOT分析 112.5.3项目定位方案 11第三部分：项目开发方案 113.1项目地块特征和价值分析 113.2计划设计分析 123.3产品设计提议 133.4项目实施进度 153.5营销方案 163.6机构设置 163.7合作方法及条件 17第四部分：投资估算和融资方案 174.1投资估算 174.1.1投资估算相关说明 174.1.2分项成本估算 174.1.3总成本估算 204.1.4单位成本 204.1.5销售收入估算 204.1.6税务分析 204.1.7项目资金估计 214.1.8现金流量表 214.1.9自有资金核实 214.2融资方案 224.2.1项目融资主体 224.2.2项目资金起源 224.2.3融资方案分析 224.2.4投资使用计划 224.2.5借款偿还计划 22第五部分：财务评价 235.1财务评价基础数据和参数选择 235.2财务评价（方案1） 235.2.1财务盈利能力分析 235.2.2静态赢利分析 245.2.3动态赢利分析 245.2.4偿债能力分析 245.2.5综合指标表 245.3财务评价（方案2） 255.4财务评价结论 25第六部分：不确定性分析 256.1盈亏平衡分析 256.2敏感性分析 266.2.1变动原因一成本变动 266.2.2变动原因二售价变动 266.2.3变动原因一容积率变动 266.3风险分析 276.3.1风险原因识别和评定 276.3.2风险防范对策 27第七部分：综合评价 277.1社会评价（定性） 277.2环境评价（影响及对策） 277.3企业资源匹配分析 27第八部分：研究结论和提议 278.1结论 278.2提议 27第九部分：附录 289.1附件： 289.2附表： 289.3附图： 29调查人员申明我们郑重申明：1、我们在本调查汇报中陈说事实是真实和正确。2、我们依据XXXX企业统一《房地产可行性研究汇报模式》进行分析。3、形成意见和结论。4、撰写本可行性研究汇报。5、我们已（或没有）对本汇报中拟建项目进行了实地查勘（在本申明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、（其它需要申明事项）参与调查人员署名：企业领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论1.1项目背景这一部分关键应说明项目标提议过程、提出理由、前期工作发展过程、投资者意向、投资必需性等可行性研究工作基础。为此，需将项目标提出背景和发展概况作系统地叙述。说明项目提出背景、投资理由、在可行性研究前已经进行工作情况及其结果、关键问题决议和决议过程等情况。在叙述项目发展概况同时，应能清楚地提醒出本项目可行性研究关键和问题。1.1.1项目所在区域发展情况城市发展计划和地块关系及对项目开发影响；所属地域在该城市历史、经济、文化、战略发展等方面地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2项目提议人及提议缘由项目渊源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府关键工程等。1.1.3项目投资必需性①项目开启对企业未来几年发展战略、发展计划意义（通常3—5年），在企业发展中地位（是否关键项目）；②企业进入关键区域市场、项目合理布局，对企业提升市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力作用；③从企业未来利润需求、可连续经营等角度描述立项意义；1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置及周围现实状况①地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置。附图：项目在该城市区位图，标识出宗地域域位置，和标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段定性描述（和关键中心区域办公/商务/政府关系）。②宗地现实状况1）四面范围；2）地势平坦情况，自然标高，和周围地势比较；3）地面现实状况，包含宗地内是否有水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响原因，并计算所以而损失实际用地面积；4）地面现有居民情况，包含具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工情况等，并说明对拆迁及项目开发进度影响；5）地下情况，包含管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下全部要注意有没有受保护历史文物古迹、可利用构建；6）土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地；7）地质情况，包含土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标识四至范围及相关数据；地形地貌图，关键反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下情况图，包含地下管线、暗渠、电缆等。③项目周围小区配套1）周围3000米范围内小区配套交通情况（a）公交系统情况，包含关键线路、行车区间等；（b）宗地出行关键依靠交通方法，是否需要发展商自己处理；（c）现有交通捷运系统，近期或计划中是否有地铁、轻轨等对交通情况有重大影响工程。附图：交通情况示意图，包含现有和未来计划城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、关键商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其它附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周围3000米外但可辐射范围内关键小区配套现实状况④项目周围环境（依据个案特征描述，没有能够不写）1)治安情况2)空气情况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周围景观7)风水情况8)近期或计划中周围环境关键改变，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。9)其它⑤大市政配套（全部要说明距宗地距离、成本、接入可能性）1)道路现实状况及计划发展包含现有路幅、计划路幅，计划实施时间，和宗地关系（影响）。