X物业前期管理工作流程及文件

鲁能物业前期管理管控工作流程与文件北京鲁能物业管理管控XX二零零二年九月目录物业接管前期工作流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1页物业接管前期工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第3页物业接管前期人员架构图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第17页前期收楼工作流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第18页前期收楼工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第19页二次装修施工流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第24页二次装修施工流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第27页客户入住流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第39页客户入住流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第40页总经理致词．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第44页使用、管理管控、维修公约．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第45页房屋质量保证书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第65页房屋使用说明书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71页服务指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第79页装修办理流程说明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第92页装修管理管控规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第95页承诺书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第104页治安、消防协议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第107页房屋交付（入住）通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第110页收楼须知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第114页入伙授权书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第118页物业管理管控委托合同合约．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第121页物业接管前期工作流程图签订《物业签订《物业管理管控委托合同合约》委任总经理，招聘高、中级委任总经理，招聘高、中级管理管控人员筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案联系政府部门、相关单位，办理相关手续联系政府部门、相关单位，办理相关手续与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接对外委单位进行调研，签定外委对外委单位进行调研，签定外委合同合约办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调开发商负责返修物业交竣验收，正式接管No开发商负责返修物业交竣验收，正式接管Yes业主进行室内二装（见二装流程）业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）业主进行室内二装（见二装流程）业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）物业前期接管工作流程签订《物业管理管控委托合同合约》由开发商选聘物业公司，并签订《物业管理管控委托合同合约》。委任物业公司总经理，招聘高、中级管理管控人员由总部委任或对外招聘具有多年物业管理管控经验的总经理1名。招聘各部门经理、主管、员工综合部：经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员（兼库房管理管控员）2名；财务部：经理1名、会计1名、出纳1名；管业部：经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、前台接待2名；保卫部：经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名（含领班1－2名）、保安员4名（含领班1－2名）；工程部：经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／专业（约12人）；建议：在招聘技工时，可以选聘相关项目工地施工队中对本物业相关项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解大厦工程情况。“公司初期人员架构图”附后筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案各部门共同汇编的文件：⑴．《房屋使用、管理管控、维修公约》⑵．《房屋质量保证书》⑶．《房屋使用说明书》⑷．《房屋交付（入住）通知》⑸．《入伙授权书》⑹．《业主（使用人）服务指南》⑺．《装修管理管控规定》⑻．《办理装修流程说明》⑼．《治安、消防协议书》⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》⑾．《二次装修协议书》⑿．《业主联络资料登记表》⒀．《收楼须知》⒁．《物业管理管控费收费标准》⒂．《公约承诺书》备注：《房屋使用、管理管控、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理管控办公室进行备案，备案生效后执行。建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理管控规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文合适的内容前增加：“总经理致辞”。2．各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。△综合部编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同合约续签审批单”。制订《员工培训规定》、培训相关计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。制订《员工工服管理管控规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。制订《印章管理管控规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。制订《库房管理管控规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。制订《内部行文管理管控规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。制订《档案管理管控规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理管控员、文员）、工作程序、管理管控制度。