2024年《房地产估价原理与方法》考前通关必练题库（含答案）

PAGEPAGE12024年《房地产估价原理与方法》考前通关必练题库（含答案）一、单选题1.某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（）。A、一般假定B、不相一致假定C、依据不足假定D、未定事项假设答案：C解析：考点:估价报告的组成。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。2.与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点不包括下列（）。A、由专业估价机构和估价人员完成B、提供的是专业意见C、具有参考性D、实行有偿服务答案：C解析：考点:房地产估价的含义。与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点包括：它是由专业估价机构和估价人员完成的；它提供的是专业意见；它具有公信力；它实行有偿服务；它要承担法律责任。3.某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A、5893B、6387C、6473D、7016答案：C解析：本题考查的是建立比较基础。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积，建筑面积＝套内建筑面积+应公摊的共有公用建筑面积=145+23=168（m2），建筑面积下的单价=7500×145/168=6473（元/m2）。4.在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是（）。A、统一税费负担B、统一价格表示单位C、统一币种和货币单位D、统一面积内涵和计量单位答案：A解析：考点:统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。5.下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产.权利B、开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间C、静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案：B解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。6.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。A、3816B、3899C、4087D、4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。先算年收益，解得a＝326.97。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。7.下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（）。A、因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制B、承租人权益价值只能是正值C、出租人权益价值与合同租金及市场租金无关D、承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和答案：A解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。8.中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。9.某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。A、维持现状B、装修改造C、拆除建筑物作为空地转让D、新建较高标准的办公楼答案：B解析：考点:最高最佳利用原则。（1）装修改造后的价值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；排除A；（2）拆除建筑物作为空地转让的价值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），说明不可行、不经济、不合理，排除C；（3）将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼的价值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不经济、不可行、不合理，排除D。该办公楼的最高最佳利用方式是装修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。10.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A、159.56B、168.75C、169.39D、277.70答案：B解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益：15.1/（1+9%）＋16.3/（1+9%）2＋15.5/（1+9%）3＋17.21/（1+9%）4＝A/9%×[1－1/（1+9%）4]，求得A＝15.97（万元）；（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝A/9%×[1－1/（1+9%）35]＝168.75（万元）。11.某类房地产2006～2010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2011年的价格为（）元/m2。某类房地产2006～2010年的价格A、10300B、10400C、11165D、11265答案：C解析：本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度＝＝1.24055，2011年的价格＝3800×1.240555＝11165元/m2。12.关于房地产需求曲线的表述中，正确的是（）。A、需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线B、消费者收入水平变化，会引起房地产需求量沿着需求曲线变动C、相关物品价格水平变化，会引起整个需求曲线发生位移D、房地产价格水平发生变化，会引起房地产需求曲线发生位移答案：C解析：考点:房地产需求。选项A错误，需求曲线是一条向右下方倾斜的直线；选项B、D，如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，则房地产需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定房地产价格水平下对房地产的需求量。13.资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为（）。A、原值B、现值C、重置成本D、公允价值答案：A解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。14.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。A、消费者预期未来的房地产价格上升B、消费者对某种房地产的偏好增强C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者的收入增加答案：C解析：本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。选项C错误，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。15.（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。A、毛租金乘数法B、潜在毛租金乘数法C、有效毛收入乘数法D、净收益乘数法答案：C解析：考点:收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。16.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：本题考查的是建立比较基础。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。17.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、房地产市场在过去无明显的季节变动D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。18.估价上的折旧注重的是（）。A、原始取得价值的减价修正B、资产市场价值的真实减损C、重置价值的摊销与回收D、原始取得价值的摊销与回收答案：B解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。19.某套住宅建筑面积100m2，套内建筑面积为93m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A、8000B、9300C、9750D、10000答案：A解析：本题考查的是建立比较基础。使用面积＝100×0.8＝80（m2）。建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积＝10000×80/100＝8000（元/m2）。20.基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A、直接估价方法B、间接估价方法C、精确的估价方法D、经验性的估价方法答案：B解析：考点:基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。21.因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于（）业务。A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务答案：C解析：本题考查的是房地产估价的含义。相关经济损失评估业务，例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。22.在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（）。A、转抵押估价B、抵押房地产价值动态评估C、抵押成数测算D、处置抵押房地产估价答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。23.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A、第（1）、（3）种情况B、第（3）、（4）、（5）种情况C、第（2）、（4）种情况D、第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。24.