2)供水情况：现有管线、管径及未来计划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来计划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、包含线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、包含线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及未来计划扩容和增加情况。1.2.4项目计划控制关键点计划控制关键点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并区分经营性和非经营性公建面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其它1.2.5项目发展概况①已进行调查研究项目及结果②项目地块初勘及初测工作情况③项目提议书编制、提出及审批过程④研究工作进展情况1.3可行性研究汇报编制依据在可行性研究中作为依据法规、文件、资料、要列出名称、起源、公布日期。并将其中必需部分全文附后，作为可行性研究汇报附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目标建设要求所下达指令性文件；对项目承接单位或可行性研究单位请示汇报批复文件。可行性研究开始前已经形成工作结果及文件。国家和拟建地域政策、法令和法规。依据项目需要进行调查和搜集设计基础资料。（1）《城市居住区计划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置要求》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化计划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》1.4可行性研究结论及提议1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算和融资方案1.4.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论和提议1.4.8关键技术经济指标表第二部分：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个国家某个地域拟进行房地产投资时，首先要考虑是该国宏观原因如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业发展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供给和需求2.2.3行业发展趋势2.3本市房地产市场分析通常来讲，项目所在中国部地域之间发展是不平衡，差异总是不一样程度地存在，仅研究其宏观原因还不够、还必需对项目所在区域进行原因分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济影响程度不一样，对有区域影响大，有区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济影响存在着“时滞’现象，宏观经济现实状况往往要经过一段长时间以后才能对区域经济发展产生影响，有地域反应快，有地域则滞后性较为显著，投资时必需加以考虑；其三，国家特定地域经济使得一些区域经济或多或少受宏观经济波动影响，甚至形成于宏观经济趋势相反逆向走势。2.3.1本市房地产市场现实状况整体竞争格局，供求现实状况1、近三到五年商品住宅市场发展情况：开工面积、完工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场情况：当年市场关键指标：土地批租量、开工量、完工量、销售量、销售额、供需比、个人购房百分比、平均售价、个人信贷额度占销售额百分比。3、各类型产品市场特征：价位区分、各档次市场百分比、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、完工量、销售量、多种档次楼盘销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供给量、销售量改变和发展趋势等。5、当地城市近、中期计划发展方向描述城市发展计划、功效布局、基础设施建设等和项目开发和居民住宅亲密相关方面。6、关键发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年开工量、完工量、销售量、销售额、销售率、市场拥有率。7、热点区域表述和特征，热点产品表述和特征8、用户购置偏好、购置关注要素9、关键楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研汇报（汇报格式及内容另附）2.3.2本市房地产市场发展趋势①需求估计需求估计就是以房地产市场调查信息、数据和资料为依据，利用科学方法，对某类物业市场需求规律和改变趋势进行分析和估计，从而推断出未来市场对该类物业需求。②供给估计供给估计就是以房地产市场调查信息资料和数据为依据，利用科学方法，对某类物业市场供给规律和改变趋势进行分析，从而估计未来市场上该类物业供给情况（估计方法：通常能够分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长情况①区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布情况购置人群改变②区域住宅市场各项指标成长情况（近3-5年）开工量/完工量销售量/供需比平均售价③区域市场在市内各项指标排名情况及发展趋势2.4.2区域内供给产品特征①各档次产品供给情况②各档次产品集合特征尤其研究和本案类似档次物业特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征③区域内表现最好个案情况附图：项目周围楼盘个案分布图，其中部分具代表性未来关键竞争楼盘还要配置现场图片。④未来2-3年区域内可供给土地情况、产品供给量和产品类型⑤分析：本案在区域市场内机会点⑥结论：区域市场在整体市场地位及发展态势本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中营销焦点问题2.4.3区域市场目标客层研究①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参考项目标经验研究及全市趋势特征上）②结论：本案目标人群区域起源、行业特点、产品力偏好、购置方法和关键关注点、诉求点。