联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。制订《开办费使用合适的方案》，统计、制订前期开办物资的配置合适的内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。制订《合同合约、协议审批制度》、《合同合约、协议管理管控办法》，建立“合同合约、协议审批单”、“合同合约、协议付款内签单”。制订《相关计划性工作管理管控办法》，建立“年度（月度、周）工作相关计划、总结报表”、“相关计划、总结考核统计表”。△财务部制订《财务报销管理管控制度》，建立“付款申请及报销单”。建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理管控费统计表”制订《现金支出管理管控规定》。编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理管控制度、。制订《预算管理管控制度》，建立“年度预算报表”。编制《固定资产购置合适的方案》。制订《库存盘点制度》。制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。制订《发票、收据有价票据的管理管控制度》。△管业部制订《物业管理管控收费标准明细》：物业管理管控费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理管控费（押金）。制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。制定《业主（使用人）二次装修管理管控流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理管控费、能源费、特约服务费。制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理管控制度。编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。△保卫部制订《停车场管理管控规定》、《自行车场管理管控制度》。制订《巡视管理管控规定》，建立“治安巡视记录表（公共区域）”。制订《物品出门管理管控规定》，建立“出门条”。制订《钥匙使用管理管控规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。制订《备用钥匙启用管理管控规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。制订《一装、二装交叉施工管理管控合适的方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表（业主装修区域）”、“二次装修施工现场检查表”。制订《灭火器租用管理管控办法》，确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置记录表”。制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”制订《中控室（监控室）管理管控规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。制订《警具使用、管理管控办法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<治安、消防>、领班<保安、消防>、保安员、消防执机员）。制订《明火使用管理管控规定》，建立“动火许可证”。△工程部制订《物业接管前巡检办法、相关计划》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。制订《专业机房管理管控规定》：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。联系物业办公用房，确定装修合适的方案，并负责跟进装修施工进度。制订《相关项目接管验收细则》，建立“验收单元交接书”，按专业、具体合适的内容划分。建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。从相关项目工地施工队中选拔对该相关项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备合适的内容。编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<强电、弱电、空调水、土建>、领班<强电、弱电、空调水、土建>、技工<强电、弱电、空调水、土建>、工作程序、管理管控制度）制订《设备运行保养检修相关计划》（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养相关计划表”联系政府部门、相关单位，办理相关手续联系工商所，办理企业营业执照联系税务所，办理税务登记联系银行，开通公司帐号联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）联系北京市居住小区办公室，核准《公约》联系供电局，确定供电合适的方案及价格（开发商）联系自来水公司，确定供水合适的方案及价格（开发商）联系节水办，确定节水合适的方案（开发商）联系煤气公司，确定通气合适的方案及价格（开发商）联系热力公司，确定供热合适的方案及价格（开发商）联系电话局，电话报装开通及产权分界联系交通大队，报车场管理管控合适的方案联系邮电局，为物业通邮联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式联系绿化队，确定绿化维护合适的方案及总体费用（开发商）联系物价局，报物业管理管控收费标准（开发商）联系当地派出所，报社区门牌号码（开发商）联系外管局，报涉外关系（开发商）联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）联系公安局，报内保关系联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商）联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商）与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接确定收楼时间确定物管费的起计日期前期工程遗留问题的解决办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：△．产权资料房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理管控的依据；是房地产管理管控部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理管控职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：相关项目批准文件用地批准文件建筑执照拆迁安置资料房地产平面图面积测绘报告小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单△．市府验收合格资料建设工程竣工验收证书市建筑消防验收合格证市小区办综合验收合格证用电许可证供用电协议书卫星地面接收设施许可证电视共用天线合格证电梯使用合格证△．工程技术资料技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸地质勘察报告工程合同合约及开工、竣工报告工程预决算清单图纸会审记录工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、构配件的鉴定合格证书水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书砂浆、混凝土试块试压报告供水、供暖的试压报告园林绿化的图纸和清单设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单有关政府部门对分类相关项目的批文有关工程相关项目的其他重要技术决定和文件△．