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2A、3816B、3899C、4087D、4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和报酬率计算其价值。先算年收益，解得a＝326.97（元/m2）。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格（元/m2）。注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。25.某公司2年前租赁某写字楼中的500平方米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。A、98.8B、592.81C、691.61D、667.22答案：A解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。年租金优惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；还有18年租期，报酬率为6%；承租人权益价值＝＝98.8（万元）。26.通常情况下，房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括（）。A、抵押价值评估B、贷款项目评价C、抵押率测算D、为抵押权人提供风险提示答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。27.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人答案：B解析：考点:估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。28.建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A、经济寿命B、自然寿命C、实际年龄D、有效年龄答案：A解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。29.在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A、简单算术平均数B、加权算术平均数C、众数D、中位数答案：C解析：本题考查的是路线价法。以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。否则，后面根据标准临街深度确定的临街深度价格修正率，将使以后多数临街土地价值或价格的计算要用该临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。30.【2013年真题】房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A、不可移性B、独一无二C、相互影响D、用途多样答案：C解析：本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。31.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。A、朝向B、楼层C、方位D、交通条件答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件因素和位置因素是平行的关系。房地产区位因素中的位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。32.一套建筑面积为100m2，单价为15000元／m2的住宅，首期付款50万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8％，则该套住宅的（）。A、实际单价为15000元/m2，实际总价为154万元B、实际单价为15400元/m2，实际总价为150万元C、实际单价为15000元/m2，实际总价为150万元D、实际单价为15795元/m2，实际总价为157.95万元答案：C解析：本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。首付款50万元，余款以抵押贷款方式按月等额支付，则名义价格等于实际价格。33.比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A、所在区域的消费者观念发生了变化B、国家调整了房地产的税费政策C、国际与国内均出现了通货膨胀D、对可比实例进行了装修改造答案：D解析：本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。34.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D、估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘的工作内容之一是拍摄反映估价对象内部状况、外部状况以及周围环境的照片等影像资料。35.对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为（）元/m2。A、8230.5B、8112.5C、8080,0D、8075.0答案：B解析：考点:计算最终的比较价值。最终比较价格为（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）。36.某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（）万元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案：D解析：考点:净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×【1-1/（1+Y）n】，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×【1-1/（1+8%）30】=900.6（万元）。37.某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为（）年。A、37B、40C、57D、60答案：A解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。土地使用权早于建筑物经济寿命到期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计算总折旧年限。38.下列关于报酬率的求取说法，错误的是（）。A、报酬率是投资回报与投入资本的比率B、报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低C、在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率答案：D解析：考点:报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。39.下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A、装修B、户型C、层高D、楼层答案：D解析：本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。40.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。A、估价对象的真实价值B、估价对象的重置价格C、估价对象的实际成交价值D、合格估价师的重新估价结果答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。41.某宗房地产的年净收益的5万元，某人现有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（）万元。A、21B、54C、57.5D、62.5答案：C解析：考点:投资组合技术。20＋（5－20×10%）/8%＝57.5万元。自有资金＋抵押贷款金额。42.下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A、可修复的项目的物质折旧，将修复成本作为折旧额B、短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额C、功能折旧存在不可修复的状况D、功能过剩的折旧一般都是不可修复的答案：B解析：考点:分解法。短寿命项目分别根据各自的重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧。43.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A、4870B、5020C、5340D、5520答案：B解析：考点:成本法总结。3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。44.在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（）房地产的占有。A、不转移B、转移C、暂不转移D、暂时转移答案：A解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。45.某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元／㎡，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。A、572.21B、765.85C、791.24D、912.62答案：C解析：考点:假设开发法运用举例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24万元。46.中国台湾地区《不动产估价师》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：考点:房地产估价的特点。中国台湾地区《不动产估价师》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。47.在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是（）。A、市场价格B、保险价值C、商品价值D、财产损失答案：D解析：本题考查的是房地产保险的需要。在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。48.在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A、评估价格B、成交价格C、市场价格D、理论价格答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。49.评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为（）元/平方米。A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.38答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。