2.5项目确定位方案2.5.1可类比项目市场调查序号比较原因经典楼盘分值权重拟建项目分值备注（具体）1地段位置10040%110距所在片区中心远近；商业、写字楼为临街或背街；2配套设施10010%115城镇基础设施：供水、供电、排水；社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3计划设计10010%110计划水平、理念4物业管理10010%95保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护情况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5交通情况1005%80大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6楼盘规模1003%100建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7产品外观1005%105是否醒目；是否新奇；是否高级；感官舒适程度；8户型设计10010%105户型部署是否合理，是否有暗房，实用率是否高9发展商信誉1002%90资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10销售手法1005%11011其它方面如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有比重12累计106各行权重乘以拟建楼盘分值13拟建楼盘价格=经典楼盘价格*106计算。备注：1）此表格关键是想经过和当地经典楼盘比较，发觉拟建项目标优缺点。2）使我们价格制订更客观合理。3）此表中权重百分比，企业可依据实际情况进行合适调整。2.5.2项目SWOT分析2.5.3项目定位方案①市场定位②目标市场定位③项目产品定位关键功效/建筑规模/关键技术经济指标④价格定位：项目销售均价（元/㎡）出租均价（元/㎡×月）可租售面积（㎡）备注写字间配套功效停车场住宅销售第三部分：项目开发方案3.1项目地块特征和价值分析3.1.1地块特征分析3.1.2土地价值分析1）估价方法和计算公式2）估价过程3）拆迁成本估算3.1.3土地升值潜力初步评定。从地理位置、周围土地供给（价格和成交情况）、周围环境及配套、市场发展情况、政府计划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评定。3.1.4土地法律性质评定土地全部权、使用权归属/计划用途取得土地使用权程序评定土地性质变更评定（已经是商品房用地能够不写）政策性风险评定：城市计划限制或更改、突发性政策等政府原因造成项目中止开发、报批报建步骤无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失可能性判定。对各项法律手续和程序可操作性、正当性，风险可控性进行评价。如：签约协议中显著对我方不利条款及其考虑；部分或全部条款存在不确定性原因控制；不利、不确定条款可能遭受损失和对开发进度影响等。3.2计划设计分析3.2.1初步计划设计思绪①设计概念：产品表现专题思想，关键设计风格、设计特点。②关键产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其它类型，及不一样类型产品百分比。③节能和环境保护型建筑材料选择考虑。④在所在城市中，生产新型、别具一格产品可能性。⑤假如是大型、超大型项目，对营造大小区概念考虑。⑥市场公共配套设施配置方案3.2.2计划设计可行性分析①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出产品是什么类型和特征，是否符合前面提及计划设计概念和万科所追寻多种档次高品质住宅要求。关键从计划设计角度判定将上述硬指标转化成现实产品可能性。②容积率改变对产品设计概念、产品类型和特征影响。③土地本身特征对产品设计影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块完整性、地质情况、较深沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护影响及处理方法。④周围自然环境和人文环境对产品设计影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”原因等对产品计划设计和环境保护影响及处理方法。⑤周围市政工程配套设施对产品设计影响和考虑。如：道路情况（可能和小区关键出入口相关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品计划设计影响及处理方法。⑥周围生活配套设施对产品设计影响和考虑。如：交通情况（和是否开通业主班车相关）、商业设施（大型购物中心）、教育现实状况、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对本身配套建设规模和面积作出判定。⑦市场分析结果对产品设计影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制标准和前面产品类型和产品特征设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及怎样处理。3.2.3计划方案提出和方案比选方案1序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功效2住宅720012不含地下部分3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功效5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室累计36264方案2（略）3.3产品设计提议3.3.1综合楼①写字间打造适度超前智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍利用，生态化概念是一个新兴概念，关键表现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采取高标准环境保护材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；含有较高绿化率，尽可能采取空中花园。综合楼外观风格提议：稳重大方后现代主义风格，切忌呆板，表现智能化、生态化专题。楼层：3-18层面积：12096㎡户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66户型配比：面积（㎡）百分比（按户数%）备注100-11020%1、各户型内部按功效分割；2、大户型集中于高层。