须移交物业公司管理管控的资料用水申请审批表及月供水相关计划执行表机电设备单台说明书、调试、订购合同合约分摊面积、建筑面积的测绘报告对外委单位进行调研，签订外委合同合约从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理管控。调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同合约》调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同合约》调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》调研保安公司（三家以上），签订《外保合同合约》调研电梯公司，签订《电梯维保合同合约》视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同合约》视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》物业交竣验收，正式接管根据各相关项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但相关项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。△.物业验收条件物业验收移交，必须满足以下条件：提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同合约中有关技术条约条款出示政府有关职能部门验收证明提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料提供必要的专业技术介绍和培训提供所有测试、检验和分析报告清洁被验收的场地、设备和机房△.拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：严重违反国家有关法规未能通过有关政府职能部门的验收工地与交付物业不能有效隔离机房不能完全独立封闭其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业△.缺陷整改对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。△.试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理管控和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。△.验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同合约约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理管控。△.保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个相关项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同合约，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。△.一般操作和维修保养手册递交要求承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理管控，一般有以下要求：承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。手册内所有合适的内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同合适的内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。为使手册便于使用，并经得起日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。手册须同时附有本相关项目的“竣工图”目录，按所属系统分列在有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。系统操作需提供的技术资料（至少包括以下合适的内容）：系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。系统内所有管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。系统中有关供电，配电屏和控制屏的详细说明。7．设备操作需提供的技术资料（至少包括以下合适的内容）：设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。所有设备原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。所有设备的产品说明书、合格证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。8．系统／设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下合适的内容）：所有系统／设备检查手册。设备更换部件的程序和要求。从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。常见故障处理和解决方法。提出系统／设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养合适的内容和方法。9．安全保险需提供技术资料（至少包括以下合适的内容）：各类设备的保护操作程序。对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。－电气事故保护－机械事故保护－火灾和爆炸事故保护－化学事故保护－在处理燃料和化学物品时出现的事故保护－急救和事故报告10．现在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包括以下合适的内容）：软件合适的内容目录表打印本。流程图、数据表和程序说明。特殊的软件和工具的使用说明。程序设计和系统使用手册。应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展软件。11．列出每一种型号的设备、材料和附件的供应厂和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。12．列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）业主进行室内二装（见二装流程）物业接管前期人员架构图总经理总经理（一名）总经理秘书（一名）总经理秘书（一名）保卫部经理（一名）综合部经理（一名）管业部经理保卫部经理（一名）综合部经理（一名）管业部经理（一名）工程部经理（一名）财务部经理（一名）空水主管（一名）弱电主管（一名）强电主管（一名）土建主管（一名）保安主管（一名）消防主管（一名）客务主管空水主管（一名）弱电主管（一名）强电主管（一名）土建主管（一名）保安主管（一名）消防主管（一名）客务主管（一名）内务主管（一名）行政主管（一名）会计（一名）前台接待（二名）前台接待（二名）空水技工（三名）弱电技工（三名）强电技工（三名）土建技工（三名）空水技工（三名）弱电技工（三名）强电技工（三名）土建技工（三名）保安领班（二名）消防领班（二名）出纳（一名）人事专员（一名）外委保洁公司客务代表（二名）外委保洁公司客务代表（二名）外委电梯维保公司外委变配电室公司保安员（二名）消防执机（二名）外委电梯维保公司外委变配电室公司保安员（二名）消防执机（二名）文员兼库管（二名）外保外保编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页前期收楼工作流程图开发商通知业主入住开发商通知业主入住入伙现场布置入伙现场布置现场办理现场办理业主交纳费用业主交