13500×（1＋1.5%）5（1＋2%）4＝15742.17（元/m2）。50.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.67答案：D解析：本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。51.某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338，2010年价格＝6810＋338×5＝8500元/平方米。52.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：6650－6700＝-50（元/m2）53.我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A、适度从紧B、适度宽松C、稳健D、适中答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。54.土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。A、地质状况B、地形状况C、地势状况D、土壤状况答案：A解析：本题考查的是房地产实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。55.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A、1840B、2840C、2966D、3000答案：D解析：本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。56.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A、180B、196C、200D、300答案：B解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的净收益为30×66.67%=20（万元），收益价格为V=20/10%×[1-1/（1+10%）40]=195.58（万元）。57.收益法适用的条件是房地产的（）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其中之一可以量化D、收益和风险均能量化答案：D解析：考点:收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。58.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B、动态分析法中要进行现金流量预测C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D、动态分析法中要考虑各项收入.支出发生的时间点答案：C解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。59.（）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。A、估价对象B、价值类型C、价值时点D、估价目的答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。60.某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考点:名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：（80－2）÷133.33＝0.585（万元/m2），实际交易价格＝0.585×50%＋0.585×50%/（1＋6%）＝0.5684（万元/m2）。单选题，选择最接近计算结果的选项。61.下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）。A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值B、房地产估价应当使用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较D、估价总是在信息完全和存在一定不确定因素下作出的答案：A解析：考点:房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一定不确定因素下作出的。62.成交价格围绕着（）而上下波动。A、市场价格B、理论价格C、清算价格D、原始价格答案：A解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。63.某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为（）万元。A、96B、192C、240D、480答案：D解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝20000000/5000＝4000（平方米），土地总价＝4000×1200＝480（万元）。64.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等）。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。65.在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。A、市场价值B、投资价值C、现状价值D、谨慎价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。66.房地产的有租约限制价值等于（）。A、无租约现值价值减承租人权益价值B、出租人权益价值加承租人权益价值C、无租约现值价值减出租人权益价值D、出租人权益价值减承租人权益价值答案：A解析：考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。67.在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中（）是龙头。A、估价目的B、估价对象C、价值时点D、价值类型答案：A解析：本题考查的是确定估价基本事项。在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。68.某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。A、2025B、2250C、2700D、3000答案：B解析：本题考查的是计算临街土地的价值或价格。该地块面积＝18×50＝900平方米，单价＝2430000/900＝2700元/平方米，单价＝路线价×平均深度价格修正率，平均深度价格修正率＝[（40＋30＋20）/100]/（18/24）＝1.2，路线价＝单价/平均深度修正率＝2700/1.2＝2250。69.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。A、降低房地产开发贷款利率B、增加土地有效供给C、降低契税D、提高购房贷款利率答案：C解析：本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可能导致价格下降；选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果；选项D提高购房者贷款利率，将抑制需求，导致价格下跌。选项C降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。70.估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A、估价委托书B、估价代理书C、估价报告书D、估价结果书答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。71.当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用的修正率为（）。A、深度价格修正率B、累计深度价格修正率C、平均深度价格修正率D、加权深度价格修正率答案：B解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。72.某宗房地产每年净收益为500万元，建筑物价值为2000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本化率为6%。该土地的价值是（）。A、5667B、6333C、7667D、8333答案：A解析：考点:剩余技术。土地价值＝（500－2000×8%）/6%＝5667（万元）。73.某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25（元/m2）。74.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A、商业用房B、住宅C、写字楼D、工业用房答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。75.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：考点:净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（万元）。76.建筑物净收益＝（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A、建筑物重置价B、建筑物价值C、土地价格D、房地产价格答案：B解析：本题考查的是收益法总结。建筑物净收益＝建筑物价值×建筑物资本化率。77.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A、223.13B、246.18C、230.81D、253.86答案：B解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨款：150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元）；考虑重置提拨款的年净收益＝250000－12493.64＝237506.36（元）；考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（万元）。78.房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权D、抵押贷款答案：D解析：考点:估价对象的确定。在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。79.估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（）。A、基准地价修正法B、修复成本法C、价差法D、标准价调整法答案：D解析：本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。80.下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（）。