150-16030%200-22040%300-32010%②配套功效：功效面积（㎡）楼层计算依据备注会议室大（1个）360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同时容纳200人中（2个）200附楼4层2㎡/人100人宴会厅（中餐厅）360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上厨房160附楼4层大堂4001商务中心501酒吧（咖啡厅、茶秀）2002歌舞厅2002美容美发1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建累计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房3.3.2住宅①方案1总面积：7200㎡层高：12层户数：48户型：2梯4户两种户型：120-140㎡160-180㎡或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种顶层4套复式依据：从市场角度，140-160㎡户型是最不好销。②方案2（略）③分析提议12层和18层区分：12层只需1部电梯，18层必需设置两部电梯，结构上也略有差异。12层单位建安成本约为1300元，18层为1500元左右。1梯4户和2梯4户区分：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，所以二者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差异不大。所以提议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则关键看户型设计和公摊面积比较。④户型设计提议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽可能避免“黑屋”，总公摊（不包含地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽可能大（90%以内）3.3.3停车场⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%住房率，需57个；累计需192个停车位。⑵地下停车场设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场立面示意图方案①方案②方案①经济核实：经济指标额度计算依据面积4320㎡停车场为地下1层，不包含地下二层设备间停车位123个35㎡/个造价693万元1600元/㎡出租效益44万元/年租价300元/个×月回收期15.8年693÷44出售效益738万元6万元/个利润45万元738-693方案②经济核实：经济指标额度计算依据

面积7630㎡停车场为地下1、2层，不包含地下二层设备间停车位191个40㎡/个造价1378万元1800元/㎡（土方、结构、防水等成本增加）出租效益68.8万元/年租价300元/个×月回收期20年出售效益1146万元6万元/个利润-232万元综合比较分析上述两个方案，方案②显著投资大，效益差，所以提议采取方案①。⊙注：停车位售价核实：现在市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格关系计算，通常西安市消费者投资商业及写字楼物业年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个投资住宅（买房出租）年回报率通常为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个综合以上两类投资物业情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。⑶本项目能够提供停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。累计168个停车位。⑷供需差额为24个。⑸停车场使用管理：综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。提议使用IC卡管理系统，能够有效处理不一样用户管理问题，包含来访用户车辆管理（临时IC卡）。3.4项目实施进度在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段各个工作步骤进行统一计划、综合平衡，作出合理而又切实可行安排。依据分别确定项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多个表示方法。简单项目标实施进度可用横道图，复杂项目标实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、完工计划、开完工时时间等进行估计。附表1开发进度模拟表时间项目23456789101112123456789101112前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售完工3.5营销方案3.5.1对租售市场估计3.5.2项目经营方案①方案A写字楼中留出4000㎡自用办公，其它写字间出租；酒店自营；配套功效可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其它按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其它100个出租。②方案B（略）3.5.3市场推广构想①营销方法②营销费用估计3.5.4销售计划①销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；②销售计划实现可行性分析。3.6机构设置在可行性研究汇报中，依据项目规模、组成，研究提出对应企业组织机构、劳动定员总数及劳动力起源及对应人员培训计划。①企业组织是否需要成立独立法人企业（项目企业）；关键部门设置；企业组织形式。最通用形式是采取金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。通常来说，企业管理层次和管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采取两级管理；大型项目可采取三级管理。②人力资源需求：开启项目对个专业（部门）人员需求，具体人数（关键是专业经理）。劳动定员。通常来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不一样，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理和经营人员、服务人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其起源，编制劳动定员汇总表。人力资源缺口及处理：现有些人员能否满足需要，缺口人员处理路径（调动、招聘、培训等）年总工资和职员年平均工资估算分人员类别估算年工资总额，并计算职员年平均工资。人员培训及费用估算人员起源分析，需培训人员总数。培训方法：培训计划：培训人员数量、专业、时间、方法培训费用：3.7合作方法及条件①合作方基础情况：名称，关键股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

