养生养老项目投融资及开发策略报告

养生养老项目投融资及开发策略报告目录CONTENTS项目现状1发展目标2开发策略3土地整理4二级开发5资金平衡61、项目现状-项目区域城规和土规的情况位置：东地块位于固顶公路以东，幸福村以西，幸福支线以北；城规指标：东地块总占地430亩，建设用地为360亩，道路及高压退让面积70亩；土规指标：农田450亩，村庄建设用地80亩，土地指标40亩。控规土规851m631m464m452m1、项目现状-项目区域的地上物情况东侧房屋用地面积约15亩西侧房屋用地面积约15亩南侧有质量监督站（建于1990年，平房，砖结构）和房屋用地面积约30亩西南方向地下有陕京天然气管道通过，需退距约200米西侧有110万伏高压线，需退距15-50米。东区地块现状为房屋、农田和耕地南侧西侧东侧高压线退线2、发展目标项目利润率：≥18%1项目IRR：≥20%2项目关键计划达成率：80%3融资指标：＞10亿4资金平衡时间：2年53、开发策略土地整理策略先征地：

从中间往两边后拆迁：先东侧再南侧后西侧征地拆迁范围图3、开发策略二级开发策略开发总控，三期四年中心开花，先西后东二期（24.1万m2）二期（30万m2）一期（13万m2）三期（15万m2）4、土地整理第二次征地第一次征地240亩，征地时间：2016年8月-2016年12月征地补偿：6000万第二次征地150亩，征地时间：2017年8月-2017年12月征地补偿：3500万新增指标2017年新增土地指标200亩，2018年新增土地指标150亩土地征收指标获取图例：第一次征地第二次征地征地：东区地块总征地面积为390亩，分两次进行征地，每次征地周期为4个月，在2017年底全部征地完成。指标：2017~2018年，争取新增土地指标350亩。4、土地整理010203房屋拆迁东侧地块房屋面积15亩拆迁时间2017.09~2018.03南侧地块房屋面积20亩拆迁时间2018.01~2018.06房屋面积15亩拆迁时间2018.09~2019.03西侧地块房屋拆迁范围图西侧东侧南侧房屋拆迁总面积为50亩，分三次完成，拆迁补偿总费用为2.25亿元4、土地整理2016.12第1/2宗土地40亩2017.6第3宗土地80亩2017.12第4宗土地100亩2018.6第5宗土地30亩2018.12第6宗土地60亩供地计划：建设用地370亩，分7宗土地，27个月完成供地，总挂牌价格11.1亿元。1.2亿2.4亿3亿0.9亿1.8亿2019.6第7宗土地60亩1.8亿64173255、二级开发示范区占地面积：10亩建筑面积(售楼处)：1000平米样板间：3个开始建设：2017年3月开放时间：2017年5月示范区5、二级开发一期建设建设用地100亩，地上建筑面积13万平米，业态为普通住宅。第1/2宗地40亩第3宗地60亩2016.122017.62017.92019.62020.62018.62019.12土地证开工证开盘竣工入住土地证开工证开盘竣工入住1325、二级开发二期建设第4宗地105亩第5宗地105亩2017.122018.62018.122021.122021.92019.42019.92021.12土地证开工证开盘竣工入住土地证开工证开盘竣工入住建设用地180亩，地上建筑面积24万平方米，业态为普通住宅。455、二级开发三期建设总占地90亩，地上建筑面积12万平方米。67第6宗地30亩第7宗地60亩2018.122019.62020.32021.92023.62020.42020.62023.3土地证开工证开盘竣工土地证开工证竣工自持物业：8万平方米普通住宅：4万平方米2023.12入住运营5、二级开发总投资41亿元，建设用地370亩，地上建筑面积49万平米。休闲医疗养生养老费用项目一期（万元）二期（万元）三期（万元）折合单方成本（元/m2）土地成本3620078750382502587前期费用320257632881200建安工程费5122692206461033200市政基础设施费8804158487924550公用配套设施160128811441100不可预见费15372766138396管理费用463332281128152合计1072032014429911168845、二级开发销售方案：可售面积41万平方米，销售周期6年，销售均价24677元/m2

，总销售额100亿元。分期Sep-17Dec-17Mar-18Jun-18Sep-18Dec-18Mar-19Jun-19Sep-19Dec-19Mar-20Jun-20Sep-20Dec-20Mar-21Jun-21Sep-21Dec-21Mar-22Jun-22Sep-22Dec-22Mar-23Jun-23Sep-23Dec-23一期面积(m2)177871778717787266802668026680

均价(元/m2)180001800020000200002000020000

销售额(万元)320163201635573533605336053360

二期面积(m2)

17787177871778717787177871778713340133401334013340133401334013340133401334013340

均价(元/m2)

23000230002300023000250002500025000250002800028000280002800030000300003000030000

销售额(万元)

40909409094090940909444674446733350333503735237352373523735240020400204002040020

三期

面积(m2)

10005100051000510005均价(元/m2)

33000330003300033000销售额(万元)

33017330173301733017销售额（万元)32016320163557353360533605336040909409094090940909444674446733350333503735237352373523735240020400204002040020330173301733017330176、资金平衡

Dec-16Mar-17Jun-17Sep-17Dec-17Mar-18Jun-18Sep-18Dec-18Mar-19Jun-19Sep-19Dec-19Mar-20Jun-20Sep-20Dec-20Mar-21Jun-21Sep-21Dec-21Mar-22Jun-22Sep-22Dec-22Mar-23Jun-23Sep-23Dec-23现金流入

32016320163557353360533605336040909409094090940909444674446733350333503735237352373523735240020400204002040020330173301733017330171.销售收入

3201632016355735336053360533604090940909409094090944467444673335033350373523735237352373524002040020400204002033017330173301733017现金流出199907502451416304373359283619622428434312297204017923639236392252822528209252092521502215022150221502218879689968996898680868047594759（一）一级开发7750750

101505100135090006756756750

1.征地补偿费6000

3750

2.拆迁补偿费

6750

9000

6750

3.七通一平费750750

13501350

675675

4.征拆zf费用1000

3400

（二）二级开发1224002451461543223579335296223609336372297040179236392363922528225282092520925215022150221502215022188796899689968986808680475947591.土地费用12000

18000

24000

30000

9000

18000

2.开发建设费

60346034603460341930719307193071930719307193071930717540175401754017540175401754017540175401754042674267426742674267

3.管理费用240

4811216011219863865663867463863863513513513513513513513513518585858585

4.销售费用

16011779266826682668204520452045204522232223166816681868186818681868200120012001200116511651165116515.销售税金

12472095123180190019002413241313671367174317431743174319953336333633362677267731083108净现金流(19990)(750)(24514)15712(5319)26290(8602)29076190481118973017271172712193921939124251242515850158501585015850