纳费用返修验房交接No返修验房交接Yes交接钥匙交接钥匙前期收楼工作流程资料简称全称简称《**********房屋交付（入住）通知书》《通知书》《**********入伙授权书》《授权书》《**********验收单元交接书》《单元交接书》《**********房屋使用、管理管控、维修公约承诺书》《承诺书》《**********治安、消防协议书》《治安、消防协议书》《**********装修办理流程说明》见《用户手册》《**********服务指南手册》见《用户手册》《**********装修管理管控规定》见《用户手册》《**********房屋使用、管理管控、维修公约》见《用户手册》《**********总经理致辞》见《用户手册》《**********物业管理管控缴费单》《物业管理管控缴费单》《**********工程返修单》《返修单》《**********返修工程验收单》《返修工程验收单》《**********业主（使用人）钥匙交接表》《钥匙交接表》《**********业主（使用人）备用钥匙封存表》《钥匙封存表》《**********业主联络资料登记表》《联络登记表》《**********客户签到表》《签到表》《**********业主档案目录》《档案目录》接开发商业主入住的书面通知。物业公司各部门召开协调会通告此事，并统一口径。工程部于办理入住前一天与开发商工程部联系对大厦外围进行场地平整，做到场清路平，在施工部位进行围挡，并设立警示牌。保卫部在东门设保安员2名，1名为业主引路：“先生／小姐您好！办理入住，请您按路标指示上物业公司办理。”如业主开车，另1名保安员将其引至地上或地下停车位停放车辆。在二层至三层楼梯口设保安员一名，防止闲杂人员进入非办理区。管业部于办理入住的前一天将引导路标放置醒目处（共计四处），并布置室内会场（详见会场布置图）。接待人员指引业主到管业部办理相关手续，并提请准备好相关资料。检查、核对相关资料，核对后返还业主（使用人）或被委托人：业主（使用人）身份证原件；（如业主未到）被委托人身份证原件；购房契约或银行贷款协议原件；购房发票原件。以上资料须齐全、完整、真实、有效，缺少任何一份都不予受理。4．接收相关资料（材料），与相应原件进行核实，存于业主（使用人）档案，并填写《档案目录表》A．《通知书》1份；B．《授权书》1份；C．业主（使用人）身份证复印件2份；D．（如业主未到）被委托人身份证复印件2份；E．公证证明（或委托书）1份；F．业主（使用人）照片1张；在被委托人身份证复印件背后注明“被委托人”字样。以上资料（材料）缺少任何一份都不予受理。5．给业主发放相关资料（材料）：A．《用户手册》1份；B．《承诺书》3份（已盖物业公司公章）；C．《治安、消防协议书》3份（已盖物业公司公章）；D．联络登记表1份；6．发放小礼品（单元．份）7．填写《签到表》中相关合适的内容，并由业主（使用人）签字。8．接到业主（使用人）签署后的：A．《承诺书》3份；B．《治安、消防协议书》3份；将其中一套返还业主（使用人），另外两套存档。9．核算该业主（使用人）首月物业管理管控费（．元／建筑平米／月＊合同合约注明面积）。10．核算物业保证金（？元／建筑平米／月＊3个月＊合同合约注明面积）。11．核算手续办理费（？元／单元＊n单元）。12．填写《物业管理管控缴费单》一式三联，由业主（使用人）签字确认。13．引导业主（使用人）到财务部办理交费手续。财务部接到《物业管理管控缴费单》进行审核，并按表中注明合适的内容收取相关费用。开具相应发票。如业主使用支票，暂开收据，款到帐5日后，由交费人凭收据原件换取发票。收费人在《物业管理管控缴费单》上签字后返业主一联，当日将其余一联返回管业部，另一联本部门留存。告之业主到工程部办理验收手续。工程部见到业主持财务部开据的发票或收据原件，复印暂时留存。各专业人员持《单元交接书》陪同业主到所购房间进行交接验收。验收合格：…业主（使用人）确认验收，填写《单元交接书》中相关工程验收合适的内容，一式两份。…带3把钥匙，陪同业主持《单元交接书》2份到保卫部办理钥匙交接手续。…当日将收据复印件返回管业部。4．验收不合格：填写《返修单》2份，业主签字确认后，交保修单位，并规定返修时间不得超过48小时。保修单位接物业公司工程部《返修单》签字确认，物业公司工程部、保修单位各执1份。保修单位到物业公司保卫部办理返修入场手续后进行返修。返修后开据《返修工程验收单》送至物业公司工程部。工程部接保修单位《修复通知单》后组织各专业进行复验。验收合格，在接到《修复通知单》24小时内，与业主约定时间进行复验。合格后确认验收，填写《单元交接书》2份。验收不合格，工程部填写《限期修复通知书》一式两份，送至保修单位1份，部门存档1份。保卫部接到工程部送来的钥匙3把／单元。见到验收合格的《单元交接书》为其办理钥匙交接手续。钥匙核对无误后，填写《钥匙交接表》2份及《单元交接书》2份，业主、工程部三方签字确认。发放业主房间钥匙2把。封存房间钥匙1把，并请业主（使用人）在封存信封封口处签字，当面封存，并填写《钥匙封存记录表》，部门存档。部门留存《钥匙交接表》1张，另1张送至管业部。带领业主持《单元交接书》2份返回管业部。管业部接到工程部送来的收据复印件1份，部门存档。接到保卫部送来的《钥匙交接表》1张，部门存档。接到业主的《单元交接书》2份，核查其中合适的内容全部合格后为其发放信箱钥匙，业主签字后，在“物业公司签署”一栏上签字确认。将其中一联返还业主，另一联存档。整理业主资料，核对《档案目录表》：A．《授权书》1份（开发商）；B．《入住通知书》1份（开发商）；C．《联络登记表》1份；D．《承诺书》2份；E．《治安、消防协议书》2份；F．业主身份证复印件2份；G．（如业主未到）被委托人身份证复印件2份；H．公证证明（或委托书）原件1份；I．《物业管理管控缴费单》1份；J．《单元交接书》1份K．《钥匙交接表》1份。如有业主询问装修事宜，则按二装流程办理。业主办理完全部手续由接待人员引导其顺原路返回，离开大厦。入住期办理完毕，整理现场。二次装修施工流程图接受全部资料，将资料分类送至人事、工程接受全部资料，将资料分类送至人事、工程根据工程部审批结果，附相关资料下传保卫部根据工程部审批结果，附相关资料下传保卫部保卫部审批后，除《承诺书》存档，其余资料返回管业部保卫部审批后，除《承诺书》存档，其余资料返回管业部管业部通知施工方，重新报装修申请。各部门审批是否合格管业部通知施工方，重新报装修申请。各部门审批是否合格NoYes综合部报总经理审批综合部报总经理审批总经理审批是否合格总经理审批是否合格管业部通知业主，让施工方领取相关资料，并将其余资料存档No管业部通知业主，让施工方领取相关资料，并将其余资料存档Yes施工方到财务部交相关费用。施工方领取《许可证》、《施工证》进行施工。施工方到财务部交相关费用。施工方领取《许可证》、《施工证》进行施工。管业部记录施工方的验收申请，销毁《许可证》，附验收表送至保卫部管业部记录施工方的验收申请，销毁《许可证》，附验收表送至保卫部保卫部先销毁《施工证》，再根据管业部送来的验收资料进行验收，送工程部，保卫部先销毁《施工证》，再根据管业部送来的验收资料进行验收，送工程部，工程部接到保卫部送来的验收资料后进行验收，并返回管业部。工程部接到保卫部送来的验收资料后进行验收，并返回管业部。通知业主、施工方验收是否合格通知业主、施工方验收是否合格验收不合格，请施工方领取《验收表》进行整改。No验收不合格，请施工方领取《验收表》进行整改。Yes 综合部接财务审核后的《内签单》，报总经理批示。验收合格，管业部自动办理退保证金手续。管业、保卫、工程、财务分别填写《内签单》相关综合部接财务审核后的《内签单》，报总经理批示。验收合格，管业部自动办理退保证金手续。管业、保卫、工程、财务分别填写《内签单》相关合适的内容，办理退保证金手续No管业部通知施工方暂不能领取，待通知。总经理是否同意退保证金管业部通知施工方暂不能领取，待通知。总经理是否同意退保证金Yes管业部通知施工方带相关资料、收据来物业公司领取退款。财务部收回原始收据及相关资料，办理退款，并做好记录。管业部通知施工方带相关资料、收据来物业公司领取退款。财务部收回原始收据及相关资料，办理退款，并做好记录。