②合作方法：比如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设置企业等。除直接从政府批租土地外，全部要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有负担营业税义务。③付款进度及和拿地程序配合④其它合作关键条件⑤和合作方法相关其它法律要求第四部分：投资估算和融资方案4.1投资估算在房地产开发项目标可行性研究中，项目标成本测算是关键一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算正确是否，如同对租售市场估计一样，对项目标经济效益有重大影响，但相对而言，成本测算较易把握。4.1.1投资估算相关说明①投资估算范围②投资估算编制依据③投资估算说明4.1.2分项成本估算房地产项目标投资概算应包含以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。A土地费用：①土地出让金政府一次性收取标准地价②拆迁成本（用于拆迁赔偿或青苗赔偿开支）围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（试验小学职员二栋40户，四建企业职员住宅一栋16户，拆迁企业拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。依据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，累计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上全部有土地证，计划建房证，房屋产权证、独户水、电表。含有一定房屋拆迁经验。拆迁成本估算：根据A市《城市房屋拆迁管理暂行措施》要求和赔偿标准货币拆迁估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、隶属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等34929平方米*48元=1676592元迁居费、临时过渡费：1、迁居费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元2、过渡费：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元其它费用3、管理费，委托拆迁费：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆迁评定费：35000元5、奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述全部费用小计：38533208元，折抵每平方赔偿金额为1103.18元。根据A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在上六个月尚能够实施，自省《城市房屋拆迁管理措施》，在7月1日开始实施后。A市城市房屋拆迁就困难重重，尤其全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基础停止。再者，A市房屋拆迁管理措施立即出台，其基准价在原基础上估计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本估计为：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元③影响公共设施而出现赔偿开支土地费用累计：本项目占地##亩，每亩##万元，土地总价值为##万元。B建设成本估算前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费和建设期贷款利息等项。设计方案一：对该宗地块建设规模作了初步计划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：㎡。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基础同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，累计建筑面积：17906㎡。地块内大致部署一栋15层29.4*13.8*15层；一栋12层29.4*13.8*12层；三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。建筑成本估算①工程前期费：前期工程费用包含工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。按建安成本2%取费。（计划设计：10万元；建筑设计：5元/平方米；地质勘探：2元/平方米；测量定位：10万元）②建筑安装工程费用依据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功效装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。工程成本：桩基：59460*100元/㎡=594.6万元地下室：4861*600元/㎡=291.66万元主体：59460*900+*500=5451.4万元电梯：9栋*50万元/栋=450万元③室外工程费室外工程包含小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。依据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目标室外工程费为万元。室外水电气工程：按50元/㎡计算，本项目标室外工程费为万元。④建设配套费用。