房地产公司因项目清算土地增税补交土地增值税申请退还多缴所得税说明

第第页企业所得税退税申请国家税务总局XXXXX税务局：我司开发的“XXXXX”项目，因土地增值税清算补缴土地增值税及清算成本调整等原因，导致以前年度多缴纳企业所得税，现申请退税。一、基本情况XXXXXXXXXXX有限公司（以下简称“我司”），统一社会信用代码******************，注册地址：****市****街道****号，开发项目名称：XXXXX，项目地址：****市****街道****号地块。“XXXXX”项目于20**年**月**日开始开发，20**年**月**日全部取得竣工备案登记证，20**年**月**日进行土地增值税清算。我司各年度适用的企业所得税税率均为25%。二、土地增值税清算补税导致企业所得税退税（一）退税理由及政策依据根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）的相关规定，企业对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照该公告的方法，计算该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。“XXXXX”项目共缴纳土地增值税******元，其中预缴土地增值税******元，补缴土地增值税******元。我司20**年度企业所得税汇算清缴出现亏损，且后续无开发项目，符合该公告申请退税的规定。缴纳的土地增值税总额、项目销售收入及各年度应分摊的土地增值税。截止土地增值税清算日（20**年**月**日），“XXXXX”项目销售收入总额为******元，共缴纳土地增值税******元。按照该项目开发各年度实现的销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，各年度应分摊的土地增值税详见下表：项目201X年201X年201X年201X年201X年201X年201X年合计清算前缴纳的土地增值税清算补交的土地增值税缴纳土地增值税合计截止清算时项目销售收入分摊比例应分摊的土地增值税实际已在所得税前扣除的土地增值税及各年度应调整的应纳税所得额。201X年至201X年实际已在所得税前扣除的土地增值税总额为******元，根据各年度实际已在所得税前扣除的土地增值税减去分摊应在企业所得税前扣除的土地增值税，调整应纳所得额，具体各年度调整明细详见下表：项目201X年201X年年201X年年201X年年201X年年201X年年201X年年合计应分摊的土地增值税所得税实际扣除的土地增值税（含调整）实际扣除的土地增值税调整应纳所得额（"+"纳税调增、"-"纳税调减）注：201X年至201X年根据预收账款预缴的土地增值税在所得税前扣除，无完工结转收入，未分摊土地增值税，201X年至201X年实际扣除的土地增值税的合计减去201X年应分摊扣除的土地增值税调整201X年度应纳税所得额。因税务局审核成本调入期间费用以及完工结转主营业务成本的变化调整应纳税所得额。调整理由及政策依据由于土地增值税清算，将部分不能计入开发成本的费用调入到期间费用及营业外支出，同时开发成本的调整导致完工结转主营业务成本发生变化，对应调整应纳税所得额。土地增值税清算调整开发成本调整应纳税所得额开发成本的总账载金额为******元，经企业自行调整后（调整项目的金额已在对应企业所得税汇算年度进行调整），土地增值税清算税务审核前的开发成本总金额为******元。根据土地增值税清算税务对开发成本的调整，最终审核确认的开发成本为******元。具体调整项目详见下表：项目企业申报金额调减金额调增金额审定金额调整原因取得土地使用权支付的费用土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费配套设施费开发间接费用合计开发成本调入期间费用及营业外支出共******元，对应纳税所得额进行调整，201X年应纳税所得额纳税调减******元，其中因为开发间接费用调入管理费用纳税调减******元，开发间接费用调入销售费用纳税调减******元，基础设施费调入营业外支出纳税调减******元；201X年应纳税所得额纳税调减******元，系开发间接费用调入管理费用纳税调减。完工结转主营业务成本的变化调整应纳税所得额1、各年度应结转的主营业务成本审核确认的开发成本为******元，截止到20**年**月**日，应结转的主营业务成本为******元，其中201X年应结转的主营业务成本为******元，201X年应结转的主营业务成本为******元，201X年应结转的主营业务成本为******元，201X年应结转的主营业务成本为******元。具体明细详见下表：项目住宅商业（包含幼儿园）车库合计可售建筑面积（㎡）审核后总开发成本单方成本201X年销售面积结转销售成本201X年销售面积结转销售成本201X年销售面积结转销售成本201X年销售面积结转销售成本合计销售面积结转销售成本2、应纳税所得额的调整截止到201X年，企业所得税前实际扣除的主营业务成本为******元（含纳税调整），应扣除的主营业务成本为******元，调整各年度应纳税所得额，详见下表：项目201X年201X年201X年201X年合计所得税前实际扣除销售成本所得税前应扣除销售成本调整应纳所得额（"+"纳税调增、"-"纳税调减）各年应补（退）企业所得税201X年度调整后应退企业所得税******元，201X年度调整后应退企业所得税******元，201X年度调整后应补缴企业所得税******元，201X年度调整后应补缴企业所得税******元。调整后，201X年至201X年合计应退企业所得税******元，具体明细详见下表：项目201X年201X年201X年201X年合计1、企业原申报应纳税所得额（或亏损额）2、调整应纳税所得额2=（1）+（2）+（3）（1）土地增值税调整（2）开发成本调入期间费用及营业外支出纳税调整（3）主营业务成本调整3、调整后应纳税所得额（3=1+2）4、调整后应纳企业所得税（4=3*25%）5、已缴纳企业所得税6、应补（退）企业所得税（6=4-5）由于今年受疫情影响，我司经营困难且未来年度无法实现盈利，恳请贵局考虑我司实际情况，结合国家减税降费政策，给予我司理解与支持，准予办理退税。因此，申请退税金额******元。退税账户：XXXXXXXXXXX有限