二次装修工作流程资料简称全称简称《**********装修协议书》《协议书》《**********业主(使用人)装修施工申请表》《申请表》《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》《承诺书》《**********装修审批单》《审批单》《**********用印申请》《用印申请》《**********装修施工许可证》《许可证》《**********临时施工证》胸卡《施工证》《**********验收申请表》《验收申请》《**********装修质量验收表》《验收表》《**********付款申请内签单》《内签单》《**********违章通知单》《违章通知》《**********施工变更单》《变更单》装修施工图纸图纸装修公司营业执照副本复印件营业执照装修公司企业资质证复印件资质证装修公司与业主签署的装修合同合约复印件装修合同合约施工人员身份证复印件身份证施工人员1寸照片照片－装修申请－＊施工方第一次到物业公司：管业部：发放相关资料：《**********装修协议书》-3份；《**********装修管理管控规定》-1份；《**********装修办理流程说明》-1份；《**********业主(使用人)装修施工申请表》-1份；《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》-1份。施工方第二次到物业公司：管业部：检查施工方是否将如下资料备齐：①．《**********装修协议书》－3份；②．《**********业主(使用人)装修施工申请表》－1份；③．装修施工全套图纸－2套；④．装修公司营业执照副本复印件(须加盖公司原始公章，如是外地企业须持进京施工许可证)－1份；⑤．装修公司企业资质证复印件(须加盖公司原始公章)－1份；⑥．《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》(有装修单位公章)－1份；⑦．装修公司与业主签署的装修合同合约复印件(加盖公司原始公章或带合同合约正本作为参考)－1份；⑧．施工人员身份证复印件(如是外地人员须持务工证、暂住证)－1份；⑨．施工人员1寸照片各2张；⑩．施工进度表1份。于申请第1日填写好《审批单》（见附表）－(1式5联)的相关合适的内容；如缺少其中任一资料，便不予受理装修申请业务。接到申请第1日将《审批单》、《申请表》、图纸交至工程部进行审批。将施工方送至的《协议书》，填写《用印申请》（见附表）后报至综合部加盖物业公司公章。将营业执照、装修合同合约、资质证、《承诺书》、身份证、照片等资料全部暂时存在该业主的档案资料中。综合部：接到管业部的《用印申请》报总经理审批。于当日将《协议书》返回管业部。工程部：接到管业部送来的《审批单》、《申请表》、图纸。自接到以上资料2个工作日内完成装修图纸等审批工作。在申请的第3个工作日结束前，将以上3份资料返回管业部。管业部：接到综合部返回的《协议书》，将其中1份存在该业主的档案资料中，其余2份准备在装修审批合格后返回给施工单位及业主。接到工程部返回的《审批单》、《申请表》、图纸。工程部审批合格：于申请的第3个工作日内将《审批单》、《申请单》、《承诺书》复印件、图纸，及施工人员身份证、照片，送至保卫部进行审批。工程部审批不合格：于申请的第3个工作日内将《审批单》、《申请单》、《承诺书》复印件、图纸，(不附加身份证、照片)送至保卫部进行审批。保卫部：于申请的第3个工作日内接到管业部送来的《审批单》、《申请表》、图纸、《承诺书》复印件，（或包括身份证、照片）的四份（或六份）资料对图纸进行审批。工程部、保卫部审批均合格：根据身份证、照片制作《施工证》（见附表），作好《施工证》暂留在保卫部，并于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。工程部审批不合格，保卫部审批合格：审批合格后，于当日将《审批单》、《申请表》、图纸返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。工程部审批合格，保卫部审批不合格：1．审批不合格，于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。工程部、保卫部审批均不合格：1．于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。管业部：审批不合格：于申请的第4个工作日接到保卫部返回的《审批单》、《申请表》、图纸（或包括身份证、照片）。电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，并由施工方到物业公司管业部领取《审批单》业主、施工方的各1联、图纸1套、《申请表》复印件1份。其余资料：①．《协议书》－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用（另2份已返回业主、施工方）；②．《申请表》－1份，原件留存在管业部存档，作为永久资料，不再使用；③．图纸－1套，原件留存在管业部存档，作为永久资料，不再使用（另一套返施工单位）；④．营业执照－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；⑤．资质证－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；⑥．《承诺书》－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；⑦．装修合同合约复印件－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；⑧．身份证－1套，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；⑨．照片－各2张共2套，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用。审批合格：于申请的第4个工作日内接到保卫部返回的《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片。将身份证、照片1套，连同以上①、④－⑦资料暂时存在该业主档案资料中。将各部门审批过的《审批单》、《申请表》、图纸，附加上打印完整的《许可证》（见附表），于申请的第4个工作日内一并报至综合部。综合部：接到管业部上报的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。于上报的当日将审批资料报至物业公司总经理。总经理签批不同意：将总经理签批后的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》返回管业部。总经理签批同意：1．将总经理签批后的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》返回管业部，并在《许可证》上加盖物业公司公章，在图纸上加盖“审图合格”章。管业部：接到签批过的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。总经理签批不同意：电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，到物业公司管业部领取《审批单》业主、施工单位的各1联、图纸－1套、《申请表》复印件1份。其余资料同第六项中“审批不合格”第3条。将《审批单》各联送至相关部门存档，便于第二次申报作为附件。总经理签批同意：接到签批过的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。电话通知业主及施工方全部审批手续办理完毕，由施工方来物业公司办理交费手续。给施工方《审批单》复印件1份，告之施工方带《审批单》复印件到财务部交纳相关费用。收到财务部给施工方开据的相关费用收据复印件，发给施工单位《许可证》、《审批单》业主、施工方相应各1联、加盖“审图合格”章的图纸1套。告之施工方到保卫部领取《施工证》。将《审批单》各联送至相关部门存档。