包含招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专题费用、“结建”人防工程押金、散装水泥确保金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本10%取费。⑤工程建设监理费按建安工程总造价1%计算，累计为万元。⑥建设单位管理费按前五项费用之和2%计提。⑦预备费因为项目开发可预见性较强，预备费按建安成本6%计提。C营销预算①项现在研究及可行性研究开支②项目策划开支③销售策划开支④广告开支⑤项目企业日常运作开支⑥项目及企业公关开支D金融成本①贷款引发利息支出按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每十二个月贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每十二个月为250万元）。②各项保险开支③税收和行政性收费④不可预见开支4.1.3总成本估算说明测算假设和关键利用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包含营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）1）土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费用（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7）销售费用8）财务费用9）多种税金支出10）预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。4.1.4单位成本4.1.5销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合标准，就该项目标预算定价为：小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡销售收入住宅1900*56160=商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：元营业税及附加*5.5%=7831604各项费用*4%=5695712总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=.2毛利润：销售收入—总成本=-.2=5289309.8元4.1.6税务分析营业税及附加所得税土地增值税4.1.7项目资金估计项目投入总资金及分年投入计划资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等投入安排。资金回款计划：各期销售回款计划。资金需求计划：结合整个企业资金情况，列示各期资金需求缺口及融资路径。开启资金及开启时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额4.1.8现金流量表要求结果企业具体情况，付款时间合适控制标准，针对项目标具体情况，提供相对合理投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后资金需求可按季分析。最终要给出资金需求最高点。附：全部投资现金流量样表（单位：万元）：时间项目12345678现金流入量累计7794463–5409自有资金投入1000主营业务收入资金5000现金流出量累计77867701707土地费用30001302前期费用169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利财务费用250250250其它费用250258457现金净流量6-7238–61164.1.9自有资金核实①建设期自有资金以上方案自有资金核实是假定为万元，依据实际情况和借款额度增减。②经营期自有资金占用项目资金占用量(万元)计算依据固定资产投入790酒店设施：2万元/每间客房；配套功效设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元；流动资金及税费486酒店管理费用：营业额50%不可预见费128上述两项费用之和10%4.2融资方案4.2.1项目融资主体4.2.2项目资金起源筹措资金首先必需了解多种可能资金起源，假如筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能资金渠道有：国家预算内拨款；中国银行贷款：包含拨改贷、固定资产贷款、专题贷款等；国外资金：包含国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、赔偿贸易等；自筹资金：包含部门、地方、企业自筹资金；其它资金起源。可行性研究中，要分别说明多种可能资金起源、资金使用条件，利用贷款，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方法、最大偿还时间等。4.2.3融资方案分析筹资方案要在对项目资金起源、建设进度进行综合研究后提出。为确保项目有适宜筹资方案，要对可能筹资方法进行比选。可行性研究中，要对多种可能筹资方法筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济筹资方案。（1）资金起源可靠性分析（2）融资结构分析（3）融资成本分析4.2.4投资使用计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。编制投资使用计划表。其中：固定资产投资按不一样资金起源分年列出年用数额；流动资金安排要考虑企业实际需要。4.2.5借款偿还计划借款偿还计划是经过对项目多种还款资金起源估算得出，借款偿还计划最终年限能够等于借款资金使用最终年限，制订借款偿还计划，应对下述内容进行说明。还款资金起源、计算依据；多种借款偿还次序；计划还款时间。国外借款还本付息，要按借款双方事先约定还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方法确定，和中国按借款能力偿还借款不一样是借款期通常是约定。还本付息方法有两种：等额偿还本金和利息，即每十二个月偿还本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还本金部分逐年增多，支付利息部分逐年降低。等额还本，利息照付。即各年偿还本利之和不等，每十二个月偿还本金相等。利息将随本金逐年偿还而降低。第五部分：财务评价在项目标开发方案确定以后，必需对不一样方案进行财务、经济效益评价，判定项目在经济上是否可行，并比选推荐出优异建设方案。本部分评价结论是投资决议关键依据。财务评价是依据国家现行财务和税收制度和现行价格，分析测算拟建项目未来效益费用。