A、估价工作的主要内容及质量要求B、估价工作的具体步骤及时间进度C、估价工作的人员安排D、委托方的协助义务答案：D解析：本题考查的是编制估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。81.当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是（）。A、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）高于比较法B、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）低于比较法C、因为市场不景气，可比实例不好收集，所以不适合采用比较法评估D、因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估答案：A解析：考点:确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果（在未考虑外部折旧的情况下）。82.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定答案：A解析：考点:房地产需求。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少。83.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=（V40/K40）×K30={[1-1/（1+10%）30]/[1-1/（1+10%）40]}×2500=2410（元/平方米）84.某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A、103.26%B、105.43%C、112.06%D、114.42%答案：A解析：考点:统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格＝卖方实得金额。（1）建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率），即该宗交易正常负担下的价格＝约定成交价格/（1－5%）；约定成交价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）；（2）交易情况修正。正常价格×（1－8%）＝约定成交价格，即正常价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。85.某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本题考查的是路线价法。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的1500×60%＝900（万元）。86.下列有关房地产估价原则，描述错误的是（）。A、抵押价值评估要遵循谨慎原则B、抵押价值评估要遵循合法原则C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立.客观.公正原则D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则答案：D解析：本题考查的是房地产估价原则概述。投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能随意，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍87.（）是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将无风险报酬率和风险报酬率的每一部分予以加总得到报酬率。A、市场提取法B、累加法C、投资报酬率排序插入法D、线性插入法答案：B解析：考点:报酬率的求取方法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率。88.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A、267.35B、287.86C、298.84D、300.86答案：D解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/（1+10%）33]×[1/（1+10%）3]=300.86（万元）。89.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：考点:年限法。q=V/C=（600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。90.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A、估价对象适宜采用多种方法估价B、各种估价方法都有一定的局限性C、各种估价方法之间具有理论统一性D、难以通过分析排除不适用的估价方法答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。每种估价方法都是从某个角度或某个方面来测量房地产的价值或价格，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法的局限性。91.需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（）方面的内容。A、土地使用权状况B、土地所有权状况C、土地利用现状D、土地使用管制答案：D解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对于房地产开发用地还要说明规划条件。92.下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权答案：B解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。93.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（）。A、估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B、位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C、对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D、同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层；选项B、C正确，当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、通风、采光、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等；选项D正确，住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是因为一个有电梯一个没有电梯。94.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按（）进行估价。A、超市用途B、社会平均收益C、地价加房价D、服装店用途答案：D解析：考点:最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。95.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。A、朝向B、楼层C、方位D、交通条件答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位置条件是平行关系。96.【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A、房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B、房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C、房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D、房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性答案：B解析：本题考查的是不可移动。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。97.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A、上涨B、下跌C、保持相对稳定D、先涨后跌答案：A解析：本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。98.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝6%+6%×25%＝7.5%。＝5061.44（万元）。99.某宗房地产的土地价值占总价值的55%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是（）。A、5.5%B、5.9%C、6.0%D、6.3%答案：B解析：考点:投资组合技术。R0＝L×RL＋B×RB＝55%×5%＋45%×7%＝5.9%。100.由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具有（）的特性。A、不可移动性B、用途多样C、相互影响D、易受限制答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。101.根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价答案：B解析：考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。102.交易情况修正的方法不包括（）。A、总价修正B、单价修正C、分离修正D、百分比修正答案：C解析：本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正，金额修正和百分比修正。103.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。A、98.8B、592.81C、691.61D、667.22答案：A解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。年租金优惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；还有18年租期，报酬率为6%；承租人权益价值＝＝98.8（万元）。104.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析：本题考查的是按开发程度划分的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98元/平方米。