九、保卫部：接到财务部给施工方开据的相关费用收据复印件，发给施工方《施工证》，并将发放编号、数量与收据做好登记、存档。十、财务部：接到施工方的《审批单》复印件，收取施工方相关费用：A．装修责任保证金：5000元／单元（现金）B．装修管理管控费：0.2元／m2／天C．《施工证》胸卡押金20元／个D．《施工证》胸卡工本费10元／个做好收取费用的登记记录，以便查询，并将《审批单》复印件存档。―竣工验收―*施工方提前三天到管业部申请竣工验收管业部请施工方出具业主的验收合格证明（原件），将复印件存档。收回施工方《许可证》原件，做好回收记录后销毁。填写《验收申请》（见附表）及回执，将回执交给施工方（回执上半联暂时存档，待用），并让其到保卫部交回《施工证》。提取该装修工程的图纸原件1份、《申请表》原件1份，并附上《验收表》（见附表）1张送至保卫部。保卫部收回施工方全部《施工证》原件，核对后做好回收记录后销毁。接到管业部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。于当日（既申请的第1个工作日）内完成验收。下班前送至工程部。三、工程部接到保卫部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。于次日（既申请的第2个工作日）内完成验收。下班前送至管业部。四、管业部接到工程部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。验收不合格：当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收不合格，施工方带来管业部领取验收表复印件。填写《验收申请》上验收后需填写的合适的内容。验收合格：当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收合格，管业部将自动为其办理退保证金手续。填写《验收申请》上验收后需填写的合适的内容。将图纸、《申请表》、《验收申请》存档。—退保证金—一、管业部填写《内签单》上本部门相关合适的内容，并注明相关收据复印件的编号、已收回《许可证》记录、违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。于当日下班前（既退款的第1个工作日）将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至保卫部会签。二、保卫部接到管业部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。填写《内签单》上本部门相关合适的内容，并注明相关收据复印件的编号、已收回施工证记录、及违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。退款的第2个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至工程部会签。三、工程部接到保卫部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。填写《内签单》上本部门相关合适的内容、违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。退款的第3个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至财务部。四、财务部接到工程部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。审核付款金额，并填写《内签单》上本部门相关合适的内容。退款的第4个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至综合部。五、综合部接到财务部送来的《内签单》、《验收单》、或附有《违章通知》。报至总经理签批。于退款的第5个工作日返回管业部。六、管业部接到综合部返回的《内签单》、《验收单》、或附有《违章通知》。总经理签批不同意：如为《内签单》会签出现的错误，当日通知施工方暂不能领取保证金，待通知。如总经理批示验收质量有疑问，需重新进行验收，于当日通知施工方暂不能领取押金，等待物业公司的再次验收通知。总经理签批同意：当日通知施工方带原始收据到管业部办理退保证金手续。将《验收单》原件、《内签单》复印件存在该业主档案资料中。将《内签单》原件给施工方，让施工方带其到财务部领取退款。七、财务部让施工方在原始收据背面签字确认，并收回原始收据及《内签单》，为其办理退款手续。根据《违章通知》上罚款数额，如施工方未交罚款，让其交纳现金，或从退款金额中扣除。做好保证金退还记录。―施工变更―＊施工方到物业公司申请施工延期一、管业部施工延期查验施工方过期《许可证》的有效期。根据过期《许可证》合适的内容开据《变更单》（见附表），填写相关合适的内容。收回过期《许可证》，附在《变更单》后于当时送至保卫部。施工整改1．填写《变更单》相关合适的内容，并提取《验收表》原件附后送至保卫部。二、保卫部接到管业部送来延期施工的《变更单》与过期《许可证》，或整改施工的《变更单》与《验收表》。当时签署相关意见。将《变更单》、过期《许可证》或《验收表》送至工程部。三、工程部接到保卫部送来的《变更单》、过期《许可证》或《验收表》。当时签署相关意见。将《变更单》、过期《许可证》或《验收表》送回管业部。四、管业部接到工程部送回的《变更单》、过期《许可证》或《验收表》。同意延期：1．销毁过期《许可证》，制作新的《许可证》，做好收发记录。2．将新《许可证》后附《变更单》报至综合部。不同意延期：销毁过期《许可证》，做好记录，并将《变更单》存档。让施工方根据各部门签署意见再报。同意整改：制作新的《许可证》，做好发放记录。将新《许可证》后附《变更单》报至综合部，《验收表》存档。不同意整改：让施工方根据各部门签署意见再报。将《变更单》、《验收表》存档。五、综合部接到管业部送来的《许可证》与《变更单》。报至总经理签批。在《许可证》上加盖物业公司公章，附《变更单》返回管业部。六、管业部接到综合部返回的《许可证》与《变更单》。让施工方持新《许可证》到财务交《施工证》的费用，然后带《许可证》、收据原件及复印件到保卫部办《施工证》。将《变更单》存档，并做好变更记录。七、财务部见到总经理签批后的《许可证》，收取《施工证》相关费用。做好收费记录。八、保卫部接到施工方收据原件及复印件，并见到新《许可证》方可为其办理《施工证》。将收据复印件存档，并做好记录。《许可证》原件、《施工证》返给施工方。―整改验收―＊施工方到物业公司申请二次验收一、管业部请施工方出具业主的验收合格证明（原件），将复印件存档。收回施工方《许可证》原件，做好回收记录后销毁。填写《验收申请》及回执，将回执交给施工方，让其到保卫部交回《施工证》。提取图纸1份、《申请表》原件、一次《验收表》，并附本次验收表送至保卫部。二、保卫部接到施工方交回的《施工证》将其销毁，并做好记录。接到管业部送来的图纸、《申请表》、一次《验收表》及本次《验收表》。于当日完成验收工作，下班前将图纸、《申请表》、两次的《验收表》送至工程部。三、工程部接到保卫部送来的图纸、《申请表》、两次的《验收表》。于次日（既申请的第2个工作日）完成验收。下班前将图纸、《申请表》、两次的《验收表》返回管业部。四、管业部接到工程部送来的图纸、《申请表》、两次的《验收表》。验收不合格：当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收不合格，施工方来管业部领取验收表复印件。填写《验收申请》上验收后需填写的合适的内容。验收合格：当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收合格，管业部将自动为其办理退保证金手续。填写《验收申请》上验收后需填写的合适的内容。将图纸、《申请表》、《验收申请》存档。客户入住流程图接业主入住通知接业主入住通知确认搬家相关事宜确认搬家相关事宜根据入住通知单，各部门安排工作根据入住通知单，各部门安排工作搬家现场搬家现场管理管控管业部上门拜访管业部上门拜访客户入住流程业主通知入住管业部客务接到业主（使用人）正式入住的电话通知（或传真通知，需由管业部人员电话进行确认）。