考察项目建成后赢利能力、债务偿还能力等财务情况，从企业角度分析项目标盈利能力。项目投资方案评价指标通常分为两类：一类是考虑贴现原因动态指标，即考虑货币时间价值原因指标，包含净现值、赢利指数、动态回收期、内含酬劳事等指标。另一类是非贴现静态指标，即设有考虑货币时间价值原因指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目标评价中通常以动态指标为主，以静态指标为辅。关键财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。5.1财务评价基础数据和参数选择1.财务价格2.利率3.项目计算期选择4.财务基准收益率（ic）设定5.2财务评价（方案1）5.2.1财务盈利能力分析财务效益分析表，关键有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；经营、财务成本计算。①营业收入估算营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡写字间出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房营业收入972/年按50%住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功效营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室停车场出租36/年300元/㎡×月×个累计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元②成本费用估算例表：___________项目测算表（万元）项目名称标准说明1、土地费用土地为___万/亩2、前期费用设计计划监理费3、行政性收费4、建安工程费5、景观及配套费用6、销售成本按销售收入3%控制7、财务费用贷款按总投入50%利率为8%8、管理费按总投入3%计累计③营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794一次性收入写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户负担，保平经营；酒店客房营业收入486/年按50%利润率计算配套功效营业收入168/年按50%利润率计算，不含会议室停车场出租36/年100%出租率累计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元④项目开发各期利润表现经济指标﹒﹒﹒20××年合计上六个月下六个月上六个月下六个月上六个月下六个月结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)5.2.2静态赢利分析①投资收益率(R)投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%每十二个月为300%÷50=6%②投资回收期(Pt)项目总投资回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每十二个月只支付利息）5.2.3动态赢利分析①财务净现值（FNPV）②内部收益率贷款偿还期等5.2.4偿债能力分析①流动比率②杠杆比率5.2.5综合指标表关键经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率5.3财务评价（方案2）略5.4财务评价结论方案比较分析：多个方案投资回收期基础靠近，不过多个方案前期资金回收额差异较大，本项目标资金回收除了前期销售外，关键靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长久经营收益也对应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长久经营收益也对应较小。第六部分：不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采取多种数据多数来自估计和估算。因为资料和信息起源有限性，未来实际情况可能和此有较大出入，即评价结果含有不确定性，这对项目标投资决议会带来风险。为了避免或尽可能降低这种风险，要分析不确定性原因对项目经济评价指标影响，以确定项目标经济上可靠性。这项工作称为不确定性分析。依据分析内容和侧重面不一样，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，6.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定市场生产能力条件下，经过分析拟建项目标产出（量）、成本（本）和收益（利）之间关系，来判定项目优劣及盈利能力一个方法。盈亏分析关键是找到盈亏平衡点，即项目达成盈亏平衡状态利润为零点。在房地产项目标可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出估计销售收入恰好能填补成本时销售量又称保本销售量。比如：A、住宅销售平衡点是[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%即出售掉98%面积才能够达成盈亏平衡点。（其中假设内部购置部分除建安成本和土地成本外，其它费用全部摊入其它建筑）B、酒店经营平衡点200×50%×50%÷200=25%即住房率达成25%能够保本经营。C、写字楼经营平衡点物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10%即出租率达成10%即能够保本经营。6.2敏感性分析敏感性分析是研究一些原因发生改变时，项目经济效益发生对应改变，并判定这些原因对项目经济目标影响程度。敏感性分析不仅能够使开发商了解原因变动对项目财务评价指标影响程度，还能够使她们对那些较为敏感原因进行认真和仔细再研究，以提升项目可行性研究正确性。反应敏感程度指标是敏感系数：敏感系数=目标值改变百分比／参数值变动百分比。比如：以售价为参数值，以项目标净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值改变和参数值改变方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量确实定须越谨慎。敏感性分析，参考以下内容及表格，可依据实际情况增减。6.2.1变动原因一成本变动成本变动幅度（%）对各项经济指标改变影响。比如：经济指标估计成本×90%估计成本估计成本×110%估计成本×120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率6.2.2变动原因二售价变动售价变动各项经济指标改变，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标估计售价×90%估计售价估计售价×110%估计售价×120%