105.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A、相关物品的价格水平B、该种房地产的价格水平C、房地产开发商对未来的预期D、消费者对未来的预期答案：B解析：本题考查的是房地产供给。决定房地产需求量和供给量的共同因素是该种房地产的价格水平。106.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（）。A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范答案：D解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D，房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息不够公开、透明。107.直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由（）决定的。A、房地产的历史价格资料B、房地产的未来价格资料C、房地产的现时价格资料D、估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。108.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考点:收益法总结。该宗房地产的净收益为：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（万元），设土地的净收益为AL，建筑物的净收益为7－AL，则AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（万元）。109.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。A、该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿B、搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C、因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D、因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿答案：B解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。机器设备是动产，且搬迁后还可以继续使用，本身是没有价值损失的。所以不在补偿范围之内。110.假设开发法的理论依据是（）。A、替代原理B、最高利用原理C、预期原理D、边际递减原理答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的理论依据是预期原理。111.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。112.下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（）。A、动态分析法测算结果精确B、静态分析法测算过程相对复杂C、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间D、静态分析法测算结果比较粗略答案：B解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。静态分析法测算过程相对简单。113.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。A、在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B、增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C、在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D、严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。选项B，增加房地产持有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降；选项C，在买方市场下，增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨；选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。114.（）是指对物品的有支付能力支持的需要。A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：考点:价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。115.运用收益法估价的首要步骤是（）。A、测算收益期或持有期B、测算未来收益C、确定报酬率或资本化率.收益乘数D、选择具体估价方法答案：D解析：本题考查的是收益法概述。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。116.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，贷款成数为六成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A、400B、300C、440D、240答案：D解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数，抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=（500－100）×0.6＝240（万元）。117.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。A、原始价值高于账面价值B、投资价值高于市场价值C、谨慎价值低于市场价值D、快速变现价值低于市场价值答案：B解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而、不同，所以选项B错误。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。118.某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、设备折旧答案：A解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。119.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（万元）。120.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人B、房屋征收部门、无利害关系的第三人C、公证机关和无利害关系的第三人D、人民法院答案：A解析：本题考查的是实地查勘估价对象。征收评估的实地查勘记录，应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，考前应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。121.除了城镇土地使用税和（）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。A、契税B、财产税C、不动产税D、耕地占用税答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。122.某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润＞现状房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A、维持现状B、装饰装修改造C、改变用途D、重新利用答案：C解析：考点:最高最佳利用原则。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。123.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；124.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A、30，60B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。125.下列有关均衡价格的表述中，错误的是（）。A、均衡是市场价格运行的必然趋势B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平答案：C解析：本题考查的是房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。126.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。A、建筑面积1500m2，一年前出售，售价为2000元/m2，位于同一工业区B、建筑面积10000m2，近期租出，年租200万，位于同一工业区C、建筑面积500m2，近期租出，年租10万元，位于同一工业区D、建筑面积2000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区答案：D解析：考点:选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产规模相当，根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000，排除选项BC；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的，排除选项A；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点，排除选项A；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。127.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为（）。A、存量+新增竣工量-拆毁量B、存量+新开发量+空置房量-灭失量C、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量D、存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量答案：D解析：考点:房地产供给。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。128.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。129.下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A、写字楼层高偏低B、厂房受酸雨腐蚀C、住宅库存量过大D、在建工程基