填写《入住通知单》中相关合适的内容。资料填写完毕后，将通知单送至工程部。核对业主（使用人）的档案资料：档案齐全，同意入住；如有缺项，通知业主（使用人）补齐缺项档案资料再行正式入住。档案明细入伙授权书1份房屋交付（入住）通知书1份业主联络登记表1份承诺书2份治安、消防协议书2份业主身份证复印件或被委托人身份证复印件（注明被委托人字样）各2份公证证明（或委托书）原件1份业主入住费用应收表1份验收单元交接书1份钥匙交接表1份装修管理管控协议书1份装修审批单1份二次装修工程区域治安、消防承诺书1份装修施工申请表1份装修施工图纸1套装修公司资质证明1份业主与装修公司装修合同合约1份工程部：接到管业部的入住通知单。填写入住通知单中本部门相关合适的内容。部门经理确认后，将入住通知单送至保卫部。保卫部：接到工程部送来的入住通知单。填写本部门相关合适的内容。部门经理确认后送至综合部。综合部：接到保卫部送来的入住通知单，填写相关合适的内容后，报总经理审批。总经理签批后，准备相关物品（指示牌、花篮等）。管业部：接到综合部返回的入住通知单。根据各部门签署意见通知业主入住的相关准备工作已就绪，可以正式入住。入住当天保卫部：用明显标志设置出卸货区的位置及临时车位。车场人员指引搬家公司车辆进入临时车位停车，并进行疏导。保安员指引搬家公司人员将货物从指定货梯（或路线）进行搬运，禁止进入其他区域。防止搬家人员出现大声喧闹、拖拉货物、碰损公物、设施设备的现象。如出现野蛮搬家现象，视情况进行相应处理。如发现搬家物品中有易燃易爆品，对搬家人员进行提醒、监督。管业部：客务代表在相关楼层（或在大厦外）迎接业主（使用人），并进行指引。安排保洁人员及时打扫公共区域卫生，保持清洁。搬家公司离开大厦保卫部：检查公共区域内有无遗失物品，如有请业主（使用人）进行确认，并做好遗失物品登记、认领手续。工程部：检查公共区域、公共设施有无损坏，如有进行相应的处理。管业部：检查公共区域清洁情况。拜访客户，赠送花篮。填写业主档案目录中相关合适的内容。总经理致词尊敬的各位业主（使用人）你们好：历经二年多的精雕细琢，终于以其超前的功能设计，独特的建筑造型，良好的工程品质展现在世人面前。在此请允许我代表牧业公司的全体员工欢迎您的到来。我们将继续秉承“以人为本、业主至上、关注点滴、不断进取”的服务理念，通过安全、舒适、温暖、快捷、方便的服务方式，全方位的向您提供程序化、标准化、规范化的高品位物业服务。各位业主（使用人）让我们共同承担起彼此的责任和义务去创造美好的明天。北京*****************公司总经理：*****年****月使用、管理管控、维修公约根据中华人民共和国和北京市有关法律、法规，结合“”(以下简称“大厦”)的实际情况，为维护大厦全体产权人、使用人、开发企业及物业管理管控企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，从而达到对大厦的统一管理管控，特制定《使用、管理管控、维修公约》(以下简称“公约”)。本公约对开发企业、物业管理管控企业及全体产权人(包括其使用人、受让人、继承人、承租人或占用人)均有约束力。物业概况物业名称：宗地位置：物业四至： 东： 南： 西： 北：占地面积：m2建筑面积：m2国有土地使用证：土地用途：商业、房屋可使用年限：商业--年、房屋--年公共地方：指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位。其中包括大厦各出入口、行人道、通道、电梯大堂、外墙、屋面、绿化区、车道、公用车辆停泊及装卸货区域、电梯、消防通道、保安监控室、走廊、楼梯、台阶、共用卫生间、管理管控用房、电话机房、变配电室、热力站、燃气热水间、隔油池、污水池、化粪池、泵房、中水处理房、水箱、中央空调设备机房及风机房、垃圾房、自动喷淋系统及消防设备控制室、电梯机房及为该大厦的产权人、租户及访客而设立的共用的其他地方或范围。公共设施：指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用，为该大厦的公众利益而在大厦所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括卫星电视系统、可视对讲系统、热力系统、燃气系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、电梯、公共卫生间设备、玻璃幕墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示牌及其他机械、卫生设备。以上所列的各类设备，均属公共设施的一部分。各主体基本情况开发企业开发企业：注册地址：邮编：法人代表：注册资本：联系电话：产权人拥有该房屋单元的产权人，包括其日后的继承人或转让人(包括但不限于变卖、赠与及互易等)，如果该单元已被抵押，则“产权人”应包括抵押人和抵押权人。物业管理管控企业物业管理管控委员会(以下简称“管委会”)成立前，由开发企业选聘的物业管理管控企业对大厦进行管理管控。管委会成立后，由管委会选聘物业管理管控企业对大厦进行管理管控。物业管理管控企业应具有《北京市物业管理管控资质合格证书》。物业管理管控企业公司名称：注册地址：注册资金：邮政编码：法人代表：联系电话：定义本公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：管理管控规则指本公约及用户守则内的一切条约条款或规定，以及开发企业或物业管理管控企业按本公约制定的各项与大厦管理管控有关的规章制度。管理管控合同合约指开发企业(管委会成立后由管委会)为管理管控大厦而与物业管理管控企业签定的《物业管理管控委托合同合约》，其合适的内容不能与本公约相违背。开发企业、管委会、物业管理管控企业、产权人及使用人等均须遵守。绿化区域指根据政府有关法令所要求或由开发企业所设计规划在该土地上实施绿化的地区，属公共设施之一。停车场指大厦只限停放机动车、非机动车的地方。外墙指大厦的所有或部分墙，为公共地方之一。保留地方指所有在土地之上，除公共范围及已售出的单元之外，由开发企业保留所有权而非供产权人使用的各种地方。业权份额指各单元产权人的房屋在该大厦内所占的份额。交付使用通知书指大厦能交付使用时开发企业给各产权人的通知书。一般规定本公约对大厦开发企业、全体产权人、使用人及物业管理管控企业均具有约束力。本公约适用于中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及北京市法律、法规、政府规章和有关政策。如政府有关部门颁发新的法规与本公约互相抵触时，将以最新颁发的法规为准。若本公约内有任何条文在任何法律下成为无效、非法或不能执行时，本公约其余条文的有效性、合法性及执行性并不因此而受损。本公约以中文简体书写，印刷文字具有同等法律效力。本公约自北京市国土资源和房屋管理管控局核准并经购房人签署遵守公约《承诺书》之日起生效。管委会拥有对公约的解释权，但在管委会成立前，由开发企业解释。管委会成立前，不得对已通过北京市国土资源和房屋管理管控局核准的公约进行修改。管委会成立后，可由管委会根据产权人大会决议对公约进行修改，公约修改版本须经北京市国土资源和房屋管理管控局核准。本公约送交北京市国土资源和房屋管理管控局市场一处一份，北京市居住小区管理管控办公室一份，东城区房屋土地管理管控局居住小区管理管控办公室一份，开发企业一份，具有同等法律效力。大厦单元的购买者须按本管理管控公约规定签署一份承诺书(见附件)，承诺遵守本管理管控公约各条约条款，其日后的受让人、继承人、受赠人均受本管理管控公约各项条约条款的约束。而大厦的各产权人将共同享有及遵守本管理管控公约所载的权利及义务。各产权人(下称“原产权人”)承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时，必须取得承受人或受让人签署遵守本公约的承诺书。原产权人在物业管理管控企业接到承受人或受让人签署的承诺书前，不论该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原产权人仍要履行本公约的责任，包括支付所有管理管控费用及其他有关费用直到其承受人或受让人签署本公约的承诺书生效之日止。