营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率6.2.3变动原因一容积率变动容积率变动各项指标改变关键指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率6.3风险分析6.3.1风险原因识别和评定风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究多种不一样确定原因发生不一样幅度变动概率分布及对方案经济效果影响，对方案经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案风险情况作出比较正确判定。①风险等级划分②风险原因识别和评定6.3.2风险防范对策①市场风险分析②经营管理风险分析③金融财务风险分析第七部分：综合评价7.1社会评价（定性）在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算、分析外，还应对项目标社会效益和社会影响进行分析。能够对不能定量效益影响进行定性描述。内容包含：项目和当地基础设施发展水平相互适应性；项目对合理利用自然资源影响。7.2环境评价（影响及对策）（1）工程建设对环境影响（2）建设中环境影响缓解方法7.3企业资源匹配分析第八部分：研究结论和提议8.1结论依据前面各节研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全方面评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。关键内容有：①明确说明该项目是否可行，是否含有较强抗风险能力②对推荐拟建方案结论性意见。③对推荐拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响结论性意见。④对关键对比方案进行说明。⑤可行性研究中关键争议问题结论。8.2提议是专业机构专业人员在进行可行性研究中发觉部分有利于项目取得更佳经济效益、社会效益、环境效益等方面提议，供委托方参考。①对可行性研究中还未处理关键问题提出处理措施和提议。②对应修改关键问题进行说明，提出修改意见。③对不可行项目，提出不可行关键问题及处理意见。④在基于市场条件下利润最大化多种物业形态组合，提出提议。⑤相关注意事项及提议第九部分：附录9.1附件：它包含可行性研究关键依据，是可行性研究汇报必不可少部分。通常来讲，一个项目在做正式可行性研究时，必需有政府相关部门同意文件（如计划选址意见书、土地批租协议、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必需依据委托书和上述文件和对应法律、法规方能编写项目可行性研究汇报。教授论证意见主管部门意见9.2附表：是可行性研究汇报中包含很多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。9.2.1万科成本估算表成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本说明一、土地取得价款1、政府地价及市政配套2、合作款项3、红线外市政配套4、拆迁赔偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费2、报批报建费3、三通一平费4、临时设施费三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门、窗工程4、公共部位精装修5、室内精装修6、室内水电气暖7、室内设备及安装8、室内智能化系统四、红线内市政工程费1、室外给排水系统2、室外采暖系统3、室外燃气系统4、室外高低压系统5、室外消防系统6、室外智能化系统五、园林环境费1、环境设计费2、绿化建设费3、建筑小品费4、道路广场建造5、围墙建造费6、室外照明费7、室外背景音乐8、室外零星工程六、公共配套设施费1、游泳池2、会所3、幼稚园4、学校5、儿童游乐设施6、商业设施7、其它七、开发间接费1、工程管理费2、营销费用3、资本化利息4、物业管理完善费合计说明：1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出具体估算时可只列大类2、参考项目可选择集团内外项目，其标准为：①已完工项目；②含有最大可比性3、现金流量估计表9.3附图：一份完整可行性汇报应包含以下附图：项目标位置图、地形图、计划红线图、设计方案平面图，有时也包含：项目所在地域或城市总体计划图等等。相关房地产可行性研究思索一、房地产可行性研究战略透视1、透视地产可行性研究（1）什么是可行性研究？房地产开发项目标可行性研究是在投资决议之前对拟开发项目进行全方面、系统调查研究和分析，利用科学技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行综合研究。可行性研究也是筹集资金依据。（2）过去为何流于形式？首先，市场繁荣掩盖了操作失误，项目决议未经过系统研究，随意、盲目标投资一样收到了结果；其次，政策法规、监管不规范，给项目成败提供了较大回旋空间，使可行性研究仅仅成为一纸说辞。（3）新形势下怎样重归本原？严酷政策环境，猛烈市场竞争下，为提升收益、降低风险，可行性研究关键性重归本原。可行性研究必需以市场供需为立足点，以资源投入为程度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面问题：第一是要确定项目在市场、技术上是否可行；第二是怎样才能取得最好效益（关键是经济效益）注意可行并不意味着该项目是适宜。－般情况下，要在多个可行方案中优选出最优异方案，研究人员要综合考虑企业本身、市场、资金、风险等各方面原因，综合评价取舍。2、房地产可行性研究战略分析（1）分析角度一：社会经济环免对房地产市场影响房地产业不是个孤立行业，国民经济成长带动房地产业发展，而不是相反。（2）分析角度二：当地政府行政行为对市场影响部分地方政府城市计划及计划控制水平对当地房地产开发有着直接影响。不少城市土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供给量过大，市场价格起落过剧，地方政府计划管理不妥，给发展商们带来了很大风险。（3）