本公约所规定的任何发给大厦各产权人的通知，以送至有关产权人的单元或所知产权人的最后通讯地址为准；如通过邮局挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；所有不以其单元为通讯地址的产权人应将其选择的通讯地址事先通知物业管理管控企业。物业管理管控企业应在大厦适当的公共范围设置告示牌，以张贴管理管控规则及其它本管理管控公约规定的通知及布告，通知或布告在告示牌上连续张贴三日后，即视为对所有产权人即使用人的有效通知。开发企业/管委会及物业管理管控企业还可以其它合法方式向各产权人及上述人士发出通知。产权人的权利义务产权人依法对其名下的单元享有占有、使用、收益和处分权。每个产权人对其单元享有全权处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他产权人或对大厦有任何权益的人士同意，但该处理权须明确地受本公约限制和保障，若任何产权人出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户履行及遵守本公约的条约条款向其他产权人负责。产权人在出租、转让其所拥有的单元时，应书面通知物业管理管控企业，并保证承租方和受让方遵守本公约及物业管理管控规定。产权人在将其单元出租时，该产权人须对物业管理管控企业及其他产权人保证其或使用人遵守和履行本公约的规定及一切守则，并对其租客或其使用人的违约行为承担责任。在不影响大厦建筑结构、机电设备及外貌下，并获得物业管理管控企业书面同意及符合政府有关规定的情况下，可以对其名下单元进行内部装修工程。按本公约规定共同使用大厦的共用设备、共用部位、公共设施和公共场所。产权人有权要求召开、参加产权人大会，有选举权和被选举权。产权人可根据本公约条约条款监督物业管理管控企业及管理管控人员的工作。产权人无权直接处理任何管理管控人员，可向物业管理管控企业书面提出任何投诉，由物业管理管控企业采取其认为合适的、必要的行为。各产权人在任何时侯须遵守和履行本公约所约定的各项保证、规定及限制，并受其约束。产权人须遵守物业管理管控法规、政策和本公约规定及物业管理管控企业依公约订立的《使用手册》、《装修守则》及其他规章制度。产权人须依照公约的规定，负责依时缴纳其名下应分担的管理管控费、管理管控费押金及其他费用等。产权人须准时缴纳其名下单元应付的税项、水、电、暖气等及有关公共设施费用。执行管委会及产权人大会决议。产权人须遵守物业管理管控法规、政策和本公约规定及依据本公约订立的其他规章制度。产权人大会及管理管控委员会产权人大会开发企业或物业管理管控企业需在大厦经有关主管部门检验合格后并已交付使用，产权人入住率达百分之五十及以上时，在规定时间内，组织召开大厦产权人大会第一次全体会议，选举产生物业管理管控委员会。产权人大会履行以下职责：选择、罢免管委会委员。制定、修改管委会章程和管理管控公约。监督管委会的工作。审议、批准物业管理管控企业的年度预算。决定物业管理管控的其他重大事项。管理管控委员会管理管控委员会经由各产权人依据中华人民共和国有关法规于产权人大会选举产生，并由第一次产权人大会会议决定管委会任职人数、任期等事宜，同时选举管委会主席。管委会职责包括以下各项：选聘或解聘物业管理管控企业，与物业管理管控企业签定或解除物业管理管控合同合约。审议物业管理管控企业提出的物业管理管控服务标准、收费标准以及年度相关计划、财务预算。收取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理管控企业的管理管控服务活动。审议批准物业管理管控企业制定的物业管理管控规章制度。组织召开产权人大会或管理管控委员会会议。监督公共维修基金的使用和管理管控。协助物业管理管控企业开展各项工作。履行物业管理管控合同合约，监督公约和其他管理管控制度的执行。对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，管委会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中管委会可作为全体产权人的代表，有关诉讼费用由各产权人分担。公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由管委会保管，产权人或利害关系人如有书面请求阅览，管委会不得拒绝。开发企业的权利义务开发企业对其拥有的单元，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。管委会成立前，开发企业对大厦内任何使用权未转让、未出售的部分、公共部分以及公共设施进行安装、架设、翻新、保养或拆去烟筒、招牌(包括霓虹灯光管招牌)、天线、梁柱、栏杆、照明及其它各种固定设施的工程，必须事先书面通知各产权人，在获得批准后方可于合理的时间进入上述部位，以便进行有关工程。开发企业有权根据适当的条约条款准许、批准或授权其他人进行上述工程；上述工程不得不合理地妨碍其他产权人使用其所属的单元，而任何安装于大厦天台或其他地方的招牌，不可阻碍或干扰升降机的升降功能。开发企业在进行上述工程时，对所造成的损失负有赔偿责任。管委会成立前，开发企业有权直接或指定物业管理管控企业对物业进行管理管控，有权与物业管理管控企业签署管理管控合同合约、订立管理管控的职责范围、年期及酬金等。以授权书形式书面授权物业管理管控企业向大厦各产权人收取物业管理管控费、物业管理管控押金及其他有关管理管控费用。可委派代理人行使本公约给予开发企业的任何权利。向政府有关部门申请对土地批文做出修改并就此事全权与政府进行磋商、达成协议，签署任何相关文件。行使此项权利时，须不妨碍其他产权人使用其所属单元或其现有权益。在受本公约的限制和保障下，开发企业有全权转让、抵押、出租、批准别人占用或以其他任何方式处置大厦任何部分(已出售的部分及公共部分、公共设施除外)。可就大厦管理管控事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约。在管委会成立前审核、批准或修订大厦年度管理管控预算。物业交付使用时，开发企业应当向物业管理管控企业移交下列材料：新建相关项目竣工总平面图；单体建筑、结构、设备安装竣工图；附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；各单项工程竣工验收证明材料；房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；房屋销售清单和产权资料；公共配套设施的产权及收益归属清单；物业管理管控所必须的其他资料。在保修期间开发企业应按照本市的规定，保修期内、范围内开发企业委托物业管理管控企业进行有关保修事宜。保修费用由开发企业承担。保修期从入住通知单发放之日起计算。物业管理管控企业的权利和义务一般事项是根据有关法律正式登记注册的企业，并具有《北京市物业管理管控资质合格证书》。在管委会成立前受开发企业的委托，全面负责统一管理管控大厦。管委会成立之前各产权人、使用人完全同意由开发企业全权选择物业管理管控企业。物业管理管控企业可视为全部产权人的代理人，而非个别代理，即每一产权人被视为全权及不可撤销地任命物业管理管控企业为执行本公约规定的代理人。物业管理管控企业的权利及义务2.1对接受委托的物业实施管理管控；根据大厦日常运作，建立一套完整的管理管控工作程序，并在实施中不断完善。根据本公约制定大厦用户守则、装修规则及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促产权人和使用人遵守。负责人事管理管控工作，指导并监督所聘用的员工完成各项管理管控工作和保障各项公共设施的正常运作。根据大厦实际情况，负责建立、健全财务管理管控制度和编制大厦管理管控预算，建立物业管理管控收支帐目，定期向产权人公布，接受开发企业或管理管控委员会的查询帐收取管理管控费和代收水、电、燃气、供暖、热水费及电话等市政公用设施使用费并追讨欠款，可收取欠款滞纳金及手续费。处理所有对于大厦管理管控的投诉及各项维修，并协助调解产权人或使用人之间因大厦管理管控而引起的纠纷与争执。负责大厦保安工作，保持大厦的正常秩序